Անշարժ գույքի էկոնոմիկա

ՍՏԵՓԱՆՅԱՆ Ս.Շ. ՀՈՎՀԱՆՆԻՍՅԱՆ Վ.Փ. ԳՐԻԳՈՐՅԱՆ Ա.Լ.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ

ԷԿՈՆՈՄԻԿԱ ԵՎ ԿԱՌԱՎԱՐՈՒՄ

ԵՐԵՎԱՆ Երնանի ճարտարապետության ն շինարարության պետական համալսարան

ՀՏԴ 332 (07) ԳՄԴ 65 ց73 Ս 887

Ս 887

Ստեփանյան Սարգիս ն այլք Անշարժ գույքի էկոնոմիկա ն կառավարում: Ուս. ձեռնարկ/Ս.Ստեփանյան, Վ.Հովհաննիսյան, Ա.Գրիգորյան. - Եր.: ԵրՃՇՊՀ հրատ., 2007. – 297 էջ:

Ուսումնական ձեռնարկը ներկայացնում է համակարգված աշխատություն, որում շարադրված են էկոնոմիկայի ն կառավարման ոլոր այն խնդիրները, որոնք կապ ունեն անշարժ գույքի շուկայի տեսության ն պրակտիկ գործունեության հետ: Ձեռնարկը նախատեսված է ԲՈՒՀ-երում «Անշարժ գույքի փորձաքննություն ն կառավարում» մասնագիտության, ոլոր տնտեսագիտական մասնագիտությունների ուսանողներին ն ասպիրանտներին դասավանդելու համար, նան դասախոսների համար:

Երնանի ճարտարապետության ն շինարարության պետական համալսարանը սիրով կընդունի դիտողություններ ն այլ կարծիքներ ուսումնական ձեռնարկի վերա երյալ: Տպագրության է երաշխավորվել Երնանի ճարտարապետության ն շինարարության պետական համալսարանի Գիտական խորհրդի 2.07.07թ. թիվ 7 նիստում:

Գրախոս`

Ս

0601000000 820(01)2007

Մուրադյան Աշոտ, ՀՀ ԱԳԿՊԿ, վարչության պետ, տ.գ.թ. Համազասպյան Արա, «Իզմիրլյան» հիմնադրամի գործադիր տնօրեն, տնտ.գ.թ.

2007թ .

ԼՏBN 978-99941-77-15-8

ԳՄԴ 65 ց73

© Երնանի ճարտարապետության ն շինարարության պետական համալսարան, 2007թ.

Ստեփանյան Ս.Շ. Հովհաննիսյան Վ.Փ. Գրիգորյան Ա.Լ. Անշարժ գույքի էկոնոմիկա ն կառավարում Ուսումնական ձեռնարկ

Գեղարվեստական ձնավորում` Մարինե Իվանի Բա աջանյան Սր ագրիչ` Աստղիկ Մկրտչյան Համակարգչային էջատող` Նելլի Գրիգորիի Բա անա Տպաքանակը` 500 օրինակ Տպագրված է Երնանի ճարտարապետության ն շինարարության պետական համալսարանի Տպագրության ն լրատվության կենտրոնում

ԲՈՎԱՆԴԱԿՈՒԹՅՈՒՆ

Նախա ան Ներածություն Գլուխ 1. Անշարժ գույքի տնտեսագիտական հասկացությունը 1.1. Անշարժ գույքը որպես տնտեսական արիք 1.2. Տնտեսական արիքի օգտագործման եղանակները ն դրանց առանձնահատկությունները 1.3. Անշարժ գույքը որպես ապրանք 1.3.1. Անշարժ գույք - ապրանքի յուրահատկությունները 1.4. Անշարժ գույքը որպես եկամտի աղ յուր 1.5. Անշարժ գույքի կենսական ցիլկը 1.5.1. Անշարժ գույքի շուկայի կենսական ցիկլը 1.5.2. Անշարժ գույքի օ յեկտի կենսական ցիլկը 1.6. Անշարժ գույքի օ յեկտների սպառողական արժեքի դինամիկայի գործոնները Գլուխ 2. Անշարժ գույքի շուկայի ուսումնասիրումն ու վերլուծությունը 2.1 Տեղեկատվության դերը անշարժ գույքի շուկայի ուսումնասիրության ն վերլուծության գործընթացում 2.2 Անշարժ գույքի շուկայի կառուցվածքի վերլուծության համակարգային մոտեցումը 2.2.1 Անշարժ գույքի շուկայի կառուցվածքը ն ֆունկցիաները 2.2.2 Հայաստանի անշարժ գույքի օ յեկտների դասակարգումը ներկա պայմաններում 2.2.3 Անշարժ գույքի շուկայի գործընթացները ն շուկայում գործունեության տեսակները 2.2.4 Անշարժ գույքի շուկայի սու յեկտները 2.2.5 Անշարժ գույքի շուկայի ենթակառուցվածքի ձնավորման հիմնական ուղղությունները 2.3 Անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության ն ուսումնասիրության մեթոդա անություն 2.3.1 Անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության նպատակներն ու ուղղությունները 2.3.2 Անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության խնդիրներն ու փուլերը 2.3.3 Անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության նպատակների ն փուլերի կառուցվածքը 2.3.4 Անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների համակարգի ստեղծումը 2.3.5 Անշարժ գույքի շուկայի տեղեկատվական վերլուծական համակարգի կառուցվածքը ն ստեղծման սկզ ունքները

2.3.6

Անշարժ գույքի օ յեկտների տեսակավորման սկզ ունքները 2.4 Անշարժ գույքի շուկայում օ յեկտի, որպես ապրանքի, նկարագրության ստանդարտացման խնդիրները 2.4.1 Անշարժ գույքի շուկայում օ յեկտների նկարագրության ստանդարտացման խնդիրների ներկայացումը 2.4.2 Անշարժ գույքի շուկայի մասին տվյալների գրանցման առաջարկվող ձները 2.4.2.1 Անշարժ գույքի օ յեկտի նկարագրություն 2.5 Տվյալների մշակման մեթոդները 2.5.1 Մաթեմատիկական վիճակագրության հիմնական հասկացությունները 2.5.2 Միջին արժեքի հաշվարկը 2.5.3 Տվյալների ընդհանրացումն ըստ օ յեկտների ամ ողջության` օգտագործելով միջին կշռված թվա անականի անաձնը 2.5.4 Դիսպերսիայի գնահատումը ն դուրս թռչող արժեքների ացառումը 2.5.5 Միջինների որոշման մեջ սխալների գնահատումը 2.5.6 Տվյալների կախվածությունը ժամանակի պահից 2.5.7 Բացարձակ ն հարա երական ցուցանիշներ ( աժնեմասեր).աճի ցուցիչներ ն տեմպեր 2.5.8 Դինամիկ շարքի կառուցումը. հարթեցում ն մոտավորեցում 2.5.9 Գործընթացի մաթեմատիկական համակարգի կառուցումը:Վիճակագրական ն էվրիստիկական կանխատեսում 2.6 Անշարժ գույքի շուկայի զարգացման կանխատեսում 2.6.1 Անշարժ գույքի շուկաների զարգացման ն կայացման ընդհանուր օրինաչափությունը: Շուկայի զարգացման փուլերը 2.6.2 Ինչի՞ց է կախված տվյալ քաղաքի համար գների նական մակարդակը 2.6.3 Անշարժ գույքի արժեքի իրական փոփոխության անվանական գները ն ցուցիչները 2.6.4 Շուկայի կանխատեսում 2.7 Անշարժ գույքի շուկայի ուսումնասիրության սկզ ունքները Գլուխ 3. Անշարժ գույքի գնահատման հասկացությունները, նպատակները ն սկզ ունքները 3.1 Անշարժ գույք - ապրանքի նութագրերը 3.2 Արժեքի գնահատման պահանջմունքը 3.3 Անշարժ գույքի արժեքների գնահատման մեթոդական

հիմունքները Անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդող գործոնները Անշարժ գույքի շուկաները Եկամտային մոտեցման տեղը գնահատման գործընթացում Անշարժ գույքի գնահատման հիմնահարցերը ն սկզ ունքները 3.7.1 Օգտագործողի պատկերացումների վրա հիմնված սկզ ունք 3.7.2 Հողի, շենքերի ն շինությունների հետ կապված սկզ ունք 3.7.3 Շուկայական միջավայրի հետ կապված սկզ ունք 3.7.4 Ամենալավ ն առավել արդյունավետ օգտագործման սկզ ունք 3.8 Գնահատման գործընթացը 3.9 Բարդ տոկոս ն դիսկոնտավորում 3.9.1 Միավորի գումարը արդ տոկոսի դեպքում 3.9.2 Միավորի կուտակումը ժամանակաշրջանի ընթացքում 3.9.3 Փոխհատուցման ֆոնդի գործոնը 3.9.4 Միավորի ընթացիկ արժեքը (ռեվերսիա) 3.9.5 Միավորի սովորական աննուիտետի (վարձավճարի) ընթացիկ արժեքը ժամանակաշրջանի համար 3.9.6 Միավորի ամորտիզացիայի վճարը 3.9.7 72-ի կանոնը 3.9.8 Տար եր ֆունկցիաների միջն փոխադարձ կապը 3.10 Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատման մոտեցումները 3.10.1 Գնահատման մեթոդի ընտրությունը 3.11 Անշարժ գույքի շուկայկան արժեքի գնահատման եկամտային մոտեցումը 3.11.1 Եկամուտների կապիտալավերածման մեթոդը 3.11.2 Մաքուր եկամուտի որոշումը` օ յեկտի վաճառքի դեպքում 3.11.3 Կապիտալավերածման գործակիցը ն կապիտալի վերադարձը 3.11.4 Վերջնական վերադարձը ն կապիտալիզացիայի գործակիցը 3.11.5 Կապիտալիզացիայի գործակցի կումուլյատիվ (կուտակային)կառուցման մեթոդ 3.11.6 Կապիտալավերածման գործակցի որոշման ուղղակի մեթոդը 3.11.7 Եկամուտների հոսք 3.4 3.5 3.6 3.7

3.12 Էլլվուդի հիփոթեքա-ներդրումային տեխնիկա 3.13 Եկամուտների հոսքի դիսկոնտավորման մեթոդը 3.14 Եկամտի կապիտալիզացիան ֆիզիկական մնացորդի մեթոդով 3.14.1 Հողի տնտեսագիտությունը ն մնացորդային տեսությունը 3.14.2 Եկամուտ երող անշարժ գուքի նկատմամ մնացորդային տեխնիկայի կիրառումը 3.15 Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատման համեմատական մոտեցումը 3.15.1 Հողակտորի վերլուծությունը ն ամենալավ ու ամենաարդյունավետ սկզ ունքի կիրառումը 3.15.2 Ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործման սկզ ունք 3.15.3 Ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործման սկզ ունքի վերլուծություն 3.15.4 Տեղամ ասի արժեքի գնահատումը շուկայական արժեքի հիման վրա 3.15.5 Տեղամասի արժեքի գնահատումը նմանության կամ ալլոկացիայի մեթոդով 3.16 Վաճառքների վերլուծության ուղիղ համեմատական մեթոդ 3.16.1 Ուղիղ համեմատական վերլուծության մեթոդի կիրառումը 3.16.2 Զույգային վաճառքներ 3.16.3 Գնման արժեքի վրա ազդող ուղղումներ 3.16.4 Հողի վաճառքը 3.16.5 Նախագծերի գնահատումը վաճառքի գների ն եկամուտների փոխհարա երությունների հիման վրա 3.17 Անշարժ գույքի գնահատման ծախսային մոտեցումը 3.17.1 Արժեքը ն ծախսերը 3.17.2 Վերարտադրության լրիվ արժեքը ն փոխարինման լրիվ արժեքը Գլուխ 4. Անշարժ գույքի կառավարման հիմունքները 4.1 Կառավարման հիմնական սկզ ունքները 4.2 Անշարժ գույքի օ յեկտների կառավարումը նրանց վերարտադրության գործընթացում 4.2.1 Անշարժ գույքի կառավարման մոդելի սկզ ունքային կառուցվածքը ն նրա տարրերի նութագիրը 4.2.2 Ներդրումային որոշումների ընդունման սկզ ունքները 4.2.3 Ներդրումային նախագծի իրականացման փուլերը ն կառուցվածքը

4.2.4 Նախագծի կենսական ցիկլի փուլերի նութագիրը 4.2.5 Նախագծի վերլուծությունը 4.3 Կառուցման գործընթացի իրականացում 4.3.1 Անշարժ գույքի կառավարման գործընթացի վարում 4.3.2 Գաղափարից դեպի կառավարում. մոտեցումը կառուցապատման գործընթացին մասնավոր հատվածում 4.3.3 Գաղափարից դեպի կառավարում. մոտեցումը կառուցապատման գարծընթացին պետական հատվածում 4.3.4 Բնակարանային ֆոնդի վերարտադրության արտասահմանյան փորձը Գլուխ 5. Հողերի կառավարում 5.1 Հողային հարա երությունները: ՀՀ հողային ֆոնդը 5.1.1 ՀՀ Հողային Ֆոնդը 5.2 Քաղաքային հողերի կազմակերպումը 5.2.1 Ընդհանուր դրույթներ 5.2.2 Քաղաքային տարածքների հիմնական նութագրերը 5.2.3 Քաղաքային տարածքի կառուցվածքը ն ֆունկցիան 5.2.4 Քաղաքային տարածքի գոտիականության որոշումը 5.2.5 Քաղաքային տարածքների գոտնորման չափանիշները 5.2.6 Գոտնորման իրականացումը 5.2.7 Տեքստային նյութերի ն գոտնորման քարտեզների մշակման հիմնական սկզ ունքները 5.3 Քաղաքաշինությունը Հայաստանում 5.4 Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի կառավարում 5.4.1 Հողերի մասնատվածությունը ն դրանց միավորումը Հայաստանում 5.4.2 Հողերի սեփականաշնորհումն ու ընթացիկ իրավիճակը 5.4.2.1 Սեփականաշնորհման քաղաքականությունն ու արդյունքները 5.4.2.2 Հողերի մասնատվածության (ֆրագմենտացիայի) հիմնախնդիրը 5.4.3 Հողերի միավորման միջազգային փորձը 5.4.3.1 Հողերի մասնավորեցման ձներն Արնելյան Եվրոպայում 5.4.3.2 Հողերի միավորման դասական մոդելները 5.4.3.3 Հողերի միավորման գործընթացում կամավորության սկզ ունքն ըննդեմ հարկադիրի 5.4.3.4 Հողերի միավորման փորձնական ծրագիրը

Լիտվայում 5.4.3.5 Հողերի միավորման փորձը Ճապոնիայում 5.4.3.6 Հողերի միավորման փորձը Գերմանիայում 5.4.4 Հողերի միավորումը Հայաստանում Գլուխ 6. Անշարժ գույքի նկատմամ ՀՀ հարկային օրենքները ն օրենսդրական ակտերը 6.1 ՀՀ-ում անշարժ գույքի նկատմամ գործող հարկերի տեսակները 6.1.1 Անշարժ գույքի նկատմամ կատարվող գործարքների հարկեր 6.1.1.1 Կազմակերպությունների ն ձեռնարկությունների շահույթի նկատմամ հարկ (շահութահարկ) 6.1.1.2 Ֆիզիկական անձանց եկամտահարկ 6.1.1.3 Ավելացված արժեքի հարկ 6.1.2 «Գույքահարկի մասին», «Հողի հարկի մասին» ն «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքները 6.1.2.1 ՀՀ օրենքը «Գույքահարկի մասին» 6.1.2.2 ՀՀ օրենքը «Հողի հարկի մասին» 6.2 Պետական տուրքեր ն վճարներ Գլուխ 7. Անշարժ գույքի ապահովագրություն 7.1 Ապահովագրությունը որպես տնտեսագիտական հասկացություն 7.1.1 Ապահովագրության էությունը ն ծագումը 7.1.2 Ապահովագրության հիմնական հասկացությունները 7.1.3 Ապահովագրության ձները ն տեսակները 7.2 Ապահովագրական շուկան ն նրա մասնակիցները 7.3 Անշարժ գույքի ապահովագրություն 7.3.1 Հիփոթեքային ապահովագրություն Գլուխ 8. Անշարժ գույքի էկոնոմիկայի իրավական ասպեկտները 8.1 Անշարժ գույքի իրավական հասկացությունը 8.2 Անշարժ գույքի իրավական հասկացությունը տար եր երկրներում 8.3 ՀՀ-ում անշարժ գույքի իրավական կարգավորումը 8.3.1 Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքները Գլուխ 9. Անշարժ գույքի հետ իրականացվող քաղաքացիաիրավական գործարքները 9.1 Գործարք հասկացությունն ըստ ՀՀ Քաղաքացիական օրենսգրքի 9.2 Տեղական ն պետական ինքնակառավարման մարմիններին պատկանող նակարանային ֆոնդի սոցիալական վարձակալություն

9.2.1

Անշարժ գույքի առնտրային վարձակալություն 9.2.1.1 Շենքերի ն շինությունների վարձակալություն 9.2.1.2 Բնակելի տարածության վարձակալություն 9.2.2 Ֆինանսական վարձակալություն 9.3 Անշարժ գույքի փոխանակություն 9.4 Անշարժ գույքի առուվաճառք 9.5 Անշարժ գույքի նվիրատվություն 9.6 Անշարժ գույքի անհատույց օգտագործում 9.7 Անշարժ գույքի ժառանգություն 9.8 Հիմնական դրույթներ ռենտայի վերա երյալ 9.8.1 Մշտական ռենտա 9.8.2 Ցմահ ռենտա 9.9 Անշարժ գույքի հավատարմագրային կառավարում 9.9.1 Հավատարմագրային գործարքների օտարերկրյա փորձը 9.9.2 Անշարժ գույքի հավատարմագրային կառավարումը ՀՀ-ում Գլուխ 10. Իրավունքների պետական գրանցման իրականացման կարգը Հայաստանի Հանրապետությունում: Միջազգային փորձը 10.1 Իրավունքների պետական գրանցման համակարգը 10.2 Պետական գրանցման իրականացումը 10.3 Անշարժ գույքի ն դրա նկատմամա գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրումը 10.4 Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների առաջին պետական գրանցում 10.5 Շարժական գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցում 10.6 Միջազգային փորձը Հավելվածներ

ՆԱԽԱԲԱՆ Հայաստանի Հանրապետությունում տնտեսական ռեֆորմների արեփոխման հիմնաքարերից մեկը հանիսանում է անշարժ գույքի շուկան: Այս նագավառում մեր հանրապետությունը որոշակի արդյունքներ է արձանագրել: Հայաստանի Հանրապետությունում անշարժ գույքի շուկայի կայացումն այնպիսի տենդենցներ է հաստատել, որոնք նորոշ են ոլոր տնտեսապես զարգացած երկրներին, այն է` - անշարժ գույքը, լինելով մարդու ն ամ ողջ հասարակության կյանքի կենսագործունեության հիմքը, իրենից ներկայացնում է շուկայի շրջանառության, սեփականության ն կառավարման յուրահատուկ օ յեկտ: Այս իրավիճակն ընդունված է ոլորի կողմից ն հաշվի է առնվում պետության կողմից վերահսկողության համակարգի ստեղծման միջոցով` անշարժ գույքի արդյունավետ օգտագործումը նրա շահագործման ոլոր փուլերում ապահովելու համար: - անշարժ գույքը կազմում է ազգային հարստության հիմքը: Հատկապես անշարժ գույքի օ յեկտներում` կառույցներում, շինվածքներում, շինություներում, կառուցապատված տարածքներում, անշեղ ն հետնողական ձնով կուտակվում է նախորդ սերունդների աշխատանքն`ապահովելով պատշաճ կյանքի մակարդակ ինչպես ներկայում, այնպես էլ ապագայում: Տար եր գնահատականներով, անշարժ գույքն իր ոլոր ձներով, կազմում է կուտակված ամ ողջ համաշխարհային հարստության շուրջ կեսը: - անշարժ գույքի շուկան հանդիսանում է երկրի տնտեսության աճի յուրահատուկ գեներոտոր: Հատկապես տար եր նշանակության անշարժ գույքի օ յեկտներում իրականացվում են միջոցների մեծ մասի նախնական ներդրումները, ինչը, վերջնական արդյունքում, երում է որակական առաջարկի ն պահանջարկի ստեղծմանը ն ապահովում է դրական մակրոտնտեսական դինամիկայի զարգացումը: Անշարժ գույքի արդությունն ու ազմակողմանիությունը, նրա շուկայական մոտեցման ազմազան հնարավորությունները ն օգտագործման տեսակները պայմանավորում են արդյունվետ համակարգի ստեղծման անհրաժեշտությունը: Հասկանալի է, որ այդպիսի համակարգի ստեղծումը որոշիչ չափով կախված է առկա մասնագետներից, որոնք պատրաստված են արդի պահաջների մակարդակով: Իր հերթին, այդպիսի մասնագետների պատրաստումը հնարավոր չէ առանց համապատասխան մեթոդական ուսուցման ապահովման:

Այս դասագիրքը դիտարկվում է հեղինակների կողմից որպես առաջին փորձ տվյալ ուղղությամ : Նրա ովանդակությունը կենտրոնացած է անշարժ գույքի երկու խնդիրների շուրջ` էկոնոմիկայի ն կառավարման: Դասագրքի հիմնական նպատակը ն նրա ընդհանուր հիմքը կազմում է անշարժ գույքի վերլուծության համակարգված մոտեցումը: Անշարժ գույքի, որպես համակարգի, հիմնական աղադրամասեր ընդունվում են. - տարածակատնտեսական զարգացումը, որտեղ անշարժ գույքը դիտարկվում է որպես նախաձեռնության նախնական հետազոտության գործընթացների ամ ողջություն, զարգացում, կառավարում ն շահագործում: - օգտագործման տեսակ, որը որոշիչ մակարդակով ձնավորում է կազմը, ովանդակությունը ն քանականան նշանակությունը անշարժ գույքի ոլոր նպատակային ցուցիչների հետ: - տեղադրությունը, որն արտացոլում է անշարժ գույքի գլխավոր հատկությունը` նրա անխզելի կապը հողի հետ: Համակարգված մոտեցումն արտահայտվում է նան նրանում, որ անշարժ գույքի կառավարման գործընթացը դիտարկվում է որպես տեխնիկական, տնտեսական ն կառավարման փորձաքննության ն որոշման փոխկապակցված միավոր: Տեխնիկական փորձաքննություններն ապահովում են ադեկվատ պատկերացում անշարժ գույքի օ յեկտի իրական վիճակի մասին, տնտեսական փորձաքննությունները թույլ են տալիս ստանալ անշարժ գույքի արժեքային համարժեքը հիմանավորված նշանակությամ , կառավարչական որոշումներն անշարժ գույքի օգտագործման տար երակների ընտրությունների ավելի արդյունավետ (ռացիանալ) հնարավորություն են տալիս: Դասագրքի ովանդակությունը աղկացած է տաս գլխից, որոնք ներառում են անշարժ գույքի կառավարման, պլանավորման ն վերլուծության նկատմամ հայեցակարգային մոտեցումները, անշարժ գույքի հետ կապված հիմնական տնտեսական խնդիրները, անշարժ գույքի տարածքային-տնտեսական զարգացման խնդիրները, տնտեսական վերլուծության հիմունքները ն անշարժ գույքի գնահատման տեսությունները, անշարժ գույքի տնտեսական փորձաքննության ովանդակային նությագիրը: Հեղինակները խորին հարգանքով շնորհակալություն են հայտնում Մոսկվայի պետական շինարարական համալսարանի «Շինարարության կազմակերպման» ամ իոնի կոլեկտիվին ն Շվեդիայի Թագավորական համալսարանի «Անշարժ գույքի ն հողերի կառավարման» ամ իոնի մասնագետներին, ովքեր աջակցեցին դասագրքի ստեղծմանը տեսական ն մեթոդական խորհուրդներով: Նան շնորհակալություն ենք ուղղում ՀՀ պետական կադաստրի կոմիտեի ղեկավարությանը, որը մեծ սիրով

տրամադրել է անհրաժեշտ օրենսդրական, վիճակագրական ն վերլուծողական տեղեկատվություն: Դասագիրքը նախատեսված է «Անշարժ գույքի փոձքննություն ն կառավարում» մասնագիտության, ինչպես նան տնտեսագիտական մասնագիտությունների ուսանողների համար: Հույս ունենք, որ այն օգտակար կլինի ընթերցողների ավելի լայն շրջանակի համար` կապված անշարժ գույքի ոլորտումգիտական ն գործնական խնդիրների լուծման հետ: Հեղինակներըսիրով կընդունեն դիտողություններ ն այլ կարծիքներ դասագրքի վերա երյալ, համոզված լինելով, որ նրանա կնպաստեն հաջորդող հրատարակումների որակի արձրացնմանը:

Ն Ե Ր Ա Ծ ՈՒ Թ Յ ՈՒ Ն Հայաստանի Հանրապետության զարգացման ռազմավարական ուղղությունը շուկայական տնտեսության ստեղծումն է: Շուկայական տնտեսությունը, օրենքի շրջանակներում գործող, տնտեսական ազատությունների համակարգ է, որտեղ տնտեսվարող սու յեկտները փոխհամագործակցում են շուկայի մեխանիզմների, այսինքն` գների, առաջարկի ն պահանջարկի համակարգի միջոցով: Նշված խնդիրը միանգամայն արդ է ն ազմակողմանի: Նրա լուծումն իր մեջ ներառում է ն' սեփականատիրական հարա երությունների ձնափոխում, ն' նորմալ մրցակցության զարգացում, ն' համապատասխան շուկայական ենթակառուցվածքի ստեղծում: Բնականա ար, այս խնդրի լուծման նպատակով, հատուկ ուշադրության են արժանանում այն ուղղությունները, որոնց զարգացումը որոշիչ նախապայման է հանդիսանում ամ ողջ տնտեսական համակարգի արեփոխման համար: Նման ուղղություն է համարվում անշարժ գույքի շուկայի զարգացումը: Ուսումնասիրելով անշարժ գույքի շուկան ազմաթիվ զարգացած տնտեսություն ունեցող երկրներում` կարելի է նշել հետնյալ միտումները. • Անշարժ գույքը կազմում է ազգային հարստության հիմքը: Հենց անշարժ գույքի օ յեկտներում է (շենքեր, շինություններ, կառուցապատված տարածքներ) հաջորդա ար կուտակվում նախորդ սերունդների աշխատանքը` ապահովելով կյանքի պատշաճ մակարդակ ինչպես ներկայում, այնպես էլ ապագայում: Ըստ տար եր գնահատականների` անշարժ գույքը, ամ ողջությամ վերցրած` իր ոլոր տարատեսակներով, կազմում է կուտակված ողջ համաշխարհային հարստության մոտավորապես կեսը: •

Անշարժ գույքի շուկան երկրի տնտեսական աճը ցուցանող յուրահատուկ գեներատոր է: Հենց տար եր նշանակության անշարժ գույքի օ յեկտներում է կատարվում միջոցների զգալի մասի նախնական ներդրումը, որը, ի վերջո, երում է առաջարկի ն պահանջարկի որակական փոփոխությունների ն ապահովում է զարգացման դրական մակրոտնտեսական դինամիկա:

•

Անշարժ գույքը, լինելով մարդու ն հասարակության կենսագործունեության հիմքը, իրենից ներկայացնում է շուկայական շրջանառության, սեփականության ն կառավարման հատուկ օ յեկտ: Հաշվի առնելով այս տեսակետը` պետությունն իր կողմից ապահովում է անշարժ գույքի կյանքի տնողության ոլոր փուլերում նրա

արդյունավետ օգտագործման հսկման համակարգի ստեղծում: Չի կարելի անտեսել նան անշարժ գույքի նշանակալի սոցիալական դերը: Մի կողմից, անշարժ գույքի շուկայի նորմալ գործունեությունը միշտ տալիս է դրական սոցիալական արդյունք ն, առաջին հերթին, անշարժ գույքի օ յեկտների այնպիսի ձնի շնորհիվ, ինչպիսին նակելի տներն են, որոնք առաջնային են սպառողական տեսանկյունից: Մյուս կողմից, նորմատիվային-իրավական, ֆինանսատնտեսական ն կառավարչական մեխանիզմներ ներառող արդյունավետ պետական համակարգի ացակայությունը կարող է կտրուկ նվազեցնել անշարժ գույքի շուկայական պոտենցիալը ն երել անցանկալի սոցիալական հետնանքների: Անշարժ գույքի արդությունն ու ազմակողմանիությունը, նրա շուկայական շրջանառության հնարավորությունների ն օգտագործման ձների ազմազանությունն անհրաժեշտություն է առաջացնում ստեղծել այնպիսի արդյունավետ համակարգ, որը. »

կընդգրկի անշարժ գույքի կյանքի տնողության ոլոր փուլերը,

»

կապահովի անշարժ գույքի օգտագործման ոլոր ձների կառավարման արդյունավետությունը: Հասկանալի է, որ այդպիսի համակարգի ստեղծումը որոշակիորեն պայմանավորված է ժամանակակից պահանջներին համապատասխանող մասնագետների առկայությամ : Պետք է նշել, որ Հայաստանում այդ համակարգը դեռ կայացած չէ, ավելին, գտնվում է իր զարգացման փուլում, ն այս իրավիճակում արձրակարգ մասնագետների անհրաժեշտությունը դարձել է խիստ ակնառու:

ԳԼՈՒԽ 1.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՏՆՏԵՍԱԳԻՏԱԿԱՆ

ՀԱՍԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆԸ

Անշարժ գույքի էկոնոմիկան իրենից ներկայացնում է տնտեսագիտության առանձին ձնավորված ճյուղ: Եթե տնտեսագիտությունը որպես ամ ողջական գիտական տեսություն ձնավորվել է ՃՄԼԼ դարում, ապա անշարժ գույք հասկացությանը վերա երող տերմինները առաջացել են շատ ավելի վաղ, իսկ ավելի ստույգ` եր ստեղծվել է հենց ինքը` անշարժ գույքը, այսինքն` մարդկային հասարակության զարգացման ամենավաղ փուլում: Ժամանակի ընթացքում այդ տերմինների ազմազանությունը հանգեցրեց «անշարժ գույք» հասկացության ստեղծման անհրաժեշտությանը: Դա պայմանավորված է առաջին հերթին նրանով, որ անշարժ գույքը ակտիվորեն մասնակցում է այն գործընթացներում, որոնք կազմում են հասարակության ապրելակերպի հիմքը, այն է` տնտեսական արիքների ստեղծումը ն օգտագործումը: Այսինքն` առաջանում է անշարժ գույքի տնտեսական ացատրության անհրաժեշտությունը:

1.1. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԸ ՈՐՊԵՍ ՏՆՏԵՍԱԿԱՆ

ԲԱՐԻՔ Համաձայն լայնորեն կիրառվող սահմանման` տնտեսագիտությունը մեկնա անվում է որպես տնտեսական արիքների ստեղծման գործընթաց, որն իրականացվում է ռեսուրսների սահմանափակ առկայության պայմաններում: Հետնա ար, անշարժ գույքի էկոնոմիկան` դա ընդհանուր տնտեսական գործընթացի այն մասն է, որը կապված է տնտեսական արիքների ազմաթիվ տեսակներից մեկի, մասնավորապես` անշարժ գույքի օ յեկտների ստեղծման հետ ( ացառությամ հողատարածքները, որոնք` ըստ սահմանման, հանդիսանում են նության արդյունք): Այժմ դիտարկենք անշարժ գույքի հիմնական տնտեսական նութագրերը: Առաջին նութագիրը կայանում է նրանում, որ ցանկացած անշարժ գույք իրենից ներկայացնում է իր, այսինքն` նյութական ակտիվ: Հենց անշարժ գույքի կոնկրետ նաիրային հատկություններն են հանդիսանում հետագա վերլուծության սկզ նակետը: Ինչ նպատակների համար էլ որ օգտագործվի անշարժ գույքը, ամենից առաջ, այն անհրաժեշտ է դիտարկել «նյութական» տեսանկյունից, քանի որ

նաիրային հատկանիշները որոշում են անշարժ գույքի ամենակարնոր հատկությունը` նրա օգտակարությունը: Անշարժ գույքի յուրահատկությունը կայանում է նրանում, որ այն իրենից ներկայացնում է ոչ թե պարզապես իր, այլ երկու իրերի անքակտելի միասնություն. նրանցից մեկը` հողատարածքը, նական իր է, իսկ մյուսը` շենքը կամ շինությունը, աշխատանքի արդյունք: Այս ապրիօր տար երակումն է պատճառը, որ անշարժ գույքի վերլուծության, գնահատման ն փորձաքննության ժամանակ կիրառվում են տար եր մեթոդներ: Պետք է նշել, որ անշարժ գույքի` որպես արիքի, նշանակությունը չի սահմանափակվում նյութական պահանջարկի ավարարմամ : Բոլորին է հայտնի, որ հենց ճանապարհներն են (անշարժ գույքի օ յեկտի տարատեսակ) նական տարածքը վերածում կազմակերպված տարածության, որն էլ անմիջականորեն իր ազդեցությունն է ունենում տնտեսական զարգացման վրա: Վերջապես, անշարժ գույքը, ինչպես արիքներից շատ քչերը, կարող է ավարարել նան ոչ նյութական պահանջներ: Բոլոր առավել զարգացած պետություններն ու քաղաքակրթությունները մեզ մոտ զուգորդվում են այս կամ այն անշարժ գույքի օ յեկտների հետ, այսպես օրինակ, Եգիպտոսը` Քեոփսյան ուրգերով, Հին Հռոմը` Ապիյան ճանապարհով, ակվեդուկներով, Ռուսաստանը` Մոսկովյան Կրեմլով ն այլն: Այս կառույցները պրակտիկ կարիքների ավարարումից ացի, ակնառու կերպով, արտահայտում էին իշխանության հզորությունն ու վարկանիշը: Այստեղ կարելի է հիշել Լյուդովիկոս ՃԼՄ-ի պատասխանը այն հարցին, թե ո՞րն էր իր ամենամեծ մեղքը. «Ես չափազանց շատ էի կառուցում»: Անշարժ գույքի` որպես արիքի, տար երակիչ յուրահատկություններից է նան օգտագործման երկարատն ժամանակահատվածը (մի քանի տասնամյակից մինչն մի քանի հարյուրամյակ, իսկ եր եմն նույնիսկ ավելի երկար): Հանդիսանո՞ւմ է արդյոք անշարժ գույքը տնտեսական արիք, այսինքն` նորո՞շ է նրան սահմանափակ լինելը: Եթե հիշենք, որ անշարժ գույքի պարտադիր ատրի ուտ են հանդիսանում հողածածկույթի հատվածները, այսինքն` հողատարածքները, ապա առաջին հայացքից կարելի է ասել, որ տնտեսական արիքներին նորոշ սակավության խնդիրը այստեղ ացակայում է: Սակայն այսպիսի եզրակացությունը ճիշտ չէր լինի, քանի որ վերլուծությունում պետք է հաշվի առնել այն հողատարածքները, որոնք իսկապես հանդիսանում են մարդկանց տեղա աշխման վայրեր: Այդպիսի տարածքների մակերեսները ավականին սահմանափակ են: Այսպիսով, կարելի է պնդել, որ անշարժ գույքը տնտեսական արիք է, ն, հետնա ար, անշարժ գույքի ցանկացած օ յեկտ ունի որոշակի արժեք: Անշարժ գույքի օ յեկտի արժեքն ունի ոչ միայն

ացարձակ նույթ (օգտակարության ուղղակի հետնանք), այլն հարա երական արտահայտություն, որը կախված է օգտակարության ն սահմանափակության աստիճանից, այսինքն` կարող են լինել առավել ն սակավ արժեք ունեցող անշարժ գույքի օ յեկտներ:

1.2 ՏՆՏԵՍԱԿԱՆ ԲԱՐԻՔԻ ՕԳՏԱԳՈՐԾՄԱՆ

ԵՂԱՆԱԿՆԵՐԸ ԵՎ ԴՐԱՆՑ

ԱՌԱՆՁՆԱՀԱՏԿՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ

Այժմ նշենք անշարժ գույքի օգտագործման տար եր եղանակների առանձնահատկությունները: Անշարժ գույքի` որպես պահանջմունք ավարարող միջոցի, սկզ ունքային տար երությունն այլ միջոցներից կայանում է յուրահատուկ գործոնի` դիրքի, առկայության մեջ: Այն առաջնահերթ նշանակություն ունի, քանի որ զգալիորեն, իսկ որոշ դեպքերում նույնիսկ որոշիչ կերպով ազդում է տվյալ անշարժ գույքի օ յեկտի օգտակարության վրա: Այսպես օրինակ, դիտարկենք երկու ոլորովին միանման անշարժ գույքի օ յեկտներ` նակելի տներ, որոնք միմյանցից տար երվում են միայն տեղակայմամ . նրանցից մեկը գտնվում է քաղաքի կենտրոնում, մյուսը` ծայրամասում: Այդ տների նաիրային նութագրերը, հետնա ար նան սպառողական հատկությունները (օգտակարությունը) իրար հավասար են, սակայն նրանց գները միանգամայն տար եր կլինեն: Գնի տար երության պատճառը մեկն է` այդ օ յեկտներն ունեն տար եր դիրքային տեղա աշխում: Ինքը` «դիրք» հասկացությունը, ավականին արդ է ն ունի իր հիերարխիան: Ընդհանուր առմամ , դիրքը պետք է հասկանալ որպես ինքնավար ձնավորում իր սահմաններում: Ինքնավար ձնավորումների առավել տարածված ձն է համարվում քաղաքը: Հետնա ար, քաղաքի վարչատարածքային սահմանները անհրաժեշտ է հաշվել որպես քաղաքի վերին մակարդակ: Յուրաքանչյուր քաղաքի սահմաններում գոյություն ունեն որոշակի քանակության տարածքային հատվածներ, որոնք միմյանցից տար երվում են լանդշաֆտային, նախագծային, քաղաքաշինական, նապահպանական ն այլ նութագրերով: Անշարժ գույքի օ յեկտի տեղա աշխումը քաղաքային տարածքի այս կամ այն հատվածում որոշում է նրա հարա երական արժեքը: Պրակտիկայում այդ հատվածները ընդունված է անվանել տարածատնտեսական գոտիներ (այս գոտիների սահմանները չեն համընկնում քաղաքային շրջանների, համայնքների վարչական սահմանների հետ): Գոտին` դա դիրքի հիերարխիայի հաջորդ մակարդակն է:

Այս հիերարխիայի ներքին մակարդակն օ յեկտի որոշակի տեղադրությունն է` իր մոտակա տարածական նութագրերով, այսինքն` օ յեկտի տոպոլոգիան (հին հունարենից թարգմանա ար` եօpօՏ – տեղ, վայր): Այս իմաստով օգտագործում են նան «օ յեկտի լոկալիզացիա», «լոկալ դիրք» հասկացությունները (անգլ.` lօcaեեօո – տեղադրություն): Յուրաքանչյուր մակարդակում առկա են նութագրեր, որոնց միջոցով որոշվում է դիրքի վերջնական հարա երական արժեքը: Այսպես, օրինակ` ամ ողջ քաղաքային տարածքի չափերի (քաղաքի մակերեսը` Մ) միջոցով որոշվում է անշարժ գույքի օ յեկտների արժեքների փոփոխման միջակայքը (ΔԱ), այսինքն` ΔԱ - f1 (Մ) Պետք է նշել, որ ΔԱ-ի կախվածությունը Մ-ից ուղիղ է, այց ոչ գծային: Հիմնական գործոնը, որը որոշում է դիրքի արժեքը գոտիականության մակարդակով (Ա)), ընդունված է համարել տվյալ գոտու հեռացվածությունը քաղաքի կենտրոնից (Ե), այն է` Ա' - f2 (Ե) f 2 -ի տար երությունը f1-ից կայանում է նրանում, որ առաջինն արգումենտի նկատմամ հակադարձ նույթ է կրում: Լոկալ դիրքի արժեքը (Ա))) կարելի է որոշել նան կոմունիկացիոն նութագրերով, իսկ ավելի ստույգ, հասարակական տրանսպորտի (ե) մոտակա կանգառից տվյալ օ յեկտի հեռացվածության աստիճանով, այսինքն` Ա'' - f3 (ե): Դիրքի վերջնական արժեքը կարելի է ներկայացնել հետնյալ արտահայտությամ ` Ա - f4 (Ա', Ա''), ընդ որում` Աոճ2 – Աոiո - ΔԱ: Ինչպես ն ցանկացած այլ տնտեսագիտական ուսումնասիրություն, դիրքի արժեքի վերլուծությունը նույնպես ացարձակ խիստ չի կարող լինել ն ներառում է մի շարք ենթադրություններ: Նախ ն առաջ, ենթադրվում է, որ քաղաքն ունի հստակ սահմանված «կենտրոն»: Ընդ որում, քաղաքի «կենտրոնը» ոչ թե երկրաչափական իմաստով է կենտրոն, այլ քաղաքի տարածքի այն մասն է, որը «ձգողության կենտրոն է համարվում» նակիչների համար: Գործնականում դա նշանակում է, որ նման կենտրոնում գոյություն ունի տար եր ֆունկցիոնալ նշանակություն ունեցող անշարժ գույքի օ յեկտների

համալիր ( նակելի տներ, առնտրային օ յեկտներ, կառավարման ն իշխանության մարմինների շենքեր, մշակութային օ յեկտներ), որը թույլ է տալիս նակիչներին ավարարելու իրենց ազմազան պահանջմունքները: Մեկ այլ որոշիչ գործոն է հանդիսանում այն, որ, քաղաքային տրանսպորտի զարգացած ցանցի առկայության ն փոխադրամիջոցների ազմազանության դեպքում, զգալիորեն նվազում է հեռացվածության ազդեցությունը դիրքի արժեքի վրա, այսինքն` ΔԱ → ոiո: Այս դեպքում առավել նշանակալից են դառնում օ յեկտի դիրքի էկոլոգիական նութագրերը: Օ յեկտի հեռացվածության աստիճանի ազդեցությունը արժեքի վրա պայմանավորված է նան տվյալ անշարժ գույքի օ յեկտի ֆունկցիոնալ նշանակությամ : Արդյունա երական նշանակության օ յեկտների համար քաղաքի կենտրոնում գտնվելը, ավելի շուտ, թերություն է, քան` առավելություն: Այդ օ յեկտների համար առավել նշանակալից է տրանսպորտային հանգույցներին ն պահեստներին մոտ գտնվելը (դա նվազեցնում է գործառնական ծախքերը): Իսկ եթե, օրինակ, դիտարկենք մի որնէ ձեռնարկության գրասենյակ, ապա կենտրոնում գտնվելն այդ ձեռնարկության համ ավի մի մասն է կազմում, ինչպես նան խոսում է շուկայում նրա կայուն դիրքերի մասին: Ավարտելով դիրքի գործոնի ամփոփ դիտարկումը` կարելի է անել հետնյալ երկու հիմնական եզրակացությունները. Առաջին, ավելի ճիշտ կլինի օ յեկտի դիրքը համարել ոչ այնքան անշարժ գույքի օ յեկտի արժեքի (ն համապատասխանա ար գնի) վրա ազդող գործոն, որքան` կարնորագույն սպառողական հատկություն: Երկրորդ, քաղաքի դիտարկումը միայն որպես կոմունիկացիոն համակարգ` ավականին վերացական մոդել է ն լրացուցիչ ճշգրտման կարիք է զգում: Միայն այդ դեպքում հնարավոր կլինի ընդունել արտասահմանյան պրակտիկայում ընդունված անշարժ գույքի գնահատման անաձնը, այն է` «Միակ կարնորն անշարժ գույքի համար` դիրքն է»: Անշարժ գույքը որպես տնտեսագիտական արիք օգտագործելիս` ավարարում է միայն նակավայրի պահանջմունքը: Այս պահանջմունքը կարող է ավարարվել տար եր ձներով: Լ. Ամենալիարժեք տար երակը` անշարժ գույքի օ յեկտը սեփականության իրավունքով ձեռք երելն է: Միայն այս դեպքում է անշարժ գույքի օ յեկտը հանդիսանում որպես լիիրավ տնտեսագիտական արիք, քանի որ սեփական տուն ունենալով ն օգտագործելով այն սեփական կարիքները ավարարելու համար, մարդը կարող է անհրաժեշտության դեպքում վաճառել այն (օգտագործելով որպես ապրանք) կամ վարձակալության հանձնել (դարձնելով այն եկամտի աղ յուր):

Ակնհայտ է, որ անշարժ գույքի օ յեկտի ձեռք երումը որպես սեփականություն` սպառողական վարքի ամենակարնոր շարժառիթներից մեկն է, սակայն այն ուղղակիորեն կապված է պոտենցիալ գնորդների վճարունակության, եկամուտների մակարդակի հետ: Այս դեպքում առաջանում է տվյալ խնդրի հարկադրված լուծման անհրաժեշտություն, այն է` անհրաժեշտ է ձեռք երել ոչ թե նակատեղը, այլ նրա կողմից առաջարկվող ծառայությունները: ԼԼ. Բնակարանը, տունը կարելի է վարձակալել: Բնականա ար նակատեղի ն նրա կողմից առաջարկվող ծառայությունների արժեքները կտար երվեն միմյանցից: Այդպիսի տար երության պատճառը սեփականատիրոջ ն վարձակալի իրավունքների ծավալի (ն հետնա ար արժեքի) մեջ է կայանում: Ընդ որում օ յեկտի արժեքը նս կարող է որոշվել նույն կերպ: Պահանջները ավարարվում են հավասարապես (սեփականատերը ն վարձակալը նակվում են միննույն նակարանում): Սպառողական արժեքը մնում է հաստատուն, սակայն օ յեկտի ազատ տիրապետման տար երությունները երում են նրան, որ սեփականության ն վարձակալության արժեքները միմյանցից տար երվում են: Կարելի անել հետնյալ եզրակացությունը. վարձակալությունից սեփականության անցմանը զուգընթաց նակատեղի պահանջի ավարարման, հետնա ար ն նրա օգտակարության աստիճանը գնալով աճում է: Միանգամայն օրինաչափ կերպով աճում է նան այդ օգտակարության արժեքային արտահայտությունը: Օվ < Օսեփ եր Ա - f(Օ) Ավ < Ասեփ, որտեղ Օ-ն` նակատեղի սեփականության օգտակարության տար եր ձներն են, իսկ Ա-ն` այդ օգտակարության արժեքային արտահայտությունը: Օգտակարության (Օ) փոփոխությունը որակական նույթ է կրում. յուրաքանչյուր հաջորդ իրավունքն իր մեջ ներառում է ոլոր նախորդները` առաջացնելով օգտակարության փոփոխություն: Փոփոխությունն ունի նան իր քանակական կողմը: Միննույն օ յեկտի իրավունքների սահմաններում կարելի է օգտվել տար եր քանակության նակավայրերից կամ նակարանային ծառայություններից. վարձակալել, ունենալ որպես սեփականություն ն այլն: Վերը նշվածից հետնում է, որ նակավայրը, որպես տնտեսագիտական արիք, իր մեջ պարունակում է ազմաթիվ որակական ն քանակական հատկություններ: Հենց դա էլ անհրաժեշտություն է ստեղծում տար երակված մոտեցում ցուցա երել նրա արժեքի որոշման հարցում:

1.3 ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԸ ՈՐՊԵՍ ԱՊՐԱՆՔ

Անշարժ գույքի յուրահատկություններն առավելագույնս ացահայտվում են, եր այն կիրառում են որպես ապրանք: Այս յուրահատկությունների վերլուծությունը հարկ է սկսել նակավայրի պահանջմունքի ավարարման հակասական նույթից, այն է` նակելի անշարժ գույքի ձեռք երումը որպես սեփականություն ն նակարանային ծառայությունների ձեռք երումը վարձակալման միջոցով (տես նկ. 1.1): Այս հակասական նույթը նորոշ է ոչ միայն նակելի, այլն ոլոր տիպի անշարժ գույքի օ յեկտներին: Նորմալ առնտուր իրականացնելու համար արդյո՞ք պարտադիր է խանութը ձեռք երել որպես սեփականություն, թե ավական է այդ խանութը ընդամենը վարձակալել: Հասկանալի է, որ վարձակալությունը ինքնին չի խաթարի նորմալ առնտրի իրականացմանը: Նույնը վերա երում է նան գրասենյակային տարածքներին. տնտեսապես զարգացած երկրներում հայտնի արգավաճող ֆիրմաների ն կազմակերպությունների մեծամասնությունն իրենց գրասենյակները վարձակալում են, միայն շատ մեծ կորպորացիաների վարչական շենքերն են սեփական, որոնց տարածքների մեծ մասը կրկին տրվում է վարձակալության: Այս ամենը միանգամայն նական է. անշարժ գույքը, որպես այդպիսին, նրանց պետք չէ, նրանց համար այն հանդիանում է ոչ թե անմիջական տնտեսական արիք, այլ ձեռնարկատիրական գործունեության իրականացման պարտադիր պայման: Հետնա ար, անշարժ գույքը

հանդիսանում է արտադրության անհրաժեշտ գործոն, որի օգտագործման պահանջը պարտադիր է, սակայն ամեննին էլ պարտադիր չէ այն սեփականացնել: Ամփոփելով` նշենք, որ անշարժ գույքը, որպես ապրանք, միշտ առկա է երկու ձնով. ապրանք – օ յեկտ (սեփականություն ձեռք երելու նպատակով) ն ապրանք – ծառայություն (վարձակալության նպատակով): Անշարժ գույք - ապրանքը

Օ յեկտ (շենքեր, շինություններ, տարածքներ)

Ծաéայություններ (որոßակի նպատակների համար օ յեկտի օգտագործման հնարավորությունը)

Նկար 1.1. Անշարժ գույքի, որպես ապրանքի, հակասականությունը

Անշարժ գույք - ապրանքին նորոշ հակասականությունն ունի նս մեկ տեսանկյուն, որը կարելի է ներկայացնել ազմա նակարան շենքերի նակարանների օրինակով, որոնք այսօր հանդիսանում են առնտրային շրջանառության առարկա, այսինքն` ապրանք: Սակայն պնդել, որ այդ նակարաններն օժտված են ապրանքին նորոշ ոլոր հատկություններով, սխալ կլինի: Բացատրությունը կայանում է նրանում, որ ցանկացած ապրանք-օ յեկտի համար պարտադիր հատկություն է հանդիսանում նրա արտացոլումը նական ձնով: Բազմա նակարան շենքերում նակարաններն այդպիսի հատկություն չունեն. նրանց ոլոր տարածական սահմանափակող կոնստրուկտիվ տարրերը (պատեր, միջնորմներ, ծածկեր) հանդիսանում են ամ ողջ շենքի աղկացուցիչ մասերը ն չեն կարող պատկանել որնէ կոնկրետ նակարանին, այսպես օրինակ` մեկ նակարանի առաստաղը հանդիսանում է հաջորդ հարկի նակարանի հատակ, ոլոր պատերը հանդիսանում են կամ հարնան նակարանների հետ ընդհանուր պատեր, կամ ամ ողջ շենքի պատի մեկ հատվածը: Այսպիսով, նակարանը, հանդիսանալով սեփականության օ յեկտ ն, հետնա ար, պոտենցիալ ապրանք, գործնականում չունի նյութական մարմնավորում (եթե հաշվի չառնենք հատակի միջհարկային ծածկը, առաստաղի ներկը ն պատերի պաստառները): Հաշվի առնելով նակարանների նական ձնով արտացոլման անհնարինությունը` անհրաժեշտ է դրանք դիտարկել որպես ոչ նյութական ակտիվներ: Սեփականաշնորհելով նակարանը` մարդը ստանում է ոչ թե սեփական նակարան որպես այդպիսին, այլ այդ նակարանի նկատմամ սեփականության իրավունք, այսինքն` այդ անշարժ գույքը, որպես տնտեսական արիք, ապրանք կամ եկամտի աղ յուր օգտագործելու հնարավորություն: Այն դեպքում, եր սեփականության օ յեկտն առանձին կանգնած շենքն է կամ շինությունը, ապա անշարժ գույքի օ յեկտը ն նրա հանդեպ իրավունքները դառնում են անքակտելի միասնություն: Սեփականության միայն այս տար երակը կարելի է համարել լիարժեք, քանի որ միայն այս դեպքում սեփականատերը կունենա սեփականության օ յեկտի ամ ողջովին տիրապետման իրավունք: Այսպես. ոչ ոք չի կարող առանձնատան սեփականատիրոջն արգելել վերակառուցելու, ընդլայնելու (հարկ ավելացնել, պատշգամ կառուցել ն այլն) իր տունը, իհարկե պահպանելով գործող օրենսդրությունը, ընդունված շինարարական նորմատիվներն ու հատակագծային լուծումների պահանջները: Միննույն ժամանակ ազմա նակարան նակելի շենքի նակարանի սեփականատերն իրավունք չունի իրականացնել նման գործողություններից ն ոչ մեկը (չհաշված հազվադեպ ացառությունները): Նա կարող է միայն փոփոխել նակարանի հատակագիծը ոչ կրող պատերի տեղաշարժման հաշվին: Այսպիսով, անշարժ գույք-ապրանքը շուկայում կարող է ներկայանալ երեք տար երակներով (տես նկ. 1.2):

Ապրանքի այնպիսի ձնը, ինչպիսին անշարժ գույքի օ յեկտն է, ներառում է նան նրա սեփականության իրավունքը (առանց դրա օ յեկտը վաճառել անհնար է): «Սեփականություն» հասկացության մեջ, որպես մեկ ամ ողջություն, ներառված են տիրապետման, օգտագործման ն տնօրինման իրավունքները: Անշարժ գույք - ապրանք

Անշարժ գույքի օ յեկտ ( նական ձնով արտացոլման դեպքում)

Անշարժ գույքի օ յեկտի նկատմամ իրավունք

Ծառայություններ (օ յեկտը որոշակի նպատակների համար օգտագործելու հնարավորություն)

Նկար 1.2. Անշարժ գույք - ապրանքի տար երակված ձները

1.3.1 Անշարժ գույք - ապրանքի յուրահատկությունները Անշարժ գույք - ապրանքի յուրահատկությունները դիտարկելիս, որպես առաջին յուրահատկություն կարելի է դիտարկել նրա հատկանշական ուղղվածությունը ն արդ ու տարատեսակ լինելը: Այս յուրահատկությունը կարելի է առանձնացնել ն ներկայացնել ըստ հետնյալ երկու ենթակետերի` նակարանային ա) հատկանշական ուղղվածությունը դեպի ոլորտ, որտեղ նրա յուրահատկություններն առավել ակնհայտ են ն արտահայտվում են առավել հաճախ: ) անշարժ գույք - ապրանքի արդ ն տարատեսակ լինելը ստեղծում է իրավունքների սահմանման ն դրանց սահմանների որոշման անհրաժեշտությունը: Երկրորդ յուրահատկությունը տվյալ ապրանքի ներդրումային նույթն է: Ապրանք-օ յեկտը նախատեսված է երկարաժամկետ օգտագործման համար: Այն երկարակյաց ապրանք է, որը չի սպառվում օգտագործման ընթացքում: Անշարժ գույքի նախնական նաիրային հատկությունների ոլոր ֆիզիկական փոփոխությունները հիմնականում պայմանավորված են ժամանակի գործոնի ազդեցությամ : Անշարժ գույքի երկարակեցությունն իրենից ներկայացնում է պահանջմունքի

ավարարման սկզ ունքորեն այլ նույթ: Այսպես օրինակ, եթե սննդամթերքի նկատմամ մարդու պահանջները ավարարվում են անընդհատ, կանոնավոր կերպով, ապա նակավայրի պահանջը, վճարունակության սահմանափակումների ացակայության դեպքում, կարող է ավարարվել միանգամից` անշարժ գույքը որպես սեփականություն ձեռք երելու արդյունքում: Նույնը վերա երում է նան անշարժ գույքի այլ ձներին. ազմաթիվ գործարաններ, գրասենյակներ ն անկեր, խանութներ ն պահեստներ, ունենալով միանգամայն նոր ն ժամանակակից սարքավորումներ, գործում են նույնիսկ նախորդ ժամանակաշրջանում կառուցված շենքերում ն շինություններում: Երրորդ յուրահատկությունն անշարժ գույքի ցանկացած օ յեկտի եզակիությունն է: Եզակիության գլխավոր որոշիչ գործոնն օ յեկտի դիրքն է: Նույնիսկ եթե շենքերը կառուցված են միննույն տիպային նախագծով, ն ունեն միննույն նաիրային նութագրերը, ճարտարապետահատակագծային ն կոնստրուկտիվ-տեխնոլոգիական լուծումները, նրանց սպառողական արժեքը եր եք ացարձակ նույնը չի կարող լինել, քանի որ նրանք գտնվում են տար եր հողատարածքներում: Նույնիսկ զանգվածային շինարարության դեպքում միննույն տարածքում գտնվող երկու հարնան շենքերի միանման նակարանները կարող են տար երվել իրենց աշխարհագրական դիրքով ն այլ յուրահատկություններով, որոնք իհարկե աննշան, այց ամեն դեպքում որոշակի ազդեցություն են ունենում արժեքի վրա: Չորրորդ յուրահատկությունն անշարժ գույքի արձր կապիտալատարության ցուցանիշն է: Այն կապված է անշարժ գույքի ստեղծման ընթացքում օգտագործվող մեծ քանակությամ նյութական, ֆինանսական ն աշխատանքային ռեսուրսների օգտագործմամ : Մեկ նակարանի համար կապիտալատարության ցուցանիշը գերազանցում է այլ ներդրումային ապրանքների (ավտոմեքենաներ, ռադիոէլեկտրոնիկա ն այլն) մեկ միավորի համար այդ նույն ցուցանիշին ազմաթիվ անգամ: Այսպիսի յուրահատկության տնտեսական հիմնավորումն ակնհայտ է` պահանջարկի «միանգամյա» ավարարումը հավասարազոր է արժեքի համապատասխան արձրացմանը: Սա նշանակում է, որ այլ հավասար պայմանների դեպքում, երկարակյաց արիքը պահանջում է ավելի մեծ ծախսեր: Անշարժ գույքի օ յեկտի ստեղծման ընթացքում կատարվող ծախսերից ացի, առկա են նան զգալի գործարքային ծախքեր, որոնք կապված են շուկայական գործարքների իրականացման արդյունքում վաճառողից գնորդին ապրանքը փոխանցելու հետ: Գործարքային ծախքերի արձր մակարդակը որոշող հիմնական գորոծններն են. • յուրաքանչյուր անշարժ գույքի օ յեկտի եզակիությունը, • անշարժ գույքի օ յեկտի հետ կապված գործարքների ձնակերպման հիմնական պահանջները, • անշարժ գույքի օ յեկտի պարտադիր պետական գրանցումը,

•

շուկայական գործարքների տնողության ու արդության ավելացումը ն այլն: Հինգերորդ յուրահատկությունը սկզ ունքային նույթ է կրում, այն է` անշարժ գույքը կարող է հանդիսանալ ապրանք իր կյանքի տնողության ցանկացած փուլում: Դա նշանակում է, որ առնտրային շրջանառությունում կարող է մասնակցել ոչ միայն ավարտուն շենքը կամ շինությունը, այլ նան «կիսակառույցը»: Ինչպես հայտնի է, կիսակառույցի օգտակարությունը հավասար է 0, այց տվյալ դեպքում դա չի խանգարում նրան հանդես գալ որպես ապրանք: Չնայած նման դեպքերում իրական ապրանք է հանդիսանում ոչ թե անշարժ գույքի օ յեկտը, այլ ընդամենը նրա հանդեպ սեփականության իրավունքը: Կիսակառույցի գնորդի համոզմամ այդ իրավունքի իրացումը ոչ միայն կփոխհատուցի շինարարության ավարտման ծախսերը, այլն թույլ կտա շահույթ ստանալ օ յեկտի օգտագործման արդյունքում: Իր հերթին, նման ենթադրության համար հիմք է հանդիսանում անշարժ գույքի օ յեկտի, որպես տնտեսական արիք, կամ որպես եկամտի աղ յուր, երկարատն օգտագործման հնարավորությունը: Երկու դեպքում էլ օգտագործման ժամանակահատվածը ազմաթիվ անգամ գերազանցում է անավարտ օ յեկտի շինարարության համար անհրաժեշտ ժամանակահատվածը: «Կիսակառույցի» հանդեպ իրավունքների ձեռք երումը, կառուցված օ յեկտի հետագա վաճառքի նպատակով, տեսականորեն հնարավոր է, սակայն այս տար երակը խիստ հազվադեպ է կիրառվում ն մեծապես կախված է օ յեկտի դիրքից: Այս գործարքի հիմնական չափանիշն օ յեկտի վաճառքից ստացված մեծ եկամուտն է: Սակայն, պետք է նշել, որ. - եթե նման իրավիճակը կանխատեսելի է, ապա «կիսակառույցի» սեփականատերը կգերադասի անձամ կրել օ յեկտի շինարարության ավարտման համար զգալի ֆինանսական ծախսեր, ն ոչ թե զրկվել սեփականության իրավունքից ն ապագա շահույթից: - շուկայի կառուցվածքային փոփոխություններն իրենց էությամ ավականին արագընթաց են, ն անավարտ շինարարության զգալի ծավալի առկայության դեպքում կարող է առաջանալ գների ան արենպաստ փուլում հայտնվելու խնդիրը: Գոյություն ունի նան մեկ այլ գործոն, որը հաստատում է անշարժ գույքի եզակիության հատկությունը: Եթե անշարժ գույքը համեմատենք այլ ապրանքների հետ, ապա կտեսնենք, որ այն ապրանքները, որոնք չեն հանդիսանում երկարաժամկետ օգտագործման առարկաներ, վաճառվում են դրանց պատրաստումից հետո շատ կարճ ժամանակահատվածի ընթացքում: Դա այսպես կոչված պիտանելիության ժամկետն է, որի խախտումը շատ դեպքերում կարող է առաջ երել լուրջ տնտեսական հետնանքներ: Երկարաժամկետ օգտագործման առարկաները, հիմնականում, ապրանք են համարվում

իրենց պատրաստման պահից մինչն հետագա օգտագործման հնարավորությունը ացառող անվերականգնելի փոփոխությունների առաջացումը (այսպես կոչված օգտակարության կորուստ): Եվ միայն անշարժ գույքին է նորոշ ունենալ ապրանքային հատկություններ, նախքան լիարժեք պատրաստ լինելը (անավարտ շինարարության օ յեկտ), ամ ողջովին պատրաստ լինելու պահին (նորավարտ շինարարության օ յեկտ) ն պատրաստ լինելուց հետո (ավարտված շինարարության օ յեկտ): Այս ամենից հետնում է, որ անշարժ գույքի համար «ապրանքայնության ժամանակահատվածը» առավելագույնն է: Վեցերորդ առանձնահատկությունն անշարժ գույքի տար եր ձների ն տարրերի ոչ միանման ապրանքայնությունն է: Բոլոր երկարաժամկետ ն կարճաժամկետ օգտագործման ապրանքները կարելի է գնել ն վաճառել հավասար պայմաններով ն առանց որնէ սահմանափակումների: Անշարժ գույքի հետ գործարքներ իրականացնելիս իրավիճակն այլ է: Նրա որոշ ձների դեպքում առնտրային շրջանառությունը կա'մ ուղղակիորեն արգելված է օրենքով, կա'մ պայմանավորված է որոշակի սահմանափակումներով: Այսպես օրինակ` մինչն 2007թվականը` ըստ ՀՀ Հողային օրենսգրքի ն ՀՀ Սահմանադրության, արգելվում էր հողի վաճառքը ոչ ռեզիդենտ հանդիսացող ֆիզիկական անձանց: Նրանք հողատարածքը կարող էին միայն վարձակալել: Արդյունքում ստեղծվում էր մի իրավիճակ, եր մեկ ամ ողջական գույքային համալիրի տարրերը (հողատարածքը ն նրա վրա գտնվող անշարժ գույքի օ յեկտը), որպես ապրանքներ, տարանջատվում էին: Հողատարածքները կարելի էր միայն վարձակալել, ն տվյալ դեպքում արդեն ապրանք կհանդիսանար գնվող օ յեկտի տակ գտնվող հողատարածքի վարձակալման իրավունքը: Սակայն վերջերս, ելնելով Եվրամիության ընդհանուր դրույթներից, նշված կետը օրենքում վերանայվել է: Յոթերորդ առանձնահատկությունն անշարժ գույքի իրացվելիության առավել ցածր մակարդակն է` համեմատած այլ ապրանքների հետ: Իրացվելիությունն ապրանքի դրամական միջոցների վերածվելու հատկությունն է: Հարկ է իրացվելիությանը նայել երկու տեսանկյունից` որակական ն քանակական: Որակական տեսանկյունը նութագրում է իրացվելիության (Ի) կախվածությունը պահանջարկից (Պ): Ի - f (Պ) Ի-ի ն Պ-ի միջն կախվածությունը ուղղակի է. ցանկացած ապրանք իրացվելի է նրա հանդեպ պահանջարկի ակտիվության չափով: Եթե հաշվի առնենք նան, որ պահանջարկն (Պ) իր հերթին հակադարձ համեմատական է գների մակարդակին (Գ), ապա կարելի է գրել հետնյալ արտահայտությունը. Ի - f (Պ) - f ' (⎯Գ)

f ' (⎯Գ) արտահայտությունը նշանակում է, որ Ի մեծությունը միննույն ապրանքի համար տատանվում է ⎯Գ փոփոխականից կախված:

եզակիություն

կապիտալատարություն

գործարքի արդություն ն երկարատնություն

արձր գործարքայի ն ծախքեր

ցածր իրացվելիություն

Նկար 1.3. Իրացվելիության խմ երի փոխկապվածությունը անշարժ գույքի եզակիության ն կապիտալատարության հետ Այլ հավասար պայմանների դեպքում` իրացվելիության ժամկետի տնողությունն անշարժ գույքի համար կլինի առավել երկար` ցանկացած այլ ապրանքի համեմատությամ : Դա պայմանավորված է անշարժ գույքի երկու այլ առանձնահատկությունների` կապիտալատարության ն եզակիության, միավորված ազդեցությամ (գործարքային ծախքերի մասով): Այս կախվածությունը ներկայացված է հետնյալ կառուցվածքատրամա անական գծագրի տեսքով (տես նկ. 1.3):

1.4 ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԸ ՈՐՊԵՍ ԵԿԱՄՏԻ ԱՂԲՅՈՒՐ

Այժմ դիտարկենք որպես եկամտի աղ յուր հանդիսացող անշարժ գույքի օգտագործման յուրահատկությունները: Թվարկենք այս տեսանկյան հետ առնչվող հիմնական դրույթները: Առաջին դրույթը կայանում է նրանում, որ ոչ ոլոր անշարժ գույքի օ յեկտները կարող են հանդիսանալ եկամտի ստացման աղ յուր: Բնակարանային ֆոնդի օ յեկտների մեծ մասը, որոնք տրամադրվում են որպես սոցիալական վարձակալություն, հանդիսանում են ոչ թե եկամտի աղ յուր, այլ յուջեի ծախսային հոդված: Այն նակարանները, որոնք սեփականաշնորհման արդյունքում սեփականացվել են նակիչների կողմից, հիմնականում նակեցված են հենց իրենց` սեփականատերերի ն նրանց ընտանիքի անդամների կողմից ն ծառայում են որպես տնտեսական արիք: Այսպիսով, կարելի է ասել, որ անշարժ գույքի «եկամտային պոտենցիալը», եթե դիտարկենք միայն այն եկամուտը, որը կարող է ստանալ նրա սեփականատերը, այսինքն` ռենտան, համեմատա ար չնչին է:

Ռենտան (լատ. R6մմiէճո – վերադարձված) կապիտալի, գույքի, հողի, պետական պարտատոմսերի դիմաց պար երա ար ստացվող եկամուտն է (եկամուտների հոսքեր)` ժամանակի հավասար ինտերվալներում:

Երկրորդ դրույթը վերա երվում է հենց անշարժ գույքից ստացվող եկամտի ն անշարժ գույքի մասնակցությունից ստացվող եկամտի տար երությանը: Առաջին դեպքում անշարժ գույքը հանդիսանում է եկամտի ստացման միակ աղ յուրը, երկրորդ դեպքում` եկամտի աղ յուրներից մեկը, ն հավանական է ոչ գլխավորը: Մաքուր ռենտային եկամուտը ստացվում է հիմնականում այն դեպքերում, եր որոշակի սպառողական հատկություններով օժտված անշարժ գույքի օ յեկտը տրվում է վարձակալության: Տվյալ դեպքում, տնտեսագիտորեն, անշարժ գույքը կարելի է նույնացնել վարկ տրվող կապիտալի հետ: Կարելի է ասել, որ անշարժ գույքը իրենից ներկայացնում է « նեղեն» կապիտալ, այսինքն` նաիրային ձնով կապիտալ, որն անշարժ գույքի սեփականատիրոջը երում է դրամային եկամուտ (վարձակալական պար երական վճարումներ): Ինչպես ասել է ամերիկացի տնտեսագետ Իրվին Ֆիշերը` կապիտալը (caք/էal), այսինքն` պաշարը (ՏէՕck), արեկեցությունն է ժամանակի որոշակի պահի դրությամ : Անշարժ գույքի արժեքային համարժեքն իրենից կներկայացնի կապիտալացված ռենտա հետնյալ հարա երակցությամ . ռ (22) - ՌԿ Կ - (22 ) Ռ , որտեղ ռ (22)-ը` անշարժ գույքի սեփականատիրոջ ռենտային եկամուտն է: Ռ-ն` կապիտալի եկամտա երության մակարդակը (որպես օրենք, %-ով): Կ-ն` կապիտալի չափը: Այս հարա երակցություններն ընդհանուր են եկամուտ երող ցանկացած ֆունկցիոնալ նշանակության անշարժ գույքի օ յեկտի համար: Տար երություններ կլինեն միայն եկամտի չափի մեջ, որն իր հերթին վճարունակ պահանջարկի ֆունկցիա է հանդիսանում: Ներկայումս առավելագույն պահանջարկ ունեն ոչ նակելի շենքերը ն գրասենյակային տարածքները, ինչով էլ պայմանավորված է այդ տիպի անշարժ գույքի օ յեկտների առավել արձր վարձակալական վճարը: Գոյություն ունի մեկ այլ գործոն նս, որն ազդում է ռենտայի մեծության վրա, եր անշարժ գույքն օգտագործվում է առնտրային նպատակով. դա հենց վարձակալի գործունեության եկամտա երության չափն է: Տեսականորեն, միննույն կարգի գրասենյակ կարող է ունենալ ն' արձր շահույթ ունեցող կազմակերպությունը, ն' զգալիորեն ցածր մակարդակում գտնվող ձեռնարկությունը: Սակայն, գործնականում,

վարձավճարը գրեթե միշտ համահարա երական է վարձակալի եկամտի մակարդակին, այսինքն` _

_

Վ - Վ + Δ Վ - f (Բxվ), որտեղ Վ-ն վարձավճարի չափն է: _

Վ -ն տվյալ տիպի անշարժ գույքի համար վարձավճարի (Վ) հավասարակշռված շուկայական տոկոսադրույքն է: _

Δ Վ -ն Վ-ի հավելավճարն է (գերռենտա, լրացուցիչ ռենտա): Ակնհայտ է, որ վարձակալի եկամտի վերա երյալ հստակ պատկերացում կազմելը գործնականում ոչ միշտ է հնարավոր, առավել նս մեր հանրապետությունում: Այդ իսկ պատճառով, մի շարք դեպքերում կիրառվում են վարձավճարի (Վ) ձնավորման այլ մեխանիզմներ, որոնք լավ են հաշվի առնում վարձակալված անշարժ գույքի ոլոր էական առանձնահատկությունները: Այսպես, օրինակ` Ճապոնիայում ն որոշ այլ եվրոպական երկրներում վարձավճարի չափը առնտրային ն պահեստային տարածքների համար որոշվում է հետնյալ անաձնի միջոցով` Վ - ԱՀ + 9Ծշրջ, որտեղ ԱՀ-ն ամորտիզացիոն հատկացումների մեծությունն է: Ծշրջ-ն շրջապտույտի ծավալն է արժեքային արտահայտությամ : Նման ալգորիթմը տնտեսագիտորեն միանգամայն հիմնավորված է: Ցանկացած անշարժ գույք, օգտագործման ընթացքում, մաշվում է ն ենթարկվում վերարտադրման: Սեփականատիրոջ պարտադիր ծախսերի այս մասը փոխհատուցվում է վարձակալի կողմից, որպես ամորտիզացիոն հատկացումներ: Վարձավճարի (Վ) երկրորդ մասն (9Ծշրջ) արտացոլում է առնտրային շրջապտույտի ինտենսիվությունը: Եթե այդ ինտենսիվությունը տար եր է, դա նշանակում է, որ անշարժ գույքն օգտագործվում է տար եր «օգտակար գործողության գործակցով»: Բերված ալգորիթմն ունի նս մեկ առավելություն. շատ ավելի հեշտ է հետնել շրջապատի ծավալին (Ծշրջ), քան` վարձակալի եկամտի մակարդակին: Օրինակ` խանութի վարձակալման դեպքում ապրանքների տեսականին ն ծավալները ավականին կայուն են, գները հայտնի, ն վարձավճարի (Բxվ) որոշումը վարձատուի համար ոչ մի դժվարություն չի ներկայացնում: Բնակարանային անշարժ գույքի վարձակալման դեպքում ռենտայի, այսինքն` Վ-ի, մեծության որոշումը շատ ավելի պարզ է: Այն իրենից ներկայացնում է վարձակալվող նակավայրի սպառողական հատկությունների նկատմամ ֆունկցիա: Այստեղ գործում է հետնյալ արտահայտությունը.

_

Օ(Օօ + Օդ) → Վ - Վ , որտեղ Օ-ն ընդհանուր օգտակարությունն է: Օօ -ն օ յեկտի ( նակելի տան, նակարանի) օգտակարությունն է (սպառողական հատկությունները): Օդ-ն օ յեկտի ( նակելի տան, նակարանի) օգտակարությունն է` դիրքի տեսանկյունից: Ընդ որում վարձավճարի (Վ) մոտավորապես հավասար արժեքների դեպքում տեղի ունի Օ≈cօոՏէ պայմանը, այսինքն` միննույն վարձավճարով կարելի է վարձել առավել արեկարգ նակարան ( նակելի տուն) առավել վատ դիրքով ն ընդհակառակը: Այս ոլոր գործոնները հաշվի են առնվում շուկայի սու յեկտների կողմից, որի հետնանքով ն _ ձնավորվում է հավասարակշռված շուկայական տոկոսադրոյքը` Վ -ն: Իսկ եթե ընդունենք Օօ ≈cՕՈՏէ (հարա երական սպառողական հատկություններով նակավայր), ապա. +ΔՕ - +ΔՕդ → +ΔՎ, այսինքն` այդպիսի նակատեղի օգտակարության մեծացումը միշտ իրենից ներկայացնում է դիրքի հարա երական առավելությունների ավելացում, իսկ ΔՎ-ն պետք է դիտարկել որպես դիրքի ռենտա: Այսպիսին են անշարժ գույքի, որպես եկամտի աղ յուրի, հիմնական նութագրերը: Այլ իրավիճակ է ստեղծվում, եր անշարժ գույքը հանդես է գալիս որպես արտադրության գործոն (գորածարանային մասնաշենքեր, արտադրամասեր, վարչակառավարական շենքեր ն այլն): Նախ ն առաջ, պետք է նշել, որ արտադրության գործոններից ն ոչ մեկը ուղղակիորեն եկամտի աղ յուր չի հանդիսանում: Ավելի ճիշտ կլինի դրանք դիտարկել որպես եկամտի ստացման համար պարտադիր պայմաններ, նյութական նախապայմաններ: Իսկ եկամտի աղ յուր, որպես այդպիսին, հանդես է գալիս ձեռնարկատիրական ն աշխատանքային գործունեությունը, որի արդյունքները իրացվում են շուկայում` ապրանքի տեսքով: Ձեռնարկատիրական եկամտի (շահույթի) մեծությունը ուղղակիորեն կախված է իրացման ծավալից: Եկամուտը (/ՈcՕme) իրացումներից ստացվող ներհոսքն է (flՕw)` որոշակի ժամանակի ընթացքում: Եթե կապիտալն իրենից ներկայացնում է ապագա դրամամուտքերի ամ ողջացումը (մարմնացում), ապա շահույթն այդ կապիտալի օգտագործման արդյունքն է` որոշակի ժամանակահատվածի ընթացքում:

Ստացված շահույթը որոշակի գործոնների (յուրաքանչյուրից որոշակի քանակությամ ) ամ ողջության արտադրական սպառման արդյունքն է: Դրանց մի մասը, մասնավորապես հիմնական ֆոնդերը, որոնց մեջ է մտնում նան անշարժ գույքը, օգտագործվում է ազմաթիվ արտադրական ցիկլերի ընթացքում ն արտադրության գործընթացում առացիորեն չի սպառվում, չի կորցնում իր նաիրային ձնը: Մյուս մասը (շրջանառու միջոցները)` ամ ողջովին փոխակերպվում է պատրաստի արտադրանքի: Սպառման նույթը որոշում է նան արտադրանքի արժեքային ցուցանիշները, որոնց մի մասը հիմնական ֆոնդերի ամորտիզացիան է, իսկ մյուս մասը` շրջանառու միջոցների ամ ողջ արժեքը: Համապատասխանա ար, կարելի է գրել. Ծ ≈ Նահ 2 Ահֆ + Աշմ, որտեղ Ծ-ն արտադրանքի թողարկման ընդհանուր ծախքերն են` արժեքային արտահայտությամ : Ահֆ-ն` հիմնական ֆոնդերի արժեքը: Աշմ-ն` շրջանառու միջոցների արժեքը: ամորտիզացիոն հատկացումների նորմատիվային Նահ-ն` ցուցանիշը: Վերջին անաձնի հիման վրա կարող ենք որոշել արտադրանքի իրացման ծավալն արժեքային արտահայտությամ (Ծիր)` Ծիր - Ծ + ΔԾ: Արտադրական անշարժ գույքը հանդիսանում է հիմնական ֆոնդերի մի մասը: Հետնա ար, նրա արժեքային համարժեքը` Աագ, կարելի է որոշել հետնյալ արտահայտության միջոցով` Աագ - Ծիր x Ա"ագ)Ահý + Աßմ, որտեղ ԱՀագ-ն արտադրական անշարժ գույքի օ յեկտների ամորտիզացիոն հատկացումների գումարն է:

Ծանոթություն. 1. Ծիր ն Աագ մեծությունները որոշվում են տարեկան կտրվածքով: 2. Վերադիր ծախսերը ն ծախսերի այլ տարրեր, այս դեպքում, հաշվի չեն առնվում: Վերոնշյալից խում են հետնյալ երեք կարնոր եզրակացությունները. Առաջին` արտադրական անշարժ գույքի տնտեսագիտական փորձագիտությունը պետք է դիտարկել որպես ընդհանուր ձեռնարկության ձեռնարկատիրական գործունեության փորձագիտության աղկացուցիչ մաս:

Երկրորդ` ձեռնարկատիրական եկամուտը ն նրա աղկացուցիչ մասը, որն ապահովվում է արտադրական անշարժ գույքով, ի տար երություն անշարժ գույքի վարձակալման, ունի այլ (ոչ ռենտային) հիմք: Երրորդ` արտադրական անշարժ գույքը, ի տար երություն վարձակալման տրվող գույքից, օգտագործվում է հենց սեփականատիրոջ կողմից: Ավարտելով անշարժ գույքի, որպես տնտեսագիտական հասկացության դիտարկումը` պետք է նշել, որ գործնականում կարող են հանդիպել նրա օգտագործման զուգակցված տար երակները: Օրինակ, նակվելով սեփական նակարանում (անշարժ գույքը օգտագործվում է որպես տնտեսական արիք)` կարելի է միաժամանակ տնային պայմաններում, դիմորդների համար կազմակերպել որոշակի դասընթացներ (անշարժ գույքի օգտագործումը որպես արտադրության գործոն): Եր անշարժ գույքի մի մասը տրվում է վարձակալության (օրինակ երկու հարկանի նակելի սեփական տան առաջին հարկը), ապա այն արդեն ծառայում է որպես եկամտի աղ յուր: Նման իրավիճակները առավել մանրամասն վերլուծության, համապատասխան մեթոդների մշակման անհրաժեշտություն են առաջացնում: Եվ այսպես, անշարժ գույքը, որպես տնտեսագիտական կատեգորիա, հանդիսանում է նյութական ակտիվ, որի արժեքային համարժեքը որոշվում է այն որպես տնտեսական արիք, ապրանք կամ եկամտի աղ յուր օգտագործելու արդյունավետությամ :

1.5 ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԿԵՆՍԱԿԱՆ ՑԻԿԼԸ

Տնտեսագետներից ոմանք գտնում են, որ անշարժ գույքը, որպես ապրանք, իրենից ներկայացնում է յուրահատուկ «կենդանի օրգանիզմ», որը զարգանում է հետնյալ կերպ. ծրագիր - ծագում - հասունացում ծերացում (հնացում) - մահ: Նմանապես, անշարժ գույքի օ յեկտի նկատմամ տար երում են կյանքի ցիկլի հետնյալ փուլերը. նախագծի նախաներդրումային (նախնական) փուլ (գաղափար, պլանավորում, նախագծում ն այլն), նախագծի իրականացման փուլ (շինարարություն, սարքավորումների տեղակայում), օ յեկտի շահագործման փուլ (ներմուծումը շուկա, աճ, հասունացում, հագեցում) ն լուծարման (անկման) փուլ: Կենսական ցիկլի տեսության օգնությամ կարելի է մասամ կանխատեսել իրավիճակը, ն ոչ թե կառուցել կանխատեսման ամ ողջական մոդել, քանի որ այդ դեպքում ձեռնարկությունը կարող է զրկվել մարկետինգային աջակցությունից:

1.5.1. Անշարժ գույքի շուկայի կենսական ցիկլը

գների մակարդակ

«Գնիր էժան, վաճառիր թանկ» ընդհանուր կանոնը վերա երվում է ինչպես անշարժ գույքին, այպես էլ ներդրման ցանկացած այլ ձնին: Նկար 1.4.-ում ներկայացված են 4 ժամանակահատված կամ շրջան, որոնք հիմնված են շուկայի ուսումնասիրման վրա` ներառյալ նրա «դասական պայմանները»` տնտեսական անկումներն ու վերելքները: Շրջանների տնողությունն ու արդությունը կախված են ազմաթիվ ներքին ու արտաքին պայմաններից:

նոր շինարարության շրջան

•

• անկման շրջան

•

հագեցման շրջան

•

ժամանակ

կլանման շրջան

Նկար 1.4. Անշարժ գույքի շուկայի զարգացման հիմնական շրջանները Միննույն ժամանակահատվածում շուկայի տար եր հատվածները տար եր ձնով են դրսնորվում: Օրինակ` քաղաքի մի թաղամասում շինարարության արժեքը կարող է ավելանալ արագ տեմպերով այն դեպքում, եր քաղաքի մեկ այլ մասում միննույն ժամանակ նկատվում է լճացում: Ամեն դեպքում, այդ շրջանները որոշելու կարողությունը պատվիրատուին լրացուցիչ ներդրումային հնարավորություններ կընձեռի: Այժմ դիտարկենք այդ շրջանների նույթը (իհարկե իդեալական տար երակով): Ա. Անկման շրջան: Այսպիսի իրավիճակ նկատվում է այն դեպքում, եր շուկան գերհագեցված է, ն ազատ մնացած շինությունների քանակը սկսում է մեծանալ: Այդ շինությունների կազմը ացասական ազդեցություն է ունենում նախագծի ֆինանսական վիճակի վրա: Շուկան գնորդի շուկան է: Սեփականատերը պետք է ինտենսիվ կերպով միջոցառումներ ձեռնարկի մարկետինգի ոլորտում` ֆինանսական աջակցություն ստանալու նպատակով: Շուկայում առաջանում է նոր օ յեկտների ոչ մեծ քանակություն: Վարկատուները պրակտիկորեն դադարեցնում են իրենց գործարքները` սպասելով նոր վերելքի, իսկ անշարժ գույքի գները իջնում են:

Բ. Կլանման շրջան: Անկման շրջանի պատճառ հանդիսացող նոր շինարարության ացակայության հետնանքով` անշարժ գույքի շուկայում ակտիվանում են առաջարկն ու պահանջարկը: Շուկան անցնում է մի նոր փուլի` ստեղծված օ յեկտների կլանման շրջանի: Ներդրումային ավելցուկների կլանումից հետո միայն ռենտային դրույքները կսկսեն աճել: Պահանջարկի ավելացմանը ն առաջարկի նվազմանը համապատասխան սկսում են իրականացվել նախաներդրումային հետազոտություններ` նոր օ յեկտների ստեղծման նպատակով: Գ. Նոր շինարարության շրջան: Այս փուլին, օ յեկտների շինարարության շուկայում, համապատասխանում է պահանջարկի արձր մակարդակ, որի հետ մեկտեղ կրճատվում է ազատ հողատարածքների առաջարկը: Ռենտային դրույքները շարունակում են աճել անշարժ գույքի գնի հետ մեկտեղ: Այս ժամանակահատվածում արձրանում է սղաճի մակարդակը, ն շինարարության արժեքը մեծանում է, որն իր հերթին ավելացնում է անշարժ գույքի օ յեկտի վաճառքի գինը: Դ. Շուկայի հագեցման շրջան: Անշարժ գույքի վաճառքի աճը դանդաղում է ն ի վերջո կրճատվում: Առաջանում է պատրաստի շինարարական արտադրանքի ն հզորությունների ավելցուկ: Զ աղվածության մակարդակը սկսում է նվազել, իսկ շինարարական գործունեությունը աստիճանա ար կանգ է առնում: Սեփական օ յեկտների քանակի ավելացման լավագույն ժամանակահատվածը կլանման կամ նոր շինարարության իրականացման փուլերն են: Անշարժ գույքի շուկայի գործունեության արդյունավետությունը ճիշտ գնահատելու նպատակով անհրաժեշտ է առավել մանրամասն դիտարկել օ յեկտի կյանքի ցիկլը ն սահմանել որոշակի ժամանակահատվածում առավել կրիտիկական կետերը, որոնց համադրումները ազդեցություն կունենան ցիկլի տնողության ն ծախսերի, արդյունքների փոփոխման դինամիկայի վրա:

1.5.2. Անշարժ գույքի օ յեկտի կենսական ցիկլը Անշարժ գույքի ցանկացած օ յեկտի (նոր կառուցվող կամ վերակառուցվող) գործունեության արդյունավետության գնահատումն իրենից ներկայացնում է տվյալ օ յեկտի դիտարկումը նրա կյանքի տնողության ողջ ընթացքում: Օ յեկտի կենսական ցիկլը, սկսած նրա տեխնիկատնտեսական հիմնավորման պահից մինչն ֆիզիկական կամ արոյական հնացման պահը, կարելի է աժանել երեք փուլի.

Նկար 1.5. Անշարժ գույքի օ յեկտի կենսական ցիկլը Պայմանական նշանակումներ.

Ան – նորմալ արդյունավետություն: Ծշ – շահագործման ծախսեր:

Լ. Շինարարություն (նախաներդրումային ն ներդրումային փուլեր), ԼԼ. Շահագործում մինչն ամ ողջովին փոխհատուցման պահը (նախագծի նախաձեռնման փուլ), ԼԼԼ. Շահագործում` ներդրված միջոցներին ավելացնելով ստացված արդյունքները (վերակառուցում, վերանորոգում կամ օ յեկտի լուծարում): 1.5. նկարի վրա սխեմատիկորեն ներկայացված է անշարժ գույքի օ յեկտի կենսական ցիկլը: Օ յեկտի գործունեության արդյունավետությունը զգալի չափով որոշվում է հենց առաջին փուլում: Այս փուլը հատկապես արդ է, այն աղկացած է ազմաթիվ տարրերից, մասնավորապես` նախնական ծրագրի մարմնավորման համար պայմանների վերլուծություն, նախագծի էության մշակում, նրա կենսունակության գնահատում, օ յեկտի տեղա աշխման դիրքի ընտրություն ն համաձայնեցում, նապահպանական հիմնավորում, փորձաքննություններ, շինարարության համար թույլտվության ստացում, ժամանակավոր շինարարական ենթակառուցվածքի ստեղծում, օ յեկտի ստեղծում կամ վերակառուցում, շահագործման հանձնում: Երկրորդ փուլը ներառում է հզորությունների յուրացում ն օ յեկտի շահագործում` նրա նախագծային հզորությունների կայուն պարամետրերի առկայության դեպքում: Դիտարկելով ՕԱ1Ա2Ա3Ա4 կորի նույթը, որն արտահայտում է օ յեկտի շինարարության ն շահագործման արժեքային նութագրերի փոփոխությունը որոշակի ժամանակի ընթացքում, մենք տեսնում ենք, որ կյանքի ցիկլի առաջին փուլում կորի ՕԱ1 հատվածն իջնում է ներքն ն

համապատասխանում է անշարժ գույքի օ յեկտի ստեղծման կամ վերակառուցման համար կատարվող ներդրողի ծախսերին: Ա1 կետը համապատասխանում է ներդրումների ընդհանուր ծավալին: Օ յեկտի կենսական ցիկլի վերլուծության նպատակով անհրաժեշտ է կիրառել փուլերի մի քանի նշանակումներ, որոնք նութագրում են կենսական ցիկլի երկու տար եր նշանակություններից խող կրիտիկական կետերի սահմանման ժամանակահատվածները: Այդպիսի կարնորագույն կետ է համարվում օ յեկտի շահագործման պահը` Ա1: Նրա նկատմամ արդեն որոշվում են հետնյալ փուլերը. է1 - օ յեկտի նախապատրաստումն ու կառուցումը, է2 - հզորությունների յուրացումը (փոխհատուցման ժամկետը), է3 - շահույթի ստացման սկիզ ը (ինքնարժեքի ծրագրված մակարդակին հասնելը, ներդրված միջոցների վերադարձը յուրացման ժամանակահատվածում), է4 - օ յեկտի ֆիզիկական ն արոյական մաշվածության սկիզ ը: Առավել կարնոր են համարվում այն փուլերը, որոնք նութագրում են օ յեկտի ստեղծման (վերակառուցման) ն շահագործման ընթացքում նրա կյանքի ժամանակահատվածները: Որոշելով տար եր փուլերի հարա երակցությունը` կարելի է ստանալ անշարժ գույքի օ յեկտի կենսական ցիկլի փուլերի հարա երական արդյունավետությունը, իրականացնել կապալառուի ն պատվիրատուի գործունեության ծախսերի ն արդյունքների վերլուծություն: Օ յեկտի կենսական ցիկլի երրորդ փուլում` Ա2, Ա4, առաջանում է կատարված ներդրումների վրա հետագա ավելացումներ իրականացնելու կատարման անհրաժեշտությունը: Տեսականորեն, երրորդ փուլը կարող է շարունակվել ավականին երկար: Այդ փուլում օ յեկտի շահագործման սահմանափակումներ են հանդիսանում ֆիզիկական ն արոյական մաշվածքի վերացման համար իրականացվող լրացուցիչ ծախսերը:

1.6 ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՕԲՅԵԿՏՆԵՐԻ

ՍՊԱՌՈՂԱԿԱՆ ԱՐԺԵՔԻ ԴԻՆԱՄԻԿԱՅԻ

ԳՈՐԾՈՆՆԵՐԸ

Բոլոր նյութական օ յեկտները գոյություն ունեն ժամանակի ն տարածության մեջ: Հետնա ար, ցանկացած օ յեկտ այդ տեսանկյունից նութագրելու համար պետք է օգտագործել նրա ոլոր ժամանակատարածական պարամետրերը ն հաշվի առնել դրանց ազդեցությունը: Պետք է նան նշել, որ չնայած ժամանակը ն տարածությունը հանդիսանում են անշարժ գույքի գոյության պարտադիր պայմաններ, սակայն նրանց չի կարելի համարել հավասարազոր կատեգորիաներ. տարածությունը (եթե այն դիտարկենք ոչ թե վերացական-տրամա անական մակարդակով, այլ նաիրային նութագրերի որոշակիությամ ), ինքնըստինքյան, փոփոխվում է

ժամանակի ընթացքում: Սա մարդկային գործունեության ուղղակի հետնանք է, որի արդյունքում նական տարածությունը հաջորդա ար վերափոխվում է միայն աճող ինտենսիվությամ : Ժամանակի մեջ գոյություն ունենալու նորոշ առանձնահատկություններից մեկը` դա պար երականությունն է, այսինքն` պար երա ար նորացումը ժամանակի ընթացքում: Միաժամանակ գոյակցում են ազմաթիվ, ըստ էության, տար եր ցիկլեր, որոնք որոշակիորեն հարա երվում են միմյանց հետ, համաստորադասվում են միմյանց: Ելակետային են համարվում նության ցիկլերը, որոնք ուղղակի կամ անուղղակի ազդեցություն են ունենում մնացած ոլորի վրա, սակայն իրենք այդ ազդեցությանը չեն ենթարկվում, այսպես` մարդը ամենատար եր ձներով կարող է ազդել նության վրա, սակայն իր ուժերից վեր է փոխել տարվա եղանակների կամ ցերեկվա ու գիշերվա հաջորդականությունը: Այդ իսկ պատճառով միանգամայն նական է, որ մարդկային գործունեությունը (այդ թվում ն տնտեսական), որը միշտ իրականացվում է նության պայմաններում, իր վրա կրում է այդ ցիկլերի ազդեցությունը, իսկ եր եմն նան ենթարկվում է դրանց: Այս ամենը առավել ակնառու է գյուղատնտեսությունում ն մասամ նան շինարարությունում, որտեղ արտադրության ողջ գործընթացը հարմարեցված է նակլիմայական պայմանների տատանումներին, իսկ աշխատանքի արդյունքները էապես կախված են այդ պայմաններից: Դրա հետ մեկտեղ, գործունեության որոշակի ձների գերակշռող մասի համար որոշիչ են հանդիսանում տնտեսական ցիկլերը: Այդ ցիկլերի ինքնին գոյություն ունենալը, ովանդակությունն ու զարգացումը որոշվում են տնտեսական համակարգի զարգացման ներքին օրինաչափություններով ( նության ցիկլերը ունենում են միայն կարգավորող ազդեցություն, որն արտահայտվում է իրավիճակի սեզոնային տատանումների ձնով): Տնտեսական ցիկլեր ասելով պետք է հասկանալ տնտեսական արիքների վերարտադրության (որը ներառում է արտադրության, փոխանակման, աշխման ն սպառման փուլեր) ինտենսիվության պար երա ար տատանումները: Տնտեսական ցիկլերի առկայությունը հիմնականում պայմանավորված է հետնյալ գործոններով. » գիտատեխնիկական առաջընթացի արդյունքում տեղի է ունենում արտադրական ազայի (գլխավորապես արտադրական ֆոնդերի ակտիվ մասի) պար երա ար նորացում: Այս նորացումը կապված է համապատասխան ծախսերի հետ, որն էլ իր հերթին առաջ է երում աճի տեմպերի ժամանակավոր անկում: Այնուհետն այդ անկումը փոխարինվում է աճման փուլով նոր, առավել արտադրական ֆոնդերի օգտագործման հաշվին:

»

գործունեության ակտիվության մակարդակի վրա ավականին ուժեղ ազդեցություն ունեն իրավիճակի գործոնները, որոնք պայմանավորված են առաջարկի ն պահանջարկի հարա երակցությամ ոչ միայն ապրանքային շուկայում, այլն կապիտալի շուկայում: » տնտեսական աճի տեմպերը ձնավորվում են նան կազմակերպչական ն կառավարչական նույթի գործոնների ազդեցության ներքո, այն է` կոոպերացման ն մասնագիտացման ժամանակակից ձների ներդրում, տեղեկատվական տեխնոլոգիաների լայնորեն տարածում ն այլն: Տնտեսական արիքները, հանդիսանալով տնտեսական գործունեության արդյունքներ, նականա ար, ունեն նան պար երականություն: Այն կարելի է դիտարկել երկու տեսանկյունից. 1. տնտեսական արիքների առկայությունը նութագրվում է տար եր ինտենսիվությամ ` տնտեսական ցիկլերի դինամիկային համապատասխան: Հենց այդ ցիկլերի փուլերին համապատասխան աճում կամ նվազում են արիքների արտադրության, փոխանակման, տեղա աշխման ն սպառման ծավալները: 2. իր (նյութական ակտիվ) հանդիսացող տնտեսական արիքներն ունեն գոյության իրենց ժամանակահատվածը, որը ն կոչվում է կյանքի ցիկլ: Ինչպես արդեն նշվել է, կյանքի ցիկլի նույթը` դա օգտակարության փոփոխությունն է ժամանակի ընթացքում (դինամիկան): Կենսական ցիկլի սկիզ է հանդիսանում արիքը սեփական պահանջի ավարարման նպատակով օգտագործելու հնարավորության ստեղծման պահը: Իրականում օգտագործվում է այդ արիքը թե` ոչ, արդեն էական չէ, կարնորը, որ այն համապատասխանում է ոլոր անհրաժեշտ պայմաններին: Այսպիսով, կենսական ցիկլը սկիզ առնելու համար տեղին է արիքն իր Օ-Օոճ2 արտահայտությունը, այսինքն` տնտեսական ստեղծման պահին ունի առավելագույն օգտակարություն: Իսկ ցիկլի ավարտ է հանդիսանում օգտակարության լիովին սպառման, արիքի ամ ողջապես օգտագործման պահը, եր Օ-Օոiո-0: Կենսական ցիկլի տնողությունը փաստացի համընկնում է տնտեսական արիքի ֆիզիկական կյանքի ժամանակահատվածի հետ: Դա միանգամայն նական է, քանի որ Օ-ն արտահայտում է արիքի համախառն սպառողական նութագրերը, որոնք նաիրային հիմք ունեն: Եթե Օ-0, հետնա ար արիքի սպառողական հատկությունները սպառված են, իսկ դա էլ նշանակում է, որ անվերականգնելի փոփոխություններ են տեղի ունեցել արիքի հենց «ֆիզիկական մարմնի» հետ` իրը, որպես այդպիսին էլ գոյություն չունի:

Տրամա անական է ենթադրել, որ օգտակարության կորուստը ժամանակի ընթացքում տեղի է ունենում ոչ թե հավասարաչափ, այլ աճող տեմպերով: Դա կապված է այն անի հետ, որ տնտեսական արիքի (իրի) օգտագործման ընթացքում նրա «ֆիզիկական մարմնում» կուտակվում են տար եր վնասվածքներ, որոնք որոշակի պահից սկսած դառնում են անվերականգնելի: Այս ոլոր գործընթացների արդյունքում տեղի է ունենում օգտակարության անդառնալի կորուստ: Վերը շարադրվածից կարելի է անել հետնյալ եզրակացությունը. տնտեսական արիքների կենսական ցիկլը տար երվում է ցիկլային գործընթացների դասական մոդելից: Այդ մոդելի համաձայն` ցիկլն ունի երեք միմյանց հաջորդա ար փոխարինող փուլեր, դրանք են` աճ → կայունություն → անկում: Ինչպես արդեն նշվել է, տնտեսական արիքի օգտագործումը (սպառումը) ն նրա գոյատնման կենսական ցիկլը սկսվում են, եր Օ-Օոճ2: Դա նշանակում է, որ տնտեսական արիքների դեպքում աճի փուլ պարզապես չկա ն կենսական ցիկլն ունի երկփուլ նույթ. կայունություն → անկում: Պետք է նշել նան այն փաստը, որ մի շարք տնտեսական արիքների համար օգտագործման ժամանակահատվածը միանգամայն սահմանափակ է, ն կենսական ցիկլը դառնում է ընդամենը մեկ կետ. օգտակարության կորուստը տեղի է ունենում միանգամից Օ-Օոճ2-ից Օ-0, ընդ որում, որպես կանոն, տնտեսական արիքը դադարում է գոյություն ունենալ ֆիզիկապես (հենց դա է տեղի ունենում, օրինակ սննդամթերքի հետ): Որոշ չափով այլ նույթ է կրում արժեքի դինամիկան (Ա): Ակնհայտ է, որ նրա փոփոխությունները ժամանակի ընթացքում օգտակարության համեմատ ունեն միննույն նույթը, այսինքն` եր Օ-Օոճ2, ապա Ա-Աոճ2, Օ-Օոiո, Ա-Աոiո: Սակայն այն դեպքերում, եր տնտեսական արիքների կենսական ցիկլը ավականաչափ երկար է, Օոiո ն Աոiո մեծությունների միջն առաջանում է տար երություն: Եթե Օոiո-0, ապա Աոiո→0 ն Աոiո>0 (գերազանցման չափը սկզ ունքային նշանակություն չունի): Դա ացատրվում է նրանով, որ չնայած այդպիսի արիքների օգտակարությունը կենսական ցիկլի ավարտին լիովին սպառված է, սակայն ֆիզիկական իմաստով նրանք չեն վերանում: Մնում են որոշ նաիրային հատվածներ, որոնք մի շարք դեպքերում կարելի է իրացնել ն ստանալ արիքի նախնական արժեքի գոնե մի մասը ΔԱ>0 (որպես օրենք, այդ մեծությունը անվանում են «վերադարձվող նյութերի արժեք»): Գրաֆիկորեն Օ-ի ն Ա-ի դինամիկան կունենա հետնյալ տեսքը (նկ. 1.6.).

Օ, Ա ա0

•

ա1

•

ա2

•

Աm/Ո »

Tó

Օm/Ո - 0

t ե0

ե1

եկ.ó

Նկար 1.6. Օգտակարության ն արժեքի դինամիկան կենսական ցիկլի ընթացքում Ծանոթություն ա) է0 – կենսական ցիկլի սկիզ , էկ.ց. – կենսական ցիկլի ավարտ: Tց – կենսական ցիկլի տնողություն: ) |0: է0 | հատվածը համապատասխանում է տնտեսական արիքի ստեղծման ժամանակահատվածին, այսինքն` է0 ≠ 0: գ) կորի ուռուցիկ տեսքը վկայում է օգտակարության հետզհետե արագացող կորստի մասին: դ) |է0: է1 | հատվածը կայունության ժամանակահատվածն է (Օ ∼ cօոՏէ), իսկ |է1: էկ.ց. | հատվածը անկման ժամանակահատվածն է:

Վերը շարադրվածը ամ ողջովին կարելի է վերագրել նան անշարժ գույքին: Օգտագործման ընթացքում անշարժ գույքի ցանկացած օ յեկտի նախնական նաիրային հատկությունները նս փոփոխվում են, որը երում է սպառողական հատկությունների կորստին ն հետնա ար օգտակարության նվազմանը: Սակայն այս ընդհանուր օրինաչափությունը ունի իր առանձնահատկությունները` կապված այն հանգամանքի հետ, որ անշարժ գույքի օ յեկտները կարող են օգտագործվել երեք տար եր եղանակներով. որոշակի պահանջմունքների ավարարման նպատակով (նպատակային սպառում), որպես ապրանք ն որպես եկամտի աղ յուր: Հետնա ար, անհրաժեշտ է որոշել օգտակարության (Օ) ն արժեքի (Ա) դինամիկան վերջին երկու տար երակի համար ( նականա ար, առաջին տար երակին համապատասխանում է նկ. 1.6.-ը): Ըստ էության սա նշանակում է, որ անհրաժեշտ է որոշել է0-ն ն էկ.ó.-ն անշարժ գույք ապրանքի ն անշարժ գույք - եկամտի աղ յուրի համար:

Ինչպես արդեն նշել ենք, ապրանք կարող է հանդիսանալ նան անավարտ շինարարության օ յեկտը: Հետնա ար, տեղին է հետնյալ արտահայտությունը` է0(ա) ≤ է0( ), որտեղ է0(ա)ª անշարժ գույքի օ յեկտ - ապրանքի կենսական ցիկլի սկիզ ը: է0( )` նույնը անշարժ գույք - արիքի համար: Շարունակելով դատողությունները` կարելի է գալ այն եզրակացության, որ քանի որ անշարժ գույքի շուկայում ապրանք կարող են հանդիսանալ նան կառուցապատման ենթակա տարածքները, ապա է0(ա)m/Ո - 0, այսինքն է0(ա)-ի էքստրեմալ կետը առանցքների սկզ նակետն է: |00 է0(ա)] հատվածը այս դեպքում կնշանակի օ յեկտի պատրաստվածության աստիճանի հետզհետե արձրացում, ն հետնա ար, անշարժ գույք - ապրանքի օգտակարության Օա մեծացում (ընդ որում, օգտակարության աստիճանը հստակ համապատասխանում է օ յեկտի ավարտվածության աստիճանին): Անշարժ գույքի օգտագործումը, որպես եկամտի աղ յուր, միանշանակ պայմանավորված է տնտեսական արիքի առկայությամ , հետնա ար` է0(ե) - է0( ), որտեղ` է0(ե)-ն որպես եկամտի աղ յուր օգտագործվող անշարժ գույքի օ յեկտի կենսական ցիկլի սկիզ ն է: Այս երկու հարա երակցությունները նշանակում են, որ օ յեկտի օգտագործումը, որպես ապրանք, կարող է սկսվել մինչն օ յեկտի սպառողական արիք դառնալը, իսկ, որպես եկամտի աղ յուր, այն ծառայում է միմիայն սպառողական արիք դառնալուց հետո: Այժմ պարզենք, արդյո՞ք որպես ապրանք ն որպես եկամտի աղ յուր օգտագործվող անշարժ գույքի օ յեկտի կենսական ցիկլերը ավարտվում են Tó( )-ի հետ միաժամանակ, թե դա տեղի է ունենում ավելի վաղ: Ակնհայտ է , որ ավելի ուշ դա տեղի ունենալ չի կարող, քանի որ իր օգտակարությունը ամ ողջովին կորցրած օ յեկտը հնարավոր չէ ոչ վաճառել, ոչ էլ նրանից որնէ այլ եկամուտ ստանալ: Այս հարցի պատասխանը կախված է այդ տար երակների օգտագործման արդյունավետության վրա սպառողական հատկությունների մակարդակի ազդեցության նույթից: Գնորդը միշտ էլ ձեռք է երում տվյալ իրի օգտակարությունը, ն ոչ թե իրը, այդ իսկ պատճառով ապրանքի իրացումը (առք ու վաճառքի գործարքի նորմալ պայմանների դեպքում) ծայրահեղ դժվարանում է անշարժ գույքի օ յեկտի նաիրային հատկությունների անվերականգնելի փոփոխությունների առաջացման պահից (սա համապատասխանում է նկ. 1.6-ի վրա Օ կորի ներքնի

հատվածին): Չի կարելի նան հաշվի չառնել, որ գործարքի նորմալ պայմանները ենթադրում են վաճառողների մրցակցության առկայություն. գնորդին միաժամանակ առաջարկվում է տար եր սպառողական հատկություններով օժտված օ յեկտների լայն տեսականի: Եվ վերջապես, որոշիչ փաստարկ է հանդիսանում ձեռք երվող անշարժ գույք - ապրանքի` որպես սպառողական արիք օգտագործման երկարատնությունը. ոչ մի խելամիտ մարդ չի գնի նակարան կիսաքանդ կամ վթարային շենքում: Վերոնշյալից հետնում է, որ անշարժ գույքի օ յեկտ - ապրանքի օգտակարության կորուստը տեղի է ունենում ավելի վաղ, քան օգտագործման այլ տար երակների դեպքում, այսինքն` տեղի ունի հետնյալ հարա երակցությունը` էկ.ó.(ա) Հ էկ.ó.( ), էկ.ó.(ե): Անշարժ գույքի օ յեկտի օգտագործումը, որպես եկամտի աղ յուր, հնարավոր է այնքան ժամանակ, քանի դեռ օ յեկտը օժտված կլինի սպառողական հատկություններով (օգտակարությամ ): Եկամուտը` դա վճար է ոչ սեփական օ յեկտի օգտագործման հնարավորության դիմաց, այդ իսկ պատճառով հասկանալի է, որ Օ´-ի ն Օե-ի դինամիկան միանման է, սակայն էկ.ó.(ե) Հ էկ.ó.( ): Այս եզրակացությունները հավասարապես ճիշտ են նան անշարժ գույքը որպես արտադրության գործոն դիտարկելու դեպքում. անշարժ գույքի միջոցով եկամուտ է ստացվում այնքան ժամանակ, քանի դեռ տվյալ օ յեկտը ի վիճակի է (ֆիզիկապես) մասնակցել արտադրական գործընթացում, այսինքն մինչն նաիրային հատկությունների գրեթե ամ ողջովին կորստի ն օգտակարության լիովին սպառման պահը: Հաշվի առնելով վերոնշյալը` կարելի է մանրամասնել օգտակարության (Օ) դինամիկայի գրաֆիկը (նկ. 1.7.): Այժմ դիտարկենք Աա-ի ն Աե-ի դինամիկան: Արդեն նշվել է, որ |00 է0(ա, ,ե)] հատվածում Օա-ի աճը տեղի ունենում շինարարության օ յեկտի ավարտվածության աստիճանի փոփոխությանը համապատասխան: Սակայն դա չի նշանակում, որ միննույն ձնով փոփոխվում է նան Աա-ն: «Կիսակառույցի» գինը միշտ արտացոլում է շինարարության ավարտման ռիսկի աստիճանը: Բնականա ար, ռիսկը նվազում է օ յեկտի շինարարության ավարտին զուգընթաց, ընդ որում ոչ թե գծային, այլ արագացված ձնով. 10%-ով պատրաստի օ յեկտը եր եք չի վաճառվի նրա վերջնական (արդեն պատրաստի օ յեկտի) արժեքի 10%ին համարժեք գումարով, քանի որ անորոշությունն ու ռիսկը ավականին արձր են: Տրամա անական է, որ ավարտվածության աստիճանի (ԱՎ) ն ամ ողջ արժեքի մասնա աժնի (Øա) միջն հստակ հարա երակցությունը կախված է օ յեկտի մասշտա ներից ն արդությունից, սակայն շինարարության նախնական փուլերում ԱՎ » Øա: Մյուս կողմից, օ յեկտի 90%-ոց ավարտվածության դեպքում օ յեկտը չի կարող վաճառվել նրա ամ ողջական արժեքի

համապատասխան մասնա աժնին համարժեք գումարից ցածր գնով: Հետնա ար, շինարարության ավարտական փուլերում ԱՎ - Øա: Օ

Օ - Օmax •

•

է0

•

է կ.ó. ապրանքի

•

է կ.ó.

•

է կ.ó.

t

արիքի եկ. աղ յուրի

Նկար 1.7. Անշարժ գույքի օ յեկտների օգտակարության դինամիկան կենսական ցիկլի ընթացքում Ծանոթություն է0(ա)-ն ֆիքսված չէ, ն կարող է գտնվել կորի |0: Օոճ2| հատվածի ցանկացած կետում:

Աե-ն իրենից ներկայացնում է տվյալ ժամանակահատվածում կապիտալիզացված եկամուտ` սկսած եկամտի ստացման պահից, որն ըստ էության կարող է լինել ցանկացած կետ Օե կորի վրա մինչն էկ.ó.(ե): Այսպիսով, Աե-ի դինամիկան գործնականում լիովին համընկնում է Օե-ի դինամիկայի հետ: Հնարավոր ( այց ոչ պարտադիր) ճշգրտումը կայանում է նրանում, որ իրականում եկամտի ստացումը ընդհատվում է ամեն դեպքում է( ,/0) պահից մի փոքր ավելի շուտ: Բնակելի օ յեկտների դեպքում դա կարելի է ձնակերպել հետնյալ կերպ. նակարանը դեռ ավականին լավ վիճակում է այնտեղ նակվելու համար (այսինքն` նրա արժեքը հավասար չէ զրոյի), սակայն արդեն ոչ լավ վիճակում է այն վարձակալության տրամադրելու համար (այսինքն` նրանից ստացվող եկամուտը հավասար է զրոյի): Հաշվի առնելով վերը շարադրվածը` Ա( ,ա,ե)-ի դինամիկան կդիտվի հետնյալ կերպ (նկ. 1.8.)`

Ա

Ա - Աոճ2 •

Ա - Աոiո

•

է0

• էկ.ց.

է

Նկար 1.8. Անշարժ գույքի օ յեկտների արժեքի կենսական(Օ) ցիկլի ընթացքում Այսպիսին դինամիկան են օգտակարության ն արժեքի (Ա) փոփոխման ընդհանուր չափանիշներո անշարժ գույքի առանձին օ յեկտի կենսական ցիկլի ընթացքում: Հանդիսանալով ամենացածր կարգի ցիկլ` այն իր վրա է կրում նական ն տնտեսական ցիկլերի ազդեցությունը: Առաջիններն ազդում են օ յեկտի «ֆիզիկական մարմնի» վրա` թուլացնելով նրա սպառողական հատկությունները ն համապատասխանա ար նվազեցնելով Օ -ն ն Ա -ն: Սա օրինաչափորեն ազդում է նան Օա-ի ն Աաի, Օե-ի ն Աե-ի վրա: Տնտեսական ցիկլերը, ըստ սահմանման, չեն ազդում Օ -ի վրա, սակայն ազդեցություն ունեն այլ պարամետրերի վրա: Ընդ որում, եթե Օ -ի համար միշտ տեղի ունի Օ (է) » Օ (է+1) հարա երակցությունը, ապա Օա-ի, Օե-ի, Աա-ի ն Աե-ի դինամիկան, տնտեսական ցիկլի տար եր փուլերում, կարող է միանգամայն տար եր լինել: Վերոնշյալ դրույթների հիման վրա անշարժ գույքի էկոնոմիկայի գլխավոր խնդիրը կարելի է ձնակերպել հետնյալ կերպ. գտնել անշարժ գույքի օ յեկտի այնպիսի արժեքային համարժեք, որը համապատասխանորեն կարտացոլի նրա նաիրային հատկանիշների, տարածական միջավայրի ն շուկայական իրավիճակի գործոնների փոփոխությունը` կյանքի ցիկլի ողջ ընթացքում: Այս խնդրի լուծումը ենթադրում է. ա) ազդեցության գործոնների կազմի ն ովանդակային նութագրի որոշում` ըստ յուրաքանչյուր խմ ի (օ յեկտի նաիրային հատկանիշներ, շրջակա միջավայր ն անշարժ գույքի շուկա):

) գործոնների դինամիկայի ացահայտում ժամանակի ընթացքում (անշարժ գույքի օ յեկտների ֆիզիկական կյանքի ողջ ժամանակահատվածի ընթացքում): գ) ազդեցության գործոններից արժեքային համարժեքի քանակական կախվածության որոշում: դ) արդյունավետության նպատակային ֆունկցիաների ն չափանիշների սահմանում: Անշարժ գույքի օ յեկտի արժեքային համարժեքի վրա ազդող տար եր գործոնների փոխկապվածության ընդհանրացված մոդելը ներկայացված է 2.9. նկարում: Օ(Օ1,Օ2,Օ3)

•

Ա-f (է,Դ,Օ)

է

• Դ

Նկար 1.9. Արժեքային համարժեքի վրա ազդող տար եր գործոնների փոխկապակցվածության մոդելը 1.9. նկարում Օ առանցքը արտահայտում է անշարժ գույքի օ յեկտի օգտագործման հնարավոր եղանակները, է առանցքը` ժամանակը, իսկ ¸ առանցքը` օ յեկտի տարածական նութագրերը (դիրքը): Ինքը օ յեկտը Tó-ի |է00 էկ.ó.] ցանկացած պահին գտնվում է որոշակի տարածական նութագրեր ունեցող դիրքում, օգտագործվում է երեք հնարավոր տար երակներից ( արիք, ապրանք, եկամտի աղ յուր) մեկով ն օժտված է որոշակի նաիրային հատկանիշներով: Դա արտահայտված է գծավորված հարթություններով սահմանափակված տարածքում օ յեկտի ֆիքսմամ , ն սահմանված է Ա-ի որոշակի արժեք: Կենսական ցիկլի ընթացքում տեղի է ունենում օ յեկտի նութագրերի փոփոխություն միննույն առանցքների սահմաններում: Այդ փոփոխությունների ազդեցության ներքո փոխվում է նան օ յեկտի արժեքը, որին Ա հետագծի վրա համապատասխանում է մի որոշակի կետ:

է

ԳԼՈՒԽ 2.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅԻ

ՈՒՍՈՒՄՆԱՍԻՐՈՒԹՅՈՒՆՆ ՈՒ

ՎԵՐԼՈՒԾՈՒԹՅՈՒՆԸ

2.1. ՏԵՂԵԿԱՏՎՈՒԹՅԱՆ ԴԵՐԸ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ

ՇՈՒԿԱՅԻ ՈՒՍՈՒՄՆԱՍԻՐՈՒԹՅԱՆ ԵՎ

ՎԵՐԼՈՒԾՈՒԹՅԱՆ ԳՈՐԾԸՆԹԱՑՈՒՄ

Շուկայական տնտեսության պայմաններում գործարարության հաջողությունը մեծապես կանխորոշված է այն տեղեկատվությամ , որի հիման վրա ընդունվում են շատ կարնոր ֆինանսական որոշումներ: Այդ պատճառով էլ տեղեկատվության, այդ թվում նան շուկայական, հավաքագրումը ն վերլուծությունն այսօր համարվում են ինչպես առանձին գիտա-մեթոդա անական ուսումնասիրության առարկա, այնպես էլ գործարարության ինքնուրույն ոլորտ: Վերոնշյալի առավել պատկերավոր լուսա անումը ֆոնդային շուկայում գործարարության տեղեկատվական ապահովվածության օրինակն է: Ստեղծվել են ն շարունակվում են կատարելագործվել գիտական տեսություններ ն դպրոցներ, որոնք ազմիցս արժանացել են Նո ելյան մրցանակների: Գրված են տեխնիկական ն հիմնարար վերլուծությանը վերա երող ազմաթիվ աշխատություններ, որոնք դարձել են ֆոնդային շուկայի մասնագետների սեղանի գրքեր: Արժեթղթերի շուկայում տեղեկատվության հետ աշխատելու թույլատվություն ստանալու համար վերլուծա անների գիտելիքների մանրազնին ստուգման ամ ողջ աշխարհում ընդունված պրակտիկան նորմալ երնույթ է համարվում: Եվ դա այն դեպքում, եր , այլ շուկաների հետ համեմատած, ֆոնդային շուկայում պետք է առավել ցայտուն կերպով նույնականացվեն կատարյալ շուկայի օրինաչափությունները` աշխատակիցների տեղեկատվության հագեցվածության ասպարեզում: Ի տար երություն ֆոնդային շուկայի, անշարժ գույքի շուկան, ազմաթիվ չափանիշներից ելնելով, ավելին քան հեռու է կատարելությունից, ինչով էլ հենց որոշվում են այդ շուկայի ուսումնասիրության յուրահատկությունները: Մի կողմից, վերլուծա անները ախվում են անշարժ գույքի շուկայում տնտեսական փոխադարձ կապերը կոռեկտ ն միանշանակ ձնակերպելու դժվարությունների, եր եմն էլ նան անհնարինության հետ: Մյուս կողմից, հեռանկարային չէ այլ շուկաներում օգտագործվող վերլուծության տեխնոլոգիաներն անշարժ գույքի շուկա փոխանցելը, քանի որ դրանք

հարմարեցված են այլ շուկայական միջավայրում օգտագործելու համար: Այդ առումով, անշարժ գույքի շուկայում որակյալ վերլուծական աշխատանքը ավականին արդ գործընթաց է, որը վերլուծա անից պահանջում է ոչ միայն անշարժ գույքի էկոնոմիկայի վերա երյալ տեսական խորը գիտելիքներ, այլն մշտական պրակտիկա ն հետազոտություններում ստեղծագործական փնտրտուք, որոնք կնպաստեն մասնագիտական ինտուիցիայի ձնավորմանը: Ուսումնասիրելով զարգացած երկրների անշարժ գույքի շուկայի գործունեության մոտ մեկ դարյա պատմությունը` կարելի է եզրակացնել, որ անշարժ գույքի շուկաներում առաջացած խոշոր ճգնաժամերից շատերի գլխավոր պատճառներից մեկը եղել է վերլուծական աշխատանքի որակին հատկացվող ոչ պատշաճ ուշադրությունը: Դրա վառ ապացույցն է հանդիսանում 80-ականների վերջին, 90ականների սկզ ին ԱՄՆ անշարժ գույքի շուկայում տեղի ունեցած ճգնաժամը: Ինչպես նշում են մասնագետները, նոր շինարարության մեջ կատարված անկանոն ն չափազանց մեծ ծավալներով ներդրումները հանգեցրին շուկայի հագեցվածությանը ն, համապատասխանա ար, մեծ թվով նախագծերի (որոնց համար տրամադրվել էին վարկեր) պահանջարկի ձնավորման անհնարինությանը: Ստեղծված իրավիճակի հիմքում ընկած էին ոչ իրատեսական շուկայական սպասումները, որոնք տեղի էին ունեցել վերլուծության ժամանակ ազդակների ոչ ճիշտ կառուցվածքի, վերլուծության թույլ մեթոդա անության ն ընթացիկ պայմանները նութագրող տվյալների ոչ ամ ողջական ծավալի պատճառով: Ազդակների կառուցվածքը, որով ղեկավարվում էին շուկայի զարգացմամ զ աղվող մասնագետները, գնահատողները ն վարկային կազմակերպությունները, դեֆորմացվել էր կողմերի շահագրգռվածությամ . մի մասը ձգտում էր վարկեր ստանալ, մյուս մասը` հիմնավորել վարկի ստացումը, իսկ մյուսները` ներդնել իրենց միջոցները: Ընդ որում ոլոր կողմերն իրենց խնդիրները լուծում էին չարդարացված լավատեսական սպասումների հաշվին: Վերլուծության թույլ մեթոդա անության օգտագործումը, որն արտահայտվում էր ոչ ճիշտ վարկածներով ն ընթացակարգերով, տեղական շուկաների մասին ոչ ավարար որակյալ տվյալների համագործակցությամ , չհիմնավորված շուկայական հետազոտությունների առաջացման ն դրանց վրա հիմնված ներդրումային որոշումների ընդունման պատճառ հանդիսացավ: Ճգնաժամի արդյունքում վարկային կազմակերպությունների մոտ զարգացման ցանկացած նախագծերի ն մասնավորապես շուկայական ուսումնասիրությունների հանդեպ ձնավորվեց կայուն անվստահության նախանշան: Իսկ դա, իր հերթին, երեց այն համոզմանը, որ անշարժ գույքի շուկայի վերլուծա աններն իրենց աշխատանքում պետք է

առաջնորդվեն ընդհանուր սկզ ունքներով, որոնք անհրաժեշտ են ( այց ոչ ավարար) ճշգրիտ եզրակացությունների ն արդյունքների ստացման համար: Մյուս կողմից, ձնավորվեց շուկայական ուսումնասիրությունների հիմնավորվածությունը որոշող հասկանալի ն հեշտ նույնականացվող չափանիշների արդիական պահանջմունք: Ոչ միայն ճգնաժամերի վտանգը, այլն ընթացիկ առօրյա խնդիրները` աճող մրցակցությունը, կարճ ժամկետում գերշահույթ ստանալու հնարավորությունների նվազումը, անշարժ գույքի զարգացման երկարաժամկետ ն կապիտալատար նախագծերի իրականացման սկիզ ը, որոշումների հիմնավորվածության նկատմամ արձր պահանջներ ունեցող արտասահմանյան ներդրողների մուտքը շուկա, օ յեկտիվորեն վկայում են այն մասին, որ Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում որակյալ վերլուծության նշանակությունը մոտակա ժամանակում ձեռք է երում ավելի ու ավելի մեծ կշիռ: Բացի այդ, ներկայումս անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությամ զ աղվում են ինչպես մասնավոր ընկերություններն ու գիտական կազմակերպությունները, այնպես էլ պետական կառույցներն ու համապատասխան հասարակական կազմակերպությունները: Սակայն ոլոր այդ կազմակերպությունների կողմից իրականացվող վերլուծությունները չունեն միասնական մեթոդոլոգիական հիմք ն եր եմն էլ ստացվող արդյունքները կտրուկ տար երվում են միմյանցից: Շուկայում տիրող իրավիճակի վերա երյալ, նույնիսկ, կարող են լինել տար եր մեկնա անություններ: Զարգացած շուկայական տնտեսությամ երկրներում անշարժ գույքի շուկաների մեթոդոլոգիական ազայի վերլուծությունը թույլ է տալիս ձնակերպել այն հիմնական միտումները, որոնք օ յեկտիվորեն անհրաժեշտ է հաշվի առնել Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի հիմնական ուղղությունների մշակման ժամանակ: Հիմնական միտումներից մեկը պետք է հանդիսանա ազգային ն միջազգային տեղեկատվական համակարգերի ինտեգրացումը, որը կապահովի շուկայական տեղեկատվության թափանցիկությունն ու համադրելիությունը: Ընդ որում ինտեգրացումը պետք է իրականացվի ոչ թե միասնական ծրագրերի ապահովման մակարդակում, այլ տեղեկատվության պահպանման ն վերամշակման միասնական ստանդարտների ստեղծման մակարդակներում: Միայն նման մոտեցումը թույլ կտա ձնավորել անշարժ գույքի շուկայի թափանցիկ ն համադրելի վիճակագրական ցուցանիշների համակարգ, որի հիման վրա հնարավորություն կլինի ընդունել լուրջ ֆինանսական որոշումներ: Դիտարկենք Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում օ յեկտների նկարագրման խնդիրները: Ներկայումս Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում ապրանքի նկարագրումն ունի տար եր ձնաչափեր: Նկարագրման այդ ձնաչափերի ստեղծման ելակետը, ոլոր դեպքերում, միջնորդային գործունեությունը

նվազագույն տեղեկատվական աղադրիչներով ապահովելու պահանջարկն է: Նման պահանջարկը գիտակցվում է միջնորդային ընկերությունների ղեկավարության կողմից ն իրականացվում է պրակտիկորեն յուրաքանչյուր ընկերությունում: Առանձին ընկերությունների նկարագրման ձնաչափերն օգտագործման համար առաջարկվում են այլ ընկերություններին, այդպիսով ստեղծելով աց առաջարկով տվյալների ազայի ձնավորման նախադրյալներ: Ինչ խոսք, նման մոտեցումը լուծում է միջնորդային գործունեությունը տեղեկատվությամ ապահովելու հիմնական խնդիրները: Սակայն, հաշվի առնելով անշարժ գույքի շուկայի զարգացման արագ տեմպերը, արդեն մոտակա ժամանակում տեղեկատվական ապահովման նման ուղղությունը կարող է հայտնվել փակուղում: Նման ենթադրության հիմքը նրանում է, որ անշարժ գույքի զարգացման ներկայիս փուլում ն հեռանկարում տեղեկատվությունը ստանում է որակապես նոր նշանակություն: Դա ացատրվում է մի շարք պատճառներով. նախ ն առաջ տեղեկատվությունն անհրաժեշտություն է դառնում ոչ միայն րոքերների, այլ նան անշարժ գույքի շուկայի այլ մասնակիցների` գնահատողների, վերլուծա անների, ներդրողների, ապահովագրական ընկերությունների, անկերի համար ն այլն: Նման տեղեկատվության կարնորագույն սպառողն այսօր արդեն համարվում է պետությունը, որը լուծում է մի շարք խնդիրներ` կապված հարկման նոր համակարգի կազմակերման, գույքագրման, անշարժ գույքի հաշվառման ու կառավարման հետ: Սակայն գոյություն ունեցող նկարագրման ձնաչափերը թույլ չեն տալիս շուկայի մասնակիցներին ստանալ հիմնավորված ն համադրելի տվյալներ, քանի որ դրանք ազմատեսակ են, իսկ նկարագրումների ու դասակարգման կոռեկտությունը` ան ավարար: Եթե տեղեկատվությունը դիտարկենք մեկ այլ տեսանկյունից, ապա այն անշարժ գույքի շուկայի ոլոր մասնակիցների, այդ թվում ն պետության համար դառնում է ապրանք, որը պետք է վաճառվի ն գնվի: Ուստի ն նական է, որ այսօր տեղեկատվության շատ սպառողներ ն արտադրողներ ձգտում են հասնել նրան, որ տվյալ ապրանքի որակը համապատասխանի ժամանակակից պահանջներին: Այսպիսով, անշարժ գույքի հայաստանյան շուկայի նոր իրականության ն խնդիրների տեսանկյունից օ յեկտիվ իրավիճակը թելադրում է շուկայում անշարժ գույքի օ յեկտների նկարագրումը ստանդարտացնելու հարցը դիտարկելու անհրաժեշտությունը: Որպես ստանդարտացման վերջնական նպատակ կարող է հանդիսանալ համապատասխան գործունեության արդյունավետության արձրացումը, որը հնարավոր կլինի միայն արձր որակ ունեցող նոր ապրանքի, այսինքն` անշարժ գույքի շուկայի մասին տեղեկատվության իրացման կամ օգտագործման հաշվին:

Հարկ է նշել նան, որ «անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն» հասկացությունն իր ամենօրյա օգտագործման իմաստով շատ ընդհանուր է ն իր մեջ ներառում է առնվազն երկու ընթացակարգ. անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումներ` ընդհանուր ն մասնավոր միտումների հայտնա երման նպատակով, անշարժ գույքի շուկայի ն դրա շրջակայքի ուսումնասիրություն` կոնկրետ ներդրումային որոշումներ ընդունելու նպատակով: Կարելի է երկար վիճա անել, թե որն է առաջնային ն որը երկրորդային, ն որտեղ է ավարտվում մի ընթացակարգը ն սկսվում մյուսը, սակայն դրանք ուսումնասիրության ինքնուրույն տեսակներ են, որոնք ունեն որոշ ընդհանրություններ:

2.2. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅԻ

ԿԱՌՈՒՑՎԱԾՔԻ ՎԵՐԼՈՒԾՈՒԹՅԱՆ

ՀԱՄԱԿԱՐԳԱՅԻՆ ՄՈՏԵՑՈՒՄԸ

2.2.1. Անշարժ գույքի շուկայի կառուցվածքը ն ֆունկցիաները Պլանային տնտեսությունից շուկայականին անցնելով` սկսեց զարգանալ Հայաստանի տնտեսության մի նոր հատված` անշարժ գույքի շուկան: Շուկայի նյութական հիմքը ձնավորվել է երկու աղ յուրներից. Առաջինը` քաղաքացիների կողմից նակարանների անվճար սեփականաշնորհումն է, ինչպես նան ոչ նակելի տարածքների ն հողակտորների (անշարժ գույքի սեփականաշնորհման առաջնային շուկա) անվճար ն վճարովի սեփականաշնորհումը: Երկրորդը` շինարարության ոլորտում ն դրանից դուրս առնտրային շինարարության ն օ յեկտների վաճառքի սեգմենտի ձնավորումն է (շինարարության ն անշարժ գույքի վաճառքի առաջնային շուկա):

Հետագայում ձնավորվեց անշարժ գույքի երկրորդային շուկան` նախկինում սեփականաշնորհված կամ առաջին անգամ վաճառված նոր օ յեկտների վերավաճառքի շուկան: Անշարժ գույքի շուկայի կառուցվածքը ն ենթակառուցվածքը, հասկացությունների կառուցվածքն ու տերմինա անությունը ձնավորվում էին, ինչ-որ տեղ, տարերայնորեն: Սակայն, միննույն ժամանակ ակտիվորեն օգտագործվում էր զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրների փորձը (առաջին հերթին ԱՄՆ, ինչպես նան Գերմանիա, Մեծ Բրիտանիա, Ֆրանսիա, Ավստրիա ն այլն), որը շուկայի օրենսդրական, նորմատիվային, մեթոդա անական ազաների ձնավորման ժամանակ հնարավորին չափով հարմարեցվում էր Հայաստանի անցումային տնտեսության իրական պայմաններին: Ներկայումս անշարժ գույքի շուկայի նագավառում տերմինա անությունը ն հասկացությունները դեռնս չեն կայացել, քանզի այստեղ գոյություն ունեն որոշակի արդություններ: Նախ ն առաջ` ովանդակային նույթի արդությունները. տերմինա անության զարգացումը չի կարող ընթանալ գործընթացներից արագ, որոնք տեղի են ունենում իրական կյանքում: Երկրորդը` լեզվային նույթի արդությունները. ճիշտ թարգմանություն անգլերենից հաճախ անհնարին է, իսկ տերմինի սկզ նական տեսքով օգտագործումը ոչ միշտ է արտացոլում ստեղծված իրականությունը: Գոյություն ունի տերմինա անության զարգացման առնվազն երեք աղ յուր:

Պրոֆեսիոնալներ-փորձագետները, անշարժ գույքի շուկայի մասնագետները անշարժ գույքի վերա երյալ հասկացություններում ն տերմիններում ձգտում են ավելի խորը ն ճիշտ արտահայտել իրենց ենթադրությունները ստեղծված իրականության վերա երյալ ն իրենց պահանջմունքները: Իրավա անները (որոնք մշակում են օրենսդրական ակտեր, դրանց նախագծերը) յուրաքանչյուր կոնկրետ դեպքում ունեն կոնկրետ խնդիր ն կոնկրետ սահմանափակումներ ու հետաքրքրություններ: Լեզվա անները (որոնք կազմում են առարաններ ն տերմինա անական հարցաշարներ) փորձում են ոչ միայն արտացոլել ստեղծված փորձը, այլն կանոնավորել տերմինները ն մեկնա անությունները:

Այդ դժվարությունների հաղթահարումը հնարավոր է անշարժ գույքի շուկայի նագավառում հասկացությունների համակարգի ստեղծման օգնությամ : Այն պետք է կառուցված լինի ոլոր երեք աղ յուրների, ինչպես նան արտասահմանյան փորձի համախմ մամ : Հնարավոր է, որ համակարգային մոտեցումը հանգեցնի համընդհանուր ըմդունված հաստատուն (չնայած միշտ զարգացող) տերմինա անությանը: Հեշտացնելով անշարժ գույքի շուկայում պրոֆեսիոնալների ն նակչության շփումն ու գործունեությունը` այն կնպաստի շուկայական հարա երությունների արագացված զարգացմանը: Այստեղ նպատակահարմար է ճշտել երկու հիմնային հասկացությունների ովանդակությունը. «անշարժ գույք» ն «անշարժ գույքի շուկա»: Ակնհայտ է, որ հայկական «անշարժ գույք» հասկացության մեջ ամրագրված է գույքի անշարժ լինելու հանգամանքը: Անգլերենում գոյություն ունեն մի քանի տերմիններ, որոնք մեզ մոտ ընդունված է անվանել «անշարժ գույք», այն է` R6ճ| EՏէճէ6, R6ճ| Եւօք6ւէ7: Դրանցից առաջինը կարելի է առացի թարգմանել որպես «իրական անշարժ օ յեկտ», երկրորդը` որպես «իրական սեփականություն»: Այլ խոսքերով, այս տերմիններից յուրաքանչյուրն ընգծում է հայկական «անշարժ գույք» տերմինի այս կամ այն նութագիրը: Այդ իսկ պատճառով անգլերենից թարգմանության ժամանակ նպատակահարմար է առաջին դեպքում ասել «անշարժ օ յեկտ», իսկ երկրորդում` «անշարժ սեփականություն»: Իսկ հայերեն «անշարժ գույք» տերմինի թարգմանությունը անգլերեն R6ճ| 6Տէճէ6 կամ R6ճ| քւօք6ւէ7 տեսքով նպատակահարմար է իրականացնել` ելնելով ենթատեքստից: R6ճ| EՏէճէ6 հասկացության ովանդակությունը համաշխարհային գրականության մեջ մեկնա անվում է որպես «հողը ն դրա վրա մշտապես ամրակայված ոլոր կառույցները»: «Հող» տերմինը շատ երկրների օրենսդրությունում մեկնա անվում է որպես այն կոնով սահմանափակված տարածություն, որն անցնում է հողային տարածքի սահմաններով ցամաքի մակերնույթի վրայով դեպի Երկրի կենտրոնը: Հողատարածքում հայտնա երված նավթը, ոսկին պատկանում են տարածքի սեփականատիրոջը: Այլ երկրներում գոյություն ունեն սահմանափակումներ, կախված ընդերքի ն օդային տարածքի սեփականության իրավունքի հետ: Մեր երկրի օրենսդրությամ օդային տարածքի ն ընդերքի սեփականատերը ոլոր դեպքերում համարվում է պետությունը:

R6ճ| EՏէճէ6 հասկացության կարնոր առանձնահատկությունը նրանում է, որ հողի ցանկացած « արելավում» (շինություններ, ճանապարհներ, կապի միջոցներ) դիտարկվում է «հողի» հետ սերտ միասնության մեջ. գոյություն չունի անշարժ օ յեկտ առանց հողային տարածքի: Պրակտիկայում որոշակի անհարմարություն է ստեղծվում այն տերմինների օգտագործմամ , որոնք իրենցից ներկայացնում են անգլերեն առերի կրկնություններ ( րոքեր, դեվելոփեր, մարքեթոլոգ): Բայց, քանի որ նույն այդ մասնագիտությունները մեզ համար նորություն են համարվում, ապա ոչ միշտ է հաջողվում հայոց լեզվում գտնել համապատասխան անվանումներ` առանց խզելու տվյալ հասկացության ովանդակությունը: ՀՀ Քաղաքացիական օրենսգրքում «Անշարժ գույք» տերմինը սահմանվում է այսպես. «Անշարժ գույք են համարվում հողամասերը, ընդերքի մասերը, մեկուսի ջրային օ յեկտները, անտառները, ազմամյա տնկիները, ստորգետնյա եւ վերգետնյա շենքերը, շինությունները եւ հողին ամրակցված այլ գույքը, այսինքն` այն օ յեկտները, որոնք անհնար է հողից անջատել` առանց այդ գույքին կամ հողամասին վնաս պատճառելու կամ դրանց նշանակության փոփոխման, դադարման կամ նպատակային նշանակությամ հետագա օգտագործման անհնարինության »: «Անշարժ գույքի նկատմամ գոյություն ունեցող իրավունքները` սեփականության, օգտագործման, գրավի, հիփոթեքի ն այլն, ենթակա են պետական գրանցման»: «Անշարժ գույքի շուկա» հասկացությունը իրավա անորեն ամրագրված չէ, այդ իսկ պատճառով ներքնում երված նորոշումը ձնակերպվել է այն ուսումնասիրության ն մոտեցումների զարգացման հիմքի վրա, որոնք ընդունված են համաշխարհային պրակտիկայում: «Անշարժ գույքի շուկան» ազգային շուկայական տնտեսության սեկտոր է, որն իրենից ներկայացնում է անշարժ գույքի օ յեկտների, շուկայում տնտեսվարող սու յեկտների, շուկայի գործընթացների, այսինքն` արտադրության (ստեղծման), օգտագործման, անշարժ գույքի օ յեկտների փոխանուկության ն շուկայի կառավարման գործընթացների ու շուկայի գործունեությունն ապահովող մեխանիզմների (շուկայի ենթակառուցվածքների) ամ ողջություն: Բերված նորոշմանը համապատասխան` շուկայի կառուցվածքն ընդգրկում է. •

Անշարժ գույքի օ յեկտները,

• • •

շուկայի սու յեկտները, շուկայի գործընթացները, շուկայի մեխանիզմները (ենթակառուցվածքը): Ազգային տնտեսությունում անշարժ գույքի շուկան կատարում է հետնյալ ֆունկցիաները. •

սոցիալական խնդիրների արդյունավետ լուծում, որոնք կապված են անշարժ գույքի օգտակար հատկությունների ստեղծման ն օգտագործման հետ, • անշարժ գույքի օ յեկտների նկատմամ սեփականության լրիվ կամ մասնակի իրավունքների օտարում տնտեսական մի սու յեկտից մյուսին ն այդ իրավունքների պաշտպանում, • օ յեկտների ն ծառայությունների գների ազատ ձնավորում, • անշարժ գույքի օ յեկտների մրցակցող տեսակների միջն ներդրումային հոսքերի վերա աշխում, • հողերի օգտագործման մրցակցող միջոցների միջն ներդրումային հոսքերի վերա աշխում: Անշարժ գույքի շուկայի, որպես տնտեսության սեկտորի, կարնոր նշանակությունը վավերացվում է (հաստատվում է). •

• •

• •

անշարժ գույքի մեջ նյութականացած հսկայական ազգային հարստությամ , որից, համենայն դեպս, կեսը կարող է ընդգրկվել շուկայական շրջանառության մեջ ն երել վարձավճար` սեփականատերերին, եկամուտ` ձեռներեցներին, հարկային ն այլ վճարներ` կենտրոնական, տարածքային, համայնքային յուջեներ, համախառն ներքին արդյունքում (ՀՆԱ) անշարժ գույքի շուկայի արձր աժնեմասով, մի շարք տարածքներում ն համայնքներում պետական ն համայնքային անշարժ գույքի առաջնային վաճառքից, վարձակալության հանձնումից ստացվող յուջեի եկամուտների արձր մակարդակով, անշարժ գույքի հարկերից ն դրա հետ կապված գործարքներից յուջեի մուտքերի արձր մակարդակով, անշարժ գույքի շուկայի կայացման ն զարգացման ընթացքում ստեղծված աշխատատեղերի մեծ քանակով:

2.2.2. Հայաստանի անշարժ գույքի օ յեկտների դասակարգումը ներկա պայմաններում

Շուկայի վերլուծության ն դրա ստեղծման ու զարգացման կառավարման նպատակով անհրաժեշտ է առանձնացնել անշարժ գույքի օ յեկտների այս կամ այն միատարր խմ երը: Օրենսդրական, նորմատիվային, մեթոդական ակտերում ն փաստաթղթերում օ յեկտների դասակարգումն օգտագործվում է ըստ տար եր հիմքերի. ֆիզիկական կարգավիճակ, նշանակություն, որակ, տեղադրություն, չափեր, սեփականության տեսակներ (պատկանելիությունը սեփականության իրավունքով), իրավա անական կարգավիճակ (պատկանելիությունը օգտագործման իրավունքով): Ֆիզիկական կարգավիճակով առանձնացվում են. • • •

հողային տարածքներ, շենքեր, շինություններ, կառույցներ, նակատեղեր: Այս դեպքում շենքերն ու շինություններն իրենց նշանակությամ աժանվում են նակելիների ն ոչ նակելիների: Անշարժ գույքի օ յեկտների ֆոնդի առավել մանրակրկիտ դասակարգումն ըստ նշանակության պարունակում է օ յեկտների հետնյալ տեսակներն ու ենթատեսակները. 1.

Հող. ա) հողային տարածքներ քաղաքներում, գյուղերում, այլ նակավայրերում. • •

նակավայրի տակ, արտադրական ձեռնարկությունների, ծառայությունների ոլորտի շինությունների, տրանսպորտի տակ, • գյուղատնտեսական, պաշտպանական ձեռնարկությունների (ոչ նակելի տարածք) տակ, • այգիների ն կանաչապատված տարածությունների, ջրային օ յեկտների տակ, • ինժեներական ն տրանսպորտային ենթակառուցվածքների (ընդհանուր օգտագործման տարածք) տակ: ) հողային տարածքներ նակավայրերից դուրս (միջգյուղական տարածքներ). • •

տնամերձի օգտագործման համար, նակելի շինարարության համար,

• • • • • 2.

արտադրական ն այլ հատուկ նշանակության (արտադրություն, տրանսպորտ, էներգետիկա, պաշտպանություն ն այլն) համար, գյուղատնտեսական նշանակության համար, նապահպանական, արգելանոցային, առողջարանային, պատմա-մշակութային նշանակության համար, անտառային ֆոնդի, ջրային ֆոնդի համար, ընդերքի տարածքների համար,

Բնակավայր ( նակելի շենքեր ն կառույցներ). • ազմա նակարան նակելի տներ, դրանցում նակարաններ ն մշտական նակության համար այլ նակատեղեր (հանգստյան տներ, հյուրանոցներ, հիվանդանոցներ, դպրոցներ ն այլն), • անհատական ն ցածրահարկ նակելի տներ` թվով երկուսից-չորս ընտանիքների համար (հին շինություն ն ավանդական տեսակի տներ` քոթեջներ):

3. Առնտրային անշարժ գույք. • գրասենյակային շենքեր ն վարչա-գրասենյակային նշանակության շինություններ, • հյուրանոցներ, հանգստյան տներ, մոթելներ, • խանութներ, առնտրային կենտրոններ, • ռեստորաններ, սրճարաններ ն հասարակական սննդի այլ կետեր, • կենցաղային սպասարկման ն ծառայությունների մատուցման կետեր: 4.

Արդյունա երական անշարժ գույք. • գործարանային շենքեր, կառույցներ ն արտադրական նշանակության շինություններ, • կամուրջներ, խողովակաշարեր, ճանապարհներ, ամ արտակներ ն ինժեներական այլ կառույցներ, • ավտոկանգառներ, ավտոտնակներ, • պահեստներ, պահեստային տարածքներ:

5.

Սոցիալ-մշակութային նշանակության անշարժ գույք. • կառավարական ն վարչական հաստատությունների շենքեր,

• •

մշակութային, առողջարանային, կրթական, սպորտային օ յեկտներ, կրոնական պաշտամունքի օ յեկտներ:

Անգամ զարգացած շուկայական տնտեսություններում անշարժ գույքի օ յեկտների ոչ ոլոր տեսակներն ու ենթատեսակներն են ընդգրկված շուկայական շրջանառության մեջ: Շուկայական շրջանառության մեջ ընդգրկված օ յեկտների տեսակներն ու ենթատեսակները մասնագետները (ռիելթորներ, վերլուծա աններ) ենթարկում են հետագա մասնատման ըստ որակի (տեսակների ն ենթատեսակների), ըստ տեղադրության (շրջաններով, քաղաքի գոտիներով, տարածքներով), ըստ չափերի (ընդհանուր մակերեսով, սենյակների քանակով ն այլն)` տվյալ քաղաքում, տարածքում անշարժ գույքի ֆոնդի պրակտիկ պահանջմունքին ն փաստացի վիճակին համապատասխան: Ըստ սեփականության տեսակների` անշարժ գույքի օ յեկտները աժանվում են. • • • • •

մասնավոր - գտնվում են քաղաքացիների ն իրավա անական անձանց սեփականության ներքո, պետական - գտնվում են պետության սեփականության ներքո, պետության սու յեկտների սեփականության ներքո, համայնքային - գտնվում են համայնքի սեփականության ներքո, հասարակական գտնվում են հասարակական կազմակերպությունների սեփականության ներքո, համընդհանուր (խառը) - գտնվում են սեփականության տար եր սու յեկտների (մասնավոր, պետական, համայնքային, հասարակական) համատեղ կամ աժնեմասային սեփականության ներքո:

Ըստ իրավա անական կարգավիճակի անշարժ գույքի օ յեկտները առանձնանում են` կախված սեփականատիրոջ կամ վարձակալի կողմից անշարժ գույքի օ յեկտների օգտագործման ձնից (սեփականաշնորհված, առք ու վաճառքի գործարքի միջոցով ձեռք երված, ժառանգած, նվիրատվություն ստացած ն այլն):

2.2.3. Անշարժ գույքի շուկայի գործընթացները ն շուկայում գործունեության տեսակները Ներկայումս գործարարության պրակտիկ պահանջմունքները, դրանց իմաստավորումը փորձագետների ն իրավա անների, օրենսդրական, գարծադիր իշխանության ն կառավարության կողմից երել են նրան, որ անշարժ գույքի շուկայում օրենսդրորեն նորոշվող «գործունեության տեսակները», լիցենզավորվող գործունեությունների կազմը, տերմինա անությունը զգալի աստիճանով ամ ողջական չեն, հակասական են ն կանոնակարգված չեն: Օրենսդրական ն նորմատիվ ակտերի ստեղծումն ու կատարելագործումը տեղի է ունենում իքնա երա ար ն մասնավոր ներդրողների ազդեցության տակ: Անշարժ գույքի շուկայի կառուցվածքի վերլուծության ն կատարելագործման համակարգային մոտեցումը ենթադրում է, որ շուկայի գործունեության ընթացակարգերի կազմը որոշվում է ոչ թե ձնավորված պրակտիկայից, այլ շուկայի, որպես տնտեսության սեկտորի, հիմնական գործընթացների մասնատման միջոցով (անշարժ գույքի ստեղծում, շրջանառություն ն շուկայի կառավարում): Մասնատումն իրականացվում է, որպես ոչ արդ գործընթացների առանձնացման տրամա անորեն հիմնավորված ընթացակարգ: Վերջապես, այն հասցվում է այսպես կոչված « ազային» գործընթացների, այսինքն` այն գործընթացների, որոնց ընթացքը ապահովվում է մեկ նեղ մասնագիտության մասնագետների կողմից:

Անշարժ գույքի գործունեության ընթացակարգերը

աղյուսակ 2.1

ՀԻՄՆԱԿԱՆ

ԲԱՐԴ

ԲԱԶԱՅԻՆ Հողօգտագործումը ն քաղաքային շինարարությունը կառավարող պետական ն համայնքային մարմինների կառուցվածքի, ֆունկցիաների, նորմատիվ-հրահանգչային ազաների կատարելագործում

Անշարժ գույքի զարգացման համակարգի կազմակերպում Անշարժ գույքի ստեղծում (զարգացում)

Ձեռնարկատիրական կառուցվածքի ստեղծում ն զարգացում Պետական մարմինների ն առնտրային կառույցների համագործակցության ընթացակարգերի կատարելագործում Անշարժ գույքի զարգացմանն ուղղված գործընթացների իրավա անական ուղեկցում Անշարժ գույքի զարգացման տեղեկատվական ապահովում Անձնակազմի ուսուցում ն որակավորման արձրացում Տարածքների ֆունկցիոնալ գոտեվորում Հողային կադաստրի ստեղծում ն վարում

Տարածքների զարգացում

Քաղաքաշինական նախագծում Բնապահպանական համակարգված դիտարկում

Ինժեներա-գեոդեզիական համակարգված դիտարկում Սոցիալ-դեմոգրաֆիական համակարգված դիտարկում Հողի ն ներդրումային նախագծի ֆինանսական վերլուծություն ն գնահատում Տարածքի զարգացման ֆինանսավորում Տարածքի ինժեներա-տրանսպորտային ենթակառուցվածքի ստեղծում (զարգացում) Հողի ն արեկարգումների հարկավորում Օ յեկտի տեղադրության ն նշանակության որոշում, հողատեսքերի համաձայնեցում Ճարտարապետա-շինարարական թղթա անության նախագծում ն համաձայնեցում Տեղեկատվական ապահովում, մարքեթինգ, գովազդ Անշարժ գույքի օ յեկտի ստեղծում Ներդրումային նախագծի ֆինանսական վերլուծություն ն գնահատում (զարգացում) Շինարարության ֆինանսավորում (ներդրում, փայա աժինների վաճառք, վարկավորում) Ռեսուրսային ն տեխնիկական ապահովում Շինարարություն (վերակառուցում)

Շինարարության հարկավորում Շինարարության ռիսկի ապահովագրում Անշարժ գույքի օ յեկտների գրանցում Պետական ն համայնքային անշարժ գույքի կառավարման մարմինների ստեղծում Համատիրությունների (կոնդոմինիումների) ստեղծում

Անշարժ գույքի օ յեկտների օգտագործում (շահագործում)

Անշարժ գույքի շահագործման ն կառավարման կազմակերպում

Օ յեկտի գույքագրում, սեփականության սահմանների ն իրավունքի գրանցում Անշարժ գույքի օ յեկտը կառավարող իրավա անական կամ ֆիզիկական անձի ստեղծում (վարձում) Յ յեկտի կառավարման իրավա անական ուղեկցում Յ յեկտի կառավարման տեղեկատվական ապահովում Անձնակազմի ուսուցում ն որակավորման արձրացում

Օ յեկտի կառավարում

Անշարժ գույքի օ յեկտի ֆինանսական վերլուծություն ն գնահատում Յ յեկտի շահագործման ն արդիականացման ֆինանսավորում Յ յեկտի տեխնիկական շահագործում

Իշխանության մարմինների, սեփականատերերի, վարձակալների, կառավարչի փոխհարա երությունների նորմերի ն իրավունքների պահպանման ապահովում Յ յեկտի հարկավորում Յ յեկտի ապահովագրում Անշարժ գույքի օգտագործման, վարձակալության, անվճար կամ վճարովի սեփականաշնորհման տրամադրման համար պատասխանատու պետական մարմինների գործունեության կատարելագործում Մրցակցային վաճառքների, տենդերների, աճուրդների համակարգի ստեղծում Անշարժ գույքի օ յեկտների ապրանքային շրջանառություն

Անշարժ գույքի ապրանքային շրջանառության համակարգի կազմակերպում

Դատա-ար իտրաժային ն նոտարական համակարգերի գործունեության ապահովում Ձեռնարկատիրական կառույցների ( րոքերային գործակալություններ) ստեղծում ն զարգացում Պետական մարմինների ն առնտրային կառույցների փոխգործունեության կատարելագործում Անշարժ գույքի շրջանառության իրավա անական ուղեկցում Անշարժ գույքի շրջանառության տեղեկատվական ապահովում, մարքեթինգ, գովազդ

Անձնակազմի ուսուցում ն որակավորման արձրացում Առք ու վաճառք Փոխանակում Ծարձակալում Գրավ (գրավադրում) Անշարժ գույքի Ժառանգում օ յեկտի սեփականության Ցմահ պահպանության պայմանագրի կնքում իրավունքի (իրավասության) Դատական որոշման կատարում փոխանցում, Տույժի կիրառում ըստ պարտատոմսի գործարքի գրանցում Փոխանցում օպերատիվ կառավարման Փոխանցում լրիվ տնտեսավարման Խեփականաշնորհում Ազգայնացում Անշարժ գույքի ապրանքային շրջանառության ֆինանսավորում

Յ յեկտի արժեքի գնահատում Գործարքի միանվագ վճարում Կարաժամկետ վճարում Գնման վարկավորում

Գնման հիփոթեքային վարկավորում Գնման նպատակային դոտացիա (լրավճար) ն սու սիդիա (օժանդակում) Միջոցների կուտակում Գործարքի ապահովագրում Գործարքի հարկավորում Օրենսդրական ն նորմատիվային ազաների ուսումնասիրություն Տնտեսության ուսումնասիրություն Մեթոդական ազայի ուսումնասիրություն Շուկայի Անշարժ գույքի տեղեկատվական ուսումնասիրություն կարածության ուսումնասիրություն Շուկայի կառավարում

Օրենսդրական ազայի զարգացում Նորմատիվային ազայի զարգացում Շուկայի ձնավորում Մեթոդա անական ազայի զարգացում ն զարգացում Ենթակառուցվածքի զարգացում Շուկայի տեղեկատվական ապահովման համակարգի զարգացում

ՈՒսուցման համակարգի ն որակավորման արձրացման զարգացում Արտոնագրում ն հավաստագրում Դատա - ար իտրաժային պրակտիկա Վերահսկում ն կանոնակարգում

Մենաշնորհների վերահսկում ն մրցակցության ապահովում Գործարարության էթիկայի վերահսկում ն կանոնակարգում Սպառողների շահերի պաշտպանություն Շուկայի տեղեկատվական թափանցիկության ապահովում

2.2.4. Անշարժ գույքի շուկայի սու յեկտները Անշարժ գույքի շուկայի տնտեսական սու յեկտներ են հանդիսանում. • • •

վաճառողները (վարձատուները), գնորդները (վարձակալները), անշարժ գույքի շուկայի պրոֆեսիոնալ մասնակիցները:

Վաճառողի (վարձատուի) դերում կարող է հանդես գալ ցանկացած իրավա անական կամ ֆիզիկական անձ, որն ունի անշարժ գույքի օ յեկտի սեփականության իրավունք, այդ թվում պետությունը` ի դեմս սեփականության կառավարման իր մասնագիտացած մարմինների: Գնորդի (վարձակալի) դերում կարող է հանդես գալ իրավա անական, ֆիզիկական անձը կամ տվյալ գործունեության համար օրենքով սահմանված կարգով իրավունք ունեցող պետական կառավարման մարմինը (ներառյալ ոչ ռեզիդենտները, օտարերկրյա քաղաքացիները, ինչպես նան պետական մարմինների առնտրային գործունեության նկատմամ գործողությունների սահմանափակումները): Անշարժ գույքի շուկայի պրոֆեսիոնալ մասնակիցների կազմը որոշվում է գործընթացների ցանկով, որոնք տեղի են ունենում շուկայում պետության մասնակցությամ ն առնտրային կառույցների գործունեության տեսակների ցանկով: Համապատասխանա ար, դրանց կարելի է աժանել ինստիտուցիոնալ ն ոչ ինստիտուցիոնալ մասնակիցների: Պետության շահերը ներկայացնող ն նրա անունից գործող ինստիտուցիոնալ մասնակիցների շարքին են դասվում հետնյալ ոլորտի կազմակերպությունները. ա) քաղաքային շինարարության զարգացումը, հողհատկացումն ու հողօգտագործումը կանոնակարգող կազմակերպությունները. •

հողի գույքագրմամ , հողային կադաստրի ստեղծմամ , տարածքների գոտնորմամ , հողհատկացման ձնակերպմամ

•

•

• • • • •

զ աղվող հողային կենտրոնական ն տարածքային մարմինները, նակավայրերի ն տարածքների կառուցապատման, ճարտարապետության, քաղաքային շինարարության պլանների հաստատմամ ն համաձայնեցմամ զ աղվող կենտրոնական ն տարածքային մարմինները, ճարտարապետական ն շինարարական նախագծերի հաստատմամ ն համաձայնեցմամ զ աղվող քաղաքային շինարարության ն նախագծային գործավարության փորձագիտական մարմինները, շինարարության գույքագրմամ ն հաշվառմամ զ աղվող մարմինները, կառույցների ն շինությունների շինարարության ն շահագործման հսկողությամ զ աղվող տեխնիկական, հրշեջ ն այլ տեսչությունների մարմինները, յուջեից ֆինանսավորվող նախագծողները, շինարարները, տեխնիկական շահագործման մասնագետները, անշարժ գույքի սեփականատերերը ն նրանց գործարքները գրանցող մարմինները, նոտարները:

Առնտրային հիմունքներով աշխատող ոչ ինստիտուցիոնալ մասնագետների թվին են պատկանում. •

• •

•

ձեռներեցները, որոնց դերում կարող են հանդես գալ իրավա անական կամ ֆիզիկական անձինք, այդ թվում պետական սեփականության միացյալ ձենարկությունները, որոնք օրենքին համապատասխան (ներառյալ գործունեության գրանցումը, իսկ անհրաժեշտության դեպքում արտոնագրումը) շուկայում իրականացնում են այս կամ այն առնտրային գործունեությունը: րոքերները, որոնք անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների իրականացման ժամանակ ծառայություններ են մատուցում վաճառողներին ն գնորդներին: անշարժ գույքի գնահատողները, որոնք անշարժ գույքի օ յեկտների արժեքի անկախ գնահատման ծառայություններ են մատուցում սեփականատերերին, ներդրողներին, վաճառողներին, գնորդներին: անշարժ գույքի շուկայում գործողությունների ֆինանսավորմամ , այդ թվում հիփոթեքային վարկավորմամ զ աղվող ֆինանսավորողները,

•

• • • • • •

• • • • • •

անշարժ գույքի օ յեկտների ստեղծմամ ու զարգացմամ , այդ թվում ներդրումային նախագծի կազմակերպմամ ն ֆինանսավորմամ , նախագծմամ ն շինարարությամ , օ յեկտի ամ ողջական կամ մասնակի վաճառքով, կամ վարձակալության հանձնելով զ աղվող դեվելոփերները * , անշարժ գույքի կառավարիչները, որոնք զ աղվում են օ յեկտի ֆինանսական կառավարմամ ն տեխնիկական շահագործմամ , համապատասխան լիցենզավորում ունեցող ն առնտրային հիմունքներով աշխատող նախագծողները ն շինարարները, անշարժ գույքի շուկայում գործողությունների իրավական կողմն ապահովող իրավա անները, օ յեկտների, գործարքների, մասնագիտական պատասխանատվության ապահովագրմամ զ աղվող ապահովագրողները, անշարժ գույքով ապահովված արժեթղթերի ( նակարանային պարտատոմսեր) ստեղծմամ ն շրջանառությամ զ աղվող անշարժ գույքի ֆոնդային շուկայի մասնակիցները, անշարժ գույքի շուկայի ուսումնասիրությամ ն դրա զարգացմանն ուղղված ռազմավարական որոշումների ընդունման համար տեղեկատվության պատրաստմամ զ աղվող վերլուծա անները, ներդրումային նախագծերի ֆինանսական վերլուծությամ զ աղվող ֆինանսական վերլուծա անները, շուկայում օ յեկտների ն ծառայությունների առաջընթացով զ աղվող շուկայագետները, հասարակության հետ կապերի ն գովազդի մասնագետները, անշարժ գույքի շուկայի թեմայով մասնագիտացած տեղեկատվա-վերլուծական հրատարակությունները ն զանգվածային լրատվական միջոցները (ԶԼՄ-ները), անշարժ գույքի շուկան սպասարկող տեղեկատվական տեխնոլոգիաների մասնագետները, անձնակազմի ուսուցման ն որակավորման արձրացման ոլորտի մասնագետները, ցանկացած այլ մասնագետներ, այսինքն` անշարժ գույքի շուկայի ազգային ն միջազգային մասնագիտական միավորումների աշխատակիցները ն անդամները,

*

Դեվելոփեր անգլ. մ6մ6|օք6ւ առից թարգմանա ար նշանակում է զարգացնող, կառուցող, կառուցապատող

2.2.5. Անշարժ գույքի շուկայի ենթակառուցվածքի ձնավորման հիմնական ուղղությունները Անշարժ գույքի շուկայի ենթակառուցվածքի ձնավորումն ապահովվում է շուկայի ինստիտուցիոնալ ն ոչ ինստիտուցիոնալ մասնակիցների համընդհանուր ջանքերով: Դրա հետ մեկտեղ կազմակերպությունները ն անձանց առանձին խմ երը իրենց մասնագիտական ուղղվածության պատճառով ուշադրությունը կենտրոնացնում են շուկայի գործունեության տար եր ասպեկտների վրա: Պայմանականորեն կարելի է առանձնացնել շուկայի մասնակիցների գործունեության չորս ուղղություններ, որոնք ուղղված են շուկայի ենթակառուցվածքի ձնավորմանն ու զարգացմանը: Սոցիալական ուղղությունը ներառում է. •

շուկայի օրենսդրական ն նորմատիվային ազաների զարգացումը, • շուկայի ոլոր մասնակիցների կողմից իրավական ն էթիկական նորմերի պահպանման հասարակական հսկողությունը, նրանց իրավունքների ն շահերի պաշտպանության համակարգի ստեղծումը: Այս գործունեության հիմնական մասնակիցներն են օրենսդրական ն իշխանության ու կառավարման ներկայացուցչական մարմինները` կենտրոնական ն տարածքային մակարդակներով, գործադիր իշխանության մասնագիտացված ստորա աժանումները, շուկայի ոչ ինստիտուցիոնալ մասնակիցների հասարակական միավորումները` ի դեմս իրենց իրավա անական ստորա աժանումների: Մեթոդա անական (մակրոշուկայական) ուղղությունը ներառում է. •

•

անշարժ գույքի շուկայի գործունեության ընթացակարգերի համակարգված դիտարկումների ն ուսումնասիրության համակարգի ստեղծումը, դրա հիման վրա շուկայի արեփոխումների ն զարգացման ուղիների, միջոցների ացահայտումը, անշարժ գույքի շուկայի զարգացումը կառավարող մասնագիտացած պետական, հասարակական ն առնտրային ինստիտուտների ստեղծումը.

ա) անարժ գույքի շուկայի զարգացմանն ուղղված պետական հաստատությունների ն տեսչությունների կոորդինացման մարմին, ) անշարժ գույքի շուկայի արելավմանը, կանոնակարգմանը ն հսկողությանը, անշարժ գույքի շուկայում անօրինական գործողություններից սեփականատիրոջ պաշտպանությանն ուղղված պետական իշխանության ն տեղական ինքնակառավարման մարմինների մասնագիտացված կառուցվածքային ստորա աժանումներ, գ) անշարժ գույքի շուկայի մասնագիտացված ն սպառողական միավորումներ, ինքնակառավարվող ն հասարակական հաստատություններ, դ) անշարժ գույքի շուկայի ուսումնական հաստատություններ ն տեղեկատվական կենտրոններ, ե) ոչ առնտրային ն առնտրային հաստատություններ` անշարժ գույքի շուկայի առանձին սեգմենտների արեփոխման նախաձեռնողներ ն ուսումնասիրողներ: Ինժեներա-տեխնոլոգիական ուղղությունը ներառում է. •

•

• •

•

ոլոր կատեգորիաների գործողությունների անցկացման դեպքում անշարժ գույքի շուկայի մասնագիտական գործունեության չափանիշ հանդիսացող տեխնոլոգիաների ձնավորումը, ոլոր տեսակների անշարժ գույքի օ յեկտների նկարագրության ստանդարտների մշակումը ն ներդրումը` դրանց հետ ոլոր կատեգորիաների գործողությունների իրականացման նպատակով, անշարժ գույքի շուկայի միասնական տեղեկատվական տարածության ստեղծումը, ն շուկայի տեղեկատվական թափանցիկության ապահովումը, անշարժ գույքի ն անշարժ գույքի շուկայում մասնագիտական գործունեության նկատմամ չափանիշ հանդիսացող պահանջների ձնավորումը ն դրանց օրենսդրորեն ամրագրումը, ն նորմատիվային, կառուցվածքային ու գրանցման փաստաթղթերի մշակումը, անշարժ գույքի շուկայում տվյալների անկերի կազմակերպումը:

Հոգե անա-վարքագծային (գործարքների դեպքում) ուղղությունը ներառում է. •

շուկայի մասնակիցների փոխհարա երությունների պրոֆեսիոնալ նորմերի ն ստանդարտների ստեղծումը ն ներդրումը, որոնք նվազագույնի են հասցնում տեղեկատվության փնտրտուքի փուլում գործունեության անցկացման ծախքերը, • անակցությունների վարումը, • որոշումների ընդունումը, • գործարքների իրավական ամրագրումը, • մասնակիցների դրդապատճառները, • մասնակիցների ջանքերի կենտրոնացումը, • խախտված իրավունքների վերահսկումն ու վերականգնումը, • խախտողների նկատմամ համապատասխան միջոցառումների կիրառումը: Վերոհիշյալ ուղղություններից յուրաքանչյուրն ունի իր սահմանափակումները, որոնք նվազեցնում են անշարժ գույքի քաղաքակիրթ շուկայի ստեղծմանն ու զարգացմանն ուղղված գործունեության արդյունավետությունը: Սոցիալական մոտեցման սահմանափակումները կայանում են նրանում, որ ընդհանուր առմամ ուղղված լինելով նակչության շահերին, եր եմն կարող են հանգեցնել մշակված երաշխավորությունների տնտեսապես հիմնավորված չլինելուն, որոնք արտահայտվում են պոպուլիզմով ն վնաս են հասցնում նույն նակչությանը: Այսպես, առանց խտրականության ոլոր կատեգորիաների նակվողների համար նակարանների շահագործման գոտնորման համակարգի հաստատումն արդյունքում երում է քաղաքների ինժեներական ենթակառուցվածքների ն անշարժ գույքի ծայրահեղ վիճակի: Առանց խոստացված արիքների ձնավորման, հերթագրվածների նակարանային արտոնությունների հայտարարագրումը թշվառացնում է նակչության ամենաչքավոր հատվածին, ստեղծում է սոցիալական լարվածություն: Մեթոդոլոգիական (մակրոշուկայական) մոտեցման սահմանափակումները կայանում են նրանում, որ այն թույլ չի տալիս պատշաճ կերպով հետնել անշարժ գույքի օ յեկտների ստեղծման, զարգացման ն շրջանառության կոնկրետ գործընթացների իրականացման հիմնական օրինաչափությունները: Արդյունքում շատ հավանական է կրկին կազմակերպված շուկայական միջավայրում անարդյունավետ գործունեության առաջացման իրավիճակ, որը ճնշում է տնտեսական շրջանառության ի սկզ անե պլանավորված

ձները (կամ այն գործունեության զարգացման իրավիճակը, որի համար ստեղծվել է միջավայրը): Այսպես, արդյունա երական արտադրության ոլորտում սեփականաշնորհման ծրագրի իրականացումը, ինժեներական մոտեցման մի շարք խնդիրների լուծված չլինելու դեպքում (այդ թվում սեփականության արդյունավետ կառավարման համակարգերի ն տնտեսական, շուկայական մեխանիզմների ստեղծումը) հանգեցրեց արդյունա երական միջնորդների խավի առաջացմանը, որոնք անարդյունավետ կերպով տնօրինում են ձեռնարկությունների հիմնական ֆոնդերի մնացորդները ն շահագրգռված չեն որնէ ան արտադրել: Ինժեներա-տեխնոլոգիական մոտեցման սահմանափակումները կայանում են նրանում, որ անշարժ գույքի շուկայում արտադրական ն առնտրային գործընթացների նոր մոդելներում հնացած, սովորական դարձած օղակների օգտագործումը կտրուկ վատացնում է մոդելի վերջնական որակը: Դա տեղի է ունենում այն պատճառով, որ մասնագիտական միջավայրում «ինժեներ» - արեփոխիչների սերտ սոցիալական փոխկախվածությունը թույլ չի տալիս նրանց առանց ցավ պատճառելու մերժել գործունեության հնացած ձները: Բացի այդ, ացակայում է «ինժեների» ազդեցությունը անշարժ գույքի շուկայի ոչ արտադրական տարրերի գործունեության վրա, որոնք մասնակցում են անշարժ գույքի շուկայի կայացմանը, սակայն անշարժ գույքի շուկայում կոնկրետ արտադրության հետ անմիջական առնչություն չունեն: Հոգե անա-վարքագծային (գործարքներ) մոտեցման սահմանափակումները կայանում են նրանում, որ ոլոր տեսակի գործարքների ժամանակ անշարժ գույքի շուկայի պրոֆեսիոնալների վարքագծի արդյունավետ մոդելների մշակումն ու կիրառումը, դրանց ուսուցումը ն որակավորման արձրացումը, պաշտոնյաների, հաճախորդների համագործակցության ոլորտում չեն տալիս անհրաժեշտ արդյունք` անկայուն ն զարգացող օրենսդրության, անշարժ գույքի շուկայի կանոնակարգման ն պետական կառավարման մարմինների արեփոխվող կառուցվածքի պայմաններում: Միայն ամ ողջական համակարգված մոտեցումը` ուղղված օրենսդրական ն նորմատիվային ազաների ձնավորմանը, անշարժ գույքի շուկայի ենթակառուցվածքի ստեղծմանը, գործունեության մասնագիտական տեխնոլոգիաների ն ստանդարտների մշակմանն ու

ներդրմանը, կարող է սինխրոնիզացնել շուկայի ձնավորման գործընթացները ն ապահովել դրանց առավելագույն արդյունավետությունը:

2.3. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅԻ

ՎԵՐԼՈՒԾՈՒԹՅԱՆ ԵՎ ՈՒՍՈՒՄՆԱՍԻՐՈՒԹՅԱՆ

ՄԵԹՈԴԱԲԱՆՈՒԹՅՈՒՆ

2.3.1. Անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության նպատակներն ու ուղղությունները Անշարժ գույքի շուկայի ուսումնասիրությունն ինքնուրույն գործունեության տեսակ է, որի նպատակն է հավաստի տեղեկատվությամ ապահովել այն անձանց, որոնք շուկայում այս կամ այն գործունեություն իրականացնելու վերա երյալ որոշումներ են ընդունում: Շուկայի ուսումնասիրությունը (վերլուծությունը) կարող է իրականացվել մասնավոր նպատակներով, ինչպես նան կարող է իրենից ներկայացնել այլ տեսակի գործունեությունների փուլ (տարր), մասնավորապես` » » » »

մարքեթինգային ուսումնասիրության, որը կարող է իրականացվել կոնկրետ ապրանքի կամ ծառայության առաջխաղացման նպատակով, գնահատային գործունեության, որը կարող է իրականացվել կոնկրետ օ յեկտի արժեքի որոշման նպատակով, ներդրումային գործունեության, որը կարող է իրականացվել ներդրումային որոշումների արդյունավետության գնահատման նպատակով, շուկայի զարգացման միտումների վերլուծության ն կանխատեսման, որը կարող է իրականացվել ռիելթորական կազմակերպությունների ղեկավարների, պոտենցիալ ներդրողների, իզնեսի զարգացման, շուկայի գործունեության մեխանիզմների կատարելագործման նագավառում կառավարման մարմինների կողմից ստրատեգիական որոշումների մշակման համար:

Անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության նպատակների ն փուլերի կառուցվածքը

ՇՈՒԿԱՅԻ ՎԵՐԼՈՒԾՈՒԹՅՈՒՆ

ՎԵՐԼՈՒԾՈՒԹՅԱՆ

Գնային վիճակի վերլուծություն

ՆՊԱՏԱԿՆԵՐԸ

Շուկայի վիճակի վերլուծություն

(ՈՒՂՂՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ)

Կացարանի հասանելիության ն իրացվելիության վերլուծություն

ՎԵՐԼՈՒԾՈՒԹՅԱՆ ԽՆԴԻՐՆԵՐԸ

Ներդրումների արդյունավետության վերլուծություն

(ՓՈՒԼԵՐԸ)

Դեմոգրաֆիա, կացարանով ( նակարանով) ապահովվածությունը

Նմանատիպ օ յեկտների գները

Սեփականաշնորհված ն նոր ֆոնդը

Գները

Ներդրումների առարկա հանդիսացող օ յեկտների գների կանխատեսում

Տեղադրության ազդեցությունը գնի վրա

Օրենսդրական ն նորմատիվային ազաները

Եկամուտները, պահանջմունքը ն պահանջարկը

Մակրոտնտեսական պարամետրեր

Արժեքի օպերատիվ գնահատում

Կորպորատիվ գործունեություն

Հասանելիության օպերատիվ գնահատում

Նախագծի ծախսերը

Շուկայի վիճակը

Առաջարկ, պահանջարկ, գործարքներ

Իրացվելիության գնահատում

Եկամուտների հոսքը

Տնտեսական ն մակրոտնտեսական վիճակը

Գները

Տնտեսական վիճակը

Հարկերը ն մասհանումները

Արժեքի կանխատեսում

Շուկայի վիճակի կանխատեսում

Հասանելիության ն իրացվելիության կանխատեսում

Ներդրումների արդյունավետության կանխատեսում

Անշարժ գույքի օ յեկտների տեսակավորում

Բնակֆոնդի վիճակը ն կազմը

Պարամետրերի ազդեցությունը գնի վրա

2.3.2. Անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության խնդիրներն ու փուլերը Կանխատեսումը հանդիսանում է վերլուծության յուրաքանչյուր ուղղության վերջնական արդյունքն ու գագաթնակետը: Գնային վիճակի վերլուծությունը ներառում է հետնյալ խնդիրները (փուլերը). − − − − − − −

անշարժ գույքի օ յեկտների տեսակավորումն ըստ որակի, չափերի ն տեղադրության, ըստ գների միջինացված օպերատիվ գնահատումը, որակի ն չափերի պարամետրերի ազդեցության ուսումնասիրությունը միջին գնի վրա, տեղադրության ազդեցության ուսումնասիրությունը միջին գնի վրա, շուկայի վիճակի վերլուծություն, տարածաշրջանում սոցիալ-տնտեսական իրավիճակի ն երկրում մակրոտնտեսական իրավիճակի ուսումնասիրում, գների կանխորոշում:

Շուկայի վիճակի վերլուծությունը ներառում է հետնյալ խնդիրները (փուլերը). − − − − − − −

քաղաքի անշարժ գույքի օ յեկտների ֆոնդի կազմի (ծավալի ն կառուցվածքի) ն վիճակի ուսումնասիրություն (ըստ տեսակի, ենթատեսակի, տիպի), կառուցվող ֆոնդի կազմի ն շինարարության տեմպերի ուսումնասիրություն, օրենսդրական ն նորմատիվային ազաների վերլուծություն, առաջարկի, պահանջարկի, առաջարկ/պահանջարկ փոխհարա երության ծավալի ն կառուցվածքի վերլուծություն, գործարքների, գործարք/պահանջարկ, գործարք/առաջարկ, գործարք/ֆոնդ փոխհարա երությունների ծավալի ն կառուցվածքի վերլուծություն, առաջնային ն երկրորդային շուկաներում գնային վիճակի վերլուծություն, շուկայի վիճակի ն ենթակառուցվածքի կանխատեսում:

Հասանելիության ն իրացվելիության վերլուծությունը ներառում է հետնյալ խնդիրները (փուլերը). − − − − −

− −

տարածաշրջանի տնտեսության վիճակի ն զարգացման նութագրերի վերլուծություն, դեմոգրաֆիական վիճակի, նակչության կազմի ն կառուցվածքի, գաղթի տեմպերի (արտագաղթ, ներգաղթ, սալդո) վերլուծություն, այդ թվում ոչ ռեզիդենտների, կացարաններով ն անշարժ գույքի այլ տեսակներով ապահովվածության գնահատում, գնային վիճակի վերլուծություն, եկմուտների ն կուտակումների մակարդակի, կոնկրետ օ յեկտների տեսակների նկատմամ պահանջարկի ն վճարունակ պահանջարկի առկայության ուսումնասիրում ն գնահատում, օ յեկտների իրացվելիության ն հասանելիության օպերատիվ գնահատում, հասանելիության ն իրացվելիության կանխատեսում:

Շուկայի մարքեթինգային վերլուծությունը ներառում է հետնյալ խնդիրները (փուլերը). − − − − − − −

ներկայացվող օ յեկտի (ծառայության) նկարագրություն, տեղադրության սահմանների նկարագրություն, նմանատիպ օ յեկտների առաջարկի ուսումնասիրություն, տարածաշրջանի տնտեսական կանխատեսումների ուսումնասիրություն, շուկայի սու յեկտների (մրցակիցների) ուսումնասիրություն, վճարունակ պահանջարկի ուսումնասիրություն, տար եր գովազդային ծախսերի դեպքում վաճառքի ծավալների կանխատեսում:

Օ յեկտի գնահատման դեպքում շուկայի վերլուծությունը ներառում է հետնյալ խնդիրները (փուլերը). − − −

նմանատիպ օ յեկտների ընտրություն, դրանց նութագրերի ն վաճառքի (առքի) գների ուսումնասիրություն, նմանատիպ ն գնահատվող օ յեկտների որակի ն տեղադրության ուղղումների որոշումը (համադրելի վաճառքների համեմատման մեթոդի դեպքում), վարձավճարների, ռեվերսիայի (օ յեկտի վաճառքի արժեքը ապագայում), եկամուտների հոսքի, կապիտալավերածման

− − −

գործակցի, դիսկոնտավորման դրույքաչափի (եկամտային մեթոդով գնահատելու դեպքում) կանխատեսում, կատարված ծախսերի որոշում ն ապագա ծախսերի կանխատեսում (ծախսային ն եկամտային մեթոդների դեպքում), մաքուր եկամտի հոսքի որոշում ն կանխատեսում` հաշվի առնելով հարկերը ն այլ մասհանումները, անշարժ գույքի օ յեկտի ընթացիկ արժեքի գնահատում:

Ներդրումների արդյունավետության վերլուծությունը ներառում է հետնյալ խնդիրները (փուլերը). − − −

նմանատիպ օ յեկտների վերլուծություն, ներդրումային օ յեկտների գների կանխատեսում, մակրոտնտեսական պարամետրերի (Կենտրոնական Բանկի վերաֆինանսավորման դրույքաչափը, արժեթղթերի եկամտա երությունը, դրամի արժեզրկման ն արժեվորման տեմպերը) ն դրանց փոփոխությունների կանխատեսումների ուսումնասիրություն, − նախագծի ծախսերի գնահատում ն կանխատեսում, − եկամուտների հոսքի հաշվարկ, − հարկերի ն մասհանումների հաշվարկ, − ներդրումային նախագծի արդյունավետության կանխատեսում: Վերը նշել էինք, որ յուրաքանչյուր խնդիր կարող է որոշվել ինքնուրույն կամ էլ փոխադարձ կապվածությամ : Կապվածության իմաստն այն է, որ որոշ փուլեր ընդհանուր են համարվում մի քանի ուղղությունների համար, ն որոշ ուղղություններ օգտագործում են մյուսներից ստացված արդյունքները: Համընդհանուր խնդրի առավել նութագրական օրինակը անշարժ գույքի շուկայում գնային վիճակի գնահատումն ու կանխատեսումն է: Այն հիմնականն է համարվում շուկայի ամ ողջ վերլուծության ժամանակ ն առանձնացված է առաջին ուղղության մեջ: Միննույն ժամանակ գների կանխատեսումների դեպքում անհրաժեշտ է իմանալ շուկայի վիճակի փոփոխության միտումները, այսինքն` օգտվել երկրորդ ուղղության արդյուքներից: Հետագայում, շուկայի վիճակի, օ յեկտների հասանելիության ն իրացվելիության, մարքեթինգի արդյունավետության, անշարժ գույքի օ յեկտի եկամտա երության ն արժեքի, ներդրումների արդյունավետության վերլուծության ն կանխատեսման ժամանակ անհրաժեշտ են առաջին ուղղության արդյունքները:

2.3.3. Անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության նպատակների ն փուլերի կառուցվածքը Անշարժ գույքի շուկայի զարգացման միտումների վերլուծության ն կանխատեսման դեպքում ուսումնասիրության առարկա են հանդիսանում շուկայի այնպիսի հատկություններ, ինչպիսիք են. − − − − − − − −

գնային վիճակը շուկայում, առաջարկի ն պահանջարկի կառուցվածքը, շուկայի աշխուժությունը, գործարքների ծավալը , օ յեկտների իրացվելիությունը, օ յեկտների հասանելիության, վճարունակ պահանջարկի վիճակը, շուկայի սու յեկտների ենթակառուցվածքի վիճակը, ներդրումների, այդ թվում կոնկրետ ներդրումային նախագծերի արդյունավետությունը, շուկայի օրենսդրական, նորմատիվային, մեթոդական ազաների վիճակը:

Շուկայի վերլուծության կոմպլեքսայնության ապահովման համար համակարգված դիտարկումների ընթացքում հաշվի է առնվում շուկայի վիճակի ցուցանիշների (ինդիկատորների) որոշակի հավաքածու, որը նութագրում է. •

գնային վիճակը - տար եր տեսակի օ յեկտների առաջնային ն երկրորդային շուկաներում առաջարկների ն գործարքների (առք, վաճառք, վարձակալություն) միջին գները որոշակի ժամանակահատվածի համար (օրինակ` միջին ամսեկան), որոնք տար երակված են օ յեկտների տեսակներով ու քաղաքի հատվածներով ն այլ հատկանիշներով ն ընդհանրացված են գործարքների (առաջարկների) ամ ողջությամ , ընտրանքներում անհատական արժեքների թափը ն ընտրանքների ծավալը, գների աշխումն ըստ հաճախությունների (հիստոգրամա), ընտրանքների միջին քառակուսային շեղումները ն միջին արժեքների որոշման սխալը,

առաջարկի ն պահանջարկի կառուցվածքը - առաջարկի ն պահանջարկի ծավալը ն կառուցվածքը, վարձակալության առաջարկվող մակերեսների ընդհանուր ծավալը, ազատ մակերեսների աժինը, շարք մտնող օ յեկտներն ու մակերեսները, տար եր տեսակի օ յեկտների առաջնային ն երկրորդային շուկաներում առաջարկի ն պահանջարկի փոխհարա երությունը, որոնք տար երակված են օ յեկտների տեսակներով ու քաղաքի գոտիներով ն այլ հատկանիշներով ն ընդհանրացված են օ յեկտների առք ու վաճառքի (վարձակալության) հայտերի ամ ողջությամ , • շուկայի աշխուժությունը առք ու վաճառքի, վարձակալության, գրավադրման գրանցված գործարքների թիվը երկրորդային ն առաջնային շուկաներում` կազմակերպության ն ընդհանուր առմամ քաղաքի մասշտա ով, այդ մեծությունների հարա երությունը առաջարկի, պահանջարկի, վարձակալվող տար եր տեսակների մասնավոր օ յեկտների աժնի վրա, որոնք տար երակված են օ յեկտների տեսակներով ն քաղաքի գոտիներով ն այլ հատկանիշներով ն ընդհանրացված են գործարքների ամ ողջությամ , • օ յեկտների իրացվելիությունը վաճառված (վարձակալության հանձնված) ն չվաճառված տար եր տեսակի օ յեկտների ցուցադրման միջին ամսեկան տնողությունը երկրորդային ն առաջնային շուկաներում, որոնք տար երակված են օ յեկտների տեսակներով ու քաղաքի գոտիներով ն այլ հատկանիշներով ն ընդհանրացված են օ յեկտների առք ու վաճառքի (վարձակալության) հայտերի ամ ողջությամ , ընտրանքներում անհատական արժեքների թափը ն ընտրանքների ծավալը, գների աշխումն ըստ հաճախությունների (հիստոգրամա), ընտրանքների միջին քառակուսային շեղումները ն միջին արժեքների որոշման սխալը: Իրենց ձնով ցուցանիշները կարող են աժանվել հետնյալ կարգերի. •

Բացարձակ (չափողական). դրամով կամ տարադրամով (գին), քառ.մետրերով (օ յեկտի մակերեսը), հատերով (պահանջարկի, առաջարկի, գործարքների ծավալ), օրերով (ցուցադրման տնողություն) ն այլն: Հարա երական (ոչ չափողական).

ա) աժիններ ընդհանուրից – միավորի աժիններ կամ տոկոսներ (առաջարկի, պահանջարկի, գործարքների, նակելի ֆոնդի, գների կառուցվածքը ն այլն), ) ժամանակի մեջ ացարձակ ցուցանիշների փոփոխությունը նութագրող ցուցանիշներ. − տեմպեր (շա աթական, ամսեկան, տարեկան) - երկու կից ժամանակաշրջանների ցուցանիշների հարա երություն, − կուտակված ցուցանիշներ – ընթացիկ ժամանակաշրջանի ցուցանիշների հարա երությունը ազային ժամանակաշրջանի ցուցանիշի վրա, − սեզոնայնության ցուցանիշներ – ընթացիկ ժամանակաշրջանների (շա աթ, ամիս) ցուցանիշների հարա երությունը նախորդ տարվա միննույն ժամանակաշրջանի ցուցանիշների վրա: Շուկայի վերլուծությունը ներառում է գործողությունների հետնյալ հաջորդականությունը. • • • • •

ցուցանիշների ընթացիկ վիճակի վերլուծություն ն գնահատում, ցուցանիշների դինամիկայի ուսումնասիրություն, տար եր ցուցանիշների դինամիկայի համատեղ ուսումնասիրույթուն, ցուցանիշների փոփոխության վրա ազդող գործոնների ուսումնասիրություն, ցուցանիշների փոփոխության միտումների կանխատեսում:

2.3.4. Անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների համակարգի ստեղծումը Անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների համակարգի ստեղծման համար անհրաժեշտ է լուծել մի շարք կազմակերպա-մեթոդական խնդիրներ: Առաջին խնդիրը շրջանների կողմից տրամադրվող տեղեկատվության հավաքման կազմակերպումն ու դրա հետագա օգտագործումն է: Այդ խնդրի լուծման արդյունք պետք է հանդիսանա Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի վիճակի մասին ամենամյա ամփոփիչ հաշվետվությունը: Այդ հաշվետվությունում պետք է

մշակվեն, վերլուծվեն ն ընդհանրացվեն տար եր տեսակի անշարժ գույքի շուկաների մասին տեղեկությունները: Հաշվետվությունը պետք է պարունակի առանձին քաղաքների, մարզերի անշարժ գույքի շուկաների մասին ընդհանրացված տեղեկություններ: Պետք է հայտնա երվեն նան Հայաստանի անշարժ գույքի շուկաների կայացման ն զարգացման առանձնահատուկ օրինաչափությունները` հաշվի առնելով լոկալ շուկաների տարածքային առանձնահատկությունները ն երկրի տնտեսությունում տեղի ունեցող ընդհանուր գործընթացները: Երկրորդ խնդիրը միասնական մեթոդա անության, տեղեկատվության հավաքագրման, մշակման միջոցների ն ձների ապահովումն է: Տվյալների հավաքագրմանը ն մշակմանը, ինչպես նան խորացված վերլուծությունն ապահովող կազմակերպությունների շրջանի ընդլայնմանը համապատասխան, անհրաժեշտություն է առաջացել ստանդարտացնել տվյալների ներկայացվող ձներն ու ովանդակությունը, ինչպես նան ավտոմատացնել դրանց մշակման գործընթացները: Երրորդ խնդիրը, որն անընդհատ առաջանում է անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների ընթացքում, կայանում է տեղեկատվության կանոնավոր կերպով տրամադրման ն հավաստիության ապահովման մեջ:

2.3.5. Անշարժ գույքի շուկայի տեղեկատվական վերլուծական համակարգի կառուցվածքը ն ստեղծման սկզ ունքները Տեղեկատվական-վերլուծական համակարգի մշակման հիմքում ընկած են հետնյալ սկզ ունքները. 1. Համալիր մոտեցում – համակագում օգտագործվող ցուցանիշները, մաթեմատիկական մեթոդներն ու ալգորիթմները պետք է ապահովեն անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության ժամանակ առաջացող տար եր տեսակի խնդիրների լուծումը, իսկ տվյալների ազան` շուկայի վիճակի տար եր տեսակի ցուցանիշների ն նութագրերի օգտագործումը ն պահպանումը: 2. Ստանդարտացում – համակարգում օգտագործվող օ յեկտների դասակարգումը, դրանց նութագրերի թվարկումները,

անշարժ գույքի շուկայի զարգացման միտումների ն վիճակի ցուցանիշները պետք է միասնականացվեն ն ստանդարտացվեն: Միննույն ժամանակ խնդիրների լուծման ալգորիթմներն ու մեթոդները ազատ են այդ պահանջից: 3. Բազմաստիճանություն – համակարգով լուծվող ոլոր խնդիրները պետք է աշխվեն ըստ մակարդակների` կախված ուսումնասիրության օ յեկտի մասշտա ից, այսինքն` շուկայի սեգմենտից (գործակալություն, քաղաք, մարզ, հանրապետություն) ն ուսումնասիրության սու յեկտից, այսինքն` օգտվողից, պատվիրատուից (գործակալություն, տարածքային միավորում, հանրապետական, համահայկական միավորում): Համակարգում հաշվարկվող ոլոր ցուցանիշները պետք է աշխվեն ըստ մակարդակների` կախված շուկայի օ յեկտների ն սեգմենտների տար երակվածությունից (միավոր օ յեկտ, միատեսակ օ յեկտների խում , օ յեկտների դիրքով տեղայնացված խում ) ն ընդհանրացման աստիճանից (քաղաք, քաղաքների խում , մարզ, հանրապետություն): 4. Ճկունություն – համակարգը պետք է օգտվողին ապահովի ինքնուրույն լոկների ն մոդուլների ճկուն ընտրություն` կախված նրա խնդիրներից ն պահանջներից: Յուրաքանչյուր օգտվողի պետք է տրամադրվեն միայն այն ծրագրային մոդելները ն այն տվյալները, որոնցում նա հետաքրքրված է: 5. Բազմատար երակություն – ընդհանուր առմամ համակարգը ն յուրաքանչյուր առանձնացված մոդուլը պետք է հարմարեցված լինեն զուգակցված ռեժիմով (անշարժ գույքի օ յեկտների մասին տվյալների ազայից կամ ստորադաս լոկից տեղեկատվություն ստանալու դեպքում) ն ինքնավար ռեժիմով (նմանատիպ տեղեկատվության մուտքագրումը արտաքին կրիչներից) գործելուն: 6. Հասանելիություն – համակարգը պետք է պարունակի օգտագործվող մաթեմատիկական մեթոդների նկարագրությունը ն հասանելի լինի հատուկ կրթություն չունեցող օգտագործողին: 7. Բացվածություն – համակարգը պետք է հարմարեցված լինի յուրաքանչուր մակարդակում նոր մոդուլների միացմանը` շուկայի վերլուծության ն վերլուծության մեթոդների զարգացման լուծվող խնդիրների ընդլայմանը համապատասխան: Անշարժ գույքի շուկայի ինֆորմացիոն - վերլուծական համակարգի ստեղծումը, ինչպես նշեցինք, ենթադրում է նան համապատասխան ծրագրային փաթեթների կիրառում կամ ստեղծում: Վերը նշված սկզ ունքներին համապատասխան ծրագրային փաթեթ է համարվում ՏԵՏՏ-ը: Այն ստատիկ վերլուծության ն գրաֆիկական միջավայրում տվյալների կառավարման ունիվերսալ ու հզոր համակարգ է: Շատ խնդիրներ կարող են լուծվել ստեղնաշարի մեկ հպումով: ՏԵՏՏ-ը կարող է ընթերցել տվյալները` ֆայլերի գրեթե ցանկացած տեսակներից, ն այդ տվյալներն օգտագործել հաշվառումների ստեղծման համար,

աղյուսակների, գրաֆիկների տեսքով, ինչպես նան իրականացնել ստատիկ արդ վերլուծություն: ՏԵՏՏ-ը հասանելի է դարձնում վերլուծության շատ տեսակներ, որոնք նախկինում հնարավոր էր կատարել միայն շատ հզոր սարքերի օգնությամ : Հնարավորություն է ընձեռում հազարավոր փոփոխականներով տվյալների հզոր մեծ ֆայլեր վերլուծել: ՏԵՏՏ-ը ստատիկ վերլուծության գործընթացը դարձնում է առավել հասանելի սովորական օգտվողի համար ն հարմար` փորձառու օգտվողի համար: Տվյալների խմ ագրիչը (Dճէճ Eմiէօւ) հեշտ ն արդյունավետ միջոցի հնարավորություն է տալիս աղյուսակների տեսքով տվյալների ներմուծման ն դրանց աշխատանքային կազմի վերանայման համար: Բացի այդ ազային համակարգի մեջ առկա է արձրորակ գրաֆիկների կառուցման հնարավորությունը: Ինչնէ, ծրագրային փաթեթի ընտրությունը համապատասխան կազմակերպության իրավունքն է, սակայն արդեն մշակված տեղեկատվությունը, որպես վերջնական ապրանք, պետք է ունենա միասնական տեսք:

2.3.6. Անշարժ գույքի օ յեկտների տեսակավորման սկզ ունքները Անշարժ գույքի շուկայի վերլուծության համար տեղեկատվության աղ յուր է հանդիսանում վաճառքի ն վարձակալության առաջարկվող, ինչպես նան որոշակի ժամանակահատվածում վաճառված (վարձակալության հանձնված) օ յեկտների ցուցակը` նշելով որակական նութագրերը, չափերը, տեղադրությունը, առաջարկի ն վաճառքի (վարձակալության) գները, վաճառահանման ն գործարքի ամսաթվերը: Հայտնի է, որ անշարժ գույքի օ յեկտների, մասնավորապես, նակարանների որակի, չափերի, տեղադրության ազմազանությունը հանգեցնում են օ յեկտների գների տար երությանը: Այդ պատճառով տվյալների մշակման առաջին փուլում շուկայի օ յեկտների որոշակի ամ ողջության վերլուծության համար (օրինակ, ամսվա ընթացքում որոշակի քաղաքում վաճառված նակարանների ամ ողջություն) նպատակահարմար է լուծել անշարժ գույքի օ յեկտների տեսակավորման խնդիրը` ըստ որակի, չափերի, տեղադրության, այսինքն` առանձնացնել նակարանների տեսակները, ըստ որոշակի ցուցանիշների: Հարկ է նշել, որ տեսակավորման նպատակը

օ յեկտների սկզ նական ամ ողջության աժանումն է տար եր խմ երի, որոնք կտար երվեն գների ավելի փոքր ցրվածությամ :

2.4. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅՈՒՄ ՕԲՅԵԿՏԻ,

ՈՐՊԵՍ ԱՊՐԱՆՔԻ, ՆԿԱՐԱԳՐՈՒԹՅԱՆ

ՍՏԱՆԴԱՐՏԱՑՄԱՆ ԽՆԴԻՐՆԵՐԸ

2.4.1. Անշարժ գույքի շուկայում օ յեկտների նկարագրության ստանդարտացման խնդիրների ներկայացումը Անշարժ գույքի շուկայում ամենաէական խնդիրն այդ շուկայի օ յեկտի, որպես ապրանքի, նկարագրությունն է: Տերմինների հետ կապված խառնաշփոթը առկա է ոչ միայն մեզ մոտ: Օրինակ, շենքի նկարագրությունը «սյունաշարային ոճ» տերմինով հասկանալի չէ ԱՄՆի արնմուտքում այնպես, ինչպես «վիկտորիանական» հասկացությունը շփոթեցնում է ԱՄՆ-ի հյուսիսի նակիչներին: Այդ նույն խնդիրները չեն լուծվում ներկայումս նան Եվրոպական Տնտեսական Համագործակցության (ԵՏՀ) երկրներում: Եվրոպացիները ձգտում են անցնել օ յեկտի չափման միննույն ստանդարտներին: Մի շարք երկրներում տան մակերեսը չափում են ներքին մակերեսով, մյուսներում` արտաքինով, իսկ օրինակ Իտալիայում մակերեսն ընդունված է չափել պատերի առանցքներով: Այսօր այդ հարցերի ողջ համախում ը ձնակերպված է Միջազգային Կոնսորցիումի կողմից (Անշարժ Գույքի Բնագավառում Աշխատող Ասոցիացիաների Միջազգային Կոնսորցիում), որի մեջ մտել են անշարժ գույքի համաշխարհային շուկայում առաջնային 8 պետություններ, այդ թվում նան Ռուսաստանը: Համաշխարհային համագործակցությունն այսօր արդեն պատրաստ է ծախսել միլիոնավոր դոլլարներ այդ խնդիրների լուծման համար: Կարելի է դիտարկել Ռուսաստանի օրինակը, որտեղ ներկայումս արդեն ձնավորվել են նակարանների շուկայում ապրանքի նկարագրության ավականին մեծ թվով ձնաչափեր: Բոլոր դեպքերում այդպիսի ձնաչափերի ստեղծման ելակետը րոքերային գործունեությունը նվազագույն տեղեկատվական աղադրիչով ապահովելու պահանջմունքն է: Այդպիսի անհրաժեշտությունը

դիտարկվում էր րոքերային կազմակերպությունների ղեկավարության կողմից ն իրականացվում էր գրեթե յուրաքանչյուր կազմակերպությունում: Հետագայում առանձին կազմակերպությունների ձնաչափերը օգտագործման նպատակով սկսեցին առաջարկվել այլ կազմակերպություններին` դրանով իսկ նախադրյալներ ստեղծելով աց առաջարկի տվյալների ազաների ձնավորման համար, այնուհետն տարածքային ն միջտարածքային ցուցակների ձնավորման համար: Արդյունքում, մեծ քաղաքներում այսօր միաժամանակ գործածվում են մի քանի այդպիսի տվյալների ազաներ: Տար եր առանձնահատկությունների ազմազանությունը, որոնք հանդիպում են անշարժ գույքի տար եր լոկալ շուկաներում, գրեթե աննպատակահարմար են դարձնում միակ ն սպառիչ ստանդարտի ստեղծումը: Սակայն, իրավիճակի վերլուծությունը ցույց է տալիս, որ նակարանների նկարագրության ժամանակ տեղական առանձնահատկությունները կազմում են 5-7%-ից ոչ ավելին: Հենց այդ պատճառով էլ խնդիր է դրվում ստեղծել երկրի ոլոր լոկալ շուկաներում համընդհանուր ընդունելի 95%-ով միասնական ստանդարտ: Ընդ որում ենթադրվում է, որ տեղական մյուս պայմանները հաշվի կառնվեն տեղական մակարդակով: Տվյալ խնդիրը լուծվում է մի քանի եղանակներով: Նախ ն առաջ ստանդարտից առավելագույնս ացառվում է խոսակցական տերմինա անությունը, ինչը թույլ չի տալիս միանշանակ նույնականացնել նութագրերը: Դրա փոխարեն օգտագործվում են տեխնիկական ճշգրիտ տերմիններ ն հասկացություններ, որոնք թույլ են տալիս շատ դեպքերում միանշանակ որոշել ապրանքի նութագրերը: Նախագծի մշակման ժամանակ սկզ ունքային մոտեցում է հանդիսանում այն նութագրերի ացառումը, որոնք հնարավոր չէ միանշանակ հասկանալ կամ մեկնա անել տար եր շուկաներում: Այդ նույն մոտեցումն է կիրառվում այն նութագրերի նկատմամ , որոնք հնարավոր չէ օ յեկտիվորեն չափել:

2.4.2. Անշարժ գույքի շուկայի մասին տվյալների գրանցման առաջարկվող ձները 2.4.2.1. Անշարժ գույքի օ յեկտի նկարագրություն աղյուսակ 2.2 N

Բնութագիր

N

Բնութագիր /06/ այլ

ՏԵՂԱԴՐՈՒԹՅՈՒՆԸ

Սան. հանգույցի տեսակը.

Փոստային ինդեքսը

/ / որոշված չէ

Շրջանի (գոտու) անվանումը

/01/ զուգարան չկա

Քաղաքի ( նակավայրի) անվանումը

/02/ միայն զուգարան

Փողոցի անվանումը

/03/ համակցված զուգարան

Շենքի համարը

/04/ առանձնացված սան. հանգույց

Բնակարանի համարը

/05/ երկու սան. հանգույց

Մետրոյի մոտակա կայարանը

/06/ այլ

Հատակների նյութը.

ԲՆԱԿԱՐԱՆԻ ՉԱՓՍԵՐԸ

/ / որոշված չէ

Սենյակների քանակը

/01/ լինոլյում

Ընդհանուր մակերեսը, քառ. մետր

/02/ փայտ

Բնակելի մակերեսը, քառ. մետր

/03/ մանրահատակ

Խոհանոցի մակերեսը, քառ մետր

/04/ այլ

Սենյակների մակերեսը, քառ. մետր

Նախասենյակի մակերեսը, քառ. մետ

/ / որոշված չէ

Առաստաղի

/01/ սովորական

Պատուհանները.

արձրությունը, մետր /02/ եվրոպատուհաններ

ՏԱՆ ՊԱՐԱՄԵՏՐԵՐԸ

/03/ այլ

Շենքի հարկայնությունը

Շենքի կառուցման տարեթիվը.

/ / որոշված չէ

/ / որոշված չէ

/01/ փողոց

/01/ մինչն 1917

/02/ ակ

/02/ 1917-1940

/03/ այգի, անտառ

/03/ 1940-1960

/04/ եկեղեցի, մատուռ

/04/ 1960-1975

/05/ գործարան

/05/ 1975-1990

/06/ այլ

/06/ 1990-ից հետո

Տեսքը պատուհանից.

Հեռախոսի առկայությունը.

/07/ այլ

/ / որոշված չէ

Պատերի նյութը.

/01/ հեռախոս

/ / որոշված չէ

/02/ հեռախոս չկա

/01/ աղյուս

/03/ այլ

/02/ քար

Բնակարանի վիճակը.

/03/ միաձույլ

/ / որոշված չէ

/04/ պանել

/01/ պահանջվում է վերանորոգում

/05/ հավաքովի

/02/ վերանորոգում

/06/ փայտ

/03/ եվրովերանորոգում

/07/ այլ

/04/ վերակառուցում /05/ այլ

Ծածկերի նյութը.

ԻՐԱՎԱԲԱՆԱԿԱՆ

ԿԱՐԳԱՎԻՃԱԿԸ

/ / որոշված չէ /01/ ետոն

Սեփականության ձնը.

/02/ փայտ

/ / որոշված չէ

/03/ այլ

/01/ սեփականաշնորհված

Վերելակի առկայությունը.

/02/ մունիցիպալ

/ / որոշված չէ

/03/ պետական

/01/ վերելակ չկա

/04/ ծառայողական

/02/ վերելակ /03/ երկու վերելակ

Գրանցումը.

/04/ այլ

/ / որոշված չէ

Աղ ատարի առկայությունը.

/01/ մաքուր է

/ / որոշված չէ

/02/ կան գրանցվածներ

/01/ աղ ատար չկա

/03/ այլ

/02/ աղ ատար

/05/ այլ

Բնակեցումը.

/03/ այլ

/ / որոշված չէ

Միջանցքի վիճակը.

/01/ արտա նակեցված է

/ / որոշված չէ

/02/ կան նակվողներ

/01/ ան ավարար

/03/ այլ

/02/ վերականգնված

/03/ներկառուցված դռների համակարգ

Սեփականատիրոջ փոփոխման պատմությունը.

/04/ անվտանգություն /05/ այլ

Բակը.

/ / որոշված չէ

/ / որոշված չէ

/01/ ժառանգում

/01/ կանաչապատ

/02/ նվիրատվություն

/02/ ավտոտնակներ

/03/ մեկ վաճառք

/03/ կանաչ հողամաս

/04/ մեկ վաճառքից ավել

/04/ այլ

/05/ այլ

ԲՆԱԿԱՐԱՆԻ

ՊԱՐԱՄԵՏՐԵՐԸ

ԳՈՐԾԱՐՔԻ ՊԱՐԱՄԵՏՐԵՐԸ

Հարկը

Առաջին առաջարկի ամսաթիվը

Սենյակների դասավորության տեսակը.

Սեփականատիրոջ առաջարկի գինը

/ / որոշված չէ

Կազմակերպության առաջարկի գինը

/01/ առանձնացված

Վերջին ճշտման ամսաթիվը

/02/ համակցված

Սեփականատիրոջ առաջարկի գինը

/03/ առանձնա-

Կազմակերպության առաջարկի

համակցված

գինը

/04/ զույգերով համակցված

Գործարքի ամսաթիվը

/05/ երկու մակարդակով

Գործարքի գինը

Պատշգամ ի առկայությունը.

Գնման գինը

/ / որոշված չէ

Արտարժույթ.

/06/ այլ

/01/ պատշգամ չկա

/01/ դրամ ՀՀԴ

/02/ պատշգամ

/02/ դոլլար ԱՄԴ

/03/ լոդջա

/03/ այլ

/04/ երկու պատշգամ

Արտարժույթի փոխանակման գինը գործարքի ամսաթվով

/05/ լոջա ն պատշգամ

Ծանուցում

Արտարժույթի փոխանակման գինը գործարքի ամսաթվով

Ծանուցում

Շատ մանրամասն նկարագրությունը ոլոր տեսանկյուններից անհրաժեշտ է օ յեկտի որոշակի արժեքի գնահատման համար: Սակայն, շուկայական վերլուծության համար այդքան մեծ քանակությամ պարամետրեր անհրաժեշտ չեն: Դրանք կարող են վերա երել հետնյալ խմ երի պարամետրերին. Օ յեկտների խմ ավորումը համաձայն տեղադրության, կարող է համարվել իրականացված, վերցնելով տվյալներ «տեղադրություն» աժնից. • •

Հասցե (փողոցի ն շինության համարը) Ամենամոտ մետրոյի կայարանը, երկաթգծի կայարանը կամ ավտո ուսի կանգառը, օդանավակայանը կամ մոտակա կապի միջոցը: Օ յեկտների խմ ավորումը համաձայն չափսերի, կարող է համարվել իրականացված, վերցնելով տվյալներ « նակելի տների չափսերը» աժնից. • •

Սենյակների թիվը, կամ Բնակարանի ընդհանուր տարածքը:

Իրականացնելով օ յեկտների խմ ավորման վերլուծություն` համաձայն որակի, հնարավոր է միայն` « նակելի տների պարամետրերը», «շինությունների պարամետրերը», « նակելի տների չափերը» աժինները ուսումնասիրելով: •

Շինության հարկերի թիվը, պատերի նյութը, շինության տարիքը, վերելակի առկայությունը, այստեղ պետք է նշվի, որ առաջին երկու պարամետրերը պարտադիր են, իսկ մյուսները` ցանկալի: • Հատակ (հող կամ ուրիշ հատակ), հեռախոսի, ինտերնետի առկայություն, վերանորոգման վիճակը, ընդհանուր տարածքների ն նակելի տարածքների հարա երակցությունը. ոլոր պարամետրերը ցանկալի են: «Գործարքի պարամետրեր» տվյալների աժնից աահմանվում է ինչպես նակարանի, այնպես էլ այդ նակարանի 1մ2-ի գինը: Սակայն վերլուծության համար ցանկալի է գնի հետ մեկտեղ ուշադրության արժանացնել նակարանի պարամետրերի տվյալների ամսաթիվը` հատկապես շուկայի առաջին վերլուծության ժամանակ: Ամենաքիչ անհրաժեշտ պարամետրերի ցանկը հետնյալն է. • • • •

Սեփականատիրոջ առաջարկի գինը Ձեռք երման գինը Առաջին առաջարկի ամսաթիվը Գործարքի ամսաթիվը

«ԳՈՐԾԱՐՔԻ ՊԱՐԱՄԵՏՐԵՐԸ» աժինը կողմնորոշված է դեպի երկրորդային շուկան: Բնակարանների առաջնային շուկայում գնագոյացումն ունի մի շարք առանձնահատկություններ, որոնք դժվարեցնում են տվյալների պատրաստման ն վերլուծության գործընթացները: Ամ ողջ նակելի տների տարածքները կազմված են` տարածքներ քնելու համար, նակելի տների օժանդակ տարածքներ, մշտական նակության տարածքներ, ծերերի համար տարածքներ, մանկատուն ն դպրոց-ինտեռնատ: Օժանդակ տարածքների տակ պետք է հասկանալ` խոհանոցներ, միջանցքներ, սան. հանգույցներ, պահեստներ: Հանրակացարաններում առկա են նան մշակութային, ամենօրյա ն ժշկական աժինները, ինչպես նան օժանդակ տարածքները: Փակ տարածքներով սրահների, աստիճանավանդակների, ընդհանուր միջանցքների առկայությունը կապված չէ մշտական նակության հետ:

Այսօր պատրաստի արտադրանքը շահագործման հանձնելու ժամանակ կարող է ունենալ ավարտվածության զանազան մակարդակներ: Դեվելոփերը հաշվի առնելով մարքեթինգային գնային քաղաքականության սեփական ուսումնասիրությանը, որոշում է, թե ինչ ժամանակաշրջանում է անհրաժեշտ պատրաստի շինությունը դուրս երել վաճառքի: Հնարավոր է ապագա սեփականատերը ստանա անշարժ գույքի օ յեկտ, որը գտնվում է անավարտ վիճակում ն այնուհետն երի օ յեկտը ավարտուն վիճակի: Հնարավոր է նան, որ սեփականատերը ստանա նակելի տուն «պատերով ն դռնով» ն ավարտին հասցնի ներքին հարդարումը: Շուկայի վերլուծության ժամանակ անհրաժեշտ է նան հաշվի առնել այնպիսի զանգվածային սեգմենտի առկայությունը, որը պայմանականորեն կարելի է անվանել «նորակառույցների երկրորդային շուկա»: Դրանք այն նակարաններն են, որոնք կազմակերպությունների ն ֆիզիկական անձանց կողմից գնվել են առաջնային շուկայում (դրամով կամ տարադրամով) ն որոշակի ժամանակահատված հետո հանվում են վաճառքի: Բացի այդ, վերոհիշյալին են վերա երվում գնորդի կողմից մասամ ձնավորված ն կահավորված նակարանները: Այստեղից էլ առաջանում է շենքի չ նակեցված միանման նակարանների գների ցրվածությունը: Այսպիսով, ի տար երություն երկրորդային շուկայի, առաջնային շուկայում գնային վիճակի ն վաճառքի ծավալների վերլուծությունն առավել արդ խնդիր է հանդիսանում: Հենց դրա համար էլ «Գործարքի պարամետրերը» աժինը ն առաջնային շուկայի այլ աժիններ պետք է լինեն ապահովված այնպիսի պարամետրերով, ինչպիսիք են օ յեկտների ավարտվածության աստիճանը, սպասվելիք հարդարման մակարդակը, նակարանների կրկնակի վերավաճառքը նորակառույց շինություններում ն այլն:

2.5. ՏՎՅԱԼՆԵՐԻ ՄՇԱԿՄԱՆ ՄԵԹՈԴՆԵՐԸ

2.5.1. Մաթեմատիկական վիճակագրության հիմնական հասկացությունները

Անշարժ գույքի վերլուծության համար կարնոր այնպիսի մեծություններ, ինչպիսիք են օ յեկտների խմ ի գինը, ցուցադրման տնողությունը ն այլն, կոչվում են պատահական մեծություններ: Պատահական մեծությունների մեթոդների ուսումնասիրությամ զ աղվում է հավանականության տեսությունը ն մաթեմատիկական վիճակագրությունը:

Սահմանում:

Պատահական մեծությունը (ՊՄ) այնպիսի մեծություն է, որը պատահական գործոնների (անվերահսկելի, անկարգավորելի) ազդեցության տակ կարող է ընդունել տար եր արժեքներ:

Պատահական մեծությունը կարող է փոխվել նան ոչ պատահական գործոնների ազդեցությունից: Օրինակ, անշարժ գույքի օ յեկտի գինը փոփոխվում է կախված դրա չափերից ն քաղաքի կենտրոնից հեռանալուն համապատասխան: Սակայն, մի շարք դեպքերում այդպիսի փոփոխությունների օրինաչափությունն անհայտ է կամ կոնկրետ խնդիրը չի պահանջում դրա հաշվի առնումը: Այդ դեպքում այս գործոնները նույնպես անցնում են պատահականների շարքին:

Սահմանում:

Պատահական մեծությունների արժեքների գլխավոր ամ ողջությունն այն ոլոր արժեքների ամ ողջությունն է, որոնք այն կարող է ընդունել պատահական գործոնների ազդեցության տակ:

Օրինակ, ժամանակի որոշակի պահին քաղաքի նակելի ֆոնդի ոլոր նակարանների արժեքը կամ որոշակի ժամանակահատվածում քաղաքի ոլոր գործարքների գները: Գլխավոր ամ ողջությունը կարող է աժանվել խմ երի (ենթաամ ողջությունների) որոշակի հատկանիշներով (ոչ պատահական գործոններով): Օրինակ, նակելի ֆոնդը ն գործարքները` քաղաքի գոտիներով, տների տեսակներով, սենյակների քանակով ն այլն: Ամեն տեսակի ենթաամ ողջությունների աժինը նութագրում է գլխավոր ամ ողջության կառուցվածքը:

Սահմանում:

Գլխավոր ամ ողջության կառուցվածքը դրանում ենթաամ ողջությունների մասնա աժինն է (տոկոսային կազմը), որոնք առանձնացված են մեկ կամ մի քանի հատկանիշներով:

Գլխավոր ամ ողջությունը կարող է աժանվել նան ընտրանքների:

Սահմանում:

Ընտրանքը պատահական մեծությունների մի քանի արժեքներ են, որոնք պատահական հատկանիշով առանձնացվել են գլխավոր ամ ողջությունից:

Օրինակ, որոշակի ժամանակահատվածում քաղաքում վաճառված նակարանները ընտրանք են հանդիսանում նակելի ֆոնդից. այս կամ այն ընկերության կողմից վաճառված նակարանները ընտրանք են հանդիսանում նակելի ֆոնդից, ինչպես նան քաղաքում վաճառված ոլոր նակարաններից: Իր կառուցվածքով ընտրանքը կարող է տար երվել գլխավոր ամ ողջությունից: Այդ դեպքում ասում են, որ այն գլխավոր ամ ողջության նկատմամ ներկայացուցչական չէ:

Սահմանում:

Ընտրանքի ներկայացուցչությունը դա նրա ավականին մոտ համապատասխանությունն է գլխավոր ամ ողջությանը` ըստ հիմնական նութագրերի (նախ ն առաջ ըստ կառուցվածքի):

Պատահական մեծությունը (ինչպես դրա գլխավոր ամ ողջությունը, այնպես էլ ընտրանքը) նկարագրվում է տար եր միջոցներով: Դրանցից առաջինը աշխվածության ֆունկցիայի կառուցումն է, օրինակ հիստոգրամի տեսքով:

Սահմանում:

Հիստոգրամը պատահական մեծությունների ներկայացումն է սյունակային գրաֆիկի տեսքով, որն արտացոլում է պատահական մեծությունների տար եր դիապազոններում արժեքներ ընդունելու մասնա աժինը (քանակը):

Պատահական մեծության նկարագրության հաջորդ միջոցը նրա այն պարամետրերի որոշումն է, որոնք նութագրում են պատահական մեծության միջին արժեքը ն ցրվածությունը միջինի շրջակայքում: Ընտրանքի ն գլխավոր ամ ողջության համար որոշված միջինների ն ցրվածության արժեքները կարող են տար երվել: Այդ տար երությունը մեկնա անվում է, որպես ընտրանքի պարամետրերի միջոցով գլխավոր ամ ողջության պարամետրերի որոշման մեջ սխալ: Սխալը կազմված է երկու մասերից: Առաջինը համակարգված սխալ է, որը կախված է ընտրանքի ներկայացուցչության մակարդակից: Երկրորդը պատահական սխալ է, որը կախված է ընտրանքի ծավալից:

Գլխավոր ամ ողջության ն ընտրանքի պարամետրերի տար երակման համար դրանց եր եմն տալիս են տար եր անուններ: Որպես պատահական մեծության միջին արժեք, կարող են օգտագործվել տար եր մեծություններ, օրինակ` մեդիանա, մոդա, ընտրանքի միջին թվա անական (գլխավոր ամ ողջության մաթեմատիկական սպասումը):

Սահմանում:

Պատահական մեծության մեդիանային արժեքը ընտրանքում նրա արժեքներից մեկն է, որի նկատմամ արժեքների կեսը գերազանցում է մեդիանայինը, իսկ մյուս կեսը չի գերազանցում:

Սահմանում:

Պատահական մեծության մոդային արժեքը հիստոգրամի վրա այն արժեքն է, որը համապատասխանում է դիապազոնի կենտրոնին առավելագույն արձրությամ (առավել հավանական արժեք):

Սահմանում:

Պատահական մեծության միջին թվա անական արժեքը (մաթեմատիկական սպասումը) հաշվարկային մեծություն է, որը որոշվում է հատուկ անաձնով ն համապատասխանում է հիստոգրամի ծանրության կենտրոնին:

Այս կամ այն միջինի օգտագործումը կախված է պատահական մեծության աշխման հատկություններից ն որոշվում է հատուկ օրենքներով: Պատահական մեծությունների ցրվածությունը կարող է գնահատվել տար եր մեծություններով, օրինակ ցրվածության դիապազոնով, դիսպերսիայով կամ միջին քառակուսային շեղումով, վստահության ինտերվալով:

Սահմանում:

Պատահական մեծությունների թափը նրա առավելագույն ն նվազագույն արժեքների միջն տար երությունն է:

Սահմանում:

Պատահական մեծությունների դիսպերսիան (միջին քառակուսային շեղումը) հաշվարկային մեծություն է, որը հաշվարկվում է հատուկ անաձնով ն նութագրում է պատահական մեծության յուրաքանչյուր արժեքի շեղվածության աստիճանը միջինից: Գլխավոր ամ ողջության միջին քառակուսային շեղումը նշանակվում է հռոմեական «∑» տառով, ընտրանքը` լատինական «Տ» տառով:

Սահմանում:

Վստահության ինտերվալը պատահական մեծության տատանման մեծությունն է, որը որոշվում է ոչ թե նրա ոլոր արժեքներով, այլ արժեքների տրված աժնեմասով, որոնք ձգտում են միջինին: Արժեքների աժնեմասը, որով որոշվում է վստահության ինտերվալը, կոչվում է վստահելի հավանականություն:

Այս կամ այն ցուցանիշի ընտրությունը կախված է լուծվող խնդրից: Իրականում կարող է զգացվել դրանցից յուրաքանչյուրի անհրաժեշտությունը:

2.5.2. Միջին արժեքի հաշվարկը Պարզագույն խնդիրը, որը կարելի է լուծել օգտագործելով որոշակի ժամանակահատվածում հավաքագրված միավոր նակարանի Գ1, Գ2 ն այլ գների մասին տվյալները, հանդիսանում է Գմիջ միջին գնի որոշումը միջին թվա անական անաձնով. Գմիջ - ( Գ1 + Գ2 + … + Գո ) / ո որտեղ ո - գների հավաքված արժեքների թիվն է (ընտրանքի ծավալը): 1 քառ. մետրի միջին գնի հաշվարկմանն անցնելու համար անհրաժեշտ է հաշվի առնել, որ պրակտիկայում օգտագործվող հաշվարկի մեթոդը ( նակարանի Գմիջ միջին գնի աժանումը նակարանի Մմիջ միջին մակերեսին) կարող է տալ զգալի սխալ (մինչն 5% - 7%): Այդ պատճառով հաջորդ օրենքը ստիպում է հաշվարկել այդ մեծությունը հետնյալ անաձնով. Քմիջ - ( Գ1 + Գ2 + … + Գո ) / ( Մ1 + Մ2 + … + Մո ) Եր եմն հարմար է օգտագործել համարժեք անաձնը.

Քմիջ - ( Ք1 + Ք2 + … + Քո ) / ո որտեղ Ք1, Ք2 ն այլն - նակարանի ընդհանուր մակերեսի 1 քառ. մետրի գինն է, Ք1 - Գ1 / Մ1

ն այլն,

Մ1 ն այլն - նակարանի ընդհանուր մակերեսն է: Նմանատիպ ձնով են հաշվարկվում ցուցադրման տնողության միջին ամսեկան արժեքները ն այլ միջին մեծություններ: Բնակարանների ն քաղաքի գոտիների առանձին կատեգորիաների համար գների ենթաընտրանքների առանձնացումը թույլ է տալիս նեղացնել ընտրանքում գների ցրվածությունը ն նախապայմաններ է սղեղծում միննույն կատեգորիայի նակարանների գների վրա դրանց պարամետրերի ազդեցության ուսումնասիրության համար:

2.5.3. Տվյալների ընդհանրացումն ըստ օ յեկտների ամ ողջության` օգտագործելով միջին կշռված թվա անականի անաձնը Մի քանի ընտրանքների առկայությունը ոո ծավալով, որոնք առանձնացվել են նակավայրի տեսակի կամ չափերի (1 սենյականոց, 2 սենյականոց ն այլն), կամ տեղադրության շրջանի (Կենտրոն, Կենտրոնի մոտակայք, ծայրամաս), կամ էլ այլ հատկանիշներով, թույլ են տալիս ստանալ 1 քառ. մետրի գնի միջին արժեքը նակարանների յուրաքանչյուր կատեգորիայի համար, որից հետո միջինացնել այն քաղաքի ողջ նակարանների համար` միջին կշռված թվա անական անաձնով. Քմիջ - ( Քմիջ1 2 ո1 + Քմիջ2 2 ո2 + … + Քմիջո 2 ոո + … + Քմիջո 2 ոո ) / ո որտեղ, ո

- ընտրանքների քանակն է ( նակավայրի առանձնացված կատեգորիաների):

Բանաձնի օգտագործումը ոչ միայն հեշտացնում է հաշվարկները քաղաքում նակարանների առք ու վաճառքի գների միջինի որոշման ժամանակ, այլն թույլ է տալիս ընդլայնել լուծվող խնդիրների շրջանակը: Ընտրանքների ծավալների (ո1, …, ոո, …, ոո) արժեքների հավաքածուն նութագրում է գլխավոր ամ ողջության կառուցվածքը: Եթե հայտնի է այնպիսի ամ ողջությունների կառուցվածքը, ինչպիսին է քաղաքի նակելի ֆոնդը, սեփականաշնորհված նակելի ֆոնդը, նոր կառուցվող նակելի ֆոնդը, ապա նակարանների յուրաքանչյուր կատեգորիայում գործարքների միջին գնի ն ֆոնդի կառուցվածքի մասին տվյալների առկայության դեպքում, կարելի է հաշվարկել համապատասխան ֆոնդում 1 քառ. մետրի միջին գինը, ինչպես նան նակելի ֆոնդի ընդհանուր արժեքը, շուկայի պոտենցիալ ծավալը (սեփականաշնորհված ն նոր ֆոնդի արժեքը) ն այլն:

2.5.4. Դիսպերսիայի գնահատումը ն դուրս թռչող արժեքների ացառումը Քաղվածքի դիսպերսիայի ն միջին քառակուսային շեղվածության գնահատումը իրականացվում է հետնյալ անաձներով.

Տ2 =

∑ (ø/ −øմիç ) ↑ 2 (Ո − 1)

,

Տ = Տ2

Դիսպերսիայի որոշումից հետո անհրաժեշտ է ընտրանքից ացառել սահմանային (աջից ն ձախից) «դուրս թռչող» արժեքները ն կրկին հաշվարկել ընտրանքի պարամետրերը: Այդ ընթացքում օգտագործվում է «երեք սիգմաների կանոնը». ացառվում են այն արժեքները, որոնք ընկած են վստահելիության ինտերվալի սահմաններից դուրս` գումարած/հանած ( ± ) երեք միջին քառակուսային շեղումներ: Դա համապատասխանում է 0,98-ի վստահելիության հավանականությանը (այսինքն` դիտարկումից

ացառվում են սահմանային արժեքների մոտ 2%-ը): Օգտագործվում են նան ավելի խիստ սկզ ունքներ, օրինակ, երկու սիգմաներ (0,95-ի վստահելիության հավանականություն):

2.5.5. Միջինների որոշման մեջ սխալների գնահատումը Պատահական մեծությունների միջին արժեքը նրա պատահական արժեքների ներկայացուցչական ընտրանքի տվյալներով միշտ հաշվարկվում է սխալով, որի մեծությունը կախված է երկու մեծություններից` արժեքների սեփական ցրվածությունից ն դրա ծավալից: Եթե ցրվածությունը հաշվարկվել է Տ միջին քառակուսային շեղվածության մեծությամ , ապա 0,95-ի վստահելիության հավանականության դեպքում միջին ընտրանքի որոշման սխալի մոտավոր գնահատումը հավասար կլինի. ⎛ 2Տ ⎞ ⎟ D = ±⎜ ⎜ (Ո − 1) ⎟ ⎠ ⎝

Բանաձնից հետնում է, որ միջինի որոշման դեպքում սխալը հակադարձ համեմատական է ընտրանքի ծավալի քառակուսի արմատին ն ուղիղ համեմատական է իր սեփական ցրվածությանը: Միջին գների ցրվածության մեջ սխալների մասին տվյալների առկայությունը թույլ է տալիս երկու ընտրանքների համեմատության ժամանակ (օրինակ, երկու տար եր շրջաններով, կամ նակարանների կատեգորիաներով, կամ երկու տար եր ամիսներով) օգտագործել հետնյալ կանոնը. ընտրանքները համարվում են ոչ էապես տար երվող, եթե դրանց միջինների տար երությունը ավելի փոքր է, քան սխալների կեսի գումարը: Օրինակ, փետրվարին ն հունվարին միջինների 3,5% տար երության ն դրանց որոշման ± 49 սխալի դեպքում, չի կարելի խոսել փետրվարին գների աճի մասին:

2.5.6. Տվյալների կախվածությունը ժամանակի պահից

Պրակտիկայում ժամանակի պահից տվյալների կախվածության երկու մեթոդ է օգտագործվում. «ժամանակի տրված պահին» ն «որոշակի ժամանակաշրջանի ընթացքում»: Ընդհանուր կանոնը կայանում է նրանում, որ այս կամ այն մեթոդի օգտագործումը պետք է խստորեն կապված լինի տվյալների նութագրի հետ: Այսպես, նակելի ֆոնդի կառուցվածքի մասին տվյալները պահանջում են առաջին մեթոդը, իսկ գործարքի միջին գնի մասին տվյալները` երկրորդ մեթոդը: Գոյություն ունեն տվյալներ, որոնք կարող են նկարագրվել երկու մեթոդներով էլ, այց, այդ դեպքում փոխվում է դրանց մեկնա անումը: Այսպես, «1.01.99-ին առաջարկի միջին գինը» արտահայտությունը նշանակում է, որ այդ մեծության հաշվարկման ժամանակ օգտագործվել են այդ ամսաթվին կազմակերպության ցուցակներում պարունակվող ոլոր առաջարկները, իսկ «98-ի դեկտեմ երի միջին գինը» արտահայտությունը` միայն դեկտեմ երին մուտքագրված առաջարկները: Վերոնշյալից ելնելով` հրատարակություններում եր եմն հանդիպող «1.01.99-ին N քաղաքում նակարանների միջին գինը» արտահայտությունը իմաստ չունի, քանի որ. ա) դրանում խախտված է գնի հասկացության ճշտման մասին կանոնը (հարկ է գրել « նակարանների առաջարկի միջին գինը»), Բ) եթե նկատի են ունեցել գործարքների միջին գները, ապա հարկ է գրել «31.12.98-ի ընթացքում գործարքների միջին գները» (եթե գործարքները միջինացվել են մեկ օրվա կտրվածքով), կամ «12.98-ի ընթացքում» (եթե ընտրանքները միջինացվել են ամսվա կտրվածքով): Առաջին տար երակը դժվար թե ռեալ լինի, քանի որ գործարքների ընտրանքը մեկ օրվա կտրվածքով չափազանց փոքր է: Այդպիսով, հաջորդ կանոնը պահանջում է ֆիքսել (պարզա անել) ժամանակի որոշակի պահին տվյալների կապվածության օգտագործվող մեթոդը:

2.5.7. Բացարձակ ն հարա երական ցուցանիշներ ( աժնեմասեր). աճի ցուցիչներ ն տեմպեր

Բոլոր օգտագործվող ցուցանիշները կարելի է աժանել երկու կատեգորիայի: Առաջին կատեգորիան ացարձակ (անվանակոչված) ցուցանիշներ են. գինը` դրամով, ցուցադրման տնողությունը` օրերով, գործարքների ծավալը` հատերով ն այլն: Երկրորդ կատեգորիան հարա երական (ոչ չափողական) ցուցանիշներն են, որոնք արտահայտված են միավորների աժնեմասերով կամ տոկոսներով.

− −

−

աժնեմասեր (օրինակ, առաջարկի ընդհանուր ծավալի մեջ մեկ սենյականոց նակարանների աժնեմասը), աճի ցուցիչներ (օրինակ, 1 քառ. մետրի միջին գնի հարա երությունը 1999թ. փետրվար ն հունվար ամիսների համար` գների աճի ամսեկան ցուցիչ: միջին գնի հարա երությունը 1998թ. դեկտեմ երի ն 1997թ. դեկտեմ երի համար` գների աճի տարեկան ցուցիչ), աճի տեմպեր (օրինակ, փետրվար ն հունվար ամիսների համար աճի ցուցիչների տար երությունը տալիս է աճի տեմպը փետրվարին: երկու հաջորդող տարիների տարեկան ցուցիչների տար երությունը տալիս է վերջին տարվա համար աճի տեմպը):

Աճի տեմպերը, որոնք մեծ են մեկից կամ 100%-ից, արտացոլում են գների աճը, իսկ, որոնք փոքր են մեկից կամ 100%-ից` արտացոլում են գների անկումը: Աճի տեմպերը, որոնք դրական են, արտացոլում են գների աճը, որոնք ացասական են` անկումը: Գների աճի ամսեկան տեմպերի դինամիկ շարքը արտացոլում է դրանց ամենամսյա փոփոխության դինամիկան, գների աճի ամսեկան ցուցիչների դինամիկ շարքը` դրանց մեծության կուտակված փոփոխության դինամիկան: Առաջարկի ընդհանուր ամ ողջության մեջ մի կատեգորիայի նակարանների աժնեմասի մեծությունը ն դրանց փոքրացումը պահանջարկի ընդհանուր ամ ողջության մեջ չի նշանակում այդ նակարանների առաջարկի մեծացում ն պահանջարկի փոքրացում (հնարավոր է, այդ դեպքում կտրուկ նվազել է ընդհանուր առաջարկը ն աճել է պահանջարկը):

2.5.8. Դինամիկ շարքի կառուցումը. հարթեցում ն մոտավորեցում Ուսումնասիրվող ցուցանիշների (դինամիկ շարք) միջին արժեքների մասին ամենամսյա (ամենշա աթյա) տվյալների ավականին մեծ հաջորդականության առկայությունը թույլ է տալիս կառուցել ցուցանիշի փոփոխության գրաֆիկը ժամանակի կտրվածքով: Այդ դեպքում առաջին քայլ է հանդիսանում սյունակային դիագրամի կամ կոտրտված գծի կառուցումը, որն անցնում է գրաֆիկում նշված կետերի միջոցով: Սյունակային դիագրամն ընգծում է, որ պատահական մեծությունը միջինացված է ժամանակի ամեն շրջանի սահմաններում (չշփոթել հիստոգրամի հետ), իսկ կոտրտված գիծն առավել ակնհայտորեն է ցուցադրում միտումները: Սակայն, կանգ առնել այս քայլում ն հետնություններ անել ցուցանիշի փոփոխման վերա երյալ ամսվա, եռամսյակի, տարվա կտրվածքով կետերի տար երությամ , կարելի է միայն ընտրանքների ավականին մեծ ծավալի դեպքում, եր ամ ողջ շարքի կետերի ցանկացած զույգի համար պահպանվում է հետնյալ կանոնը. Ք2 > Ք1 + D որտեղ Ք2, Ք1 – ցուցանիշի ավելի մեծ ն ավելի փոքր արժեքներն են: Հակառակ դեպքում անհրաժեշտ է կատարել երկրորդ քայլը` շարքի հարթեցում: Հարթեցման կանոնը կայանում է նրանում, որ հարկ է անցկացնել հարթ գիծ այնպես (թեկուզ ձեռքով), որպեսզի մոտիկ կետերը շեղվեն դրանից մոտավորապես հավասար հեռավորություններով: Ցանկալի է այդ գործողությունը կատարել ավելի խստորեն: Ներկայումս գոյություն ունեն համակարգչային այնպիսի ծրագրեր, որոնք այդ աշխատանքը կատարում են ավտոմատ կերպով: Հաջորդ կանոնը կայանում է նրանում, որ որոշակի ժամանակահատվածի համար ցուցանիշների աճի կամ անկման տոկոսները հաշվարկվում են կորի կետերով, այլ ոչ թե փաստացի արժեքներով, ն այդ դեպքում դրանց ճշտությունը մեծանում է:

2.5.9. Գործընթացի մաթեմատիկական համակարգի կառուցումը: Վիճակագրական ն էվրիստիկական կանխատեսում Ստացված մոտավոր կորն իրենից ներկայացնում է ուսումնասիրվող գործընթացի առավել հեշտ մոդելը: Սակայն, կանխատեսման նպատակների համար դրանից օգտվելը հնարավոր է միայն կարճ տարածության վրա (մեկ - երկու ամիս) ն միայն, եր միտումների փոփոխություն չի սպասվում: Առավել խորը վերլուծություն ն կանխատեսում հնարավոր է, եր գորընթացի մաթեմատիկական մոդելը կառուցված է ուսումնասիրվող գործընթացի հայտնա երված օրինաչափությունների հիման վրա: Անշարժ գույքի օ յեկտների գների կանխատեսման էվրիստիկական մոտեցումը կայանում է գործոնների (որոնք ձնավորում են գների փոփոխման միտումները ն հայտնա երում են արդյունավետ միտումները) տրամա անական վերլուծության մեջ, որն օգտագործում է ինչպես քանակական, այնպես էլ որակական տվյալները: Էվրիստիկական մոտեցման վրա հիմնված մեթոդիկան ընդգրկում է հետնյալ փուլերը.

− − − − −

տվյալ քաղաքում անշարժ գույքի շուկայի վիճակի վերլուծություն, դրա` զարգացման հասած փուլի ն գների փոփոխման հիմնական երկարաժամկետ միտումի որոշումը, երկրում մակրոտնտեսական ցուցանիշների փոփոխման կանխատեսումների վերլուծության ն կանխատեսման ուղղում, քաղաքի, տարածաշրջանի առանձնահատուկ նութագրերի ն սոցիալ-տնտեսական պայմանների վերլուծության ն գների աճի տեմպերի հիմնական միտումներից միջին ժամկետային միտումների շեղվածության որոշում, ներքին գործոնների ն արտաքին պայմանների վերլուծություն, որոնք ի զորու են փոխել վիճակը շուկայում, ն գների տատանման կարճաժամկետ միտումների որոշում, նախորդ փուլերի արդյունքների համադրում ն վերջնական միտումի որոշում:

2.6. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅԻ ԶԱՐԳԱՑՄԱՆ

ԿԱՆԽԱՏԵՍՈՒՄ

2.6.1. Անշարժ գույքի շուկաների զարգացման ն կայացման ընդհանուր օրինաչափությունը: Շուկայի զարգացման փուլերը ՈՒսումնասիրությունները ցույց են տվել, որ տար եր քաղաքների զարգացող շուկաների համար գոյություն ունի

նակավայրի արժեքի փոփոխության ընդհանուր օրինաչափություն. գների աճ սկզ նականից մինչն շուկայական` «համաշխարհային» շուկայական գների մակարդակով հետագա կայունացմամ , որոնք համապատասխանում են զարգացած շուկայով նմանատիպ քաղաքների գներին: Այդ աճը առանձին ժամանակաշրջաններում կարող է դանդաղել (մինչն անգամ գների ժամանակավոր անկումը) տարածաշրջանի սոցիալ-տնտեսական վիճակի կտրուկ վատացման, նակչության մեծ արտահոսքի ն այլ պատճառներով, սակայն աստիճանա ար ոլոր քաղաքներում գները հասնում են կանոնավոր մակարդակի ն հետագայում տատանվում տնտեսական, ներդրումային, միգրացիոն ցիկլերի հետ միասին: Այդ օրինաչափության էությունը կայանում է նրանում, որ անշարժ գույքի շուկան իր զարգացման ընթացքում անցնում է մի շարք փուլեր: Մի փուլից մյուսին անցնելիս սկզ ունքորեն փոխվում են հետնյալ գործոնների արժեքները.

− − − −

գների սկզ նական մակարդակը, անշարժ գույքի առաջնային ն երկրորդային շուկաների գների փոխհարա երությունը, առաջարկի ն պահանջարկի փոխհարա երությունը, վաճառողների ն գնորդների ազատ շուկայի վերա երյալ իրազեկության մակարդակը (օրենքների, կանոնների ն իրավունքների, առաջարկի ն պահանջարկի, գների, արտարժույթների փոխարժեքի, շուկայի դոլարիզացման մակարդակի մասին իրազեկությունը),

− − −

շուկայի աշխուժության մակարդակը (գործարքների աժնեմասը գրանցված անշարժ գույքի այս կամ այն տեսակի օ յեկտների ընդհանուր թվի մեջ), օրենսդրական միջավայրը (օրենսդրական, նորմատիվային ազաների վիճակը, շուկայի ստվերայնության մակարդակը), շուկայի ենթակառուցվածքի զարգացման աստիճանը (մեթոդա անական ազայի, շուկայի գործակալների գործունեության կորպորատիվ ձների, շուկայի տեղեկատվական ապահովվածության վիճակը):

2.6.2. Ինչի՞ց է կախված տվյալ քաղաքի համար գների նական մակարդակը Քաղաքի, տարածաշրջանի առանձնահատկություններին են վերա երվում.

− − − − − −

քաղաքի մասշտա ը ն վարչական կարգավիճակը, դրա արդյունա երական ն մշակութային զարգացման նույթը, արտահանմանն ուղղված ն մրցունակ արտադրությունների առկայությունը, քաղաքի անշարժ գույքի ֆոնդի վիճակը ն կառուցվածքը, հեռավորությունը մայրաքաղաքից, այլ խոշոր կենտրոններից, հարնան պետություններից, դրանց հետ տրանսպորտային, կապերի նույթը,

առնտրա-տնտեսական

նակլիմայական պայմանները,

նապահպանական պայմանները: Ֆինանսական հոսքերի արձր մակարդակ, արդյունավետ ներդրումներ ն զարգացման լավ հեռանկարներ ունեցող մայրաքաղաքներում, խոշոր տարածաշրջանային, տրանսպորտային, մշակութային կենտրոններում, անշարժ գույքի շուկան ավականին արագ է զարգանում, ն անշարժ գույքի օ յեկտների գները ժամանակի ընթացքում ավականին արձր մակարդակ են ունենում:

Չզարգացած կամ ոչ մրցունակ արդյունա երական տնտեսությամ , ֆինանսական հոսքերի ցածր մակարդակով ն ներդրումների ացակայությամ , մայրաքաղաքից կամ խոշոր կենտրոններից հեռու գտնվող, նության կամ նապահպանական անմխիթար պայմաններով փոքր քաղաքներում անշարժ գույքի շուկան երկար ժամանակ գտնվում է սաղմնային (սկզ նական) վիճակում, իսկ ժամանակի ընթացքում գները հավասարակշռվում են ցածր մակարդակի վրա: Քաղաքների այս սահմանային վիճակների միջն գտնվում են ազմաթիվ միջանկյալ տեսակներ, որոնց համար նորոշիչ է անշարժ գույքի շուկայի զարգացման միջին տեմպը ն հավասարակշռումից հետո գների միջին մակարդակը: Ստորն ցույց կտրվի, որ շուկայի այդ երեք տեսակները առանձնացնող նորոշիչ հատկանիշներից մեկը դրանց դոլլարիզացման մակարդակն է: Անհրաժեշտ է ընդգծել, որ եթե կանոնավոր գների մակարդակը ամ ողջովին որոշվում է երված գործոններով, ապա շուկայի զարգացման տեմպերը շատ դեպքերում կախված են նան այլ գործոններից (նախ ն առաջ սոցիալ-տնտեսական նույթի): Տեղական իշխանությունների պասիվ քաղաքականությունը ն ոչ շուկայական ուղղվածությունը, նակչության եկամուտների ցածր մակարդակը ն դրանց տար երակումը, միգրացիոն արտահոսքը, ներդրումային պասսիվությունը, շինարարության ցածր տեմպերը ն անշարժ գույքի օ յեկտների առաջարկի ն պահանջարկի ցածր մակարդակը ճնշում են քաղաքում շուկայական հարա երությունների զարգացմանը, կասեցնում են անշարժ գույքի օ յեկտների գների աճը: Դրան հակառակ, տեղական իշխանությունների շուկայական աշխույժ քաղաքականությունը, նակչության եկամուտների արձր մակարդակը ն հզոր միջին խավի ձնավորումը, իզնեսի ն ձեռներեցության զարգացման արձր տեմպերը, ներդրումային աշխուժությունը, շինարարության, անշարժ գույքի օ յեկտների առաջարկի ն պահանջարկի տեմպերի աճը արենպաստ պայմաններ են ստեղծում շուկայի զարգացման համար, անշարժ գույքի օ յեկտների գները արագ աճում են, իսկ հետո կայունանում են ավական արձր մակարդակի վրա: Տեղական մակարդակով շուկայի զարգացմանը խոչընդոտող աշխույժ քաղաքականությունը կարող է դանդաղեցնել այդ շուկայի կայացումը ն հանգեցնել ցածր մակարդակի վրա գների լճացմանը, ներդրումների եկամտա երության նվազեցմանը:

Այդ գործոնների տարատեսակ համակցումը, առավել նս ժամանակի մեջ դրանց փոփոխությունը` տար եր ուղղություններով, հանգեցնում է տար եր քաղաքներում անշարժ գույքի շուկաների կայացման սցենարների տարատեսակությանը, դրանց ոչ սինխրոն զարգացմանը:

2.6.3. Անշարժ գույքի արժեքի իրական փոփոխության անվանական գները ն ցուցիչները Ինչպես ցույց է տալիս փորձը դրամային գների դինամիկան ոչ ամ ողջովին է արտացոլում անշարժ գույքի արժեքի իրական փոփոխությունը - այն անհրաժեշտ է ուղղել` հաշվի առնելով արժեզրկումը: Բայց ն դոլարային գների դինամիկան նույնպես հաշվի չի առնում Հայաստանում դոլար գնելու ունակության փոփոխությունը: Այդ պատճառով դրամային ն տարադրամային գների ցուցիչներն անհրաժեշտ է վերահաշվարկել, ըստ ազային ժամանակահատվածում համադրելի գների: Հաշվարկը կատարվում է հետնյալ անաձնով. ԱՑ - Ցգդ / Ցիի - Ցգլ / Ցիլ - Ցգտ 2 Ցդդտ / Ցիի որտեղ ԱՑ -

ազային ժամանակահատվածի համեմատ նակավայրի արժեքի փոփոխության ցուցանիշ,

Ցգդ -

նակավայրի դրամային գնի ցուցիչ,

Ցգտ -

նակավայրի տարադրամային գնի ցուցիչ,

Ցիի - դրամի արժեզրկման ցուցիչ, Ցդդտ- տարադրամի համեմատ դրամի արժեվորման ցուցիչ, Ցիլ - Ցիի / Ցդդտ - Հայաստանում տարադրամի լոկալ արժեզրկման ցուցիչ (սպառողական զամ յուղի նկատմամ ): Յուրաքանչյուր որոշակի քաղաքի ն շուկայի սեգմենտի համար ԱՑ ցուցիչը իրենից ներկայացնում է սեգմենտային արժեզրկման ցուցիչ: Քաղաքների խմ ում գործարքների (առաջարկների) ծավալով

միջին կշռված ԱՑ ցուցիչը նութագրում է այդ խմ ում նակավայրի արժեքի միջին փոփոխությունը:

2.6.4. Շուկայի կանխատեսում Անշարժ գույքի շուկայի զարգացման (նախ ն առաջ դրանում գնային վիճակի) հեռանկարները որոշող գործոնների վերը թվարկած խմ երը կարող են աժանվել երկու կարգի` ներքին ն արտաքին: Առաջինին են վերա երվում շուկայի նկատմամ ներքին գործոնները, շուկայի զարգացման սեփական օրինաչափությունները, այդ թվում` արտաքին միջավայրի պայմանների փոփոխության դեպքում շուկայի վարքագծի նութագրիչները, այն է`

− − − − −

կենտրոնականից շուկայական գների ցուցիչային աճը,

տնտեսությանը

անցնելիս

յուրաքանչյուր քաղաքի համար գների մակարդակի « նական» աճի կորի հագեցվածության աստիճանի կախվածությունը տվյալ քաղաքի նութագրերից, ազգային տարադրամի փոխարժեքի փոփոխության ն գների աճի տեմպերի (տարադրամային արտահայտությամ ) միջն կապը, երկրորդային ն ազդեցությունը,

առաջնային

շուկաների

փոխադարձ

անշարժ գույքի շուկայում սեզոնայնությունը ն այլն:

Երկրորդին վերա երվում են արտաքին միջավայրի գործոնները, այն է`

− − − −

մակրոտնտեսական, սոցիալ-տնտեսական, քաղաքական,

օրենսդրական ն այլն: Վերջին հաշվով, շուկայի զարգացման միտումները որոշվում են այդ կարգերի համակցմամ , փոխադարձ ազդեցությամ : Բայց դրանցից յուրաքանչյուրի ազդեցության աստիճանը կարող է էապես փոխվել:

Մեկ անգամ նս դիմենք անշարժ գույքի շուկա հասկացությանը, որպես սոցիալ-տնտեսական ինքնակառավարվող համակարգի: Հայտնի է, որ ոչ էական արտաքին ազդեցության դեպքում համակարգը կարող է շեղվել կանոնավոր վիճակից, սակայն շուտ վերադառնալ դրան (մի քանի տատանումներից հետո): Ուժեղ արտաքին ազդեցության դեպքում, որը գերազանցում է համակարգի հարմարվողական հնարավորությունները, այն անցնում է նոր վիճակի` առանց նախորդին վերադառնալու (տնտեսագիտական տերմինա անությունում այդպիսի ազդեցությունը կոչվում է «շոկ»): Կանխատեսման մշակման ընթացքում նպատակահարմար է օգտագործել ճյուղավորվող սցենարների մեթոդը: Մեթոդի իրականացման սկզ ում առանձնացվում են կանխատեսվող գործընթացի փուլերը, որոշվում են առաջին փուլում զարգացման մեկից երեք հնարավոր սցենարներ ն դրանց արդյունքները (հետնանքները), այնուհետն` մեկից երեք սցենար յուրաքանչյուր հետնանքի համար երկրորդ փուլում ն այլն: Յուրաքանչյուր փուլում ամեն մի սցենարի համար տրվում են դրա իրականացման հավանականության փորձագիտական գնահատականներ. մոտիկ սցենարները միացվում են, քիչ հավանական տար երակները դուրս են նետվում: Հետագայում, տնտեսական վիճակի զարգացման յուրաքանչյուր սցենարի համար որոշվում են նակելի ֆոնդի պարամետրերի փոփոխության միտումները: Այնուհետն հաշվարկվում են միջին կշռված պարամետրերը` յուրաքանչյուր սցենարի հավանականության հաշվարկով, ն ստանում են առավել հավանական կանխատեսումը: Վիճակագրական տվյալների հավաքագրման հետ մեկտեղ անհրաժեշտ է անցկացնել դրանց համադրումը կանխատեսման հետ, հայտնա երել միմյանցից տար երվելու պատճառները ն, անհրաժեշտության դեպքում, կանխատեսման ուղղում իրականացնել հաջորդ ժամանակաշրջանի համար:

2.7. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅԻ

ՈՒՍՈՒՄՆԱՍԻՐՈՒԹՅԱՆ ՍԿԶԲՈՒՆՔՆԵՐԸ

Անշարժ գույքի շուկայի հետազոտության տրամա անությունը: Ցանկացած ուսումնասիրության վերջնական նպատակն անշարժ գույքի շուկայում ժամանակի կոնկրետ պահին (որպես կանոն ապագա) ապրանքի կոնկրետ տեսակի համար առաջարկի ն պահանջարկի հարա երության որոշումն է:

Անշարժ գույքի, որպես ապրանքի, առանձնահատուկ նութագրերը շուկայական տնտեսությունում, անշարժ գույքի հատուկ տեղի հետ մեկտեղ, ձնավորում են սոցիալ-տնտեսական տեղեկատվության ավականին լայն ասպարեզ, որն անհրաժեշտ է տվյալ ապրանքի դիրքը շուկայում որոշելու համար: Ահա միայն այն ընդհանուր ուղղությունները, որոնցով անհրաժեշտ է իրականացնել ուսումնասիրությունները. • • •

ազգային ն տարածքային տնտեսության մակրոտնտեսական նութագրերը: տարածքային ն տեղական շուկաների սոցիալ-դեմոգրաֆիական ցուցանիշները: անշարժ գույքի տարածքային ն տեղական շուկաների պարամետրերը:

Սկզ ունք 1.

Վերլուծության համար անհրաժեշտ է ընտրել միայն այն ինֆորմացիան, որն իրապես կարող է որոշել անշարժ գույքի ապագա արդյունավետությունը:

Հետնյալ սկզ ունքին հետնելիս վերլուծա անի համար հիմնական դժվարությունը ստանդարտ կանոնների կամ միանշանակ երաշխավորությունների ացակայությունն է, որոնցով հարկ է ձնավորել ելակետային տվյալները: Այստեղ վերլուծա անը պետք է ցուցա երի իր ողջ գիտելիքները, մասնագիտական ինտուիցիան ն պրակտիկ փորձը: Ավելին, հիմնավոր ուսումնասիրության հիմքը դրվում է հենց այստեղ: Ինչ-որ կերպ վերլուծա անին կարող է օգնել հաջորդ սկզ ունքը:

Սկզ ունք 2.

Բոլոր ընթացիկ ն հեռանկարային տվյալները, որոնց հիման վրա կառուցվում է ուսումնասիրությունը, պետք է օգտագործվեն անշարժ գույքի մեջ կատարվելիք ներդրումների դիտարկվող նախագծի արտադրողականության քանակական գնահատման մեջ:

Սակայն, անգամ մանրակրկիտ կերպով ընտրված ն գնահատման առարկային անմիջականորեն վերա երվող տեղեկատվությունը, կարելի է ասել «քարերի կույտ» է, որոնցից վերլուծա անը, շինարարության ոլոր կանոններին համապատասխան, պետք է վերլուծական ուսումնասիրության համար ամուր հիմք պատրաստի, որն առանց որակյալ շաղախի անհնար է, քանի որ դրա միջոցով առանձին տարրերը պետք է միաձուլվեն:

Սկզ ունք 3.

Ներդրումային որոշումը հիմնավորելու համար ընտրված ինֆորմացիայի ոլոր առանձին աժինները պետք է միմյանց միջն կապվեն հստակ տրամա անական սխեմայով, որը պետք է ավարտվի

ապագա շուկայական պայմանների կանխատեսմամ ն դիտարկվող նախագծի համապատասխան արդյունավետությամ : Տրամա անական սխեմայի նկարագրությունը պետք է ներկայացվի ացահայտ տեսքով: Պատվիրատուի կողմից շուկայի ուսումնասիրության արդյունքներով հաշվետվության դրական ընկալումը, որում ացակայում է տրամա անական սխեման, հնարավոր է միայն, եթե ա) վերլուծա անն օգտվում է պատվիրատուի անտեղյակությունից կամ ) պատվիրատուն ի սկզ անե արեհաճորեն է վերա երվում արդյունքներին: Մյուս կողմից համոզիչ ն ակնհայտ ուսումնասիրության տրամա անական սխեմայի կառուցումը խոսում է վերլուծա անի մասնագիտական մեծ վարպետության մասին: Խոսելով ուսումնասիրության տրամա անական սխեմայի կառուցման մասին` դիտարկենք նս մեկ սկզ ունք, որը կոնկրետացնում է շուկայական վերլուծության ովանդակությունը:

Սկզ ունք 4.

Շուկայական վերլուծության ովանդակությունը պետք է երի այն գործոնների քննարկմանը, որոնք կազմում են առնտրային անշարժ գույքի օ յեկտի արտադրողականության որոշման համար հիմնական հարա երակցությունները:

Հետնյալ պարզեցված օրինակի վրա դիտարկենք նշված սկզ ունքի իրականացմանն ուղղված պրակտիկ մոտեցում: Ենթադրենք, ապագա որնէ որոշակի ժամանակահատվածի համար մաքուր գործառնական եկամուտը դիտարկվող նախագծի արտադրողականության չափանիշն է: Այդ դեպքում արտադրողականությունը որոշող հիմնական արտահայտությունը կունենա հետնյալ տեսքը.

ՄԳԵ - ՊՀԵ - Պ + ԱԵ - ՀԳԾ – ՓԳԾ

որտեղ` ՄԳԵ - ապագայի կոնկրետ ժամանակահատվածում մաքուր գործառնական եկամուտ, ՊՀԵ - պոտենցիալ համախառն եկամուտ, Պ - ոչ լրիվ ծանրա եռնվածության ն վճարումների հետ պայմանավորված կորուստներ, ԱԵ - այլ եկամուտներ, ՀԳԾ - հաստատուն գործառնական ծախսեր, ՓԳԾ - փոփոխական գործառնական ծախսեր:

Դիտարկենք պարամետրերի հայտնա երման գործընթացը, որոնք որոշում են հիմնական գործոնների սպասվող մեծությունները: Պոտենցիալ համախառն եկամուտը որոշվում է վարձավճարի դրույքաչափի մեծությամ , որն իր հերթին ֆունկցիա է հանդիսանում վարձավճարի ընթացիկ դրույքաչափից, ինչպես նան ժամանակի ընթացքում շուկայական առաջարկի ն պահանջարկի փոխհարա երության փոփոխման միտումներից: Անշարժ գույքի օ յեկտի կանխատեսվող ծանրա եռնվածությունը ֆունկցիա է հանդիսանում շուկայի կուտակային տարողունակությունից (cսոս|ճէiմ6 ճԵՏօւքէiօո), պահանջարկի պարամետրերից ն շուկայի կլանման գործակցից (cճքէսւ6 ւճէ6) ն անշարժ գույքի կլանման արեալի աճից: Զարգացման նախագծերի կանխատեսվող ծանրա եռնվածությունը սահմանում է երկու ցուցանիշ. - ծանրա եռնվածության մակարդակը, - մինչ այդ մակարդակը շուկայի կլանման ժամանակային գրաֆիկը: Անշարժ գույքի կլանման արեալի աճը սահմանվում է կամ աշխատատեղերի աճով (զ աղվածության մակարդակով), կամ նակչության աճով: Իր հերթին կլանման արեալի ավելացումը հանգեցնում է նոր անշարժ գույքի նկատմամ պահանջարկի ավելացմանը: Հարկ է նշել, որ զ աղվածության ն նակչության աճը մի դեպքում կարող է կապված լինել ուղիղ կախվածությամ , օրինակ, նոր աշխատատեղերի ացման ն աշխատունակ նոր մարդկանց հոսքի դեպքում: Մյուս դեպքում նակչության աճը կարող է տեղի ունենալ նան առանց զ աղվածության ավելացման` ժամանող թոշակառուների ն ծննդա երության ավելացման հաշվին: Որակյալ վերլուծությունը ենթադրում է տեղեկատվության մի քանի աղ յուրների օգտագործում, որոնք տալիս են պատմական միտումները ն արեալի աճի կանխատեսումը` տվյալների հետագա համադրմամ : Պարտադիր է համարվում նան արեալի աճի սեգմենտավորումը, օրինակ, ըստ տարիքային խմ երի, սեռի, ընտանիքի կազմի ն այլն: Ուսումնասիրության մեջ թվարկված դիրքերի ացակայությունն անհրաժեշտ է դասել տվյալների չկայացած ընտրությանը, որն անհրաժեշտ է վերլուծությունում օգտագործելու համար: Պահանջարկի պարամետրերը որոշվում են այնպիսի ցուցանիշներով, ինչպիսիք են մակերեսը (գրասենյակային կամ արտադրական) մեկ աշխատատեղի համար, նակչության մեկ շնչին ընկնող գնումների աճը, նակարանների կամ տների քանակը ն այլն: Պահանջարկի պարամետրի օգնությամ հաշվարկվում է անշարժ գույքի սպառման արեալի աճին համապատասխանող անշարժ գույքի անհրաժեշտ քանակը: Օրինակ, օգտագործելով նակչության ավելացմանը աժին ընկնող գնումների միջին ծախսերի ցուցանիշը,

կանխատեսվում է մանրածախ առնտրի ավելացումը ն, համապատասխանա ար, լրացուցիչ առնտրային մակերեսների անհրաժեշտությունը: Բնակարանային շուկայի վերլուծության ժամանակ տարիքով, եկամտով, ընտանիքի կազմով կամ չափերով սեգմենտավորված նակչության աճը վերափոխվում է սեգմենտավորված պահանջարկի: Պահանջարկի պարամետրերի կայացած վերլուծությունը ենթադրում է պատմական միտումների ն ընթացիկ վիճակի ուսումնասիրություն ն ապագայում դրանց հնարավոր նշանակության կանխատեսում: Ավելին, կայացած վերլուծությունը պահանջարկի փոփոխությունը չափում է ոչ միայն արեալի նոր ավելացման հաշվին, այլ նան նակչության ն զ աղվածության առկա կառուցվածքի փոփոխության հաշվին: Օրինակ, տնտեսական վերելքի դեպքում աճող ձեռնարկություններին պահանջվում են մեծ մակերեսներ, իսկ դեպի թոշակառու նակչության ավելացման կողմն ուղղված դեմոգրաֆիական վիճակի փոփոխությունը կպահանջի նակարանի համապատասխան տարատեսակ: Պահանջարկի պարամետրերի չկայացած վերլուծության հատկանիշներին հարկ է դասել, առաջին հերթին, վերլուծության անցկացման պահին նութագրական համարվող հաստատուն արժեքների հաշվառումը, ինչպես նան նակչության ն զ աղվածության առկա կառուցվածքների փոփոխությունների անտեսումը: Կլանման գործակիցը (cճքէսւ6 ւճէ6), որը կոչվում է նան շուկա ներխուժման գործակից, սահմանվում է ընդհանուր շուկայական պահանջարկի մասնա աժնով, որը, համաձայն կանխատեսումների, այլ նախագծերի հետ մրցակցության պայմաններում կկլանվի դիտարկվող նախագծի կողմից: Այն անից հետո, եր վերլուծա անը գնահատել է պոտենցիալ պահանջարկի ավելացման ընդհանուր ծավալը, անհրաժեշտ է որոշել նախագծի համար այն կրիտիկական պարամետրը, այսինքն` ընդհանուր պահանջարկի աժինը, որին հավանա ար կարող է հավակնել դիտարկվող նախագիծը: Տեսականորեն կլանման գործակիցն իրենից ներկայացնում է ազմաթիվ գործոններից կախված արդ ֆունկցիա: Այն կարող է սահմանվել որպես գնահատվող օ յեկտի մակերեսի ն մրցակից առաջարկի ընդհանուր մակերեսի (ներառյալ գնահատվող օ յեկտի մակերեսը) հարա երություն (օ յեկտի շուկա դուրս գալու պահին): Այդպիսի մոտեցում, նվազագույնը, պետք է առկա լինի շուկայի կայունացմանը հավակնող յուրաքանչյուր ուսումնասիրության մեջ: Հարկ է նշել, որ կլանման գործակցի որոշման ժամանակ կարնորագույն պայմաններ են հանդիսանում պահանջարկի ն մրցունակ առաջարկի մանրակրկիտ սեգմենտավորումը: Դրա հետ մեկտեղ պետք է ուշադրություն դարձնել նան իրացումը սկսած մրցակցող նախագծերի տնողության, իրացմանը նախապատրաստվող նախագծերի ծավալի ն

տնողության վրա: Չկայացած ուսումնասիրության առաջին նախանշանն այստեղ որնէ «միջին» տվյալների օգտգործումն է:

Վարձակալների համար շուկայում ընդունված համընդհանուր զեղչերի ն արտոնությունների հաշվին առաջացած կորուստները

նույնպես գործոններ են, որոնք չպետք է ուշադրությունից դուրս մնան` պոտենցիալ համախառն եկամտի կանխատեսման ժամանակ: Այլ եկամուտները, չնայած իրենցից ներկայացնում են եկամտային մասի մի փոքր մասնիկ, այց ն այնպես պետք է կանխատեսվեն` հաշվի առնելով պոտենցիալ սպառողների հավանական նախընտրությունները կյանքի ոճի, ծառայության մակարդակի ն այդ մակարդակի ստացման համար նակչության շնչին աժին ընկնող ծախսերի ն այլնի տեսակետից: Հաստատուն ն փոփոխական ծախսերը կանխատեսման ժամանակ ավանդա ար համարվում են առավել որոշակի (ստույգ): Սակայն այդպիսի հարցադրումը Հայաստանի Հանրապետության պայմաններում արդարացի է մասամ : Օրինակ, անշարժ գույքի նկատմամ կիրառվող հարկերը (գույքահարկ, հողի հարկ) ն հողի վարձավճարը օրենսդրական անկանոնակարգվածության հետնանքով պոտենցիալ ներդրողին ապագայում կարող են անսպասելի «անակնկալներ» մատուցել: Այդ պատճառով շուկայի կայացած ուսումնասիրությունը պետք է պարունակի նշված դիրքերի տար երակային կանխատեսում: Նմանատիպ իրավիճակ է դիտվում նան փոփոխական ծախսերի մեծ մասի համար: Կոմունալ ծառայությունների (որոնց մեծամասնությունը տրամադրվում է նական մենաշնորհների կողմից) շուկայի վերլուծությունը, սակագնային անկայուն քաղաքականությունը պահանջում են հաշվառման ընդունված ցուցանիշների քանակական հիմնավորում: Ընդ որում կարնոր է համարվում ռեսուրսների ծախսման մասին շուկայական տեղեկատվության օգտագործումը, որը ստացվում է հսկիչ-չափող սարքավորման ցուցմունքների հիման վրա: Ռեսուրսների սպառման վերա երյալ շուկայում նման օրինակների ացակայության դեպքում առավել նախընտրելի է համարվում դրանց հաշվարկը նորմատիվներով, այլ ոչ թե կոմունալ պաշարներ մատուցողների կողմից ներկայացված հաշիվներով: Շուկայի վերլուծության գործընթացի «նպատակահարմարությունը»: Որպես կանոն, եթե վերլուծողը, պայմանագրի պայմաններրին համաձայն, սահմանափակված է ժամանակի մեջ կամ ուսումնասիրությունները իրականացվում են ոչ թե պլանային հիմունքներով, այլ դեպքից դեպք, ապա տեղեկատվության, ժամանակի կամ սեփական իրավասությունների սակավությունը փոխհատուցելու նպատակով, նա եր եմն օգտվում է «փոքրիկ խորամանկություններից» կամ այսպես կոչված «նպատակահարմար առաջարկներից»:

Ներկայացնենք մի քանի օրինակներ, եր վերլուծողն օգտվում է այդ «փոքրիկ խորամանկություններից» ն որոնք միանշանակորեն հանգեցնում են չկայացած շուկայական վերլուծության:

Օրինակ 1.

Մի «կույտի» մեջ հավաքել տրամա անական սխեմայով միմյանց հետ չկապված չմշակված տեղեկատվության աժինները, կատարել ընթացիկ պայմանների նկարագրություն` օգտվելով այլ հաշվետվություններից պատճենահանված նյութերից (ծավալ ապահովելու նպատակով), ընթերցողին ոչ ացահայտ առաջարկել ինքնուրույն կողմնորոշվել ն հետնություններ անել:

Վերը նշված օրինակը նմանատիպ «խորամանկություններից» ներկայումս պրակտիկայում առավել լայն օգտագործվողն է, քանի որ մեկ այլ մոտեցման դեպքում կպահանջվի առավել քրտնաջան աշխատանք ն պատկերացում կայացած վերլուծության չափանիշների մասին:

Օրինակ 2.

Չիրականացնել շուկայական ինֆորմացիայի փնտրում, վարձավճարի տոկոսադրույքի ն ծանրա եռնվածության մակարդակներն ընդունել որպես ենթադրություն:

Նման «խորամանկության» օգտագործումը (օրինակ տարեկան ծանրա եռնվածության 70%-ի ն վարձավճարի 5%-ով աճի ենթադրությունը) ընթացիկ պայմանների ընդհանրացված նկարագրության տեսքով` քողարկված միջոցների հետ համատեղ, ըստ էության հանդիսանում է հասկացությունների փոխարինման դասական օրինակ, եր ուսումնասիրության արդյունքների փոխարեն հաճախորդին են առաջարկվում վերլուծողի ենթադրությունների արդյունքները: Այդպիսի մոտեցումը, որպես կանոն, հնարավորություն է տալիս անտեսել աշխատանքի նս մեկ փուլը` պահանջարկի ծավալի ն մրցունակ սեգմենտավորված առաջարկի ուսումնասիրությունը, որին հավակնում է նախագիծը: Արդյունքում, շուկա հանելու պահին նախագիծն ուղղակի կարող է ավելորդ հայտնվել հագեցված շուկայում: Այդ դեպքում ն՛ վարձավճարի կանխատեսվող տոկոսների արդյունքները, ն՛ ծանրա եռնվածության մակարդակը, հավանա ար, հեռու կլինեն նախագծայինից:

Օրինակ 3.

Կլանման գործակիցն ընդունել որպես ենթադրություն:

Հաշվի առնելով, որ կլանման գործակիցը արդ ինտեգրալային մեծություն է հանդիսանում, ն դրա որոշման համար զգալի ջանքեր են պահանջվում, ապա դրա մեծությունը ընդունում են որպես ենթադրություն` հիմնվելով «վերլուծա անի մասնագիտական նազդի» ն «աշխատանքային փորձի» վրա: Կլանման գործակցի անգամ ամենահեշտ հաշվարկային հիմնավորման ացակայությունը, ոչ վաղ անցյալում նմանատիպ նախագծերի կլանման գործակիցների միտումների հետ համեմատելու փորձի ացակայությունը, սպառողական նախընտրությունների ն դրանց միտումների ուսումնասիրության ացակայությունը նման «խորամանկության» նշան են համարվում:

Օրինակ 4.

Անշարժ գույքի սպառման արեալը ընդունել որպես ենթադրություն:

Սովորա ար, նման «խորամանկությունը» հաջորդում է նախորդին, չնայած որ վերջինիս հետնանքները այդքան կրիտիկական չեն: Հարկ է նշել, որ գոյություն ունեն սպառման արեալի ձնավորման օրինաչափությունները նկարագրող մոդելներ (օրինակ մանրածախ առնտրի համար): Բնակավայրի շուկայում սպառողների արեալի ացահայտումը կարող է կրիտիկական պահ դառնալ լայնածավալ նախագծերի իրացման ժամանակ: Ամեն դեպքում, սպառման արեալը պետք է որոշվի վերլուծության ն հաշվառման, այլ ոչ թե ենթադրության արդյունքում:

Օրինակ 5.

Պահանջարկի պարամետրերի անփոփոխության մասին ենթադրություն անել:

Աշխատանքում պահանջարկի պարամետրերի հեռանկարային փոփոխությունների միտումների ուսումնասիրության արդյունքների ացակայության դեպքում վերլուծության արդյունավետության հիմնական գործոնները ակնհայտորեն շեղված կլինեն ն կարող են խրախուսել ներդրումային ոչ ճիշտ որոշումներ ընդունելուն:

Օրինակ 6.

Օգտագործել պահանջարկի հեշտացված սեգմենտացիա:

Սա ամենակրիտիկական «խորամանկություններից» մեկն է, որն ուշադրություն է գրավում միջին ցուցանիշների մանրամասնմանն

ուղղված աշխատանքների անցկացման ն, համապատասխանա ար, սեգմենտավորված նպատակային պահանջարկի իրական մեծությունների հայտնա երման փոխարեն հաշվառման մեջ դրանց ընդունման հնարավորությամ :

Օրինակ 7.

Սպառման արեալի աճի մասին ենթադրություն անել:

Պահանջարկի մակերեսային կանխատեսումը տեղի է ունենում նան այն դեպքում, եր վերլուծողը «նկարում է» աճի սեփական կանխատեսումները, որոնք, որպես կանոն, վատ են սեգմենտավորված (ինչը լիովին ացատրելի է) ն արդարացված չեն լավատեսական տեսանկյունից: Հարկ է նշել, որ նման «խորամանկության» համար հնարավոր է գտնել որոշակի արդարացում, որովհետն աճի ցուցանիշները սովորա ար մշակվում են տարածքային մեծ միավորների համար` շրջաններ, խոշոր քաղաքներ: Այդպիսի ցուցանիշների նախագծումը տեղական շուկայի համար ավականին արդ է լինում, այց ն այնպես հնարավոր: Անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումներ: Անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների միակ խնդիրը շուկայի ոլոր մասնակիցներին նութագրիչների փոփոխության կառուցվածքի ն դինամիկայի մասին տեղեկատվությամ ապահովումն է: Այդ նութագրիչները պետք է ցույց տան ինչպես անշարժ գույքի շուկայի ընդհանուր միտումները, այնպես էլ ներդրումային որոշումների հիմնավորման ժամանակ օգտագործվող առանձին ցուցանիշների միտումները: Զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրներում անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումները ն ազատ մուտքը դրա արդյունքներին, դիտարկվում է, որպես կարնորագույն ն, ըստ էության, վճռորոշ տարր, որի շնորհիվ հնարավոր է անշարժ գույքի շուկայի նութագրերի որոշակի մերձեցում կատարյալ շուկայի նութագրերին: Այդպիսի հարցադրումը, առնվազն որոշ չափով հիմնավորում է կատարյալ շուկայի օրինաչափությունների օգտագործումը: Հասկանալի պատճառներով անշարժ գույքի շուկայում անհնարին է տեղեկատվական սպասարկման այնպիսի ամ ողջություն, հասանելիություն ն գործնականություն, ինչպիսին ֆոնդային շուկայում է: Բայց ն այնպես, ստեղծված տեղեկատվական

ենթակառուցվածքը թույլ է տալիս անշարժ գույքի շուկայի ոլոր մասնակիցներին պատկերացում կազմել ազգային, տարածքային ն քաղաքային մակարդակներում ընդհանուր միտումների մասին: Ստեղծված տեղեկատվական ենթակառուցվածքի հիմքը կազմում են կամ առնտրային կազմակերպությունները, որոնց համար տեղեկատվական-վերլուծական գործունեությունը հիմնականն է համարվում, կամ անշարժ գույքի շուկայում աշխատող խոշոր, որպես կանոն, տրանսազգային կազմակերպությունների մասնագիտացված տեղեկատվական-վերլուծական աժանմունքները: Առանձնահատուկ տեղ են գրավում առաջին հայացքից առնտրային չթվացող մասնագիտական միավորումների տեղեկատվական ծառայությունները: Սակայն, հաշվի առնելով իրենց կազմակերպությունների անդամների կողմից հզոր ֆինանսավորումը, դրանք նույնպես, ըստ էության, հանդիսանում են առնտրային, չնայած ոչ միշտ են շահութա եր: Այլ խոսքով, անշարժ գույքի նագավառում ժամանակակից իզնեսը հստակ պատկերացնում է, որ վերլուծությունը մասնագետների գործն է, իսկ վերլուծություն անցկացնել սեփական ուժերով, անընդհատ ծախսելով ժամանակ ն ֆինանսական ռեսուրսներ ն դրա դիմաց ոչ միշտ ստանալ համապատասխան փոխհատուցում, ոչ ոլորն են ի վիճակի իրենց թույլ տալ: Վերջապես, ներկայումս անշարժ գույքի շուկայի մասնակիցներն իրոք մասնագիտական համակարգված դիտարկումների մեծ կարիք են զգում: Անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների իրացման հեռանկարների տեսակետից` տվյալների միավորված ազաները ի սկզ անե փակուղի են ներկայացնում, քանի որ դրանք ունեն ուրիշ նշանակություն, իսկ դրանց մշակման հանձնարարականը սովորա ար ձնավորվում է կազմակերպության կողմից տեղեկատվության հաշվառման ն պահպանման համար էլեկտրոնային քարտադարանի ընթացիկ պահանջմունքով: Որպես արդյունք, տվյալ ազաների վրա ուսումնասիրություն կատարելու փորձերը երում են «հիվանդանոցում միջին ջերմաստիճանի» կարգի միամիտ հետնությունների: Ակնհայտ է, որ վերլուծական արդ գործիքների ստեղծումը, որոնց արժեքը հաշվարկվում է տասնյակ միլիոնավոր դրամներով ն, որոնք պետք է շահագործվեն ավականին խոշոր մասնագետ վերլուծողների կողմից, յուրաքանչյուր առանձին վերցված ռիելթորական կամ գնահատող (ինչպես նան անշարժ գույքի շուկայի այլ մասնակիցների) կազմակերպությունների համար ձեռնտու չէ:

Այսպիսով, ենթադրվում է, որ Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի ովանդակալից ն համակարգված վերլուծության կազմակերպումը կարող են իրականացնել ազգային մակարդակի մասնագիտական միությունների վերլուծական ստորա աժանումները (նպատակային ֆինանսավորման պայմանով) կամ էլ մասնագիտական առնտրային կազմակերպությունները, որոնց իզնեսը վերլուծական որակյալ տեղեկատվության վաճառքն է: Ընդ որում, պետությունը, որը ձգտում է անշարժ գույքը ներգրավել շուկայական շրջանառության մեջ ն դրանից ստանալ զգալի մուտքեր, ենթադրվում է շուկայական տեղեկատվության առաջնային սպառողներից մեկի ն, որ շատ նական է, ֆինանսավորող կողմերից մեկի դերում: Վերլուծությանն ուղղված կազմակերպչական մոտեցումների ասպարեզում ցանկացած այլ ինքնագործունեություն վերջ ի վերջո դատապարտված կլինի անշարժ գույքի շուկայի տեղեկատվականվերլուծական ապահովվածության որակին ներկայացվող խիստ պահանջների կատարմանը: Տեղեկատվական զանգվածների ձնավորման սկզ ունքները: Համակարգված դիտարկումներ իրականացնելու համար ինֆորմացիոն զանգվածների ձնավորման ժամանակ անհրաժեշտ է ղեկավարվել հետնյալ հիմնական սկզ ունքներով:

Սկզ ունք 1.

Տեղեկատվության ծավալն ու մակարդակը պետք է համարժեք լինեն համակարգված դիտարկումների խնդիրներին:

Համակարգված դիտարկումների օ յեկտի մանրամասն նկարագրության մակարդակը քննարկումների կայացած առարկա է հանդիսանում: Բանն այն է, որ մասնագիտական շրջանակները ձգտում են անշարժ գույքին վերա երող տեղեկատվությունը հավաքել մեկ միասնական տվյալների ազայի մեջ: Մի կողմից, հիանալի կլիներ միասնական տեղեկատվություն ունենալ հողաշինարարների, շինարարների, գույքի կառավարման ն գրանցման կոմիտեների աշխատակիցների, տեխնիկական գույքագրման ն կոմունալ ծառայությունների աշխատակիցների, նապահպանների, հուշարձանների պահպանության ներկայացուցիչների, հիդրոերկրա անների, երկրա անների, ներքին գործերի աշխատակիցների, հարկային օրգանների համար ն այլն: Փաստորեն, վերոհիշյալ ոլոր ստորա աժանումներն ունեն իրենց

տվյալների ազան, գրեթե յուրաքանչյուր ազայում ներառված են տարրեր, որոնք կարելի է վերագրել անշարժ գույքին, ն գրեթե յուրաքանչյուր ստորա աժանում ձգտում է օրինականացնել իր իրավունքը անշարժ գույքը կառավարելու համար: Մյուս կողմից, անհրաժեշտ է հստակ տար երել անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների համար անհրաժեշտ տեղեկատվության «տեղեկատվական» ն «աշխատանքային» աղադրիչները: Համակարգված դիտարկումների համար տեղեկատվական զանգվածներում` համանման ազաներում պարունակվող տեղեկատվության մեծ մասի ներգրավումը ավելորդություն կստեղծի, որը կխոչընդոտի համակարգված դիտարկումների հիմնական խնդիրների օպերատիվ լուծմանը: Վերջ ի վերջո, հարկ է նշել, որ տեղեկատվական ազաների միացման պատմական պահը դեռ շատ հեռու է, քանի որ ստեղծված գերատեսչական փոխհարա երությունները մոտ ապագայում չեն ենթադրում տեղեկատվության ազատ փոխանակում: Այսպիսով, տեղեկատվական զանգվածներում պետք է ներառել միայն «աշխատանքային» տեղեկատվությունը, այսինքն` անշարժ գույքի համակարգված դիտարկումների նպատակների համար նվազագույն անհրաժեշտ ն ավարար տեղեկատվությունը:

Սկզ ունք 2.

Տեղեկատվական զանգվածը պետք է այնպես կառուցված լինի, որ ապահովի աջակցում վերլուծական ֆունկցիաների լայն սպեկտրին:

Տվյալ սկզ ունքի իմաստը կայանում է նրանում, որ տեղեկատվական զանգվածների ն դրանց կառուցվածքի մշակումը պետք է իրականացնեն պրոֆեսիոնալ վերլուծողները, որոնք պատկերացում ունեն վերլուծական ֆունկցիաների իրականացման համար անհրաժեշտ ն ավարար տեղեկատվության սպեկտրի մասին: Փորձը ցույց է տալիս, որ եթե տեղեկատվական զանգվածն ի սկզ անե ձնավորվում է առանց դեպի հիմնական վերլուծական ֆունկցիան կողմնորոշվելու, ապա դրա օգտագործումը` վերլուծական նպատակով, տալիս է շուկայի այսօրվա պահանջներին չ ավարարող ոչ հավաստի արդյունքներ:

Սկզ ունք 3.

Տեղեկատվական զանգվածը պետք է կառուցվի անշարժ գույքի տեսակին, փոխանցվող իրավունքների կազմին, տեղեկատվության հավաստիության աստիճանին համապատասխան:

Սկզ ունք 4.

Տեղեկատվական զանգվածը պետք է այնպես կառուցվի, որպեսզի հնարավորություն ընձեռվի համապատասխան ն միանշանակ նույնականացնել համակարգված դիտարկումների օ յեկտները, ինչպես նան, կառուցվածքի ցանկացած տարրին համապատասխան, կատարել դրա սեգմենտավորումը:

Բերված երկու ակզ ունքների իմաստը ավականին պարզ է. համակարգված դիտարկումների որակը ն վերլուծական աշխատանքների որակը մեծապես կախված են տեղեկատվական զանգվածի կառուցվածքի որակից, այսինքն` ձնաչափերից, որոնցում նկարագրվում են անշարժ գույքի օ յեկտները:

Սկզ ունք 5.

Տեղեկատվական զանգվածը պետք է պար երա ար նորացվի:

Վերլուծության ովանդակությունը: Շուկայի համակարգված դիտարկումներով կոնկրետ ուսումնասիրության առանձնահատկություններից կախված` վերլուծա անը, որպես կանոն, ընտրում է վերլուծության համարժեք ծավալ ն ովանդակություն` իր հետազոտություններում քայլ առ քայլ շարժվելով ընդհանուրից դեպի մասնավորը: Սակայն կարելի է առանձնացնել մի քանի ընդհանուր սկզ ունքներ, որոնց հետնելը կապահովի անշարժ գույքի տեղական շուկայի միտումների ն ընթացիկ վիճակի մասին ամ ողջական ն ազմակողմանի պատկերացում:

Սկզ ունք 6.

Վերլուծության առաջին փուլում հարկ է պարզել անշարժ գույքի տեղական շուկայի ակտիվության ընդհանուր նութագրերը:

Շուկայի ակտիվության ընդհանուր նութագրերին կարելի է վերագրել գործարքների ընդհանուր ծավալները կամ քաղաքի մասշտա ով առաջարկի ընդհանուր ծավալները, այդ թվում անհրաժեշտ է առանձնացնել. • •

սեփականության փոխանցվող իրավունքների կազմը, անշարժ գույքի ֆունկցիոնալ նշանակությունը (տեսակը):

Ներգրավելով առկա անշարժ գույքի ընդհանուր քանակական ն ֆունկցիոնալ կազմի մասին տեղեկությունը` կարելի է, համանման օ յեկտների հետ համեմատելու համար, ստանալ որոշակի տեսակարար ցուցանիշներ, օրինակ նակչության 1 շնչին ընկնող առաջարկների ն գործարքների ծավալը, նակչության 1 շնչի կամ աշխատատեղի ապահովվածությունը որոշակի տեսակի անշարժ գույքով: Նան կարելի է որոշակի հետնություններ անել մասնակիցների նախընտրությունների վերա երյալ, ելնելով սեփականության փոխանցվող իրավունքների կազմից, դրանց վրա կառավարական որոշումների ազդեցությունից ն երկրի ու տարածաշրջանի տնտեսության ակտիվության ցուցանիշներից:

Սկզ ունք 7.

Վերլուծության երկրորդ փուլում անհրաժեշտ է ի հայտ երել անշարժ գույքի տեղական շուկայի ընդհանուր նութագրերը` հիմնական ֆունկցիոնալ սեգմենտներում:

Վերլուծության երկրորդ փուլի ծավալը ն մակարդակը սահմանափակվում են միայն համապատասխան տեղեկատվության ծավալով ն մանրամասնության մակարդակով: Վերլուծության նպատակով յուրաքանչյուր ֆունկցիոնալ սեգմենտ հարկ է առանձնացնել` ըստ անշարժ գույքի հիմնական տեսակների (հողամասեր, առանձին կանգնած շինություններ ն այլն): Վերլուծության ընդհանուր ուղղվածություններին հարկ է վերագրել. •

• •

•

գործարքների ն առաջարկների ծավալները հիմնական ֆունկցիոնալ սեգմենտներում` քաղաքի ն քաղաքի շրջանների կտրվածքով, այդ թվում` փոխանցվող իրավունքների կազմով, գործարքների ն առաջարկների աշխումը ըստ մակերեսների միջակայքերի, այդ թվում` փոխանցվող իրավունքների կազմով, գործարքների ն առաջարկների աշխումը ըստ օ յեկտների ֆիզիկական նութագրերի (տեխնիկական վիճակը, տեղադրության հարկայնությունը, կառույցի նութագրերը ն այլն), այդ թվում` փոխանցվող իրավունքների կազմով, գործարքների ն առաջարկների աշխումը գների միջակայքերով, այդ թվում` փոխանցվող իրավունքների կազմով:

Սկզ ունք 8.

Վերլուծության երրորդ փուլում անհրաժեշտ է ի հայտ երել անշարժ գույքի տեղական շուկայի նպատակային նութագրերը նեղ մինի սեգմենտներում:

Երրորդ փուլի խնդիրը նպատակային միկրոսեգմենտավորումն է ն գործարքների ու առաջարկների առավելագույնս միատարր ընտրանքների նութագրերի հայտնա երումը, որոնք նութագրում են անշարժ գույքի շուկայում ապրանքի առանձին տեսակները: Վերլուծության երրորդ փուլի արդյունքները շուկայի մասնակիցներին պետք է ապահովեն համեմատական վերլուծություն կատարելու համար անհրաժեշտ տվյալներով: Մինի-սեգմենտների ընդհանուր նպատակային նութագրերի դերում կարող են հանդես գալ գործարքների ն առաջարկների միջին գները, միջին մարքեթինգային ժամանակահատվածը, եկամտա երությունը ն գործարքների ու առաջարկների այլ տնտեսական նութագրիչները:

Սկզ ունք 9.

ՈՒսումնասիրության որակյալ արդյունք ստանալու համար անհրաժեշտ է վերլուծության տար եր մեթոդները կիրառել համալիր կերպով:

Ուսումնասիրության երեք փուլերի իրականացման դեպքում հիմնավորված հետնությունների ստացումը հնարավոր է միայն վերլուծության տար եր մեթոդների համալիր օգտագործման դեպքում: Պարտադիր կիրառվող մեթոդների շարքին անհրաժեշտ է դասել նութագրերի կառուցվածքային ն դինամիկ վերլուծությունը, այդ թվում, հիմնվելով նան համադրելիության վրա: Ընդ որում, համադրումը կարող է կառուցված լինել աշխարհագրական, ժամանակային, գնային ն այլ նութագրերի հիման վրա, այդ թվում ֆիզիկական ն իրավական:

ԳԼՈՒԽ 3.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ

ՀԱՍԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ, ՆՊԱՏԱԿՆԵՐԸ ն

ՍԿԶԲՈՒՆՔՆԵՐԸ

3.1. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔ - ԱՊՐԱՆՔԻ

ԲՆՈՒԹԱԳՐԵՐԸ

Շուկայական տնտեսության պայմաններում անշարժ գույքը, որպես սեփականություն, ձեռք է երում ապրանքային հատկություններ: Դրա հետ մեկտեղ այն, որպես ապրանք, օգտակարության ն արժեքի տեսանկյունից առանձնանում է իր յուրահատկություններով: Ինչպես ամեն մի ապրանք, անշարժ գույքը նս պետք է օժտված լինի գնորդի համար օգտակարությամ , այսինքն` սպառողական արժեքով: Կախված անշարժ գույք-ապրանքի տեսակից, արդությունից, տար երում են նրա սպառողական արժեքի յուրահատկությունները: Նախ ն առաջ, անշարժ գույքը պետք է համապատասխանի գնորդի պահանջներին, հետագա օգտագործման նպատակներին: Ինչպես ն ցանկացած այլ ապրանքի, այնպես էլ անշարժ գույքի օգտակարությունը կիրառվում է օգտվելու կամ օգտագործելու ժամանակ: Հետնա ար, եթե անշարժ գույքն իր սեփականատիրոջ համար կորցրել է օգտակարությունը, ապա այն ենթակա է վաճառքի: Բայց տվյալ անշարժ գույքն ապրանք է դառնում այն ժամանակ, եր այն հետաքրքրություն է առաջացնում մեկ ուրիշի մոտ, որը տեսնում է դրա օգտագործման նոր հնարավորությունները, դրանից եկամուտ ստանալու ուղիները: Եթե այսօր տվյալ անշարժ գույքը ավարարում է հասարակական պահանջմունքները, վաղն այն կարող է ամ ողջությամ կամ մասնակիորեն դուրս մղվել համանման մեկ այլ ապրանքի կողմից: Անշարժ գույքի հիմնական օգտակարություն է համարվում ոչ միայն հին հիմքի վրա վերարտադրվելը, այլ նան որպես նոր տնտեսական համակարգ ձնավորվելու ընդունակությունը: Անշարժ գույքի` որպես ապրանքի, որպես առուվաճառքի օ յեկտի, վերը թվարկված հատկությունները, որոնք ոչ միշտ է տեսնում ն օգտագործում նրա սեփականատերը, կարող են այն նոր սպառողական արժեքի հիմքը դառնալ, որը տվյալ անշարժ գույքը գնելու ցանկություն կառաջացնի: Յուրաքանչյուր անշարժ գույք` որպես առքուվաճառքի օ յեկտ, պետք է տիրապետի ոչ միայն օգտակարությամ , այլ նան որոշակի

արժեքային մեծությամ : Ընդ որում, տվյալ դեպքում որպես հասարակական գնահատականի հիմք, հանդես է գալիս սահմանային օգտակարությունը: Անշարժ գույքի ստեղծման համար ծախսվում է որոշակի աշխատանք: Նմանատիպ գույքի վերարտադրման համար նս պահանջվում է օ յեկտիվ հիմնավորված քանակի ն որակի աշխատանք: Միջին հասարակական պայմանների դեպքում նմանատիպ օգտակարությամ ապրանքի ստեղծման համար անհրաժեշտ աշխատանքի ծախսերը որոշում են նրա արժեքը: Անշարժ գույքի պահանջարկով պայմանավորված գինը որոշվում է նրա օգտակարությամ , իսկ առաջարկի գինը որոշվում է նմանատիպ գույքի վերարտադրման համար անհրաժեշտ ծախսերի հիման վրա: Ինչպես արդեն նշվել է, անշարժ գույքը յուրահատուկ ապրանքատեսակ է: Ստորն կուսումնասիրվեն տվյալ ապրանքի մի քանի առանձնահատկություններ: 1.

2.

3.

Նախ ն առաջ անշարժ գույքը ներդրումային ապրանք է, այսինքն` ապրանք, որում ներդրումներն իրականացվում են ապագայում դրանք ետ ստանալու նպատակով, ընդ որում, սպասվող եկամտի չափն անհայտ է ն այն ունի հավանական նույթ: Այդ իսկ պատճառով ներդրողը հարկադրված է հաշվի առնել հնարավոր անհաջողության ռիսկը: Եթե ապագա եկամուտները, հաշվի առնելով դրանց ստացման ժամկետները, փոքր են ստացվում ներդրումային ապրանքի ձեռք երման ծախսերից, ապա այն կորցնում է իր ներդրումային գրավչությունը: Անշարժ գույքն իրենից ներկայացնում է համակարգ, այց կարող է վաճառվել ինչպես ողջ համակարգը, այնպես էլ նրա առանձին ենթահամակարգերը, նույնիսկ տարրերը: Այդ դեպքում անշարժ գույքի տարրերը դառնում են այլ, որակական նոր կապիտալի ձնավորման հիմք: Փաստորեն, ապրանք է դառնում ոչ թե ողջ անշարժ գույքը, այլ նրա առանձին աղադրիչները (առանձին հողը կամ շինության առանձին աղադրիչները ն այլն): Հաշվի առնելով անշարժ գույքի առանձնահատուկ դերն ու նշանակությունը տնտեսությունում, հասարակության կյանքում, անհրաժեշտ է պետության մասնակցությունն անշարժ գույքի առուվաճառքի գործընթացների պայմանների, մեխանիզմների կարգավորման, ղեկավարման գործում, ինչպես նան անհրաժեշտ է պետական կառուցվածքների մասնակցությունն անշարժ գույքի

շուկայական գների ձնավորման, դրանց գնահատման գործում: Իսկ ի՞նչ է իրենից ներկայացնում գնահատումն ընդհանրապես: Արտաքին դրսնորման տեսանկյունից գնահատումը հանդես է գալիս որպես տիպիկ օ յեկտիվ հարա երություն, սակայն դիտարկել այդ տեսակետը որպես գնահատման հասկացության էություն` սխալ կլինի: Անհրաժեշտ է որ անշարժ գույքի գնահատման հիմունքները հետնեն այն հարա երություններից, որոնք առաջանում են մարդկանց միջն արտադրության գործընթացում: Գնահատման դատողություններն օ յեկտիվ իրականության սու յեկտիվ արտացոլման ձնն են ն այդ իսկ պատճառով այդ դատողություններն օ յեկտիվ են իրենց ովանդակությամ : Այսպիսով, անկասկած, գնահատումը սու յեկտիվ կարծիք է, այց դրա հիմքում ընկած է օ յեկտիվ իրականությունը: Գնահատումն իրականացվում է որոշակի ժամկետում, այսինքն` որոշված է ժամանակի մեջ ն այդ իմաստով համարվում է ստատիկ հասկացություն: Սակայն անշարժ գույքի գնահատումը կախված է ոչ միայն տվյալ օրվա, այլն անցյալում եղած ն ապագայում սպասվող իրավիճակներից, այդ իսկ պատճառով գնահատումը միննույն ժամանակ համարվում է նան դինամիկ հասկացություն: Գնահատման հաջորդ առանձնահատկությունը կայանում է նրանում, որ գնահատման հարա երությունները միշտ արտահայտվում են համեմատման տեսքով, որի հիմքում ընկած է որոշակի նորմա:

3.2. ԱՐԺԵՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՊԱՀԱՆՋՄՈՒՆՔԸ

Գնահատումն իրականացնելու պահանջմունք է առաջանում, եր անշարժ գույքի շուկայական արժեքի մեծության վերա երյալ օ յեկտիվ հիմնավորված ենթադրությունն անհրաժեշտ է առուվաճառքի, վարձակալության գործարքների, ձեռնարկության աժնետիրացման ն գույքային մասնա աժինների վերա աշխման, նոր աժնետերերի ներգրավման ն լրացուցիչ աժնետոմսերի թողարկման, անշարժ գույքի հարկման ն ապահովագրման, գույքի գրավադրման ն ներդրողների ներգրավման, գույքային իրավունքների իրականացման հետ կապված, ժառանգության իրավունքի, դատավճիռների ն այլ գործարքների կատարման դեպքում:

Որպես այդ գործարքների սու յեկտներ հանդես են գալիս անշարժ գույքի օ յեկտնեերի անհատական ն կոլեկտիվ սեփականատերերը, անկերը ն ֆինանսական այլ ընկերությունները` պոտենցիալ ներդրողները, ներդրող փնտրող սեփականության ցանկացած ձն ունեցող ձեռնարկությունները, ապահովագրական ընկերությունները, գույքի ն սնանկացման, հողային ռեֆորմի գծով պետական կառույցները ն այլ վարչական մարմինները, այսինքն` ինստիտուցիոնալ, իրավա անական ն ֆիզիկական անձանց ոլոր դասերը: Հիմնական խնդիրները, որոնք կոչված են լուծելու գնահատողները, կապված են արժեքի գնահատման հետ: Անշարժ գույքի արժեք հասկացությունը շատ դժվար է ենթարկվում հստակ որոշման ն ունի ազմաթիվ նորոշումներ: Կարնոր է տար երել արժեք, ծախսեր ն գին հասկացությունները: Արժեքը այն դրամն է կամ դրամի համարժեքը, որը գնորդը պատրաստ է փոխանակել որնէ իրի կամ օ յեկտի հետ: Արժեքը սովորա ար վերլուծվում է հնարավոր գնորդի տեսակետից: Ծախսերը այն գումարի չափն է, որն անհրաժեշտ է գնահատվող օյեկտին համանման կամ կրկնօրինակ սեփականության օ յեկտ ստեղծելու համար: Այդ ծախսերը կարող են չտար երվել այն գումարից, որը պատրաստ է վճարել հնարավոր գնորդը: Կախված մի շարք գործոններից` ներառյալ գնորդի պահանջմունքները, համարժեք օ յեկտների առկայությունը ն մնացած գնորդների ակտիվությունը, այդ ծախսերը գնահատման պահին կարող են արձր կամ ցածր լինել արժեքից: Գինը պատմական փաստ է, որն արտացոլում է անցյալ գործարքներում համանման օ յեկտների գնման համար կատարված ծախսերը: «Գին» տերմինն օգտագործվում է նան վաճառողի կողմից «պահանջվող» գինը նշելու համար: Անցյալ գործարքների գները ն վաճառողների գները ոչ պարտադիր ձնով ներկայացնում են գնահատման տվյալ պահին արժեքի հիմնավորված չափը: Գոյություն ունեն արժեքի տար եր տեսակներ: Դրանք անհրաժեշտ է տար երել պահանջմունքների ն ֆունկցիաների իմաստով: Այստեղ ներառված են այնպիսի տեսակներ, ինչպիսիք են փոխատվական արժեքը, ապահովագրական արժեքը, հիմնավորված շուկայական արժեքը, լիկվիդային արժեքը, վերականգնման արժեքը, վարձակալական արժեքը, վերարտադրման ն փոխարինման արժեքները ն այլն: Պլանային տնտեսությունում ավելի հաճախ օգտագործվում էր հաշվեկշռային ( ալանսային) արժեքը: Արժեքի այս տեսակը կիրառվում է ոլոր այն հարցերում, որոնք վերա երում են կենտրոնական ն տեղական հարկերին: Այդուհանդերձ, ընդհանուր առմամ արժեքը աժանվում է երկու մեծ դասի` փոխանակության ն օգտագործման արժեքներ:

Փոխանակության արժեք. դա այն գինն է, որը կգերիշխի ազատ, աց ն մրցակցային շուկայում առաջարկի ն պահանջարկի գործոններով սահմանված հավասարակշռության հիման վրա: Այն անվանում են նան օ յեկտիվ արժեք, քանի որ այն որոշվում է իրական տնտեսական գործոններով: Փոխանակության արժեքի հիմնական ձնն է հանդիսանում շուկայական արժեքը: Սահմանում. շուկայական արժեքը դրամական արտահայտության այն առավելագույն գինն է, որով կկատարվի սեփականության վաճառքը ազատ մրցակցային շուկայում արդար գործարքին նորոշ ոլոր պայմանների կատարման դեպքում, ինչպես նան այն դեպքում, եր ինչպես գնորդը, այնպես էլ վաճառողը գործում են խելամիտ ն գործի իմացությամ ն գործարքի գնի վրա չեն ազդում կողմնակի խթաններ: Տվյալ սահմանումն ընդգրկում է մի շարք կարնոր ենթադրություններ. 1.

շուկան հանդիսանում է աց ն մրցակցային ն մրցունակ օ յեկտների վաճառողների ն գնորդների ավարար քանակին թույլ է տալիս ազատ փոխգործել: 2. գնահատվող օ յեկտի վաճառողը ն գնորդը տիպիկ են իրենց շարժառիթներով (մոտիվացիայով), տնտեսապես արդյունավետ են (ռացիոնալ), չեն գտնվում կողմնակի ազդեցության տակ, տիրապետում են անհրաժեշտ գիտելիքների ն ձգտում են առավելագույնս իրացնել իրենց շահերը: 3. գնահատվող օ յեկտը պետք է շուկայում գտնվի տրամա անական ժամանակաշրջանի ընթացքում, որպեսզի հասանելի լինի պոտենցիալ գնորդներին: 4. վճարումը վաճառողին պետք է իրականացվի դրամով կամ դրամի համարժեքով: 5. գնորդն ընդունակ է տվյալ շուկային նորոշ ֆինանսավորման պայմաններում օ յեկտ ձեռք երելու: Իրական գործարքում ավականին հաճախ խախտվում են այս ենթադրություններից շատերը կամ ոլորը: Շուկայական արժեքը դա իդեալական ստանդարտ է, որը ոչ միշտ է հասանելի: Այդ պատճառով էլ գործարքի գինը հաճախ չի համընկնում շուկայական արժեքի հետ: Պետք է նշել, որ շուկայական արժեքը սովորա ար գնահատվում է տվյալ շուկային նորոշ պոտենցիալ գնորդի տեսակետից: Ըստ շուկայական արժեքի սահմանման հիմքում դրված ենթադրությունների էության` գնահատողին հաճախ հանձնարարվում է գտնել վաճառքի առավել հնարավոր գինը: Տվյալ հասկացությունն ավելի մեղմ է, քան շուկայական արժեքի սահմանումը: Դա հավանական գնի ցուցանիշ է, որով սեփականությունը կարող է փոխանակվել` հաշվի առնելով գոյություն ունեցող շուկայական

պայմանները, գնորդների ն վաճառողների փաստացի իրազեկությունը ն վարքագիծը: Արժեքի այսպիսի գնահատումը ենթադրում է գործարքի հնարավոր գնի կանխատեսում ոչ հեռու ապագայում: Օգտագործման արժեք. այս արժեքը կոնկրետ օգտագործողի կամ օգտագործողների խմ ի համար սեփականության արժեքն է: Այլ կերպ այն կարելի է դիտել որպես այնպիսի անշարժ գույքի արժեք, որն օգտագործվում է որպես գործող ձեռնարկության աղկացուցիչ մաս: Քանի որ օգտագործման արժեքը կապված է կոնկրետ օգտագործողի պահանջմունքների հետ, ապա այն հաճախ անվանում են սու յեկտիվ արժեք: Օգտագործման արժեքի առավել հիշատակվող ձնը ներդրումային արժեքն է: Ներդրումային արժեքը որոշակի ներդրողի համար գնահատվող սեփականության արժեքն է: Ի տար երություն շուկայական արժեքի, որը ենթադրում է «տիպիկ» գնորդի ն վաճառողի առկայություն, ներդրումային արժեքը որոշվում է կոնկրետ անձի պահանջմունքներով ն նորոշումներով: Ներդրողի համար կարնոր են այնպիսի գործոններ, ինչպիսիք են ռիսկը, ֆինանսավորման մասշտա ները ն արժեքը, օ յեկտների արժեքի ապագա արձրացումն ու իջեցումը, եկամտային հարկման հետնանքները: Տիպիկ ներդրողը, ներդրում կատարելով անշարժ գույքում, ձգտում է ներդրված կապիտալի վերադարձի հետ մեկտեղ նան ներդրված կապիտալից եկամուտ ստանալ: Այդ իսկ պատճառով, ներդրումային արժեքի հաշվարկը կատարվում է` ելնելով տվյալ ներդրողի կողմից սպասվող եկամուտներից ն նրանց կապիտալիզացիայի կոնկրետ դրույքաչափից: Ներդրումային արժեքը միշտ ավականին արձր է շուկայական արժեքից: Անկախ այն անից` պահանջվում է արդյոք փոխանակության արժեքի կամ օգտագործման արժեքի գնահատում, այդ մեթոդների կիրառման համար սովորա ար անհրաժեշտ է շուկայական տվյալներ հավաքել: Տվյալների հավաքմամ , սովորա ար, զ աղվում է գնահատողը` գնահատումն իրականացնելու ընթացքում: Սակայն կարնոր է իմանալ, որ հավաքագրված ինֆորմացիայի որոշ ձներ կարող են աղավաղվել կամ էլ նրանց կարող են հատուկ լինել այլ սահմանափակումներ: Մինչն որոշակի աստիճան այդ աղավաղումները կարող են պայմանավորված լինել անշարժ գույքի շուկայի նույթով:

3.3. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԱՐԺԵՔՆԵՐԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ

ՄԵԹՈԴԱԿԱՆ ՀԻՄՈՒՆՔՆԵՐԸ

Անշարժ գույքի իրական գնահատումը կարող է ստացվել միայն գիտականորեն հիմնավորված մեթոդա անության օգտագործման միջոցով: Անշարժ գույքի գնահատման մեթոդա անությունը սկզ ունքների ամ ողջություն է, որոնց հիման վրա պետք է իրականացվի անշարժ գույքի գնահատումը: Անշարժ գույքի արժեքի գնահատման հիմքում ընկած է վերարտադրության ծախսերի ն նրանց օգտագործումից ստացվող եկամուտների գնահատումը: Անշարժ գույքի գների դինամիկան ձնավորվում է շուկայական տնտեսության օրենքների ազդեցության տակ (առաջարկի ու պահանջարկի ն այլնի հարա երությամ ): Անշարժ գույքի արժեքի որոշումը ացարձակապես արդ ն աշխատատար պրոցես է` պայմանավորված գնահատվող օ յեկտի յուրահատուկ նութագրերի մեծ քանակության առկայությամ , ինչպես նան անշարժ գույքի գնահատման վրա ազդող ազմաթիվ գործոններով: Իրականում ոլորովին միանման անշարժ գույքի օ յեկտներ չեն լինում, նույնիսկ այն դեպքերում, եր երկու շինություններն էլ կառուցված են միննույն նախագծով, այց գտնվում են առանձին տեղա աշխված հողամասերի վրա: Մեծածախ առնտրի խանութի համար մեծ նշանակություն ունի նակելի թաղամասերին, տրանսպորտի կանգառին մոտ լինելը ն այլն, քանի որ այս գործոնները կարող են ազդել տվյալ առնտրային կետի ացման վերա երյալ նրա սեփականատիրոջ որոշման վրա ն վարձավճարի (կամ կապիտալի արժեքի) վրա: Անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդում են տար եր գործոններ, որոնք միշտ փոփոխվում են: Այդ իսկ պատճառով անշարժ գույքի գնահատումը հավաստի է կոնկրետ ամսաթվի համար: Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը սովորա ար դրտարկվում է որպես ապագա տնտեսական պայմանների արտացոլում ն հիմնված է կոնկրետ ժամանակահատվածի շուկայական տվյալների վրա: Անշարժ գույքի շուկայի ն

գործարարության ոլորտում տեղի ունեցող փոփոխությունները կարող են մեծ ազդեցություն ունենալ անշարժ գույքի արժեքի վրա: Ժամանակի տեսանկյունից անշարժ գույքի գնահատումը կարող է լինել ընթացիկ, նախորդող ն հեռանկարային: Գնահատողների մեծամասնությունը նախընտրությունը տալիս է ընթացիկ արժեքի գնահատմանը: Անշարժ գույքի նախորդող գնահատումը արժեքի գնահատումն է որոշակի անցյալ ամսաթվով: Անշարժ գույքի հեռանկարային գնահատումը դա սովորա ար նրա արժեքի գնահատումն է ձեռնարկությունների շինարարության պլանային ժամանակահատվածի ավարտի համար: Նախագծվող ձեռնարկությունների համար արժեքի հեռանկարային գնահատումը հաճախ պահանջվում է նախագծով վերջիններիս կայուն վիճակին հասնելու նախատեսված ժամանակահատվածի համար:

3.4. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԱՐԺԵՔԻ ՎՐԱ ԱԶԴՈՂ

ԳՈՐԾՈՆՆԵՐԸ

Ցանկացած անշարժ գույքի արժեքի փոփոխությունները կախված են մի շարք գործոններից, որոնք ի հայտ են գալիս գնահատման գործընթացի տար եր փուլերում: Անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդող ոլոր գործոնները կարելի է աժանել օ յեկտիվ ն սու յեկտիվ գործոնների: Սու յեկտիվ գործոնները կապված են գործարքի կնքման փուլում կոնկրետ վաճառողի, գնորդի կամ միջնորդի վարվելակերպի հետ (օրինակ` տեղեկացվածությունը, անկեղծությունը, անձնական նախասիրությունները ն այլն), այսինքն` դրանք հիմնականում հոգե անական նույթի գործոններ են:

Օ յեկտիվ գործոնները հիմնականում տնտեսական գործոններն են, որոնք վերջին հաշվով որոշում են կոնկրետ գործարքների գների միջին մակարդակը: Օ յեկտիվ գործոնները աժանվում են երկու խմ ի` մակրոտնտեսական ն միկրոտնտեսական: Մակրոտնտեսական գործոններին են վերագրվում հարկերը, տուրքերը, սղաճը, անշարժ գույքի պահանջարկի ցածր մակարդակը, տարադրամի փոխարժեքը, աշխատանքի վարձատրման մակարդակը ն պայմանները, գործազրկության մակարդակը, արտահանման ն ներկրման գործառնությունների զարգացումը ն այլն: Միկրոտնտեսական գործոնները նութագրում են կոնկրետ գործարքների օ յեկտիվ պարամետրերը ն կապված են առուվաճառքի օ յեկտ հանդիսացող անշարժ գույքի նութագրման հետ ն գործարքի իրավական նույթի հետ: Կարճաժամկետ շրջանի համար մակրոտնտեսական գործոնները պայմանականորեն կարելի է համարել հաստատուն (նրանք փոփոխվում են ավականին դանդաղ), իսկ շուկայի ընդհանուր կառուցվածքը` ֆիքսված: Անշարժ գույքի արժեքը որոշելու համար, անհրաժեշտ է պատկերացում ունենալ անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդող գործոնների ամ ողջության, ինչպես նան յուրաքանչյուր գործոնի ազդեցության մասին: Ընդ որում այդ ժամանակ գնահատողը պետք է իրեն պատկերացնի որպես անշարժ գույքի սեփականատեր: Դիտարկենք անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդող հիմնական գործոնները: Տեղադրություն: Անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդող ամենակարնոր գործոններից մեկը նրա տեղադրությունն է: Կոնկրետ նութագիր ունեցող շրջանում գտնվելը այս կամ այն ուղղությամ ազդում է անշարժ գույքի արժեքի վրա: Հասարակական տրանսպորտի ն ավտոկայանման տեղերի առկայությունը մեծացնում է անշարժ գույքի արժեքը: Դպրոցների լավ վիճակը գրավում է նախադպրոցական տարիքի երեխա ունեցող նակարանների գնորդների

ուշադրությունը ն ավելացնում է այդ ոլորտին սպասարկող ձեռնարկությունների եկամուտը: Նախագծի նախահաշվային լուծումները: Անշարժ գույքի նախագծումը ն տեղակայումը շատ մեծ նշանակություն ունի նակիչների կամ այլ օգտվողների համար, քանի որ նրանք ուղղակիորեն ազդեցություն ունեն կառույցի որոշակի նպատակներով օգտագործման էֆեկտիվության վրա:

Նախագծի ճարտարապետա-կոնստրուկտիվ լուծումներ: Անշարժ գույքը պետք է համապատասխանի

կլիմայական պայմաններին, լինի լավ նախագծված, ունենա գրավիչ արտաքին տեսք ն այլն: Սրանք ոլորը գործոններ են, որոնք իրենց ազդեցությունն են ունենում շահագործման ծախսերի վրա, շուկայական արժեքի վրա: Կոմունալ ծառայությունների առկայությունը (գազ, ջուր, էլ. էներգիա): Եթե կոմունիկացիաները միացված չեն, ապա գնահատման ժամանակ պետք է հաշվարկել նրանց միացման ծախսերը:

Շինությունների հետ միասին գնահատվող մեքենաների ու սարքավորումների առկայությունը: Հողի ն

շինության գնահատումը սովորա ար ներառում է նան այն հավելյալ սարքավորումների գնահատումը, որոնք տեղադրվում են սեփականատիրոջ կողմից` հողի ն շինության ամենալավ օգտագործումն ապահովելու նպատակով: Այդպիսի սարքավորումները տար երվում են տեխնոլոգիական պրոցեսներում օգտագործվող մեքենաներից ու սարքավորումներից: Շինության վիճակը: Եթե շինության վերանորոգման համար անհրաժեշտ է ծախսել ավականին մեծ գումար, ապա գնորդն այդ գումարը կհանի գործարքի արժեքից: Այնինչ եթե պահանջվում է միայն կոսմետիկ վերանորոգում, ապա դա անշարժ գույքի արժեքի վրա էական նշանակություն չի ունենա: Սեյսմիկ գործոններ: Այս գործոնները շատ կարնոր են հատկապես սեյսմոակտիվ շրջանների համար: Գնահատողը պետք է համոզված լինի, որ

կոնստրուկցիաների սեյսմակայունությունը թույլ կտա պաշտպանվել տվյալ շրջանում հնարավոր ցանկացած երկրաշարժից, կամ որ սեյսմակայունության համար անհրաժեշտ ծախսերը շատ արձր չեն լինի: Բնապահպանական գործոններ: Ակտիվների գնահատման գործընթացին նախապատրաստվելու ժամանակ հաշվի են առնվում շրջակա միջավայրի պահպանության խնդիրները: Անհրաժեշտության դեպքում գնահատողը սանիտարահիգիենիկ ստուգումների հիման վրա պետք է պարզի նության աղտոտման չափերը: Աղտոտումների վերացման ծախսերի արժեքի որոշումը ներառված չէ գնահատողի պարտավորությունների մեջ:

3.5. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՆԵՐԸ

Արժեքի հիմնավորված գնահատականը մշակելու համար անհրաժեշտ է անշարժ գույքի համապատասխան շուկայի վերա երյալ ինֆորմացիա հավաքել: Տվյալներ հավաքագրելու ընթացքում գնահատողի մոտ կարող են խնդիրներ առաջանալ, եթե նա ծանոթ չէ տեղի շուկայի նույթին ն առանձնահատկություններին: Անշարժ գույքի շուկան դա մեխանիզմների հավաքածու է, որոնց միջոցով փոխանցվում են սեփականության իրավունքները ն դրանց հետ կապված շահերը, սահմանվում են գները ն որոշվում է տարածությունը տար եր մրցակցող հողօգտագործման ձների միջն: Անշարժ գույքի շուկան արդ կառուցվածք է, որի նպատակն է իրար միացնել գնորդներին ն վաճառողներին:

գնորդ

շուկայի միջնորդներ ն ծառայություն մատուցողներ՝ μրոքերներ, գնահատողներ, ապահովագրողներ, իրավաμաններ, ինֆորմացիոն միջոցներ ն այլն

վա×աéո

Անշարժ գույքի շուկան տեղայնացված է, քանի որ նրա օ յեկտներն անշարժ են ն ենթակա են ֆիզիկական միջավայրի ազդեցությանը: Բոլոր հողակտորները դիֆերենցված են: Դա նշանակում է, որ յուրաքանչյուր հողակտոր ունի յուրահատուկ եզրագծեր: Անշարժ գույքի շուկան սեգմենտավորված է, քանի որ տար եր օգտագործողներ ունեն տար եր պահանջմունքներ ն տար եր ռեսուրսներ: Այն կարող է սեգմենտավորվել ըստ մի շարք պարամետրերի. •

ըստ

օգտագործման. նակարանային, կոմերցիոն, արդյունա երական ն գյուղատնտեսական նշանակության սեփականությունների համար գոյություն ունեն տար եր շուկաներ: ըստ աշխարհագրական գործոնի. յուրաքանչյուր շրջան • կարող է իրենից ներկայացնել առանձին շուկա: Քաղաքի մի մասում կարող են լինել մեկ տեսակի շուկայական պայմաններ, մյուս մասում` մեկ այլ տեսակի: ըստ սեփականության իրավունքի ձնի. անշարժ գույքի • իրավունքի տար եր ձների համար գոյություն ունեն տար եր շուկաներ: Այդ իրավունքները կարող են ներառել սեփականության իրավունքներ, սերվիտուտներ, ընդերքի իրավունքներ, օգտագործման իրավունքներ ն այլն: ըստ գնի. 50մլն. - 70մլն. դրամ արժողությամ տների • գնորդներն այլ են, 15մլն. - 25մլն. դրամ արժողությամ ` այլ: ըստ արտադրանքի որակի. առաջին կարգի գրասենյակի • տեղը պատկանում է շուկայի մեկ սեգմենտի, երկրորդ կարգի գրասենյակի տեղը` մեկ այլ սեգմենտի, չնայած երկուսն էլ կարող են գտնվել միննույն փողոցում: Անշարժ գույքի հետ կապված գործարքներն իրենց էությամ մասնավոր են, այց հրապարակային ինֆորմացիան հաճախ ոչ լրիվ է կամ էլ սխալ: Դա նշանակում է, որ գնահատման նպատակով որոշակի առաջադրանքների կատարման համար անհրաժեշտ է նախօրոք պլանավորել լրացուցիչ տվյալների հավաքումն ու ստուգումը: Պետք չէ ենթադրել, որ ոլոր հրապարակային տվյալներն իրենցից ներկայացնում են գործարքի ճշգրիտ նկարագիրը: Անշարժ գույքի շուկայում որոշ իրադարձություններ տեղի են ունենում առանձին մասնակիցների էմոցիաների կամ ան ավարար տեղեկացման պատճառով: Գնորդները կամ վաճառողները կարող են արտահայտել իրենց ենթադրությունները` հիմնվելով լուրերի կամ անորոշ հոգե անական պահանջմունքների վրա: Դրա արդյունքը կարող է դառնալ վաճառքի գների, առաջարկվող պայմանների ն գործարքի այլ ասպեկտների մեծ ցրվածությունը: Այդ պատճառով էլ տվյալների վերլուծությանն անհրաժեշտ է անդրադառնալ մեծ

զգուշությամ : Ի տար երություն շուկաների այլ տեսակների, որտեղ գները որոշվում են մեծ թվով մասնակիցների առաջարկի ն պահանջարկի հարա երակցությամ , անշարժ գույքի շուկայի որոշ սեգմենտներում եր եմն հաշվվում են ընդամենը մի քանի գնորդներ ու վաճառողներ: Դա հատկապես նորոշ է մասնագիտացված օ յեկտներին: Անհրաժեշտ է հատուկ ուշադրություն դարձնել այդպիսի սեփականությամ պոտենցիալ գնորդին նորոշելու ժամանակ: Անշարժ գույքն ունի կոնկրետ տեղադրություն, շինարարությունը զ աղեցնում է որոշակի ժամանակ, շենքերը ն շինությունները համեմատա ար հարատն են: Կարճաժամկետ պլանում ոլոր այդ գործոնները պայմանավորում են անշարժ գույքի առաջարկի ցածր ճկունությունը: Դա նշանակում է, որ եթե նույնիսկ պահանջարկը արձրանա ն գներն աճեն, ապա շատ դժվար կլինի տվյալ շուկայում արագ ավելացնել օգտագործման ենթակա անշարժ գույքի քանակը: Պահանջարկը կարող է շատ փոփոխուն լինել: Օրինակ` փոքր քաղաքում նոր գործարանի ացումը կարող է առաջացնել աշխատուժի նշանակալի հոսք, որն էլ իր հերթին պահանջում է նոր նակարանների, առնտրային ն հանգստյան օ յեկտների մեծ քանակության շինարարություն: Այս ոլոր գործոնները մատնանշում են այն, որ գնահատողը պետք է տեղյակ լինի շուկայի զարգացման տենդենցների ն պայմանների փոփոխությանը: Պետք է տվյալները հավաքել այնպես, որ դրանք ճշտությամ արտացոլեն շուկայի այն սեգմենտի պայմանները, որին պատկանում է գնահատվող կամ վերլուծվող օ յեկտը:

3.6. ԵԿԱՄՏԱՅԻՆ ՄՈՏԵՑՄԱՆ ՏԵՂԸ

ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾԸՆԹԱՑՈՒՄ

Եկամուտ երող անշարժ գույքի արժեքը որոշվում է այն օգուտների մեծությամ , որակով ն ստացման ժամանակաշրջանի տնողությամ , որոնք նախատեսվում է, որ ապագայում կ երի տվյալ օ յեկտը: Համապատասխան շուկայական ինֆորմացիան ուշադիր ուսումնասիրող գնահատողը հաշվարկում է այդ օգուտներն ընթացիկ արժեքի միացյալ գումարի մեջ: Պրոֆեսիոնալ

գնահատողներն անշարժ գույքի արժեքի տար եր ձների արժեքի որոշման համար տրամա անական ն հետնողական մոտեցում են մշակել: Այն թույլ է տալիս չափել արժեքի տեսակները, օրինակ` ներդրումային, շուկայական արժեք ն այլն: Տվյալ գնահատային գործընթացն ուղղված է առաջադրված խնդիրների լուծմանը: Այն իրականացվում է մի շարք հաջորդական քայլերի միջոցով, որոնք հնարավորություն են տալիս հաշվի առնել ոլոր գլխավոր ն որոշ չափով նշանակալից շուկայական գործոնները, որոնք կարող են ազդել սեփականության արժեքի վրա: Գնահատման գործընթացի տեսական հիմքն է հանդիսանում գնահատային սկզ ունքների ամ ողջական հավաքածուն: Վերջիններիս հիմքում ընկած են անշարժ գույքի հետ առնչվող մարդկանց տնտեսական վարքագծի մոդելները: Այժմ սահմանենք այդ կարնոր սկզ ունքները:

3.7. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ

ՀԻՄՆԱՀԱՐՑԵՐԸ ԵՎ ՍԿԶԲՈՒՆՔՆԵՐԸ

Պատմականորեն անշարժ գույքը դիտվում էր միայն որպես արտադրության միջոց, այլ ոչ թե տնտեսության ոլորտ, որտեղ իրականացվում են ներդրումներ: Անշարժ գույքի շուկան ն նրա հետ կապված կապիտալի շուկաները աշխատում էին միայն առանձին ուղիներով ն, ամենայն հավանականությամ , անշարժ գույքը դիտվում էր շատ սու յեկտիվ: Այն իրենից չէր ներկայացնում վաճառքի համար ապրանք, շուկաները տարանջատված էին, անշարժ գույքի գնահատումն իրականացվում էր անհատ անձանց միջոցով ն այս ամենը հանգեցրել էր անորոշության: Միայն 1990-ական թվականների սկզ ին, եր տնտեսությունն անցավ շուկայական սկզ ունքներին, առավել ռեալ պահանջարկ առաջացավ որոշելու անշարժ գույքի արժեքը գնահատման միջոցով:

Անշարժ գույքի գնահատումը կարնոր մեխանիզմ է պետության տնտեսական քաղաքականությունն առավել ճշգրիտ վարելու համար: Նախ ն առաջ անշարժ գույքի գնահատումը պայմանավորված է ֆիսկալ կադաստր ստեղծելու անհրաժեշտությամ , այսինքն` անշարժ գույքի հաշվառումը ն գնահատումը` դրա հարկման նպատակով: Անշարժ գույքի հարկման արդյունքում ստացված դրամական միջոցները համալրում են տեղական ինքնակառավարման մարմինների յուջեները: Հարկման նպատակով անշարժ գույքի գնահատումը միջոց է նան հողային ռեսուրսներն առավել արդյունավետ օգտագործելու համար: Անշարժ գույքի գնահատումը հարկման նպատակով պայմաններ կստեղծի, որպեսզի սեփականատերը հարկ վճարի կախված անշարժ գույքի տեղանքից ն որակից ն սեփականատերը (օգտագործողը) կհավասարակշռի իր գործունեությունը շուկայի առաջարկի ն պահանջարկի հետ, ինչը հավասար պայմաններ կստեղծի սեփականատերերի (օգտագործողների) համար` կախված անշարժ գույքի գտնվելու վայրից ն որակից: Անշարժ գույքի շուկան այսօր ձնավորվում է` առավել ակնհայտ դարձնելով հասարակության գույքային տարանջատումը: Անշարժ գույքի գնահատումը հարկման նպատակով հնարավորություն կընձեռի հարա երել հասարակության տար եր շերտերի եկամուտները ն այդ եկամուտների մի մասը, որը գտնվում է ապահով խավի տրամադրության տակ, ուղղել դեպի անապահով խավ` անշարժ գույքի շուկան դարձնելով սոցիալական առումով առավել ընդունելի: Եվ վերջապես, անշարժ գույքի գնահատումը հարկման նպատակով` միջոց է անշարժ գույքի շուկան դարձնելու հասարակայնորեն հասկանալի, ստեղծելու տեղեկատվական ազա անշարժ գույքի օ յեկտների մասին, կարգավորելու անշարժ գույքի օ յեկտների կանոնակարգված նկարագրումը ն հաշվառումը, այսպիսով ապահովելով անշարժ գույքի տեղեկատվական մատչելիությունը: Միայն այն դեպքում, եր իշխանության կառավարման օղակներն իրենց

տրամադրության տակ ունեն գործիքներ, որոնց միջոցով կարող են օգուտ քաղել անշարժ գույքի շուկայի զարգացումից, շահագրգռված կլինեն ստեղծել առավել արենպաստ իրավական ն տեղեկատվական դաշտ, կնպաստեն ներդրումների ակտիվացմանն ու այդ ոլորտում ձեռներեցության ու շուկայի զարգացմանը: Այսպիսով, ակնհայտ է, որ հարկման նպատակով անշարժ գույքի գնահատումն անհրաժեշտ է ոչ թե միայն յուջեի համար` օգուտ քաղելու տրամա անությամ , հարկային եռն ավելի արդարացի աշխելու, ռեսուրսների արդյունավետ օգտագործման, այլն հենց անշարժ գույքի շուկայի զարգացման համար: Ներկայումս մեզ մոտ հարկման նպատակով անշարժ գույքի գնահատումն իրականացվում է կադաստրային արժեքով` համաձայն «Գույքահարկի մասին» ՀՀ օրենքի: Համաձայն «Հողի հարկի մասին» ՀՀ օրենքի, գյուղատնտեսական նշանակության հողերի համար հարկման օ յեկտ է հանդիսանում հողի կադաստրային գնահատմամ որոշված հարկային զուտ եկամուտը: Ոչ գյուղատնտեսական նշանակության հողերի համար հարկման օ յեկտ է հանդիսանում հողի կադաստրային գնահատման արժեքը: Հողի հարկի վճարողներ են հանդիսանում հողի սեփականատերերը, պետական սեփականություն հանդիսացող հողի մշտական ն ժամանակավոր օգտագործողները ( ացի վարձակալությունից): «Գույքահարկի մասին» ՀՀ օրենքի հավելվածով, գնահատման կարգով կադաստրային գնահատման ենթակա են ֆիզիկական ն իրավա անական անձանց, իրավա անական անձի կարգավիճակ չունեցող ձեռնարկություններին սեփականության իրավունքով պատկանող նակելի ( ազմա նակարան նակելի տների նակարանները, անհատական նակելի տները, այգետնակները, ավտոտնակները ն նրանց կից օժանդակ շինությունները) շինությունները: Անշարժ գույքի կադաստրային գնահատումը հարկման նպատակով

ացահայտում է անշարժ գույքի որակական չափանիշներն ու տնտեսական գնահատականը: Անշարժ գույքի որակական չափանիշներն արտահայտվում են հողի ն ամրակայված գույքի, նական ու որակական հատկանիշներով, տեղադրման դիրքով` կախված օգտագործման նպատակից: Անշարժ գույքի տնտեսական գնահատականն արտահայտվում է հողի ն դրա վրա ամրակայված գույքի արտադրական հնարավորություններով, երրիությամ , նապահպանական ն գործառնական նշանակությամ , կառուցապատման, սոցիալական, տրանսպորտային հաղորդակցուղիների հագեցվածությամ : Համադրելով անշարժ գույքի շուկայական գնահատման ժամանակակից մոտեցումները մի շարք զարգացած երկրներում, ակնհայտ է, որ գնահատման հիմնական սկզ ունքները միննույնն են: Այդ երկրներում հիմնականում կատարելագործվել է գնահատման մաթեմատիկական կառուցվածքը ն կանոնադրությամ հաստատված գնահատման փոխհարա երությունները այլ տնտեսական ուղղությունների` հաշվապահական հաշվառման, աուդիտի, ֆինանսական մենեջմենթի ն այլ տնտեսական ուղղությունների հետ: Այդ իսկ պատճառով մեր երկրում գնահատման զարգացման հեռանկարները պետք չէ կապել օտարերկրյա մոդելների կրկնօրինակման հետ, այլ պետք է հաշվի առնել մեր երկրում ձնավորված փաստացի անշարժ գույքի շուկայի վիճակը` օգտագործելով ժամանակակից մեթոդական ցուցումները, չշեղվելով գնահատման միջազգային ստանդարտներից: Միաժամանակ անշարժ գույքի գնահատման կատարելագործումը, որպես առանձին տնտեսական գիտություն, հնարավոր չէ առանց գիտամեթոդական ուղեկցության ն հետազոտությունների: Այս ամենը հանգեցնում է այն տրամա անությանը, որ մեզ մոտ «Գնահատման համակարգի զարգացման հայեցակարգի» մշակման ժամանակ պետք է օգտագործվեն մոտեցումներ` հաշվի առնելով մեթոդա անական ն տերմինա անական

դաշտի մատչելիությունն արտերկրի ներդրողների համար: Եվ ընդհակառակը` արտերկրի մասնագետների կողմից իրականացված գնահատումները պետք է համարժեք ընդունելի լինեն Հայաստանում: Այսպիսով կարելի է ասել, որ այսօր գնահատումն առանձին կիրառական տնտեսական գիտություն է, որն, առանձնահատուկ նպատակների համար, սահմանում է համապատասխան արժեքի տեսակներ: Գնահատումը` որպես գործնական ն տեսական գիտություն, որտեղ նույնպես ազդում են մակրո ն միկրո տնտեսական գործոնները, հիմնված է անշարժ գույքի գնահատման սկզ ունքների վրա: Անշարժ գույքի գնահատման սկզ ունքները կարող են միավորվել հետնյալ 4 խմ երում. 1. օգտագործողի պատկերացումների վրա հիմնված սկզ ունք: 2. հողի, շենքերի ն շինությունների հետ կապված սկզ ունք: 3. շուկայական միջավայրի հետ կապված սկզ ունք: 4. ամենալավ ն առավել արդյունավետ օգտագործման սկզ ունք: Այս սկզ ունքները փոխկապակցված են: Որոշակի սեփականության վերլուծության դեպքում միաժամանակ կարող են գործել միանգամից մի քանի սկզ ունքներ: Սակայն պետք է նշել, որ նրանք չեն կարող կիրառվել յուրաքանչյուր գնահատային խնդրի համար: Մարդիկ հաճախ գործում են չղեկավարվելով խելացի ենթադրություններով. մի սկզ ունքին կարող է տրվել առավել մեծ նշանակություն` ի հաշիվ մյուսի, որը կորոշվի կոնկրետ իրավիճակում կամ շահագրգռված անձի կողմից: Անշարժ գույքի շուկաների գործունեությունը կարող է կատարյալ չլինել: Այս կամ այն սկզ ունքի լրիվ ծավալով իրացմանը կարող է խանգարել պետական մարմինների միջամտությունը: Այդ պատճառով նշված սկզ ունքներն արտացոլում են միայն մարդկանց տնտեսական վարքագծի

գաղափարը, վարքագիծ:

սակայն

չեն

երաշխավորում

այդպիսի

3.7.1. Օգտագործողի պատկերացումների վրա հիմնված սկզ ունք Այս սկզ ունքը ներառում է օգտակարությունը, փոխարինումը ն սպասումը:

Օգտակարություն. անշարժ գույքն արժեք ունի միայն այն ժամանակ, եր այն օգտակար է որնէ պոտենցիալ սեփականատիրոջ համար ն կարող է պետք գալ որոշակի տնտեսական ֆունկցիա իրականացնելու համար, օրինակ` արդյունա երական ձեռնարկության աշխատանքի համար: Այն օգտակար է, քանի որ ինչ որ մեկը պատրաստ է նրա տնօրինման համար վճարել վարձավճար: Սահմանում. օգտակարությունը դա անշարժ գույքի ընդունակությունն է տվյալ տեղում կամ տվյալ ժամանակաշրջանի ընթացքում ավարարել օգտագործողի պահանջմունքները: Եկամուտ երող սեփականության դեպքում օգտագործողի պահանջմունքների ավարարումը վերջին հաշվով կարող է արտահայտվել դրամական հոսքերի տեսքով: Սեփականատեր-օգտագործողի համար այդ հոսքը կարող է հաշվի առնվել որպես «վերագրված ռենտա», այլ խոսքերով ասած, որքան կվճարեր որնէ անձ մեկ այլ անձի, եթե այդ օ յեկտը տրվեր նրան վարձով: Փոխարինում. արդյունավետ գնորդը չի վճարի սեփականության համար ավելի շատ, քան նույն օգտակարությունն ունեցող մեկ այլ սեփականության դիմաց պահանջվող նվազագույն գինն է: Համապատասխանա ար անտրամա անական կլիներ վճարել արդեն գոյություն ունեցող օ յեկտի համար ավելի շատ, եթե մեկ այլ նմանատիպ օգտակարությամ օ յեկտ ավելի քիչ ծախսերով, առանց անհիմն ուշացումների կարող է վերարտադրվել:

Սահմանում. փոխարինման սկզ ունքն ասում է, որ սեփականության առավելագույն արժեքը որոշվում է այն նվազագույն գնով կամ արժեքով, որով հնարավոր է համարժեք օգտակարությամ սեփականություն ձեռք երել: Տվյալ սկզ ունքն ընկած է գնահատման գործընթացում արժեքի նկատմամ կիրառվող ավանդական մոտեցումների հիմքում. ա) վաճառքների ուղղակի համեմատական մեթոդ: ) ծախսային մեփոդ: գ) եկամուտների կապիտալիզացիայի մեթոդ: Փոխարինման սկզ ունքին համանման հասկացություն է համարվում այլընտրանքային ծախսը: Այլընտրանքային ծախսը դա այն է, ինչը կկորցնի ներդրողը, եթե հրաժարվի միջոցների ներդրման այլընտրանքային տար երակներից: Սպասում. ընդհանուր առմամ սեփականության օ յեկտի օգտակարությունը կապված է կանխատեսվող ապագա օգուտների արժեքի հետ: Եկամուտ երող օ յեկտների արժեքը որոշվում է նրանով, թե ինչպիսի մաքուր եկամուտ է սպասում պոտենցիալ գնորդն ակտիվների օգտագործումից, ինչպես նան նրա վերավաճառքից: Ներդրողի համար կարնոր են սպասվող ապագա եկամուտների հոսքի մեծությունը, որակը ն տնողությունը, սակայն եկամուտների հոսքի հետ կապված սպասումները կարող են փոփոխվել: Օրինակ` կոնկրետ սեփականության վերա երյալ մարդկանց կարծիքի վրա կարող են ազդել այնպիսի իրադարձություններ, ինչպիսիք են օրինակ, գույքից ոչ հեռու նոր օդանավակայանի կամ նոր գործարանի կառուցումը: Սահմանում. սպասումը դա այն եկամուտների ն այլ օգուտների ընթացիկ արժեքի սահմանումն է, որոնք սեփականության տնօրինումից կարելի է ստանալ ապագայում: 3.7.2. Հողի, շենքերի ն շինությունների հետ կապված սկզ ունք

Այս սկզ ունքը ներառում է մնացորդային արդյունավետությունը, ներդրումը, աճող ն նվազող եկամուտները, հավասարակշռությունը, տնտեսական մեծությունը ն տնտեսական աժանումը: Մնացորդային արդյունավետություն. հողի արժեքի հիմքում ընկած է նրա մնացորդային արդյունավետությունը: Այս դրույթը հասկանալու համար անհրաժեշտ է ընդունել, որ տնտեսական գործունեության յուրաքանչյուր ձն սովորա ար պահանջում է արտադրության 4 գործոնների առկայություն. Գործոններ աշխատանք կապիտալ (փող կամ այն ինչ գնվում է փողով) ձեռնարկատիրական գործունեություն հող

Հատուցում

աշխատավարձ, պարգնատրում տոկոս, դիվիդենտ (շահա աժին) շահույթ, պարգնատրումներ ղեկավարներին ռենտա

Մնացորդային արդյունավետությունը հնարավորություն է տալիս հողօգտագործողին առավելագույնի հասցնել շահույթը, նվազեցնել ծախսերը, ավարարել որնիցե հարմարությունների նկատմամ պահանջմունքները կամ էլ հասնել այդ 3 պայմանների հարա երակցությանը: Օրինակ` Հասույթի մաքսիմիզացիա. կենցաղային խանութի տերն ավելի շատ կվճարի այն հողակտորի համար, որը գտնվում է երնացող տեղում ն հասանելի է գնորդների մեծ քանակությանը:

Ծախսերի մինիմիզացիա. ավտոմեքենաներ արտադրողն ավելի շատ կվճարի այն հողակտորի համար, որը գտնվում է երկաթուղային կայարանին մոտ:

Հարմարությունների նկատմամ պահանջմունքների ավարարումը. օգտագործող- նակիչն ավելի շատ կվճարի այն տեղի համար, որտեղից գեղեցիկ տեսարան է ացվում: Ներդրում (սահմանային արդյունավետություն). ենթադրենք կառուցողը որոշում է նակելի համալիրին կից լողավազան կառուցել: Լողավազանի շինարարության ծախսերը կազմում են 18մլն. դրամ: Լողավազանի առկայության դեպքում համալիրը կարժենա, օրինակ, 450մլն. դրամ, առանց դրա` 420մլն. դրամ: Այսպիսով լողավազանն ընդհանուր արժեքին ավելացնում է 12մլն. դրամ: Քանի որ այդ հարմարավետության վրա կատարվող ծախսերն ավելի փոքր են, քան նրա ներդրումն արժեքի մեջ, ապա հաշվենկատ կառուցողը պետք է կառուցի լողավազանը: Ներդրումը տնտեսական օ յեկտի արժեքի աճի գումարն է, որը հետնանք է նոր գործոնի ներմուծման ն ոչ թե այդ նույն գործոնի վրա փաստացի ծախսումների: Որոշ գործոններ ավելացնում են անշարժ գույքի արժեքն իրենց վրա կատարված ծախսերին գերազանցող մեծությամ , թեն կան այնպիսինները, որոնք փաստորեն իջեցնում են արժեքը: Օրինակ` տան արտաքին պատերի ներկումը կարող է լավացնել նրա տեսքը ն դարձնել այն համակրելի, սակայն այն դեպքում, եր ներկի գույնը չի համապատասխանում շուկայական ստանդարտներին, տան արժեքը կարող է նվազել: Սահմանում. ներդրումը դա այն գումարն է, որի չափով ավելանում կամ իջնում է տնտեսական օ յեկտի արժեքը կամ էլ նրանից ստացվող մաքուր եկամուտն արտադրության որնիցե լրացուցիչ գործոնի առկայության կամ ացակայության հետնանքով: Աճող ն նվազող եկամուտներ. սովորա ար հողի սեփականատերերը պետք է պատասխանեն այն հարցին, թե ինչքան ինտենսիվորեն է անհրաժեշտ կառուցապատել

իրենց պատկանող հողը: Ենթադրենք որնէ ընկերություն տնօրինում է 1հա հողատարածք: Եթե ընկերությունը կառուցի մեկ տուն, ապա նրա շահույթը կկազմի 8մլն. դրամ: Կախված նրանից, թե ինչպես տվյալ հողակտորում կկառուցվեն ավելի ու ավելի շատ տներ, մեկ տան հաշվով հողի ծախսերը կփոքրանան: Սակայն յուրաքանչյուր տան գինը, կառույցների խտացման հետ մեկտեղ, կսկսի իջնել` նրան աժին ընկնող հողակտորի մեծության փոքրացման հետնանքով: Մինչն 2 տուն կառուցելու դեպքում եկամուտն ավելանում է մասշտա ի տնտեսման հաշվին: Հետագայում, թեն մեկ տան հաշվով եկամուտն իջնում է, սակայն կառույցների խտության մեծացման դեպքում (մինչն 5-6 տուն) ընդհանուր շահույթն աճում է: Բայց եր ընկերությունը կառուցի յոթերորդ տունը, մեկ տան հաշվով շահույթը նվազելուց ացի կնվազի նան ընդհանուր շահույթը: Տների Մեկ տնից ստացվող Ընդհանուր թիվը շահույթը շահույթը 8 մլն. դրամ 8 մլն. դրամ 10 մլն. դրամ 20 մլն. դրամ 9 մլն. դրամ 27 մլն. դրամ 7 մլն. դրամ 28 մլն. դրամ 6 մլն. դրամ 30 մլն. դրամ 5 մլն. դրամ 30 մլն. դրամ 4 մլն. դրամ 28 մլն. դրամ 3 մլն. դրամ 24 մլն. դրամ Սահմանում. տվյալ սկզ ունքն ասում է. արտադրության հիմնական գործոնների` ռեսուրսների ավելացմանը զուգընթաց մաքուր եկամուտներն աճում են ընդհուպ մինչն այն կետը, որից սկսած ընդհանուր եկամուտները թեն աճում են, այց արդեն դանդաղ տեմպերով: Այդ դանդաղեցումը տեղի է ունենում այնքան ժամանակ, քանի դեռ արժեքի աճն ավելի փոքր չի լինում, քան ավելացվող ռեսուրսների ծախսը:

Հավասարակշռություն. եթե հողում ներդրված են արտադրության չափազանց քիչ գործոններ, ապա դա նշանակում է, որ այն ամ ողջությամ կառուցապատված չէ: Իսկ եթե հողում ներդրված են արտադրության չափազանց շատ գործոններ, ապա այն ծանրա եռնված է կառույցներով: Երկու դեպքում էլ հողն անարդյունավետ է օգտագործվում ն համաձայն մնացորդային եկամտա երության սկզ ունքի նրա արժեքն ընկնում է: Արտադրության ոլոր գործոնները պետք է գտնվեն միմյանց նկատմամ պատշաճ հարա երակցության մեջ, որպեսզի հողից ստացվող ընդհանուր եկամուտներն առավելագույնը լինեն: Սահմանում. հողօգտագործման յուրաքանչյուր ձնին համապատասխանում է արտադրության տար եր գործոնների օպտիմալ ամ ողջությունը, որոնց հարա երակցության միջոցով հասնում են հողի առավելագույն արժեքին: Վերը նշված օրինակում ընկերությունը գտավ, որ առավելագույն եկամուտներ կարող են ստանալ կառուցելով 5-6 տուն: Այնուամենայնիվ, եթե 5 տան շինարարությունը կ երի նույն շահույթը, այց փոքր ռիսկով, քան 6 տան շինարարությունը, ապա հավասարակշռության սկզ ունքը հուշում է, որ 5 տների շինարարությունը կ երի կառույցների օպտիմալ խտության: Հողակտորը 5 տներով կառուցելու ռիսկը փոքր է, քանի որ միննույն գումարով եկամուտ ստանալու համար անհրաժեշտ գործարքների թիվը նս փոքր է, ինչնէ, վերջնական որոշումը կախված է ընկերության ստրատեգիական, մարքեթինգային ռազմավարությունից: Տնտեսական մեծություն. հողի կառուցապատման օպտիմալ մասշտա ը որոշվում է շուկայական մրցակցության պայմաններով ն օգտագործողի պահանջմունքներով: Լավ տեղադրությամ հողատարածքը, որը սակայն չափազանց փոքր է կամ չափազանց մեծ է հնարավոր օգտագործողների համար, շուկայում կարող է գնի մեջ կորուստ ունենալ: Օրինակ` ճանապարհների խաչմերուկում կարող է ազատ հողատարածք լինել, որը

կարող է իդեալական տեղ հանդիսանալ ավտոմեքենաների ենզինի լիցքավորման կայան ստեղծելու համար: Բայց եթե այդ հողատարածքը չափազանց փոքր է, ապա կարող են մի շարք խնդիրներ առաջանալ. կզգացվի սպասարկման ն պահեստավորման համար անհրաժեշտ մակերեսների պակաս, կդժվարանա մեքենաների մուտքը լցակայան ն այլն: Իսկ եթե այդ հողատարածքը չափազանց մեծ է, ապա ավելցուկային հողը գործող լցակայանին լրացուցիչ դրամամուտք չի ապահովի: Տնտեսական մեծության սկզ ունքը դա նույն հավասարակշռվածության սկզ ունքն է, թեն դիտարկվում է այլ հարթութոյան վրա: Տնտեսական մեծության սկզ ունքի կիրառման օրինակ է հանդիսանում միացյալ հողակտորի աճող արժեքը: Այն տեղի ունի, եր երկու ն ավելի փոքր հողակտորներ միավորվում են մեկ միասնական զանգվածի մեջ, որի արժեքը գերազանցում է զանգվածը կազմող առանձին հողակտորների արժեքի գումարը: Օրինակ` ենթադրենք կառուցողը կարող է Ճ հողակտորը գնել 7 մլն. դրամով ն B հողակտորը` 5 մլն. դրամով: Եթե միացնենք այդ երկու հողակտորները, ապա նոր զանգվածը կարժենա 15 մլն. դրամ, այսինքն` արժեքի աճը կկազմի 3 մլն. դրամ: Սահմանում. տնտեսական մեծությունը դա հողի քանակությունն է, որն անհրաժեշտ է տվյալ տարածքում շուկայական պայմաններին համապատասխան հողօգտագործման օպտիմալ մասշտա ներ սահմանելու համար: Տնտեսական աժանում. ԱՄՆ-ի գույքային օրենսդրությունը թույլ է տալիս հողի նկատմամ գույքային իրավունքները աժանել ն առանձին-առանձին վաճառել: Նման մոտեցման հիմքում ընկած է հողի նկատմամ իրավունքների փաթեթը: Յուրաքանչյուր իրավունք կարելի է դիտել որպես միասնական փաթեթի աղկացուցիչ տարր: Բոլոր այդ տարրերը միասին վերցված մարմնավորում են օրենքի կողմից ճանաչվող ոլոր գույքային իրավունքները: Ըստ տնտեսական աժանման սկզ ունքի, գույքային իրավունքները պետք է աժանել ն միացնել այնպես,

որպեսզի սեփականության օ յեկտի ընդհանուր արժեքն ավելանա: Բաժանումը կարող է իրականացվել տար եր ուղիներով. • ֆիզիկական աժանում, այսինքն` իրավունքների աժանումն օդային տարածության, հողի մակերնույթի ն նրա ընդերքի նկատմամ , հողային զանգվածի աժանումն առանձին հողակտորների: • աժանում ըստ տնօրինման ժամկետի, այսինքն` վարձակալման տար եր ձները, ցմահ տնօրինումը, ապագա գույքային իրավունքները: • աժանում ըստ օգտագործման իրավունքի, այսինքն` ուրիշի գույքը տնօրինելու սահմանափակ իրավունքը, լիցենզիան, գույքի օգտագործման սահմանափակումները: • աժանում ըստ գույքային իրավունքների ձների, այսինքն` համատեղ վարձակալում, ընկերակցությունները, կորպորացիաները, տրաստերը, օպցիոնները, համաձայնեցված պայմաններով վաճառքի պայմանագրերը: • մասնակցություն ըստ գրավային իրավունքների, այսինքն` գրավաթղթերը, հարկային, դատական գրավները, մասնակցությունը կապիտալում ն այլն: Տնտեսական աժանման կարնորագույն նագավառն անշարժ գույքում ներդրումներ իրականացնող ներդրող-սեփականատերերի ն հիփոթեքային վարկերը ներկայացնող վարկատուների դիրքորոշումների տար երությունն է:

Սահմանում. տնտեսական աժանումը տեղի ունի այն դեպքում, եր անշարժ գույքի սեփականության իրավունքները կարող են աժանվել երկու ն ավելի գույքային շահերի, որի արդյունքում մեծանում է օ յեկտի ընդհանուր արժեքը: 3.7.3. Շուկայական միջավայրի հետ կապված սկզ ունք

Այս սկզ ունքը ներառում է կախվածությունը, համապատասխանությունը, առաջարկը ն պահանջարկը, մրցակցությունը ն փոփոխությունը:

Կախվածություն. Անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդող գլխավոր գործոններից մեկը տեղադրությունն է: Տեղադրության որակը կախված է նրանից, թե որքանով են հողակտորի ֆիզիկական պարամետրերը համապատասխանում տվյալ շրջանում ընդունված հողօգտագործման ձնին, ինչպես նան կախված է տնտեսական միջավայրին հողակտորի մոտ գտնվելուց: Այս երկու նութագրերը միասին վերցրած կազմում են սիտուս կամ անշարժ գույքի տնտեսական տեղադրություն: Հողօգտագործման որոշ ձների համար (օրինակ` վերամշակող արդյունա երության խոշոր ձեռնարկության համար) կախվածության մակարդակները կարող են գոյատնել համազգային կամ միջազգային մակարդակներով: Եթե անշարժ գույքի հողօգտագործման շրջակա համակարգում կամ անշարժ գույքի տնտեսական միջավայրում տեղի են ունենում փոփոխություններ, ապա դա կարող է ազդել նրա արժեքի վրա: Հողօգտագործման շրջակա համակարգի փոփոխությունների առանձին օրինակներ են, ասենք, օ յեկտից ոչ հեռու առնտրային կենտրոնի շինարարությունը, արհեստական լճի ստեղծումը, դպրոցի շինարարությունը կամ թափոնների օգտագործման ձեռնարկության ացումը: Այդ փոփոխություններն ընդունակ են ինչպես դրական, այնպես էլ ացասական ազդեցություն ունենալ օ յեկտի արժեքի վրա: Նման ազդեցության աստիճանը որոշվում է հողօգտագործման նոր տար երակների մասշտա ներով, ինչպես նան վերջինիս ն գնահատվող օ յեկտի միջն եղած կապերով: Կապը չափվում է ծախսերով: Դա գնահատվող օ յեկտից դեպի նրան սպասարկող օ յեկտները ներթափանցելու ծախսերն են: Կապերը կարող են չափվել ժամանակավոր ծախսերով: Այդ կապերի մի մասը դժվար է չափել: Օրինակ` եթե որնէ հողամաս ունի գեղեցիկ տեսք, ապա ինչպե՞ս այն չափել: Տվյալ կապը կարող է գնահատվել

որպես գեղեցիկ տեսք ունեցող ն նման տեսք չունեցող հողամասերի արժեքների տար երություն: Կապերի վրա կատարվող ծախսերը կարող են դասակարգվել տար եր ձներով: Օրինակ` արագընթաց մայրուղու շինարարությունը կփոքրացնի արվարձաններից մինչն քաղաք եղած տարածությունը, ինչպես նան կկրճատի քաղաքի գործարար մասեր մուտք գործելու ժամանակը: Շահույթների հոսքերը մեծամասամ կախված են նրանից, թե ինչպես է տեղադրությունը կապված օգտվողի շուկայի հետ: Օրինակ` կապերի խզումն ավտոմայրուղու շինարարության ն մրցակցի պատճառով, որն ընդունակ է իր տեղադրության շնորհիվ հաճախորդներին դեպի իրեն գրավել, կարող է ավականին նվազեցնել մանրածախ առնտրականի դրամամուտքը: Սահմանում. անշարժ գույքի կոնկրետ օ յեկտի արժեքը ենթարկվում է ազդեցությունների ն ինքն էլ ազդում է իրեն շրջապատող նության ն այլ օ յեկտների արժեքի մեծության վրա: Համապատասխանություն. նախագիծը, որը չի համապատասխանում շուկայական պայմաններին, ամենայն հավանականությամ ֆինանսական առումով չի հաջողվի: Անշարժ գույքի շինարարության նախագծերը պետք է համապատասխանեն տվյալ շրջանում հողօգտագործման ձնին: Դա նշանակում է, որ ոլոր տները պետք է կառուցվեն միննույն ճարտարապետական ոճով, ն միննույն ժամանակ ճարտարապետական ոճերը պետք է համապատասխանեն հողօգտագործման ձնին: Սահմանում. համապատասխանությունը դա այն է, թե ինչ աստիճանով են հողի առաջարկվող կառուցապատման ճարտարապետական ոճը, հարմարությունների աստիճանը ն ծառայությունները համապատասխանում շուկայի պահանջմունքներին ն սպասումներին: Համապատասխանության սկզ ունքի հետ սերտորեն կապված են ռեգրեսիայի ն պրոգրեսիայի սկզ ունքները: Ռեգրեսիան տեղի ունի այն ժամանակ, եր հաշվի առնելով տվյալ շուկայի պայմանները, հողամասը ծանրա եռնված է

շինություններով: Օրինակ` եթե տան շինարարության համար ծախսվել է 80 մլն. դրամ ն այն կառուցվել է մի այնպիսի թաղամասում, որտեղ տներն արժեն 10-15 մլն. դրամ, ապա տվյալ ավելի թանկ տան շուկայական արժեքը չի արտացոլի իր իսկ կառուցման իրական ծախսերը: Վաճառքի գինն ավելի շուտ ցածր կլինի շինարարության ծախսերից: Պրոգրեսիան տեղի ունի այն դեպքում, եր հարնան օ յեկտների արձր արժեքի շնորհիվ արձրանում է գնահատվող սեփականության գինը: Օրինակ` եր քաղաքի համեմատա ար գրավիչ գոտում կառուցվում են մի քանի խանութներ, ապա հնարավոր է, որ այդ գոտու ոլոր խանութների արժեքն աճի: Առաջարկ ն պահանջարկ. անշարժ գույքն արժեք ունի միայն այն դեպքում, եր այն օգտակար է որնէ օգտագործողի կամ օգտագործողների խմ ի համար: Սակայն օգտակարությունն արժեքի վրա ազդող միակ գործոնը չէ: Անշարժ գույքը պետք է լինի նան հարա երականորեն դեֆիցիտային: Առաջարկը դա շուկայում որոշակի գնի սահմաններում հասանելի անշարժ գույքի օ յեկտների քանակությունն է: Առաջարկի հիմքում ընկած է անհրաժեշտ ֆինանսական միջոցներին տիրապետող պոտենցիալ գնորդի անշարժ գույք ձեռք երելու ցանկությունը: Պահանջարկը դա որոշակի գնով պահանջվող ապրանքների քանակությունն է: Առաջարկի ն պահանջարկի փոխգործունեությամ որոշվում են գները: Քանի որ անշարժ գույքի շուկաները կատարյալ չեն, առաջարկը ն պահանջարկը միշտ չէ, որ թելադրում են այն գինը, որով կատարվում է սեփականատիրոջ փոփոխում: Վաճառքի գնի սահմանման վրա ազդում են նան գործարքի պայմանները համաձայնեցնելու ունակությունը, մասնակիցների թիվը, էմոցիաները ն այլ գործոններ: Երկարաժամկետ պլանում առաջարկը ն պահանջարկը հանդիսանում են գնային փոփոխությունների ուղղության որոշման համեմատա ար արդյունավետ գործոններ: Սակայն կարճ ժամկետի համար առաջարկի ն պահանջարկի գործոններն անշարժ գույքի շուկայում

եր եմն կորցնում են իրենց արդյունավետությունը: Շուկայական աղավաղումները կարող են առաջանալ մասնավոր սեփականատերերի կողմից` հողի մենաշնորհային վերահսկողության միջոցով: Շուկայում ազդում են նան պետական վերահսկողության մեխանիզմները: Օրինակ` իշխանության տեղական մարմինները կարող են զսպել շուկայում գների աճը կամ վարձավճարների մակարդակները կամ էլ կարող են շուկայի մեխանիզմում փոփոխություններ մտցնել այլ ձներով: Եր շուկայում առկա է առաջարկի ավելացում կամ պահանջարկի սակավություն, ապա գների ն վարձավճարների մակարդակը իջնում է: Կարճաժամկետ պլանում անշարժ գույքի առաջարկը համեմատա ար ճկուն չէ: Դա նշանակում է, որ առաջարկի մեծացման համար անհրաժեշտ է երկարաժամկետ պլանավորում: Նույնիսկ եթե գները արձրացել են չի կարելի առաջարկը շատ արագ մեծացնել: Դժվար է նան իջեցնել անշարժ գույքի առաջարկը: Եր առաջարկը ն պահանջարկը հավասարակշռված են, շուկայական գինը սովորա ար արտացոլում է արտադրության արժեքը: Եթե շուկայական գները արձր են արտադրության արժեքից, ապա կկառուցվեն նորանոր օ յեկտներ այնքան ժամանակ, քանի դեռ չի հաստատվել հավասարակշռություն: Եթե շուկայական գները ցածր են, նոր շինարարությունը կդանդաղի կամ կդադարեցվի այնքան ժամանակ, մինչն շուկայական գների արձրացման հետնանքով ավելանա պահանջարկը: Մրցակցություն. մարդիկ ձգտում են առավելագույնս մեծացնել իրենց հարստությունը: Եթե նրանք տեսնում են, որ ուրիշներն ավելցուկային շահույթներ են քաղում անշարժ գույքից, նրանք փորձում են մտնել այդ շուկա: Ավելցուկային շահույթն այն գումարներն են, որոնք գերազանցում են ձեռնարկատիրական ջանքերի համար անհրաժեշտ գումարը: Սովորականից ավելի արձր շահույթները մրցակցության սրացման խթան են հանդիսանում: Մրցակցության սրվածությունը շուկայում երում է անշարժ

գույքի տվյալ ձնի առաջարկի ավելացմանը: Եթե դրա հետ մեկտեղ պահանջարկը չաճի, ապա տվյալ տիպի ողջ անշարժ գույքից միջին մաքուր եկամուտը կնվազի: Եթե մրցակցությունը չափազանց մեծ է, շահույթները կարող են սովորականից էլ ցածր իջնել կամ որոշ դեպքերում ընդհանրապես վերանալ: Սահմանում. եր շուկայում շահույթները գերազանցում են արտադրության գործոնների վճարման համար անհրաժեշտ մակարդակը, տվյալ շուկայում սրվում է մրցակցությունը, որն էլ իր հերթին իջեցնում է մաքուր եկամուտների միջին մակարդակը: Փոփոխություն. օ յեկտներն աստիճանա ար մաշվում են: Որոշ ձեռնարկություններ ացվում են, որոշները` փակվում: Պետության ն մասնավոր սեկտորի ազդեցության հետնանքով փոխվում է հողօգտագործման նույթը: Տատանվում է դրամական զանգվածի ծավալը ն տոկոսադրույքը: Միջազգային իրադարձություններն ազդում են հումքային ապրանքների արժեքի վրա: Դեմոգրաֆիական զարգացումը տար եր տեսակի նակարանների նկատմամ ծնում է պահանջարկ, փոփոխությունների են ենթարկվում մարդկային ձգտումներն ու պահանջները: Օ յեկտի տեղադրության միջավայրն անցնում է աճի, հասունության, անկման ն նորացման փուլերով: Բոլոր այս գործոնները ն շատ ուրիշներ կարող են փոփոխել տվյալ տեղում գտնվող անշարժ գույքի օգտակարությունը: Անշարժ գույքի օ յեկտների արժեքը սովորա ար կայուն չի մնում, այլ փոփոխվում է ժամանակի ընթացքում: Սահմանում. քանի որ իրադարձությունները ն պայմանները մշտապես փոփոխվում են, անշարժ գույքի գնահատողները հավատարիմ են մնում պրոֆեսիոնալ ստանդարտին, այսինքն` գնահատումն իրականացնում են կոնկրետ սահմանված ժամկետի համար:

3.7.4. Ամենալավ ն առավել արդյունավետ օգտագործման սկզ ունք Սա վերը նշված ոլոր 3 սկզ ունքների սինթեզն է: Սահմանում. օգտագործման տրամա անական ն հնարավոր տար երակ, որը, որոշված լինելով գնահատման արդյունավետ ժամանակահատվածով, օ յեկտին կապահովի առավելագույն ընթացիկ արժեք: Այլ կերպ ասած, տրամա անական, հնարավոր ն օրինական այլընտրանքային տար երակներից այն տար երակի ընտրությունը, որը ֆիզիկապես հնարավոր է, ավականին հիմնավորված ն ֆինանսապես իրականանալի ու որն էլ երում է հողի առավելագույն արժեքի: Այս սկզ ունքը հողակտորի արժեքի վրա ազդող տար եր գործոնների վերլուծության համար տալիս է կոնցեպտուալ մոդել: Այն հաշվի է առնում անշարժ գույքի արժեքի վրա ազդող ֆիզիկական, սոցիալական, իրավական ն տնտեսական գործոնները: Այն միմյանց է կապում նան գնահատման ուրիշ այնպիսի սկզ ունքներ, ինչպիսիք են օգտակարությունը, փոխարինումը, սպասումը, մնացորդային արդյունավետությունը, ներդրումը, աճող ն նվազող եկամուտները, հավասարակշռությունը, առաջարկը ն պահանջարկը, մրցակցությունը ն փոփոխությունը:

3.8. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾԸՆԹԱՑԸ

Եկամուտ երող սեփականության օ յեկտների գնահատումը կանոնակարգված գործընթաց է, որի հիմքում ընկած են մի շարք գործոններ: Այդ գործընթացը նախատեսում է խնդրի սահմանում, ինֆորմացիայի հավաքում ն նրա վերլուծություն արժեքի հիմնավորված գնահատական ստանալու համար: Գնահատման գործընթացը հիմնվում է գիտական մեթոդի վրա ն կիրառելի է գնահատային խնդիրների լայն շրջանի լուծման համար:

Գնահատումն իրականացնելու ընթացքում (որը կոնկրետ խնդրի լուծման նպատակ ունի) օգտագործվող ենթադրությունների ն փաստերի հիմնավորման համար (որոնք երում են տրամա անական ն արդարացի եզրահանգման) օգտագործվում է շուկայական ինֆորմացիա: Գնահատման գործընթացը կարող է աժանվել 6 փուլերի. 1. խնդրի սահմանում: 2. գնահատման պլանի կազմում: 3. ինֆորմացիայի հավաքագրում ն ստուգում: 4. գնահատման նկատմամ համապատասխան մոտեցումների կիրառում: 5. համաձայնեցում: 6. արժեքի գնահատման արդյունքների վերա երյալ հաշվետվություն: Խնդրի սահմանում. սովորա ար գնահատման նպատակն է որոշել որնէ գնահատային արժեք, որն անհրաժեշտ է հաճախորդին որոշում ընդունելու համար: Հաճախորդը` որպես ներդրումային օ յեկտ, կարող է շահագրգռված լինել գրասենյակային շինության ձեռք երման մեջ: Ինչպե՞ս համեմատել միջոցների ներդրման այս տար երակը դրամի օգտագործման մնացած այլընտրանքային տար երակների հետ: Հաճախորդը կարող է պահեստային տարածք վաճառելու ցանկություն ունենալ: Ո՞րն է վաճառքի առավել հնարավոր գինը: Հաճախորդը կարող է նակելի տան տիրոջը վարկ տրամադրելու ցանկություն ունենալ, վերջինս էլ համաձայն է վարկի ապահովման համար գրավադնել իր սեփականությունը: Ինչպիսի՞ն է գրավադրվող ունեցվածքի արժեքը: Թվարկված յուրաքանչյուր հարցի պատասխանը գտնելու համար գնահատողը պետք է արժեքի յուրահատուկ տեսակներ որոշի, քանի որ հաճախորդների պահանջմունքները տար եր են: Օգտակարությունը, փոխարինումը ն սպասումն այն հիմնարար սկզ ունքներն են, որոնց օգնությամ վերլուծա անը հասկանում է դրված խնդրի էությունը:

Գնահատման ժամանակ կարնոր է որոշել սեփականության օ յեկտի հետ կապված իրավունքները, պետք է մանրամասնորեն ացահայտվեն ն չափվեն իրական ակտիվի չափերն ու առանձնահատկությունները: Հաճախորդը կարող է միայն վարձակալման իրավունք ունենալ կամ էլ ունենալ ունեցվածքի տնօրինման սահմանափակ իրավունքներ: Օ յեկտի հետ կապված իրավունքները կարող են արտահայտվել փայա աժնի տեսքով: Սեփականությունը կարող է ծանրա եռնված լինել գրավային պարտավորություններով, գոտնորման նորմերը կարող են արգելել օգտագործման պլանավորված տար երակի իրականացմանը: Այլ իրավական սահմանափակումները կարող են նեղացնել օ յեկտի օգտագործման մասշտա ները: Հավասարակշռության, տնտեսական մեծության ն տնտեսական աժանման սկզ ունքները թույլ են տալիս սահմանել, թե հատկապես ինչ նույթի ինֆորմացիա է անհրաժեշտ հավաքել: Փոփոխության սկզ ունքը գնահատողի համար արձրացնում է գնահատման արդյունավետ ժամկետի ընտրության նշանակությունը: Կոնկրետ ժամկետի վերա երյալ նշումների ացակայության դեպքում որնէ մեկը մի քանի տարի հետո կարող է վերցնել գնահատման վերա երյալ հաշվետվությունը ն այն օգտագործել որոշում ընդունելու համար: Քանի որ գնահատման հիմքում ընկած պայմանների ու ենթադրությունների` ժամանակի ընթացքում փոփոխվելու հավանականությունը մեծ է, հաճախորդը պետք է իմանա այն ժամանակային սահմանները, որոնց ներսում արժեքի գնահատականը մնում է հավաստի: Գնահատման պլանի կազմում. գնահատման խնդիրը որոշվում է ուսումնասիրության ծրագրի կազմման ն իրականացման ճանապարհով: Այն անից հետո, եր պարզված ն սահմանված է խնդիրը, վերլուծա անը պետք է ուղիներ փնտրի նրա իրականացման համար: Փորձը ցույց է տալիս, որ խնդրի լուծման առավել արդյունավետ ուղին կայանում է գնահատման գործընթացը կառուցվածքային

կերպով ներկայացնելու մեջ: Գնահատումն անցկացնելու կարգը մշակվում է այնպես, որ գնահատողը սկսում է դիտարկել այն ընդհանուր գործոնները, որոնք ազգային ն ռեգիոնալ մակարդակներով որոշում են օ յեկտի արժեքը: Այդ ընդհանուր ինֆորմացիան դիտարկելուց հետո գնահատողն անցնում է շուկայի կամ շուկայի սեգմենտի մակարդակով արժեքի առավել յուրահատուկ գործոնների վերլուծությանը: Վերջապես գնահատողը վերլուծում է այն կոնկրետ գործոնները, որոնք ազդում են տվյալ հողամասի, դրանում գտնվող շենքերի ն շինությունների արժեքի վրա: Սովորա ար գնահատողը պլան է կազմում, որպեսզի որոշի, թե ինչ տվյալներ են անհրաժեշտ դրված խնդրի լուծման համար: Պլանը կազմվում է կրկնությունից, անարդյունավետ ծախսերից ն ժամանակի կորուստներից խուսափելու համար: Գնահատողն իր ուշադրությունը դարձնում է այն գործոնների վրա, որոնք տվյալ խնդրի լուծման համար մեծ նշանակություն ունեն: Պլանում նույնականացվում են համապատասխան շուկան ն շուկայի սեգմենտը: Այս քայլը կարնոր է անկախ այն անից, թե արժեքի ինչ տեսակ է որոշվում` ներդրումային, շուկայական, լիկվիդացիոն ն այլն: Առաջարկի տեսանկյունից հետագա վերլուծության նպատակների համար ացահայտվում են համանման օ յեկտները, որոնք, հավանա ար, կարող են մրցակցել գնահատվող օ յեկտի հետ: Պահանջարկի տեսանկյունից որոշվում են հնարավոր գնորդները կամ գնահատվող սեփականության մեկ այլ տեսակից օգտվողները: Նշվում է այնպիսի ինֆորմացիա, ինչպիսին է` ֆինանսավորման շուկայական պայմանները, համադրելի օ յեկտների չափսերն ու մրցակցային նութագրերը, ինչպես նան հնարավոր օգտվողների նութագրերը: Այնուհետն դիտարկվում է արժեքի գնահատման նկատմամ ավանդական մոտեցումների կիրառման հնարավորությունը (շուկայական, եկամտային ն ծախսային): Թեն եկամտային մոտեցումը եկամուտ երող սեփականության վերլուծության առավել հարմար եղանակն է, սակայն այն միշտ չէ, որ ճիշտ է: Օգտակար ինֆորմացիա կարող են տալ նան շուկայական

ն ծախսային մոտեցումները: Որոշ դեպքերում ծախսային կամ շուկայական մոտեցումները կարող են ավելի ճշգրիտ կամ ավելի արդյունավետ լինել: Շատ դեպքերում այս 3 մոտեցումներից յուրաքանչյուրը կարող է օգտագործվել մյուս մոտեցումներից ստացված արժեքի գնահատականը ստուգելու համար: Շուկայական մոտեցումը կամ վաճառքների ուղղակի համեմատական վերլուծության մոտեցումն օգտակար է այն ժամանակ, եր գոյություն ունի սեփականության համադրելի օ յեկտների ակտիվ շուկա: Այս մոտեցման ճշտությունը կախված է հավաքված տվյալների որակից: Անհրաժեշտ է համանման օ յեկտների ոչ վաղ անցյալում կատարված վաճառքների վերա երյալ հավաստի ինֆորմացիա հավաքել: Համանման օ յեկտների վաճառքների վերա երյալ տվյալները ներառում են ֆիզիկական նութագրերը, վաճառքի ժամանակը, տեղադրությունը, վաճառքի պայմանները ն ֆինանսավորման պայմանները: Շուկայական մոտեցման գործունակությունն իջնում է այն դեպքում, եր քիչ թվով գործարքներ են եղել, եր նրանց իրականացումից հետո երկար ժամանակ է անցել կամ էլ, եր շուկան գտնվում է անկանոն վիճակում: Քանի որ այս մոտեցումը հիմնվում է անցյալ գործարքների մասին տվյալների վրա, ապա շուկայում արագ փոփոխությունների առկայության դեպքում ստացվող արժեքային ցուցանիշները կարող են ապակողմնորոշիչ լինել: Ծախսային մոտեցումն առավել կիրառելի է հատուկ նշանակության օ յեկտների գնահատման համար, ինչպես նան նոր կամ առաջարկվող շինարարության համար, հողի ամենալավ ն առավել արդյունավետ տար երակի որոշման համար, ինչպես նան ապահովագրական նպատակներով: Հավաքվող ինֆորմացիան սովորա ար պետք է տվյալներ պարունակի հողի գնի, շինարարական նորոշիչների, աշխատավարձի մակարդակի, նյութերի արժեքի, սարքավորումների վրա կատարվող ծախսերի, տեղական շուկայում շինարարների շահույթների ն վերադիր ծախսերի վերա երյալ: Տեսականորեն կարելի է պնդել, որ եկամտային

ն ծախսային մոտեցումները շուկայական մոտեցման մի մասն են կազմում: Նրանցից յուրաքանչյուրն առաջարկում է օգտագործել շուկայում ստացվող ինֆորմացիայի տար եր ձներ: Օրինակ` ծախսային մոտեցման համար հիմնական են համարվում նյութերի, աշխատուժի ն ծախսային այլ տարրերի ընթացիկ շուկայական գների վերա երյալ տվյալները: Եկամտային մոտեցումը պահանջում է կապիտալիզացիայի գործակիցների օգտագործում, որոնք նույնպես հաշվարկվում են շուկայի տվյալներով: Սակայն գործնականում եկամտային ն ծախսային մոտեցումներն ինքնուրույն մեթոդներ են համարվում ն տար երվում են շուկայական մոտեցումից, որի հիմքում դրված են համանման օ յեկտների վաճառքների վերա երյալ տվյալները: Մյուս քայլը նախատեսում է գնահատում անցկացնելու աշխատանքների ընդհանուր գրաֆիկի, ինչպես նան համապատասխան յուջեի կազմումը: Գնահատվում է դրամական միջոցների ն ինֆորմացիայի հավաքման, ստացման ն ստուգման համար անհրաժեշտ ժամանակի սպասվող ծախսերը: Այդ ծախսերը կախված են ինֆորմացիայի ծավալից, որն արդեն տնօրինում է գնահատողը, մարդկային ռեսուրսների առկայությունից խնդրի արդությունից ն գնահատողի փորձից: Եր եմն յուջեի մեջ հարկ է ընդգրկել կողքից ներգրավվող տար եր մասնագետների ն փորձագետների հոնորարները: Խնդրի արդությունից կախված այդ անձանց մեջ կարող են լինել ինժեներներ, արվեստագետներ, փաստա աններ, հաշվապահներ ն այլն: Գնահատման համար կարող է յուրօրինակ նախնական ինֆորմացիայի պահանջ առաջանալ: Այդ տվյալները կարող են ստացվել լայնածավալ մարքեթինգային հարցումների օգնությամ , որոնց մշակման ն դասակարգման համար համակարգչային ժամանակ է անհրաժեշտ: Հետազոտություն անցկացնելը կարող է այլ վայրեր այցելելու պահանջ առաջացնել: Եթե գնահատում իրականացնելու առաջադրանքը նախատեսում

է գրավոր տեսքով մանրակրկիտ հաշվետվության կազմում, ապա գնահատողը պետք է հաշվի առնի այն սպասվող ծախսերը, որոնք կապված են աղյուսակների, գրաֆիկների, դիագրամների, քարտեզների ն այլ նյութերի կազմման հետ: Վերջապես անհրաժեշտ է պատրաստել ն հաճախորդին ներկայացնել հոնորարի մասին առաջարկություն: Հոնորարը պետք է որոշել` ելնելով առաջադրանքի արդությունից, սպասվող ծախսերի մեծությունից, տվյալ աշխատանքի հետ կապված իրավական ռիսկից ն ներկայացվող ծառայությունների հավաքածուից: Հոնորարը կարող է սահմանվել ինչպես միասնական գումարի տեսքով, այնպես էլ ժամավարձային սկզ ունքով: Հոնորարի վերա երյալ առաջարկության նպատակն է ճշտել ինչպես գնահատողի, այնպես էլ հաճախորդի պատասխանատվությունը: Այն թույլ է տալիս նան համոզմունք հայտնել, որ գնահատողը ճիշտ է հասկացել խնդրի էությունը: Հաճախորդի կողմից առաջադրանքի ն հոնորարի վերա երյալ առաջարկությունների ընդունումը հնարավորություն է տալիս ապագայում խուսափել թյուրիմացություններից: Ինֆորմացիայի հավաքագրում ն ստուգում. գնահատողի ենթադրությունների հուսալիությունը կախված է նրա աշխատանքում օգտագործված տվյալների ծավալից ն որակից: Եթե տվյալները հստակ չեն կամ վատորակ են, ապա գնահատողի համար ավականին դժվար կլինի հիմնավորված եզրակացություն պատրաստել: Գնահատողը պետք է փորձի հավաքել հասանելի ինֆորմացիայից ամենալավը: Նա պետք է այնպես անի, որ հաստատի հաշվետվությունում կամ վերլուծությունում օգտագործված տվյալների ճշտությունը ն հուսալիությունը: Գնահատողը պետք է պատասխանի նվազագույնը հետնյալ հարցերին. • արդյո՞ք ոլոր տվյալներն են կարնոր ն վերա երու՞մ են գնահատման առաջադրանքին: Հաշվետվության ծավալը մեծացնելու համար այնտեղ մտցված կողմնակի ինֆորմացիան շատ

•

•

• •

հազվադեպ իրավիճակներում է արձրացնում հաշվետվության նկատմամ վստահությունը: որքանո՞վ են այդ տվյալներն օգտակար, արտացոլու՞մ են արդյոք ստացված փաստերը շուկայական պայմանների այն նույն հավաքածուն, ինչպիսին որ գնահատվող սեփականության վրա ազդող պայմաններն են: Արդյո՞ք այդ փաստերը ավականին որոշակի են, թե դրանք անորոշ են, որքանո՞վ է թարմ այդ ինֆորմացիան: ստուգվե՞լ են արդյոք տվյալները, գնահատողն արդյոք անձամ հետազոտե՞լ է սեփականությունը, տեղյակ եղե՞լ են արդյոք կողմերը համանման օ յեկտների վաճառքի վերա երյալ ինֆորմացիային, որքանո՞վ են սպասվող եկամտի հոսքերի հաշվարկման համար օգտագործվող ֆինանսական ցուցանիշները համադրելի շուկայում գոյությու ունեցող նմանատիպ օ յեկտների տվյալների հետ: հիմք կա՞ արդյոք ենթադրելու, որ տվյալները ճիշտ են, ինչպիսի՞ն են հնարավոր շեղումները կամ աղավաղումները: ելնելով հենց գնահատողի փորձից ն գիտելիքներից կարելի՞ է արդյոք ենթադրել, որ հավաքված ինֆորմացիան հիմնավոր է:

Գնահատման նկատմամ համապատասխան մոտեցումների կիրառումը. հավաքված տվյալները պետք է վերլուծվեն գնահատման նկատմամ կիրառվող մոտեցումների համատեքստում: Ընդհանուր գծերով շուկայական մոտեցումը հիմնված է փոխարինման սկզ ունքի կիրառության վրա: Համեմատության համար ընտրվում են գնահատվող սեփականության հետ մրցակցող օ յեկտներ: Սովորա ար համեմատման համար ընտրված օ յեկտների միջն գոյություն ունեն տար երություններ: Այդ պատճառով էլ անհրաժեշտ է անցկացնել տվյալների

համապատասխան ճշտում: Այդ ուղղումների հիմքում ընկած է ներդրման սկզ ունքը: Ծախսային մոտեցումը նս հիմնված է փոխարինման սկզ ունքի վրա: Տվյալ մոտեցման մեջ օգտագործվող սկզ ունքներից են ամենալավ ն առավել արդյունավետ օգտագործման, ներդրման, հավասարակշռության, տնտեսական մեծության ն տնտեսական աժանման սկզ ունքները: Վերլուծության նպատակներից ելնելով` գնահատողը հողը դիտարկում է շենքերից ն շինություններից առանձին: Հողի գնահատման դեպքում կիրառվում է ամենալավ ն առավել արդյունավետ օգտագործման սկզ ունքը: Որպեսզի որոշվի հողի առավելագույն մնացորդային արժեքը, դիտարկվում են նան հողի կառուցապատման այլընտրանքային ենթադրական տար երակներ: Եկամուտ երող սեփականության օ յեկտների համար կիրառելի այս ընթացակարգը կարող է գնահատողին երել այն եզրակացությանը, որ հողօգտագործման ընթացիկ տար երակը չի համապատասխանում իր տեղադրությանը կամ, որ հողն ան ավարար է կառուցապատված: Շենքերի ն շինությունների գնահատման դեպքում հաշվի են առնվում նրանց վերարտադրության համար անհրաժեշտ ծախսերը: Գնահատողի կողմից օգտագործվող գնահատման ձները կարող են մանրամասն քանակական հետազոտման մեթոդից տարածվել մինչն հետազոտման ամենապարզ մեթոդը, որի հիմքում ընկած է 1մ2-ու ծախսերը: Ծախսային մոտեցման դեպքում մյուս քայլն է համարվում կուտակված մաշվածության գնահատումը, որն իրենից ներկայացնում է օ յեկտի օգտակարության փոքրացում: Օգտակարության փոքրացում սովորա ար տեղի է ունենում ֆիզիկական մաշվածության, ֆունկցիոնալ ն տնտեսական հնացման (տեղադրության հետ կապված) արդյունքում: Ֆիզիկական մաշվածությունը կարող է օ յեկտի տարիքի կամ նրա նկատմամ խնամքի ացակայության հետնանք լինել: Մաշվածքի մեծությունն ազդում է օ յեկտի օգտակար կյանքի մնացած ժամանակի վրա: Այդ

ժամանակի գնահատումը կարնոր է նան եկամտային մոտեցման համար: Այն գնահատողին օգնում է որոշելու եկամուտների հոսքի տնողությունը: Ֆունկցիոնալ հնացումը կարող է կառուցողի կողմից հավասարակշռության, տնտեսական մեծության ն տնտեսական աժանման սկզ ունքները հաշվի առնելու անընդունակության արդյունք լինել: Օրինակ` շենքի կառուցումը կարող է երել հողամասի գեր եռնվածությանը: Տնտեսական հնացումը կարելի է ացատրել փոփոխության ն կախվածության սկզ ունքների կիրառմամ : Այդպիսի հնացում տեղի է ունենում այն դեպքում, եր փոփոխվում են հողօգտագործման ընդունված ձները, կապերը կամ էլ գնորդների շուկաները: Եկամտային մոտեցումը դա ապագա օգուտների ընթացիկ արժեքի որոշման գործընթացն է, որոնք, ինչպես սպասվում է կստացվեն սեփականության օգտագործումից ն հնարավոր ապագա վաճառքից: Տվյալ դեպքում կիրառվում է սպասումների գնահատման սկզ ունքը: Այս 3 մոտեցումներից յուրաքանչյուրը գնահատողի առջն տար եր հեռանկարներ է ացում: Թեն այդ մոտեցումները հիմնվում են միննույն շուկայում հավաքագրված տվյալների վրա, դրանցից յուրաքանչյուրը գործ ունի շուկայի տար եր ասպեկտների հետ: Կատարյալ շուկայում ոլոր 3 մոտեցումներն էլ պետք է երեն արժեքի միննույն մեծությանը: Սակայն անշարժ գույքի շուկաները կատարյալ չեն: Հաճախ առաջարկը ն պահանջարկը հավասարակշռության մեջ չեն գտնվում: Պոտենցիալ օգտվողները կարող են ոչ ճիշտ ինֆորմացիա ունենալ, արտադրողները կարող են անարդյունավետ լինել: Այս, ինչպես նան այլ պատճառներից ելնելով` տվյալ մոտեցումները կարող են հանգեցնել տար եր ցուցանիշների: Համաձայնեցում. դա մի գործընթաց է, որի ընթացքում արժեքի վերջնական գնահատականը ստանալու համար արվում են որոշակի տրամա անական ենթադրություններ: Նախքան այն սկսելը` գնահատողը վերացնում է ոլոր

գործոնները ն ստուգում է հաշվարկների ճշմարիտ լինելը: Բոլոր ենթադրությունները ստուգվում են խելամտության ն հուսալիության առումով: Համաձայնությունը անվանում են «խղճի քննություն»: Այս գործընթացի ժամանակ գնահատողը ստուգում է գնահատման սկզ ունքների կիրառելիությունը խնդրի ացահայտման, տվյալների հավաքագրման ն վերլուծության տար եր փուլերում` օգտագործելով գնահատման նկատմամ կիրառվող ցանկացած մոտեցում: Վերստին վերանայվում են արժեքի տար եր ցուցանիշները, որքանով են դրանք հիմնավորված, իմաստ ունեն արդյոք դրանք, ինչպես նան նորից վերլուծվում է ելակետային խնդիրը: Գնահատողին, գնահատված արդյունքի հավանական աշխումն իրականացնելու համար, կարող են անհրաժեշտ լինել վիճակագրական տվյալներ: Այնուհետն նա կարող է որոշել այն դիապազոնը, որի սահմաններում պետք է գտնվի արժեքի փնտրվող մեծությունը: Սովորա ար սպասվում է, որ գնահատողը հաճախորդին կներկայացնի արժեքի գնահատման 1 մեծություն: Համաձայնեցման այս գործընթացի հիման վրա գնահատողը պետք է որոշում կայացնի: Նշենք, որ համաձայնեցումը արդյունքի մեխանիկական միջինացման գործընթաց չէ. այն տրամա անական ենթադրությունների ն որոշումների ընդունման գործընթաց է: Արժեքի գնահատման արդյունքների վերա երյալ հաշվետվություն. որպես վերջին քայլ գնահատողը հաշվետվություն է ներկայացնում իր եզրակացությունների մասին, որը ն հետագայում ներկայացվում է հաճախորդին: Կախված հաճախորդի հետ նախնական պայմանավորվածությունից, այդ հաշվետվությունը կարող է սովորական նամակ լինել, կամ էլ կարող է իրենից մանրակրկիտ գրավոր զեկույց ներկայացնել:

3.9. ԲԱՐԴ ՏՈԿՈՍ ԵՎ ԴԻՍԿՈՆՏԱՎՈՐՈՒՄ

Անշարժ գույքի գնահատման եկամտային մոտեցման մեթոդա անությունը հիմնված է այն աքսիոմի վրա, համաձայն որի` «այսօրվա 1 դրամն ավելի թանկ արժե, քան` վաղվանը»: Հիմնական գործողությունները, որոնք թույլ են տալիս համեմատել տարաժամկետ գումարները, համարվում են կուտակումը ն դիսկոնտավորումը: Կուտակումը դրամի ապագա արժեքի որոշման գործընթացն է: Դիսկոնտավորումը ապագա եկամուտների հոսքից ստացվող դրամամուտքերն ընթացիկ արժեքին երելու գործընթացն է: Բարդ տոկոսը ն դիսկոնտավորումը հաշվարկային գործիքներ են, որոնք օգտագործվում են ներդրումներից ստացվող, կանխատեսվող եկամուտների գնահատման համար: Նախքան դրանց օգտագործելը` անհրաժեշտ է մանրամասն որոշել` 1) այն գումարների չափը, որոնց մասին կարող է խոսք գնալ: 2) այն ժամանակը, եր այդ գումարները պետք է վճարվեն կամ ստացվեն: 3) ներդրումների հետ կապված գիտակցված ռիսկերը: 4) եկամտի համապատասխան նորման (տոկոսադրույքը կամ դիսկոնտի նորման)` հաշվի առնելով շուկայական պայմանները ն գնահատվող ռիսկերը: Վերը նշված չորս տարրերը կարող են անվանվել այսպես. 1) գումարներ, 2) ժամանակ, 3) ռիսկ, 4) եկամտի նորմա: Այն անից հետո, եր այս տարրերը հստակորեն որոշվում են, գնահատողը կարող է ներդրումների արժեքի վերա երյալ հիմնավորված եզրակացություն անել: 1) Գումարներ Կարնոր է առավելագույնս հնարավոր ճշտությամ կանխագուշակել դրամների ընդհանուր գումարը, որոնք, ինչպես սպասվում է, կներդրվեն կամ կստացվեն ներդրումներից: Դա հնարավորություն կտա պատասխանել

գլխավոր հարցին. միջոցների տվյալ ներդրումը կապահովի արդյո՞ք եկամտի դրական նորմա: Ներդրումներից եկամուտ է սպասվում այն դեպքում, եր դրամական միջոցների ներհոսքը գերազանցում է դրանց արտահոսքին: Սակայն, նույնիսկ ացարձակ ճշտությամ հայտնի գումարները ոչինչ չեն կարող ասել այն մասին, թե ինչպիսին կլինի եկամտի նորման կամ էլ ներդրման հետ կապված ռիսկը: Օրինակ, ենթադրենք ներդրված 1 մլն. դրամը պետք է ապագայում երի 2 մլն. դրամ: Որքանո՞վ է հաջող միջոցների ներդրումը: Այս հարցին չի կարելի միանշանակ ճիշտ պատասխանել, քանի դեռ չեն գնահատվել 2 մլն. դրամի ստացման հավանականությունը, ինչպես նան այն ժամանակը, որի ընթացքում պետք է ստացվի գումարը: 2) Ժամանակ Ներդրողի համար ամենաարժեքավոր ն անփոխարինելի ռեսուրսներից մեկը ժամանակն է: Կորցնելով այն` հնարավոր չէ վերադարձնել: Բենջամին Ֆրանկլինը մշտապես հիշեցնում էր, որ «ժամանակը փող է»: Նա նշում էր, որ անարդյունավետ օգտագործված ժամանակը նշանակում է փողի կորուստ: Դրանից խուսափելու միակ միջոցը կապիտալն աշխատացնելն է, այսինքն` այն պետք է ներդնել գործի մեջ: Փողն օգտագործվում է տոկոս երելու համար: Կարնոր է վերջինիս ստացման ժամանակը, քանի որ արդեն ստացված տոկոսը կարող է օգտագործվել ավելի շատ տոկոս ստանալու համար: Ներդրումներից եկամտի ստացման ժամանակը չափվում է ինտերվալներով կամ ժամանակահատվածներով. այն կարող է լինել` օր, շա աթ, ամիս, կիսամյակ, տարի: Ժամանակը, որի ընթացքում պետք է վճարվեն կամ ստացվեն փողերը, կարնոր նշանակություն ունի յուրաքանչյուր ներդրումային վերլուծության դեպքում: Օրինակ, եթե ներդրումները կազմում են 1 մլն. դրամ ն սպասվում է, որ նրանցից կստացվի 2 մլն. դրամ, ապա մեծ նշանակություն ունի այն հանգամանքը, թե այդ 2 մլն. դրամը

եր կստացվի` մեկ տարի հետո, հինգ տարի հետո, թե քսան տարի հետո: Որպես օրենք, ինչքան շուտ է ստացվում գումարը, այնքան նախընտրելի են ներդրումները: 3) Ռիսկը Ռիսկի տակ հասկացվում է ներդրումների հետ կապված անորոշությունը ն անկայունությունը: Այլ խոսքերով, ռիսկը դա այն անի հավանականությունն է, որ ներդրումներից ստացվող եկամուտները մեծ կամ փոքր կլինեն սկզ նական կանխատեսվածից: Վերլուծողը պետք է հիշի, որ գոյություն ունեն ռիսկի զանազան տար երակներ ն, որ ոչ մի ներդրում անռիսկ չէ: 4) Եկամտի նորման

Ներդրումների եկամտի նորման դա մաքուր եկամտի ն ներդրված կապիտալի տոկոսային հարա երությունն է: Ճիշտ սահմանված եկամտի նորման հաշվի է առնում սպասվող մաքուր եկամուտների գումարը ն դրանց ստացման ժամանակը: Ներդրումների եկամտի նորման անվանվում է նան վերջնական վերադարձ: Բացառությամ այն դեպքերի, եր ներդրումների գնահատման դեպքում օգտագործվում են ոչ ֆինանսական նույթի չափանիշներ, առաջնությունը տրվում է այն ներդրումներին, որոնց եկամտի նորման ավելի արձր է: Սակայն, եթե ներդրումային առաջարկի ոլոր տարրերը տար եր են, կանխատեսվող եկամտի նորման զուգակցվում է ռիսկով: Որքան մեծ է ռիսկը, այնքան պետք է արձր լինի եկամտի նորման, որպեսզի այն կարողանա փոխհատուցել ներդրողի ռիսկը: Գնահատման գործընթացում գնահատողները շատ հաճախ օգտվում են արդ տոկոսի աղյուսակներից: Դիտարկենք արդ տոկոսի աղյուսակի մի օրինակ` աղկացած 6 ֆունկցիաներից, որոնցից յուրաքանչյուրը ներկայացված է համապատասխան սյունակներով, որտեղ հաշվարկներն իրականացվել են 50 տարիների համար ն

10% դրույքաչափով (տես աղյուսակ թիվ 3.1): Դիտարկենք յուրաքանչյուր ֆունկցիան առանձին-առանձին` ըստ օրինակների:

3.9.1. Միավորի գումարը արդ տոկոսի դեպքում Այս ֆունկցիան ցույց է տալիս, որ դեպոզիտում դրված մեկ միավորը (դրամը) կուտակվում է արդ տոկոսով, այսինքն` յուրաքանչյուր տարվա վերջում ավելանում է համապատասխան տոկոսադրույք: Հաջորդ տարվա վերջում արդեն ստացված գումարից է տոկոս հաշվարկվում ն ավելանում արդեն եղածի վրա, այսինքն` տոկոսի վրա տոկոս է գալիս: Այս ֆունկցիան որոշվում է հետնյալ անաձնով.

Տո- (1+ i)ո, որտեղ Տո - ը գումարն է ո ժամանակաշրջան հետո: i – ն պար երական տոկոսադրույքն է: ո – ը պար երությունների (տարիների) թիվը: Օրինակ. ենթադրենք 2 մլն. դրամով գնված հողի արժեքը արձրանում է 10%-ով ( արդ տոկոսով): Ի՞նչ կարժենա այն 5 տարի հետո: Տո - (1+0.1)5 - 1.61051 2,000,000 * 1.61051 -

i - 10% - 0.1 ո-5 3,221,020 դրամ

Դիսկրետ

ն

անընդհատ

կուտակում:

Դիսկրետ տերմինը նշանակում է, որ կուտակման ինտերվալը ֆիքսված է, այսինքն` այն իրականացվում է տարին մեկ անգամ, եռամսյակը կամ ամիսը մեկ անգամ: Անընդհատ կուտակումը ենթադրում է, որ տոկոսը կուտակվում է հնարավոր ամենակարճ ժամանակահատվածում: Թեն այդ

ժամանակահատվածն անվերջ կարճ է, սակայն անընդհատ կուտակման նկատմամ ավելի ճիշտ մոտեցում է համարվում ամենօրյա կուտակումը: Տարվա համար, որն ունի 365 օր, 10% տոկոսադրույքով ամենօրյա կուտակումը կարող է որոշվել հետնյալ անաձնով, որտեղ Տո–ը ո ժամանակամիջոց հետո ստացված գումարն է: Տո- (1+ i)ո: Տո- (1+0,1/365)365-1,105156

Աղյուսակ 3.1

Միավորի գումարը Տար արդ ի տոկոսի դեպքում (սյ. 1)

1,1000 1,2100 1,3310 1,4641 1,6105

Բարդ տոկոսի վեցգործոնային աղյուսակ անվանական տարեկան դրույքաչափը -10% կուտակման հաճախականությունը - մեկ տարի Միավորի սովորակա Միավորի ն կուտակում աննուիտե Փոխհատու Միավորի ը Միավորի տի ց-ման ամորտիզաժամանակ ընթացիկ ընթացիկ Տար ֆոնդի ցիայի աարժեքը արժեքը ի գործոնը վճարը հատվածի (սյ. 4) ժամանակ (սյ. 3) (սյ. 6) ընթացքում ա(սյ. 2) հատվածի համար (սյ. 5) 1,0000 1,000000 0,9091 0,9091 1,1000000 2,1000 0,476190 0,8264 1,7355 0,5761905 3,3100 0,302115 0,7513 2,4869 0,4021148 4,6410 0,215471 0,6830 3,1699 0,3154708 6,1051 0,163797 0,6209 3,7908 0,2637975

1,7716 1,9487 2,1436 2,3579 2,5937 2,8531 3,1384 3,4523 3,7975 4,1772 4,5950 5,0545 5,5599 6,1159 6,7275 7,4002 8,1403 8,9543 9,8497 10,8347

7,7156 9,4872 11,4359 13,5795 15,9374 18,5312 21,3843 24,5227 27,9750 31,7725 35,9497 40,5447 45,5992 51,1591 57,2750 64,0025 71,4027 79,5430 88,4973 98,3471

0,129607 0,105405 0,087444 0,073641 0,062745 0,053963 0,046763 0,040779 0,035746 0,031474 0,027817 0,024664 0,021930 0,019547 0,017460 0,015624 0,014005 0,012572 0,011300 0,010168

0,5645 0,5132 0,4665 0,4241 0,3855 0,3505 0,3186 0,2897 0,2633 0,2394 0,2176 0,1978 0,1799 0,1635 0,1486 0,1351 0,1228 0,1117 0,1015 0,0923

4,3553 4,8684 5,3349 5,7590 6,1446 6,4951 6,8137 7,1034 7,3667 7,6061 7,8237 8,0216 8,2014 8,3649 8,5136 8,6487 8,7715 8,8832 8,9847 9,0770

0,2296074 0,2054055 0,1874440 0,1736405 0,1627454 0,1539631 0,1467633 0,1407785 0,1357462 0,1314738 0,1278166 0,1246641 0,1219302 0,1195469 0,1174596 0,1156244 0,1140051 0,1125718 0,1112998 0,1101681

11,9182 13,1100 14,4210 15,8631 17,4494 19,1943 21,1138 23,2252 25,5477 28,1024 30,9127 34,0039 37,4043 41,1448 45,2593 49,7852 54,7637 60,2401 66,2641 72,8905

109,1818 121,0999 134,2099 148,6309 164,4940 181,9434 201,1378 222,2515 245,4767 271,0244 299,1268 330,0395 364,0434 401,4478 442,5926 487,8518 537,6370 592,4007 652,6408 718,9048

0,009159 0,008258 0,007451 0,006728 0,006079 0,005496 0,004972 0,004499 0,004074 0,003690 0,003343 0,003030 0,002747 0,002491 0,002259 0,002050 0,001860 0,001688 0,001532 0,001391

0,0839 0,0763 0,0693 0,0630 0,0573 0,0521 0,0474 0,0431 0,0391 0,0356 0,0323 0,0294 0,0267 0,0243 0,0221 0,0201 0,0183 0,0166 0,0151 0,0137

9,1609 9,2372 9,3066 9,3696 9,4269 9,4790 9,5264 9,5694 9,6086 9,6442 9,6765 9,7059 9,7327 9,7570 9,7791 9,7991 9,8174 9,8340 9,8491 9,8628

0,1091590 0,1082576 0,1074510 0,1067281 0,1060792 0,1054962 0,1049717 0,1044994 0,1040737 0,1036897 0,1033431 0,1030299 0,1027469 0,1024910 0,1022594 0,1020498 0,1018600 0,1016880 0,1015322 0,1013910

80,1795 88,1975 97,0172 106,7190 117,3909

791,7953 871,9749 960,1723 1057,1896 1163,9085

0,001263 0,001147 0,001041 0,000946 0,000859

0,0125 0,0113 0,0103 0,0094 0,0085

9,8753 9,8866 9,8969 9,9063 9,9148

0,1012630 0,1011468 0,1010415 0,1009459 0,1008592

3.9.2. Միավորի կուտակումը ժամանակաշրջանի ընթացքում Այս ֆունկցիան ցույց է տալիս խնայողական հաշվի աճը, որի վրա յուրաքանչյուր տարվա վերջում ավելացվում է մեկ միավոր: Խնայողական հաշվի վրա եղած գումարը ողջ ժամանակաշրջանի ընթացքում տոկոս է երում:

Այս ֆունկցիան որոշվում է հետնյալ անաձնով. Sn =

S n − 1 (1 + լ ) n − 1 = լ լ

Օրինակ. ենթադրենք քաղաքացին նակարան գնելու նպատակով ամեն տարի իր հաշվին մուտքագրում է 2 մլն դրամ 10% դրույքաչափով: Ինչքան գումար նա կունենա 5տարի հետո: i- 10%- 0.1 ո-5

Sn =

(1 + 0.1) 5 − 1 0.61051 = = 6.1051 0.1 0.1

2,000,000 * 6.1051 - 12,210,000

դրամ

3.9.3. Փոխհատուցման ֆոնդի գործոնը Այս ֆունկցիան ցույց է տալիս պար երական հավասարաչափ մուտքերի այն գումարը, որը տոկոսի հետ միասին անհրաժեշտ է, որպեսզի որոշակի ժամանակաշրջանի վերջում կուտակվի մեկ միավոր: Յուրաքանչյուր պար երական գումարը մուտք է արվում յուրաքանչյուր տարվա վերջում: Այս ֆունկցիան երկրորդ ֆունկցիայի հակադարձ մեծությունն է: Այս ֆունկցիայի համար գործում է հետնյալ անաձնը.

լ լ = = S n S n − 1 (1 + լ ) n − 1

Օրինակ. ենթադրենք խանութի սեփականատիրոջ պարտքը սեփականաշնորհման համար կազմում է 10 մլն. դրամ: Նշված գումարը նա պարտավոր է վճարել պետությանը 4 տարի հետո: Որոշել տարեկան գումարի հավասարաչափ մեծությունը, որը նա պետք է գցի անկ 10% դրույքաչափով: i- 10%-0.1

ո-4

0.1 0.1 = = = 0.2152 S n (1 + 0.1) 4 0.4641

10,000,000

*

0.2152

-

2,152,000դրամ

3.9.4. Միավորի ընթացիկ արժեքը (ռեվերսիա) Այս ֆունկցիան ցույց է տալիս մեկ միավորի այսօրվա արժեքը, որը պետք է ստացվի ապագայում` միանվագ կերպով: Այս ֆունկցիան առաջին ֆունկցիայի հակադարձ մեծությունն է: Ֆունկցիան որոշվում է հետնյալ անաձնով.

Vn =

= S n (1 + լ ) n

Օրինակ. ենթադրենք անշարժ գույքի սեփականատերը հաշվարկում է, որ 50հա հողատարածքը 10 տարի հետո կարող է վաճառել ձեռներեցին 1հա-ն 1 մլն դրամով: Որքանով պետք է սեփականատերը վաճառի իր

սեփականությունն այսօր, եթե նա նախատեսում է ստանալ 10% շահույթ: = = 0.3855 (1 + 0.1)10 2.5937

i - 10% - 0.1

Vn =

ո - 10

1,000,000 * 50 - 50,000,000 50,000,000

*

0.3855

-

19,275,000

3.9.5. Միավորի սովորական աննուիտետի (վարձավճարի) ընթացիկ արժեքը ժամանակաշրջանի համար Այս ֆունկցիան ցույց է տալիս եկամուտների հավասարաչափ հոսքի այսօրվա արժեքը: Եկամուտների տվյալ հոսքի առաջին մուտքը տեղի է ունենում առաջին պար երաշրջանի (տարվա) վերջում, իսկ հաջորդ մուտքերը տեղի են ունենում հաջորդող յուրաքանչյուր տարվա վերջում: Այս ֆունկցիայի համար գործում է հետնյալ անաձնը.

⎛ ⎜1 − 1 n 1 − Vn ⎜⎝ (1 + լ ) An = = լ լ

⎞ ⎟ ⎟ ⎠

Օրինակ. Առանձնատունը 10 տարի ժամկետով տրվել է վարձակալության` տարեկան 5 մլն. դրամ վարձավճարով: Ինչպիսի՞ն կլինի սպասվող եկամուտների հոսքի ընթացիկ արժեքը, եթե դիսկոնտի դրույքաչափը կազմում է 10%: i - 10% - 0.1 ⎛ ⎜1 − ⎜ (1 + 0.1)10 An = ⎝ 0.1

ո - 10 30,725,000 դր.

⎞ ⎟ ⎛1 − 1 ⎞ ⎛ 1 − 1 ⎞ ⎟ ⎜ 2.5937 ⎟ ⎜ 0.3855 ⎟ ⎠ = 0.6145 = 6.145 0.1 0.1 0.1

5,000,000

դր.

*

6.145

-

3.9.6. Միավորի ամորտիզացիայի վճարը Այս ֆունկցիան ցույց է տալիս այն հավասարամեծ պար երական վճարների չափը, որն անհրաժեշտ է վարկի ամ ողջական (մայր գումարը եւ տոկոսները միասին) ամոտիզացիայի (մարման) համար: Տվյալ գործոնը համարվում է հինգերորդ ֆունկցիայի հակադարձ մեծությունը: Այն հաճախ անվանում են նան հիփոթեքային հաստատուն: Այս ֆունկցիան որոշվում է հետնյալ անաձնով.

I = = An 1 − Vn

I 1−

(1 + լ) n

Օրինակ. քաղաքում նակարան գնելու համար վերցվում է 15 մլն. դրամ վարկ 10%-ով` 5 տարում պարտքը հավասարաչափ մարելու պայմանով: Որոշել տարեկան վճարումների մեծությունը: i - 10% - 0.1 1 = An

1−

0.1 (1+ 0.1) 5

=

0.1 0.1 = = 0.2635 1 − 0.62092 1− 1.61051

ո-5 15,000,000 * 0.2635 - 3,952,500 դրամ 3.9.7. 72-ի կանոնը 72-ի կանոնը, որի հիմքում ընկած են լոգարիթմներ, 72 թիվն օգտագործում է այն տարիների քանակի մոտավոր հաշվարկման համար, որոնք անհրաժեշտ են դրամական միավորի կրկնապատկման համար, ընդ որում ամ ողջ տոկոսը մնում է դեպոզիտի վրա: Տվյալ կանոնի համաձայն` որպեսզի հաշվենք այդ ժամանակը, անհրաժեշտ է 72-ը աժանել տոկոսադրույքի վրա, որն արտահայտվում է ամ ողջ թվով: 72-ի կանոնը ավականին արդյունավետ է 318% տոկոսադրույքերի դեպքում: Օրինակ, 3% արդ տոկոսադրույքի դեպքում դրամական գումարը կկրկնապատկվի մոտավորապես 24 տարվա ընթացքում (72:3-24) (նույն տոկոսադրույքով պարզ տոկոսի դեպքում` 33 ամ ողջ 1/3): 4%-ի դեպքում` 18 տարում, 12%-ի դեպքում` 6 տարում ն այլն: 72-ի կանոնը գործում է նան «հակառակ ուղղությամ »: Եթե հայտնի է, որ 6 տարվա ընթացքում 10’000’000 դրամը դարձել է 20 միլիոն դրամ, ապա

տարեկան (72:6-12):

արդ տոկոսադրույքը կազմում է մոտ 12%

3.9.8. Տար եր ֆունկցիաների միջն փոխադարձ կապը Բարդ տոկոսի ոլոր վեց ֆունկցիաները կառուցվում են հետնյալ հիմնական անաձնի օգնությամ (1+i)ո, որը նկարագրում է միավորի գումարի կուտակումը: Բոլոր գործոնները տվյալ հավասարման ածանցյալն են: Նրանցից յուրաքանչյուրը նախատեսում է, որ դեպոզիտային հաշվում գտնվող տոկոսները փող են երում, ընդ որում մինչն այնքան ժամանակ, քանի դեռ գտնվում են դեպոզիտային հաշվի վրա: Նրանցից յուրաքանչյուրը հաշվի է առնում արդ տոկոսի էֆեկտը, այսինքն` այնպիսի տոկոսի, որը, ստացվելով ապագայում, փոխանցվում է հիմնական գումարի վրա: Թեն ստանդարտ աղյուսակները, հարմարության համար, ովանդակում են ոլոր վեց ֆունկցիաները, սակայն ավական է իմանալ երեք հիմնականները, քանի որ մնացած երեքը նրանց հակադարձ մեծություններն են (աղյուսակ 3.2):

աղյուսակ 3.2. Բարդ տոկոսի հիմնական ֆունկցիաները ն դրանց հակադարձ մեծությունները Ֆունկցիան Միավորի կուտակված գումարը /սյունակ 1/ Միավորի կուտակումը ժամանակահատվածի ընթացքում /սյունակ 2/

Հակադարձ մեծությունը Միավորի ընթացիկ արժեքը /սյունակ 4/ Փոխհատուցման ֆոնդի գործոնը /սյունակ 3/ Միավորի ամորտիզացիայի

Աննուիտետի ընթացիկ արժեքը /սյունակ 5/

Աղյուսակի

վճարը /սյունակ 6/

օգտագործումը:

Օգտագործելով աղյուսակները` վերլուծողը պետք է պատասխանի հետնյալ հարցերին. 1) Վստա՞հ է, որ ճիշտ է հասկանում խնդիրը: Նախատեսու՞մ է արդյոք նրա լուծումը կուտակում կամ դիսկոնտավորում: Չի՞ կրում արդյոք տվյալ խնդիրը կոմ ինացված նույթ, որը պահանջում է մեկից ավելի ֆունկցիաների օգտագործում: 2) Արդյո՞ք կուտակումն ավելի հաճախ է տեղի ունենում, քան` տարին մեկ անգամ, որքանո՞վ ճշգրիտ է ընտրվել արդյունավետ տոկոսադրույքը: 3) Ե՞ր են տեղի ունենում դրամական միջոցների մուտքերը կամ արտահոսքերը` յուրաքանչյուր ժամանակաշրջանի սկզ ում թե վերջում: Որքանո՞վ է այն համապատասխանում աղյուսակում հաշվարկված համապատասխան գործոնին: Հնարավոր է, որ նրանում ուղղումներ կատարվեն: 4) Ստուգե՞լ է արդյոք թվա անական հաշվարկների ճշտությունը: Որքանո՞վ իմաստ ունի ստացված արդյունքը:

3.10. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅԱԿԱՆ ԱՐԺԵՔԻ

ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՄՈՏԵՑՈՒՄՆԵՐԸ

3.10.1. Գնահատման մեթոդի ընտրությունը Հայտնի են անշարժ գույքի օ յեկտների` շենքեր, շինություններ, հողակտորներ, նակարաններ ն այլն, գնահատման մի քանի տասնյակ մեթոդներ: Գնահատման այս կամ այն մեթոդի ընտրությունը կախված է մի շարք գործոններից, այդ թվում նան օ յեկտի նույթից, գնահատման նպատակից ն ֆունկցիայից, փորձագետի տիրապետման տակ եղած ինֆորմացիայից: Եթե անշարժ գույքի օ յեկտն ապահովում է կայուն եկամուտ, ապա ավելի ընդունելի է համարվում կապիտալիզացիայի մեթոդը, եթե գնահատվում է նակարան ն նակարանային շուկայում նմանատիպ նակարանների փաստացի վաճառքների վերա երյալ առկա են ավարար քանակությամ շուկայական տվյալներ, ապա գնահատման համար ավելի նպատակահարմար է օգտագործել վաճառքների ուղղակի վերլուծության մեթոդը, իսկ եթե գնահատվող օ յեկտը գտնվում է անշարժ գույքի շուկայի «պասիվ» հատվածում, ապա ավելի արդյունավետ է համարվում օգտագործել ծախսային մոտեցման մեթոդներից որնէ մեկը: Մեթոդի ընտրությունը կախված է նան գնահատման ֆունկցիայից: Եթե գնահատման արդյունքներն անհրաժեշտ են օ յեկտի ապահովագրման համար, ապա ավելի նպատակահարմար է օգտագործել ծախսային մոտեցման մեթոդներից մեկը: Եթե գնահատման արդյունքներն անհրաժեշտ են անշարժ գույքի օ յեկտում ներդրումներ կատարելու համար, ապա ավելի լավ է օգտագործել եկամտային մոտեցման մեթոդներից մեկը: Գնահատման նպատակներն էլ ավելի սերտորեն են կապված նրա մեթոդների հետ: Եթե գնահատման նպատակն է որոշել օ յեկտի վերականգնողական արժեքը, ապա կիրառվում են ծախսային մոտեցման մեթոդները` նախահաշվային կամ ինդեքսային: Եթե գնահատման նպատակը փոխարինման արժեքի որոշումն է, դարձյալ կիրառում են ծախսային մոտեցման մեթոդները`

համեմատական միավորի մեթոդ կամ աղադրիչների աժանման մեթոդ: Իսկ եթե անհրաժեշտ է որոշել անշարժ գույքի օ յեկտի շուկայական արժեքը, ապա ավելի հաճախ կիրառում են եկամտային ն համեմատական մոտեցումների մեթոդները: Այսպիսով, անշարժ գույքի օ յեկտի գնահատման համար այս կամ այն մեթոդի ընտրությունը արդ ն ստեղծագործական գործընթաց է: Ընտրության արդյունավետությունը մեծամասամ կախված է փորձագետ-գնահատողի որակավորումից ն փորձառությունից: Փորձագետներին խորհուրդ է տրվում անշարժ գույքի օ յեկտի արժեքը որոշել` կիրառելով որքան հնարավոր է շատ գնահատման մեթոդներ (իհարկե, եթե անհրաժեշտ ինֆորմացիան առկա է): Այդ դեպքում, տար եր մեթոդների կիրառմամ ստացված գնահատման արդյունքների համաձայնեցման ժամանակ, հավանականությունը, որ օ յեկտի ավելի ճշգրիտ արժեք կարող ենք ստանալ, մեծանում է: Անշարժ գույքի գնահատման մեթոդները մասնագետների կողմից խմ ավորվում են երեք ավանդական մոտեցումների մեջ` ծախսային, եկամտային ն համեմատական (շուկայական):

3.11. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅԱԿԱՆ ԱՐԺԵՔԻ

ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԵԿԱՄՏԱՅԻՆ ՄՈՏԵՑՈՒՄԸ

Անշարժ գույքի օ յեկտի գնահատման նկատմամ այս մոտեցումը ներառում է երկու մեթոդ` եկամուտների կապիտալիզացիա ն եկամուտների հոսքի դիսկոնտավորում:

3.11.1. Եկամուտների կապիտալիզացիայի մեթոդը Անշարժ գույքի գնահատման նկատմամ եկամտային մոտեցման տեխնիկայի հիմքում ընկած են արդ տոկոսի սկզ ունքները:

Եկամտային մոտեցման շրջանակներում արժեքը հաշվարկվում է հետնյալ անաձնով ` Ա-Ե/Կ որտեղ` Ա - ն գնահատվող սեփականության ընթացիկ արժեքն է, Ե - ն` զուտ եկամուտը, Կ - ն` կապիտալիզացիայի գործակիցը:

Այս պարզ հիմքի վրա կառուցվում է եկամուտ երող անշարժ գույքի գնահատման ավականին մտածված մի տեսություն: Գնահատման այս մեթոդն օգտագործվում է այն դեպքում, եր ապագա եկամուտների հոսքը կայուն է: Այսպիսով, որպեսզի, ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդով, կարողանանք որոշել օ յեկտի արժեքը, անհրաժեշտ է. ա/ որոշել օ յեկտի օգտագործումից ստացվող զուտ եկամուտը: / որոշել օ յեկտի վաճառքից ստացվող զուտ եկամուտը: գ/ հաշվարկել տրված եկամուտների համար կապիտալիզացիայի գործակիցը: Զուտ եկամուտը դա հաշվարկված կայուն տարեկան եկամտի մեծությունն է, որը ստացվում է գնահատվող օ յեկտի օգտագործումից, եր տարեկան համախառն եկամտից հանում ենք օ յեկտի շահագործման հետ կապված ոլոր ծախսերը: Այն հաշվարկվում է հետնյալ կերպ.

Զուտ եկամուտը - Պոտենցիալ համախառն եկամուտ – Պարապուրդ - Համախառն ծախսեր, այց քանի որ

Համախառն եկամուտ - Պոտենցիալ համախառն եկամուտ – Պարապուրդ, ապա կարող ենք գրել, որ

Զուտ եկամուտը - Համախառն եկամուտ - Համախառն ծախսեր Պոտենցիալ համախառն եկամուտը դա հնարավոր այն առավելագույն եկամուտն է, որը կարող է ստացվել գույքի անժամկետ ն ամ ողջական օգտագործումից: Եկամուտները կարող են ստացվել ինչպես գործունեության հիմնական տեսակից ( նակարանը վարձակալությամ տրամադրելը), այնպես էլ լրացուցիչ ծառայություններից (ավտոտնակի, լվացքի մեքենայի, հեռուստատեսային անտենայի օգտագործում, շինության պատի վրա գովազդային պաստառներ ամրացնելը ն այլն): Ընդ որում, գնահատման համար, վերոնշյալ եկամուտները հաշարկվում են գնահատման ամսաթվին հաջորդող մեկ տարվա համար, այսինքն` ենթադրվում է, որ մինչն գնահատման ամսաթիվը դիտարկվող գույքը չի օգտագործվել: Պարապուրդը դա օ յեկտը ոչ ամ ողջ հզորությամ օգտագործելն է: Օրինակ, եթե Երնանում ամառվա ամիսներին հյուրանոցները գրեթե 100%-ով զ աղված են լինում, ապա ձմեռվա ամիսներին նրանք եռնված են մոտ 40%-ով, իսկ դա նշանակում է, որ հյուրանոցները ողջ տարվա ընթացքում միջինը եռնված են մոտավորապես 70%-ով: Այլ խոսքերով ասած, պարապուրդն այն ժամանակահատվածն է, եր անշարժ գույքի օ յեկտից եկամուտներ չեն ստացվում: Բնակարանի վարձակալության դեպքում դա կարող է լինել այն ժամանակահատվածը, եր նակարանատերը փնտրում է ասենք նոր վարձակալ, կամ նակարանում իրականացնում է վերանորոգման աշխատանքներ:

Համախառն ծախսերը ներառում են երեք տիպի ծախսեր` գործառնական (շահագործման), պահուստային (ռեզերվային) ն անփոփոխ (ֆիքսված): Գործառնական (կամ շահագործման) ծախսերին են վերա երվում օ յեկտի շահագործման հետ կապված ծախսերը, ինչպես նան այն ծախսերը, որոնք ուղղված են օգտագործողին ծառայություններ մատուցելուն ն եկամուտների հոսքը ապահովելուն: Անշարժ գույքի օ յեկտի շահագործման ծախսերի մեջ են մտնում սպասարկող անձնակազմի աշխատավարձն ու պարգնավճարները, աշխատակիցների սոցիալական ապահովագրումը, կոմունալ ծառայությունները (էլ. էներգիա, գազ, հեռախոս, ջուր ն այլն), օ յեկտի պահպանման հետ կապված ծախսերը (պահակային ն հակահրդեհային ծառայությունների վճարը, վերելակի, ինժեներական կոմունիկացիաների, հեռախոսի սպասարկման ծախսերը ն այլն), ներկայացուցչական ծախսերը, գովազդային ծախսերը, անկային սպասարկման հետ կապված ծախսերը, ինչպես նան տրանսպորտային ծախսերը: Պահուստային ծախսերին են վերա երվում, օրինակ, անշարժ գույքի օ յեկտի համար խոհանոցային սարքավորումների, կահույքի, սպասքի ն այլ պարագաների ձեռք երման (փոխարինման) ծախսերը: Հարկ է նշել, որ գնահատվող անշարժ գույքի օ յեկտի կապիտալ ն ընթացիկ վերանորոգման ծախսերը պահուստային ծախսերի այս ցանկի մեջ չեն մտնում, քանի որ նրանք ամորտիզացիոն հատկացումների մեջ են մտնում: Անհրաժեշտ է հատուկ դիտարկել անփոփոխ ծախսերը: Դրանք պարտքերի սպասարկման հետ կապված ծախսերն են, օրինակ վարկի տոկոսների մարումը, ամորտիզացիոն հատկացումները, եկամտահարկը, գույքահարկը, այլ հարկերը, կառավարիչների պարգնավճարները: Այս ծախսերից մի քանիսը հաշվի են առնվում կապիտալիզացիայի գործակցով: Այդ ծախսերի մի մասը (օրինակ` ամորտիզացիոն հատկացումները) մտնում է արտադրության ինքնարժեքի

կազմի մեջ, մի մասն էլ (օրինակ` կառավարչի պարգնավճարը) վճարվում է եկամուտից, իսկ որոշ ծախսեր (օրինակ` պարտքերի մարման ծախսերը) փոխհատուցվում են մասնակիորեն եկամուտի հաշվին, մասնակիորեն էլ արտադրության ինքնարժեքի հաշվին, այն դեպքում, եր շահագործման ն պահուստային ծախսերը, ինչպես նան անփոփոխ ծախսերի մի մասը մտնում են արտադրության ինքնարժեքի կազմի մեջ: 3.11.2. Մաքուր եկամուտի որոշումը` օ յեկտի վաճառքի դեպքում

Մաքուր եկամուտը` օ յեկտի վաճառքի դեպքում, հաշվարկվում է, որպես վաճառքից ստացված հասույթի ն այդ վաճառքի հետ կապված ծախսերի տար երություն:

3.11.3. Կապիտալիզացիայի գործակիցը ն կապիտալի վերադարձը Եկամտի կապիտալիզացիան ընթացիկ արժեքի միացյալ գումարի մեջ ապագա եկամուտների հոսքերի վերահաշվարկման գործընթացն է: Դրա հետ մեկտեղ հաշվի է առնվում.

1. Ապագա եկամուտների գումարը: 2. Եր պետք է ստացվեն եկամուտները: 3. Եկամտի ստացման ժամանակահատվածը: 4. Ռիսկի երաշխիքը: Կապիտալիզացիայի գործակից հասկացությունն անշարժ գույքի նկատմամ կիրառելիս իր մեջ պետք է ներառի կապիտալի եկամտա երությունը ն կապիտալի վերադարձելիությունը: Կապիտալի եկամտա երությունը, դա փոխհատուցում է, որը, հաշվի առնելով ժամանակի գործոնը, պետք է վճարվի ներդրողին փողի արժեքի, ռիսկի ն այլ գործոնների դիմաց` կապված կոնկրետ ներդրումների հետ: Այլ խոսքով, դա դրամական միջոցների օգտագործման դիմաց վճարվող տոկոսադրույքն է: Այն անվանում են նան վերադարձ: Կապիտալի

վերադարձը նշանակում է սկզ նական ներդրված գումարի մարում: Այն կոչվում է կապիտալի փոխհատուցում:

Վերադարձը դա տոկոսային հարա երություն է, որը ցույց է տալիս ներդրումներից ստացվող եկամուտը: Անհրաժեշտ է տար երել 2 տիպի վերադարձ` ընթացիկ ն վերջնական: Ընթացիկ վերադարձը ներդրումներից առաջացած ընթացիկ դրամական մուտքերի ն ներդրումային ծախսերի հարա երությունն է: Տվյալ ցուցանիշը հաշվարկվում է հետնյալ անաձնով`

Ընթացիկ վերադարձը - Տարեկան եկամուտ / ներդրումների արժեք Ավելի զգայուն ցուցանիշ է համարվում վերջնական վերադարձը: Վերջնական վերադարձը դա տարեկան մաքուր արդյունավետ եկամտի տոկոսային հարա երությունն է ներդրումների արժեքին` ներկա պահից մինչն ակտիվների վաճառքը կամ վերադարձը: Այն հաշվի է առնում սպասվող եկամուտների ստացման ժամանակը ն գումարը: Վերջնական վերադարձի հաշվարկը նախատեսում է ընթացիկ վերադարձի ուղղում` հաշվի առնելով կապիտալի աճը կամ կորուստը` ներդրումային ակտիվների տիրապետման ընթացքում: Վերջնական վերադարձն արտացոլում է ինվեստիցիաներում եկամուտի արդյունավետ չափը, որը հաշվի է առնում ինչպես ընթացիկ եկամուտը, այնպես էլ սպասվող եկամուտը (վնասը), որը կախված է կապիտալի աճից (նվազեցումից) ն աշխվում է տարիների վրա` հաշվի առնելով նրա ստացման ժամանակը: Ինքնըստինքյան այս չափը նախատեսում է, այց չի ներառում կապիտալի վերադարձը: Քանի որ վերջնական վերադարձը հաշվի է առնում կապիտալի արժեքի նվազեցումը կամ աճը, հետնա ար այս ցուցանիշն ունի ավելի լայն իմաստ, քան ընթացիկ վերադարձը:

Այնուամենայնիվ, վերջնական վերադարձի հաշվարկը դա փորձերի ն սխալների համեմատա ար ավելի արդ գործընթաց է, քան ընթացիկ վերադարձի որոշումը: Գոյություն ունեն մի քանի ընդհանուր կանոններ, որոնք որոշում են, թե արդյոք գերազանցում է վերջնական վերադարձն ընքացիկ վերադարձին: Դրանց համապատասխան վերջնական վերադարձը կլինի` 1. Ընթացիկ վերադարձից մեծ, եթե սպասվում է կապիտալի արժեքի աճ: 2. Ընթացիկ վերադարձից փոքր, եթե սպասվում է կապիտալի արժեքի նվազում: 3. Ընթացիկ վերադարձին հավասար, եթե չի սպասվում կապիտալի արժեքի նվազում կամ աճ: 4. Բացասական, եթե ոլոր ընթացիկ եկամուտների ն վերավաճառքի գների գումարը ցածր լինի հետգնման գնից: 3.11.4. Վերջնական վերադարձը ն կապիտալիզացիայի գործակիցը Վերջնական վերադարձի դրույքաչափը ցույց է տալիս միայն ներդրումներից ստացվող եկամուտը, այնինչ անշարժ գույքի տերմինա անությունում օգտագործվող կապիտալիզացիայի գործակիցը ներառում է ինչպես կապիտալի վերադարձի նորման, այնպես էլ ներդրումներից ստացվող եկամուտների չափը:

Տեսականորեն ընթացիկ վերադարձի համար կապիտալիզացիայի գործակիցը պետք է ուղղակիորեն կամ անուղղակիորեն հաշվի առնի հետնյալ գործոնները` 1. Փոխհատուցումը ոչ ռիսկային, լիկվիդային ներդրումների համար: 2. Փոխհատուցումը ռիսկի համար:

3. 4.

Փոխհատուցումը ցածր լիկվիդայնության համար: Փոխհատուցումը ներդրումային կառավարման համար: 5. Ակտիվի արժեքի կանխատեսվող արձրացման կամ նվազման հետ կապված ուղղումները: Որպեսզի ցույց տանք, թե այս գործոններից մի քանիսը ինչպես կարող են հաշվի առնվել կապիտալիզացիայի գործակցում` դիտարկենք կումուլյատիվ (կուտակային) կառուցման մեթոդը: 3.11.5. Կապիտալիզացիայի գործակցի կումուլյատիվ (կուտակային) կառուցման մեթոդ Ըստ այս մեթոդի` տոկոսադրույքը կառուցվում է ոչ ռիսկային դրույքաչափի հիմքի վրա (վերջինիս ավելացվում են այն փոխհատուցումները, որոնք անհրաժեշտ են ռիսկի, ցածր լիկվիդայնության ն ներդրումային կառավարման հետ): Այն վերլուծողին թույլ է տալիս անշարժ գույքից ստացվող եկամուտների հոսքերի ն այլ եկամուտների հոսքերի միջն առաջացող տար երություններում հատուկ ուղղումներ մտցնել: Կ - Եօ + Եռ + Ել + Ենրդ, որտեղ` Եօ Եռ Ել Ենրդ համար:

– ոչ ռիսկային դրույքաչափն է, – ուղղումն է ռիսկի համար, – ուղղումն է ցածր լիկվիդայնության համար, – ուղղումն է ներդրումային կառավարման

Վերլուծա անն իր հաշվարկները սկսում է ոչ ռիսկային կամ լիկվիդային դրույքաչափը որոշելով: Այդ դրույքաչափը կարող է որոշված լինել այն հաշիվներով, որոնք նախատեսում են անվանական գրքույկների տրամադրում ն առաջարկվում են ֆինանսական հաստատությունների

կողմից ն որոնցում ներդրողների միջոցներն ապահովագրված են պետության կողմից: Իսկ ապահովագրումը կարող է իրականացվել պետական պարտատոմսերի միջոցով, քանի որ վերջիններս ապահովում են երաշխավորված եկամուտ, ունեն շատ մեծ լիկվիդայնությունն զերծ են ռիսկի գործոնից: Ոչ ռիսկային դրույքաչափը դրամի դիմաց անհրաժեշտ այն նվազագույն փոխհատուցումն է, որը հաշվի է առնում ժամանակի գործոնը: Այս ոչ ռիսկային դրույքաչափին ավելացվում է գնահատվող անշարժ գույքի տեսակի յուրահատկությունների հետ կապված ռիսկի ուղղումը: Օրինակ` ռիսկը համարվում է ցածր այն դեպքում, եր գույքը վարձակալության է տրվում կայուն վարձակալի, որն ունի մշտական հաճախորդներ, ինչպիսիք են, օրինակ, ՀՀ կապի ծառայությունը կամ ՀՀ-ում ջջային հեռախոսակապի օպերատորը: Ռիսկը արձր է համարվում այն օ յեկտների համար, որոնք վարձակալության են հանձնվել անվստահելի վարձակալներին ն որոնք մշտական հաճախորդներ չունեն: Անհրաժեշտ է նան ուղղում մտցնել անշարժ գույքի ցածր լիկվիդայնության համար: Լիկվիդայնությունը ցույց է տալիս, թե որքան արագ ակտիվը կարող է կանխիկ դրամական միջոցների փոխարկվել: Բաժնետոմսերի ն պարտատոմսերի հետ համեմատած անշարժ գույքն ունի ցածր լիկվիդայնություն: Սա հատկապես վերա երվում է այն շուկաներին, որտեղ արդեցված է հիփոթեքային վարկի ստացումը: Որոշ տեսակի ներդրումների համար անհրաժեշտ է աննշան մենեջմենտ, մինչդեռ մյուսների համար` մեծ կառավարչական ճիգեր: Ներդրումային կառավարումը ենթադրում է լրացուցիչ փոխհատուցում (օրինակ` անկում ցպահանջ կատարված ներդրումների համար կառավարչական ծախսերը նվազագույնն են), որոնք ներառում են հարկային հայտարարագրերի լրացումը, ակտիվների պահպանման կամ վաճառքի մասին որոշումների ընդունման ն ֆինանսավորման տար եր

տեսակներից մեկի ընտրությունը: Ներդրումային կառավարումը չպետք է շփոթել անշարժ գույքի կառավարման հետ, որը նախատեսում է ամենօրյա հսկում: Վերջինիս հետ կապված ծախսերը ներառվում են գործառնական ծախսերի մեջ: Տար եր տեսակի ներդրումների համար կապիտալիզացիայի դրույքաչափի հաշվարկը կուտակային կառուցման մեթոդով ներկայացված է աղյուսակում:

Տոկոսադրույքն ըստ կուտակային կառուցման մեթոդի

Ոչ ռիսկային դրույքաչափ Ուղղումը ռիսկի համար Ուղղումը ցածր լիկվիդայնության համար Ուղղումը ներդրումային կառավարման համար Կուտակային կառուցման մեթոդով ստացված դրույքաչափը

Առաջնային արժեթղթեր

Եկամուտը վարձակալական գործունեությունից

Եկամուտը ոչ մեծ ազմա նակարան նախագծից

5,0 %

5,0 %

5,0 %

5,0 %

3,5 %

6,0 %

0,0 %

2,5 %

5,0 %

0,5 %

1,0 %

2,0 %

10,5%

12,0%

18,0%

Որտեղի՞ց է վերլուծողը գտնում այն ուղղումները, որոնք կապված են ռիսկի, ցածր լիկվիդայնության ն ներդրումային կառավարման հետ: Ինչպես հետնում է աղյուսակից, տար եր ներդրումների համար այդ ծախսերը տար եր են: Այդ ուղղումներից շատերը կրում են սու յեկտիվ նույթ ն որոշվում են հաճախորդ-ներդրողի նպատակներով, խնդիրներով ն իրավիճակով: Աղյուսակից հետնում է, որ այս ծախսերը տար եր ներդրումների համար տար եր են:

3.11.6. Կապիտալիզացիայի գործակցի որոշման ուղղակի մեթոդը Կապիտալիզացիայի գործակցի որոշման ուղղակի մեթոդը հիմնվում է նախկինում վարձակալված ն արդեն վաճառված համեմատական օ յեկտների վերա երյալ եղած շուկայական տվյալների վրա: Ըստ այդ մեթոդի` կապիտալիզացիայի գործակիցը որոշվում է հետնյալ կերպ: Նախ, համեմատական օ յեկտների համար որոշվում են կապիտալիզացիայի գործակիցները, այնուհետն հաշվարկվում է այդ գործակիցների միջինը: Կ1 - Ե1 / Ա1, Կ2 - Ե2 / Ա2, ………, Կո - Եո / Աո, Կ - (Կ1 + Կ2 + ….. + Կո) / ո որտեղ`

Կ - ն` կապիտալիզացիայի գործակիցն է,

Կո - ը` ո-րդ համեմատական օ յեկտի կապիտալիզացիայի գործակիցը, Աո - ը` ո-րդ համեմատական օ յեկտի վաճառքի գինը, Եո - ը` ո-րդ համեմատական օ յեկտի զուտ եկամուտը:

Այս մեթոդի կիրառման դեպքում գնահատողի գլխավոր խնդիրը համապատասխան համեմատական օ յեկտների ընտրությունն է: Դրա համար անհրաժեշտ է մանրամասն վերլուծել պոտենցիալ համեմատական օ յեկտների եկամուտներն ու ծախսերը: Ընդ որում ավելի լավ է դիտարկել այն օ յեկտները, որոնց վաճառքի ամսաթվերը առավելագույնս մոտ են օ յեկտի գնահատման ամսաթվին, քանի որ այս դեպքում համեմատական օ յեկտների տվյալներում էական ուղղումներ իրականացնելու անհրաժեշտություն չի առաջանա: Կապիտալիզացիայի գործակցի որոշման ամենապարզ մեթոդն ուղղակի մեթոդն է ն, եթե առկա է

ավարար քանակությամ ն որակի համապատասխան ինֆորմացիա, ապա այս մեթոդի օգտագործումը միշտ էլ նպատակահարմար է:

Կապիտալ ծախսերի փոխհատուցումը հաշվի առնող կապիտալիզացիայի գործակցի ուղղումները: Կապիտալիզացիայի գործակիցը դա դրույքաչափ է, որը, վերագրված լինելով ներդրումներից ստացվող ընթացիկ եկամուտներին, տալիս է ներդրումների գնահատվող արժեքը: Եկամուտների հոսքը, որոնց մուտքերը կանխատեսվում է հավասար գումարներով սահմանափակ ժամանակահատվածի համար, կապիտալիզացվում է տոկոսադրույքով (կամ դիսկոնտով): Դիսկոնտի դրույքաչափի միջոցով կապիտալիզացիան կատարվում է նան այն դեպքերում, եր կանխատեսվում է փոփոխություն` ներդրված կապիտալի արժեքի մեջ: Այս դեպքում ներդրումային ծախսերի փոխհատուցումը կատարվում է ակտիվի վերավաճառքի ժամանակ: Եկամուտների ամ ողջ հոսքը հանդիսանում է վերադարձ (ներդրումային եկամուտ): Մինչդեռ այն դեպքում, եր դիտվում է ակտիվի «մաշվածություն» (այսինքն` կանխատեսվում է կապիտալի կորուստ), ընթացիկ եկամուտի մի մասը պետք է դիտարկվի որպես ներդրումների վերադարձ: Ընթացիկ եկամուտների մնացորդների գումարը կկազմի ներդրումային եկամուտը: Տվյալ դեպքում կապիտալիզացիայի գործակիցը պետք է մեծացվի այնպես, որ թույլատրի մաթեմատիկորեն հաշվարկել ակտիվի արժեքի գումարը, ընդ որում ընթացիկ ակտիվների մի մասը կկազմի ներդրումային եկամուտը, իսկ մյուս մասը կկազմի ներդրված գումարների ետ վերադարձը: Դրա հետ մեկտեղ, եր կանխատեսվում է ակտիվի արժեքի արձրացում, ապա ամ ողջ ընթացիկ եկամուտը, ինչպես նան վերավաճառքից առաջացած շահույթը (օգուտը), կկազմեն ներդրումային եկամուտը: Իսկ ներդրումների ետ վերադարձը կապահովվի վերավաճառքից առաջացած մնացորդային շահույթի հաշվին: Հաշվի առնելով ներդրումային արժեքի արձրացման կանխատեսումները`

կապիտալիզացիայի գործակիցը կարող է հաշվարկվել դիսկոնտի դրույքաչափով` կապիտալի ավելացման ամենամյա տոկոսի հաշվարկման միջոցով: Որպեսզի ընդգծենք կապիտալի վերադարձը հաշվի առնելու անհրաժեշտությունը, դիտարկենք հետնյալ ներդրումային առաջարկը` Ներդրեք 100 մլն. դրամ այժմ ն ստացեք 25 մլն. դրամ տարեկան: Դա կկազմի տարեկան 25 % եկամուտ: Մի հապաղեք, գործեք հիմա: Այս առաջարկի հեղինակը խոստանում է վճարել 25մլն. դրամ ամեն տարվա համար` հաջորդ 4 տարիների ընթացքում (դրանից հետո ներդրումները կարժեզրկվեն, այնինչ այդ մասին չի ասվում ոչինչ): Կստանա արդյո՞ք ներդրողը իր ներդրումից 25% եկամուտ: Իհարկե` ոչ: 4 տարի հետո ներդրողը միայն ետ կվերադարձնի իր 100 մլն. դրամը ն չի ստանա ոչ մի լումա եկամուտ: Կամ էլ կարելի է հաշվի առնել, որ ներդրողը ստացել է 25 % եկամուտ ներդրումից, այց կորցրել է ամ ողջ սկզ նական ներդրած գումարը: Ամեն դեպքում, հստակ հասկանալի է, որ տվյալ ներդրումային առաջարկը` խոստանալով % դրույքաչափով վերադարձ` մոլորության մեջ է դնում ներդրողին: 3.11.7. Եկամուտների հոսք Եկամուտների հոսքը դա սպասվող պար երական մուտքերի հաջորդականությունն է, ի տար երություն ամ ողջական գումարների միաժամանակյա մուտքերի: Դիտարկենք եկամուտների հոսքերի օրինակներ` 1. Ամեն կես տարին մեկ անգամ 1 մլն. դրամ անվանական արժեք ունեցող պարտատոմսերից ստանում ենք 60 հազ. դրամ: Տվյալ դեպքում 12% եկամտա երությամ կամ դրույքաչափով պարտատոմսերի անվանական արժեքը կմարվի 15 տարի հետո:

2.

15 տարով հատկացված հիփոթեքային վարկի մարումը` ամսեկան 438,246 դրամով: 3. 10 տարվա ընթացքում, որպես դրամական հոսք, տարեկան մլն. դրամի ստացումը` ազմա նակարան շենքում նակարանը վարձակալությամ հանձնելուց հետո: Պետք է ուշադրություն դարձնել, որ ոլոր 3 օրինակներում էլ եկամուտների մուտքերի ժամանակը սահմանափակ է` եկամուտների մուտքերից ոչ մեկը չի հանդիսանում հավերժ: Եկամուտների հոսքը ճիշտ կապիտալիզացնելու համար անհրաժեշտ է, որ այդ եկամուտների մուտքերի գումարը աժանվի կապիտալիզացիայի գործակցի վրա: Անշարժ գույքի ֆինանսական տերմինա անությունում կապիտալիզացիայի գործակիցը հանդես է գալիս որպես 2 գործակիցների գումար, դրանք են` ներդրումային եկամուտի տոկոսադրույքը ն ներդրած հիմնական գումարի փոխհատուցման նորմաները (ներդրված գումարի վերադարձը)` նույնպես արտահայտված տոկոսով: Մենք կդիտարկենք եկամուտների հոսքի կապիտալիզացիան կապիտալի արժեքի (հիմնական գումարի) կանխատեսվող փոփոխությունների երեք դեպքերում` 1. Կապիտալի արժեքը (հիմնական գումարը) հաստատուն է, չի փոխվում: 2. Կանխատեսվում է կապիտալի արժեքի նվազեցում: 3. Կանխատեսվում է կապիտալի արժեքի աճ:

1. Կապիտալի արժեքը մնում է հաստատուն, եր չի կանխատեսվում ներդրումների հիմնական գումարի արժեքի փոփոխություն: Այդ դեպքում կապիտալի փոխհատուցումը կատարվում է ակտիվի արժեքից` նրա վերավաճառքի դեպքում: Ընթացիկ եկամուտը դա մաքուր եկամուտն է, որը կարող է կապիտալիզացվել տոկոսադրույքով (ներդրումային եկամտի դրույքով): Օրինակ` ենթադրենք թողարկվել է

կորպորատիվ պարտատոմս 1000 դրամ անվանական արժեքով, որը մարվելու է 15 տարի հետո: Արժեթղթի դրույքը 12% է, համապատասխանա ար տոկոսավճարը կկազմի տարեկան 120 դրամ: Այսպիսով, եկամուտների հոսքը կարող է կապիտալիզացվել 12% դրույքով` տարեկան եկամուտը աժանելով 0,12-ի վրա, այսինքն` 120 / 0.12 - 1000 դրամ` հիմնական գումարի արժեքը: Տվյալ դեպքում անհրաժեշտություն չկա կապիտալիզացիայի գործակցում հաշվարկելու կապիտալի փոխհատուցումը, քանի որ սկզ նական ներդրումները կվերադարձվեն պարտատոմսերը մարելու ժամանակ: Այս մոտեցումը կիրառելի է ոլոր պարտատոմսերի համար (կամ այլ եկամտային հոսքերի), որոնք գնվում ն մարվում են միննույն արժեքով: Այնինչ, եթե պարտատոմսը գնվում է անվանական արժեքով, իսկ վերավաճառվում է զեղչով, ապա տեղի է ունենում կապիտալի կորուստ: Այս դեպքում անհրաժեշտ է հաշվի առնել կապիտալի փոխհատուցման նորման: Զեղչով գնվող ն անվանական արժեքով մարվող պարտատոմսը տալիս է եկամուտ` կապիտալի աճից: Ընթացիկ եկամտի կապիտալիզացիան` հաշվարկված նրա ն տոկոսադրույքի աժանման ճանապարհով, թույլ չի տալիս հաշվի առնել ներդրված կապիտալի արժեքի կանխատեսվող փոփոխությունները: Պարտատոմսերի օրինակը օգտագործվում է այստեղ, քանի որ պար երա ար ստացվող եկամուտների գումարը ն ակտիվի արժեքը մնում են անփոփոխ: Անշարժ գույքում ներդրումների վերլուծության ժամանակ կապիտալիզացիայի գործակիցը չպետք է ներառի կապիտալի փոխհատուցման ավելացումներ, եր ակտիվի վերավաճառքը կատարվել է ներդրման սկզ նական գումարին հավասար արժեքով ն կանխագուշակվում են հավասարամեծ եկամուտների մուտքեր: Սա վերա երվում է այն դեպքերին, եր հողակտորը, պահեստային շինությունը, արդյունա երական շինությունը կամ մեկ այլ օ յեկտ

վարձակալվում է մաքուր վարձակալական պայմաններով, որոնք սահմանում են տարեկան հավասարամեծ վճարումներ` անսահմանափակ ժամանակահատվածի համար, կամ էլ, եր գույքի վերավաճառքից ստացված գումարը հավասար է սեփականության ձեռք երման սկզ նական ծախսերին: Սղաճի սպասումների հետ կապված փոխհատուցման ուղղումները հաճախ կապիտալիզացիայի գործակցում չեն ներառվում: Օրինակ` սղաճը եր եմն առաջացնում է ազմա նակարան տների վարձավճարի աճ, որը ավելի քան կծածկի գործառնական ծախսերը, ացի այդ, ինչպես հաճախ լինում է, սղաճի հետնանքով անշարժ գույքի գների արձրացումը կծածկի ֆիզիկական մաշվածության ն օ յեկտի հնացման հետ կապված ծախսերը:

2. Կանխատեսվում է ներդրված կապիտալի արժեքի նվազում: Եր սպասվում է, որ ներդրված կապիտալի արժեքը (հիմնական գումարը) կփոքրանա, ապա փոխհատուցվող ներդրումների մի մասը կամ ամ ողջ գումարը պետք է ստացվի ընթացիկ եկամտից: Այդ իսկ պատճառով ընթացիկ եկամտի կապիտալիզացիայի գործակիցը պետք է ներառի ինչպես ներդրումային եկամուտը, այնպես էլ սպասվող կորուստների փոխհատուցումը: Գոյություն ունի ներդրված գումարի փոխհատուցման 3 տար երակ (եղանակ)` 1. Կապիտալի ուղիղ գծային վերադարձ: 2. Կապիտալի վերադարձը փոխհատուցման ֆոնդով ն ներդրումային եկամտի դրույքով: 3. Կապիտալի վերադարձը փոխհատուցման ֆոնդով ն ոչ ռիսկային տոկոսադրույքով:

Կապիտալի ուղիղ գծային վերադարձ: Ուղիղ գծային վերադարձի մեթոդը, որն այլ կերպ անվանում են Ռինգի մեթոդ, ենթադրում է, որ հիմնական գումարի փոխհատուցումը տեղի է ունենում ամեն տարի` հավասար

մասերով: Օրինակ` ենթադրենք, որ 1 մլն. դրամ վարկը տրվել է 4 տարով` տարեկան 12% դրույքաչափով: Ամենամյա ուղիղ գծային վերադարձի նորման կկազմի 25%, քանի որ 4 տարվա ընթացքում այն պետք է ամ ողջությամ դուրս գրվի (100% / 4 տարի - 25%): Այդ դեպքում կապիտալիզացիայի գործակիցը կկազմի` 25% + 12% - 37%: Ամեն տարի կվերադարձվի վարկի հիմնական գումարի` 1մլն. դրամի, 25%-ը` ներդրման եկամտի 12%-ի հետ մեկտեղ: 1մլն. դրամի 12%-ը կկազմի 120հազ. դրամ, որն առաջին տարվա տոկոսավճարն է: Ներդրված գումարի 1-ին տարվա վերադարձը կկազմի 250հազ. դրամ, այսպիսով` առաջին տարվա ընդհանուր վճարումները կկազմեն 370հազ. դրամ: Երկրորդ տարվա տոկոսավճարները կկազմեն հիմնական գումարի մնացած մասի 12%-ը: Քանի որ 1մլն. դրամ սկզ նական վարկի գումարից 250 հազարը փոխհատուցվել էր առաջին վճարմամ , ապա մնացորդը կկազմի 750 հազ. դրամ, իսկ 12% դրույքաչափի դեպքում, երկրորդ տարվա համար, տոկոսի վճարումները կկազմեն 90 հազ. դրամ: Երկու տարուց հետո հիմնական գումարի մնացորդը կկազմի 500 հազար, այսիքն` երրորդ տարվա համար տոկոսը կկազմի 500 հազարի 12%-ը, կամ 60 հազար դրամ, չորրորդ տարվա համար հիմնական գումարի մնացորդը կկազմի 250 հազ. դրամ, իսկ տոկոսավճարը կկազմի 30 հազար դրամ: Կապիտալի

ուղիղ

գծային

վերադարձը

գրաֆիկորեն

ներկայացված է նկար 3.1-ում:

Պետք է նան հաշվի առնել որ կապիտալի ուղիղ գծային փոխհատուցման դեպքում վարկի ամենամյա գումարային վճարումները գնալով նվազում են: Այս մեթոդի տվյալ նութագիրը շատ կարնոր է, այն ցույց է տալիս, որ ուղիղ գծային կապիտալիզացիան համապատասխանում է նվազող եկամուտների հոսքին ն պետք է օգտագործվի հավասարամեծ եկամուտների հոսքի համար:

(Վարկի պայմանները` 4 տարի ժամկետով, 12% տոկոսադրույքով, 1մլն. դրամ վարկ) 370 հազ.դր 340 հազ.դր 310 հազ.դր Տոկոս Տոկոս 280 հազ.դր 120 հազ.դր Տոկոս 90 հազ.դր Տոկոս 60 հազ.դր 30 հազ.դր Հիմնական Հիմնական Հիմնական Հիմնական գումարի գումարի գումարի գումարի փոխհատուցում փոխհատուցում փոխհատուցում փոխհատուցում 250 հազ.դր 250 հազ.դր 250 հազ.դր 250 հազ.դր

Տարիներ

Նկ. 3.1. Կապիտալի ուղիղ գծային վերադարձ Կապիտալի վերադարձը փոխհատուցման ֆոնդով ն ներդրումների եկամտային դրույքաչափը: Կապիտալի փոխհատուցումը ներդրումների եկամտային դրույքաչափով կոչվում է Ինվուդի մեթոդ: Վերջինս նան կոչվում է կապիտալի հավասարաչափ աննուիտետային փոխհատուցում: Ներդրումների վերադարձման նորման, որպես կապիտալիզացիայի գործակցի աղկացուցիչ մաս, հավասար է փոխհատուցման ֆոնդի գործոնին այն նույն դրույքաչափով, ինչը որ ներդրումներինն է: Կապիտալի գումարային եկամուտների հոսքի մի մասը կազմում է մաքուր եկամուտը, այսինքն` ներդրումներից եկամուտը: Իսկ եկամուտների հոսքի մնացորդը ապահովում է կապիտալի փոխհատուցումը կամ վերադարձը: Կապիտալի 100%-անոց կորստի դեպքում` կապիտալի փոխհատուցմանը գնացող եկամտի մի մասը, լինելով վերաներդրված ներդրումների եկամտի դրույքաչափով, աճում է ն դառնում ճիշտ սկզ նական հիմնական գումարի չափով գումար: Այսպիսով կատարվում է կապիտալի լրիվ փոխհատուցում: Օրինակ` 4 տարով հատկացված տարեկան 12% դրույքաչափով 1մլն. դրամ վարկի լրիվ մարման համար պահանջվում է իրականացնել տարեկան 329,230 դրամի հավասարաչափ վճարումներ ( արդ տոկոսի աղյուսակների

6-րդ սյունակ): Առաջին տարվա համար տոկոսը կկազմի 120,000 դրամ, իսկ փոխհատուցման գումարը` 209,230 դրամ: Տարեկան տոկոսները կարող են ծախսվել վարկատուի կողմից, ամեն տարվա հիմնական վճարումների 209,230 դրամ կուտակումների դեպքում: 4 տարի հետո նրանց գումարը կկազմի 836,920 դրամ, եթե այդ վերաներդրված մուտքերին տոկոս չի վճարվում: Իսկ եթե ամեն տարի ստացվող 209,230 դրամը նորից ներդրվի տարեկան 12%-ով, ապա նրանց գումարը 4 տարի հետո կաճի ն կդառնա ուղիղ 1մլն. դրամ, որը հավասար է վարկի սկզ նական գումարին` Հիմնական գումարի մուտքը 1-ին տարվա վերջում 2-րդ տարվա դիմաց ստացված տոկոսը` 12% Հիմնական գումարի մուտքը 2-րդ տարվա վերջում Մնացորդը 2-րդ տարվա վերջում

209,230 դր. 25,110 դր. 209,230 դր. 440,570 դր.

3-րդ տարվա դիմաց ստացվող տոկոսը` 12% Հիմնական գումարի մուտքը 3-րդ տարվա վերջում Մնացորդը 3-րդ տարվա վերջում

53,230 դր. 209,230 դր. 706,030 դր.

4-րդ տարվա դիմաց ստացվող տոկոսը` 12% Հիմնական գումարի մուտքը 4-րդ տարվա վերջում Մնացորդը 4-րդ տարվա վերջում Կլորացման սխալները` Ընդամենը`

84,720 դր. 209,230 դր. 999,980 դր. 20 դր. 1,000,000 դր.

Սովորա ար հավասարամեծ եկամուտների դեպքում կապիտալիզացիայի գործակիցը սովորա ար հավասար է մաքուր եկամուտի դրույքաչափի (դիսկոնտի դրույքաչափ) ն փոխհատուցման ֆոնդի միննույն դրույքաչափով գործակցի գումարին: Վերը նշված օրինակում փոխհատուցման ֆոնդի գործոնին` 0.209234 (տարիների թիվը` 4, տոկոսադրույքը` 12%, սյունակ 3), ավելացվում է 12% տոկոսադրույքը, արդյունքում կապիտալիզացիայի գործակիցը կստացվի 0.329234: Այսպիսով, եթե հայտնի է, որ տարեկան հաստատուն եկամուտը հավասար է 329,230 դրամ ն այն պար երա ար մուտքագրվում է ամեն տարվա վերջում` 4 տարիների ընթացքում, ապա ներդրված կապիտալի արժեքը կարող է հաշվարկվել հետնյալ կերպ` 329,230 / 0.32923 - 1000000 դրամ

Այնուամենայնիվ պետք է հիշել, որ կապիտալի փոխհատուցման այս եղանակը ենթադրում է հետնյալ ացթողումները` 1. Ամեն տարվա 12% դրույքով տոկոսը կարող է ծախսվել սեփականատիրոջ կողմից ն այդպիսով չի ազդի հիմնական գումարի վրա : 2. Կապիտալի փոխհատուցման ամեն տարվա գումարները պետք է նորից ներդրվեն տարեկան 12%-ով, որպեսզի հիմնական գումարը մնա անփոփոխ: Կապիտալի փոխհատուցումը հավասարաչափաննուիտետային մեթոդով կարելի է ներկայացնել գրաֆիկորեն` հետնյալ կերպ. 329,230 դր.

Տոկոս 120,000 դր. Հիմնական գումարի վերադարձ 209,230 դր.

329,230 դր. Տոկոս 94,890 դր. Հիմնական գումարի վերադարձ 234,340 դր.

329,230 դր. Տոկոս 66,770 դր. Հիմնական գումարի վերադարձ 262,460 դր.

329,230 դր. Տոկոս 35,280 դր. Հիմնական գումարի վերադարձ 293,950 դր.

Տարիներ

Նկ. 3.2. Կապիտալի փոփհատուցումը ուղիղ անուիտետային մեթոդով Կապիտալի վերադարձը փոխհատուցման ֆոնդով ն ոչ ռիսկային տոկոսադրույքով: Որոշ դեպքերում ներդրումները հանդիսանում են այնքան եկամտա եր, որ միննույն տոկոսադրույքով, ինչպիսին սկզ նական ներդրումներն են, նորից ներդրման հնարավորությունը համարվում է քիչ հավանական: Նորից ներդրված միջոցների համար հնարավոր է եկամտի ստացում, ավելի ցածր «ոչ ռիսկային» տոկոսադրույքով: Ներդրումների փոխհատուցման «ոչ ռիսկային» մոտեցումը կոչվում է Հոսկոլդի մեթոդ:

Ենթադրենք, որ ներդրողը ացում է ոսկու կամ նավթի հանքավայր: Կլինի՞ արդյոք նա այդքան հաջողակ հաջորդ անգամ: Եր հանքային նյութերի պաշարները վերջանան, կարո՞ղ է արդյոք նա վերադարձնել իր ներդրած կապիտալը: Հնարավոր է ն ոչ: Հոսկոլդի մեթոդը օգտագործում է ոչ ռիսկային տոկոսադրույքը, որպես փոխհատուցվող գումարների հաշվարկի հիմք: Օրինակ` ընդունենք, որ ներդրումային ծրագիրը 4 տարվա ընթացքում նախատեսում է կապիտալից տարեկան 12% եկամուտ: Ներդրումների վերադարձի հաշվին ստացվող գումարները կարող են առանց ռիսկի նորից ներդրվել միայն 5% դրույքաչափով: Քանի որ 4 ամյա փոխհատուցման ֆոնդի գործոնը 5%-ի դեպքում կազմում է 0.232, ապա կապիտալիզացիայի գործակիցը կկազմի` 0.12 + 0.232 - 0.352: Այս 4 ամյա եկամուտների հոսքի արժեքը որոշելու համար առաջին տարվա եկամուտը աժանենք 0.352-ի: Եթե առաջին տարվա եկամուտը կազմի 352,000 դրամ, ապա հոսքի արժեքը հավասար կլինի` 352,000 / 0.352 - 1,000,000 դրամ: Չնայած որ Հոսկոլդի մեթոդը հազվադեպ է օգտագործվում անշարժ գույքը գնահատելիս, այս մեթոդի մոդիֆիկացիան` ֆինանսական մենեջմենթի եկամտային դրույքը, ներդրումային վերլուծությունում ավելի հաճախ է կիրառվում:

Կապիտալի մասնակի վերադարձը: Ներդրումներն իրենց արժեքը կարող են կորցնել մասնակիորեն, այսիքն` ավելի քիչ, քան 100%-ը: Սյսպիսի կանխատեսման դեպքում կապիտալի փոխհատուցման նորման պետք է կազմի լրիվ նորմայի միայն մի մասը: Դա թույլ է տալիս ներդրված գումարի մի մասը վերադարձնել ակտիվի վերավաճառքի հաշվին, այլ ոչ թե ամ ողջությամ ընթացիկ եկամուտների հաշվին: Օրինակ` եթե ներդրումների վերադարձը կատարվելու է ուղիղ գծային մեթոդով ն սպասվում է, որ 4 տարի հետո

ակտիվը կվաճառվի այժմյան արժեքի 50%-ի չափով, ապա կապիտալի փոխհատուցմանը պետք է ուղղվի տարեկան եկամտի 12.5%-ը (4 տարվա կյանքը հավասար է 25% տարեկան վերադարձին, 25%-ի 1/2-ը կկազմի 12.5%): Ներդրումների վերադարձի 12.5%-ին գումարելով ներդրումների եկամտի 12%-անոց դրույքաչափը` կստանանք կապիտալիզացիայի գործակիցը` 24.5%: Կապիտալի աննուիտետային փոխհատուցումը ակտիվի արժեքի կանխատեսվող 50% նվազեցման ն 12%անոց տոկոսադրույքի (դիսկոնտի) դեպքում կտա հետնյալ կապիտալիզացիայի գործակիցը` Վերադարձը կամ տոկոսադրույքը (դիսկոնտը) Գումարած ներդրումների վերադարձը` 50%-անոց կորուստ Ճ 0.209 փոխհատուցման ֆոնդի գործոն Կապիտալիզացիայի գործակիցը

0.12 0.1045 0.2245

3. Կապիտալի արժեքի աճի կանխատեսումները: Որոշ ներդրումներից սպասվում է սկզ նական ներդրված կապիտալի արժեքի աճ: Ինչպես գնորդը, այնպես էլ վաճառողը նախատեսում են արժեքի ապագա արձրացում: Վաճառողի հետ անակցությունների արդյունքում վճարված գումարը կարող է ներառել պարգնատրություն, որը հաշվի է առնում ապագայում սպասվող արժեքի աճը: Ընթացիկ եկամուտը կարող է լինել ավականին ցածր, այդ իսկ պատճառով ընթացիկ եկամտի հետ համեմատած գինը կլինի ավականին արձր: Հաշվի առնելով այս հանգամանքը` տեսականորեն հիմնավորված կլինի, եթե կապիտալի ապագա աճի հավելավճարը հանվի տոկոսադրույքից կամ դիսկոնտի դրույքաչափից, որպեսզի որոշվի ընթացիկ եկամտի կապիտալիզացիայի գործակիցը: Օրինակ` ընդունենք, որ պահանջվող տոկոսադրույքը (դիսկոնտը) հավասար է 12%: Ընթացիկ եկամուտը մնում է անփոփոխ ն կազմում է տարեկան 100 հազ. դրամ: Սպասվում է, որ հաջորդ 4 տարիների ընթացքում

ներդրումների արժեքը կաճի 30%-ով: Կապիտալիզացիայի գործակիցը հաշվարկվում է հետնյալ կերպ` Վերադարձի պահանջվող դրույքը Հանած արժեքի աճը 0.3 Ճ 0.209 Կապիտալիզացիայի գործակիցը

0.12 0.0627 0.0537

Այդ իսկ պատճառով ակտիվի ընթացիկ արժեքը հավասար կլինի 100,000 / 0.0537 կամ Արժեքը` 100,000 / 0.0537 - 1,745,000 Եկամուտների հոսքը գրաֆիկորեն կարելի է ներկայացնել այսպես. Եկամուտների հոսք 100,000

100,000

100,000

100,000

Վերավաճառք 2,268,000 (1,745,000 գումարած 30% արժեքի աճ)

Տարիներ

Նկ. 3.3. Եկամուտների հոսքը ն աճող արժեքով ակտիվի վերադարձը

3.12. ԷԼԼՎՈՒԴԻ ՀԻՓՈԹԵՔԱ-ՆԵՐԴՐՈՒՄԱՅԻՆ

ՏԵԽՆԻԿԱՆ

ԱՄՆ Գնահատման ինստիտուտի անդամ Լ. Ու. Էլլվուդի 1959թ. առաջարկած հիփոթեքա-ներդրումային տեխնիկայի էությունը կայանում է նրանում, որ այն առաջարկում է կարճ հիփոթեքա-ներդրումային անաձն, որը կիրառելի է, եր հայտնի են հիփոթեքային պարտավորության դրույքաչափը ն կանխատեսվող ժամանակահատվածի համար սեփականության արժեքի գնահատված տոկոսային փոփոխությունը: Դրա հետ մեկտեղ նա մշակել է հատուկ աղյուսակներ, որոնք հեշտացնում են նրա անաձնի օգտագործումը: Հաճախ Էլլվուդին են վերագրում վեց գործոնային արդ տոկոսի

աղյուսակների կառուցումը, այց իրականում այդ աղյուսակները կազմվել են նրա ծնունդից մի քանի դար առաջ: Ինչնէ, Էլլվուդի անաձնն ունի հետնյալ տեսքը. Կ ընդհ. = Կ սեւի.կ. −

Կընդհ. Կսեփ.կ.

Հիւիոթեքային վարկի մեծությունը * Կ հիպ. + (Հ − b) * Կ ֆ. Օ յեկտի արժեքը

– մաքուր գործառնական եկամուտի կապիտալիզացիայի ընդհանուր գործակիցը – սեփական կապիտալի եկամուտի նորման է, որը ներառում է ներդրումների ն կապիտալի վերադարձի եկամուտների դրույքաչափերը:

Հիւիոթեքային վարկի մեծությունը Օ յեկտի արժեքը

- գույքի ընդհանուր արժեքի մի մասը, որը կարող է ֆինանսավորվել վարկի հաշվին:

Կհիփ. – հիփոթեքային գործակից: ճ – օ յեկտի արժեքի նվազումը (%) կանխատեսվող ժամանակահատվածում: Ե – օ յեկտի արժեքի ավելացումը (%) կանխատեսվող ժամանակահատվածում: Կֆ.մ. – սեփական կապիտալի Կսեփ.կ. եկամուտի դրույքաչափի դեպքում ֆոնդի մարման գործակիցը` անշարժ գույքի օ յեկտի տիրապետման կանխատեսվող ժամանակահատվածի համար: Դրա հետ մեկտեղ հիփոթեքային դրույքաչափը Կհիփ. հաշվարկվում է հետնյալ կերպ. Կհիփ. - Կսեփ.կ. + Մհիփ. 2 Կֆ.մ. – Հ, որտեղ`

Մհիփ. Հ

– հիփոթեքային վարկի մնացած մասն է, որը կմարվի կանխատեսվող ժամանակահատվածի ընթացքում: – հիփոթեքային հաստատուն, որը հաշվարկվում է տարեկան վճարների ն պարտքի ընթացիկ մնացորդի հիման վրա:

Հիփոթեքային հաստատունը կարելի որոշել նան Էլլվուդի մշակած աղյուսակների միջոցով:

3.13. ԵԿԱՄՈՒՏՆԵՐԻ ՀՈՍՔԻ ԴԻՍԿՈՆՏԱՎՈՐՄԱՆ

ՄԵԹՈԴԸ Այս մեթոդը կիրառվում է եկամտային անշարժ գույքի գնահատման համար: Այն իրենից ներկայացնում է որպես օ յեկտի տիրապետումից սպասվող ապագա եկամուտների ընթացիկ արժեքների գումար: Եկամուտների հոսքի դիսկոնտավորման մեթոդով շուկայական արժեքը որոշվում է հետնյալ անաձնով. ՇԱ =

Զ.Ե.1 Զ.Ե.2 Զ.Ե.ո −1 Զ.Ե.ո + + ... + + * ո −1 Կ (1 + դ) (1 + դ) (1 + դ) (1 + դ) ո −1

որտեղ` - գնահատվող օ յեկտից ո-1 տարիների համար սպասվող զուտ եկամուտների ընթացիկ արժեքի գումարն է, գնահատվող օ յեկտի մնացորդային արժեքն է ո-րդ տարվա սկզ ին գնահատվող օ յեկտի * ո −1 (1 + դ) մնացորդային արժեքի

Զ.Ե.1 Զ.Ե.2 Զ.Ե.ո −1 + + ... + (1 + դ) (1 + դ) (1 + դ) ո −1

Զ.Ե.ո Կ Զ.Ե.ո Կ

ընթացիկ արժեքն է: ՇԱ ո

գնահատվող օ յեկտի շուկայական արժեքն է այն տարիների թիվն է, որոնց համար դիտարկվում է եկամուտների հոսքը - ո-րդ տարվա զուտ եկամուտն է կապիտալիզացիայի գործակիցն է դիսկոնտի դրույքաչափն է: -

-

Զ.Ե.ո Կ դ -

Ընդ որում դիսկոնտի դրույքաչափը հաշվարկվում է Ֆիշերի անաձնով. դ - (1 + Կ) * (1 + ս) * (1 + ռ) – 1 որտեղ` ս – սղաճն է: ռ – տվյալ եկամտա եր անշարժ գույքի հետ կապված ռիսկն է: Եթե ինֆլյացիան չի գերազանցում 8%-ը, ապա այն կարելի է պարզապես գումարել կապիտալիզացիայի գործակցին: Բայց առավել ճշգրիտ հաշվարկի համար ցանկալի է օգտվել Ֆիշերի անաձնից:

3.14. ԵԿԱՄՏԻ ԿԱՊԻՏԱԼԻԶԱՑԻԱՆ ՖԻԶԻԿԱԿԱՆ

ՄՆԱՑՈՐԴԻ ՄԵԹՈԴՈՎ

Եկամտի կապիտալիզացիայի մնացորդային տեխնիկան օգտագործվում է կառուցված անշարժ գույքի արժեքի գնահատման համար այն դեպքերում, եր հայտնի է հողի կամ շինության եկամտա երության արժեքը ն նրանց նկատմամ պահանջները: Հողի կամ շինության եկամտին ներկայացված հայտնի պահանջները ավարարելուց հետո մնացած եկամտային գումարը վերագրվում է այլ տարրի: Այսպիսով, մնացորդային եկամուտը դա մի գումար է, որը մնում է մեկ տարրի եկամտին ներկայացված հայտնի պահանջների

ավարարումից հետո, որը հետագայում կարող է կապիտալիզացվել մեկ այլ տարրի գնահատման համար: 3.14.1. Հողի տնտեսագիտությունը ն մնացորդային տեսությունը Հողի տնտեսագիտության դասական տեսության համաձայն, գյուղատնտեսական հողերի համար, սկզ նական վերամշակումից հողին վերագրված ամ ողջ եկամուտը պետք է դիտարկվի, որպես մնսցորդային: Հողի արժեքը որոշվում է այս մնացորդային եկամտով: Օրինակ` ենթադրենք, որ 1հա գյուղատնտեսական հողը կարող է տալ 1մլն. դրամ արժողությամ երք: Այդ երքը ստանալու համար անհրաժեշտ է գտնել հողի, աշխատուժի, կապիտալի ն ձեռնարկատիրական գործողությունների օպտիմալ ներդաշնակության տար երակները: Ենթադրենք, որ կոնկրետ ֆերմայի համար 1հա համաի օպտիմալ ներդաշնակության ծախսերը կլինեն հետնյալը` Աշխատանք (փորել, ցանել, հետնել, երքը հավաքել) Կապիտալ (մեքենաների օգտագործում) Ձեռնարկատիրական գործողություններ (ֆերմերի ռիսկը ն տաղանդը) Ընդամենը

500000 250000 100000 850000

Քանի որ երքի արժեքը կազմում է 1մլն. դրամ, իսկ գումարային ծախսերը (առանց հողի արժեքի) կազմեցին 850000 դրամ, ապա մնացած 150000 դրամը հանդես է գալիս, որպես հողին վերագրվող մնացորդային եկամուտ: Եթե սպասվում է, որ տվյալ եկամուտը մուտքագրվելու է ամեն տարի անսահմանափակ ժամանակահատվածի ընթացքում, իսկ համապատասխան կապիտալիզացիայի գործակիցը հավասար է 10%-ի, ապա 1հա հողի արժեքը կարող է գնահատվել 1500000 դրամ (150000 / 0.10 - 1500000 դրամ): Ընդունված է, որ գյուղատնտեսական հողերն ունեն մնացորդային արժեք, ի տար երություն այլ արտադրական գործոնների, որոնց դեպքում առաջին հերթին պետք է ավարավեն եկամտի նկատմամ ներկայացված պահանջները, իսկ քանի որ ինքը` հողը, ոչինչ չի արտադրում, գործողությունները նախաձեռնվում են նրա իսկ նկատմամ : Դրան հակառակ` այլ արտադրական գործոնների նկատմամ պահանջները պետք է ավարարվեն առաջին հերթին: Օիրնակ` եթե աշխատողների աշխատավարձը 1 հա-ի համար կազմի

500000-ից ցածր, ապա նրանք կնախընտրեն աշխատել գործարանում կամ մեկ այլ ֆերմայում, եթե գյուղատնտեսական մեքենաների արտադրողները տրակտորների վաճառքից չստանան ավականին եկամուտ, ապա նրանք կսկսեն արտադրել մեկ այլ արտադրանք, ն վերջապես, եթե ֆերմերները ավականին չափով չպարգնատրվեն իրենց ռիսկի ն իմացության դիմաց, ապա նրանք կգերադասեն աշխատել աշխատավարձով կամ էլ կզ աղվեն մեկ այլ իզնեսով: Քանի որ երված օրինակում արտադրության գործոնների արդյունավետության մասին կատարվեց ենթադրություն, ապա հաշվի առնելով աճող ն նվազող եկամուտների սկզ ունքը, ընթացիկ գների ն տեխնոլոգիաների անփոփոխ մակարդակների դեպքում, այս գործոնների համապատասխանության մեջ տար երություններ մտցնելու հաշվին ծախսերի ապագա տնտեսման հնարավորությունները արդեն սպառված են: Աշխատանքը, կապիտալը ն ձեռնարկատիրական գործունեությունները պետք է վճարվեն նշված չափով: Մրցակցային միջավայրում անհրաժեշտություն չկա նրանց համար ավել վճարել: Բայց նրանք պետք է վճարվեն նախքան այն պահը, եր հողը կկարողանա ռենտա երել: Այս վճարումներից հետո հողին վերագրվում է մնացորդային եկամուտը, ն այդ մնացորդը կոչվում է հողային ռենտա: Տվյալ օրինակում այն նան կոչվում է տնտեսական ռենտա, քանի որ հողը ինքնուրույն չի կարող երել այդ եկամուտը: Տնտեսագիտությունում ընդունված տերմինա անության համաձայն «տնտեսական ռենտա» նշանակում է «չաշխատած» եկամտի ձն: (Գնահատման տերմինա անությունում տնտեսական ռենտան նշանակում է շուկայական վարձակալման դրույք): Բերքատու հողին նորոշ կլինի ավելի արձր եկամուտ ն այդ իսկ պատճառով այն կունենա ավելի արձր եկամուտ քան ավելի փոքր երքատվությամ հողը: Եթե ցորենի գինը աճի, ապա դրա հետ մեկտեղ կաճի հողի մնացորդային եկամուտը ն հողի արժեքը: Մինչն այդ անարժեք համարվող

հողը կընդգրկվի գյուղատնտեսական շրջանառության մեջ: Տնտեսագետները նշում են, որ հողը չունի իրեն նորոշ ներքին գին կամ արժեք, նրան կարող է վերագրվել միայն մնացորդային արժեք:

3.14.2. Եկամուտ երող անշարժ գուքի նկատմամ մնացորդային տեխնիկայի կիրառումը Մնացորդային տեխնիկան նան կարող է կիրառվել եկամուտ երող սեփականության նկատմամ : Նրա երեք ամենատարածված ձներից են` մնացորդային տեխնիկան` հողի համար, շինության համար ն ամ ողջ սեփականության (օ յեկտի) համար: Հողի համար մնացորդային տեխնիկան կիրառելու ժամանակ պետք է հայտնի լինի շենքերի ն շինությունների արժեքը, իսկ հողին աժին ընկնող եկամուտը որոշվում է, որպես շենքերի ն շինությունների եկամտի նկատմամ պահանջների ավարարումից ստացված մնացորդ: Շինությունների համար մնացորդային տեխնիկան կիրառվում է այն դեպքում, եր հայտնի է հողի արժեքը: Ամ ողջ սեփականության համար մնացորդային տեխնիկան կիրառվում է այն դեպքերում, եր հայտնի է եկամուտների հոսքի գնահատված գումարային արժեքը, ինչպես նան վերավաճառքից ստացված ամ ողջ գումարը:

3.15. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅԱԿԱՆ ԱՐԺԵՔԻ

ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՀԱՄԵՄԱՏԱԿԱՆ ՄՈՏԵՑՈՒՄԸ

3.15.1. Հողակտորի վերլուծությունը ն ամենալավ ու ամենաարդյունավետ սկզ ունքի կիրառումը Ի՞նչպիսի առավելագույն արժեք պետք է վճարել կոնկրետ հողակտորի համար: Այս հարցը դիտարկենք չորս

տիպի ներդրումային իրավիճակների համար, որոնց, սովորա ար, հանդիպում է անշարժ գույքի վերլուծա անը. 1. Հողը սպասում է իր օգտագործողին: 2. Օգտագործողը փնտրում է կոնկրետ տիպի հողակտոր: 3. Ներդրողը փնտրում է հողի ն օգտագործողի անհրաժեշտ համապատասխանություն: 4. Սպեկուլյանտն ընտրում է արժեքի համեմատա ար նշանակալի արձրացում ունեցող հող: Այս իրավիճակներում հարցին կարող է պատասխան տրվել մի քանի տար եր ճանապարհներով: Հնարավոր մոտեցումներից մեկը ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործման տար երակի որոշումն է: Տվյալ խնդրի լուծումը ենթադրում է հողի յուրացման ն կառուցման տար եր ստրատեգիաների ուսումնասիրումն այն նպատակով, որպեսզի որոշվի, թե նրանցից որ մեկը կապահովի ամենամեծ մնացորդային եկամուտը: Տվյալ մոտեցումը կարող է օգնել ընդհանուր խնդիրների լուծմանը` կապված հողի օգտագործողի ընտրության հետ: Մյուս երկու տիպի խնդիրները լուծվում են շուկայական մոտեցման կիրառմամ :

3.15.2. Ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործման սկզ ունք Որպես հետազոտությունների տեսական հիմք կարող է հանդես գալ ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործման սկզ ունքը: Այն որոշվում է որպես հողի օգտագործման «խելամիտ, հնարավոր ն օրինական այլընտրանքային տար երակների միջից ընտրված այն տար երակը, որը հանդիսանում է ֆիզիկապես հնարավոր, ավականին հիմնավորված ն ֆինանսապես իրագործելի ն, որը կ երի հողի ամենա արձր արժեքին»: Կոնկրետ հողակտորի ամենալավ ն ամենաարդյունավետ

օգտագործման եղանակը որոշվում է մի քանի գործոնների համագործակցությամ : Նախքան հողակտորի ձեռք երման կամ արդեն գոյություն ունեցող շինության գնման, անհապաղ օգտագործման կամ վերակառուցման մասին որոշում ընդունելը` պոտենցիալ գնորդը պետք է որոշի, թե տվյալ սեփականությունը արժեքի արձրացման ինչպիսի հեռանկար ունի: Կառուցողը հետաքրքրված է երկու գլխավոր հարցերի պատասխանով: Դրանցից առաջինը կայանում է նրանում, թե որքանով է պատրաստ շուկան ընդունել օգտագործման պլանավորված տար երակը կամ, այլ կերպ ասած, օգտագործման ինչպիսի տար երակներ կընդունվեն շուկայում: Տվյալ հարցի պատասխանը պահանջում է շուկայի հնարավորությունների ուսումնասիրություն ն մրցակցության վերլուծություն: Երկրորդ հարցի դեպքում պետք է պարզել, թե որոնք են հողակտորի յուրացման կամ օ յեկտի վերակառուցման հնարավորությունները ն ծախսերը: Այդ հարցին պատասխանելու համար, անհրաժեշտ է որոշել հողի կարողությունները ն հողային զանգվածի յուրացման սահմանափակումները: Տվյալ հարցին պատասխանելու ժամանակ հաշվի առնվող գործոնները ներառում են` տեղադրության պոտենցիալը, շուկայական պահանջարկը, տվյալ տիպի կառույցի օրենսդրական հիմնավորվածությունը, տարածքի ռեսուրսային որակը, տեխնոլոգիական ն ֆինանսական հիմնավորվածությունը:

Տեղադրության պոտենցիալը: Հողի տեղադրությունն ունի մեծ նշանակություն ն համարվում է նրա արժեքի որոշման հիմնական գործոնը: Շատ հաճախ վերլուծա անն ավելի կարճ ժամանահատվածում է գնահատում «տեղամասը», քան` չյուրացված հողը: Տեղամասը դա կառուցման համար նախապատրաստված հողն է` համապատասխան կոմունալ ն այլ անհրաժեշտ ենթակառուցվածքներով: Տեղամասը նութագրող կարնոր հանգամանքներից է հանդիսանում այն փաստը, թե ինչ

կերպով է այն հարա երակցում տվյալ շրջանում գերիշխող հողօգտագործման տեսակի հետ: Երկրորդ նութագրող հանգամանքը դա տեղամասի մատչելիությունն է: Եթե տեղամասի մատչելիությունը դժվարեցված է, ապա նրանից սպասվող օգուտը մեծ չէ: Պատկերացնենք մեկին, որը մտադիր է վարորդների համար սրճարան կառուցել: Նա կարող է ընտրել փողոցի տար եր կողմերում տեղա աշխված երկու տեղամասերից մեկը: Կառուցողի ընտրած տարածքն ավելի մատչելի է կանոնավոր կերպով երթնեկող մարդկանց համար: Եթե կառուցողը հետաքրքրված լիներ պահեստային կառույցների շինարարությամ , ապա նախապատվությունը կտրվեր դեպի արագընթաց ուղիները կամ երկաթգծային ճանապարհները ելք ունեցող տեղամասերին: Որոշ տեսակի անշարժ գույքի` տնտեսական ապրանքների խանութների կամ արագ ծառայության ռեստորանների ն մոթելների համար շատ կարնոր է ճանապարհային շարժման ցանկացած կողմից տեսանելիությունը: Նման տեսանելիությունը կարող է կարնոր չլինել կահույքի խանութի կամ ավտոմո իլային դիլերի համար, քանի որ նրանք սովորա ար իրենց հաճախորդներին ներգրավում են արդյունավետ գովազդի միջոցով: Տեղամասի տեղադրության վերլուծության ժամանակ պետք է հաշվի առնել նրա հետ չհամատեղվող հողօգտագործման տար երակները, տար եր անհարմարությունները ն վտանգները: Տեղադրման մասին նման ինֆորմացիան պետք է գծել քարտեզի վրա: Քարտեզը կարող է տվյալներ պարունակել ավտոմեքենայով գործարար կենտրոն հասնելու համար անհրաժեշտ ժամանակի մասին, տրանսպորտային կոմունիկացիաների մասին, ինչպես նան հողօգտագործման կարնոր այլ տար երակների մասին: Որոշակի ինֆորմացիա կարող է ստացվել օդային լուսանկարների, պլանային հետազոտությունների, հրապարակված քարտեզների, դեմոգրաֆիական իրավիճակի ն տարա նույթ այլ գործոնների վերլուծության արդյունքում:

Շուկայական

պահանջարկ:

Շուկայական պահանջարկի վերլուծությունը կատարվում է այն նպատակով, որպեսզի որոշվի, թե տվյալ շուկայում պլանավորված հողօգտագործման տար երակը որքանով է «խելամիտ»` հաշվի առնելով տվյալ շուկային նորոշ առաջարկի ն պահանջարկի փոխհարա երությունը: Նման վերլուծությունն անհրաժեշտ է նան օգտագործման հիմնավորված (արդարացի) տար երակի կամ տար երակների համակարգի ացահայտման համար: Այն նան կարող է կիրառվել կառուցման ժամանակահատվածի ն նախագծի մասշտա ների ընդհանուր ն փուլային գնահատման համար: Դիտարկենք մեծածախ սննդի ոլորտում անցկացվող շուկայի վերլուծության հիմնական ուղղությունները: Ոլորտի վերլուծություն Շուկայական վերլուծության համար հիմք է հանդիսանում շուկայի զարգացման տեսանկյունից հեռանկարային համարվող նոր շրջաններ դուրս գալը ն այնտեղից անհրաժեշտ ինֆորմացիայի ստանալը: Վերջինս ենթադրում է հաճախորդների պահանջարկի ն մրցակիցների արտադրական հզորությունների ինտենսիվ ուսումնասիրություն, իսկ ձեռնարկության մասով ուսումնասիրվում է թողարկման ծավալը ն ոլորտը, արտադրանքի մատչելիության տար երակները, թողարկման ակտիվությունը, գնային պարամետրերը, տվյալ համայնքում ունեցած հեղինակությունը: Վերլուծության ընթացքում նան որոշվում է մեծածախ կետին հասնելու համար անհրաժեշտ ժամանակահատվածը ն կատարվում է սպառողների հետազոտություն: Վերջում ինտենսիվորեն վերլուծվում է շրջանի աշխարհագրությունը` ճանապարհային ցանցը, տրանսպորտային հոսքերը, շրջապատի պայմանները, եկամուտների ն նակչության նութագրերը:

Քանակական վերլուծություն Քանակական վերլուծության ժամանակ ոլորտի վերլուծության ընթացքում հավաքված տվյալները որոշվում են քանակապես` հասկանալի տերմինների ն նշանների օգնությամ : Այն ենթադրում է մեծածախ կետի հնարավոր տեղադրության մաթեմատիկական ն աշխարհագրական նութագրերը, առնտրային գոտու մրցակիցների նութագրերը, մեծածախ կետին հասնելու համար անհրաժեշտ ժամանակը, շուկայում սննդի վրա ընկնող ծախսերի մասնա աժինը ն ենթադրվող նախագծի մրցունակությունը:

Որակական վերլուծություն Որակական վերլուծությունը ենթադրում է տվյալների որոշում` ելնելով փորձից ն գիտելիքներից, այլ ոչ թե մաթեմատիկական ապարատի ն գրաֆիկների օգտագործում: Ներառում է սպառողների ժողովրդագրական զարգացման ն

վարվելակերպի մոդելները:

Սինթեզ Ամ ողջ ինֆորմացիայի սինթեզը կատարվում է այն նպատակով, որպեսզի որոշվի մեծածախ կետերի (ինչպես նոր, այնպես էլ ընդլայնվող կամ վերակազմավորվող) ստեղծման հնարավորությունը, հիմնավորվածությունը ն եկամտա երությունը:

Նկար 3.4. Մեծածախ սննդի ոլորտում անցկացվող շուկայի վերլուծություն

Շուկայական վերլուծությունը կարող է աժանվել 4 ֆունկցիոնալ խնդիրների` ոլորտի վերլուծություն, քանակական վերլուծություն, որակական վերլուծություն, սինթեզ (նկար 1): Այս խնդիրներից յուրաքանչյուրի սահմաններում իրականացվում են որոշակի նպատակներ: Առաջին նպատակի իրականացումը կայանում է առաջարկով ն պահանջարկով պայմանավորված այն գործոնների որոշման մեջ, որոնք ազդում են կոնկրետ հողօգտագործման տար երակի վրա: Պետք է նան որոշել «նպատակային շուկան»: Վերջինս ենթադրում է այն օգտագործողների հայտնա երումը, որոնք ավելի շուտ կարող են գնել կամ վարձակալել տվյալ անշարժ գույքը: Օրինակ` երկուսենյականոց նակարանի համար նպատակային շուկա կարող են հանդիսանալ երիտասարդ մասնագետները ն առանց երեխաների ամուսնական զույգերը: Նպատակային շուկայի որոշումից հետո վերլուծվում են այն հնարավորությունները, որոնք ունակ են ապահովելու գնահատվող օ յեկտի ն մնացած այլ օ յեկտների միջն «մրցակցային տար երությունը»: «Մրցակցային տար երությունը» նշանակում է տվյալ օ յեկտի մյուսների նկատմամ համեմատական առավելություն տվող ինչ-որ յուրահատկություն: Օրինակ` վերլուծա անը կարող է հայտնա երել, որ մրցակցող օ յեկտներն ունեն ան ավարար քանակությամ կանաչ տարածքներ, խաղահրապարակներ ն վարձակալները ստիպված են երկար սպասել իրենց հերթին:

Համապատասխանա ար տվյալ նպատակային շուկայի համար սովորականից ավելի կանաչ տարածքով, խաղահրապարակներով օ յեկտի շինարարությունը կարոող է լինել նախագծի գրավչության ապահովման արդյունավետ միջոց: Հարմարավետությունները կարող են ներառել` յուրաքանչյուր նակարանում օջախի առկայություն, լողավազաններ, վազքի համար նախատեսված ճանապարհներ, հարակից պահեստային շինություններ: Կառուցողները հաշվի են առնում համայնքի աճի տեմպերը ն ուղղությունները: Վերլուծվում է ժողովրդագրական ինֆորմացիան: Ժողովրդագրական վերլուծությունը համառոտ նկարագրում է նակչության հիմնական նութագրերը: Վերջիններս կարող են ներառել տարիքային կառուցվածքը, տնային տնտեսությունների չափերը, եկամուտների մակարդակը: Նմանատիպ ինֆորմացիան օգտագործվում է նակավայրերի ապագա պահանջարկի կանխատեսման համար: Շուկայական վերլուծության ընթացքում հայտնա երվում են մրցակցող օ յեկտներ, նկարագրվում ն գնահատվում են նրանց հարմարավետությունները ու այլ նութագրերը: Մրցակցող օ յեկտները մեծացնում են առաջարկը ն նրանք ունակ են ներգրավել պահանջարկի մի մասը` հակառակ դեպքում այն կ ավարարվեր գնահատվող օ յեկտով: Բացի այդ, շատ կարնոր է կազմել այն մրցակից օ յեկտների կանխատեսվող քանակը, որոնք կառուցվելու են ապագայում: Նմանատիպ գնահատականի համար հիմնական աղ յուր կարող են հանդիսանալ նոր շինարարության թույլտվություն պարունակող հասարակական արխիվները, չափագրման հայտերը: Անհրաժետ ինֆորմացիա կարող են պարունակել թերթերի հայտարարությունները, շինարարական տենդերներին մասնակցելու հրավերները, մասնագետների մասնակցությամ հանդիպումներում հավաքված ինֆորմացիան ն սեփական կապերը: Պահանջարկի գնահատումից ն արդեն գոյություն ունեցող կամ կանխատեսվող մրցակից օ յեկտների

հայտնա երումից հետո պետք է հաշվարկել շուկայի արտադրողականության գործակիցը ն շուկա ներխուժելու գործակիցը: Կառույցի օրենսդրական հիմնավորվածությունը: Անհրաժեշտ է ուշադիր ուսումնասիրել ենթադրվող նախագծի իրականացման հետ կապված հասարակական, քաղաքական ն մասնավոր օրենսդրական սահմանափակումները: Հասարակական սահմանափակումները ներառում են` չափագրման կանոնները, շրջակա միջավայրի պահպանության օրենքները, նախագծման պահանջները, թույլտվության ստացմանը ներկայացվող պահանջները, շինարարական օրենքները, նակարանային օրենքները, հողը տեղամասերի աժանման իրավիճակը: Բացի այդ, պետք է վերլուծել տվյալ համայնքում գանձվող տար եր տիպի հարկերը ն որոշել, թե որքանով է մեծ տվյալ ոլորտում ապագա փոփոխությունների հավանականությունը: Այլ հասարակական սահմանափակումները կարող են ներառել էներգաօգտագործման նորմատիվներ, ստվերային սահմանափակումներ, հանրային օգտագործման համար պարտադիր առգրավում ն այլն: Օրինակ` ԱՄՆում խոշոր նախագծերում, ինչպես նան չափագրման նորմաներում փոփոխություններ կանխատեսող նախագծերի նկատմամ պարտադիր պահանջ է հանդիսանում տեղական նակչության կողմից դրանց գնահատումը: Բացի այդ, կառուցողը ազմա նակարան շենքի 10%-ը ն ավելին, կամ անհատական նակարանային շինարարության միկրոթաղամասերում նույնքան քանակի տներ պետք է հատկացնի այն մարդկանց, որոնք ունեն ցածր եկամուտներ` վարձավճարի ցածր դրույքով կամ շուկայականից ցածր գնով: Տվյալ սահմանափակումներից ն կանոններից շատերը կարող են էականորեն ազդել հողակտորի ամենալավ ն ամենարդյունավետ օգտագործման տար երակի վրա:

Մասնավոր օրենսդրական սահմանափակումները ներառում են օ յեկտի օգտագործման սահմանափակումները, սերվիտուտները ն կոնկրետ համաձայնությունները: Տվյալ սեփականության իրավունքը կարող է իրականացվել որոշակի վնասներով: Օրինակ` տարածքում կարող են գտնվել դամ արաններ կամ պատմական շինություններ, որոնք քանդման ենթակա չեն: Եթե վերլուծա անը ենթադրում է, որ ապագայում կարող են առաջանալ օրենսդրական սահմանափակումներ, որոնք կազդեն հողի օգտագործման վրա, ապա նա պետք է ստանա համապատասխան լիցենզիա ունեցող որակավորված իրավա անի եզրակացություն:

Տեղամասի ռեսուրսային որակը: Տեղամասի ռեսուրսային որակը, ի տար երություն արտադրության մնացած այլ գործոնների, գործնականում կապված է նրա արտադրողականության ն արդյունավետության հետ: Արտադրողականությունը տեղամասին կցվելիք գործոնների քանակը նութագրող ցուցանիշ է: Որպես օրինակ կարող է հանդիսանալ տեղամասում կառուցվող շինության հարկայնությունը որոշելու հետ կապված որոշման ընդունումը` հարկանի կամ հարկանի: Եկամտա երությունը որոշվում է նրանով, թե տար եր նախագծերի իրացման դեպքում գործոնների համապատասխանությունը ինչպիսի եկամտա երության մակարդակ կապահովի: Օրինակ` հաշվի առնելով տարածքի գեղագրական տեսքը կամ նրա տեղադրության հետ կապված հեղինակությունը, պահեստային շենքի կառուցման համեմատ` ավելի արդյունավետ կարող է լինել գրասենյակային շինության կառուցումը: Տեղամասի ռեսուրսային որակի ուսումնասիրության ժամանակ որոշվում է, թե այն որքանով կարող է օգտագործվել ֆիզիկապես ն ինչպիսի ֆիզիկական սահմանափակումներ գոյություն ունեն տար եր տիպի կառույցների համար: Ուստի անհրաժեշտ է տեղամասի, ինչպես նան նրան հարող կառույցների, որոնց հետ տեղամասը կապված է ն որոնցից կախվածություն ունի, առանձնակի ուսումնասիրություն: Ընդհանուր առմամ պետք է հետազոտել տեղամասի չափերը ն ձնը, նկատի ունենալով նրան նորոշ այնպիսի յուրահատկություններ, ինչպիսիք են գետի առկայությունը, ջրածածկ տեղանքները, խոշոր ժայռային գոյացումները ն ուսականությունը: Չափագրվում են տեղամասի տեղադրությունը, նշվում են այն շեղումները, որոնք կարող են խոչընդոտել կառուցապատմանը: Կատարվում է նրա տար եր կետերից վերցված հիմքի ն հիմնատակի շերտերի փորձերի վերլուծություն: Կառուցողին անհրաժեշտ է իմանալ հողի կրողունակության որակը, նրա դրենաժային

հատկությունները: Կրողունակության որակը որոշվում է տեղամասի վրա տեղադրված կառույցի ն նրա հիմնատակի տիպից: Անհրաժեշտ է նան որոշել տեղամասում ժայռային ապարների առկայությունը, որոնց հեռացման համար անհրաժեշտ է թանկարժեք պայթուցիկ աշխատանքների իրականացում: Հողի դրենաժային հատկությունները որոշվում են նրա ջրահեռացման ունակությամ : Պետք է հայտնա երվեն ոլոր դրենաժային խնդիրները, ստուգվեն կոմունալ ցանցերի առկայությունը ն առաջարկվող կոմունալ ծառայությունների որակը: Պետք է վերլուծել ցանկացած արտաքին օ յեկտի առկայությունը, որը կարող է նախատեսվող կառույցի համար անհարմարավետություն ստեղծել կամ վնաս հասցնել: Օրինակ` եթե կառուցողը նախատեսում է կառուցել հյուրանոց, իսկ նրա հարակից տարածքը հատկացվել է ծանր արդյունա երության գործարանի կառուցման համար, ապա վերջինիս կառուցման դեպքում հյուրանոցը, հաճախորդների հետ կապված, լուրջ խնդիրներ կունենա:

Տեխնոլոգիական հիմնավորվածություն: Նախագծի տեխնոլոգիական հիմնավորվածությունը որոշվում է նրանով, թե կարող է արդյոք այն ավարտվել սահմանված ժամանակահատվածի սահմաններում` շինարարության արժեքի ն որակի միջն համապատասխանության հասնելու պայմանի դեպքում: Եթե նախագծի ավարտումը պահանջում է ավելի շատ ժամանակ ն նրա ծախսերը շատ մեծ են կամ էլ այն չի համապատասխանում նույնիսկ որակի նվազագույն ստանդարտներին, ապա ընդունված է այն համարել տեխնոլոգիապես չհիմնավորված: Գոյություն ունեն նախագծի տեխնոլոգիական հիմնավորվածությունը որոշող մի շարք հիմնական սահմանափակումներ: Դրանք են` ֆիզիկական ն օրենսդրական սահմանափակումները, անվտանգության ապահովման պահանջները, որոշակի տիպի նյութերի օգտագործման հնարավորությունը, ֆինանսական միջոցները, աշխատուժը ն կառավարումը: Տվյալ սահմանափակումները կարող են կանոնակարգվել օրենսդրորեն (անվտանգության տեխնիկայի կանոնները ն աշխատակիցների առողջության պահպանումը), կախված լինել մատակարարողներից (նյութերի մատակարարման ուշացումներ), արտահայտվել վարկային համաձայնություններում (շինարարական վարկերի սահմանափակումներ) կամ կարող են պայմանավորված լինել այլ պայմաններով (արհմիութենական գործադուլներ):

Ֆինանսական հիմնավորվածություն: Նախագծի ֆինանսական հիմնավորվածությունը որոշվում է նրանով, թե ունակ է արդյոք այն ապահովել ավարար քանակի դրամական միջոցների հոսք, պահանջվող որակ ն տնողություն, ինչը թույլ կտա ներդրողներին փոխհատուցել ներդրված կապիտալը ն ստանալ անհրաժեշտ ու իրենց կողմից սպասվող եկամտի դրույքը: Ընդ որում հաշվի են առնվում` դրամական միջոցների մուտքագրման ն դուրս գրման ժամանակը, համախառն արդյունքը, ծախսերը, պարտքի սպասարկման վճարումները, վաճառքից ն վերաֆինանսավորումից առաջացած շահույթը: Հողի յուրացման այլընտրանքային ռազմավարությունների ստուգման դեպքում անհրաժեշտ է գնահատել ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործման սկզ ունքի հիմքում ընկած թվարկված գործոններից յուրաքանչյուրը:

3.15.3. Ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործման սկզ ունքի վերլուծություն Ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործման սկզ ունքի վերլուծությունը նախատեսում է հողակտորում կառույցի այլընտրանքային տար երակների վերլուծությունը: Կառույցի յուրաքանչյուր տար երակի համար հաշվարկվում է հողի մնացորդային արժեքը: Հողի մնացորդային ամենա արձր արժեքը համապատասխանում է նրա ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործման տար երակին: Ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործման սկզ ունքի վերլուծության առաջին փուլում կատարվում է օգտագործման այն տար երակների հավաքագրումը, որոնք ճշտորեն կիրականացվեն, հաշվի առնելով շուկայական հնարավորությունները ն սահմանափակումները: Հաշվի են առնվում տեղադրության պոտենցիալը, շուկայի պահանջարկը, կառույցի իրավա անական հիմնավորվածությունը: Տվյալ գործընթացը թույլ է տալիս հայտնա երել հողօգտագործման միայն հիմնավորված տար երակները, դրանով իսկ ացառելով ավելորդ ինֆորմացիա հավաքելու անհրաժեշտությունը: Այսպես, եթե չափագրման նորմաները հողային կառույցը սահմանափակում են միայն նակելի տներով, ապա առնտրային կառույցի տար երակներն ընդհանրապես չեն դիտարկվում: Այնինչ, եթե վերլուծա անը համարում է, որ ապագայում սահմանագծման նորմաները տվյալ տարածքի համար կվերանայվեն, ապա նրա հետ կապված այժմյան սահմանափակումները չպետք է ացառեն ոչ նակարանային կառույցի տար երակների դիտարկումը: Երկրորդ փուլում որոշվում է կառույցի արժեքը յուրաքանչյուր այլընտրանքային ստրատեգիայով: Հաշվի են առնվում տեղամասի ռեսուրսային որակը ն տար եր տեսակի կառույցների տեխնոլոգիական հիմնավորվածությունը: Օրինակ` ենթադրենք, որ վերլուծա անը հայտնա երել է տարածքի

կառուցապատման հնարավոր երեք ստրատեգիա: Տվյալ տար երակները ներկայացված են ստորն` Կառուցապատման ստրատեգիան

Բնակելի կառույց Առնտրային կենտրոն Գրասենյակային շինություն

Կառույցի արժեքը

450,000,000 դրամ 721,500,000 դրամ 577,000,000 դրամ

Երրորդ փուլում որոշվում է կառուցապատման ստրատեգիաների ֆինանսական հիմնավորվածությունը: Յուրաքանչյուր տար երակի համար կազմվում է նախատեսվող եկամուտների հաշվարկ: Համեմատությունների հեշտացման համար աղյուսակ 3.3-ը ցույց է տալիս ոլոր երեք ստրատեգիաների միայն կայուն եկամուտները, այնինչ ավելի ճիշտ կլիներ հաշվի առնել նան օ յեկտի շինարարության փուլում նախատեսվող դրամական միջոցների արտահոսքը ն նրա վարձակալական համաձայնագրերի եզրակացությունները: Յուրաքանչյուր կառուցապատման ստրատեգիայի համար, ելնելով շուկայի ապագա վարվելակերպի ենթադրություններից ն կանխատեսումից, հաշվարկվում է մաքուր գործառնական եկամուտը: Հաջորդ փուլում կատարվում է նրա աժանումը հողի ն շինությունների միջն: Վերլուծա անը կարող է օգտագործել կապիտալիզացիայի գործակիցները, որոնք որոշվել են հիմք ընդունելով առկա շուկայական ինֆորմացիան, կամ հիմնված են ներդրողի սպասումների վրա: Յուրաքանչյուր տար երակի համար կարող է ստացվել իր գործակիցը: Վերջինս կախված է ռիսկի մակարդակից, կապիտալի փոխհատուցման ժամանակի տնողությունից, ֆինանսավորման կառուցվածքից ն օ յեկտի արժեքի սպասվող աճից կամ նվազումից: Կապիտալիզացիայի գործակցի հաշվարկի հաջորդականությունը ներկայացված է սկզ ում: Տվյալ դեպքում կապիտալիզացիայի գործակիցն առնտրային կենտրոնի համար ավելի արձր էր, քան մյուս երկու տիպի կառույցների համար: Վերլուծա անը տվյալ համայնքում առնտրայն կենտրոնների պակասության մասին կարող է հետնություն կատարել: Դա, իր հերթին,

արտացոլում է գտնում վարկային ինստիտուտների կողմից սահմանած հիփոթեքային դրույքաչափերում: Հիմնվելով տվյալ հաշվարկների վրա` որոշվում է հողին վերա երվող մաքուր եկամտի մնացորդը: Վերջինիս գումարը կապիտալիզացվում է ն այդպիսով որոշվում է հողի մնացորդային արժեքը: Ելնելով կատարված ենթադրություններից` տեղամասի ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործմանը համապատասխանում է նրանում նակելի շինության կառուցումը: Պետք է նշել, որ եթե առնտրային կենտրոնի կապիտալիզացիայի գործակիցը համընկներ նակելի ն գրասենյակային կառույցների համապատասխան ցուցանիշների հետ, ապա առնտրային կենտրոնը կլիներ ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործումը:

Աղյուսակ 3.3.Կառուցման տար եր ստրատեգիաների համեմատումը` հիմնվելով հողի մնացորդային տեխնիկայի վրա (դրամ)

Տարեկան համախառն եկամուտ Հանած վճարումների հավաքման ժամանակ կորուստների ն սխալ օգտագործումների ուղղումներ Գումարած այլ եկամուտներ Իրական համախառն եկամուտ Հանած գործառնական ծախսեր Հանած հատուցման պահուստ Մաքուր գործառնական եկամուտ Հանած շենքերին ն շինություններին վերա երվող եկամուտ Հողի մաքուր մնացորդային եկամուտը

Բնակելի նախագիծ

Առնտրային կենտրոն

Գրասենյակային շինություն

100,000,000

250,000,000

150,000,000

-5,000,000

-25,000,000

-20,000,000

+3,000,000

+10,000,000

+5,000,000

98,000,000

235,000,000

135,000,000

-30,000,000

-120,000,000

-50,000,000

-3,000,000

-10,000,000

-5,000,000

65,000,000

105,000,000

80,000,000

-59,000,000

-101,000,000

-75,000,000

6,000,000

4,000,000

5,000,000

Հողի հաշվարկային արժեքը` 12% կապիտալիզացիայի գործակցի դեպքում

Բնակելի նախագիծ

Առնտրային կենտրոն

Գրասենյակային շինություն

50,000,000

33,000,000

41,700,000

3.15.4. Տեղամասի արժեքի գնահատումը շուկայական արժեքի հիման վրա Ներդրողը նախընտրում է տարածքի համար չվճարել ավելի շատ, քան արժեն շուկայում վաճառվող համանման օգտակարությամ օ յեկտները: Տեղամասի շուկայական արժեքի գնահատման համար վերլուծա անը պետք է վերլուծի ոչ վաղ անցյալում կատարված մրցակից օ յեկտների վաճառքները: Ենթադրենք, որ գնահատողը ստացել է զարգացող շրջանում տեղակայված 4հա տեղամասի շուկայական արժեքի գնահատման պատվեր: Գնահատողը նույն շրջանում գտել է հինգ համեմատելի վաճառքի օ յեկտների օրինակ: Տեղական շուկայի պայմաններին համապատասխանող նրանց նութագրերի ուսումնասիրությունները երված են աղյուսակ 3.4-ում:

Աղյուսակ 3.4. Հինգ համեմատական տեղամասերի վաճառքի առանձնահատկությունների կարճ նութագիրը Տեղամաս

Վաճառքի գինը (դրամ)

Տնողութ յուն

Մակերես

Որակը

11,5 մլն.

4 ամիս

4 հա

11,8 մլն.

2 ամիս

3.5 հա

14,6 մլն.

1 ամիս

5 հա

նույնը 5%-ով ավել նույնը

19,3 մլն.

1 տարի

7 հա

12,2 մլն.

6 ամիս

4.5 հա

նույնը 5%-ով վատ

Հիմքի տեղագրություն նույնը 5%-ով լավ նույնը 10%-ով լավ 5%-ով վատ

Համեմատություններն անցկացվել են տեղամասերի պայմաններով, ն վաճառքի ու ֆինանսավորման պայմաններով: Պարզվեց, որ նրանք սովորական են ոլոր հինգ համեմատական տեղամասերի համար, ացառությամ աղյուսակում նշված տեղամասի առանձնահատկություններից, իրենց ֆիզիկական պարամետրով նրանք համընկնում են գնահատվող օ յեկտի հետ: Նրանցից ոչ մեկը չունի որնէ նշանակալի առավելություն կամ թերություն իր տեղադրությունում: Վերլուծելով շուկայի զարգացման միտումները` գնահատողը եզրակացրեց, որ գների տարեկան աճը կազմում է 12%: Հաջորդ փուլում նա ուղղումներ է մտցնում համեմատվող օ յեկտի տարրերում, այն նպատակով, որ հասնի գնահատվող օ յեկտի հետ նրանց առավելագույն համընկեցմանը: Դա կնշանակի, որ եթե համեմատվող տեղամասը ունի ինչ-որ առանձնահատկություն, որը արձրացնում է իր գրավչությունը 0,5 միլիոն դրամով, ապա, տվյալ առանձնահատկության «արժեքը» հանվում է համապատասխան համեմատական տեղամասի փաստացի արժեքից: Մյուս դեպքում, եթե գնահատվող տեղամասը տիրապետում է իրեն յուրահատուկ առավելությամ , որը գնահատվում է 0,7 միլիոն դրամ, ապա մնացած համեմատական օ յեկտների արժեքին պետք է ավելացվի 0,7 միլիոն դրամ: Կատարված ուղղումները երված են աղյուսակ 3.5-ում: Շուկայական մոտեցման հիման վրա օ յեկտի գնահատման խնդիրը լուծելիս` ամենատար եր չափերի համեմատական տեղամասերի առկայության դեպքում այն ավականին կպարզեցվի, եթե գնահատողը օգտագործի համեմատական միավորի ստանդարտը: Համեմատության համար կարող են հիմք հանդիսանալ սենյակների քանակները, վարձավճարային միավորները, քառակուսի մետրերը, խորանարդ մետրերը կամ հեկտարները: Տվյալ դեպքում գնահատողը յուրաքանչյուր գնահատվող տեղամասի գինը վերափոխում է 1 հեկտարի արժեքին:

Մնացած հաջորդող ուղղումները հեկտարային հիմունքով:

կատարվում

են

Աղյուսակ 3.5. Շուկայական մոտեցման հիման վրա տեղամասի գնահատման ճշտված աղյուսակ (դրամ) Համեմատական տեղամասեր

Գնահատվող տեղամաս

Գինը

?

11,5 մլն.

11,8 մլն.

14,6 մլն.

19,3 մլն.

12,2 մլն.

Մակերեսը

4 հա

4 հա

3.5 հա

5 հա

7 հա

4.5 հա

1հա արժեքը

?

2,875 մլն.

3,371 մլն.

2,92 մլն.

2,757 մլն.

2,711 մլն.

Հիմքը

- 0,169

+ 0,054

Տեղագրութ.

- 0,169

- 0,276

+ 0,436

Ժամանակը

այժմ

+ 0,115

+ 0,0 67

+ 0,0 29

+ 0,331

+ 0,163

2,99 մլն.

3,100 մլն.

2,949 մլն.

2,812 մլն.

3,067 մլն.

Հաշվարկ. արժեքը

(համապատասխանա ար 1 հա-ի հաշվարկային արժեքը կազմում է 3,0 մլն. դր., իսկ ամ ողջ օ յեկտի համար 12 մլն. դրամ)

Վերը նշված օրինակում մեկնա անենք գնահատողի գործողությունները (աղյուսակ 3.5): Առաջինը դիտարկենք համեմատվող օ յեկտներից ամենախոշորը` 4-րդ համեմատական տեղամասը, որը վաճառվել է 1հա-ի համար ամենացածր արժեքով: Տվյալ դեպքում կարող է աշխատել հավասարակշռության սկզ ունքը: Հնարավոր է, որ շուկան իջեցնի 4-րդ տեղամասի 1 հա-ի արժեքը, քանի որ վերջինիս մակերեսը գերազանցում է ահնրաժեշտ տնտեսական չափերը: Այդ իսկ պատճառով գնահատողի մոտ մեծ վստահություն է առաջացնում առաջին համեմատական տեղամասը, որի մակերեսը հավասար է գնահատվող տեղամասի մակերեսին ն նրա համար կատարվում է միայն մեկ ուղղում: Ամենաշատ ուղղումները կատարված են

երկրորդ ն հինգերորդ օ յեկտների արժեքներում: Այդ ուղղումներից երկուսը` հողի որակի ն տեղագրության տար երությունները, արտահայտիչ սու յեկտիվ նույթ են կրում: Երրորդ տեղամասը շատ չնչին ուղղումներ է պահանջում: Չնայած, որ նրա մակերեսը մեծ է գնահատվող տեղամասի մակերեսից, նրա 1հա-ի արժեքի հաշվարկները հաստատում են կասկածներն այն մասին, որ շուկան իջեցնում է խոշոր հողային զանգվածների արժեքները: Գնահատողը ծանոթացել է համապատասխան քաղաքային կամ շրջանային ծառայությունների չափագրման կանոններին ն պարզել է, որ նրանք միավոր մակերեսը սահմանում են 3հա: 5հա զանգվածը չափազանց փոքր է հետագայում աժանելու համար: Դրա հետ մեկտեղ տեղամասերից շատերի մակերեսը գտնվում է 4-ից 5հա-ի սահմաններում: Այդ իսկ պատճառով երրորդ համեմատական տեղամասի 1հա-ի արժեքը իջեցված է շատ չնչին, քանի որ այն ընդհանուր առմամ համապատասխանում է շուկայական պահանջներին: Կատարված վերլուծության հիման վրա գնահատողը եզրակացրեց, որ 1հա-ի հաշվարկային արժեքը կազմում է 3 մլն. դրամ, հետնա ար գնահատվող օ յեկտի շուկայական արժեքը կկազմի 12 մլն.դրամ: Բնակարանային շինարարության տակ գտնվող հողային զանգվածների լոտի արժեքը չի գտնվում ուղիղ կախվածության մեջ իր մեծությունից: Շուկան կարող է իջեցնել ստանդարտները գերազանցող լոտերի արժեքը: Շուկայական մոտեցումը սովորա ար օգտագործվում է այն օ յեկտների գնահատման դեպքում, որոնք ներառում են ինչպես հողը, այնպես էլ նրա վրա գտնվող շենքերը ն շինությունները: Վերջիններիս առկայությունը արդացնում է ուղղման գործընթացը: Ուղղումներ կարող են մտցվել ճարտարապետական ոճում, շինարարության որակում, կառույցի ֆիզիկական իրավիճակում, սենյակների քանակում, հարկերում, ֆունկցիոնալ համապատասխանությունում ն այլ նման գործոններում:

3.15.5. Տեղամասի արժեքի գնահատումը նմանության կամ ալլոկացիայի մեթոդով Ալլոկացիայի կամ նմանության մեթոդը կարող է օգտագործվել այն շուկաներում, որտեղ հողային տեղամասերի վաճառքի քանակը սահմանափակ է: Այն իրենից ներկայացնում է շուկայական մոտեցման մոդիֆիկացիա ն ենթադրում է ոչ վաղ անցյալում վաճառված` արդեն կառուցված օ յեկտների վաճառքի տվյալների առկայություն: Ալլոկացիոն մեթոդի հիմքում դրված է հավասարակշռության սկզ ունքը` ենթադրում է, որ մրցակցող օ յեկտների մեջ հողի, շենքի ն շինությունների հարա երությունները միննույնն են:

Ալլոկացիոն մեթոդի կիրառումը ցույց տալու համար ենթադրենք, որ գնահատողը ուզում է որոշել նակարանների կառուցման շրջանում տեղակայված տեղամասի արժեքը: Վերջինս արդեն կառուցված է 95 տոկոսով ն վերջին 3 տարվա ընթացքում այսեղ չի գրանցվել ոչ մի ազատ տեղամասի վաճառք: Այնինչ, ինչպես երնում է աղյուսակ 3.6-ում, գնահատողը գտել է տվյալ շրջանում ոչ վաղ անցյալում կատարված նակելի տներով տեղամասերի վաճառքի օրինակներ: Հավաքագրված տվյալների հավաքման ն վերլուծության ժամանակ կատարվում է շենքերի ն շինությունների արժեքի գնահատում` առանց մաշվածության տար երության: Շենքերի ն շինությունների հնացման հետ մեկտեղ ընդհանուր վաճառքի արժեքում աճում է տեղամասի աժնեմասը: Շատ հին շինություններով օ յեկտի տվյալների օգտագործման դեպքում ալլոկացիոն մեթոդը կարող է տալ շատ մեծ սխալներ, քանի որ դժվար է հաշվել կուտակված մաշվածության արժեքը: Տեղամասի արժեքի ն շենքերի ու շինությունների արժեքի հարա երությունների վրա կարող են ազդել մի շարք այլ գործոններ, ինչպիսին է ասենք կառուցման ծանրա եռնվածությունը: Ալլոկացիոն մեթոդն ավելի հաճախ օգտագործվում է արդեն կառուցված, ոչ վաղ անցյալում վաճառված օ յեկտների մասին տվյալների մեծ քանակի առկայության դեպքում: Եթե գնահատողը եզրակացություն է կայացնում, որ գնահատվող տեղամասի

զարգացման ծրագիրը պետք է նման լինի համեմատման համար ընտրված օ յեկտի զարգացման ծրագրին, ապա տվյալ ծրագիրը իրական է: Ելնելով աղյուսակ 3.6-ում երված տվյալների վերլուծությունից գնահատողը հաշվարկել է, որ գնահատվող տեղամասի հաշվարկային արժեքը կազմում է 17 մլն. դրամ: Տեղամասը կառուցելուց հետո հողի վրա աժին կընկնի օ յեկտի ընդհանուր արժեքի մոտավորապես 20 տոկոսը:

Աղյուսակ 3.6. Տեղամասն ալլոկացիոն մեթոդով գնահատման դեպքում օգտագործվող ոչ վաղ անցյալում կատարված վաճառքների տվյալները

85 մլն.

Շենք. ն շինութ. արժեքն առանց մաշվածության 68,425 մլն.

78 մլն.

67,62 մլն.

16,38 մլն.

93 մլն.

75,795 մլն.

17,205 մլն.

18,5 մլն.

91 մլն.

73,71 մլն.

17,29 մլն.

19,0 մլն.

87 մլն.

66,6 մլն.

17,4 մլն.

20,0 մլն.

Համեմատական օ յեկտներ

Գինը (դրամ)

Տեղամասի հաշվարկային արժեքը 16,575 մլն.

Տեղամասի արժեքը տոկոսներով 19,5 մլն. 21,0 մլն.

3.16. ՎԱՃԱՌՔՆԵՐԻ ՎԵՐԼՈՒԾՈՒԹՅԱՆ

ՈՒՂԻՂ ՀԱՄԵՄԱՏԱԿԱՆ ՄԵԹՈԴ

Վաճառքների ուղիղ համեմատական վերլուծության մեթոդը դա սեփականության շուկայական արժեքի գնահատման մեթոդն է` ելնելով ոչ վաղ անցյալում կատարված գործարքների տվյալներից: Գնահատողը վերլուծում է իրական շուկայական գործարքները ն համեմատում օ յեկտները գնահատվող օ յեկտի հետ: Այս մոտեցումը հիմնվում է փոխհատուցման սկզ ունքի վրա: Ենթադրվում է, որ իրական ներդրողը կամ գնորդը չի վճարի կոնկրետ սեփականության համար ավելի շատ, քան կնստի նրա վրա համանման օ յեկտի ձեռք երումը, որը

տիրապետում է միննույն օգտակարությամ : Այդ իսկ պատճառով համեմատվող կամ նման օ յեկտների դիմաց վճարված արժեքները պետք է արտահայտեն գնահատվող օ յեկտի շուկայական արժեքը: Վաճառքների ուղիղ համեմատման դեպքում գնահատողը դիտարկում է այն համեմատական օ յեկտները, որոնք վաճառվել են համապատասխան շուկայում, որից հետո մտցնում է ուղղումներ գնահատվող ն համեմատվող օ յեկտների հնարավոր տար երությունների միջն: Արդյունքում որոշվում է յուրաքանչյուր համեմատական օ յեկտի վաճառքի գինը այն դեպքում, եթե նա վաճառքի ծամանակ ունենար միննույն հիմնական նութագրերը, ինչը որ գնահատվող օ յեկտը: Կանոնավորված արժեքը թույլ է տալիս գնահատողին տրամա անական ենթադրություն անել շուկայում գնահատվող օ յեկտի հնարավոր արժեքի մասին: Ուղիղ համեմատական վերլուծության մեթոդը այլ կերպ անվանում են նան համեմատական վաճառքների մեթոդ, շուկայական մեթոդ կամ շուկայական ինֆորմացիայի մեթոդ: Համեմատական վերլուծության մոտեցումն անշարժ գույքի գնահատման երեք ավանդական մոտեցումներից մեկն է: Մյուս երկուսը` եկամտայինը ն ծախսայինը, նույնպես պահանջում են ինֆորմացիա շուկայի մասին: Նրանցից առաջինում կապիտալիզացիայի գործակիցները որոշվում են ելնելով շուկայական տվյալներից: Ծախսային մեթոդը պահանջում է հատուցման կամ վերարտադրության արժեքի գնահատումը ելնելով նյութերի ն աշխատուժի, վերադիր ծախսերի ն նորմալ շահույթի շուկայական գների ինֆորմացիայից: 3.16.1. Ուղիղ համեմատական վերլուծության մեթոդի կիրառումը Սովորա ար գնահատողը տվյալ մոտեցման իրականացման համար ձեռնարկում է հետնյալ քայլերը`

Փուլ 1. Համապատասխան շուկայում ոչ վաղ անցյալում կատարված համեմատական օ յեկտների վաճառքների հայտնա երում: Համեմատական օ յեկտների վաճառքների վերա երյալ տվյալներ կարող են լինել գնահատողի սեփական փաստաթղթերում, դատական նիստերի նյութերում, վարկային ինստիտուտների արխիվներում, էլեկտրոնային տվյալների ազայում, անշարժ գույքի րոկերների փաստաթղթերում, իրավա անների մոտ ն այլն: Որոշ շուկաներում կարելի է ավականին հեշտությամ գտնել համեմատական օ յեկտների վաճառքի մասին տվյալներ: Մյուս շուկաներում նման վաճառքներ կարող են շատ քիչ լինել կամ ընդհանրապես գոյություն չունենալ: Պետք է որոշել, թե արդյոք նրանք նույն շուկայական գոտում են գտնվում, նույն տարիքն ու չափերն ունեն, ներկայացնում են նրանք արդյոք նույն հարմարությունները, ի վերջո վաճառքի ժամանակ, տնտեսական պայմանները ներառյալ, որքանով են ֆինանսական պայմանները նման գնահատվող օ յեկտի վաճառքի պայմաններին:

Փուլ ստուգում:

2.

Գործարքների

մասին

ինֆորմացիայի

Համեմատական օ յեկտների վաճառքների մասին հավաքված տվյալները պետք է հաստասվեն գործարքի մասնակիցներից որնէ կողմի (գնորդի կամ վաճառողի) կամ վստահված անձի ( րոկերի, վարկատուի, հեղինակային ընկերության) կողմից: Պետք է համոզվել, որ համեմատվող օ յեկտները մրցունակ են նման շուկային նորոշ ինֆորմացիա ունեցող գնորդի տեսանկյունից: Վաճառքի գինը պետք է համապատասխանի «տարածության մեջ մեկնած ձեռքի» սկզ ունքին: Դա նշանակում է, որ երկու կողմերից ոչ մեկն էլ չի գտնվել ծանր պայմաններում, ունեցել են տվյալ շուկային նորոշ ինֆորմացիա, գործել են տնտեսապես ռացիոնալ ն վճարումները կամ ֆինանսավորումը համապատասխանել են նորմալ շուկայական պայմաններին: Գնահատողը պետք է կասկածանքով վերա երվի շատ արագ կնքվող գործարքներին կամ իրար հետ սերտ կապեր ունեցող

անձանց միջն կատարվող վաճառքներին: Մեկ կամ ավելի կողմերի հարկումներից կախված վաճառքների, մահացած անձանց գույքի վաճառքների ն գրավադրված գույքի նկատմամ պարտավորություններից խուսափելու համար կատարվող վաճառքների մասին ինֆորմացիան, որպես կանոն պետք է մերժվի:

Փուլ 3. Գնահատվող օ յեկտի ն յուրաքանչյուր համեմատական օ յեկտների միջն եղած տար երությունները` հաշվի առնելով ուղղումները: Այն չափով, որքանով որ գնահատվող օ յեկտը տար երվում է համեմատվող օ յեկտից, վերջինիս արժեքում անհրաժեշտ է ներառել ուղղումներ, այն նպատակով, որպեսզի որոշենք, թե ինչ գնով կարող էր այն վաճառվել, եթե տիրապետեր գնահատվող օ յեկտի միննույն հիմնական նութագրերը: Համեմատվող օ յեկտների գործարքային վաճառքների գների ուղղումները կատարվում են համեմատական օ յեկտից դեպի գնահատվող օ յեկտը: Օրինակ եթե համեմատական նակելի կառույցը տեղակայված է ավելի գեղատեսիլ թաղամասում, քան` գնահատվող օ յեկտը, ն այդ առավելությունը շուկայում գնահատվում է 10 մլն. դրամ, ապա նրա գործարքային վաճառքի արժեքը պետք է նվազեցվի 10 մլն. դրամով: Եր համեմատական օ յեկտը զիջում է գնահատվողին, առաջինի գործարքային վաճառքի գինը պետք է մեծացվի այն մեծության չափով, որով այն կվաճառվեր` երկրորդ օ յեկտի ավելի արձր նութագրերի տիրապետման դեպքում: Ուղղումները կատարվում են նան ելնելով նրանից, թե այդ տար երություններն ինչպես կգնահատվեն շուկային նորոշ գնորդի կողմից: Այդ իսկ պատճառով, ցանկացած յուրահատուկ նութագիր պարտադիր չէ, որ արժենա այնքան, որքան ծախսվել է նրա ստեղծման կամ լիկվիդացիայի համար, այլ ավելի շուտ, այնքան, որքանով այն ավելացնում է սեփականության ընդհանուր արժեքը: Օրինակ` շենքի ներկումը կպահանջի 2 մլն. դրամ, այց շատ հնարավոր է, որ հնարավոր գնորդը համարի, որ դա արժեքը

ավելացնում է 3,5 մլն. դրամով: Այսպիսով, ճիշտ ուղղումը կլինի 3,5 մլն. դրամ, այլ ոչ թե 2,5 մլն. դրամ: Զույգային վաճառքներ Անհրաժեշտ ուղղումների որոշման եղանակներից է հանդիսանում մի քանի զույգ համեմատական վաճառքների հայտնա երումը: Զույգային վաճառք անվանում են երկու օ յեկտների վաճառքը, որոնք համարյա թե միանման են, ացառությամ մի հատկանիշի, որը գնահատողը փորձում է գնահատել այն նպատակով, որ կատարի ճիշտ ուղղում: Օրինակ` ենթադրենք, որ գնահատողը փորձում է գնահատել լողավազանի առկայության ուղղումը: Աղյուսակ 3.7-ում ներկայացված է հինգ զույգային վաճառքների վերա երյալ ինֆորմացիաներ, որոնք գնահատողը հայտնա երել է նակելի շրջանում: Թեպետ գնահատողը հաշվարկում է միջին թիվը, որպեսզի նութագրի զույգերի միջն տար երությունների աշխումը, սակայն այն չի կարող փոխարինել վերլուծական եզրակացությանը: Վերջին հաշվով գնահատողը ինքնուրույն պետք է որոշի, թե ինչպես է ազդում լողավազանի առկայությունը կամ ացակայությունը սեփականության ընդհանուր արժեքի վրա:

Աղյուսակ 3.7. Լողավազանի առկայության ուղղումների որոշման համար օգտագործվող զույգային վաճառքները Լողավազանով տուն Առանց լողավազանի տուն

տար երությունը

Զույգ 1

Զույգ 2

Զույգ 3

Զույգ 4

Զույգ 5

8,5 մլն. դր.

9,4 մլն. դր.

8,8 մլն. դր.

9,1 մլն. դր.

9,1 մլն. դր.

6,9 մլն. դր.

7,85 մլն. դր.

7,275 մլն. դր.

7,5 մլն. դր.

7,45 մլն. դր.

1,6 մլն. դր.

1,55 մլն. դր.

1,525 մլն. դր.

1,6 մլն. դր.

1,65 մլն. դր.

Որպես կանոն նույնականացման գործընթացը կարող է ընդունել երեք հիմնական ձներից որնէ մեկը`

1. 2.

դրամային ուղղումներ տոկոսային ուղղումներ ընդհանուր խմ ավորում

3. Դրամային

ուղղումներ` դրանք յուրաքանչյուր համեմատվող օ յեկտի վաճառքի գնին գումարվող կամ հանվող գումարներն են: Տոկոսային ուղղումներն օգտագործում են այն դեպքում, եր արդ է որոշել ճշգրիտ դրամային գումարները: Շուկայական տվյալները վկայում են տոկոսային տար երությունների գոյության մասին: Այստեղ կարնոր է որոշել, թե այդ ուղղումները որ հիմունքով պետք է կատարել` անկախ դրական- ացասական կամ կուտակային: Անկախ դրական- ացասական հիմունքը պետք է կիրառել միայն այն դեպքում, եր որոշակիորեն սահմանված է, որ գնորդները շուկայում նույնականացնող նութագրերը գնահատելու են մյուս նութագրերից անկախ: Դա ցույց է տրված աղյուսակ 3.8-ում: Տոկոսային ոլոր ուղղումները որոշելուց հետո դրանք գումարվում են իրար, այնուհետն համեմատական օ յեկտի վաճառքի գինը ազմապատկվում է ստացված տոկոսին, որը համապատասխանում է վաճառքի գնի 9 մլն. դրամ ուղղմանը: Տվյալ գումարը ավելացվում է իրական վաճառքի գնին կամ հանվում է նրանից, ինչը տալիս է համեմատվող օ յեկտի ճշտված արժեքը` 91 մլն. դրամ (100 մլն. դրամ – 9 մլն. դրամ - 91 մլն. դրամ): Այն դեպքում, եր գնահատողը որոշել է, որ ամեն մի ուղղում ազդում է մյուս ուղղումների վրա, տոկոսային ճշտումը կատարվում է կումուլյատիվ հիմունքով. ինչը տեղի է ունենում շատ հազվադեպ: Եթե ուղղումները պետք է կատարվեն կումուլյատիվ հիմունքով, ապա յուրաքանչյուր տոկոսային ուղղում գումարվում կամ հանվում է 100%-ից, որպեսզի հաշվարկվի առանձին գործակից, որից հետո գործակիցները ազմապատկվում են: Օրինակ` եթե համեմատվող օ յեկտը 4 տոկոսով վատն է գնահատվողից, ապա ուղղման գործակիցը կկազմի 1.04 (պետք է հիշել, որ համեմատվող օ յեկտի գինը պետք է կանոնավորել գնահատվող օ յեկտի հետ): Այս ճանապարհով

յուրաքանչյուր ուղղման համար վերահաշվարկվում է առանձին տոկոս, այնուհետն ոլոր ուղղումները ազմապատկվում են: Աղյուսակ 3.8-ի համար կումուլյատիվ ուղղման հաշվարկն ունի հետնյալ տեսքը` 1.04 Ճ 0.95Ճ 0.90 Ճ 1.02 - 0.906984: Արդյունքը որոշ չափով տար երվում է անկախ դրական- ացասական մեթոդով ստացվածից: Եթե նույնականացման դեպքում օգտագործվում են դրամային ն տոկոսային ուղղումները միաժամանակ, ապա ոլոր տոկոսային ուղղումները սկզ ից պետք է վերածվեն դրամային գումարի: Ուղղումներ մտցնելը սովորա ար նախատեսում է հետնյալ նութագրերի հաջորդական ուսումնասիրությունը` 1. ժամանակ 2. տեղադրություն 3. վաճառքի պայմաններ 4. այլ տար երություններ (ֆիզիկական հարմարություններ ն այլն):

Աղյուսակ 3.8. Համեմատական օ յեկտի գնի մեջ ներառվող անկախ ն կումուլյատիվ ուղղումները Համեմատական վաճառված օյեկտ

Անկախ դրական ացասական հիմունքով ուղղում

Կումուլյատիվ հիմունքով ուղղում

100 մլն. դրամ

Ժամանակը

4 ամիս

+ 4%

1.04

Շրջապատող տեսարանը

գնահատվող օ յեկտից 5% ավել գնահատվող օ յեկտից 10% ավել գնահատվող օ յեկտից 2% վատ

- 5%

0.95

- 10%

0.90

+2%

1.02

Ընդհանուր ուղղումը

- 9%

0.906984

Համեմատական օ յեկտի ուղղված արժեքը

91,0 մլն. դրամ

90,698 մլն. դրամ

Կլորացված մինչն

91,0 մլն. դրամ

90,7 մլն. դրամ

Գինը

Հարմարությունները Վիճակը

Ընդհանուր խմ ավորումն օգտագործվում է ակտիվ շուկայում, որտեղ կարելի է գտնել ավականին քանակությամ վաճառքներ այն նպատակով, որ նեղացվի շուկայական գների տար երությունները: Տվյալ մեթոդը կախված է համեմատա ար միանման օ յեկտների առկայությունից: Տվյալ դեպքում գնահատողը կարող է որոշում ընդունել չկատարելու առանձին ուղղումներ, այլ համեմատելու գնահատվող օ յեկտը ամ ողջովին, որպեազի որոշի այն լավն է, թե վատը յուրաքանչյուր համեմատվող օ յեկտից: Այնուհետն առանձնացված խմ ի շրջանակներում կատարվում է միասնական նույնականացում: Դա ացառում է գնահատվող օ յեկտի համեմատական վաճառված օ յեկտից տար երվող յուրաքանչյուր նութագիր առանձին դիտարկելու անհրաժեշտությունը: Օրինակ` պատկերացնենք, որ գնահատողը հայտնա երել է երեք համեմատական ազմա նակարան շենք: Նրանք ոլորը նույն չափերի են գնահատվող օ յեկտի համեմատ, ունեն նակարանների միննույն քանակը ն նույնպիսի հարմարություններ: Գնահատողը գտել է հետնյալ ինֆորմացիան` Համեմատական օ յեկտ Նախագիծ 1 Նախագիծ 2 Նախագիծ 3

Վաճառքի գին (դրամ) 618 մլն. 610 մլն. 612 մլն.

Գնահատվող օ յեկտի հետ համեմատած որակը ավելի լավ վատ մի քիչ վատ

Համեմատվող օ յեկտների գների միջն տար երությունը կազմում է 8 մլն. դրամ: Ելնենով այս տվյալներից` գնահատողը վստահորեն կարող է իր օ յեկտի արժեքը գնահատել 615 մլն. դրամ: 3.16.3. Գնման արժեքի վրա ազդող ուղղումներ

Ուղղումները պետք է կատարվեն այն ոլոր հիմնական նութագրերի ն հարմարությունների համար, որոնք, իրական գնորդի տեսանկյունից, ազդեցություն կունենան արժեքի վրա: Ուղղումները մտցվում են` 1. ժամանակում 2. տեղադրությունում ա. սիտուսը . մուտքը գ. կապերը 3. վաճառքի պայմաններում ա. սովորական կամ հատուկ գրավադրումները . գնորդի ն վաճառողի գիտելիքներն ու հիմնավորումները 4. ֆինանսավորման պայմաններում ա. հիփոթեքային պարտքի գործակիցը . տոկոսադրույքը գ. վարկի տնողությունը դ. ֆինանսավորման դիմաց վճարումները ե. մասնակցության մասին պայմանագրերը զ. ամորտիզացիոն վճարումները 5. ֆիզիկական նութագրերում ա. ֆիզիկական պարամետրերը . շինարարության ն շահագործման որակը գ. հարմարությունները դ. ֆունկցիոնալ օգտակարությունը

Համեմատական միավորները: Քանի որ եկամուտ երող օ յեկտները հաճախ են տար երվում իրենց կազմի մեջ մտնող միավորների չափերով ու քանակով, վաճառված օ յեկտները գնահատվող օ յեկտի հետ համեմատելու ժամանակ կարող են հանդիպել մեծ դժվարությունների, այդ իսկ պատճառով եղած տվյալները անհրաժեշտ է երել ընդհանուր հայտարարի: Դիտարկենք գնահատվող սեփականության ն մոտ անցյալում վաճառված համեմատական օ յեկտների հետնյալ նութագրերը:

Գնահատվող օ յեկտ` 20 նակարանով նակելի շենք, որոնցից` 4-ը մեկ սենյականոց, 12-ը երկու սենյականոց, չորսը` երեք սենյականոց: Համեմատական վաճառված օ յեկտ` 30 նակարանով նակելի շենք, որոնցից` 10-ը երկու սենյականոց, 10-ը երեք սենյականոց, 10-ը չորս սենյականոց: Այս օ յեկտները համեմատելու նպատակով վերլուծողը պետք է գտնի ընդհանուր հայտարարը: Այդպիսի ընդհանուր հայտարար կարող է հանդիսանալ համեմատական ֆիզիկական միավորը (1քմ.-ի արժեքը), կամ տնտեսական համեմատական միավորը ( նակելի միավորի արժեքը): Համեմատական միավորը գնահատողների ն անշարժ գույքի հետ աշխատող այլ մասնագետների կողմից օգտագործվում է որպես ինֆորմացիայի փոխանցման արդյունավետ ն հասկանալի միջոց: Անշարժ գույքի շուկայի տար եր հատվածներում օգտագործվում են տար եր համեմատական միավորներ: Գյուղատնտեսական հողերի վաճառքի դեպքում հարմար է այնպիսի համեմատական մեծություն, ինչպիսին է հեկտարը: Մինչդեռ, օրինակ` թատրոնի շենքի վաճառքի դեպքում ավելի նշանակալից ինֆորմացիա է համարվում թատրոնի մեկ տեղի հաշվարկային գինը: Համեմատման միավորը` դա ներդրողներին կամ հնարավոր գնորդներին տվյալ շուկայում գործող հաստատուն ինֆորմացիան արագ առաջարկելու միջոց է: 3.16.4. Հողի վաճառքը Հողի վաճառքների ժամանակ օգտագործվում են հետնյալ համեմատական միավորները` 1. մեկ հեկտարի արժեքը 2. մեկ քմ-ի արժեքը 3. մեկ ընդհանուր գծային մետրի արժեքը 4. մեկ լոտի արժեքը 5. միավոր խտության արժեքը:

Մեկ հեկտարի արժեքը: Մեկ հա-ի արժեքը համեմատական միավոր է, որն օգտագործվում է մեծ զանգվածով հողերի վաճառքի մասին տեղեկատվություններում: Դրանք կարող են լինել յուրացման կամ տեղամասերի աժանման համար նախատեսված հողեր, գյուղատնտեսական հողեր, արտադրական նշանակության հողեր, նակելի նշանակության հողեր: 1 քմ-ի արժեքը: Առնտրային շինության համար, պահեստի կառուցման համար, այլ տիպի արտադրական շինության օգտագործման համար համապատասխան հողը հաճախ գնահատվում է 1քմ-ի արժեքով: Համեմատական համարվելու համար տեղամասերը պետք է ունենան համընկնող նութագրեր, հարմարություններ ն ատրի ուտներ: Գրասենյակային շինությունների համար դա կարող է ներառել տրանսպորտային ցանցերին ն ավտոկայանման տարածքներին, այլ գրասենյակային կառույցներին, անկերին, խանութներին ն ռեստորաններին հասնելու մատչելիությունը: Արտադրությունում օգտագործվող սեփականության համար կարնոր է երկաթգծի, ջրի, ավտոմո իլային ճանապարհի, հակահրդեհային ցանցերի, աշխատուժի շուկայի մատչելիությունը: Տրանսպորտային կոմունիկացիաների մատչելիությունը հատկապես կարնոր է պահեստային կառույցների համար: Հողի արժեքը գործարար կենտրոններում հաճախ գնահատվում 1 քմ-ի հիման վրա: Խոշոր գրասենյակային շինության համար տեղամասը պետք է ունենա այնպիսի չափեր, որոնք թույլատրեն շինարարության իրականացումը: Փոքր մասնատված տեղամասը չի կարող վաճառվել 1քմ-ի միննույն արժեքով, որով կարող են վաճառվել քաղաքում ամ ողջական տեղամասեր պարունակող խոշոր զանգվածները: Բացառություն կարող է կազմել «վերջինը», որը թույլ է տալիս կազմավորել միավոր հողային մեծ համակարգ: Այդպիսի տեղամասերի արժեքը չի արտացոլում նույն չափերի տեղամասի կոնկրետ շուկայական գները:

1գծային մետրի օգտագործման համար նախապատրաստված հողի արժեքը հաճախ գնահատվում է մեկ գծային մետրի հաշվարկով: Տեղամասի ընդհանուր արժեքը համարվում է ուղիղ համեմատական իր որնէ փողոցով կամ ճանապարհով անցնող սահմանագծի երկարությանը: Օրինակ` 1 գծային մետրի արժեքը կարող է կազմել 100,000 դրամ: Համապատասխանա ար 50մ երկարություն ունեցող տեղամասը կգնահատվի 5,000,000 դրամ: Գծային մետրով հաշվարկված հողի արժեքը ենթադրում է տեղամասերի խորության ստանդարտների որոշում: Ստանդարտից ավելի խորը տեղամասերն արժեն մի քիչ ավել, այն դեպքում, եր ստանդարտային խորությանը չհասնողները արժեն համարյա նույնքան: Դա տեղի է ունենում այն պատճառով, որ արժեքի հիմնական մասը որոշվում է փողոցի կամ ճանապարհի սահմանով. միայն արժեքի փոքրագույն մասը կարող է վերագրվել տեղամասի համեմատական խորությանը: Սովորա ար գծային մետրերի գնի միատարր սահմանումը սահմանափակ է: Դա հաճախ տեղի է ունենում մեծածախ առնտրում մասնագիտացված տեղամասերի ագլոմերացիայի հետնանքով, ինչը տալիս է շրջապատող հողին հատուկ արժեք: Լոտի արժեքը: Բնակելի կառույցների շրջանում հողի արժեքը կարող է արտահայտվել կառուցվող տեղամասի լոտով: Ստանդարտ չափերի ն ձների տեղամասերի դեպքում գների տատանումները կլինեն ոչ շատ մեծ: Փոխարենը կարող են ուղղումներ պահանջվել հարմարություններում դրական ն ացասական նութագրերի առկայության դեպքում, տեղանքի կտրուկ փոփոխություններում` դրենաժային խնդիրները ն ջրհեղեղների վտանգը: Միավոր խտության արժեքը: Չափագրման նորմատիվ ակտերը սովորա ար սահմանափակում են հողի տար եր տեղամասերում կառույցների խտությունը: Որոշ շուկաներում դա երում է նրան, որ արժեքը գնահատվում է չափագրման նորմաներով թույլատրված առավելագույն խտության հիման վրա: Օրինակ` հողի արժեքը կարող է գնահատվել շինարարության համար թույլատրված նակելի

միավորների քանակի հիման վրա: Եթե թույլատրված խտությունը 1հա-ի համար կազմում է 20 միավոր, իսկ միավորի արժեքը 1 մլն. դրամ, ապա 1հա-ի գինը կլինի 20 մլն. դրամ: Իսկ եթե խտությունը սահմանված է 12 միավոր, մեկ միավորի 1 մլն. դրամ արժեքի դեպքում 1հա-ի արժեքը կկազմի 12 մլն. դրամ:

Եր հողը գնահատվում է 1 միավոր խտության արժեքով, ապա նակիչների փոքր խտությունից ստացվող եկամուտները հաճախ չեն հաշվարկվում: Միավոր խտության օրինակ է հանդիսանում կառուցապատման տարածքի հարա երությունը հողային տեղամասի տարածքին (ԿԳ): Շատ դեպքերում չափագրման տեղական կանոնները սահմանափակում են շինության մեծությունը տվյալ գործակցով: Օրինակ` եթե ԿԳ-ն հավասար է 3-ի, ապա ոլոր հարկերի գումարային մակերեսը ամ ողջ տեղամասի մակերեսից պետք է 3 անգամից ավել չլինի: Ընդհանուր առմամ դա նշանակում է, որ կարելի է կառուցել 3 հարկանի շինություն տեղամասի ողջ տարածքում, 12 հարկանի` 1/4 մասում: Հողի չկառուցված մասը կարող է օգտագործվել որպես ացօթյա տարածք` այգի կամ ավտոկայան: Տեղամասի արժեքը կարող է արտահայտվել թույլատրված կառուցման մակերեսի միջոցով: Օրինակ` եթե լոտի մակերեսը կազմում է 10,000 քմ, իսկ ԿԳ-ն` 3, ապա 1 հարկի 1քմ-ի արժեքը կկազմի 1,250 դրամ: Այդ դեպքում ընդհանուր արժեքը հավասար կլինի 37,5 մլն. դրամ (10,000 Ճ 3 Ճ 1,250 - 37,500,000): Սովորա ար այս եղանակով արժեքները գնահատվում են այն շուկաներում, որտեղ մեծ է հողային տեղամասերի պահանջարկը: Օրինակ` այսպես կարող են գնահատվել երկաթգծի կայարանին մոտ տեղակայված տեղամասերը: Ընդ որում 1քմ հողի հաշվարկային արժեքն ավելի լայն օգտագործում ունի քան հնարավոր կառույցի 1քմ-ի արժեքը: Կառուցապատված տեղամասեր: Կառուցապատված տեղամասերի վերլուծության ժամանակ օգտագործում են հետնյալ համեմատական միավորները`

1. 2.

Ընդհանուր տարածքի 1 քմ-ի արժեքը Վարձակալման ենթակա տարածքի 1քմ-ի արժեքը

3. 4. 5. 6. 7.

Շենքերի ն շինությունների արժեքը 1 քմ-ի համար Մեկ մետր խորանարդի արժեքը Մեկ սենյակի արժեքը Միավորի արժեքը Եկամուտ երող միավորի արժեքը Ընդհանուր տարածքի 1քմ-ի արժեքը: Որոշ շուկաներում արժեքները գնահատվում են ընդհանուր տարածքի 1քմ-ի հիման վրա: Օ յեկտներից շատերի համար պետք է խուսափել 1քմ-ի արժեքի հիման վրա գին սահմանելուց, քանի որ այն երում է մոլորության: Օ յեկտները հազվադեպ են իրենց հարմարություններով ու ծառայություններով իրար այնքան նման լինում, որ հնարավոր լինի դրանք համեմատել ուղղակի ընդհանուր մակերեսով:

Վարձակալման ենթակա տարածքի 1քմ-ի արժեքը:

Վարձակալման ենթակա տարածքի 1քմ արժեքն առավելություն ունի ընդհանուր տարածքի 1քմ արժեքի նկատմամ : Տվյալ առավելությունը կայանում է նրանում, որ առաջին դեպքում 1քմ արժեքում որոշակի տարածքներ, օրինակ` վերելակները, միջանցքները, հաշվի չեն առնվում: Դա գնահատողին թույլ է տալիս հաշվարկել ոչ այնքան արդյունավետ դիզայն ունեցող շենքի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը: Մեկ մետր խորանարդի արժեքը: Որոշ տեսակի անշարժ գույքի համար ամենահուսալի չափման միջոց է հանդիսանում ծավալը: Օրինակ կարող են հանդիսանալ նավթահորերը ն էլեվատորները: Ծավալը կարող է ներկայացվել նան նավթահորում տեղավորվող լիտրերով: Մեկ սենյակի արժեքը: Մեկ սենյակի արժեքը որպես չափման միավոր կիրառվում է համեմատա ար ոչ մեծ շուկաներում: Ընդ որում կարնոր է որոշել, թե որն է համարվում սենյակ, իսկ որը` ոչ: Օրինակ` սենյակ են համարվում խոհանոցը, ննջասենյակը, հյուրասենյակը, ճաշասենյակը ն աշխատասենյակը: Լոգարանները ն նախասրահները սովորա ար ացառում են, չնայած մեծ ճեմասրահները կամ ներքին ակերը եր եմն «կիսով չափ»

սենյակ են համարվում: Ներքնում երված է սենյակի հաշվարկով, համեմատական օ յեկտների արժեքից ելնելով, գնի որոշման օրինակ` Համեմատական օ յեկտ

Սենյակների քանակ

Կառույց 1

Վաճառքի գին (դրամ) 60 մլն.

Սենյակի համագումարային արժեք (դրամ) 1,0 մլն.

Կառույց 2

75 մլն.

0,9375 մլն.

Կառույց 3

45 մլն.

1,0227 մլն.

«Սենյակի հանրագումարային արժեք» շարքը ցույց է տալիս 0,9375 մլն. դրամից մինչն 1,0227 մլն. դրամ (մեդիանից ցածր ն արձր հավասար քանակի օ յեկտներ), իսկ միջին արժեքը` 0,9867 մլն. դրամ: Քանի որ նակելի կառույցները կարող են ունենալ տար եր մակարդակի հարմարություններ ն ծառայություններ կամ նշանակալի առավելություններ իրենց տեղադրության շնորհիվ, ապա սենյակի գնի վրա հիմնված ինֆորմացիան կարող է կասկած առաջացնել: Միավորի արժեքը: Որոշ անշարժ գույքի շուկաներում միավոր օ յեկտի արժեքն օգտագործվում է ավականին հաճախ: Սովորա ար այն կիրառվում է վարձակալման ենթակա ազմա նակարան կառույցների համար, չնայած, կարող է օգտագործվել նան այնպիսի օ յեկտների համար, ինչպիսիք են` փոքր պահեստները ն ստանդարտ գրասենյակային կառույցները: Վրլուծման համար պատկերացնենք, որ երեք համեմատվող կառույցների ն նակարանների գներն ունեն հետնյալ տեսքը` Համեմատական օ յեկտ

Սենյակաների քանակ

Կառույց 1

Վաճառքի գին (դրամ) 60 մլն.

Սենյակի հանրագումարային արժեք (դրամ) 2,4 մլն.

Կառույց 2

75 մլն.

2,5 մլն.

Կառույց 3

45 մլն.

2,5 մլն.

Այս ինֆորմացիայից կարելի է եզրակացություն անել, որ միավոր նակարանի շուկայական արժեքը կազմում է 2,5 մլն. դր.: Եթե գնահատվող օ յեկտն ունի 20 միավոր, ապա այն կարժենա մոտավորապես 50 մլն. դր. (20 Ճ 2,5 մլն. դր. 50 մլն. դր.): Այնինչ, որպեսզի միավորի արժեքն օգտագործվի, որպես համեմատման միջոց ենթադրվող համեմատական օ յեկտի նակարանները ն ծառայությունները պետք է, իրականում, համընկնեն գնահատվող օ յեկտի նակարանների ու ծառայությունների հետ: Ֆիզիկական համեմատական միավորների օգտագործման դեպքում, ինչպիսիք են նակարանները կամ սենյակները, պետք է զգուշանալ այն սխալներից, որոնք կարող են առաջանալ կառույցում նակարանների ներդաշնակության տար երություներից, ինչպես նան ինքնին սենյակների շինարարության արժեքների տար երությունից: Օրինակ` լոգարանի ն խոհանոցի շինարարության ծախսերը սովորա ար ավելի արձր են` կապված նրանց կոյուղու ն էլ. ցանցով ապահովելու անհրաժեշտությունից: 2 տար եր նակելի կառույցներ կարող են ունենալ միննույն քանակությամ նակարաններ, այց նրանցից մեկում կարող են լինել ավելի շատ սենյակներ քան մյուսում, սենյակները կարող են ունենալ ավելի մեծ մակերեսներ ն կարող են ունենալ կրկնակի անգամ շատ լոգարաններ ն ավելի լավ հարմարություններ խոհանոցում: Տվյալ դեպքում օ յեկտների համեմատությունը 1 սենյակի կամ միավոր նակարանի արժեքով կլինի ոչ ճիշտ: Եկամուտ երող միավորի արժեքը: Որոշ անշարժ գույքի տեսակներ ավելի լավ է համեմատել եկամուտ երող միավորի հաշվարկային արժեքով: Տվյալ եղանակով կարելի է համեմատել սպորտային համալիրները կամ ավտոտնակները: Սպորտային համալիրը կարելի է գնահատել` ելնելով մեկ նստատեղի արժեքից, իսկ

ավտոտնակի համար եկամուտ երող միավոր կհանդիսանա 1 կայանատեղի համար վճարը: 3.16.5. Նախագծերի գնահատումը վաճառքի գների ն եկամուտների փոխհարա երությունների հիման վրա Եկամտի ն վաճառքի գնի հարա երության հիման վրա նախագծի գնահատման համար կիրառվող համեմատական միավորները ներառում են` 1. Համախառն ռենտային ազմապատկիչը (ՀՌԲ), որը հայտնի է նան որպես համախառն եկամտի ազմապատկիչ: 2. Կապիտալի ընդհանուր կապիտալիզացիայի գործակից (ԸԿԳ), որը հայտնի է նան որպես ընդհանուր գործակից:

Համախառն

ռենտային

ազմապատկիչը:

Այն վաճառքի գնի ն պոտենցիալ համախառն եկամտի, կամ իրական համախառն եկամտի հարա երությունն է: Թե եր է կիրառվում պոտենցիալ եկամուտը, իսկ եր իրականը, կախված է տեղական սովորույթներից կամ էլ գնահատողի անձնական նախապատվություններից: Որոշ շուկաներում նան օգտագործվում է ամսեկան ռենտային մուլտիպլիկատորը, որի դեպքում եկամուտը հաշվարկվում է 1 ամսվա համար: ՀՌԲ-ն կիրառելու համար գնահատողը, սովորա ար, պետք է կատարի 3 գործողություն. 1. Գնահատի գնահատվող օ յեկտից ստացվող շուկայական ռենտայի եկամուտը: 2. Ելնելով վերջերս կատարված շուկայական գործարքներից` որոշի համախառն եկամտի հարա երությունը վաճառքի գնին: 3. Գնահատվող օ յեկտից ստացված շուկայական ռենտային եկամուտը ազմապատկի ՀՌԲ-ով:

ՀՌԲ-ն համարվում է եկամուտ երող սեփականության օ յեկտի շուկայական գնահատման մեթոդ, քանի որ տվյալ ցուցանիշը հաշվի է առնում շուկայում վաճառված օ յեկտների գները ն համախառն ռենտային եկամուտը: Այն հաշվի չի առնում գործառնական ծախսերի գործակիցը, կամ մաքուր գործառնական եկամուտը, ինչպես գնահատվող սեփականության համար, այնպես էլ համեմատական օ յեկտների համար: Որպեսզի ցույց տանք, թե ինչպես է օգտագործվում ՀՌԲ-ն, դիտարկենք հետնյալ օրինակը. Ենթադրենք, որ հավաքված են վերջերս վաճառված 3 համեմատական նակելի կառույցների վերա երյալ տվյալներ` Համեմատական օ յեկտ

Վաճառքի գին (դրամ)

Պոտենցիալ համախառն ռենտա (դրամ)

Ստացված ՀՌԲ (GRM)

Կառույց 1

60 մլն.

10 մլն.

6.0

Կառույց 2

75 մլն.

12,8 մլն.

5.86

Կառույց 3

45 մլն.

7,4 մլն.

6.08

Հաշվարկային ՀՌԲ-ն կկազմի մոտ 6.0: Առաջին կառույցը վաճառվել է ազմապատկիչի 6 արժեքով, 2-դը` քիչ ավելի փոքր ազմապատկիչով, իսկ 3-դը` 6-ից քիչ ավել արժեքով: Եթե գնահատվող սեփականության պոտենցիալ համախառն եկամուտը կազմում է 10մլն. դր., ապա նրա գնահատված վաճառքի արժեքը կլինի 10մլն. դր.-ից 6 անգամ արձր, այսինքն` 60մլն. դր: Համախառն ռենտային ազմապատկիչը հարկավոր չէ ուղղել հարմարություններով ն այլ տար երություններով, որոնք գոյություն ունեն համեմատվող ն գնահատվող օ յեկտների միջն: ՀՌԲ-ի հաշվարկի հիմքում ընկած են շուկայում գերակշռող գործարքային վարձակալական վճարումները ն վաճառքի գները: Եթե համեմատվող ն գնահատվող օ յեկտների միջն գոյություն ունեն

տար երություններ, ենթադրվում է, որ այդ տար երություններն արդեն հաշվարկված ն ներառված են վաճառքի գնի ն վարձակալական վճարի մեջ: Համապատասխանա ար, եթե համեմատվող օ յեկտն ավելի վատն է եղել, ուրեմն նրա վաճառքի արժեքը ն վարձակալական դրույքներն ավելի ցածր են: Համախառն եկամտի մաթեմատիկական հարա երությունը վաճառքի գնին մնում է հաստատուն: Այնինչ մաթեմատիկական հարա երությունի չի ժխտում խելամիտ համեմատական օ յեկտների ընտրությունը: Գոյություն ունեն մի շարք սահմանափակումներ ՀՌԲ-ի կիրառման համար: Նախ գնահատվող օ յեկտը պետք է գտնվի այնպիսի շուկայում, որտեղ կատարվում են մրցունակ օ յեկտների հաճախակի առուվաճառքներ ն հայտնի են դրանց համախառն եկամտի վերա երյալ տվյալներ: Երկրորդ, ՀՌԲ-ի մեթոդը համարվում է ոչ ավականին զգայուն գնահատվող ն համեմատական օ յեկտների ռիսկերի տար երության ն կապիտալի փոխհատուցման նորմայի տար երության նկատմամ : Երրորդ, տվյալ մեթոդը ենթադրում է ոլոր օ յեկտների համար պարապուրդի ն ծախսերի գործակիցների նեղ ցրվածություն: Դա նշանակում է, որ այն զգայուն չէ մաքուր գործառնական եկամուտների հնարավոր տար երությունների նկատմամ :

Ընդհանուր կապիտալիզացիայի գործակիցը (ԸԿԳ): Եկամտի ընդհանուր դրույքաչափը (ԵԸԴ) հանդես է գալիս որպես գնահատման եկամտային մեթոդի տարր: Շուկայական տվյալների հիման վրա ընդհանուր դրույքաչափի հաշվարկը թույլ է տալիս ՀՌԲ-ի օգտագործման նկատմամ որոշ առարկումներ հաշվի չառնել: Շուկայական տվյալների հիման վրա ընդհանուր կապիտալիզացիայի գործակիցը որոշելու համար` գնահատողը պետք է ընտրի ոչ վաղ անցյալում վաճառված համանման օ յեկտների վերա երյալ տվյալներ, որոնց

եկամտի հոսքերի նութագրերը, ռիսկը ն տնողությունը համընկնում են գնահատվող օ յեկտի եկամուտների հոսքին: Դա թույլ է տալիս գնահատողին օգտագործել ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդը` կանխատեսվող մաքուր գհործառնական եկամտի փոխարկման նպատակով: Ուղղակի կապիտալիզացիան որոշվում է`

որպես սպասվող մաքուր գործառնական եկամտի միասնական գումարի ընթացիկ արժեքի վերահաշվարկ` եկամտի ն համապատասխան գործակցի հարա երության ճանապարհով, որն արտացոլում է շուկայում վաճառվող համեմատական օ յեկտների մաքուր գործառնական եկամտի ն վաճառքի գնի միջն գերակշռող հարա երությունները: Ներկայացնելու համար ասվածը պատկերացնենք, որ գնահատողը գտել է հետնյալ տվյալները` Համեմատական օ յեկտ

Վաճառքի գին (դրամ)

ԶԳԵ (դրամ)

Հաշվարկային ԵԸԴ (դրամ)

Կառույց 1 Կառույց 2 Կառույց 3

60 մլն. 75 մլն. 45 մլն.

7,2 մլն. 8,25 մլն. 4,725 մլն.

0,120 0,110 0,105

Համեմատական օ յեկտների հատկությունները համեմատելուց հետո գնահատողը որոշում է, որ եկամուտի ընդհանուր դրույքաչափի ամենահարմար մեծությունը 11.5%-ն է: Գնահատվող օ յեկտի մաքուր գործառնական եկամուտը կազմում է 6,5 մլն. դր.: Կատարենք հետնյալ հաշվարկը` Ա- 6,5 մլն. դր. / 0.115 Ա - 56,5217 մլն. դր. կլորացված` Ա - 56,5 մլն. դր. ԵԸԴ-ի հաշվարկման տվյալ գործընթացի առավելությունը կայանում է նրանում, որ այն հիմնված է շուկայական ինֆորմացիայի օգտագործման վրա ն հեշտ

իրականացվող է: ՀՌԲ-ի նման տվյալ մոտեցման կիրառումը կախված է շուկայական տվյալների որակից, որոնք կարող են հավաքվել ն հաստատվել:

3.17. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ

ԾԱԽՍԱՅԻՆ ՄՈՏԵՑՈՒՄԸ

Անշարժ գույքը ծախսային մոտեցմամ գնահատելիս գնահատողները գնահատում են տվյալ սեփականության լրիվ վերարտադրության արժեքը կամ լրիվ փոխհատուցման արժեքը, այնուհետն նրանից հանում են շենքերի ն շինությունների գնահատված գումարային մաշվածությունը: Այնուհետն ստացված գումարին ավելացվում է հողամասի շուկայական արժեքը` հողամասը համարելով դատարկ, շինություններից ազատ: Արդյունքը հանդիսանում է սեփականության գնահատված արժեքը: Շատ դեպքերում եկամուտ երող սեփականության արժեքն ավելի լավ է չափվում նրանից սպասվող եկամտի գումարով, քանի որ ակտիվների ձեռք երման ծախսերը չեն արտացոլում կանխատեսվող եկամուտների արժեքը: Համապատասխանա ար, կարիք չկա ավելորդ տեղը հիմնվել ծախսային մոտեցման վրա, որպես եկամուտ երող սեփականության արժեքի որոշման մեթոդ: Այդուհանդերձ, մի շարք դեպքերում այն նույնպես կիրառվում է: 3.17.1. Արժեքը ն ծախսերը Գնահատողները պետք է պատկերացնեն, որ արժեքը ն ծախսերը չունեն նույն նշանակությունը: Ծախսերի ն արժեքի միջն տար երության լավ նկարագիր կարելի է գտնել նավթային արդյունա երությունում: «Չոր» հանքահորի փորման ծախսերը կարող են «Նավթա երի» հետ լինել նույնը, այց տար երությունները ակնհայտ են: Նմանօրինակ դեպքեր լինում են նան անշարժ գույքի ոլորտում` այնտեղ, որտեղ հողը չի օգտագործվում ամենալավ ն ամենաարդյունավետ սկզ ունքով: Օրինակ կարող է հանդիսանալ խոշոր զարգացող քաղաքի կենտրոնական

գործարար շրջանում նակելի կառույցի շինարարությունը: Ենթադրենք, որ հողն արժե 50 մլն. դրամ, իսկ շենքի կառուցման ծախսերը` 20 մլն. դրամ: Շենքը տեղամասի արժեքին ոչինչ չի ավելացնում, քանի որ հողի արդյունավետ օգտագործումը մեկ այլ տեսակի շինության կառուցումն է, օրինակ` արձրահարկ գրասենյակային շինության կամ հյուրանոցի: Տվյալ սեփականության գնորդը պատրաստվում է այն օգտագործել մեկ այլ կերպ, վճարելով միայն 50 մլն. դրամ, այսինքն` միայն հողի արժեքը: Շենքը ոչինչ չի ավելացնում արժեքին, քանի որ միննույն է այն քանդվելու է: Պրակտիկայում գնահատողը կարող է նան մտածել հողի արժեքից քանդման ծախսերը հանելու մասին:

3.17.2. Վերարտադրության լրիվ արժեքը ն փոխարինման լրիվ արժեքը Խիստ կարնոր է երկու տերմիններ միմյանցից տար երել: Առաջինը փոխարինման լրիվ արժեքն է (փոխարինման լրիվ ծախսեր), որը կառույցի ընթացիկ գներով շինարարության արժեքն է ն որն ունի գնահատվող օ յեկտի հետ համարժեք օգտակարություն, այց կառուցված է նոր նյութերով ն համապատասխանում է ժամանակակից ստանդարտներին, դիզայնին ն նախագծերին: Երկրորդը` վերարտադրության լրիվ արժեքն է, որն ընթացիկ գներով կառույցի ճշգրիտ պատճենի շինարարության արժեքն է, որի ժամանակ օգտագործվում են նույնատիպ նյութեր, նույնատիպ դիզայն ն շինարարական ստանդարտներ ն նույն որակի աշխատանքներ (որոնք ներառում են իրենց մեջ ոլոր թերությունները «անհամապատասխանությունները» ն հնացումները), ինչ որ գնահատվող օ յեկտի համար է: Այլ խոսքերով, մի մեթոդը նախատեսում է կառույցի փոխարինումը համարժեք օգտակարությամ մեկ այլ օ յեկտով, իսկ մյուսը` ճշգրիտ պատճենի վերարտադրությունը: Գնահատման նպատակների մեծ մասի համար նախընտրելի է հանդիսանում վերարտադրության լրիվ արժեքի որոշումը, քանի որ փոխարինման արժեքի դեպքում ստեղծվում է մի կառույց, որը գերազանցում է

գնահատվողին: Բացի այդ, դժվար է չափել գոյություն ունեցող ն առաջարկվող շինությունների օգտակարությունների տար երությունները: Նման գնահատումը պետք է հիմնված լինի շուկայի վարքագծի վերլուծության վրա: Տեսականորեն ավելի նախընտրելի է համարվում փոխարինման արժեքը, քանի որ շատ քիչ է հնարավոր, որ որնէ մեկը ցանկանա 3 տարուց ավել շահագործվող կառույցը վերարտադրել իր ոլոր ֆունկցիոնալ թերություններով: Եթե անհրաժեշտ է նորից նոր շինարարություն սկսել, ապա նախապատվությունը կտրվի նմանատիպ կամ ավելի մեծ օգտակարությամ , այց ժամանակակից ստանդարտներին, ճաշակին, դիզայնին համապատասխանող կառույցի: Դրա հետ մեկտեղ, սեփականության ծախսային մոտեցմամ գնահատման ժամանակ, սովորա ար, որոշվում է վերարտադրության արժեքը: Փոխարինման արժեքի ն վերարտադրության արժեքի միջն ընտրության դժվարությունը, ինչպես նան մաշվածության որոշման հետ կապված մի շարք դժվար նպատակային որոշումների ընդունման անհրաժեշտությունը, շատ դեպքերում դժվարացնում են ծախսային մոտեցման կիրառումը: Այդ իսկ պատճառով գնահատողը նախօրոք պետք է պատկերացում ունենա այն պայմանների մասին, որոնցով ծախսային մեթոդը կարող է օգտագործվել:

Եր օգտագործել ծախսային մոտեցումը Սեփականության գնահատման ժամանակ գոյություն ունեն մի շարք լուրջ հիմնավորված պատճառներ` ծախսային մոտեցումը կիրառելու համար: Այն կարող է անհրաժեշտ լինել, եր օ յեկտի գնահատումը կատարվում է գույքահարկի որոշման նպատակով կամ, եր կալանքի տակ դնելը պահանջում է շենքերի ն շինությունների արժեքի աժանումը հողի արժեքից: Ծախսային մոտեցումը կիրառվում է նան շահութահարկի հաշվարկման

նպատակներով, ինչպես նան հաշվապահական հաշվառման մեջ, այսինքն`շենքերի ն շինությունների մաշվածությունը հանվում է հարկման ենթակա շահույթից, ացի այս պարտադիր դեպքերից, ծախսային մեթոդն օգտագործվում է նան այլ դեպքերում: Շատ դեպքերում փոխհատուցման լրիվ արժեքը սահմանում է անշարժ գույքի արժեքի վերին սահմանը: Տեղեկացված գնորդը, սովորա ար, չի վճարի գոյություն ունեցող կառույցի համար նույնքան կամ ավելի շատ, եթե նա կարող է ժամանակակից ստանդարտներով միննույն օգտակարությամ մեկ այլ օ յեկտ կառուցել: «Նորմալ» կանոններից ացառություն կարող են կազմել այն դեպքերը, եր գնորդը շատ է շտապում ձեռք երել ն օգտագործել կառույցը ն չի կարող սպասել նորի կառուցմանը: Նույնը տեղի կունենա, եթե նա ցանկանում է շրջանցել կառուցման հետ կապված ռիսկերը ն կարող է վճարել գոյություն ունեցող օ յեկտի համար ավելի շատ, քան նորի համար` առաջնորդվելով «Ինչ տեսնում ես, այն էլ ստանում ես» սկզ ունքով: Իրավիճակները, որոնցում կարող է կիրառվել ծախսային մոտեցումը հետնյալն են. 1. Նոր շինարարության տեխնիկատնտեսական վերլուծություն 2. Հողի օգտագործման ամենալավ ն ամենաարդյունավետ տար երակի որոշում 3. Վերականգնում 4. Արժեքի վերջնական համաձայնեցում 5. Ինստիտուցիոնալ ն հատուկ նշանակության կառույցներ 6. Գնահատումը պասիվ շուկաներում 7. Ապահովագրման նպատակներ

Նոր շինարարություն Դիտարկենք նոր շինարարությունը: Պատկերացնենք, որ նվազագույն ընդունելի ընդհանուր կապիտալիզացիայի գործակիցը կազմում է 13%, իսկ ենթադրվող

գրասենյակային կառույցի շինարարությունը կկազմի 50 մլն. դրամ` ընդ որում ստացվող տարեկան զուտ գործառնական եկամուտը կազմում է 3 մլն. դրամ: Որքանով է իրականացվելի տվյալ նախագիծը: 50 մլն. դրամը 13% կապիտալիզացիայի գործակցի դեպքում պետք է ապահովեր 6,5 մլն. դրամ զուտ եկամուտ, այդ իսկ պատճառով 3 մլն. դրամի չափով ԶԳԵ-ն (Զուտ Գործառնական Եկամուտ) չի արդարացնում ծախսերը: Միննույն ժամանակ, եթե սպասվում է, որ այդ 50 մլն. դրամը կ երի տարեկան 10 մլն. դրամ ԶԳԵ, ապա նախագիծը լիովին կենսունակ է:

Հողի օգտագործման ամենալավ ն ամենաարդյունավետ տար երակի որոշումը Պատկերացնենք, որ հողն արժե 5 մլն. դրամ, իսկ շուկան պահանջում է տարեկան 12% եկամուտ, այլ կերպ ասած, հողին ներկայացվում է 0,6 մլն. դրամ տարեկան զուտ գործառնական եկամտի ստացում: Այդ շրջանում 3 սենյականոց նակարանը երում է տարեկան 0,5 մլն. դրամ զուտ գործառնական եկամուտ, ինչը չի ավարարում նույնիսկ հողի եկամտա երության պահանջներին ն, հետնա ար, կառույցը չի արդարացնի շինարարության համար իրականացվող ծախսերը: Մյուս կողմից, 10 հարկանի նակելի շենքը կարող է երել 20 անգամ ավելի շատ զուտ գործառնական եկամուտ, այսինքն` 10 մլն. դրամ, ինչը կլինի ավելի քան ավարար, որպեսզի նրա օգտակար կյանքի ընթացքում ծածկվեն շինարարության ծախսերը, ինչպես նան հողից պահանջվող 0,6 մլն. դրամ տարեկան եկամուտը: Դրան հակառակ` 100 հարկանի շենքը վերջինիս շինարարության արձր արժեքի, կանխատեսվող գործազրկության արձր մակարդակի ն ծառայությունների մատուցման մեծ ծախսերի հետնանքով կարող է չապահովել ԶԳԵ-ի ավարար մակարդակ: Այսպիսով, հաշվի առնելով այս 2 ծայրահեղությունները` կարելի է պնդել, որ 5 մլն. դրամ արժեքով տեղամասի օգտագործման ամենալավ ն ամենաարդյունավետ տար երակը ենթադրում է 1-100

հարկանի արձրության կառույցի շինարարություն: 10 հարկն ընդունելի է, այց ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործումը կարող է լինել 7, 9, 10 կամ 20 հարկանի կառույցի շինարարությունը: Դա նկարագրում է աճող ն նվազող եկամուտների սկզ ունքը:

Վերականգնում Պե՞տք է արդյոք վերականգնել սեփականությունը կամ փոխել նրա օգտագործման ձնը: Այս որոշումը կրկին հիմնվում է ծախսերի ն պահանջվող եկամտի համեմատման վրա: Արժե՞ արդյոք վճարել 50 մլն. դրամ հին գրասենյակային շինության վերականգնման համար: Ենթադրենք, որ վերականգնման արդյունքում ամենամյա եկամուտն աճելու է 2,5 մլն. դրամով: Քանի որ այն 50 մլն. դրամ ներդրմանը կապահովի միայն 5% տարեկան եկամուտ, ապա 13% եկամտա երությամ շուկայում այս նախագիծը կլինի անիմաստ ն անիրագործելի: Բայց, եթե սպասվող ամենամյա գործառնական եկամտի աճը կազմեր 15 մլն. դրամ ն, եթե այդպիսի եկամուտը պահպանվեր երկար ժամանակահատվածի ընթացքում, ապա 13% եկամտի ստացման պահանջները ավարարված կլինեին ն ծախսերը կլինեին արդարացված:

Արժեքի վերջնական համաձայնեցում Ենթադրենք, որ շուկայական ն եկամտային մեթոդներով գոյություն ունեցող օ յեկտի արժեքը գնահատված է 50 մլն. դրամ: Ծախսային մեթոդի արդյունքն է 75 մլն. դրամ: Պե՞տք է արդյոք չդիտարկել վերջին արդյունքը: Հնարավոր է, որ այն նշանակում է ինչ-որ ժամանակի ընթացքում նոր մրցակցություն: Կանխատեսվող ապագա մրցակցության ացակայությունը կարող է կարնոր ինֆորմացիա հանդիսանալ, նույնիսկ, եթե այն չի փոփոխում արժեքի շուկայական գնահատման մեծությունը: Հակառակ դեպքում, եթե շուկայական ն եկամտային մոտեցումներով արժեքի մեծությունները ավականին գերազանցում են ծախսային մոտեցմամ արժեքի մեծությանը,

սեփականատերը պետք է գիտակցի, որ մրցակցության նոր հնարավորությունները շուկայական գները կարող են կտրուկ նվազել:

Ինստիտուցիոնալ կառույցներ

ն

հատուկ

մեծ ն,

են որ

նշանակության

Եկամտային կամ շուկայական մոտեցման օգտագործմամ դժվար է գնահատել ինստիտուցիոնալ ն հատուկ նշանակության օ յեկտների արժեքը: Ինչպիսի՞ն է այժմ ազատ կառույցի արժեքը, որը ժամանակին եղել է դպրոց, մանկապարտեզ կամ օրինակ` երկաթգծի կայարան: Շատ քիչ է հնարավոր, որ գնահատողը միննույն աշխարհագրական վայրում գտնի ոչ վաղ անցյալում վաճառված համապատասխան համեմատական օ յեկտներ: Այդ իսկ պատճառով, ծախսային մեթոդը, որը հաշվի է առնում վերարտադրության ն փոխհատուցման լրիվ արժեքը, ինչպես նան սեփականության մնացած օգտակար կյանքի տնողությունը, կարող է տալ որոշակի ուղղություններ` նմանատիպ օ յեկտների արժեքի որոշման համար:

Գնահատումը «Պասիվ» շուկաներում Շատ փոքր համայնքներում կամ պասիվ շուկաներում կարող են համեմատական վաճառքների տվյալներ չլինել կամ էլ դրանք կարող են լինել ոչ ավարար քանակությամ , ինչի արդյունքում գնահատում իրականացնելու համար անհնար կլինի համախառն ռենտային ազմապատկիչի կիրառումը: Տվյալ պարագայում միակ հնարավոր տար երակը ծախսային մոտեցման կիրառումն է:

Ապահովագրման նպատակներով Ռիսկի ապահովագրման նպատակով արժեքի գնահատման ժամանակ հաճախ առավելություն է տրվում ծախսային մոտեցմանը, քանի որ ապահովագրական

փոխհատուցման գումարը, ծախսերից ելնելով:

սովորա ար,

որոշվում

է

Շահույթի հարկման նպատակներով Ծախսային մոտեցումը կարող է օգտագործվել շահույթի հարկման նպատակով, այսինքն` եր հարկվող շահույթը փոքրացվում է շենքերի ն շինությունների մաշվածության գումարով, միննույն ժամանակ հողի արժեքը համարվում է անփոփոխ: Այն կարող է օգնել շենքերի ն շինությունների դիմաց վճարված գումարի որոշման ժամանակ, այն դեպքերում. եր օ յեկտի համար վճարումը կատարվել է ամ ողջությամ : Ինչպես կիրառել ծախսային մոտեցումը

Ծախսային մոտեցման օգտագործումը սկսվում է վերարտադրության կամ փոխարինման լրիվ արժեքի որոշումից: Ինչպես նշվել էր նախկինում, այս 2 տերմիններն իրար հետ փոխադարձ կապված չեն: Վերարտադրությունը` դա գնահատվող սեփականության ճշգրիտ պատճենի կառուցումն է: Փոխարինումը` դա մի օ յեկտի շինարարություն է, որն ունի նույնպիսի ֆունկցիոնալ օգտակարություն, այց կառուցված է ժամանակակից ստանդարտներով, ճաշակով ն դիզայնով: Օրինակ` 50 տարի առաջ կինոթատրոնները կառուցվում էին շքեղ ջահերով, ազկաթոռների հարուստ պաստառով, մարմարե սանդուղքներով, արձր առաստաղով, լայնարձակ միջանցքներով ն այլն: Ժամանակակից կինոթատրոններում առկա են ավելի ցածր առաստաղներ ն փոքր միջանցքներ, ինչը թույլ է տալիս տնտեսել շինարարության ն էներգամատակարարման ծախսերը: Ժամանակակից կինոթատրոնը կրում է լուսավորության, ազկաթոռների, սանդուղքների նվազագույն ծախսեր, իսկ հատակի ծածկը պատրաստում են` հաշվի առնելով նրանց ացառիկ ֆունկցիոնալ նշանակությունը ն շահագործման

հարմարավետությունը, ն ոչ թե որպես շքեղության պարագա: Ժամանակակից կինոթատրոնի նկատմամ պահանջն է` ունենալ ավելի լավ ակուստիկա ն ավելի հուսալի հակահրդեհային անվտանգություն: Այն կարող է կառուցված լինել միջնապատերով, ինչը թույլ կտա միաժամանակ ցուցադրել 2 կամ ավելի ֆիլմեր: Այնպես որ, վերարտադրել 50 տարվա կինոթատրոնը կնշանակի կառուցել նմանօրինակը, փոխարինել նրան` կնշանակի կառուցել ժամանակակից կինոթատրոն: Դասական ծախսային մոտեցման կիրառումը, սովորա ար, սկսվում է վերարտադրության լրիվ արժեքի գնահատումից, այց շատ դեպքերում ավելի նախընտրելի է փոխարինման լրիվ արժեքը: Օրինակ գնահատողը կարող է որոշել 50-ամյա կինոթատրոնի վերարտադրության լրիվ արժեքը, այնուհետն այդ գումարից հանել նրա ոլոր ֆունկցիոնալ անհամապատասխանության ուղղումները: Այնինչ, այժմյան պայմաններում, դա ռեալ չէ: Խնդրի հեշտացման համար գնահատողը կարող է գնահատել փոխարինման արժեքը: Տվյալ դեպքում գնահատողը չի մտցնում ֆունկցիոնալ անհամապատասխանության ուղղումներ, քանի որ չի կարելի հանել մի ան, որը հաշվի առնված չէ փոխարինման արժեքի գնահատման մեջ: Եր ֆունկցիոնալ անհամապատասխանություններն այսքան ացահայտ են ն հնարավոր չէ դրանք չափել, իսկ վերարտադրությունն էլ քիչ հավանական է, ապա փոխարինման արժեքի գնահատումը կլինի արդարացված: Դիտարկենք շինարարության լրիվ արժեքի գնահատման մեթոդները: Նոր օ յեկտի շինարարության արժեքի գնահատման 4 ամենահայտնի մեթոդներն են. 1. Քանակային հետազոտությունը: 2. Բաղադրիչների աժանման մեթոդը: 3. Բաղադրիչների աժանման մեթոդի տար երակները: 4. Համեմատական միավորի մեթոդը:

Քանակային հետազոտության մեթոդ: Քանակային հետազոտության մեթոդը նախատեսում է շենքի կամ շինության « աժանումը» առանձին տարրերի ն յուրաքանչյուր տարրի ծախսերի ազմապատկումը նրանց ամ ողջ քանակով: Մինչն ծախսերն իրենց քանակներով ազմապատկելը անհրաժեշտ է հաշվարկել ցանկացած չափի ոլոր մեխերի քանակը ն սոսնձի ոլոր կաթիլները, նրանց օգտագործման համար անհրաժեշտ աշխատանքը ն այլն: Այսինքն` ինչպես նոր շինության համար է կազմվում մանրակրկիտ նախահաշիվ, այնպես էլ այս դեպքում, նման մանրակրկիտությամ , հաշվարկվում է գնահատվող օ յեկտի վրա իրականացված ոլոր տեսակի ծախսերը` ուղղակի ն անուղղակի, ներառյալ հարկերն ու սոց. վճարները: Գնահատման շատ նպատակների համար այս մեթոդի կիրառումը համարվում է գերծանրա եռնված: Բաղադրիչների աժանման մեթոդը: Բաղադրիչների աժանման մեթոդը ենթադրում է վերարտադրության լրիվ արժեքի որոշումը` ներառյալ միավոր հիմունքներով տար եր աղադրիչների տեղադրումը: Օրինակ` ենթադրենք, որ արտաքին պատի 1 քմ-ի ծախսը հավասար է 5000 դրամ ն ներառում է 2000 դրամ քարի համար, 500 դրամ լուծույթի համար, 500 դրամ սվաղի համար ն 2000 դրամ աշխատուժի համար: Այնուհետն 5000 դրամը ազմապատկվում է պատի արտաքին մակերեսով, ինչը տալիս է պատի կառուցման արժեքը: Նույն մեթոդը կարող է օգտագործվել հատակի, առաստաղի, կոյուղու ն այլնի համար: Հաճախ անհրաժեշտ են միաժամանակյա հավելյալ գումարներ ջեռուցման, կոյուղու սարքավորումների ն օ յեկտի ան աժանելի այլ մասերի վճարման համար: Կարող են պահանջվել հավելյալ ուղղումներ ճարտարապետի պարգնատրման, շինարարության ընթացքում տոկոսների վճարման, ապահովագրման ն շինարարության այլ վերադիր ծախսերի համար:

Բաղադրիչների Բաղադրիչների ներառում են`

աժանման մեթոդի տար երակները:

աժանման

մեթոդի

տար երակները

ա/ ենթակապալային մեթոդը: / աշխատանքի մասնագիտական աժանումը: գ/ ծախսերի աժանումը:

Ենթակապալային մեթոդը հիմնվում է այն իրողության վրա, որ շինարարը, սովորա ար, վարձում է ենթակապալառուներ ամ ողջ աշխատանքի, ծայրահեղ դեպքում, աշխատանքների մեծ մասի համար: Տվյալ դեպքում փորձ է կատարվում որոշել օ յեկտի վերարտադրության արժեքը ոլոր ենթակապալառուների ծախսերի գումարման ճանապարհով: Ենթակապալառուները կարող են վարձվել հողային աշխատանքների, հիմքի կառուցման, կոյուղու կառուցման համար ն այլն: Աշխատանքի մասնագիտական աժանման մեթոդը համընկնում է նախորդի հետ: Դրանք կարող են լինել ատաղձագործների, պատշարների, կոյուղագործների ն այլն կատարված աշխատանքների վճարումները: Ծախսերի աժանման մեթոդի դեպքում շինության տար եր աղադրիչները գնահատվում են շինարարության 1 քմ-ի կամ 1 խմ-ի արժեքով, այնուհետն այդ գնահատումները գումարվում են իրար: Բաղադրիչները կարող են ներառել հիմքերը, հատակները, առաստաղները ն այլն: Բաղադրիչների աժանման մեթոդի ոլոր այս եղանակները պահանջում են նան անուղղակի ծախսերի հաշվարկ:

Համեմատական միավորի մեթոդը: Համեմատական միավորի մեթոդը սկսվում է շինարարության 1 քմ-ի կամ 1

խմ-ի ազային արժեքի որոշումից` որպես «կողմնորոշիչ» վերցնելով «տիպիկ» շինություններ: Այնուհետն մտցվում են գնահատվող օ յեկտի առանձնահատկությունների ուղղումները: Պարտադիր պետք է կատարել արդյունավետության գործակցի ուղղումները: Այս գործակիցը որոշվում է որպես վարձակալության ենթակա տարածքի մակերեսի հարա երություն շինության

ընդհանուր տարածքին: Օրինակ` 20,000 քմ մակերես ունեցող արձրահարկ գրասենյակային շինությունը կարող է արդյունավետ լինել միայն 80%-ով, քանի որ այդ շինության ընդհանուր մակերեսի 20%-ը զ աղեցված է վերելակներով, նախասրահներով ն այլնով: Նան կարող է պահանջվել իրականացնել սարքավորումների, վերադիր ծախսերի ն այլ տարրերի ծախսային ուղղումներ:

Ուղղակի ն անուղղակի ծախսեր: Ուղղակի

ծախսերն

այն ծախսերն են, որոնք ուղղակիորեն կապված են շենքի կամ շինության հետ: Նրանք ներառում են աղյուսի, շինարարական լուծույթի, փայտի ծախսերը ն շինարարության հետ կապված ոլոր աշխատածախսերը: Անուղղակի ծախսերն առաջանում են շինարարության ընթացքում: Դրանք հնարավոր չէ անմիջապես տեսնել շինության մեջ: Անուղղակի ծախսերը ներառում են կառուցողի շահույթը ն վերադիր ծախսերը, շինարարության ժամանակ վճարվող տոկոսները ն ապահովագրավճարները, ճարտարապետի ն ինժեների պարգնատրությունները, իրավա անական ծառայությունների վճարումները, նախագծի տեխնիկատնտեսական հիմնավորման ծախսերը ն այլն:

Աղյուսակ 3.9. Արժեքը համեմատական միավորի մեթոդով Շինարարության ազային միավորի` 1քմ-ի, արժեքը (դր.) Ընդհանուր մակերեսը` քմ. Ամ ողջ շինարարության արժեքը` ըստ ազային միավորի Գումարած. Լրացուցիչ սարքավորումներ Ուղղում լանդշաֆտի համար Ընդամենը` Տեղական պայմանները հաշվի առնող ազմապատկիչ Վերարտադրության լրիվ արժեքի գնահատումը

24,550 2,200 54,010,000 2,000,000 400,000 56,410,000 0.97 54,717,700

Ծախսերի որոշ հոդվածներ դժվար է դասակարգել, օրինակ` լիցենզիաների, պահպանության, տեղազննության հետ կապված

վճարները ն այլն: Տար եր դասակարգումների անհամապատասխանության հետնանքով գնահատողի համար շատ կարնոր է ճշգրիտ պատկերացնել, թե կոնկրետ ինչ է ներառված տվյալ գնահատման մեջ: Մաշվածության գնահատում

Վերարտադրության լրիվ արժեքի գնահատումից հետո ստացված գումարից պետք է հանել մաշվածությունը: Գնահատման ժամանակ օգտագործվող մաշվածություն տերմինը պետք է տար երել հաշվապահական հաշվառման մաշվածությունից: Հաշվապահական հաշվառման մեջ մաշվածությունը դա ակտիվի ձեռք երման հետ կապված, հետադարձ ծախսերի տեղա աշխման պրոցեսն է` նրա օգտակար կյանքի տնողության ամ ողջ ընթացքում, առանց ակտիվի արժեքի գնահատման փորձի: Իսկ անշարժ գույքի գնահատման մեջ մաշվածությունը դիտարկվում է որպես ընթացիկ գնահատման գործոն, որը անկախ է հետադարձ ծախսերից: Մաշվածությունը որոշվում է, որպես «օգտակարության կորուստ` կնշանակի նան ցանկացած պատճառով արժեքի կորուստ»: Ծախսային մոտեցման մեջ մաշվածության գործոնը կիրառվում է այն նպատակով, որպեսզի հաշվի առնվի հատուկ ընտրված շինության նութագրերի ն այդ նույն շինության այն նութագրերի միջն տար երությունը, որն այդ շինությունը կարող էր ունենալ, եթե լիներ հենց նոր կառուցված: Գնահատողը կարող է որոշել մաշվածության մեծությունը դիտարկումների միջոցով կամ սեփականության արդյունավետ տարիքը ն յուրաքանչյուր աղադրիչի տարիքը հաշվի առնող անաձնի օգտագործման ճանապարհով: Մաշվածության գումարի գնահատման անուղղակի մեթոդը կայանում է նրանում, որ շուկայական կամ եկամտային մոտեցման կիրառման արդյունքում ստացված օ յեկտի արժեքը հանվում է շինության վերարտադրության ն հողի արժեքների գումարից: Ստացված տար երությունը կազմում է ողջ կուտակված

մաշվածությունը: Օրինակ` եթե վերարտադրության լրիվ արժեքի ն հողի արժեքի գումարը հավասար է 750 մլն. դրամ, իսկ շուկայական ն ծախսային մոտեցումները ցույց են տվել 500 մլն. դրամ, ապա այդ դեպքում 250 մլն. դրամը կուտակված մաշվածությունն է: Մինչդեռ, այսպիսի մեթոդը թույլ չի տալիս անցկացնել մաշվածության անկախ գնահատում` ծախսային մոտեցման կիրառման դեպքում: Ուղղակի մեթոդը կայանում է նրանում, որ սեփականության ամեն մի աղադրիչի համար պետք է գնահատվի մաշվածության յուրաքանչյուր տեսակը (աղյուսակ 3.10): Տար երում են մաշվածության երեք տեսակ` 1. Ֆիզիկական վատթարացում (ֆիզիկական մաշվածություն) 2. Ֆունկցիոնալ հնացում (կապված է ստանդարտների փոփոխման հետ) 3. Տնտեսական հնացում (պայմանավորված է արտաքին գործոնների ազդեցությամ ):

Ֆիզիկական վատթարացում Ֆիզիկական վատթարացումը ներառում է շինության ցանկացած տեսակի ֆիզիկական մաշվածությունը` ներկի հնացումից մինչն կոնստրուկցիաների փլուզումը: Մաշվածությունը կարող է լինել վերականգնվող ն չվերականգնվող: Այն չվերականգնվող է համարվում, եր թերության վերացմանն ուղղված ծախսերը գերազանցում են այն արժեքը, որն այդ դեպքում կարող է ավելանալ օ յեկտի արժեքին: Վերականգնվող մաշվածությունը ենթադրում է, որ թերության վերացմանն ուղղված ծախսերն ավելի քիչ են, քան հավելյալ արժեքը: Ցանկացած թերություն կարելի է ուղղել, այց, եթե դրա հետ մեկտեղ ծախսերը գերազանցում են պոտենցիալ շահույթը, ապա այն համարվում է չվերականգնվող: Հետաձգված ընթացիկ վերանորոգումը` դա վերականգնվող մաշվածության տեսակ է, որը ենթադրում է,

որ խելացի գնորդը անհապաղ կկատարի այդ վերանորոգումը` սեփականությունը նորմալ ստանդարտների երելու համար: Հետաձգված ընթացիկ վերանորոգումը կարող է ներառել, օրինակ` պատի ներկում այնտեղ, որտեղ անհրաժեշտ է, կամ տանիքի վերանորոգում այնտեղ, որտեղից ջուր է կաթում ն այլն: Ակտիվի մնացորդային արժեքի չափման ժամանակ հաշվի են առնվում նրա արդյունավետ տարիքը ն կյանքի մնացած տնողությունը: Օրինակ` 10 տարի առաջ կառուցված շինությունը, որը ենթարկվել է նորմալ մաշվածության ն, ացի այդ, ոչ ճիշտ շահագործման հետնանքով կուտակել է նս 50% մաշվածություն, ունի 15 տարվա արդյունավետ տարիք` 10 փաստացի տարիներին գումարած նս 5 տարի` վատ շահագործման հետնանքով: Եթե շինության ֆիզիկական կյանքի տնողությունը հավասար է 100 տարի, ապա մաշվածությունը կազմում է 15%: Եթե վերարտադրության լրիվ արժեքը 100 մլն. դրամ է, ապա մաշվածությունը հավասար է 15 մլն. դրամի: Որոշ ապրանքներ` օրինակ գորգերը ն տնտեսական ապրանքները, ծառայում են կարճ, այն դեպքում եր շինությունը ունի օգտակար կյանքի երկարատնություն: Կարճաժամկետ ակտիվների մաշվածության որոշումից հետո վերարտադրության լրիվ արժեքից պետք է հանել ոլոր կարճաժամկետ ակտիվների ձեռք երման ծախսերը, այն նպատակով, որպեսզի գնահատվի երկարաժամկետ մասի լրիվ արժեքը: Այնուհետն հաշվարկվում է վերջինս` հանելով մաշվածությունը: Եթե սկզ ում չհաշվարկվի կարճաժամկետ ակտիվների ծախսերը ն հետաձգված ընթացիկ վերանորոգումը, ապա նրանց մաշվածությունը կհաշվարկվի երկու անգամ:

Կուտակված մաշվածության գնահատումը Աղյուսակ 3.10 1. Ֆիզիկական վատթարացում Ա. Վերականգնելի` հետաձգված ընթացիկ վերանորոգում 1. Ներկապատում ն պաստառապատում 2. նակարանների գորգերի փոխում 3. Ջրմուղ կոյուղու ցանցի վերանորոգում Ընդամենը վերականգնելի մաշվածություն Բ. Չվերականգնվող, կարճատն կյանքի տնողությամ Բաղադրիչներ

Շերտավարագույրներ Գորգեր 15 հատ Պահարաններ Ջեռուցում Տնտեսական սարքավորումներ Օդափոխության

250000 175000 220000 645000

աղադրիչներ

Վերարտադրության լրիվ արժեքը (դրամ)

Ֆիզիկական կամ արդյունավետ տարիքը

Սպասվող կյանքի տնողություը

Կուտակված մաշվածությունը

80,000 525,000 2,200,000 6,160,000

16.7

20,000 26,250,000 440,000 1,028,800

1,100,000

33.3

366,300

1,100,000

33.3

366,300

Մաշվածության գումարը (դրամ)

համակարգ Ջրամատակարար. համակարգ Ընդամենը`

5,500,000 16,665,000

12.5

687,500 3,171,400

Գ. Չվերականգնվող, երկարատն կյանքի տնողությամ աղադրիչներ Վերարտադրության լրիվ արժեքը 54,593,000 Հանած` վերականգնելի ֆիզիկական մաշվածություն 645,000 Վերարտադրության արժեք` Կարճատն տնողությամ աղադրիչներ 16,665,000 Վերարտադրության լրիվ արժեքը Երկարատն տնողությամ աղադրիչներ 37,283,000 Արդյունավետ տարիքը` 5 տարի, գնահատված լրիվ կյանքի տնողությունը` 60 տարի 5/60 -8.333%: 0.8333 2 37,283,000 3,106,800 2. Ֆունկցիոնալ հնացում Ա. Վերականգնվող Տնտեսական սարքավորումների մոդեռնիզացիա 1,200,000 Հանած` առկա տնտեսական սարքավորումների արժեքը - 737,000

Ընդամենը վերականգնվող ֆունկցիոնալ հնացում 463,000 Բ. Չվերականգնվող Ռենտային կորուստները` միջհարկային վատ նախագծման պատճառով 1000 Ճ 12 ամիս Ճ 20 նակարան Ճ 5ՀՌԲ 1,200,000 3. Տնտեսական (տեղադրության հետ կապված) հնացում Արտադրական ձեռնարկության մոտ լինելու հետնանքով ռենտային կորուստը 1500 Ճ 12 ամիս Ճ 20 նակարան Ճ 5 ՀՌԲ 1,800,000

Ծախսային մոտեցման ամփոփում Գնահատված վերարտադրության լրիվ արժեքը 54,593,000 Հանած` կուտակված մաշվածությունը Ֆիզիկական` վերականգնվող Կարճատն կյանքի տնողությամ չվերականգնվող աղադրիչներ Երկարատն կյանքի տնողությամ չվերականգնվող աղադրիչներ Ֆունկցիոնալ` վերականգնվող չվերականգնվող Տնտեսական հնացում Ընդամենը` մաշվածություն Շինության արժեքը` առանց մաշվածության 44,206,800 Հողամասի գնահատված ընթացիկ արժեքը` 5,000,000 Ծախսային մոտեցմամ արժեքի գնահատականը 49,206,800

645,000 3,171,400 3,106,800 463,000 1,200,000 1,800,000 - 10,386,200 +

Ֆունկցիոնալ մաշվածություն Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը նշանակում է, որ գնահատվող օ յեկտում ինչ-որ ան չի համապատասխանում ժամանակի շնչին: Դրա պատճառը կարող է լինել ան ավարարվածությունը կամ ավելցուկը: Գնահատվող օ յեկտը կարող է առաջվա նման հրաշալի գործել, այց դրա հետ մեկտեղ չհամապատասխանել ժամանակակից ստանդարտներին: Թերությունը կարող է լինել վերականգնվող ն չվերականգնվող` կախված նրանից, թե այդ թերության վերացման համար ծախսվող գումարները ինչպես են հարա երվում նրանից սպասվող եկամուտներին: Եթե հնացումը վերականգնվող է, այց կապված է որնէ տարրի ացակայության հետ, օրինակ` օդի լավորակման համակարգի, ապա մաշվածությունը չափվում է գնահատվող օ յեկտում տեղադրվող օդորակման համակարգի տեղադրման ծախսերի ն նոր կառույցում նրա տեղադրման ծախսերի միջն տար երությամ : Տվյալ դեպքում օդորակման համակարգ չունեցող շինության վերարտադրության արժեքը չի նվազեցվում, մինչդեռ տվյալ ան ավարարվածության վերացման հավելյալ ծախսերը հաշվի են առնվում: Օրինակ` եթե օդորակման համակարգի տեղակայումը նոր կառուցվող ազմա նակարան շենքում արժե 30 մլն. դրամ, իսկ արդեն գոյություն ունեցողում` 40 մլն. դրամ, որը կապված է հավելյալ աշխատանքային ծախսերի հետ, ապա ֆունկցիոնալ հնացումը պետք է գնահատվի 10 մլն. դրամ: Եթե ֆունկցիոնալ հնացումը առաջանում է ավելցուկի (կամ «գերծանրա եռնվածության») հետնանքով, ապա «գեր ավարարվածության» վերարտադրության լրիվ արժեքը դիտարկվում է որպես ավելցուկային: Օրինակ` օ յեկտը, որն ունի շատ թանկարժեք նախշով մանրահատակ ն որի արժեքը կազմում է ասենք 20 մլն. դրամ, չի կորցնի իր արժեքը, եթե, ասենք, այդ մանրահատակը մեկ այլ լուծումով

ունենար միննույն որակը ն արժենար ասենք 15 մլն. դրամ: Այս դեպքում մաշվածությունը կազմում է 5 մլն. դրամ: Այս կորուստը հանվում է վերարտադրության լրիվ արժեքից` օ յեկտի արժեքը ստանալու համար: Պետք է լինել ուշադիր` մաշվածությունը երկու անգամ չհաշվարկելու համար: Չվերականգնվող ֆուկցիոնալ հնացումը, որն առաջանում է ինչ-որ ան ավարարվածությունից, սովորա ար չափվում է ռենտային գումարների կորստով: Եթե ազմա նակարան շենքի հարկերի վատ նախագծման հետնանքով նվազել է վարձակալական վճարը ամսեկան 1000 դրամով, իսկ տեղական ամսեկան համախառն ռենտային ազմապատիկը հավասար է 100, ապա տվյալ ան ավարարվածությունը գնահատվում է 100,000 դրամ (համախառն ռենտային ազմապատիկը որոշվում է շուկայում համեմատական օ յեկտների վաճառքի գները ամսեկան վարձակալական վճարին աժանելու միջոցով): Չվերականգնվող ֆունկցիոնալ հնացում կարող է առաջանալ նան ավելցուկի հետնանքվ: Պատկերացնենք, որ շինությունը կառուցվել է ավականին ամուր, որպեսզի ունենա նս 10 հարկ, այց դրանք այդպես էլ եր նիցե չեն կառուցվել: Մաշվածության չվերագրված «ավելորդ» ծախսերը հանվում են վերարտադրության լրիվ արժեքից, որպես ֆունկցիոնալ հնացում, ն որպես տվյալ թերության հետ կապված (եթե նրանք առկա են) լրացուցիչ գործառնական ծախսերի կապիտալիզացված արժեք: Ֆունկցիոնալ հնացման երկու այլ աղ յուր կարող են կապված լինել կառույցի հարկային մակերեսի ն հողամասի մակերեսի հարա երության ն շինությունների կոնկրետ տեղակայման հետ: Կառույցի մակերեսի ն հողամասի մակերեսի հարա երության գործակիցը ցույց է տալիս հողի օգտագործման ինտենսիվությունը: Օրինակ` 25,000քմ տեղամասում կառուցված է 5 հարկանի շենք, որի յուրաքանչյուր հարկի մակերեսը 10,000քմ է, ունի գործակից, որը հավասար է 2-ի (5 հարկանի x 10,000քմ մեկ հարկը : 25,000քմ տեղամաս): Տունը ծածկում է տարածքի 40%-ը

(10,000քմ : 25,000քմ), այց նրա հարկայնությունը տալիս է 1-ը գերազանցող գործակից: Եթե կառուցման տվյալ խտությունը չի համապատասխանում տեղամասի օգտագործման ամենալավ ն ամենաարդյունավետ սկզ ունքին, ապա կարող է տեղի ունենալ ֆունկցիոնալ հնացում: Կարնոր է համարվում նան հողամասում շենքերի ն շինությունների տեղա աշխումը: Ոչ ճիշտ տեղա աշխված կառույցը, օրինակ` հարմար մուտք ու ելք չունեցող, կամ ճանապարհի կողմից ացվածք չունեցող, այն դեպքում եր դա անհրաժեշտ է, ֆունկցիոնալ հնացման պատճառ է հանդիսանում: Ֆունկցիոնալ հնացումը կարող է շատ խիստ ազդել շենքերի ն շինությունների արժեքի վրա: Կառույցը, որը շատ պարամետրերով չի համապատասխանում ժամանակի ոգուն, կարող է չհավաքել գործառնական ծախսերը փակելու համար ավարար ռենտային եկամուտ:

Տնտեսական հնացում Տնտեսական հնացում առաջանում է սեփականության արտաքին գործոնների հետնանքով: Այդպիսի գործոններ կարող են հանդիսանալ փողոցի ծանրա եռնվածությունը կամ նակելի թաղամասին մոտ տեղակայված արտադրական ձեռնարկությունը: Տնտեսական հնացումն ընդունված է միշտ համարել անվերականգնելի, քանի որ պոտենցիալ ծախսերի մեծությունը չի արդարացնում համապատասխան օ յեկտների գնումն ու խանգարող տարրերի հեռացումը` միայն մեկ օ յեկտի արժեքի արձրացման համար: Տնտեսական հնացումը (որը նան անվանում են տեղադրության հնացում կամ արտաքին միջավայրի հետնանքով հնացում) չափվում է ռենտային կորուստների կապիտալիզացված մեծությամ , որը գնահատվում է համախառն ռենտային ազմապատիկի կիրառմամ : Հողին

վերագրվող կապիտալիզացված կորուստների մի մասը ներառված է վերջինիս մեջ ն այդ իսկ պատճառով կարիք չկա այն հանել շենքերի ն շինությունների վերարտադրության արժեքից: Տնտեսական հմացման ժամանակ կարնոր է նշել սահմանազատումները այն գործոնների միջն, որոնք ցույց են տալիս շինությունների կառուցման օգտակարության նվազեցումը ն տեղամասի արժեքի նվազեցումը: Օրինակ` «Ճիշտ» կառույցը կարող է տեղակայված լինել «սխալ» տեղում, կամ հակառակը:

Ծախսային մոտեցման սահմանափակումները

Շատ դժվար է չափել կառույցի մաշվածությունը, մասնավորապես եթե այն գերազանցում է 10 տարին: Սահմանմանը համաձայն` հին շինությունը անհնար է վերարտադրել: Այդպիսի դեպքերում ծախսային մոտեցումը կարող է տալ արժեքի սխալ գնահատական ոչ միայն օ յեկտի լրիվ վերարտադրության անհնարինության պատճառով, այլ նան այն պատճառով, որ տվյալ շինությունները կարող են հանդիսանալ տեղամասի ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործման տար երակը: Եվ վերջապես, գոյություն ունեցող շինությունների արժեքի գնահատման համար կիրառվող ծախսային մոտեցումը հաշվի չի առնում տեղամասի ամենալավ ն ամենաարդյունավետ օգտագործման տար երակը: Հետնա ար ծախսային մոտեցումը պետք է կիրառել մեծ զգուշությամ ն լինել ուշադիր վերջնական արժեքի համաձայնեցման ժամանակ:

ԳԼՈՒԽ 4.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ

ՀԻՄՈՒՆՔՆԵՐԸ

Անշարժ գույքի կառավարումը որպես համակարգ ուսումնասիրելիս` անհրաժեշտ է հաշվի առնել այդ հասկացության ոչ միանշանակությունը: Կառավարում ասելով հասկանում ենք, մի կողմից, անշարժ գույքի օ յեկտի ստեղծման, գործունեության, զարգացման ղեկավարում, իսկ մյուս կողմից` որպես ազմաթիվ ռեսուրսների` փողի, աշխատուժի, հումքի, վառելիքի, նյութերի արդյունավետ աշխման մեջ ընդգրկված սու յեկտների գործունեություն: Ցանկացած գործընթացի կառավարում արդ ն ազմաֆունկցիոնալ խնդիր է` կապված մի շարք ինտեգրացիոն սկզ ունքների փոխազդեցության հետ, ինչպիսիք են պլանավորումը, կազմակերպումը, կոորդինացումը, մոտիվացիան ն վերահսկումը, որոնք ներգրավված աշխատողների համար ապահովում են արտադրողական ն արդյունավետ աշխատանքի նորմալ պայմաններ ն նպատակներին համապատասխան արդյունքների ստացում: Կառավարումն, ինքնին, ձեռնարկությունից (Ձ), մարդկանցից (Մ), հասարակությունից (Հ) ն նությունից (Բ) անկախ գոյություն ունենալ չի կարող: Կառավարման հիմքում ընկած է որոշումների ընդունումը, այսինքն` գործողությունների իրականացման համար մի քանի հնարավոր տար երակներից լավագույնի ընտրությունը: Եթե կառավարման գործընթացը փորձենք ներկայացնել որպես փոխկապակցությունների համակարգ, որը կազմում է Մարդ-ԲնությունՀասարակություն եռանկյունը, կենտրոնում տեղադրելով ձեռնարկությունը, ապա նախ ն առաջ, հարթ պատկերումից հարկ է անցնել տարածականի, այնուհետն դիմել առավել արձր կարգի կոորդինատային համակարգի (նկ. 4.1): Մ

Ò Ð

Պայմանական նշաններ. Մ Հ Բ Ձ

մարդ. հասարակություն. նություն. ձե ն կ ն

Նկ. 4.1. Կառավարման գործընթացի ընդհանուր ուրվագիծը

Այս ուրվագծի Մ աղադրիչը ձեռնարկության աշխատակիցն է, նրա ներքին միջավայրի գլխավոր աղադրիչ մասը: Հ աղադրիչը միավորում է ձեռնարկության արտաքին միջավայրը, ուր ընդգրկվում են գնորդները ն մատակարարները, կառավարությունը ն հասարակական կազմակերպությունները, մրցակիցները, անկերը ն այլն: Հ-Ձ կապը ներկայացնում է ձեռնարկության կապերը հասարակության հետ, այսինքն` մարքեթինգը` ձեռնարկության կառավարումը, միաժամանակ հաշվի առնելով արտաքին գործոնները: Մ-Ձ-Բ կապը արտացոլում է մարդու, ձեռնարկության ն հասարակության հարա երությունները, այսինքն` խորհրդանշում է արտադրական հարա երությունների ն արտադրական ուժերի փոխկապակցվածությունը: Բնության ն արտադրական ուժերի միջն կապող օղակ են հանդիսանում արտադրության միջոցները (աշխատանքի միջոցներ ն աշխատանքի առարկաներ), քանի որ վերջիններս մարդկանց հետ միասին կազմում են արտադրական ուժերը: Մ-Ձ կապը ներկայացնում է ներքին գործոնների կառավարումը, այսինքն` մենեջմենթը, իսկ Ձ-Բ կապը խորհրդանշում է ձեռնարկության կառավարչական գործունեությունը ռազմավարական պլանավորման գործընթացի ներքո (ռեսուրսների աշխում, արտաքին միջավայրին հարմարվողականություն, ներքին կոորդինացում ն կազմակերպչական ռազմավարական կանխատեսում): Հ-Ձ-Բ կապերը` մարքեթինգը ն մենեջմենթը, ներկայացնում են կառավարման երկու ան աժանելի կողմերը, ընդ որում առաջինը հանդես է գալիս «գեներատորի» դերում, իսկ երկրորդը կոչված է ապահովելու նպատակների իրականացումը: Այսպիսով, կառավարումը` դա պլանավորման, կազմակերպման, մոտիվացիայի ն վերահսկման ֆունկցիաների իրականացման գործընթացն է, որն անհրաժեշտ է դրված նպատակների ձնավորման ն իրականացման համար:

4.1. ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ՀԻՄՆԱԿԱՆ ՍԿԶԲՈՒՆՔՆԵՐԸ

Կառավարման մոդելը կազմված է կառավարման համակարգից ն կառուցվածքից: Կառավարման համակարգերը հիմնականում միմյանցից տար երվում են նրանով, թե տվյալ մոդելում ինչ դեր է հատկացվում կառուցվածքին ն ինչ դեր` այլ գործոններին: Մոդելի առավել ընդհանրացնող նութագիրը կառավարման մեթոդն է: Գոյություն ունեն կառավարման երկու հիմնական համակարգեր` պաշտոնական (ուղղագիծ), որին, առաջադրանքների կատարման ժամանակ, խիստ նորոշ է հիերարխիան, ն ոչ պաշտոնական (փափուկ կամ հորիզոնական), որը կատարողին չի արգելում գործել հորիզոնական ն հատող կապերով: Առաջին համակարգի դեպքում խրախուսվում է աշխատողների կատարողականությունը, իսկ երկրորդի դեպքում`

նախաձեռնությունը, գործի նկատմամ ստեղծագործական մոտեցումը ն այլն: Պաշտոնական համակարգը հիմնվում է ձեռնարկության կազմակերպչական կառուցվածքի վրա, իսկ ոչ պաշտոնականը` նրա միկրոմշակութային միջավայրի վրա: Պաշտոնական մոտեցումը հաջողակ գործում է այն դեպքում, եր աշխատանքը ենթարկվում է նորմավորման, քանակական գնահատման ն համադրման (օրինակ` զանգվածային շինարարության դեպքում): Պաշտոնական մոտեցման օգտագործման ոլորտը գնալով նեղանում է` հիմնականում արտաքին միջավայրի անկայունության աճման հետնանքով: Ոչ պաշտոնական համակարգը ենթադրում է կառավարման օ յեկտների անընդհատ փոփոխություն: Հիմնադիրի մտադրությունը կդրսնորվի օ յեկտների, այսինքն` տների, խանութների ն այլն, կազմի ն դիրքի որոշմամ , իսկ երթուղիները, արահետները մարդիկ կընտրեն ինքնուրույն: Այսպիսի մոտեցման դեպքում մարդիկ առավել հակված են դիտարկելու աշխատանքը ոչ թե որպես նվազագույն պահանջների ապահովման միջոց, այլ որպես իրենց կենսական ձգտումների իրականացման միջոց: Կառավարման ն որոշումների ընդունման հարցերը ուսումնասիրվել, վերլուծվել ն քննարկվել են տասնյակ տարիների ընթացքում: Յուրաքանչյուր նոր տեսություն կամ մեթոդ ունի իր առավելությունները ն թերությունները: Այն, ինչը գործածական է մի իրավիճակում, կարող է ոլորովին անկիրառելի լինել մեկ այլ իրավիճակում: Իրական կյանքը, այս կամ այն տեսության ազդեցության հետնանքով, չի կարող շատ արագ ն հեշտությամ փոփոխվել: Այդ տեսությունները պայմանականորեն կարելի է աժանել երեք խմ ի` ավանդական (դասական դպրոց), վարքագծային (նեոկլասիկ դպրոց) ն համակարգային մոտեցման (ժամանակակից դպրոց): Ավանդական տեսության հիմնադիրն է գերմանացի գիտնական Մաքս Վե երը, որն իր «Բողոքականության էթիկա ն կապիտալիզմի ոգի» (1904թ.) աշխատությունում գտնում էր, որ արդյունա երական հասարակությանը նորոշ է կազմակերպչական նոր ձն, որն անվանվեց յուրոկրատիայի, իշխանության ն հեղինակության տեսություն: Բյուրոկրատիային նորոշ գծերն են կենտրոնացված կառավարումը, աշխատանքի աժանման արձր աստիճանը, անձնակազմի աշխատանքի ռացիոնալ կազմակերպումը, գրավոր ձնով ամրակայված հստակ պաշտոնական հրահանգները, յուրաքանչյուր կազմակերպչական գործընթացը կարգավորող նորմերի ն կանոնների հաստատումը: Դասական դպրոցի հետնորդներն են` Անրի Ֆայոլը, Լյութեր Գուլիկը, Ֆ. Ու. Թեյլորը ն այլն: Անրի Ֆայոլը առանձնացնում էր արդյունավետ կառավարման հինգ առանցքային գործառույթներ` պլանավորում, կազմակերպում, ղեկավարում, կոորդինացում ն վերահսկում:

Լյութեր Գուլիկն ընդլայնեց կառավարման հիմնական ֆունկցիաները` ներառելով հաշվետվությունների ն յուջեի կազմման ու անձնակազմի ընտրության ֆունկցիաները: Ֆրեդերիկ Թեյլորը ն նրա ժամանակակիցները ընդունում էին, որ կառավարման աշխատանքը որոշակի մասնագիտություն է, ն կազմակերպությունը ընդհանուր առմամ կշահի, եթե աշխատողների յուրաքանչյուր խում կենտրոնանա այն աշխատանքների վրա, որը նա կատարում է ոլորից հաջող: Թեյլորը սկիզ դրեց աշխատանքային ն արտադրական գործընթացներում ժամանակի ծախսման հետազոտություններին, որոնց նպատակն էր արտադրողականության ն աշխատանքի վճարման համար սահմանել համապատասխան օպտիմալ մակարդակներ: Նա իր առարկան անվանեց «աշխատանքի գիտական կազմակերպում»: Թեյլորը հետազոտությունների ժամանակ հանգեց այն եզրակացության, որ «եթե որնէ արտադրամասում աշխատանքները կազմակերպվեն տրամա անորեն, ապա մի ամ ողջ աշխատանքային խում ը կարելի է փոխարինել մեկ աշխատակցով»: Դասական դպրոցի նպատակն էր ստեղծել կառավարման ազմակողմանի սկզ ունքներ, որոնց պահպանումը կնպաստեր կազմակերպության հաջողությանը: Այդ սկզ ունքները ներկայացված են ստորն.

ա) üունկցիոնալ

1.0 1.1

1.0

1.2

1.3

1.4

μ) Գծային

1.1

1.2

1.3

գ) Գծային-շտաμային

1.1

Ա

1.2

1.3

Բ

դ) Øատրիցային

Ի Կ Լ ե) Ðարթ

1.1

1.2

Պայմանական նշաններ`

1.3

1.4

1.5

1.6

1.Ո

1.0 - ֆունկցիոնալ ղեկավար. 1 - ղեկավարներ. 1.2, 1.3, 1.4 - մասնաճյուղեր. Ն - նպատակային ծրագրի ղեկավար. Ա, Բ - շտա եր. Ի, Կ, Լ - ունկցիոնալ ծառայությունների ղեկավարներ:

Նկ. 4.2 Կառավարման դասական տեսության կազմակերպչական կառուցվածքների ձները

• Ֆունկցիոնալ սկզ ունք` մասնագիտացման մակարդակը զարգանում է կազմակերպության աճին համեմատ, որն էլ արտացոլում է աշխատանքի աժանման գործընթացը: Կազմակերպությունը ձգտում է միմյանց հետ կապված գործունեության ձները միավորել միասնական ստորա աժանման մեջ (մասնագիտացված խում , ձեռնարկության տեղամաս), այսինքն` նկատվում է կազմակերպության հորիզոնական աճ (նկ. 4.2, ա): • Գծային սկզ ունք` կազմակերպության աճը տեղի է ունենում ուղղահայաց կապերի հիման վրա: Այս դեպքում առանձնացվում են երկու տեսանկյուն` միանձնյա ղեկավարություն, որի համաձայն ենթական հաշվետու է միայն մեկ ղեկավարի, ն խիստ հիերարխիայի սկզ ունք (նկ. 4.2, ), որի համաձայն հիերարխիայի ներսում խզումները ն հատումները անցանկալի են: • Գծային-շտա ային սկզ ունք` որոշում է արտադրական ն օժանդակ գործառույթների փոխազդեցության հիմնական ուղղվածությունները (նկ. 4.2, գ): Ղեկավարման գործառույթները տեղադրված են վարընթաց ուղղահայաց գծի վրա, իսկ օժանդակ ֆունկցիաները իրականացնում են խորհրդատու մասնագետները, որոնք իրենց խորհուրդներով օգնում են ղեկավար պաշտոններ զ աղեցնող աշխատակիցներին: • Ղեկավարման նորմերի սկզ ունքը հաստատում է մեկ ղեկավարի ենթակայության տակ գտնվող ծառայողների օպտիմալ քանակը: Բազմամակարդակ կառուցվածքի դեպքում, որպես օրենք, ղեկավարի ենթակայության տակ գտնվում են ոչ ավելի քան 4-6 ենթականեր, որն էլ հարթ կառուցվածքի դեպքում` մեկ ղեկավարի ղեկավարության ներքո (նկ. 4.2, ե), հանգեցնում է կառավարման ցածր նորմի, արձր հիերարխիկ մակարդակի ն առավել մեծ թվով ենթակաների (նկ. 4.2, դ): Մատրիցային կառուցվածքն առավել հարմար է դասել կառավարման մտքի հաջողություններին, քան պրակտիկային, քանի որ այն դժվարությամ է իրացվում: Մատրիցային կառուցվածքում ենթական ունի մի քանի ղեկավարներ, որոնցից յուրաքանչյուրը պատասխանատու է տար եր նախագծերի կամ կազմակերպության գործունեության տար եր ձների համար: Կառավարման մյուս տեսությունը վարքագծային (նեոկլասիկ) տեսությունն է: Աշխատողների աշխատանքի շարժառիթային համակարգն ապահովելու համար անհրաժեշտ են ինչպես հոգնոր, այնպես էլ նյութական խթաններ: Այս եզրակացությանը հանգել են նեոկլասիկ տեսության ներկայացուցիչներ Է. Մեյոն, Չ. Բերնարդը ն ուրիշներ: Նեոկլասիկ դպրոցի հետնորդները մշակեցին տար եր մոդելներ, ըստ որոնց աշխատողներին հնարավորություն ընձեռնվեց մասնակիորեն մասնակցել ձեռնարկության որոշումների ընդունմանը, որն էլ, աշխատողների շահագրգռվածության արձրացման հաշվին, ավելացրեց աշխատանքի արտադրողականությունը:

Ընդհանուր առմամ , նեոկլասիկ դպրոցը քննադատում էր դասական ուղղության սկզ ունքները` ենթադրելով, որ անհնար է սահմանել աշխատակիցների քանակի ազմակողմանի նորմեր: Ըստ նեոկլասիկների` կառավարման արդյունավետ նորմերը կախված են կոնկրետ արտադրողների ընդունակություններից, կազմակերպչական կապերի ն արտադրության հսկման արդյունավետությունից, որոշումների ընդունման կենտրոնացման աստիճանից, գործունեության արդյունքներից ն այլն: Նեոկլասիկ դպրոցը զարգացրեց գիտական կառավարման դասական հասկացությունները, կապ ստեղծեց արտադրության կազմակերպման ն կառավարման տնտեսական մեթոդների միջն ն ցանկացած խնդրի լուծման գործընթացը աժանեց հինգ փուլի. 1) խնդրի ձնակերպում, 2) համակարգի մաթեմատիկական մոդելի մշակում, 3) խնդիրների լուծում` այդ մոդելների կիրառմամ , 4) այդ լուծումների ստուգում, 5) կայացված որոշումների իրականացում: Նեոկլասիկ դպրոցի ներկայացուցիչները փորձում էին գտնել կազմակերպությունների կառավարման հիերարխիայի դասական սկզ ունքների տար երությունների կիրառման ուղիները: Բայց քանի որ վարքագծային գիտության մեջ ացակայում էր սոցիալ-տնտեսական փոփոխությունների նկատմամ համապատասխան ժամանակակից մոտեցումը, ապա սկզ ունքային նոր կազմակերպչական տեսություն ձնավորելու անհրաժեշտություն առաջացավ, այն է` համակարգային մոտեցման տեսությունը: 20-րդ դարի 60-ական թթ.-ին մարդիկ կարդում ն քննադատում էին ամերիկացի Դուգլաս Մակ-Գրեգորի «Ձեռնարկության մարդկային կողմը» աշխատությունը: Այս գիտական աշխատության հիմնական գաղափարն այն է, որ մարդիկ իրենց նույթով ծույլ չեն ն չեն ատում աշխատանքը, այլ հակառակը` արտադրողականորեն աշխատելը մարդկանց հիմնական պահանջմունքներից է: Առավել արտադրողական կհամարվի այն կազմակերպությունը, որի կառուցվածքը կարտահայտի աշխատանքի այդ դրական հատկությունը: Կառավարման գիտության վաղ ժամանակների նվաճումների մեծ մասը համապատասխանում էին իրենց ժամանակաշրջանին: Այժմ եկել է մի ժամանակ, եր անհրաժեշտ է աշխատողներին շահագրգռել հենց իրենց աշխատանքով, այլապես, արագ փոփոխվող պայմաններում, կազմակերպությունը չի կարողանա զգալիորեն զարգանալ: Ժամանակակից կառավարման համակարգի հիմք են հանդիսանում ինովացիոն (նորարարական) ն միջազգային գործընթացները: Ժամանակակից մոտեցումը ինտեգրացնում ն ընդլայնում է կլասիկ ն նեոկլասիկ գաղափարները` իր կենսական ցիկլի

ամ ողջ ընթացքում կազմակերպությունը դիտելով որպես «միասնական գործող մարմին»: Կազմակերպությունը դիտելով որպես ճկուն կազմակերպչական կառուցվածքով կայուն համակարգ, որը կողմնորոշված է անհատականության շահագրգռվածության ն ղեկավար կադրերի ու աշխատակիցների ստեղծագործական պոտենցիալի վրա` կարելի է առանձնացնել կառավարման ժամանակակից տեսության հիմնական սկզ ունքները. • այն փոփոխությունները, որոնք մտնում են համակարգի աղկացուցիչ տարրերի մեջ, իրենց հետ փոփոխում են նան այլ աղկացուցիչներ. • հնարավոր փոփոխություններից հետո, որոնք առաջանում են արտաքին ն ներքին գործոնների ազդեցությամ , ցանկացած համակարգ ձգտում է գտնել հավասարակշռության նոր կետ. • համակարգն ամ ողջությամ ն նրա յուրաքանչյուր տարրն առանձին վերցրած ունեն իրենց զարգացման որոշակի սահմանները, որոնք կարող են լինել ինչպես ամ ողջովին աց, այնպես էլ` ամ ողջովին փակ. • համակարգերին հատուկ է որոշակի հիերարխիա, որն ունի ինչպես պաշտոնական, այնպես էլ ոչ պաշտոնական իշխանական կառուցվածքներ: Կառավարման ժամանակակից մոտեցումները պահանջում են հետնյալ տաս առաջավոր սկզ ունքների կատարում` » անհատականության նկատմամ հավատ (անհատի նկատմամ հարգանք). » վարքի մեկուսացված սխեմայի ացակայություն, ցանկացած գործողություն առաջացնում է վարքագծային հակազդման շղթա. » ոլոր աշխատողների միասնական կարգավիճակ. » արձր կարգի մասնագետների հրավիրում. » աշխատակիցների, հատկապես արձրաստիճան ղեկավարների, երկարատն ուսուցում. » առավելագույնս հնարավորության սահմաններում պատասխանատվության աշխում կառավարման ամենացածր մակարդակներում. » գծային ղեկավարների գործունեության որոշակի սահմանափակումներ. » հորիզոնական կապերի զարգացում. » աշխատակիցների անձնական խթանում. » անհամաձայնությունների խրախուսում. » հորիզոնական կապերի զարգացում. » աշխատողների անձնական խրախուսում:

Ðամակարգային մոտեցման տեսանկյունից, կառավարման խորը տեխնոլոգիական մասնագիտացում պահանջող μարձր կազմակերպությունների, այդ թվում՝ քաղաքային ենթակայության անշարժ գույքի կառավարման համար, առավել արդյունավետ է համալիր կամ մատրիցային կառուցվածքը: ²յդ համակարգը, որոշ ֆունկցիաների իրականացման համար, ենթադրում է ավանդական գծա-հաստիքային հիերարխիայի օգտագործում, իսկ հատուկ խնդիրների լուծման համար պահանջվում է այլ կառուցվածքային ստորաμաժանումների մասնագետների ներգրավում:

4.2. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՕԲՅԵԿՏՆԵՐԻ

ԿԱՌԱՎԱՐՈՒՄԸ ՆՐԱՆՑ ՎԵՐԱՐՏԱԴՐՈՒԹՅԱՆ

ԳՈՐԾԸՆԹԱՑՈՒՄ

Բնակարանային տնտեսության հիմնական ֆոնդերի վերարտադրությունն իրականացվում է նոր շինարարության, վերակառուցման, արդիականացման ն կապիտալ վերանորոգման ճանապարհով: Բնակարանային տնտեսության օ յեկտների նոր շինարարությունն ուղղված է հնացած, ֆիզիկական ն արոյական մաշվածության ենթարկված ֆոնդերի լրիվ փոխհատուցմանը, ինչպես նան ծառայում է որպես ֆոնդերի ընդլայնման հիմնական միջոց: Ֆոնդերի ֆիզիկական վիճակի մաշվածության փոխհատուցումը նշանակում է պարզ վերարտադրության տարր, իսկ լրացուցիչ արոյական մաշվածության փոխհատուցումը ն ֆոնդերի ընդլայնումը` կազմում է ընդլայնված վերարտադրության հիմքը: Բնակարանային ֆոնդի վերարտադրությունը հիմնական ֆոնդերի անընդհատ համալրման ն նրանց վաղաժամ մաշվածության կանխարգելման գործընթացն է: Այդ գործընթացն ընդգրկում է հին շենքերի փլուզում ն նոր շենքերի կառուցում, նակարանային ֆոնդի վերակառուցում, կապիտալ վերանորոգում, արդիականացում, դրանց տեխնիկական սպասարկում ն ընթացիկ վերանորոգում: Վերակառուցումը հիմնական ֆոնդերի ընդլայնված վերարտադրության ձնն է, որն իրականացվում է կոնստրուկտիվ տարրերի ն ինժեներա-տեխնիկական սարքավորումների համակարգերի փոխարինման, լրացուցիչ սարքավորումների տեղադրման, շենքերի ծավալա-հատակագծային նորոշումների ն նշանակության փոփոխման ճանապարհով: Վերակառուցումն ուղղված է օ յեկտի ձնափոխմանը ն նպաստում է նրա հիմնական տեխնիկա-տնտեսական ցուցանիշների արելավմանը (աղյուսակ 4.1):

Արդիականացումը հիմնական ֆոնդերի պարզ վերարտադրության ձնն է, որի ժամանակ, ինչպես վերակառուցման դեպքում, իրագործվում են համանման աշխատանքների իրականացման համալիր միջոցառումներ` ացառությամ շենքերի ծավալա-հատակագծային նութագրերի ն նշանակության փոփոխության: Կապիտալ վերանորոգումը ֆիզիկական ն արոյական մաշվածության (լրիվ կամ մասնակի) հետնանքով` շենքերի կամ նրա առանձին մասերի, կոնստրուկցիաների, ինժեներա-տեխնիկական սարքավորումների փոխարինման կամ վերականգնման, ինչպես նան շենքերի շրջապատող տարածքների արեկարգման աշխատանքների կատարման համալիր միջոցառումներն են: Տար երում են համալիր ն ընտրովի կապիտալ վերանորոգում:

Աղյուսակ 4.1 Վերարտադրության ձները 1) Նոր շինարարություն 2) Վերակառուցում

3) Արդիականացում 4) Կապիտալ վերանորոգում 5) Ընթացիկ վերանորոգում ն սպասարկում

Շինարարական-վերանորոգման աշխատանքներ Հնամաշ ֆոնդերի ֆիզիկական ն արոյական մաշվածության լրիվ հատուցում Ֆիզիկական ն արոյական մաշվածության մասնակի հատուցում, ծավալահատակագծային որոշման ն ֆունկցիոնալ նշանակության հնարավոր փոփոխություն Ֆիզիկական ն արոյական մաշվածության լրիվ կամ մասնակի վերացում` առանց ծավալահատակագծային որոշման ն նշանակության փոփոխության Ֆոնդերի ֆիզիկական մաշվածության մասնակի հատուցում կոնստրուկցիաների տարրերի մասնակի կամ լրիվ փոխարինման միջոցով Կոնստրուկցիաների վաղաժամ մաշվածության նախազգուշացում

Համալիր կապիտալ վերանորոգումն ընդգրկում է ինչպես շենքն ամ ողջությամ , այնպես էլ նրա առանձին մասերը ն, որպես կանոն, իրականացվում է թանկարժեք նակելի ն հասարակական շենքերում: Ընտրովի կապիտալ վերանորոգումն ընդգրկում է շենքի կամ նրա ինժեներա-տեխնիկական սարքավորումների առանձին կառուցվածքային տարրերը, որոնց անսարքությունը կարող է ազդել հարակից կառուցվածքների վիճակի վրա, որն էլ կհանգեցնի դրանց վնասմանը ն (կամ) փլուզմանը: Կառուցվածքների, հարդարումների, ինժեներա-տեխնիկական սարքավորումների ժամանակից շուտ մաշվելու, ինչպես նան նոր շենքերի շահագործման ընթացքում առաջացած մանր

անսարքությունների ն վնասվածքների վերացման նպատակով կատարվում է ընթացիկ վերանորոգում, որը լինում է երկու տեսակ` • ընթացիկ նախազգուշական վերանորոգում, որը նախապես հայտնա երվում ն պլանավորվում է ըստ կատարման ժամանակի, ծավալների ն արժեքի (օրինակ` տանիքի վերանորոգում ն ներկում, ջրատար խողովակների փոխարինում, լուսամուտների ն դռների մասնակի վերանորոգում), որի կատարման պար երականությունը երեք տարի է: • ընթացիկ չնախատեսված վերանորոգում, որը հայտնա երվում է շահագործման ընթացքում ն կատարվում է անմիջապես: Այն նշանակված է հանկարծակի վթարների հետնանքների վերացման ն տարերային նական պայմանների հետնանքով կոնստրուկցիաների ն տարրերի վնասվածքների վերացման համար:

4.2.1. Անշարժ գույքի կառավարման մոդելի սկզ ունքային կառուցվածքը ն նրա տարրերի նութագիրը Ցանկացած կառավարման համակարգի նպատակներին հասնում են կառավարման խնդիրների ն կոնկրետ ֆունկցիաների իրականացման միջոցով: Տար երում են կառավարման ընդհանուր ն մասնակի ֆունկցիաներ: Ընդհանուր ֆունկցիաները ցանկացած կտրվածքի ն գործունեության ձնի տնտեսվարող սու յեկտի համար մշտական են, իսկ մասնակի ֆունկցիաները որոշվում են կոնկրետ տնտեսվարող սու յեկտի խնդիրներով ն կախված են նրանց տեսակից, չափից, գործունեության տեղից ն ձնից: Տնտեսվարող սու յեկտներ են կոչվում տնտեսության ոլոր միավորները, (իրավա անական ն (կամ) ֆիզիկական անձինք), որոնք ինքնուրույն ընդունում են տնտեսական որոշումներ, այսինքն` որպես տնտեսվարող սու յեկտ, կարող է հանդես գալ ինչպես ֆիզիկական անձը, այնպես էլ իրավա անական անձը (ձեռնարկություն, ասոցիացիա, կառավարություն ն այլն): Ձեռնարկություններն իրենցից ներկայացնում են արտադրատնտեսական միավորումներ: Անշարժ գույքի համար, տնտեսական առումով, դա նշանակում է ընկերության մասնակցությունը պատրաստի շինարարական արտադրանքի ստեղծմանը, վարձակալմանը, գրավադրմանը, առք ու վաճառքին, այսինքն` որոշակի նպատակների իրականացմանը: Ընկերությունների ընդունած տնտեսական որոշումների նպատակները կարող են տար եր լինել: Օրինակ` առավելագույն շահույթի ստացում, շուկայում արտադրանքի համապատասխան աժնի պահպանում կամ ապահովում, ծախսերի հատուցում ն այլն: Շահույթի

ստացման տեսանկյունից տար երում են երկու սկզ ունք` արտադրատնտեսական ն պահանջմունքների ավարարման: Արտադրատնտեսական սկզ ունքը` դա այն յուրաքանչյուր ձեռնարկության գլխավոր սկզ ունքն է, որի տնտեսական գործունեությունն ուղղված է շահույթի ստացմանը: Շահույթը հանդիսանում է որպես եկամուտների ն ծախսերի դրական տար երություն: Եթե ցանկանում են արտադրության նվազագույն ծախսերով առավելագույն շահույթ ստանալ` արդյունավետ քանակի արտադրանքի թողարկման միջոցով, ապա խոսքը գնում է առավելագույն շահույթի ստացման սկզ ունքի մասին:

Պահանջմունքների ավարարման սկզ ունքը ոլոր այն ձեռնարկությունների գլխավոր սկզ ունքն է, որոնց տնտեսական գործունեությունն ուղղված է իրենց պահանջմունքների արդյունավետ ավարարմանը: Ոչ առնտրային կազմակերպությունները (օրինակ` կառուցողները (պատվիրատուները), որոնք գտնվում են տեղական ինքնակառավարման մարմինների ենթակայության տակ), ձգտում են ստանալ համաչափ շահույթ (համաչափության սկզ ունք), իսկ մեկ այլ տիպի ոչ առնտրային կազմակերպություններ (օրինակ` կոմունալ շահագործման կազմակերպությունները, կոմունալ տրանսպորտային ընկերությունները) աշխատում են ծախսերը հատուցող գների պայմաններում, ն/կամ նույնիսկ հասարակական ն տեղական ֆոնդերից ստանում են դոտացիաներ ն սու սիդիաներ (ծախքերի հատուցման կամ ընդհանուր տնտեսական սկզ ունք): 4.2.2. Ներդրումային որոշումների ընդունման սկզ ունքները Նախագիծն այն է, ինչը մտադրվում կամ պլանավորվում է: Գոյություն ունեն «նախագիծ» հասկացությունը նութագրող մի շարք սահմանումներ: Անշարժ գույքի նախագիծ ասելով` հասկանում ենք հատուկ որոշված նպատակներով փոխկապակցված միջոցառումների համալիր, որն ուղղված է ձնավորված խնդիրների կատարմանը` կապված հիմնական ֆոնդերի վերարտադրության հետ (նոր շինարարություն, վերակառուցում, արդիականացում, կապիտալ վերանորոգում):

Մինչն վերջերս նախագիծ հասկացության տակ հասկանում էինք շինարարական օ յեկտների ստեղծման համար անհրաժեշտ տեխնիկական ն նախահաշվային փաստաթղթերի փաթեթը: Արնմուտքում այդպիսի նախագծի ներկայացման համար օգտագործվում է ¦deՏեgո§ տերմինը, իսկ նախագիծ հասկացությունը մեկնա անվում է ավելի լայն իմաստով: Նախագծերը ընդունված է դասակարգել ըստ հետնյալ հատկանիշների. » ըստ ձնի` տեխնիկական, կազմակերպչական, տնտեսական, սոցիալական. » ըստ կարգի` մոնոնախագիծ, մուլտինախագիծ, մեգանախագիծ. » ըստ չափագծի` փոքր, միջին, մեծ. » ըստ տնողության` կարճաժամկետ (մինչն 3 տարի), միջին ժամկետային (3-ից մինչն 5տարի), երկարաժամկետ (5տարուց ավելի). » ըստ արդության` հասարակ, միջին արդության, արդ. » ըստ տեսակի` ներդրումային, գիտահետազոտական, նորարարական (ինովացիոն), ուսումնակրթական, զուգակցված: Դիտարկենք տվյալ դասակարգման որոշ հասկացություններ:

Մոնոնախագիծն իրենից ներկայացնում է առանձին ներդրումային, սոցիալական կամ այլ նախագիծ` հստակ ընդգծված ռեսուրսային, ժամանակային ն այլ նութագրերով:

Մուլտինախագիծը մի քանի մոնոնախագծեր ներառող համալիր նախագիծ է, եր մի քանի կապալառուներ կատարում են մեկ պատվիրատուի աշխատանքները: Մեգանախագիծը նպատակային ծրագիր է, որը ներառում է ազմաթիվ փոխկապակցված նախագծեր` համախմ ված ընդհանուր նպատակով: Այդպիսի ծրագրերը կարող են լինել` միջազգային, պետական, ռեգիոնալ, միջճյուղային, ճյուղային, խառը ն այլն: Նորարարական (ինովացիոն) նախագծերը այն նախագծերն են, որոնց գլխավոր նպատակն է նոր տեխնոլոգիաների ն այլ նորույթների մշակումը ն ներդրումը, որն էլ ապահովում է համակարգի զարգացումը: «Ներդրումային (ինվեստիցիոն) ծրագիր» հասկացությունն առաջին հերթին կապված է «ինվեստիցիա» տերմինի հետ (լատ. iոմ6Տէiւ6- նագավառ): Ֆինանսական ն տնտեսական տեսանկյունից ինվեստիցիան տնտեսական ռեսուրսների երկարատն ներդրումն է` ապագայում եկամուտ ստանալու նպատակով: Ընդունված է տար երել ներդրումների հետնյալ ձները.

• իրական ներդրումներ. հիմնական կապիտալի ն նյութաարտադրական պաշարների աճի նպատակով կատարվող ներդրումներ: • ֆինանսական ներդրումներ. դրամական միջոցների ներդրում պետական, տեղական, ինչպես նան մասնավոր ընկերությունների կողմից թողարկված արժեթղթերում: • ոչ նյութական ակտիվների ներդրումներ. դրամական միջոցների ներդրումներ, որոնք կապված են հեղինակային իրավունքների, ապրանքային նշանների ձեռք երման, ծրագրային ապահովման, աշխատակիցների որակավորման արձրացման, լիցենզիաների ն նական ռեսուրսների վերամշակման իրավունքների ստացման հետ: Ներդրումային նախագիծը հիմնականում կապված է իրական ներդրումների հետ: Իրական ներդրումների օ յեկտներ կարող են լինել շենքերը, սարքավորումները, հողը, նական ռեսուրսները:

Ներդրումային նախագիծ ասելով` հասկանում ենք փոխկապակցված միջոցառումների համալիր, որոնք նպատակաուղղված են տրված ժամանակահատվածի ընթացքում առաջադրված խնդիրների լուծմանը` հստակ ձնակերպված նպատակներով: Ելնելով այն սահմանումից, որ ինվեստիցիան տնտեսական ռեսուրսների երկարատն ներդրումն է հիմնական ֆոնդերի (օրինակ` նակարանային ֆոնդի) վերարտադրության ն հետագա շահույթի ստացման նպատակով, ապա, ինչպես այստեղից հետնում է, ռեսուրսների ներդրման հիմնական նպատակը ներդրողի սեփական ն փոխառու միջոցների վերափոխումն է արտադրական ակտիվների, որոնք օգտագործելիս կստեղծեն նոր իրացվելիություն: Նախագծի կառավարումը մեծ արվեստ է: Դա տնտեսվարող սու յեկտի ունակությունն է` նախագծի կենսական ցիկլի տնողության ընթացքում ղեկավարել ն կոորդինացնել նյութական, ֆինանսական ն աշխատանքային ռեսուրսները` հաշվի առնելով որոշակի արդյունքների նվաճումը` ըստ ժամանակի, արժեքի ն որակի: Բնակարանային ֆոնդի վերարտադրության ժամանակ ներդրումային նախագծի կառավարումը իրականացվում է նոր շինարարության, վերակառուցման ն համալիր կապիտալ վերանորոգման օ յեկտների նկատմամ , եր , որպես ներդրող, հանդես է գալիս նակելի համալիրի ապագա սեփականատերը (վերջնական գնորդը): Վերջնական գնորդ է համարվում այն ներդրողը, որը միջոցների երկարաժամկետ ներդրում է իրականացնում հիմնական կապիտալի` անշարժ գույքի մեջ: Ներկայիս պայմաններում նակարանային ոլորտի ներդրողների հիմնական կատեգորիաները կազմում են` • արտադրական ձեռնարկությունները,

• քաղաքացիները (ֆիզիկական անձինք), այդ թվում նան` համատիրությունները կամ նակարանային շինարարական կոոպերատիվները ( նակարանների սեփականատերերի միավորումները ընկերություններում), • պետությունը, • տեղական ինքնակառավարման մարմինները (քաղաքապետարանները, թաղապետարանները, մարզպետարանները):

4.2.3. Ներդրումային նախագծի իրականացման փուլերը ն կառուցվածքը Ներդրումային նախագծի իրականացման գործընթացը տեղի է ունենում նրա ամ ողջ կենսական ցիկլի ընթացքում` ըստ փուլերի որոշակի արդյունքների ստացմամ : Շինարարական նախագծի հիմնական փուլերն են` » Նախաներդրումային (սկզμնական) փուլ. ներառում է նախագծի կենսունակության նախնական ուսումնասիրությունը՝ նախագծի ընդհանուր տեղեկատվությունը ն կոնցեպցիան, տեխնոլոգիական հնարավորությունների ն շուկայի վերլուծությունը, տարածքի ընտրությունը, արտադրության նյութական գործոնների ն աշխատանքային ռեսուրսների վերլուծությունը, նախագծի իրականացման ժամկետները, նախնական ֆինանսատնտեսական գնահատումը: » Ներդրումային փուլ, μաղկացած է երեք ենթափուլերից՝ պլանավորում, իրացում ն ավարտ: Նախագծի պլանավորման փուլը ներառում է նախագծի կառուցվածքի ն նրա հիմնական աղադրամասերի մշակումը ն իրացման նախապատրաստումը: Այս փուլում որոշվում են աշխատանքների հաջորդականությունը, նրանց կատարման ժամկետները ն կատարողները: կազմվում է նախահաշիվ ն որոշվում է նախագծի յուջեն, կատարվում են նախագծային ն փորձագիտական, կոնստրուկտորական աշխատանքներ, հաշվարկվում է ռեսուրսների պահանջը, նախագծի մասնակիցների միջն աշխվում են ռիսկերը: Պլանավորման փուլում որոշվում են նան նախագծի աշխատանքների կազմակերպման հետ կապված հարցեր, ն նշանակվում է նախագծի ղեկավար: Իրացման փուլի հիմնական էությունը կայանում է սահմանված նպատակներին հասնելու համար անհրաժեշտ նախագծի հիմնական աշխատանքների կատարման մեջ: Իրացման փուլը ներառում է. սակարկությունների կազմակերպում ն անցկացում: պայմանագրերի կնքում: մանրամասն նախագծում:

աշխատանքների կատարման կազմակերպում ն օպերատիվ պլանավորում: աշխատանքների կատարման ընթացքի հաշվառման ն վերահսկման համակարգի սահմանում: նյութատեխնիկական մատակարարման կազմակերպում ն կառավարում: Այս փուլում իրականացվում է աշխատանքների համաձայնեցումը ն մոնիտորինգը, կանխատեսվում է նախագծի ըստ սահմանված ժամանակի իրացումը, իրականացվում է նախագծի հիմնական ցուցանիշների` ժամանակի, արժեքի, աշխատանքների ն ամ ողջ նախագծի որակի օպերատիվ վերահսկումն ու կարգավորումը, ինչպես նան լուծվում են նախագծի իրացման ընթացքում առաջացող ոլոր հարցերն ու խնդիրները: Նախագծի ավարտական փուլը ներառում է շահագործման փորձարկման աշխատանքները, շահագործող կադրերի պատրաստումը, օ յեկտի իրացումը ն շահագործումը, մնացած ռեսուրսների իրացումը ն այլն: Ավարտից հետո, եր իրականացված են նախագծի վերջնական նպատակները, կատարվում է վերջինիս փակումը` ամփոփվում է կատարված աշխատանքը ն լուծարվում է նախագծի թիմը: փուլ. ներառում է նախագծի » Þահագործման μովանդակությունը ն սպասարկումը՝ անշարժ գույքի օμյեկտի փոխանցումը սեփականատիրոջը, սեփականատիրոջ աշխատանքները կապված օμյեկտի կառավարման հետ, օμյեկտի կառավարումը օգտագործողի կողմից: » Èուծարման փուլ. ներառում է նախագծի կենսունակության դադարեցումը ն փոփոխումը (վերակառուցում, ապատեղակայում): Նախագիծը կառավարելու համար անհրաժեշտ է այն աժանել աղադրիչների, այսինքն` որոշել ն կազմել նախագծի կառուցվածքը: Նախագծի կառուցվածքը միմյանց հետ փոխկապակցված տարրերի ն կապերի համախում է: Կառուցվածքի ձնավորումը սկսվում է նախագծի նպատակներն առավել փոքր տարրերի աժանումից, ընդ որում, այն աստիճան փոքր, քանի դեռ դրանք կարող են ենթարկվել վերահսկման: Նախագծի կառուցվածքը կարող է ունենալ մանրամասնության տար եր աստիճան ն արտացոլել նախագծի տար եր տեսանկյուններ: Ի վերջո, նախագծի կառուցվածքային մոդելն արտացոլում է այն ոլոր աշխատանքների հանրագումարը, որոնք անհրաժեշտ է կատարել նախագծի իրականացման համար: Նախագծի կառուցվածքային վերլուծության գործընթացը` դա նրա աժանումն է կառավարման ենթակա աղկացուցիչ տարրերի, որոնք անհրաժեշտ են ն ավարար պլանավորում ն վերահսկում իրականացնելու համար: Նախագծի կառուցվածքային վերլուծությունն իրականացվում է ստորն երված երկու մեթոդներից որնէ մեկով`

-

«վերնից-ներքն», եր որոշվում են ընդհանուր խնդիրները, իսկ հետո դրանք մանրամասնվում են: «ներքնից-վերն», եր որոշվում են մասնակի խնդիրները ն հետո դրանք ընդհանրացվում են:

Նախագծի կառուցվածքի մակարդակների դասակարգման խիստ կանոնակարգ գոյություն չունի: Մակարդակների թիվը կախված է նախագծի արդությունից, չափերից ն նախագծին նորոշ այլ հատկանիշներից: Սակայն, վերին մակարդակները միշտ արտահայտում են նախագծի կազմության աժանումն ըստ ֆունկցիաների կամ ըստ օ յեկտների, իսկ ներքնինները` ըստ նախագծի շրջանակներում կատարվող աշխատանքների, ընդհուպ մինչն որոշակի կատարողի աշխատանքները: Ներդրումային ծրագիրը գնահատվում է, առաջին հերթին, նրա տեխնիկական իրագործման, էկոլոգիական անվտանգության ն տնտեսական արդյունավետության տեսանկյուններից: Բնական է, որ նախապատվությունը տրվում է այն ծրագրին, որն առավել արդյունավետ է: Գնահատելով ներդրումային ծրագրի արդյունավետությունը` անհրաժեշտ է հաշվի առնել նան ռիսկի աստիճանը: Ներդրումային ծրագրերի իրականացման ժամանակ դիտարկվում են ռիսկերի երկու տեսակ` ներդրումային ն ձեռնարկատիրական: Ներդրումային ռիսկ ասելով` հասկանում ենք ընկերության գործունեության ռիսկը, որը կապված է օ յեկտի շինարարության ն շահագործման հանձնման հետ: Ձեռնարկատիրական ռիսկը կապված է ընկերության գործունեության ն օ յեկտի տիրապետման, շահագործման ն լուծարման ընթացքում, ընկերության գործունեության նույթի հետ: Անշարժ գույքի շուկայում ներդրումային գործունեություն իրականացնելու համար անհրաժեշտ նախադրյալների առկայության դեպքում կիրառվում են հետնյալ հիմնական սկզ ունքները. - ընտրում են ներդրումների ուղղությունը ն օ յեկտները: - կատարում են ներդրումային նախագծերի իրականացումն ապահովող դրամական մուտքերի (հոսքերի) հաշվարկ: - գնահատում են ներդրումային նախագծի իրականացման արդյունքում սպասվող դրամական հոսքերը: - ընտրում են նախագծերից առավել արդյունավետ տար երակը` ղեկավարվելով ներդրումային նախագծերի գործող չափանիշներով:

- նախագծերի ընդունումից հետո իրականացնում են ներդրումային նախագծերի պար երա ար վերագնահատում հաշվի առնելով հնարավոր առաջացող ռիսկերը: Նախագծերի կառավարման մեթոդների ն միջոցների օգտագործումն ուղղված է «նախագծի հաջողությանը»: Նախագծի կառավարման ժամանակ նրա դրական ավարտը համարվում է որպես նախագծի նպատակների իրականացում` ժամանակի, արժեքի ն որակի վերա երյալ սահմանված որոշակի նորմերի պահպանմամ , իսկ վերջնական արդյունքները պետք է հավանության արժանանան ն ընդունվեն պատվիրատուի (կառուցապատողի) կամ էլ վերջնական սեփականատիրոջ (ներդրողի) կողմից: Նախագիծը հաջողված է համարվում նախագծի կառավարման հետնյալ հատուկ ֆունկցիաների օգնությամ . » նախագծի նպատակների կառավարում: » ժամանակի կառավարում: » արժեքի կառավարում: » որակի կառավարում: » ռիսկի կառավարում: » պայմանագրերի կառավարում: Նպատակների իրականացման կառավարումն առավել կարնոր է, քանի որ նա է որոշում իրականացման արդյունավետությունը: Բացի նախագծի հիմնական նպատակից, որն արտահայտում է նրա առարկայական ոլորտը ն ովանդակության էությունը, գոյություն ունեն նան արժեքային ն ժամանակային նպատակներ: Նախագծի իրականացման գործընթացում միջանկյալ արդյունքների նվաճման հետ մեկտեղ ոլոր նպատակները կարող են ենթարկվել փոփոխությունների: Այդ փոփոխությունների կառավարումն էլ կազմում է նախագծի նպատակների կառավարման ֆունկցիայի ուն էությունը: Ժամանակի կառավարման ֆունկցիան արտացոլում է նախագծի տնողության, նրա տարրերի գործարկման, տեխնոլոգիական փուլերի սկսման ն ավարտման ժամկետները, ամ ողջ նախագծի ավարտի ժամկետի կանխագուշակումը, նան միջոցառումների մշակումը ն որոշումների ընդունումը` պլանավորված ժամկետներից շեղումների վերացման նպատակով: Արժեքի կառավարումն իրենից ներկայացնում է նախագծի ծախսերի նախնական գնահատում, մանրամասն նախահաշվի կազմում, ֆինանսավորման աղ յուրների որոշում, դրամական հոսքերի պլանավորում, եկամուտների ն շահույթների կանխատեսում: Այս ֆունկցիան ներառում է նան նախագծի համար միջոցների մուտքագրման ն ծախսման վերահսկումը ն, ֆինանսական պլանով նախատեսված գումարների նկատմամ ծախսերի գերազանցման դեպքում, որոշումների ընդունումը:

Որակի կառավարման ֆունկցիան ներառում է երկու տեսակետ` կառավարչական ն տեխնիկական: Կառավարչական տեսակետը նախագծի ոլոր կողմերի ն տարրերի որակի ապահովումն է` ներկայացված պահանջների ն ստանդարտների հիման վրա: Տեխնիկական տեսակետը կապված է նախագծի կենսական ցիկլի ոլոր փուլերում որակի վերահսկման համակարգի կազմակերպման հետ: Նախագծի ոլոր մասնակիցները շահագրգռված են, որպեսզի ացառվի նախագծի ձախողման կամ կորստի հնարավորությունը: Դրա հետ մեկտեղ, ոչ ոք վստահ չէ նախագծի հաջող ավարտի մեջ: Ռիսկը միշտ էլ ոլորի կողմից ընդունված է: Նախագծի ռիսկը կապված է նախագծի ն նրա տարրերի վրա այնպիսի չնախատեսված իրադարձությունների ազդեցության հետ, որոնք կարող են որոշակի վնաս հասցնել ն խոչընդոտել նախագծի նպատակների իրականացմանը: Կորուստների փոքրացման ն նախագծի ձախողումից խուսափելու նպատակով կառավարման մեթոդա անությունը նախատեսում է հատուկ գործողություններ, որոնք հնարավորություն կտան հաշվի առնել անորոշության գործոնները ն ռիսկը` նախագծի կենսական ցիկլի ամ ողջ ընթացքում: Ռիսկի կառավարման ֆունկցիան ներառում է ռիսկերի տար երակումը, վերլուծությունը, գնահատումը ն նրանց առաջացման մասին նախազգուշացումները, նան ռիսկի աստիճանի իջեցման համար միջոցների նախաձեռնումը ն ռիսկից առաջացող հնարավոր վնասի աժանումը նախագծի ոլոր մասնակիցների միջն: Պայմանագրերի կառավարումը ենթադրում է հետնյալ գործընթացները. պայմանագրային առաջարկությունների նախապատրաստում, կապալառուների ն մատակարարների ընտրություն` մրցույթների ն աճուրդների անցկացման միջոցով, պայմանագրերի կնքում ն կատարման վերահսկողություն, նան ավարտված համաձայնագրերի վերջնահաշվարկ: Նախագծի կառավարումը, որպես մեկ ամ ողջություն, կախված է ոլոր մասնակիցների փոխհարա երությունների հաջող կազմակերպումից ն նրանց անհրաժեշտ տեղեկատվությամ ապահովումից` ներառյալ տեղեկատվության հավաքագրումը, փոխանցումը, վերամշակումը, տեսակավորումը ն այլն: Նախագծերի կառավարումը, ժամանակակից գիտատեխնիկական ն տնտեսական գիտելիքների, կառավարման զանազան տեխնիկայի, հատուկ կազմակերպչական ձների ն կառուցվածքների կիրառումը, հնարավորություն է տալիս ընդունել համապատասխան որոշումներ` նախագծի ողջ կենսական ցիկլի ընթացքում:

4.2.4. Նախագծի կենսական ցիկլի փուլերի նութագիրը Ներկայացնենք նախագծի կենսական ցիկլի հիմնական փուլերի նութագրերը (աղյուսակ 4.2 -ում):

Աղյուսակ 4.2.

Բաժինների ովանդակությունը Նախագծի վերա երյալ ընդհանուր տեղեկատվություն Ա. Նախագծի գաղափարը /գաղափարի հարա երակցությունը երկրի տնտեսական զարգացման մակարդակին ն տնտեսվարող սու յեկտների տնտեսական փոխհարա երությունների համակարգին: Բ. Պոտենցիալ ներդրողների թվարկումը (իրականացման շահագրգռվածության պատճառները) Գ. Տեղեկություններ նախագծի վերա երյալ (նպատակները, պայմանների վերլուծությունը,ստեղծվող ձեռնարկության հիմնական պարամետրերը, կոնցեպցիան,արտադրանքը ն նրա կառուցվածքը, նախագծի կատարման ժամկետները, տեղեկություններ հիմնական ներդրողի մասին)

Նախագծի ձեռնարկատիրական փուլ

Նախագծի իրականացում

Նախագծի շահագործում

Հիմնական աժինները

Բաժինների ովանդակությունը

Նախագծահետախուզական աշխատանքների պլանի մշակում: ՏՏՀ մշակում, համաձայնեցում, փորձաքննության հաստատում: Նախագծի մշակում, համաձայնեցում, հաստատում Շինարարության կազմակերպման նախագծի մշակում: Նախագծի ֆինանսավորման ստացման կազմակերպում: Շինարարություն իրագործելու թույտվության ստացում:

Հիմնական աժինները 1) Կառուցողի աշխատանքները կապված պատրաստի անշարժ գույքի կառավարման գործընթացի հետ

1) Նախաներդրումային հետազոտություններ ն նախագծի նախնական պլանավորում

Հիմնական աժինները

Նախագծի ներդրումային փուլ

1 (Ընդհանուր պլանավորման ընթացաշրջան, նախագծանախահաշվային փաստաթղթերի մշակում

Նախագծի նախաներդրումային (սկզ նական) փուլ Տեխնիկատնտեսական հետազոտություններ

Բաժինների ովանդակությունը

Կառուցողի գործունեությունը

(աշխատանքների առանձին տեսակների կատարում` սարքավորումների, կահույքի պատվեր ն տեղադրում. սեփականության ձների ն կառավարման սահմանում. պետական գրանցում ն անշարժ գույքի փոխանցում սեփականատիրոջը)

2) Սեփականատիրոջ աշխատանքները անշարժ գույքի կառավարման գործում

Ա. Որակի ն կառավարման կառուցվածքի պլանավորում. (օրացուցային պլան ն ռեսուրսների ծախսի պլանավորում, հատուկ պլաններ, շինհրապարակի հատակագիծ, ամփոփիչ նախահաշվային հաշվարկ, լոկալ ն օ յեկտային նախահաշիվներ, շինհրապարակի ացում) Բ. Իրագործման փուլ ն օ յեկտի հանձնում (շինհրապարակի հատակագիծ ն ըստ շինարարության փուլերի` օրացուցային պլաններ, շա աթաօրային պլանավորում, ծախսերի վերահսկողություն, օ յեկտի հանձնում, օ յեկտի շինարարության իրագործման գնահատում)

3)Օգտագործողի կողմից անշարժ գույքի կառավարում

(տեսակարար արժեքային ցուցանիշներ, արտադրական նյութական գործոնների որակը, ռեսուրսների մատչելիությունը, հիմնական մատակարարները)

2) Աճուրդների անցկացում ն պայմանագրերի կնքում

Արտադրության նյութական գործոնները

Ա. Կապալի համար առաջարկի կազմում (առաջարկի պատրաստման մասին որոշում, աշխատանքների օ յեկտների թվացուցակ (տեղամաս), աշխատանքների ծավալների ամփոփագիր, աշխատուժի նախնական պլանավորում, մեքենաների ն սարքավորումների օգտագործում, մատակարարումների պլան, շինհրապարակի հատակագիծ, նախնական ընդհանուր օրացուցային պլան, ամփոփիչ նախահաշվի կազմում) Բ. Կապալային պայմանագիր (պայմանագրային փաստաթղթեր ն նրանց կանոնադրությունը, որոնք համապատասխանեցված են շինարարական կապալի պայմանագրի կնքման ընդհանուր պայմաններին)

3) Նախագծի իրագործման ն ավարտի փուլ (շինարարություն)

2) Շուկայի հնարավորությունները 3) Նյութական ն աշխատանքային ռեսուրսներ

Ա. Շուկայի վերլուծություն (առաջարկի, պահանջարկի ծավալները անցյալում ն կանխատեսումը ապագայի համար, գների դինամիկան, հարկադրման մակարդակը, նախագծային ռազմավարության հիմքերը, մարքեթինգի հայեցակարգը):

Ա. Անշարժ գույքի կառավարման ընթացակարգերը (վարձավճարի

դրույքների որոշում ն վճարման վերահսկում, շահագործման գծով եկամուտների ն ծախսերի նախահաշվի պատրաստում, հարկեր, ապահովագրություն) Բ. Անշարժ գույքի սպասարկում (սեփականատիրոջ ընդհանուր խնդիրները, սպասարկման ն հսկման ընդհանուր գրաֆիկ, հատուկ սարքավորումների սպասարկում, տարածքի մաքրում, մշակում ն խնամք) Գ. Անշարժ գույքի պահպանում (տեխնիկական վիճակի ուսումնասիրություն ն գնահատում, պահպանման խնդիրներ, որոնք պետք է կատարվեն պահանջվող կարգով, ընթացիկ վերանորոգում կատարելու պահանջի տեղեկատվություն)

Բնակարանի օգտագործման պլանավորում, կառավարում ն վերահսկում, տեղա աշխման տարածական ռազմավարական ծրագիր, անվտանգության ապահովում, կազմակերպատնտեսական ապահովում, մաքրության պահպանում ն այլն

4) Օ յեկտի տեղակայման ընտրություն ն համաձայնեցում 5) Ներդրումների ֆինանսական վերլուծություն ն գնահատում 6) Նախագծի իրագործման շուկայատեխնիկական պլանի մշակում

Տեղակայման ն շրջակա միջավայրի վերլուծություն, էկոլոգիական հիմնավորվածություն, շինարարական հրապարակի վերջնական ընտրություն:

Ծախքերի ն ռիսկի վերլուծություն, նախագծի գնահատման համար տնտեսական ն կոմերցիոն մեթոդների օգտագործում: Ֆինանսական պլանի մշակում:

Նախագծի ֆինանսական կազմակերպում ն ռիսկերի կառավարման համար միջոցառումների պլան: Վարկային պայմանագրի կատարման վերահսկողություն (պլանավորում ն վերահսկում):

Նախագծերի կենսունակության վերլուծությունը կատարվում է վերջիններս ներդրողին ներկայացնելուց առաջ, որպեսզի որոշվի արժե արդյոք նախագծի վրա կատարել հետագա ժամանակի ն դրամական միջոցների ծախսեր, ն ինչպիսի աղ յուրներ գոյություն ունեն ծախսերը ծածկելու ն նորմալ շահույթ ստանալու համար: Աղյուսակում երված է նախագծի ողջ կենսական ցիկլի փուլերի ովանդակությունը, որը աղկացած է նրա տեխնիկատնտեսական հետազոտություններից, իրացման ն շահագործման փուլերից: Ներդրումային նախագծի իրականացման համար մեծ դեր է խաղում տեխնիկատնտեսական հետազոտությունների կատարումը, որն անվանում են նան նախագծի տեխնիկատնտեսական հիմնավորում (ՏՏՀ): ՏՏՀ-ն հնարավորություն է տալիս գնահատել սպասվող դրամական հոսքերը: ՏՏՀ-ի նպատակն է օպտիմալ նախագծի ընտրությունը` ղեկավարվելով գնահատման գործող չափանիշներով: ՏՏՀ-ի մշակումը հանդիսանում է արդ ն պատասխանատու գործ: ՏՏՀ-ի կազմման ժամանակ լայնորեն կիրառվում է միջազգային փորձը ն ներգրավվում են որակավորված տեղական ն օտարերկրյա մասնագետներ: Համաձայն ձնավորված միջազգային փորձի` ՏՏՀ-ի մշակումը ներառում է երեք փուլ. » նախագծի իրականացման ներդրումային ն այլ հնարավորությունների ացահայտում (առաջին փուլ), » նախաներդրումային տեխնիկատնտեսական հետազոտությունների կատարում (երկրորդ փուլ), » ՏՏՀ-ի մշակում (երրորդ փուլ): Առաջին երկու փուլերը մտնում են նախաներդրումային շրջանի մեջ, իսկ երրորդ փուլը` ներդրումային շրջանի: Յուրաքանչյուր փուլ ընդգրկում է

ինֆորմացիայի վերլուծություն, տար երակների մշակում ն որոշումների ընդունում: Տվյալ փուլում դրական որոշման ընդունումից հետո անցնում են հաջորդ փուլին: Այդ աշխատանքների արժեքը կախված է նախագծի արդությունից ն որոշվում է` հաշվի առնելով նախագծի արդությունը ն արժեքը: 4.2.5. Նախագծի վերլուծությունը Յուրաքանչյուր նախագիծ վերլուծության է ենթարկվում ինչպես որակական (տնտեսական), այնպես էլ քանակական (ֆինանսական) տեսանկյունից: Նախագծի դիտարկման տնտեսական տեսանկյունը, որը եր եմն կոչվում է նախնական վերլուծություն, ներառում է նախագծի հիմնադիրների ֆինանսական վիճակի գնահատումը ն այն գործունեության ոլորտի գնահատումը, որտեղ ն ստեղծվում է կապիտալ ներդրումների օ յեկտը: Ֆինանսական տեսանկյունը ենթադրում է դրամական հոսքերի հաշվարկ ն գնահատում, ինչպես նան ֆինանսատնտեսական ցուցանիշների վրա ռիսկերի ազդեցության կանխատեսում: Տեխնիկատնտեսական վերլուծությունը կատարվում է նախագծի ընտրված տեսակետի հիման վրա` նախագծի իրականացման վերա երյալ որոշման ընդունման նպատակով: Ցանկացած նախագիծ պետք է համապատասխանի որոշակի պահանջների, որոնք արտացոլում են նրա իրականացման աստիճանը, արդյունքների ստացման հավանականությունը, արդյունավետությունը ն օպտիմալությունը: Նախագծի իրականացման աստիճան ասելով` հասկանում ենք կազմակերպչական, տեխնիկական, ֆինանսական ն այլ օ յեկտիվ պայմանների առկայությունը, որոնք

անհրաժեշտ են նախագիծը ժամանակին ավարտելու համար: Նախագծի արդյունքների ստացման հավանականությունը որոշվում է ստացված արդյունքների ն նախագծային ծախսերի տար երությամ : Արդյունավետությունը ներդրողների ն այլ մասնակիցների համար արտացոլում է նախագծի եկամտա երության մակարդակը, իսկ օպտիմալությունը կապված է մի քանի այլընտրանքային տար երակներից առավել շահավետ նախագծի ընտրության հետ: Նախագծային վերլուծության նպատակը նախագծի իրագործման հարմարավետության ընդհանուր գնահատումն է: Նախագծային վերլուծության հետնանքով ստացված տվյալները հետագայում օգտագործվում են իզնես-պլանի կազմման ն ներդրումների ՏՏՀ-ի պատրաստման համար: Նախագծային վերլուծության կենտրոնական խնդիրն է` նախագծի արժեքայնության որոշումը: Դրա լուծման համար անհրաժեշտ է գնահատել նախագծի ոլոր արդյունքները ն որոշել նրանց գերազանցումը ծախսերի նկատմամ : Անհրաժեշտ է հաշվի առնել, որ համեմատվում են օգուտները, որոնք պետք է ստացվեն ապագայում` երկար ժամանակամիջոցի ընթացքում, ն ծախսերը, որոնք կատարվում են ներկայումս: Արդյունքների ն ծախսերի նշված տնտեսական անհամարժեքությունը արտացոլում է փողի ոչ միննույն արժեքը ժամանակի մեջ (դիսկոնտավորում): Հավասար դրամական գումարների տար եր արժեքայնությունը տար եր ժամանակներում ացատրվում է, առաջին հերթին, փողի նական արժեզրկմամ (ինֆլյացիայով), ն ացի այդ, նրանց` ներդրման միջոցով եկամուտ երելու ունակությամ : Նախագծի վերլուծությունում ընթացիկ ն ապագա դրամական հոսքերը համադրելի մեծության երելու նպատակով կիրառվում է դիսկոնտավորման մեթոդը, որը հիմնվում է հետնյալ

ֆինանսական աքսիոմի վրա. «այսօրվա մեկ դրամն ավելի շատ արժե, քան այն մեկ դրամը, որը կստանանք վաղը»: Նախագծի վերլուծության երկրորդ հիմնական հասկացությունը այլընտրանքային արժեքն է: Սրա էությունը կայանում է նրանում, որ նախագծի իրագործման համար ծախսված ռեսուրսների գնահատումը հիմնվում է այլ նախագծում նրանց մաքսիմալ հնարավոր էֆեկտի օգտագործման վրա: Բոլոր ռեսուրսները սահմանափակ են ն պոտենցիալ կերպով կարող են օգտագործվել տար եր եղանակներով, այդ իսկ պատճառով անհրաժեշտ է ապացուցել, որ նախագծի նպատակների իրականացման համար կատարված ռեսուրսների ծախսը ացառում է դրանց` այլ կերպ օգտագործման հնարավորությունը: Նախագծի արժեքայնության որոշումը անհրաժեշտ է կատարել ոչ թե «մինչն նախագիծ» ն «նախագծից հետո» իրավիճակների համեմատական վերլուծության միջոցով, այլ «նախագծի հետ» ն «առանց նախագծի» իրավիճակների համադրության հիման վրա: Այսինքն` նախագծի արժեքայնությունը որոշելիս անհրաժեշտ է համադրել շահերի ն ծախսերի փոփոխությունը «առանց նախագծի» իրավիճակից «նախագծի հետ» իրավիճակին անցման դեպքում: Նախագծի իրացվելիության հնարավորությունը ստուգելիս` անհրաժեշտ է վերլուծել նախագծի իրականացման դինամիկան նրա ողջ կենսական ցիկլի ընթացքում, այսինքն` որոշել առկա ֆինանսական միջոցների ավարար քանակը նախագծի հետ կապված աշխատանքների յուրաքանչյուր փուլում: Իրականացման հնարավորության համար անհրաժեշտ պայման է հանդիսանում նախագծի յուջեի պակասորդի ացառումը ժամանակի յուրաքանչյուր հատվածում: Միանգամայն կարնոր է նան ծախսերի ն

եկամուտների գնահատումը նախագծի տնողության ողջ ընթացքում, այլ կերպ ասած` «նախագծի կենսական ցիկլի արժեքի գնահատում»: Այս գնահատումը հնարավորություն է տալիս համադրել նախագծերը, որոնք տալիս են արագ եկամուտ, սակայն ացասական արդյունքներ ապագայում, այն նախագծերի հետ, որոնք անարդյունավետ են կարճաժամկետ հեռանկարում, սակայն ապահովում են երկարաժամկետ եկամուտ: Նախագծի վերլուծությունը պետք է հիմնվի դիտարկվող նախագծի արժանիքների ն թերությունների ազմակողմանի գնահատման վրա: Նախագծի վերլուծությունը ընդգրկում է հետնյալ աժինները` տեխնիկական, կազմակերպչական, կոմերցիոն, սոցիալական, էկոլոգիական, ֆինանսական ն տնտեսական: Տեխնիկական վերլուծությունը ուսումնասիրում է նախագծի իրագործման տեխնիկական հնարավորությունները: Տեխնիկական վերլուծության ժամանակ դիտարկվում է օ յեկտի տեղակայումը, նրա կատարման ժամկետը ն մասշտա ները, արտադրության տեխնոլոգիան, նյութական ռեսուրսների ն սարքավորումների մատակարարումը, արտադրության ընդլայնման համար անհրաժեշտ պայմանները ն այլն: Տեխնիկական վերլուծության շրջանակներում որոշվում է նան նախագծի կատարման ծախսերի նախահաշիվը ն նախագծի աշխատանքների գրաֆիկը: Կազմակերպչական վերլուծությունը որոշում է կազմակերպչական կառուցվածքների համապատասխանության աստիճանը նախագծի նպատակներին ն պահանջներին, նան նրա կազմակերպչական, իրավական ն քաղաքական պայմանների կատարումը: Կազմակերպչական վերլուծության շրջանակներում որոշվում են նախագծի կառավարման մեթոդները ն եղանակները,

անձնակազմի ուսուցման ն փոխհարա երությունների կոորդինացման հարցերը: Կոմերցիոն վերլուծության խնդիրն է` ներդրումները գնահատել սպառողական տեսանկյունից, գնահատել նան նախագիծը ռեսուրսներով ապահովելու հնարավորությունները: Նախագծվող արտադրանքի վաճառահանման շուկաների ուսումնասիրությունը ընդգրկում է` շուկայի կողմնորոշումը ն տարողունակության վերլուծությունը, պահանջարկի կանխատեսումը, գների փոփոխության նկատմամ արտադրանքի ճկունության որոշումը, սահմանված նորմերին ն ստանդարտներին համապատասխանության աստիճանի ուսումնասիրությունը, մարքեթինգային ռազմավարության ն վաճառահանման ծախսերի որոշումը: Նախագծում օգտագործվող ռեսուրսների շուկաների ուսումնասիրությունը նշանակում է` գործող մատակարարման համակարգի հուսալիության որոշում, մատակարարների պոտենցիալ շրջանակի հայտնա երում, աճուրդների անցկացման հնարավորություններ, պայմանագրային փաստաթղթերի պահանջների որոշում, նան գործող պետական ու ճյուղային նորմերի ն ստանդարտների ուսումնասիրություն, որոնք կանոնակարգում են նախագծի ապահովումը ռեսուրսներով: Սոցիալական վերլուծությունը ուսումնասիրում է նակչության սոցիալ-մշակութային, ժողովրդագրական նութագրերը, որոնք գտնվում են նախագծի ազդեցության տակ, սոցիալական կառուցվածքը, մշակութային ավանդույթները. շրջանի գործող արտադրական պոտենցիալը` ներառյալ արտադրական գործունեության առկայությունը, աշխատուժի պատրաստվածության աստիճանը, առկա աշխատանքային պայմանները ն այլն: Սոցիալական վերլուծության նպատակն է` որոշել նախագծի

ընդունելիությունը նակչության կողմից ն վերջինիս աջակցությունը: Էկոլոգիական վերլուծությունը որոշում է նախագծից շրջակա միջավայրին հասցվող պոտենցիալ վնասի չափը: Գնահատվում են տար եր այլընտրանքներ, որոնք վերա երում են նախագծի տեղադրմանը, տեխնոլոգիային, գրաֆիկին ն կազմակերպմանը: Էկոլոգիական վերլուծության հետնանքով ստեղծվում է վնասի փոքրացման ն չեզոքացման պլան, որն ընդգրկում է միջոցառումների անցկացման կարգը ն կազմը, ու այդ միջոցառումների կատարումից հետո որոշվում է մնացորդային վնասը: Ֆինանսական վերլուծություն. հիմնվում է նախագծային վերլուծության վերը դիտարկված աժինների արդյունքների վրա: Նրանում որոշվում է նախագծի շահութա երությունը, ֆինանսավորման պահանջը, նախագծի մասնակիցների ֆինանսական դրությունը: Նախագծի ֆինանսական շահութա երությունը որոշվում է ացահայտված եկամուտների հոսքի ն նախագծի ծախսերի համադրմամ ` ներդրողի կողմից ներգրավված կապիտալի արժեքի հիման վրա: Ֆինանսավորման պահանջի վերլուծությունը ներառում է տեղական դրամի ն տարադրամի ու ֆինանսավորման աղ յուրների (սեփական ն փոխառու) պահանջի որոշումը, ինչը հնարավորություն է տալիս ի հայտ երելու տվյալ նախագծի իրագործման ֆինանսական հնարավորությունները: Ֆինանսական վերլուծության նպատակն է նան` կազմակերպության ֆինանսական կայունության որոշումը: Տնտեսական վերլուծությունը հանդիսանում է նախագծային վերլուծության հիմնական մասը ոչ միայն կապիտալ ներդրումների, այլ նան ձեռնարկությունների այնպիսի խոշոր ներդրումային նախագծերի իրագործման ժամանակ, որոնք պաշտպանում են

ամ ողջ երկրի շահերը: Վերլուծության այս ձնը ուսումնասիրում է նախագծի արդյունավետությունը ողջ հասարակության տեսանկյունից ն նրա նպատակն է` որոշել նախագծի ազդեցությունը ազգային եկամտի իրական նշանակության վրա: Տնտեսական վերլուծության շրջանակներում եկամուտների ն ծախսերի համեմատության դեպքում հաշվի են առնվում նախագծի նկատմամ արտաքին ծախսերը (էկոլոգիական, սոցիալական) ն եկամուտները (լրացուցիչ գիտելիքներ, աշխատանքային տեղեր ն այլն): Նախագծային վերլուծության արդյունքները օգտագործվում են ներդրումների հիմնավորման, իզնես-պլանի պատրաստման, նախագծանախահաշվային փաստաթղթերի կազմման ն համաձայնեցման նպատակով, նան կիրառվում են նախագծի իրագործման ժամանակ: Ներդրումների հիմնավորման համար օգտագործվում են արդյունավետության ցուցանիշները, որոնք ծառայում են ներդրումային նախագծի տնտեսական արդյունավետության որոշման, ն նրա իրականացման գնահատման, նան մի քանի նախագծերի համեմատության համար: Արդյունավետության ցուցանիշները հիմնվում են նախագծի իրագործումից ստացված ն քանակական հաշվառման ենթարկվող եկամուտների ու ծախսերի համադրման վրա:

4.3. ԿԱՌՈՒՑՄԱՆ ԳՈՐԾԸՆՔԱՑԻ

ԻՐԱԿԱՆԱՑՈՒՄ

4.3.1. Անշարժ գույքի կառավարման գործընթացի վարում

Անշարժ գույքի կառավարումն, առաջին հերթին, կապված է մարդկանց (օգտագործողների) կողմից այն, որպես ապրանք, եկամտի աղ յուր ն արիք օգտագործելու հետ: Սա նշանակում է առավել արենպաստ տարածատնտեսական պայմաններում մարդկանց, կազմակերպությունների ն հենց անշարժ գույքի գործունեություն: Հետնա ար, անշարժ գույքի կառավարումն ավելի լայն հասկացություն է, քան ուղղակի անշարժ գույքի օ յեկտի ղեկավարումը: Անշարժ գույքի կառավարումը փաստացի գտնվում է անշարժ գույքի սեփականատիրոջ շահերի ն այն օգտագործողի շահերի հատման դաշտում: Անշարժ գույքի սեփականատերը ձգտում է օ յեկտից ստանալ առավելագույն շահույթ, իսկ օգտագործողի համար կարնոր է անշարժ գույքի գործունեության լավ պայմանների զուգակցումը նրա օգտագործման ոչ արձր ծախսերի հետ: Անշարժ գույքի կառավարումը կարճաժամկետ հեռանկարում` նրա շահագործումից ստացված դրամական հոսքերի կառավարումն է, որտեղ առաջատար տեղը պատկանում է ֆինանսական ն տեխնիկական մենեջմենթին: Կառավարումը երկարաժամկետ հեռանկարում` ավելի արդ խնդիր է: Այստեղ պետք է հաշվի առնել պետության անկանխատեսելի քաղաքականությունը ն լիարժեք զարգացած շուկայական հիմքերի ացակայությունը (տնտեսական ազատություն, սեփականության իրավունք, մրցակցություն): Կառուցման գործընթացի մասնակիցները ցանկացած նախագծի կառուցվածքի հիմնական տարր են կազմում, քանի որ հենց նրանք են ապահովում նախագծի իրագործումը: Նախագծի մասնակիցների կազմը, նրանց դերը, գործառնությունների աշխումը ն

պատասխանատվությունները կախված են նախագծի տեսակից, ձնից, արդությունից, չափից, նան նրա կենսական ցիկլի փուլերից: Մասնակիցների թիվը կարող է լինել տար եր ն փոփոխվել նախագծի կենսական ցիկլի ընթացքում, սակայն կան մասնակիցներ, որոնք ներկա են նախագծի ողջ ընթացքում: Նախագծի գլխավոր մասնակիցը, որը շահագրգռված է նախագծի իրականացման ն դրված նպատակների իրագործման մեջ, դեվելոփերն է (կառուցապատող), որը հետագայում կարող է նախագծի արդյունքների սեփականատերն ու օգտագործողը լինել: Դեվելոփերը որոշում է նախագծի հիմնական պահանջները ն չափերը, ապահովում է նախագծի ֆինանսավորումը` սեփական ն/կամ փոխառու միջոցների, ինչպես նան ներդրողի միջոցների հաշվին, հիմնական կատարողների հետ կնքում է պայմանագրեր ն պատասխանատվություն է կրում համաձայն այդ պայմանագրերի: Որպես դեվելոփեր կարող է հանդես գալ ինչպես իրավա անական, այնպես էլ ֆիզիկական անձը: Անհրաժեշտ է նշել, որ արհեստավարժ դեվելոփերներ Հայաստանում գործնականում դեռնս չկան: Նրանց գործառույթները մասամ կատարում են պատվիրատուները, մասամ ` շինարարական կազմակերպությունները, որոնք հանդես են գալիս որպես հիմնական կապալառուներ: Ամենօրյա պատկերացումներով զարգացում (կառուցապատում) հասկացությունը վերա երում է շինարարությանը ն վերակառուցմանը, այց գլխավորը այս գործընթացում` ներդրումների կառավարումն է, որն ընդգրկում է տնտեսապես արդյունավետ նախագծի ընտրությունը, անշարժ գույքի օ յեկտի ձնափոխումը, իշխանության մարմինների կողմից նախագծի իրագործման թույլտվության ստացումը, ներդրողների փնտրումը,

ներդրումների ն փոխառու միջոցների ներգրավման պայմանների որոշումը, դրանց վերադարձման ձների ն մեխանիզմների մշակումը, կապալառուների ընտրությունը ն ներգրավումը, նրանց աշխատանքների վերահսկողությունը: Ներդրողն այն անձն է, որը գույքի մեջ իրականացնում է երկարաժամկետ ներդրում, այսինքն` վերջնական գնորդն է, նակելի համալիրի վերջնական սեփականատերը: Այդպիսի ներդրողներ կարող են լինել հատուկ ստեղծված ընկերությունները, պետական ն համայնքային (տեղական ինքնակառավարման) մարմինները, ներդրումային հիմնադրամները, մասնավոր անձինք, հասարակական ն միջազգային կազմակերպությունները: Ներդրողը միջոցներ է ներդնում նախագծում: Մեկ նախագիծը կարող է ունենալ մի քանի ներդրող, այց ոլորի նպատակը մեկն է` նախագծի իրագործման արդյունքում ներդրումների դիմաց ստանալ առավելագույն շահույթ: Եթե ներդրողը ն պատվիրատուն միննույն անձը չեն, ապա ներդրողը պայմանագիր է կնքում պատվիրատուի հետ, հսկում է պայմանագրերի կատարումը ն նախագծի այլ մասնակիցների հետ իրականացնում հաշվարկներ: Բնակարանային կազմակերպությունը համարվում է նակարանային ոլորտի սեփականության փաթեթի (պորտֆելի) կառավարման նոր ձն: Նրան անվանում են «կորպորատիվ ներդրող», որի համար մատչելի են ֆինանսական ոլոր շուկաների ռեսուրսները: Այդ տեսակետից նակարանային կազմակերպությունները, այլ կազմակերպչական կառուցվածքների համեմատ, ավականին կայուն են: Նոր նակարանային կազմակերպությունը (ԲԿ). » ոչ առնտրային կազմակերպություն է,

»

նակարանային ծառայությունների մատուցման սահմանված նպատակ ունի, » գործունեության մարտավարական հարցերը վարահսկվում են տեղական ինքնակառավարման մարմինների ն հասարակության կողմից. » կառավարում է (որպես սեփականատեր) նակարանային ֆոնդը, » ինքնուրույն զ աղվում է իր նակարանային ֆոնդի զարգացմամ (վարում է ներդրումային գործունեություն), » կառավարում է օ յեկտի ամ ողջ կենսական ցիկլը: ԲԿ-ները կախված են իրենց տնտեսական գործունեության արդյունքներից ն նյութական պատասխանատվություն են կրում ունեցվածքի արժեքի սահմաններում: ԲԿ-ի նպատակն է` վարչական մարմինների ն հասարակության կողմից հուսալի վերահսկողության միջոցով իրականացնել սոցիալական ն նակարանային ծրագրեր: Գոյություն ունեցող շահագործող կազմակերպությունների (համատիրությունների ն այլն) աստիճանա ար վերափոխման միջոցով հնարավոր է ստեղծել ԲԿ վարչություն, որը կարող է դառնալ սոցիալապես օգտակար կառույց: Նախագծային կազմակերպությունները մշակում են նախագծա-նախահաշվային փաստաթղթեր ն կատարում են նախագծա-հետախուզական աշխատանքներ: Պատվիրատուն ֆիզիկական կամ իրավա անական անձ է, որը կազմակերպում է նակարանների շինարարությունը, վերակառուցումը ն վերանորոգումը` իր պահանջների ավարարման համար, կարճաժամկետ ն երկարաժամկետ վարձակալության համար, վաճառքի համար ն այլն:

Կապալառուն շինարարական կազմակերպություն է, որն, ըստ պայմանագրի, կատարում է նախագծի իրագործման աշխատանքներ: Ամ ողջ աշխատանքների կատարման համար պատասխանատվությունը կրում է գլխավոր կապալառուն, որն, իր հերթին կարող է պայմանագրեր կնքել ենթակապալառուների հետ` առանձին աշխատանքների ն ծառայությունների կատարման համար: Նախագիծն առաջանում, ստեղծվում ն զարգանում է որոշակի դինամիկ միջավայրում, որը ն ազդում է նրա վրա: Պայմանականորեն կարելի է առանձնացնել նախագծի արտաքին ն ներքին միջավայր: Բաժանման այդպիսի պայմանականությունը որոշվում է նրանով, որ նախագիծը կոշտ ու կայուն գոյացում չէ: Նրա որոշ տարրեր, իրագործման ընթացքում, կարող են նախագծի կազմից անցնել արտաքին միջավայր ն հակառակը, իսկ որոշ տարրեր կարող են օգտագործվել ինչպես նախագծի կազմում, այնպես էլ նրանից դուրս: Նախագծի ներքին միջավայրի շրջանակներում դիտարկվում են նախագծի հետնյալ պայմանները. ղեկավարման ոճը, կազմակերպումը, մասնակիցները, թիմը, կոմունիկացիաները, տեղեկատվական ն այլ ապահովվածությունը: Նախագծի արտաքին միջավայրում կարելի է առանձնացնել երկու շերտ` մոտակա շրջակայք` ձեռնարկության միջավայրը, որի շրջանակներում իրականացվում է նախագիծը, ն հեռավոր շրջակայք, այսինքն` տվյալ ձեռնարկության շրջակայքը: Ձեռնարկության միջավայրը (նախագծի մոտիկ շրջակայք) ընդգրկում է նախագծի վրա ազդող այնպիսի գործոններ, ինչպիսիք են` ղեկավարությունը, ֆինանսները, իրացումը, արտադրանքի պատրաստումը, հումքով, նյութերով ն սարքավորումներով ապահովումը

ն այլն: Նախագծի նպատակի ն նրա հիմնական պահանջների ձնավորման գործում նախագծի մոտակա շրջակայքի գործոններից կարնոր դերը պատկանում է ձեռնարկության ղեկավարությանը: Նա ընդհանրացնում է փորձագետների առանձին պահանջները ն հետնում է կազմակերպության զարգացման ռազմավարությանը: Մնացած գործոնները որոշակիացնում են նախագծին ներկայացված պահանջները ն նրա իրականացման պայմանները` ելնելով ձեռնարկության իրավիճակից: Ձեռնարկության ֆինանսական վիճակը սահմանում է նախագծի յուջեն, նրա ֆինանսավորման եղանակները ն աղ յուրները: Վաճառահանման ոլորտը ձնավորում է պահանջներ, որոնք կապված են վաճառահանման շուկաների, գնորդների որոշումների, մրցակիցների առկայության ն գործունեության հետ: Պատրաստի արտադրանքի ստեղծումը կապված է արտադրության միջոցների շուկայի հետ, ն նա առաջ է քաշում իր առանձնահատուկ պահանջները` տեխնոլոգիական գործընթացների ն սարքավորումների օգտագործման ուղղությամ : Նյութական ապահովվածության գործոնը կախված է հումքի ն կիսաֆա րիկատների շուկայի հետ ն ձնավորում է նախագծին ներկայացված այն պահանջները, որոնք կապված են մատչելի գներով հումքի, նյութերի ն սարքավորումների ապահովման հետ: Ենթակառուցվածքը` կապված ծառայությունների շուկայի հետ, ներկայացնում է պահանջներ գովազդի, տրանսպորտի, կապի, ինժեներական ն տեղեկատվական ապահովման նկատմամ : Ձեռնարկության հեռավոր շրջակայքը կազմում են քաղաքականության, տնտեսության, օրենքների ն իրավունքների, տեխնոլոգիայի, մշակույթի, նության, էկոլոգիայի հետ կապված ռիսկերը ն այլն: Նախագծի արտաքին շրջակայքի շատ գործոններ կարնոր են Քաղաքական ցանկացած նախագծի համար:

գործոնները

ներառում են` երկրի քաղաքական կայունությունը, կառավարության հովանավորությունը ն այլն: Տնտեսական գործոնները նութագրում են ազգային տնտեսության կառուցվածքը, պատասխանատվության ձները ն ունեցվածքային իրավունքները, արժեզրկման մակարդակը, անկային համակարգի զարգացումը, գների մակարդակը ն այլն: Նախագծի սոցիալական շրջապատի գործոնները (հասարակությունը) ազդում են նախագծի վրա` մարդկանց կյանքի պայմանների, կրթության մակարդակի, առողջապահության կազմակերպման, հանգստի պայմանների, հասարակական կազմակերպությունների, հեռուստատեսության, տեղական նակչության կողմից նախագծի նկատմամ վերա երմունքի միջոցով: Օրենքներն ու իրավունքներն արտացոլում են մարդկանց իրավունքները, ձեռնարկատիրության համար նախատեսված պայմանները, սեփականության իրավունքի սահմանումը, երաշխիքների ն սու սիդիաների տրամադրման մակարդակը:

Գիտության ն տեխնիկայի վերա երյալ գործոնները որոշվում են հիմնարար տեխնոլոգիաների ն

համակարգչային տեխնիկայի արդիականացման աստիճանով, արդյունա երական տեխնոլոգիաների մակարդակով, էներգետիկ համակարգերով ն այլն: Նախագծի արտաքին միջավայրի մշակույթի մակարդակը կախված է նակչության գրագիտության աստիճանից, պատմությունից, մշակույթային ավանդույթներից, կրոնից, առօրյա կյանքում ն աշխատանքում մշակութային պահանջմունքների ավարարման աստիճանից, հանգստի կազմակերպումից, աշխատանքի պայմանների ն արդյունքների որակի նկատմամ պահանջների ավարարման աստիճանից ն այլն:

Նախագծի

հեռավոր

շրջակայքի

ենթակառուցվածքը ներառում է տրանսպորտի, կապի,

հաղորդակցության միջոցները, համակարգչային ցանցերը, տեղեկատվական համակարգերը, էներգամատակարարումը, կոմունալ ծառայությունները, ռեսուրսների ն ծառայությունների առկայությունը, իրացման ցանցը, նյութատեխնիկական մատակարարման համակարգը, արդյունա երական օ յեկտների տեղա աշխումը ն այլն: Նախագծի արտաքին մասնակիցներին պատկանում են` » ֆինանսավորող կազմակերպությունը (վարկատու) - վարկեր է տրամադրում նախագծի ֆինանսավորման նպատակով: » անշարժ գույքի գործակալը (ռիելթոր) զ աղվում է անշարժ գույքի հետ իրականացվող գործարքներով: Արտաքին միջավայրում նախագծի ընդունմանը նպաստելու նպատակով, վերը նշված մասնակիցներից ացի, անհրաժեշտ է հայտնա երել նան այլ արտաքին մասնակիցների, ացահայտել նրանց շահերը, խթանները, տար եր իրավիճակներում նրանց վարքագիծը: Նախագծի միջավայրի ոլոր գործոնները վերլուծվում են ն դրանցից առանձնացվում են այն գործոնները, որոնք կարող են զգալիորեն ազդել նախագծի իրականացման վրա: Միննույն ժամանակ պետք է հաշվի առնել, որ նախագիծը իրականացման ընթացքում իր հերթին ազդում է շրջապատող միջավայրի վրա: Նախագծի հաջողության ապահովման համար անհրաժեշտ է հաշվի առնել նան այդ փոխկապակցությունները: Նշված գործոնների ազդեցության աստիճանը տար եր նախագծերի դեպքում տար եր է: Արտաքին միջավայրի առավելագույն ազդեցությանն են ենթակա

սոցիալական նույթի ներդրումային նախագծերը, այնուհետն կազմակերպչական, տնտեսական նախագծերը, իսկ վերջում` ինովացիոն նախագծերը: 4.3.2. Գաղափարից դեպի կառավարում. մոտեցումը կառուցապատման գործընթացին մասնավոր հատվածում Ա. Նախաձեռնություն Որնէ նախագծի կայացման համար անհրաժեշտ է ինչ-որ մեկի նախաձեռնությունը (չնայած այն անին, որ ոչ ոլոր նախաձեռնություններն են իրականանում): Որպես նախաձեռնող կարող է հանդես գալ կառուցապատողը կամ էլ կառուցման գործընթացի մեկ այլ մասնակից, որը հանդես է գալիս որպես կառուցապատող, ներդրողը (վերջնական սեփականատերը), որն ինքնուրույն իրականացնում է իր նախագիծը, կառավարող նակարանային կազմակերպությունը, կամ էլ կապալառուն, որը կառուցում է իր միջոցների ն ռիսկի հաշվին: Նույնիսկ անշարժ գույքի գործակալությունները եր եմն կարող են հանդես գալ որպես նախաձեռնողներ: Եվ վերջապես, նախաձեռնությամ հանդես են գալիս պետությունը ն տեղական ինքնակառավարման մարմինները, չնայած, ավելի հաճախ, նրանք, նախագծի արդեն իսկ սկզ նական փուլերում, ներգրավում են այլ մասնակիցների, որոնք էլ մշակում ն կատարում են նախագիծը` ինչպես պետության ն տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից առաջադրված պայմաններով, այնպես էլ առանց որնէ սահմանափակումների: Որպես կանոն, մեծ ռիսկ նախատեսող նախագծերի իրականացումը ներառված չէ քաղաքային իշխանությունների խնդիրների մեջ:

Գործնականում` նախագծի մասնակիցների միջն ռիսկերի աշխումը մի շարք խնդիրներ է առաջացնում: Սովորա ար ռիսկերի աշխումը կատարվում է, որպեսզի ռիսկերի համար պատասխանատվություն կրի նախագծի այն մասնակիցը, որը կկարողանա առավել լավ հաշվարկել ն վերահսկել դրանք: Նախաձեռնության առաջադրման փուլի գործողություններից է նան նախագծի պոտենցիալ շահութա երության նախնական ուսումնասիրումը: Այն իրականացնելու նպատակով կարելի է հրավիրել խորհրդատուներ: Բ. Հողամասի ձեռք երում Նախագծի գաղափարի առաջացումը հաճախ պայմանավորված է հողամասի առկայությամ , կամ էլ նրա ձեռք երման հնարավորությամ , մասնավորապես, եթե նախաձեռնությունը կատարվում է քաղաքապետարանի (թաղապետարանի) կողմից: Այդուհանդերձ, սա կանոն չէ: Հաջող նախագծերը կարող են իրականացվել նան դեռնս նոր ընտրվող հողամասերի վրա: Ձեռք երվող հողամասը կարող է լինել հողակտորի (արդեն պատրաստ շինարարության համար) կամ քանդման ն վերապլանավորման ենթակա օ յեկտի տեսքով: Հողամասը ոչ միշտ է, որ կարելի է ստանալ որպես սեփականություն, քանի որ որոշ դեպքերում համայնքներում հողը տրվում է երկարաժամկետ վարձակալության (միջազգային պրակտիկայում այն անվանում են նան ժառանգական վարձակալություն) իրավունքով: Այս դեպքում միակ հնարավոր տար երակը` դա վարձակալից երկարաժամկետ օգտագործման իրավունքի հետ գնումն է: Սովորա ար հողամաս ձեռք երող կողմը հանդես է գալիս որպես նախաձեռնող: Վերջինիս դերում կարող է հանդես գալ դեվելոփերը, կապալառուն ն ներդրողը: Սա

չի վերա երվում միայն այն դեպքերին, եր նախագծի գաղափարը պատկանում է պետությանը կամ տեղական ինքնակառավարման մարմիններին: Այս դեպքում քաղաքը հանդես է գալիս որպես հողամաս տրամադրող կողմ, իսկ հրավիրված կատարողը` դեվելոփերը, կապալառուն ն ներդրողը, գնորդի կամ ստացողի դերում: Հողամասի ձեռք երման ժամանակ հող առաջարկող ն այն ձեռք երող անձանց միջն որպես միջնորդ կարող է ներգրավվել անշարժ գույքի գործակալությունը` չնայած դա պարտադիր չէ: Անհրաժեշտ է սակայն, որ գործարքի իրականացմանը ներգրավվի նոտարը: Գ. Պլանավորում Պլանավորման գործընթացի հիմնական մասնակիցներն են նախաձեռնողները (դեվելոփերը, կապալառուն ն ներդրողը` դեվելոփերի դերում): Հնարավոր է նան տեղական ինքնակառավարման մարմինների մասնակցությունը: Նախագծի հաջողությունը կախված է նրանից, թե դեվելոփերին, կապալառուին կամ ներդրողին որքանով է հաջողվել անհրաժեշտ ժամանակահատվածում, անհրաժեշտ վայրում, անհրաժեշտ տեխնիկական ցուցանիշներով օ յեկտ կառուցել ն լավ ֆինանսական պայմաններով այն իրացնել շուկայում: Ըստ վերոնշյալի` կառուցապատման (զարգացման) փուլերը կարելի է աժանել չորս մասի` 1) նախաներդրումային հետազոտություններ ն շուկայի, ինչպես նան հողամասի նախնական պլանավորում, որի արդյունքներով մշակվում է նախագծի իրագործման պլանի տեխնիկատնտեսական հիմնավորումը, 2) իրավա անական նախապատրաստում, 3) ճարտարապետաշինարարական պլանավորում`

նախագծանախահաշվային փաստաթղթերի մշակմամ , 4) ֆինանսական պլանավորում: Պլանավորման գործընթացի ժամանակ պետք է կնքվեն մի շարք պայմանագրեր. տեղական ինքնակառավարման մարմինների հետ համագործակցության վերա երյալ պայմանագիր, պայմանագրեր նախագծի հնարավոր մասնակիցների համագործակցության վերա երյալ, որոնց շարքում կարող են հանդես գալ քաղաքային իշխանությունները, ներդրողը կամ ֆինանսավորողները: Շինարարություն իրականացնելու թույլտվություն ստանալու հետ կապված` տեղական ինքնակառավարման մարմինների հետ կարող են իրավա անական նույթի մի շարք խնդիրներ առաջանալ: Հետագա փուլերում անհրաժեշտ է իրավա անի մասնակցությունը` շինարարական կազմակերպության հետ պայմանագրերի ն հնարավոր վարձակալական կամ վաճառքի պայմանագրերի կնքման ժամանակ: Ճարտարապետական նախագծի մշակման ժամանակ հաճախ օգտվում են անկախ փորձագետների ծառայություններից: Ներգրավում են ոչ միայն ճարտարապետներ, կոնստրուկտորներ ն խորհրդատուներ սարքավորումների վերա երյալ հարցերով, այլ նան մասնագետներ` նահողի մեխանիկայի ն հողի նապահպանականտեխնիկական վերլուծության վերա երյալ հարցերով: Արդյունքում պետք է մշակվի մանրամասն տեխնիկական մասնագիր (սպեցիֆիկացիա), այսինքն` կառուցվող օ յեկտի մանրամասն տեխնիկական տվյալները, որոնք էլ հետագայում կօգտագործվեն որպես հիմնական փաստաթուղթ` կապալառուների հետ պայմանագրեր կնքելիս: Ֆինանսական պլանավորումը պլանավորման գործընթացի կարնոր օղակն է: Անհրաժեշտ է անընդհատ ստուգել (վերստուգել) նախագծի

կատարելությունը ն ֆինանսական նպատակահարմարությունը` ներդրումային կանխատեսումների տվյալների, վարձավճարների պլանավորված մակարդակի ն պահանջարկի տատանումների վերա երյալ տեղեկատվության հիման վրա: Անհրաժեշտ է ուսումնասիրել ն վերլուծել ֆինանսավորման ոլոր հնարավոր ուղղությունները` հետազոտելով նրանց ազդեցությունը նախագծի սպասվող եկամտա երության վրա: Եվ վերջապես, անհրաժեշտ է հաշվի առնել ռիսկի տար եր գործոնները: Պլանավորման ամ ողջ գործընթացի արդյունքն, այսպես կոչված, ներդրումային առաջարկն է, որտեղ կարնոր տեղ են զ աղեցնում սպասվող շահույթի ն նախագծի ռիսկի մակարդակի ցուցանիշները: Դ. Ֆինանսավորում Նախագծի ֆինանսավորումը սկսվում է ֆինանսական պլանի մանրամասն կազմումից, անկախ այն անից, թե ինչ միջոցների հաշվին է ֆինանսավորվում նախագիծը` սեփական, թե փոխառու: Թե՛ գործընթացի սկզ ում, ն թե՛ շինարարության ավարտից հետո միջոցները պետք է ավականաչափ լինեն: Եթե միջոցները ուշ են ստացվում, կամ, եր նրանք չափազանց քիչ են, առաջանում են ծախսեր, որոնք արձրացնում են շինարարության արժեքը: Դրամական միջոցների հոսքի պլանավորումից ացի անհրաժեշտ է մշակել նախագծի ֆինանսավորման ողջ կարգը: Գոյություն ունեն ֆինանսավորման ազմաթիվ սխեմաներ: Սխեմայի ուրվագծի ընտրության համար կարնոր չափանիշ է հանդիսանում կապիտալի պահանջի տնողությունը: Ե. Իրականացում

Մշակված պլանի իրականացման վերա երյալ որոշման ընդունումից հետո սկսվում է կապալառուի փնտրումը` կապալային սակարկությունների անցկացման միջոցով: Կապալային սակարկությունների հիմնական մասնակիցները պատվիրատուներն են (կառուցապատողը, ներդրողը), սակարկությունների կազմակերպիչները, մրցութային հանձնաժողովը, հավակնորդները, առաջարկություն անողները (օֆերենտները), որոշակի ինժեներախորհրդատվական կազմակերպությունները: Աճուրդների կազմակերպման ն անցկացման նախապատրաստման մեխանիզմը սահմանվում է ՀՀ քաղաքացիական օրենսդրությամ : Հավակնորդները ներկայացնում են օ յեկտի տեխնիկական մասնագրի (սպեցիֆիկացիայի) հիման վրա կատարված իրենց նախահաշիվը: Պատվիրատուն իրավունք ունի վաճառել կապալը այն մասնակցին, որը կառաջարկի առավել արդյունավետ տար երակ: Եթե կառուցողը ինքն է հանդես գալիս որպես կապալառու, ապա չկա կապալառուի փնտրման փուլի անհրաժեշտություն: Ինչպես ցույց է տալիս փորձը, դեվելոփերները հաճախ համագործակցում են որոշակի կապալառուի հետ` կազմելով միասնական շինարարական թիմ: Տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից թույլտվություն ստանալուց հետո կարելի է սկսել շինարարությունը: Նախագծի իրականացման գործընթացի երրորդ կարնոր մասնակիցը տեղական ինքնակառավարման մարմիններն են: Համաձայն նրանց կարգադրության` քաղաքային իշխանությունը լիազորված է հսկելու աշխատանքների ընթացքը: Զ. Վարձակալության հանձնում Եթե կառուցվող օ յեկտի համար նախապես վարձակալ չի գտնվել, ապա դեվելոփերը (ներդրողը,

կապալառուն) պետք է սկսի վարձակալներին փնտրել շինարարության ընթացքում: Դեվելոփերը կարող է ինքնուրույն կապ հաստատել հավանական թեկնածուների հետ, կամ այդ գործում ներգրավել անշարժ գույքի տվյալ տեսակի մեջ մասնագիտացված ռիելթորներին: Շուկայում օ յեկտը գրավիչ դարձնելու նպատակով կարելի է ներգրավել նան գովազդային ընկերություններ: Օ յեկտը հաջող վարձակալության հանձնելու կարնորությունը ներդրողի համար ակնհայտ է, սակայն այն պակաս նշանակալի չէ նան դեվելոփերի կամ կապալառու-դեվելոփերի համար: Ամ ողջությամ վարձակալված օ յեկտը ( ոլոր վարձակալները նախապես գտնված են) նվազեցնում է ռիսկի աստիճանը` օ յեկտի գնորդի տեսանկյունից, ն հնարավորություն է տալիս օ յեկտի դիմաց ստանալ առավել արձր գին: Է. Վաճառք Դեվելոփերի ն կապալառու-դեվելոփերի նպատակը, որպես կանոն, ոչ թե օ յեկտի պահպանումն է իր փաթեթում (պորտֆելում), այլ նրա հետագա վերավաճառքը «վերջնական ներդրողին»: Հաշվի առնելով կառուցապատման ռիսկայնությունը` ներդրողները պատրաստ են պարգնատրել կառուցված ն վարձակալված օ յեկտների ռիսկի դիմաց: Դրանով է ացատրվում դեվելոփերների գործունեության շարունակումը: Վերջին ժամանակաշրջանում ներդրողները կառուցապատումն իրականացնում են իրենց ուժերով: Գործարքների իրականացման ժամանակ կարող են տրվել տար եր երաշխիքներ` ոչ միայն օ յեկտի տեխնիկական որակի վերա երյալ, այլն վարձակալներ գտնելու հնարավորության երաշխիքներ:

Ը. Կառավարումը ն շահագործումը Շահագործման առումով ներդրողն ընտրություն ունի. նա կարող է ինքնուրույն զ աղվել դրանով, կամ հանձնարարել դրանում մասնագիտացված այլ կազմակերպության: Օրինակ` Հոլանդիայում դրանք նակարանային կազմակերպություններն են, իսկ Հայաստանում` համատիրությունները: Գրասենյակային տարածքների նախագծման ծավալների ավելացման հետ մեկտեղ մեծացել է նան վարձակալների քանակը: Սա կառավարող կազմակերպությանը հնարավորություն է տալիս կազմակերպելու որոշ ծառայություններ (օրինակ` փոստային ծառայության սպասարկումը, ընդհանուր տարածքների մաքրումը) կենտրոնացված կարգով: Այսպիսով կառավարումը ն շահագործումը զարգանում են «ծառայությունների կառավարման» (անգլ. թարգմանա ար “fճci|iէ7 ոճոճg6ո6ոէ”) ուղղությամ : Այս հասկացության տակ ենթադրվում է տարածքի շահագործման ն ներքին սպասարկման համար առաջարկվող ծառայությունների միասնական կառավարում: Դրա շնորհիվ վարձակալները կարող են իրենց ուշադրությունն ուղղել հիմնական գործունեության վրա, իսկ ներդրողը հնարավորություն է ստանում ավելացնել օ յեկտից ստացվող եկամուտը: Անհրաժեշտ է, որ ներդրողը մշտապես տեղյակ լինի անշարժ գույքից ստացվող ինչպես փաստացի, այնպես էլ ակնկալվող եկամտա երության մասին: Չնայած այն անին, որ օ յեկտի նկատմամ ներդրողի պլանները երկարաժամկետ են, փաթեթի (պորտֆելի) կազմը մշտապես կարգավորվում է: Կարգավորումը ներառում է նան այն օ յեկտների վերակառուցումը կամ վաճառքը, որոնց եկամտա երությունը միջինից ցածր է: Օ յեկտի վերակառուցման դեպքում ցիկլի մի մասը կրկնվում է: Նկար 4.3.-ում ներկայացված են կառուցման գործընթացը ն նրա հիմնական մասնակիցները:

Կառուցման գործընթացը 1.1 1.2 1.3 1.4

1.Կառուցման գործընթաց 2. Նախաձեռնություն

1.5 2.1

Մասնակիցները Դեվելոթերներ Ներդրողներ Շինարար-կապալառուներ Տեղական ինքնակառավարման մարմիններ Սերվեեր Դեվելոփերներ

3. Պլամավորում Իրավա անական պլան

4. Ֆինանսավորում 5. Նախագծի իրագործում 6. Վարձակալության հանձնում 7. Վաճառք 8. Կառավարում ն շահագործում 4.1 Դեվելոփերներ 4.2 Ներդրողներ 4.3 Վարկատուներ 5.1 Շինարար-կապալառուներ 5.2 Տեղական ինքնակառավարման մարմիններ 5.3 Պատվիրատուներ

Ճարտարապետաշինարարական պլան

Ֆինանսական պլան

2.2 Ներդրողներ 2.3 Շինարար-կապալառուներ 2.4 Տեղական ինքնակառավարման մարմիններ 2.5 Ռիելթորներ 2.6 Պատվիրատուներ 3.1 Դեվելոփերներ 3.2 Ինվեստորներ 3.3 Շինարար-կապալառուներ 3.4 Տեղական ինքնակառավարման մարմիններ 3.5 Ռիելթորներ 3.6 Խորհրդատուներ 3.7 Պատվիրատուներ

6.1 Ռիելթորներ, սերվեերներ 6.2 Դեվելոփերներ 6.3 Ներդրողներ 6.4 Պատվիրատուներ 7.1 Դեվելոփերներ 7.2 Ռիելթորներ, սերվեերներ 7.3 Ներդրողներ 7.4 Խորհրդատուներ

ՌԵԴԵՎԵԼՈՓՄԵՆՏ

Շուկայատեխնիկական պլան

8.1 Ներդրողներ 8.2 Սերվեերներ 8.3 Կառավարող կազմակերպություններ

Նկ. 4.3. Կառուցման գործընթացը ն նրա հիմնական մասնակիցները 4.3.3. Գաղափարից դեպի կառավարում. մոտեցումը կառուցապատման գարծընթացին պետական հատվածում Ա. Կառավարության դերը ն տեղը կառուցման գործընթացում

Անշարժ գույքի նագավառում կառավարության դերը նս շատ կարնոր է: Առաջին հերթին կառավարությունը կատարում է հասարարական կարգը կարգավորողի գործառույթներ: Այստեղ կառավարությունը գործում է երեք մակարդակներում` կենտրոնական, մարզային (շրջանային կամ տարածքային) ն տեղական: Կառավարությունը, այսպես թե այնպես, անմիջականորեն մասնակցում է անշարժ գույքի ստեղծման ն պահպանման նպատակով արտադրատնտեսական զարգացման ծրագրի ն տնտեսական քաղաքականության մշակաման գործընթացին: Բացի այդ, ոլոր մակարդակների իշխանությունները հանդիսանում են անշարժ գույքի խոշոր օգտագործողներ. նրանք գնում ն վաճառում են, վարձակալության են հանձնում, իրականացնում են շինարարություն սեփական կարիքների համար` միաժամանակ կատարելով նախագծերի լրացուցիչ ֆինանսավորում: Այսպես օրինակ, Նիդերլանդներում, Ազգային Վիճակագրության ∗ տվյալներով պետության ներդրումները, վերջին տասնհինգ տարիների ընթացքում, տատանվում են ոչ նակելի շինարարությունում կատարվող ընդհանուր ներդրումների 25-30 տոկոսի չափով: Բ. Երկրի կառավարությունը ն տարածատնտեսական զարգացման կարգավորումը Խիստ սահմանափակ տարածության օգտագործումը, օրինակ Նիդերլանդներում, պահանջում է քաղաքների, մարզերի նակարանային ն ոչ նակարանային ֆոնդի վերարտադրության ռազմավարական պլանի որոշակի նպատակների

∗

Ազգային Վիճակագրությունը` արտադրության ն սպառման տվյալների ամենամյա վիճակագրական դիտարկում է, որն իրականցվում է ինչպես մասնավոր (ոչ պետական), այնպես էլ պետական ( յուջետային) հատվածներում

ձնավորում ն տարածատնտեսական զարգացման կարգավորման ծրագրի մշակում: Փոփոխությունները Հայաստանի Հանրապետության տնտեսաքաղաքական կառուցվածքում, մասնավոր սեփականության ինստիտուտի կազմավորումը, երկրի տնտեսության անցումը շուկայական հարա երությունների, կառավարման ապակենտրոնացումը պահանջում են իրար հետ սերտորեն փոխկապակցված` տարածքային, հողային ն քաղաքաշինական քաղաքականությունների, տարածածավալային հատակագծման մեթոդա անության ն պրակտիկայի արմատական վերանայում: Մասնավոր սեփականության սկզ ունքի վրա հիմնված շուկայական տնտեսությունը կարող է հաջողությամ գործել միայն սեփականության իրավունքի իրավական երաշխիքի ն անշարժ գույքի հարկման մեխանիզմների առկայության պայմաններում: Այդ գործընթացների արդյունավետ իրականացման համար ՀՀ կառավարության համար առաջնահերթ խնդիր դարձավ անշարժ գույքի կադաստրի պետական միասնական համակարգի ստեղծումը: Այդ նպատակով քննարկվեցին ամենատար եր մոտեցումներ ն ուսումնասիրվեց տար եր երկրների փորձը: Արդյունքում ժամանակակից կադաստրի համակարգի ստեղծման համար ընտրվեցին 1995 թվականին ՄԱԿ-ի Եվրոպայի Տնտեսական Հանձնաժողովի կողմից ընդունված ուղեցույց հանդիսացող որոշումները ն, ՀՀ Կառավարության 1997 թվականի հունիսի 30-ի թիվ 234 որոշման համաձայն` ստեղծվեց ՀՀ կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրի վարչությունը, որի հիման վրա ՀՀ Կառավարության 1999թ. հունիսի 28-ի թիվ 442 որոշմամ ստեղծվեց Հայաստանի Հանրապետության Կառավարությանն

առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեն իր 49 տարածքային ստորա աժանումների * հետ միասին: Հայաստանի Հանրապետության կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեն գործադիր իշխանության հանրապետական մարմին է, որը մշակում ն իրականացնում է անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրի վարման նագավառում Հայաստանի Հանրապետության կառավարության քաղաքականությունը: Միջազգային պրակտիկայում հայտնի են կադաստրի երեք տեսակ` ֆինանսական (որը կոչվում է նան ֆիսկալային), իրավական (իրավա անական) ն ազմագործառնական: Ֆինանասական կադաստրն իրենից ներկայացնում է հարկման ենթակա անշարժ գույքի օ յեկտների (հողի, շինությունների, կառուցվածքների ն այլն) ամ ողջական գույքագրումը: Այն կապված է անշարժ գույքի համար հարկ վճարող որոշակի անձանց հետ: Իրավական կադաստրն անշարժ գույքին վերա երող ն դրա ողջ իրավասությունն ընդգրկող համակարգերի շարք է: Իրավական կադաստրը կազմված է գույքի ձեռք երման, գրանցման, տնօրինման, օգտագործման, վարձակալման, սեփականության իրավունքի պաշտպանության, սեփականության արդյունավետ ն հուսալի փոխանցման գործընթացների, ինչպես նան արդարադատության գործուն համակարգի հետ կապված իրավական նորմերի համալիրից:

*

2007թ. հոկտեմ երի դրությամ ՀՀ-ում գործում են կադաստրի պետական կոմիտեի 48 ստորա աժանում

Բազմագործառնական կադաստրը հիմնվում է ֆինանսական ն իրավական կադաստրների վրա, սակայն համալիր խնդիրները լուծելու համար իր մեջ ընդգրկում է նան այլ նույթի տվյալներ, օրինակ ըստ տարածքների` քաղաքների հատակագծման ն կառավարման տվյալներ: ՀՀ Կառավարությանն առընթեր Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեն համապատասխանում է իրավական ն ֆինանսական կադաստրների սկզ ունքներին ն գործառնություններին: Կադաստրը հանդիսանում է տարածքների զարգացման, համալիր գնահատման, նակության միջավայրի ձնավորման, գործնական քաղաքաշինական գործունեության, տարածքների կառավարման, կառուցապատման կարգավորման ն վերահսկման հիմնավոր լուծումների ընդունման համար տեղեկատվական հիմք: Կոմիտեի նպատակներն ու խնդիրներն են` » Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությանը համապատասխան` անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրի վարումը ն կադաստրի համակարգի գործունեության ապահովումը: » Պետության կողմից գույքի նկատմամ իրավունքների ճանաչումը, երաշխավորումը ն պաշտպանությունը. » Անշարժ գույքի շուկայի կայացմանն աջակցությունը: » Գույքի ն դրա նկատմամ իրավունքների ու սահմանփակումների, գեոդեզիայի ն քարտեզագրության մասին տեղեկատվական համակարգերի ստեղծումն ու Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված կարգով տեղեկատվության կառավարումը, տվյալների մատչելիությունը, օ յեկտիվության ն անընդհատության ապահովումը: » Իր իրավասության սահմաններում հողային քաղաքականության, հողային ռեսուրսների կառավարման սկզ ունքների մշակումը, հողօգտագործման նագավառում պետական տեսչական վերահսկողության իրականացումը: » Պետական նշանակության գեոդեզիական ն քարտեզագրական նպատակային ծրագրերի մշակումն ու իրականացումը:

Կոմիտեն իր նպատակների ն խնդիրների իրականացման համար` ՀՀ օրենսդրությամ սահմանված կարգով կատարում է` անշարժ գույքի (անկախ սեփականության ձնից) նկատմամ իրավունքների, սահմանափակումների ն օգտագործման նկատմամ սահմանափակումների պետական գրանցման իրականացում: ՀՀ օրենսդրությանը համապատասխան անշարժ գույքի (անկախ սեփականության ձնից) պետական հաշվառում, Հայաստանի հողային ֆոնդի հողային հաշվեկշռի կազմում: կադաստրային ն տեղագրական քարտեզների ստեղծում: անշարժ գույքի կադաստրային գնահատում, հողի կարգի գույքահարկի ազայի ստեղծում: Կոմիտեն մասնակցում է նան անշարժ գույքի հողերի, շենքերի, շինությունների գնահատման մեթոդիկայի մշակմանը: Իրականացնում է նան անշարժ գույքի ծածկագրման (կոդավորման) համակարգի, պետական գրանցման ծածկագրերի մշակում ու ներդրում: Կազմակերպում ու իրականացնում է անշարժ գույքի պետական համակարգված դիտարկումներ (մոնիտորինգ), անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն ն տեղեկատվության հրապարակում: Կոմիտեն պատասխանատու է նան անշարժ գույքի շուկայի ձնավորման ու կայացման միջոցառումների կազմակերպման, անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ իրավունքների, սահմանափակումների մասին տեղեկատվական անկի ստեղծման ու կառավարման, կադաստրային գործերի ն պետական գրանցման փաստաթղթերի պահպանման համար: Իրականացնում է նան տեղագրական ն կադաստրային քարտեզագրողների, ռիելթորների, անշարժ գույքի շուկայական գնահատողների լիցենզավորում: Կոմիտեի գլխավոր գործառույթներից է հանդիսանում համակարգում ավտոմատացված կադաստրի ներդրումը: Կոմիտեն, համաձայնեցնելով ՀՀ ֆինանսների ն էկոնոմիկայի նախարարության հետ, հաստատում է համակարգում մատուցվող ծառայությունների, գույքի նկատմամ իրավունքների ն սահմանփակումների պետական գրանցման, գույքի ու դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների մասին տեղեկատվության դիմաց գանձվող վճարների չափը ն ցանկը: Իրականացնում է նան քարտեզագրման ն գեոդեզիական ցանցի գործունակության հետ կապված հետնյալ գործառույթները` ՀՀ երկրատեղեկատվական համակագի տեղեկագրական քարտեզների, հանութային նյութերի ն հատակագծերի հիման վրա պետական քարտեզագրական ֆոնդի ստեղծում ու կառավարում: պետական գեոդեզիական ցանցի ստեղծման ն պար երա ար թարմացման աշխատանքների իրականացում, կոորդինատային, արձունքային, գրավիմետրական չափումների միասնական

համակարգի ձնավորման ապահովում: ֆոտոգրամետրական աշխատանքների կազմակերպում ն իրականացում: իր իրավասության սահմաններում ՀՀ վարչատարածքային միավորումների ն պետական սահմանի սահմանագծման (դելիմիտացիա) ու սահմանազատման (դեմարկացիա) աշխատանքներին մասնակցություն: աշխարհագրական անվանումների` ազգային տեղեկատվական անկի ն ՀՀ աշխարհագրական անվանումների պետական քարտադարանի ստեղծման ու վարման աշխատանքների ղեկավարում: Ինչպես նան ՀՀ օրենսդրությամ սահմանված այլ գործառույթների իրականացում: Այս ենթատեքստում շատ հետաքրքրական է արտերկրի փորձը:

Անշարժ գույքի սահմանման ն գրանցման համակարգը Շվեդիայում. Շվեդիայում, ինչպես ն ազմաթիվ այլ երկրներում

անշարժ գույքի օ յեկտների սահմանումն ու գրանցումը ն հողի սահմանումն ու գրանցումը իրականացվում են տար եր մարմինների կողմից: Անշարժ գույքի օ յեկտների սահմանումը ն գրանցումը իրականացվում է Գույքի (կամ գույքային) ռեգիստրում` համայնքի տեղական ինքնակառավարման համապատասխան լիազորված մարմինների կողմից: Շվեդիայի Ազգային Հողային Հետազոտությունների Ինստիտուտը (Nճէiօոճ| Լճոմ Տսւմ67 (NԼՏ)) հանդիսանում է տեղական ինքնակառավարման մարմինների ղեկավար մարմին: Հողերի գրանցումն իրականացվում է հողերի գրանցման տեղական մարմինների կողմից: Այս մարմինները ներառված են շրջանային դատարանների կազմի մեջ ն ենթարկվում են Ազգային Դատարանների Խորհրդին (Nճէiօոճ| CօսւէՏ ՃմոiոiՏէւճէiօո): NԼՏ-ը պատասխանատվություն է կրում անշարժ գույքի մասին տեղեկատվության ավտոմատացված համակարգի (Լճոմ Dճէճ Bճոk Տ7Տէ6ո (ԼDBՏ)) զարգացման, գործարկման ն տեխնիկական սպասարկման համար: Ազգային Դատարանների Խորհուրդը ենթակա է Արդարադատության Նախարարությանը, իսկ NԼՏ-ը (Ազգային Հողային Հետազոտությունների Ինստիտուտը) ենթակա է Բնապահպանության ն Բնական ռեսուրսների նախարարությանը: Հատուկ ուշադրության է արժանի Շվեդիայում գրանցման քաղաքականության այն սկզ ունքը, համաձայն որի անշարժ գույքի միավորների վերա երյալ տեղեկատվությունը մատչելի է հասարակության ցանկացած խավի համար: Տեղեկատվությունը

հավասարապես մատչելի է ն կառավարությանը ն հասարակությանը: Անշարժ գույքի օ յեկտը գրանցվում է Գույքի ռեգիստրում ն միայն այդ պահից է ձեռք երում իրավական կարգավիճակ: Անշարժ գույքի օ յեկտի հետ կատարվող ցանկացած գործարքից ծագող իրավունքները պետք է գրանցվեն Հողերի ռեգիստրում երեք ամսվա ընթացքում: Անշարժ գույքի ոլորտը վերահսկելու գործում պետության համար կարնորագույն գործիք է հանդիսանում նան որոշակի օրենսդրական դաշտի առկայությունը: Հայաստանում անշարժ գույքի ոլորտը կառավարող ն վերահսկող հիմնական օրենսդրական ակտերն են. 1) Հայաստանի Հանրապետության Սահմանադրությունը ընդունված 1995թ., ճանաչում ն պաշտպանում է հողի ն այլ անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքը: Այն երաշխավորում է քաղաքացիների հիմնական իրավունքները ն ազատությունները, մասնավորապես` «Յուրաքանչյուր քաղաքացի ունի սեփականության իրավունք: Ոչ ոք չի կարող կամայականորեն քաղաքացուն զրկել սեփական ունեցվածքից»: Ըստ ՀՀ Սահմանադրության` ` ,

, : 2) ՀՀ Քաղաքացիական Օրենսգիրքը (1999թ.) հիմնովին վերացրեց մասնավոր իզնեսի ն գույքի կառավարման արդեն հնացած կանոնները` փոխարենը խթանելով ազատ շուկայական գործունեությունը ն երաշխավորելով անձնական գույքային իրավունքները:Ըստ օրենսգրքի` անշարժ գույք են համարվում հողամասերը, ընդերքի մասերը, մեկուսի ջրային օ յեկտները, անտառները, ազմամյա տնկիները, շենքերը, շինությունները ն հողին ամրակայված այլ գույքը, այսինքն` այն օ յեկտները, որոնք անհնար է հողից անջատել` առանց այդ գույքի նշանակությանն անհամաչափ վնաս պատճառելու ∗ :Օրենսգիրքը սահմանում է անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքները, սեփականության իրավունքի ձները, ինչպես նան անշարժ գույքի հետ իրականացվող գործարքների տեսակները: ∗

ՀՀ ՔՕ հ. 134, կ.1

3) «Սեփականության մասին» ՀՀ Օրենքը սահմանում է օրենքի առջն հավասար սեփականության ձների ազմազանությունը` քաղաքացիների, ընկերությունների, պետության: «Սեփականության մասին» ՀՀ Օրենքը հիմք ծառայեց ոլոր ոլորտներում պետական սեփականության սեփականաշնորհման համար: Օրենքը չի նախատեսում նախկին տերերի` խորհրդային շրջանում ազգայնացված սեփականության վերադարձ (ռեստիտուցիա), որը զգալիորեն հեշտացրեց սեփականաշնորհման գործընթացը: 4) ՀՀ Հողային Օրենսգիրքը, որը ՀՀ Ազգային Ժողովի կողմից ընդունվեց 2001թ.-ին, սահմանում է հողային հարա երությունների պետական կարգավորման կատարելագործման, հողի տնտեսական տար եր կազմակերպական-իրավական ձների զարգացման, հողերի երրիության, հողօգտագործման արդյունավետության արձրացման, մարդկանց կյանքի ու առողջության համար արենպաստ շրջակա միջավայրի պահպանման ն արելավման, հողի նկատմամ իրավունքների պաշտպանության իրավական հիմքերը` ելնելով հողի կարնոր նապահպանական, սոցիալական ն տնտեսական նշանակությունից: 5) ՀՀ Օրենքը գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման մասին կարգավորում է գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման համակարգը ն այդ գրանցումը իրականացնող համապատասխան կազմակերպության գործունեությունը: Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցումն իրականացվում է ՀՀ Կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի (այսուհետ` Կադաստր) կողմից` իր տարածքային ստորա աժանումների միջոցով: Ըստ սույն օրենքի` պետական գրանցման համակարգը աց է, ինչը նշանակում է, որ ամ ողջ տեղեկատվությունը կարող է ձեռք երվել ցանկացած իրավա անական կամ ֆիզիկական անձի կողմից որոշակի ծառայության վճարի դիմաց: 6) «Քաղաքաշինության մասին» ՀՀ Օրենքը համապատասխանում է քաղաքային հատակագծման ն գոտնորման, հասարակական ենթակառուցվածքների, շրջակա միջավայրի ն կառավարման` զարգացած երկրներում քաղաքային հողօգտագործումը կարգավորող օրենքների փաթեթին: 7) «Վարչատարածքային աժանման մասին» ն «Տեղական ինքնակառավարման մասին» ՀՀ Օրենքները ուղղված են տարածքային կառավարման ապակենտրոնացմանը, գործառույթների մեծ մասը փոխանցելով քաղաքային ն գյուղական

համայնքներին: «Տեղական ինքնակառավարման մասին» ՀՀ Օրենքը նախատեսում է Հայաստանում տեղական ինքնակառավարման մարմինների սահմանումը, սկզ ունքները, կարգավորում է փոխհարա երությունը պետության ն տեղական ինքնակառավարման մարմինների միջն: Ըստ այս օրենքի համայնքը առանձին վարչատարածքային միավոր է: Համայնքի վարչական տարածքը ներառում է հողային ն ջրային տարածքներ, որոնք կարող են հանդիսանալ ինչպես ֆիզիկական ն իրավա անական անձանց այնպես էլ համայնքի ն պետության սեփականությունը: 8) «Համատիրության մասին» ՀՀ Օրենքը սահմանում է համատիրության իրավական կարգավիճակը, նրա փոխհարա երությունները պետական ն տեղական ինքնակառավարման մարմինների հետ: Ըստ այս օրենքի` համատիրությունը քաղաքացիների ն իրավա անական անձանց անդամության վրա հիմնված ն իր անդամների գույքային փայավճարների միավորման միջոցով ստեղծված շահույթ չհետապնդող, իրավա անական անձի կարգավիճակ ունեցող ոչ առնտրային կոոպերատիվ է, որը հիմնադրվում է ազմա նակարան շենքերի աժնային սեփականություն հանդիսացող գույքը կառավարելու նպատակով: Համատիրության կառավարման մարմիններն են` ընդհանուր ժողովը, վարչությունը, նախագահը, կառավարիչը: Համատիրությանը կարող է անդամակցել տվյալ համատիրության մեջ ընդգրկված շենքի, շինության ցանկացած սեփականատեր: Համատիրության միջոցները գոյանում են նրա անդամների` պարտադիր նորմերի կատարմանն ուղղված վճարումներից ն այլ վճարումներից: 9) «Բազմա նակարան շենքի կառավարման մասին» ՀՀ Օրենքը կարգավորում է ազմա նակարան շենքերի ընդհանուր աժնային սեփականություն հանդիսացող գույքի կառավարման հարա երությունները ն սահմանում է ազմա նակարան շենքի շինությունների սեփականատերերի ընդհանուր աժնային սեփականության կառավարման կարգը, կառավարման ձները, շենքի կառավարման մարմինների իրավասությունները, ինչպես նան դրանց փոխհարա երությունները պետական ն տեղական ինքնակառավարման մարմինների ու կազմակերպությունների հետ: Ըստ սույն օրենքի` ազմա նակարան շենքի շինության սեփականատեր կարող է լինել ցանկացած ֆիզիկական կամ իրավա անական անձ, Հայաստանի Հանրապետությունը ն համայնքները: Շինությունը սեփականության իրավունքով կարող է պատկանել մեկ, ինչպես նան մեկից ավելի անձանց` ընդհանուր համատեղ կամ աժնային սեփականության իրավունքով:

Շինության սեփականատիրոջ կողմից շինությունը վաճառելու դեպքում ազմա նակարան շենքի մյուս շինությունների սեփականատերերը դրա գնման նախապատվության իրավունքը չունեն: 10) Պետական նակելի ֆոնդի, սպասարկման ոլորտի պետական ձեռնարկությունների, անավարտ շինարարության օ յեկտների սեփականաշնորհման մասին օրենքները հիմք ծառայեցին պետական սեփականությունը ֆիզիկական ն իրավա անական անձանց հանձնելու համար:

4.3.4. ´նակարանային ֆոնդի վերարտադրության արտասահմանյան փորձը Զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրներում նակարանային ֆոնդի վերարտադրության հետ կապված խնդիրները Հայաստանի նակարանային ֆոնդի վերարտադրության խնդիրների հետ համեմատած ունեն որոշակի ընդհանուր գծեր: Բացի այդ, նշված երկրներն ունեն նակարանային խնդիրների լուծման մեծ փորձ: Կանգ առնենք այդ փորձի հիմնական տարրերի վերլուծության վրա: Առանձնահատուկ հետաքրքրություն է ներկայացնում Ֆինլանդիայի, Շվեդիայի, Նիդերլանդների ն ԱՄՆ-ի փորձը: Դրանք այն երկրներն են, որոնք ունեն նակչության սոցիալական պաշտպանվածության ն նակիչներին հարմարավետ նակարաններով ապահովելու առավել արձր մակարդակ: Ֆինլանդիայում անշարժ գույքի օ յեկտների գերակշռող մասը պատկանում է մասնավոր սեփականատերերին: Հասարակական շենքերի ն պետության ու տեղական ինքնակառավարման մարմինների սեփականության ներքո գտնվող օ յեկտների թիվը կազմում է անշարժ գույքի ընդհանուր ֆոնդի 13%-ը ն զ աղեցնում է մոտ 42 մլն քմ մակերես: Պետության սեփականությանը պատկանող շենքերի մասնա աժինը 1/4 է, իսկ համայնքներինը` 3/4: Համայնքները ուղղակիորեն տնօրինում են ավելի քան 125 հազ. վարձակալվող նակարաններ: Հելսինկին մնացած համայնքների շարքում հանդիսանում է նակարանների ամենախոշոր սեփականատերը (ավելի քան 30 հազ. նակարան): Մասնավոր հատվածի սեփականությանն է պատկանում շենքերի ընդհանուր քանակի 87%-ը: Խոշոր սեփականատերեր են համարվում անկերը ն ապահովագրական ընկերությունները: Ժամանակային առումով Ֆինլանդիայի շենքերի ֆոնդը

ավականին երիտասարդ է համարվում միջազգային չափանիշներով: Շենքերի միջին տարիքայնությունը կազմում է 20 տարի: Բազմահարկ նակելի շենքերում հինգ նակարաններից չորսը կառուցվել են 1960 թվականից հետո: Ցածրահարկ, մի քանի ընտանիքի համար նախատեսված նակելի տների 95%-ը կառուցվել են 1970 թվականից հետո: Մինչն 1940թ. կառուցված հին ազմահարկ շենքերի կեսից ավելին գտնվում է Հելսինկիում: 60-ական թվականների կեսերին Շվեդիայի կառավարությունը նախաձեռնում է նակարանային խնդիրների արագ լուծման ռազմավարություն ն ընդունում է, այսպես կոչված, «միլիոնի ծրագիր»: Այդ ծրագիրն ուղղված էր նակարանային շինարարության խթանմանը ն նախատեսում էր մեկ միլիոն նակարանների կառուցում տաս տարվա ընթացքում: Դրա հետ կապված` նոր շինարարության տեմպերն անշեղորեն աճում էին ն 70-ական թվականների սկզ ներին հասան առավելագույնին: Այդ ժամանակ, մեկ տարում կառուցվեց 120-130 հազար նակարան: 70-ական թվականների կեսերին նակարանների շուկայում առաջանում է առաջարկի որոշակի ավելցուկ, ն նոր շինարարության ծավալները կրկնակի անգամ նվազում են, իսկ արդեն 80-ականներին մեկ տարվա ընթացքում կառուցված նակարանների թիվը չի գերազանցում 30 հազարը: Այդուհանդերձ, չնայած այն անին, որ նակարանային շինարարության ծավալները փոքրանում էին` նակարանային ոլորտի ներդրումների ընդհանուր ծավալը չէր նվազում: Բնակարանային ֆոնդի վերարտադրության ոլորտում տեղի էր ունենում անցում նոր շինարարության իրականացումից դեպի հին նակարանների վերակառուցում ն արդիականացում: Բնակարանային ֆոնդի 40%-ից ավելին այն շենքերն են, որտեղ նակվում են մեկ կամ երկու ընտանիք ն սովորա ար այն զ աղեցված է սեփականատերերի կողմից, նակարանների նս 40%-ը տրվում է վարձով, իսկ 15-18% պատկանում են կոպերատիվներին: Կոպերատիվ սեփականությունը ենթադրում է անդամություն ոչ առնտրային ընկերության մեջ, որի նպատակն է` նրա անդամներին ապահովել նակարաններով (սովորա ար ազմա նակարան շենքում): Կոպերատիվների անդամները միջոցներ են ներդնում նակարանների կառուցման համար, կամ ներգրավում են փոխառու միջոցներ: Հետագայում նրանք պարտավոր են ամսեկան վճարումներ կատարել` ասոցիացիայի վարկերի մարման համար, ինչպես նան կատարել ծախսեր` իրենց նակարանների պահպանման ն տեխնիկական սպասարկման համար:

Շվեդիայում նակարանային ֆոնդը, որպես անշարժ գույքի օ յեկտ, ենթարկվում է հարկման: Այդ հարկը վճարում են նակարանների ոլոր սեփականատերերը` անկախ այն անից` նակվու՞մ են նրանք այնտեղ, թե՞ տրամադրել այն վարձակալության: Միննույն ժամանակ, հարկի դրույքաչափը տար եր է, կախված նրա սեփականատիրոջ` նակչության այս կամ այն խավին պատկանելուց ն օգտագործման նպատակից: Օրինակ` նակարանի տերը, որն իր նակարանը հանձնում է վարձակալության, մուծում է ավելի մեծ հարկ, նակարանի այն սեփականատիրոջ համեմատությամ , որը նակվում է իր սեփական նակարանում: Այսպիսի հարկման արդյունքում ստացված միջոցների հաշվին պետությունը նակչության անապահով խավերին տրամադրում է նակարանային նպաստներ: Գոյություն ունեն նակարանային նպաստների երկու տեսակ: Առաջինը տրամադրվում է թոշակառուներին, իսկ երկրորդը` ցածր եկամուտներ ունեցող ընտանիքներին: Նպաստների մասին որոշումներն ընդունում են տեղական իշխանությունները: Այդ նպաստները ստանում են թոշակառուների մոտավորապես 30%-ը ն ազմազավակ ընտանիքների 23%-ը: Նպաստի չափը տատանվում է նակարանի վարձի 20-80%-ի սահմաններում` կախված ընտանիքի տարեկան եկամտից ն երեխաների թվից: 1988 թվականից սկսած երեքից ավել երեխաներ ունեցող ընտանիքների համար նակարանային նպաստների ընդհանուր ծավալը սկսեց նվազել հիմնականում աշխատող կանանց թվի ավելացման շնորհիվ (այս ավելացումը նպաստեց ընտանեկան եկամուտների արձրացմանը): Շվեդիայում նակարանային վարձավճարի չափը ավականին արձր է ն տատանվում է ընտանիքի եկամտի 15-50%ի սահմաններում: Այդ իսկ պատճառով հատուկ ուշադրություն է հատկացվում նակարանային վարձի հիմնավորված մակարդակի սահմանմանը: Տեղական մարմիններին ենթակա նակարանների վարձը սահմանվում է վարձակալների հետ անակցություններից հետո, ն այն պետք է ծածկի նակարանային ֆոնդի կառավարման, վերանորոգման, պահպանման ն սպասարկման ծախսերը: Մասնավոր նակարանների վարձավճարը սահմանվում է վարձատուի ն վարձակալների միության միջն անակցություններից հետո: թվականից, վարձավճարների սահմանման նպատակով, Շվեդիայում գործում են նորմեր: Ըստ այդ նորմերի` վարձավճարը չպետք է զգալիորեն գերազանցի միննույն շրջանում նմանատիպ նակարանների վարձավճարներին: Այն դեպքում, եր կողմերը չեն կարողանում պայմանավորվել վարձավճարի վերա երյալ, նրանք դիմում են դատարան:

Շվեդիայի նակարանային ֆոնդի վերարտադրության առանձնահատկություններն են` • կախված նակարանային շուկայում ձնավորված իրավիճակից` նակարանային ֆոնդի վերարտադրության պետական կարգավորումն իրականացվում է սու սիդիաների ն արտոնյալ վարկերի տրամադրման միջոցով. • նակարանային ֆոնդի վերանորոգման, պահպանման ն տեխնիկական սպասարկման ծախսերի լրիվ հատուցում նակարանային վարձի հաշվին, նույնիսկ, եթե վարձակալվում է տեղական ինքնակառավարման սեկտորից. • նակարանային ոլորտում միջոցների վերա աշխման համակարգի առկայություն` անշարժ գույքի տիրոջ հարկադրման ն այդ գումարները նակարանային նպաստների տեսքով հետագա տրամադրման միջոցով. • կառավարության աննշան միջամտություն նակարանային ֆոնդի վերարտադրության ոլորտում: 1901թ. Նիդերլանդների ժողովրդական նակարանային տնտեսությունը ամուր հիմք ստացավ, ընդունվեց Բնակարանային օրենքը: Դրանով իսկ հնարավոր դարձավ պետության կողմից օգնությունը մասնավոր շինարարական կազմակերպություններին` «հասարակական կարիքների համար» շինարարության իրականացման գործում: Այսպիսով, նակարանային ասոցիացիաները` դրանք ինքնուրույն մասնավոր կազմակերպություններ են, որոնք զ աղվում են նակարանների կառուցման, վարձակալության հանձնման ն պահպանման հարցերով: Նրանք այդ հարցերով են զ աղվում, առաջին հերթին, նակչության այն խմ երի համար, որոնք խնդիրներ ունեն լավ ն գնային առումով մատչելի նակատեղ գտնելու գործում: Որպես նակարանային ասոցիացիա գործելու համար անհրաժեշտ է ճանաչվել կառավարության կողմից: Նման ճանաչումը` դա գրանցումն է: Իրավա անորեն նման ասոցիացիաներն անվանվում են «գրանցված նակարանային միավորում»: 1902թ. Բնակարանային օրենքի ուժի մեջ մտնելը խթանեց տար եր համայնքներում նակարանային ասոցիացիաների ստեղծումը: Եթե 1890թ. Նիդերլանդներում կարելի էր հաշվել ընդամենը 40 նման կազմակերպություն, ապա 1913թ. դրանց թիվը հասավ 301-ի, իսկ 1922թ.` արդեն 1341-ի: Միջինում, նրանց սեփականության ներքո էին գտնվում 30-ից 50 նակելի միավոր: Կրկնակի շինարարության շրջանը 1916-ից թվականներին էր: Այդ ընթացքում միավորումների կողմից կառուցվել էին 96600 տուն, հիմնականում գերազանց որակի:

Ճգնաժամի ընթացքում (1933-1939թթ.) շինարարության ծավալը կտրուկ կրճատվեց: Շինարարության ընթացքում իրականացվող քաղաքականությունը, մասնավորապես, ճարտարապետների ընտությունը, կապալների տեղա աշխման եղանակը ն շինարարության ընթացքում հսկողության իրականացումը, հիմնականում կանխորոշվում էր քաղաքապետարանների ն թաղապետարանների կողմից: Այսպիսով, նակարանային ասոցիացիաները դարձել էին լրացուցիչ պետական մարմիններ: Պետությունը մեծ չափերի սու սիդիաներ ն վարկեր էր տրամադրում շինարարության հսկայական ծավալների խթանման նպատակով: 80-ական թվականներին պետության դերը փոխվեց: Մինչ այդ պետությունը մեծ պարտքեր էր կուտակել, որոնք պահանջում էին կրճատումներ ն տնտեսում: Բացի այդ, նակարանների շինարարությունն արդեն չէր դիտարկվում պետության կողմից որպես առաջնահերթ խնդիր: Առաջին հերթին որոշվեց դադարեցնել ասոցիացիաներին սու սիդիաների ն վարկերի տրամադրումը: Մասնավորապես, սու սիդիաների տրամադրումը հասարակական ոլորտից (տների կառուցման համար) ուղվեց դեպի մասնավոր ոլորտ (մասնավոր անձանց` տների գնման կամ վարձակալության համար): Պետությունը եկավ այն եզրահանգման, որ սու սիդիաների ն վարկերի օգտագործումը նակարանային ոլորտում իրականացվում է ոչ սիմետրիկ սկզ ունքով ն անհրաժեշտ է այն շտկել: Ավելին, պետության կարծիքով, սոցիալական վարձակալության տրվող նակարանների ծավալը պետք է կրճատվի մասնավոր նակարանների զուգահեռ (միաժամանակյա) աճի հաշվին: Իսկ մասնավոր նակարնների կառուցումը կարող է իրականացվել հենց նակարանային ասոցիացիաների կողմից: ԱՄՆ-ում կառավարության մասնակցությունը նակարանային շինարարությունում սկսվեց 30-ական թվականներից: Այդ անհրաժեշտությունը պայմանավորված էր 30ական թթ. դեպրեսիայի հետնանքով առաջացած տնտեսական ու սոցիալական փոփոխությունների հետ, եր աճեց գործազուրկների ն այն անձանց թիվը, որոնք հնարավորություն չունեին վճարել նակարանի կամ վարձակալված տան համար: Դաշնային կառավարության մասնակցությունն արտահայտվեց մասնավոր նակարանային շինարարության ամ ողջ ֆինանսավորման համակարգի վերափոխման մեջ, վարկային հաստատությունների երաշխիքների ն վարկային ֆոնդերի տրամադրման մեջ: Դա նույնիսկ սահմանափակ միջոցներ ունեցող մարդկանց հնարավորություն տվեց տներ գնել: Կանխիկ առաջին մուծումը

հաստատվում էր համեմատա ար ոչ մեծ, իսկ վարկը տրամադրվում էր արտոնյալ պայմաններով: Սկսած 1937 թ. կյանքի կոչվեց ՏԻԲՇ ծրագիրը (տեղական ինքնակառավարման նակարանային շինարարություն), որը ուղղված էր նակչության չուննոր ն քիչ եկամուտ վաստակող խավերին նակարանով ապահովելուն: Տեղական ինքնակառավարման մարմինների` նակարանային շինարարության ֆեդերալ ծրագրի կատարումն իրականացնում էին ՏԻԲՇ-ի վարչությունները, որոնք ստեղծվում էին տեղական իշխանությունների կողմից: Այդ վարչությունները ձեռք են երում ազմա նակարան նակելի շենքեր, ցածրահարկ կառույցներ, եր եմն էլ` առանձնատներ, երեք եղանակով` • գնում են հող, պատվիրում են նախագծային փաստաթղթերի մշակում ն, մրցույթի հիման վրա, ներգրավում են շինարարական ընկերություններ, որոնք ամենացածր գնով առաջարկել են նակարանի շինարարությունը. • գնում են նոր նակարանային կառույց մասնավոր շինարարական ընկերությունից, որը մասնագիտանում է սեփական հողամասերի վրա նակարանների շինարարությամ ` նրանց հետագա վաճառքի համար. • ավարտված նակարանային կառույցները սեփականատերերից վերցնում են վարձակալական հիմունքներով ն իրենց անունից այդ նակարանները հանձնում են ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքներին: Ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքները նակարանների համար վճարում են իրենց եկամտի 30%-ից ոչ ավել: Եթե նակարանը վարչության համար թանկ է, ապա տար երությունը ծածկվում է կառավարության դոտացիաների հաշվին: Տեղական ինքնակառավարման մարմիններին պատկանող նակարանները վարձակալելու իրավունք ունեն սահմանափակ եկամուտներով ընտանիքները: Այդ սահմանափակման չափը որոշում են ՏԻԲՇ վարչությունները, ն այն կախված է այդ շրջանի միջին աշխատավարձի չափից: ԱՄՆ-ում նակարանային ֆոնդի վերարտադրության ոլորտում հատուկ դեր են խաղում կառուցող ընկերությունները (« իլդեր-ֆիրմաները»), որոնք նակարանային շինարարությունը կատարում են սեփական նախագծերով, սեփական հողամասերի վրա վարձակալության հանձնելու համար: Որպես կանոն, այդպիսի ընկերությունները պատկանում են խոշոր արդյունա երական, անկային ն առնտրական կորպորացիաներին: ԱՄՆ-ում նակելի տարածքների վարձակալությունը համարվում է շահավետ իզնես: Այսպես, 2007թ. տվյալներով վարձակալվող նակարանի (ներառում է 2 ննջարան, 1 լողասենյակ) միջին գինը մեկ ամսում

կազմում է 650 – 2000 ԱՄՆ դոլար, կախված նակարանի տեղակայման վայրից (նահանգը, շենքի տիպը, թաղամասը ն այլն): Այդպես 4-6 նակարանային տները 500-1000 հազ. ԱՄՆ դոլար արժողությամ ետ են գնվում 5-6 տարվա ընթացքում, որից հետո տարեկան 20-25 հազար դոլար եկամուտ են երում սեփականատերերին` տեխնիկական սպասարկման ն ընթացիկ վերանորոգման ծախսերը ներառյալ: Բնակարանային ֆոնդի ծավալը ԱՄՆ-ում արագ աճում է: Չնայած այն հանգամանքին, որ նակարանների մոտ 10%-ը դատարկ են (ոչ վաճառված, ոչ էլ վարձակալված), ամեն տարի ԱՄՆ-ում կառուցվում ն վաճառվում են միլիոնավոր տներ: Ընդ որում, նակելի տների 70.5% գնվում են ապառիկ` 20-50 տարում վճարելու պայմանով: Առանձնատների ընդհանուր թվի 60%-ը կառուցվում են իլդեր-ֆիրմաների ն շինարարական ընկերությունների կողմից` սեփական միջոցների ու վարկերի ներգրավման հաշվին ն ավարտից հետո շուկայական գներով վաճառվում են: Մնացած տների 40% կառուցվում են հետագա սեփականատերերի պատվերներով` համաձայն նրանց նախագծերի, կամ նրանց ցանկությունների հիման վրա ընկերությունն է մշակում նախագիծ: ԱՄՆ-ում ցածր եկամուտ ունեցող նակչության համար կառուցվում են նան արձրահարկ շենքեր (10-16 հարկ): Այդպիսի տների հիման վրա ստեղծվում է նակվելու համար ինքնավար միկրոշրջան` աղկացած տար եր հարկայնություն ունեցող 5-10 տներից: Առաջին հարկերում տեղադրվում են արդյունա երական ն մթերային խանութներ, կոմունալ հիմնարկներ, դպրոցներ, սպորտային կառույցներ ն այլն: Այդ տների նակարանները աղկացած են երեք ն ավելի սենյակներից: Բնակարանի արժեքը այդպիսի շենքում կազմում է 20 հազար դոլար, ինչը մատչելի է ցածր եկամուտներ ունեցող ընտանիքների համար: Բայց ԱՄՆ-ում նակարանների այս ձնը լայն տարածում չի ստացել: ԱՄՆ-ում լայն տարածում են ստացել համատիրությունները` նակարանների սեփականատերերի միությունները, որը ազմա նակարանային տների տիրապետման ձն է: Այս միությունների կազմակերպումը ն գործունեության կարգավորումը գտնվում է նահանգների իրավասության տակ: Նահանգների օրենսդրությունը հաստատում է, որ միությունը ստեղծվում է որպես միջոց, որի օգնությամ ազմա նակարանային տների սեփականատերերը կարող են իրականացնել ընդհանուր ունեցվածքի կառավարման, պահպանման ն վերանորոգման գործունեություն: Ամերիկյան օրենսդրությունը ազմա նակարան տների ընդհանուր սեփականություն է համարում նան հողը, շենքը ն

ընդհանուր օգտագործման տարրերը: Վերանորոգման ն սպասարկման մուծումների չափը, որը պարտավոր են ներդնել ընկերության անդամները կոլեկտիվ նպատակների համար, որոշվում է` կախված ընդհանուր ունեցվածքում ամեն մեկի մասնա աժնից: Ընդ որում, եթե սեփականատերը չի նակվում այդ նակարանում կամ հրաժարվում է ունեցվածքի կոլեկտիվ տարրերի օգտագործումից, ապա դա հիմք չի հանդիսանում այդ մուծումները չկատարելու համար: Ներկայիս պայմաններում, զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրներում նակարանային ֆոնդի վերարտադրությանն ընկնում է համախառն ներդրումների 23-25% ն քաղաքացիների անձնական խնայողությունների 20-25%: Սակայն, այս վերջին ժամանակներում նոր շինարարության մեջ նկատվում է ներդրումների կրճատման միտում: Մի կողմից, դա պայմանավորված է նակչության առավել ապահովված մասի` նակարանների նկատմամ պահանջարկի կրճատմամ , մյուս կողմից` պակաս ապահովված նակչության կողմից պահանջարկի նվազմամ : Մի շարք երկրներում, ինչպիսիք են` Ֆրանսիան, Ավստրիան, Շվեդիան, Դանիան ն այլն, ավելանում են պետական նակարանային շինարարության ծավալները, ն ստեղծվում են պետական սու սիդիաների ն արտոնյալ վարկերի համակարգեր, նակարանների գնման կամ շինարարության համար: Դրա նպատակն է ավարարել ցածր եկամուտներ ստացող նակչության նակարանային պահանջները: Բացի այդ, մի շարք երկրներում տեղի է ունենում ներդրումների վերա աշխում` նակարանային ֆոնդի վերակառուցման ն արդիականացման ճանապարհով: Մասնագետների գնահատմամ ` նմանատիպ ներդրումների մասնա աժինը օրինակ Կանադայում, Դանիայում մոտեցել է նոր շինարարության վրա ծախսվող միջոցների ծավալի 50%-ին: Աճում են նան նակարանային ֆոնդի որակի նկատմամա պահանջները: Բնակարանի որակի գնահատման չափանիշների թվում` նակարանների ներքին հատակագծի հարմարավետության, սարքավորումներով հագեցվածության հետ մեկտեղ, ավելի մեծ նշանակություն են ձեռք երում հուսալի ջերմաձայնամեկուսացումը, շրջապատող միջավայրի որակը` օդի մաքրությունը, աղմուկի աստիճանը, այգիների ն զ ոսաայգիների առկայությունը: Դրա համար, զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող ոլոր երկրներում, շինարարական ն նախագծային ընկերություներն ակտիվորեն ուսումնասիրում են նակչության ժամանակակից պահանջները` նակարանների հարմարավետության ն որակի մակարդակի առումով: Նրանք

կատարում են պոտենցիալ նակիչների հարցում, որպեսզի նակչության տար եր կատեգորիաներից տեղեկատվություն ստանան նակարանի որակի պահանջների վերա երյալ: Բնակարանային ֆոնդի պահպանման ն վերանորոգման հետագա ծախսերի վերլուծություն կատարում են նան կառավարության մարմինները: Օրինակ` ԱՄՆ-ում շինարարության կամ օ յեկտի վերակառուցման համար դաշնային ֆինանսավորման պարտադիր պայման է հանդիսանում մոտակա 25 տարվա կենսական ցիկլ ունեցող ներդրումային օ յեկտի արժեքի փորձաքննությունը: Զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրներում նակարանային շինարարությունը կատարվում է հիմնականում մասնավոր ներդրումների հաշվին: Այս երկրներում պետական սեկտորի աժինը նակարանային շինարարության մեջ կազմում է 1.5-2% (ԱՄՆ-ում), 8-18.5% (Ֆրանսիայում, Իտալիայում): Բնակչության միջոցների (սեփական ն փոխառու) հաշվին կառուցվում կամ գնվում են անհատական ն ազմա նակարան տներ: Եվրոպայի մի շարք երկրներում տարածում է ստացել կոպերատիվ շինարարությունը, նրա մասնա աժինը Ֆրանսիայում գերազանցում է 20%-ը, Դանիայում ն Ֆինլանդիայում` 15%-ը: ԱՄՆ-ում նրա մասնա աժինը փոքր է : Զարգացած երկրներում նակարանների գերակշռող տիպը մեկ ընտանիքի համար նախատեսված մեկ կամ երկու հարկանի առանձնատներն են, որոնք, որպես կանոն, կառուցվում են խոշոր քաղաքների մերձավոր գոտում, միջին ն փոքր քաղաքներում ն գյուղական վայրերում: Զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրներում նակարանային ֆոնդի վերարտադրության ոլորտի կարնոր առանձնահատկությունը` զարգացած ֆինանսա-վարկային մեխանիզմի առկայությունն է, որը ոչ արձր եկամուտ ունեցող մարդկանց հնարավորություն է տալիս կառուցել կամ ձեռք երել հարմարավետ նակարան: Վարկավորման ձները, վարկերի չափերը, դրանց մարման ժամկետները, տոկոսադրույքները` ըստ երկրների, դիֆերենցված են: Սակայն կարելի է առանձնացնել մի քանի համանման տարրեր: Նախ ն առաջ, նակարանների շինարարության կամ ձեռք երման համար նակչությանը տրամադրվող սու սիդիաների չափերը կախված են այնպիսի սոցիալական գործոններից, ինչպիսիք են` առանձին խմ ի քաղաքացիների նակարանային պայմանները, ընտանիքի անդամների թիվը ն տարիքը, նրանց եկամուտները: Երկրորդ, գրեթե ոլոր երկրներում, նակարանների շինարարության կամ գնման ոլորտում, այսօր աճում է փոխառու

միջոցների մասնա աժինը: Օրինակ` ԱՄՆ-ում ն Եվրոպական մի շարք երկրներում այդ մասնա աժինը կազմում է միջին հաշվով 80%, այսինքն` նակարան կառուցողի կամ գնորդի սկզ նական ներդրումը 20%-է: Վարկավորման մեխանիզմի համար որոշիչ նշանակություն ունի վարկի տրամադրման ժամկետը ն տոկոսադրույքի չափը: Սովորա ար այդ ժամկետը կազմում է 20-30 տարի, իսկ վարկի համար վճարվում է 5-6%: Կարնոր նշանակություն ունի նակարանային շինարարության հիփոթեքային վարկավորման փորձի ուսումնասիրությունը, ն նրա մեխանիզմի ներդրումը Հայաստանի նակարանային ֆոնդի վերարտադրության ոլորտում:

ԳԼՈՒԽ 5.

ՀՈՂԵՐԻ ԿԱՌԱՎԱՐՈՒՄ

5.1. ՀՈՂԱՅԻՆ ՀԱՐԱԲԵՐՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ: ՀՀ

ՀՈՂԱՅԻՆ ՖՈՆԴԸ

Անշարժ գույք հասկացությունում հողի նշանակությունն ունի առավել կարնոր ն ֆունկցիոնալ նշանակություն. չէ՞ որ այն հանդիսանում է անշարժ գույք-օ յեկտի ստեղծման անհրաժեշտ նախապայման: Ինչպես հայտնի է, ցանկացած նյութական օ յեկտ ունի գոյության երկու ձն` ժամանակը ն տարածությունը, այդ իսկ պատճառով տարածության ազդեցության վերլուծությունը պարտադիր է համարվում: Անշարժ գույքի օ յեկտների համար այս պահանջն առանձնահատուկ նշանակություն ունի, քանի որ ոլոր անշարժ գույքի օ յեկտներն առկա են որոշակի ձնով կազմավորված տարածության մեջ, օրինակ` մարդկային նակավայրերը: Հենց ինքը` տարածք առը, առաջացել է լատիներեն «է6ււճ» (հող) առից ն իրենից ներկայացնում է ազմաթիվ պատճառներով սահմանափակ երկրագնդի մակերնույթի մի մաս: Դա կարող է լինել ինչպես պետության տարածք, այնպես էլ մարզ, շրջան, քաղաք ն այլն: Սեփականաշնորհման գործընթացն առաջ երեց անշարժ գույքի հետ կապված հարա երությունների ձնավորման նոր մոտեցումներ ն, հետնա ար նան դրանց կարգավորման հետ կապված խնդիրներ: Այդ խնդիրների լուծումը հավասարապես կարնոր է ն՛ գյուղական, ն՛ քաղաքային հողատարածքների համար: Տարածածավալային հատակագծման հիմնական խնդիր է հանդիսանում հողօգտագործման հեռանկարային նույթի որոշումը: Հողօգտագործումը դիտարկվում է որպես միասնական ամ ողջություն, ն դրա հատակագծումը պետք է կապակցի հողի նկատմամ իրավունքի շահերը, հողօգտագործման մեջ սոցիալական գերակայությունները ն հողային հարա երությունների կառավարման ու կարգավորման մեթոդները: Հողօգտագործումն ընդգրկում է հողերի օգտագործման հետ կապված իրավունքների ու պարտականությունների իրականացում: Հողօգտագործման ն շրջակա միջավայրի մասին օրենքները հզոր գործիքներ են պետության ձեռքին հողի ն անշարժ գույքի շուկայում առկա այն անհամապատասխանությունները լուծելու

համար, որոնք սպառնալիք են հանդիսանում մարդկանց առողջությանը կամ հասարակության անվտանգությանը, ինճպես նան նապահպանական հարցերում: Այդ օրենքների համաձայն` պետությունը կարող է սահմանափակել անշարժ գույքից սեփականատիրոջ օգտվելու իրավունքներն` առանց փոխհատուցման վճարի: Հողօգտագործման ն շինարարության վերահսկողության օրենքները հանդիսանում են մասնավոր հողօգտագործման վերահսկման, հողերի ոչ նպատակային օգտագործման, ստանդարտների, նորմերի ու կանոնների խախտումով կատարվող շինարարությունն արգելող գլխավոր գործիք: Հողօգտագործման հատակագծման ն գոտնորման, հասարակական ենթակառուցվածքների ն հրապարակային ունկնդրությունների մասին օրենքները կոչված են մասնավոր ն հասարակական հողօգտագործման վերահսկողությանը, հասարակական ենթակառուցվածքների ստեղծմանը: Հատակագծման ն գոտնորման նախագծերը, որոնք իրենցից ներկայացնում են քաղաքային ն գյուղական համայնքների զարգացման ծրագրեր, որոշում են ապագա հողօգտագործման արդյունավետությունը, հիմք են հանդիսանում երկարատն ներդրումների ն հարկման համար, սեփականատերերին տեղեկատվություն են տալիս իրենց ունեցվածքին վերա երող իրավական սահմանափակումների մասին, հողի կառուցապատման ն օ յեկտների շահագործման ընթացակարգերի վերա երյալ: Հողօգտագործման կարգավորման ն հողի յուրացման հարցում գոյություն ունի երկու հիմնական մոտեցում: Առաջինը` իրավունքների համաձայնեցումն է, եր ի սկզ անե հայտարարվում է, որ օրենքով թույլատրվում է հողամասում իրականացնել կառուցապատում: Այդ համակարգը հայտնի է «գոտնորում» անվանմամ ն այն լայնորեն կիրառվում է օրինակ` ԱՄՆ-ում: Երկրորդ մոտեցումը` «դիսկրետայինն» է, եր սեփականատերն ամեն անգամ պետք է դիմի տեղական իշխանություններին շինարարության թույլտվության համար: Դա Բրիտանական համակարգն է: Յուրաքանչյուր համակարգ ունի իր առավելությունները ն թերությունները: Վերջին տարիներին այդ համակարգերից յուրաքանչյուրն ընդունել է մյուսի որոշ սկզ ունքները: Հայաստանում պետական հողային ֆոնդի սեփականշնորհումից հետո հողային հարա երությունները կարգավորվում էին 1991 . ՀՀ օրեն քով, որը 2001թ.-ին փոխարինվեց : ՀՀ Հողային Օրենսգիրքը

սահմանում է հողային հարա երությունների պետական կարգավորման կատարելագործման, հողի տնտեսավարման տար եր կազմակերպաիրավական ձների զարգացման, հողերի երրիության, հողօգտագործման արդյունավետության արձրացման, մարդկանց կյանքի ու առողջության համար արենպաստ շրջակա միջավայրի պահպանման ն արելավման, հողի նկատմամ իրավունքների պաշտպանության իրավական հիմքերը` ելնելով հողի կարնոր նապահպանական, տնտեսական ու սոցիալական նշանակությունից: Հողի տիրապետումը, օգտագործումը ն տնօրինումը չպետք է վնաս պատճառեն շրջակա նական միջավայրին, երկրի պաշտպանունակությանն ու անվտանգությանը, չպետք է խախտեն քաղաքացիների ն այլ անձանց իրավունքներն ու օրենքով պահպանվող շահերը:

5.1.1. ՀՀ Հողային Ֆոնդը ՀՀ հողային պաշարների պետական կառավարումն իրականացնում է ՀՀ կառավարությունն անմիջականորեն կամ կառավարման լիազոր մարմինների միջոցով: Հայաստանի Ըստ ՀՀ Հողային Օրենսգրքի ∗ ` Հանրապետության հողային ֆոնդը, ըստ նպատակային նշանակության դասակարգվում է` » գյուղատնտեսական նշանակության, » նակավայրերի, » արդյունա երական, ընդերքօգտագործման ն այլ արտադրական նշանակության, » էներգետիկայի, տրանսպորտի, կապի, կոմունալ ենթակառուցվածքների (ինֆրակառուցվածքների) օ յեկտների, » հատուկ պահպանվող տարածքների, » հատուկ նշանակության, » անտառային, » ջրային, » պահուստային հողերի:

∗

ՀՀ Հողային օրենսգիրք, հոդված 6

Յուրաքանչյուր նպատակային նշանակության հող, ըստ օգտագործման նույթի, դասակարգվում է հողատեսքերի կամ գործառնական նշանակության հողերի: Հողերի նպատակային նշանակությունը որոշակի նպատակների համար հողերի օգտագործման ն շահագործման պայմանների, հատկանիշների ն առանձնահատկությունների համալիրն է: Կառավարությունը հողաշինարարական ու քաղաքաշինական փաստաթղթերի, պետական հաշվառման տվյալների հիման վրա սահմանում ն փոփոխում է հողերի նպատակային նշանակությունը: Հողամասի գործառնական նշանակությունը նորմատիվ իրավական ակտերով, քաղաքաշինական ու հողաշինարարական փաստաթղթերով ամրագրված ֆիզիկական, որակական ն նորմատիվային հատկանիշների համալիրն է, որը ներառում է հողամասի թույլատրված օգտագործումների ն դրանց փոփոխությունների շրջանակը: Հողատեսքերի ն գործառնական նշանակության հողերի դասակարգումն իրականացնում են լիազորված պետական մարմինները: Հողամասի թույլատրված օգտագործումը հողամասի օգտագործումն է դրա նպատակային ն գործառնական նշանակությամ , ներառյալ` սահմանված իրավունքները ն սահմանափակումները: Դիտարկենք հողերի տեսակներն ըստ նպատակային նշանակության: Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի հասկացությունը ն կազմը Սրանք այն հողերն են, որոնք առանձնացված են գյուղատնտեսական կարիքների համար ն նախատեսված են մշակա ույսերի մշակման, ազմամյա տնկարկների հիմնման, խոտհնձի անասունների արածեցման, ինչպես նան գյուղատնտեսական այլ նպատակների համար: Առավել մանրամասն այս հողատեսքերը կդիտարկենք հաջորդ աժնում: Բնակավայրերի հողեր Բնակավայրերի հողեր են համարվում նակավայրերի զարգացման, կենսագործունեության համար արենպաստ միջավայրի ստեղծման, կառուցապատման, արեկարգման համար նախատեսված հողերը: Բնակելի նշանակության հողերն ըստ գործառնական նշանակության դասակարգվում են. նակելի կառուցապատման,

- հասարակական կառուցապատման, - խառը կառուցապատման, - ընդհանուր օգտագործման հողերի, - այլ հողերի: Բնակելի հողերի դասակարգումն, ըստ գործառնական նշանակության, սահմանվում է հողերի գոտիավորման ն օգտագործման սխեմաներով ն նակավայրերի գլխավոր հատակագծերով: Բնակելի կառուցապատման հողեր են համարվում անհատական նակելի տների, դրանց կից օժանդակ շինությունների, ազմա նակարան նակելի շենքերի, այգեգործական, նակելի նշանակության առանձին շենքերի ու շինությունների կառուցման ն սպասարկման համար տրամադրված կամ նախատեսված հողամասերը: Հասարակական կառուցապատման հողեր են համարվում նակչության սոցիալական սպասարկման, վարչական ու հասարակական կազմակերպությունների ն այլ հասարակական նշանակության շենքերի, շինությունների կառուցման ն սպասարկման համար տրամադրված կամ նախատեսված հողամասերը: Խառը կառուցապատման հողեր են հրամարվում նակելի, հասարակական կառուցապատման, ընդհանուր օգտագործման հողերի այնպիսի համադրությամ կազմավորված տարածքները, որտեղ դրանցից որնէ մեկը գերակշիռ նշանակություն չունի: Ընդհանուր օգտագործման տարածքներ են համարվում նակավայրի այն հողատարածքները, որոնք զ աղեցված են փողոցներով, հրապարակներով, զ ոսայգիներով ն հանրության կողմից օգտագործվող այլ նպատակներով: Այլ հողեր են համարվում վերը նշված նպատակային նշանակությունների համար նախատեսված, սակայն դեռնս չկառուցապատված ազատ հողերը: Հողամասի ներառումը նակավայրի սահմանների մեջ չի հանգեցնում դրանց սեփականատերերի, օգտագործողների իրավունքների փոփոխման կամ դադարման: Արդյունա երության, ընդերքօգտագործման ն այլ արտադրական նշանակության օ յեկտային հողեր Արդյունա երության, ընդերքօգտագործման ն այլ արտադրական նշանակության հողերն են համարվում արդյունա երական, գյուղատնտեսական արտադրության, տեխնոլոգիական սարքավորումների շահագործման պայմաններ ապահովող, պահեստարանների համար նախատեսված շենքերի ու շինությունների կառուցման ու սպասարկման, ինչպես նան ընդերքի

օգտագործման համար տրամադրված կամ նախատեսված հողամասերը: Արդյունա երության, ընդերքօգտագործման ն այլ արտադրական նշանակության օ յեկտների հողերն, ըստ գործառնական նշանակության դասակարգվում են` » արդյունա երական օ յեկտների, » գյուղատնտեսական արտադրական օ յեկտների, » պահեստարանների, » ընդերքի օգտագործման համար տրամադրված հողամասերի: Բնակչության անվտանգության ապահովման ու արտադրական օ յեկտների շահագործման համար անհրաժեշտ պայմանների ստեղծման նպատակով քաղաքաշինական ն հողաշինարարական փաստաթղթերով սահմանվում են գոտիներ, որոնցում սահմանվում են հողերի օգտագործման ու հողամասերի սահմանափակումների հատուկ իրավական ռեժիմ (պահպանական, սանիտարական ն այլն), այդ թվում` սերվիտուտներ: Այդ հողերի վրա արգելվում է հատուկ իրավական ռեժիմին հակասող ցանկացած գործունեություն: Այդ գոտիների սահմաններում սեփականատերերի հողամասերը չեն վերցվում, ացառությամ այն դեպքերի, եր գոտու համար սահմանված ռեժիմով այդ հողամասերը լիովին հանվում են տնտեսական շրջանառությունից, ինչպես նան օրենքներով սահմանված դեպքերում: Սանիտարական կամ պահպանական պահանջներին համապատասխան տնտեսական շրջանառությունից հանված հողամասերը տրամադրվում են այն իրավա անական անձանց ն հիմնարկներին, որոնց գործունեությունը պահանջում է սանիտարական գոտիների սահմանման անհրաժեշտություն, կամ դասվում են պահուստային ֆոնդի հողերին: Արդյունա երական, ընդերքօգտագործման ն այլ արտադրական նշանակության օ յեկտների հողերի օգտագործման հատուկ պայմանները որոշվում են օրենքով սահմանված կարգով: Արդյունա երական, գյուղատնտեսական, տեխնոլոգիական սարքավորումների շահագործման ն արտադրական պայմանների ապահովող շենքերի, շինությունների կառուցման ու սպասարկման համար տրամադրվող կամ ձեռք երվող հողամասերի չափերը որոշվում են հաստատված նորմերով կամ նախագծային, տեխնիկական փաստաթղթերով: Օգտակար հանածոների արդյունահանման համար հողամասերը տրամադրվում են ընդերքի օգտագործման իրավունք

հաստատող փաստաթղթերին համապատասխան: Ընդերքօգտագործողներին նոր հողամասեր չեն կարող տրամադրվել, եթե նրանց գործունեության արդյունքում նախկինում խախտված հողերը վերականգնման նախագծերին համապատասխան չեն վերականգնվել: Էներգետեկայի, կապի, տրանսպորտի, կոմունալ ենթակառուցվածքների օ յեկտների հողերը. Էներգետիկայի, կապի, տրանսպորտի, կոմունալ ենթակառուցվածքների օ յեկտների հողեր են համարվում էներգետիկայի, կապի, տրանսպորտի կոմունալ ն համապատասխան գծային ենթակառուցվածքների օ յեկտների կառուցման համար տրամադրված հողերը, որոնք, ըստ գործառնական նշանակության, դասակարգվում են` - էներգետիկայի, - կապի, - տրանսպորտի, - կոմունալ ենթակառուցվածքների: Էներգետիկայի, կապի, տրանսպորտի, կոմունալ ենթակառուցվածքների օ յեկտների հողերի օգտագործման հատուկ պայմանները որոշվում են օրենքով սահմանված կարգով: Էներգետիկայի, կապի, տրանսպորտի, կոմունալ ենթակառուցվածքների օ յեկտների կառուցման ու սպասարկման համար տրամադրվող կամ ձեռք երվող հողամասերի չափերը որոշվում են հաստատված նորմերով կամ նախագծային, տեխնիկական փաստաթղթերով: Բնակչության անվտանգության ապահովման օ յեկտների շահագործման համար անհրաժեշտ պայմանների ստեղծման նպատակով քաղաքաշինական ն հողաշինարարական փաստաթղթերով սահմանվում են գոտիներ, հողամասերի սահմանափակումների հատուկ իրավական ռեժիմ, այդ թվում` սերվիտուտներ: Այդ գոտիների սահմաններում սեփականատերերի հողամասերը չեն վերցվում, ացառությամ այն դեպքերի, եր գոտու համար սահմանված ռեժիմով այդ հողամասերը լիովին հանվում են տնտեսական շրջանառությունից, ինչպես նան օրենքներով սահմանված դեպքերում: Այդ գոտիներում հողամասերի վրա արգելվում է հատուկ իրավական ռեժիմին հակասող ցանկացած գործունեություն: Էներգետիկայի օ յեկտների հողերը Էներգետիկայի օ յեկտների հողեր են համարվում ջերմային, ատոմային, հիդրոէլեկտրակայաններով, արձրավոլտ էլեկտրահաղորդման գծերով, մայրուղային գազատարներով ն էներգետիկ այլ նպատակներով օգտագործվող շենքերի, շինություն-

ների կառուցման ու սպասարկման համար տրամադրված հողամասերը: Կապի օ յեկտների հողերը Կապի օ յեկտների հողեր են համարվում կապի, ռադիոհաղորդումների, հեռուստատեսության օ յեկտների, ռադիոռելեային ու վերահեռարձակող կայանների ն կապի նշանակության այլ օ յեկտների կառուցման ու սպասարկման համար տրամադրված հողամասերը: Տրանսպորտի օ յեկտների հողերը Տրանսպորտի օ յեկտների հողեր են համարվում երկաթուղային, ավտոմո իլային, օդային, խողովակաշարային տրանսպորտի օ եյկտների` երկաթուղային կայարանների, երկաթգծերի, երկաթուղային ն ավտոճանապարհների, թունելների ու կամուրջների ավտոկայարանների, օդանավակայանների ն այլ տրանսպորտային օ յեկտների կառուցման ու սպասարկման համար տրամադրված հողամասերը: Տրանսպորտի օ յեկտների կառուցման ն սպասարկման համար հողամասեր տրամադրելիս սահմանվում են պաշտպանական գոտիներ, որոնցում սահմանվում է հողերի օգտագործման ու դրա նկատմամ սահմանափակումների կիրառման հատուկ ռեժիմ: Կոմունալ օ յեկտների հողերը Կոմունալ օ յեկտների հողեր են համարվում կոմունալ օ յեկտների, ջրամատակարարման, ջրահեռացման, կոյուղագծերի, օրվա կարգավորիչ ջրամ արների, մաքրման կայանների, պոմպակայաների, աղ ավայրերի ն այլ օ յեկտների կառուցման ու սպասարկման համար տրամադրված հողամասերը: Անտառային, ջրային ն պահուստային հողեր Անտառային հողեր: Անտառային հողեր են համարվում անտառապատ, կենդանական ն ուսական աշխարհի պահպանման, նության պահպանության, ինչպես նան անտառով չծածկված, այց անտառային տնտեսության կարիքների համար տրամադրված կամ նախատեսված հողերը: Անտառային հողերի կազմում կարող են ներառվել գյուղատնտեսական հողատեսքերը, թփուտները, հողերի պահպանության նպատակով հիմնված անտառաշերտերը ն այլ հողեր: Անտառային հողերի (կազմում) գործառնական նշանակությունը սահմանվում է Հայաստանի Հանրապետության անտառային օրենսգրքով ն անտառային հողերի օգտագործման սխեմաներով:

Անտառային հողերը, ըստ հողատեսքերի, աժանվում են` - անտառների, - վարելահողերի, - խոտհարքների, - արոտների, - թփուտների, - այլ հողերի: Անտառային հողերի դասակարգումն, ըստ հողատեսքերի, սահմանվում ն արտացոլվում է անտառային հողերի օգտագործման սխեմայով: Անտառային հողերի տրամադրման կարգը, պայմաններն ու օգտագործման նկատմամ սահմանափակումները, հողօգտագործման հատուկ ռեժիմը սահմանվում են ՀՀ Հողային օրենսգրքով, Անտառային օրենսգրքով ն դրանց հիման վրա ընդունված նորմատիվ իրավական ակտերով ու ամրագրվում են հողաշինարարական, անտառաշինական, քաղաքաշինական փաստաթղթերում: Ջրային հողերը Ջրային հողեր են համարվում ջրային օ յեկտներով` գետերով, նական ն արհեստական ջրամ արներով, լճերով զ աղեցված, ինչպես նան ջրային օ յեկտների օգտագործման ն պահպանության համար անհրաժեշտ հիդրոտեխնիկական, ջրատնտեսային ն այլ օ յեկտների համար առանձնացված տարածքները: Ջրային հողերը կարող են օգտագործվել նակչության խմելու ջրի, կենցաղային, առողջարարական ն այլ պահանջների, ինչպես նան ջրատնտեսային, գյուղատնտեսական, նապահպան, արդյունա երական, ձկնատնտեսային, էներգետիկ ն այլ պետական ու համայնքային կարիքների ավարարումն ապահովող օ յեկտների շինարարության ն շահագործման համար: Հատուկ սանիտարական պաշտպանություն պահանջող նական ն արհեստական ջրային օ յեկտների պահպանության, ինչպես նան արդյունա երական, տրանսպորտային ն այլ օ յեկտների ացասական ազդեցությունից նակչությանը պաշտպանելու համար, օրենսդրությանը համապատասխան, սահմանվում են սանիտարական պահպանության գոտիներ, որոնցում սահմանվում են հողօգտագործման հատուկ սահմանափակումներ, որոնք ամրագրվում են հողաշինարարական ն քաղաքաշինական փաստաթղթերում: Ջրային հողերի օգտագործման կարգը սահմանվում է ՀՀ Հողային օրենսգրքով ն ՀՀ Ջրային օրենսգրքով:

Պահուստային հողեր Պահուստային հողեր են համարվում համայնքներին, քաղաքացիներին ն իրավա անական անձանց սեփականության, օգտագործման իրավունքով չտրամադրված պետական հողերը, ինչպես նան օրենսդրությամ սահմանված հողամասերը: Պահուստային հողերի կազմում կարող են ներառվել քաղաքաշինական ու հողաշինարարական փաստաթղթերով առանձնացված չօգտագործվող հողերը, ինչպես նան ավազուտները, ճահիճները ն այլ անօգտագործելի հողերը: Պահուստային հողերի օտարումը ն օգտագործման իրավունքով տրամադրումը թույլատրվում է ՀՀ Հողային օրենսգրքով ն նորմատիվ իրավական ակտերով սահմանված կարգով դրանց նպատակային նշանակությունը փոփոխելուց հետո: Հատուկ պահպանվող տարածքների հողեր Հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի հասկացությունը ն կազմը: Հատուկ պահպանվող տարածքների հողեր են համարվում գեղագիտական, նապահպանական, գիտական, պատմական ն մշակութային, հանգստյան, առողջարարական ն այլ արժեքավոր նշանակություն ունեցող հողամասերը, որոնց համար սահմանված է հատուկ իրավական ռեժիմ: Պետական կառավարման ու տեղական ինքնակառավարման մարմինների որոշումներով, լիովին կամ մասնակիորեն, այդ հողամասերը կարող են սահմանված կարգով հանվել տնտեսական օգտագործումից ն քաղաքացիական շրջանառությունից: Հատուկ պահպանվող տարածքների հողերն, ըստ գործառնական նշանակության, դասակարգվում են` -

նապահպանական, առողջարարական նպատակներով նախատեսված, հանգստի համար նախատեսված, պատմական ն մշակութային: Հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի առանձնացման, տրամադրման, օգտագործման ն պահպանման կարգը սահմանում է կառավարությունը: Նշված տարածքների հողերի սահմանման կարգն ու օգտագործման նկատմամ սահմանափակումներն, իրավական ռեժիմը, սահմանվում են օրենքով: Հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի վրա դրանց գործառնական նշանակությանը ն սահմանված իրավական ռեժիմին հակասող ցանկացած գործունեություն արգելվում է:

Հատուկ պահպանվող տարածքներում սահմանվում են գոտիներ, որոնցում սահմանվում է հողերի օգտագործման ն հողամասերի սահմանափակումների հատուկ իրավական ռեժիմ, այդ թվում` սերվիտուտներ: Այդ գոտիների սահմաններում սեփականատերերի հողամասերը չեն վերցվում, ացառությամ , եր գոտու համար սահմանված ռեժիմով այդ հողամասերը լիովին հանվում են տնտեսական շրջանառությունից, ինչպես նան օրենքներով նախատեսված դեպքերում: Բնապահպանական հողերը Բնապահպանական հողեր են համարվում նական, գիտական, գեղագիտական ն հանգստի նշանակություն ունեցող ն հատուկ պահպանության նպատակով նախատեսված նության հուշարձանների, արգելանոցների, ազգային ն ծառա անական զ ոսայգիների ու պարկերի, ուսա անական այգիների, արգելավայրերի ( ացառությամ որսորդական) հողերը: Բնապահպանական հողերում արգելվում է նական համալիրների ու օ յեկտների պահպանման ն հետազոտման հետ չկապված ու օրենքով չնախատեսված որնէ գործունեություն: Բնապահպանական հողերի օտարումը դրանց նպատակային ն գործառնական նշանակությանը հակասող նպատակների համար, արգելվում է: Այն կազմակերպությունները ն հիմնարկները, որոնց տրամադրվում են օգտագործման հատուկ պայմաններով հողամասեր, պարտավոր են նշաններ տեղադրել դրանց սահմաններին: Առողջարարական հողերը

նպատակներով

նախատեսված

Առողջարարական նպատակներով նախատեսված հողեր են համարվում նական, ուժական պաշարներով (հանքային ջրերով, ուժիչ ցեխերով ն այլն), արենպաստ կլիմայով ն այլ նական գործոններով ու պայմաններով օժտված ուժականառողջարարական վայրերի ն առողջարանների հողամասերը, որոնք օգտագործվում են կամ կարող են օգտագործվել հիվանդությունների կանխարգելման ն ուժման համար:

Բուժական-առողջարարական վայրերի ն առողջարանների տարածքներում նակչության հիվանդությունների կանխարգելման ու ուժման կազմակերպման համար արենպաստ սանիտարական ն նապահպանական պահանջներն ապահովելու նպատակով, օրենսդրությանը համապատասխան, սահմանվում են սանիտարական (լեռնային սանիտարական) պահպանության գոտիներ: Սանիտարական գոտիների սահմաններում սեփականատերերի, օգտագործողների իրավունքները չեն դադարում, ացառությամ օրենքով նախատեսված դեպքերի: Հանգստի համար նախատեսված հողերը Հանգստի համար նախատեսված հողեր են համարվում նակչության հանգստի կազմակերպման, զ ոսաշրջության, ֆիզիկական դաստիարակության ն սպորտային գործունեության կազմակերպման համար նախատեսված ու օգտագործվող հողամասերը: Հանգստի համար նախատեսված հողերի կազմի մեջ են մտնում հանգստյան տներով, պանսիոնատներով, ֆիզիկական դաստիարակության ն սպորտի օ յեկտներով, զ ոսաշրջության ազաներով, մշտական ու վրանային, ձկնորսական ն որսորդական տնակներով, մանկական զ ոսաշրջիկ կայաններով, զ ոսաշրջիկ պարկերով, անտառապարկերով, ուսումնազ ոսաշրջային արահետներով, մանկական ու սպորտային ճամ արների տեղանշված անցուղիներով ն նմանօրինակ այլ օ յեկտներով զ աղեցված հողամասերը: Հողամասերի այն հատվածները, որոնցով անցնում են ուսումնազ ոսաշրջային արահետները ն տեղանշված անցուղիները, առանձնացվում են դրանց սեփականատերերի, օգտագործողների համաձայնությամ որպես սերվիտուտ ն օգտագործվում են սերվիտուտի կարգավիճակով: Հանգստի հողերում արգելվում է դրանց, ըստ նպատակային նշանակության օգտագործելուն խոչընդոտող գործունեությունը: Պատմական ն մշակութային հողերը Պատմական ն մշակութային հողեր են համարվում պատմական ն մշակութային արժեքների ու պատմական միջավայրի պահպանության, հուշազ ոսայգիների,

հուշահամալիրների, հնագիտական ու ճարտարապետական հուշարձանների, այդ թվում` պաշտամունքային կառույցների, պատմական ն մշակութային արգելանոցների ու արգելավայրերի, պատմության, մշակույթի ու հնագիտական օ յեկտների, զինվորական ն քաղաքացիական գերեզմանոցների, դամ արանադաշտերի ն պատմական ու մշակութային այլ արժեքներով զ աղեցված հողամասերը: Պատմական ն մշակութային օ յեկտների տեսողական, լանդշաֆտային, պատմական ու քաղաքաշինական միջավայրի պահպանության նպատակով օրենսդրությանը համապատասխան` ստեղծվում են պահպանական գոտիներ, որոնց սահմանները տեղանքում առանձնացվում են հատուկ նշաններով: Պատմական ն մշակութային նշանակության հողամասերի օգտագործման ն պահպանության գոտիները սահմանվում են օրենքներով ն այլ նորմատիվ իրավական ակտերով ու արտահայտվում են քաղաքաշինական ն հողաշինարարական փաստաթղթերում: Պատմական ն մշակութային հողամասերի վրա արգելվում Է դրանց նպատակային ու գործառնական նշանակությանը հակասող ցանկացած գործունեություն: Պատմական ն մշակութային նշանակության հողերում սեփականատերերի, օգտագործողների հողամասերը պետության կամ համայնքի կարիքների համար չեն վերցվում, ացառությամ օրենքով նախատեսված դեպքերի: Պատմական ն մշակութային հողերում, ներառյալ` հետազոտման ն կոնսերվացման ենթակա պատմական ն մշակութային օ յեկտների հողերում, կարող Է արգելվել ամեն մի տնտեսական գործունեություն, ացառությամ պահպանության գոտու օ յեկտների զարգացմանն ու սպասարկմանն ուղղված գործունեության: Հատուկ նշանակության հողերը Հատուկ նշանակության հողեր են համարվում պաշտպանական, սահմանային, ռազմական նշանակության հողերը ն օրենքով պաշտպանվող շենքերի ու շինությունների օգտագործման ու սպասարկման համար տրամադրված հողամասերը: Հատուկ նշանակության հողերի օգտագործման կարգը ն դրանց նկատմամ սահմանափակումները, պաշտպանական

գոտիները, հատուկ կարգավորման դրույթները, քաղաքաշինական գործունեություն ծավալելու կարգը սահմանում է կառավարությունը:

5.2. ՔԱՂԱՔԱՅԻՆ ՀՈՂԵՐԻ ԿԱԶՄԱԿԵՐՊՈՒՄԸ

5.2.1. Ընդհանուր դրույթներ Անշարժ գույքը վերլուծելիս որպես «տարածական սահմաններ» հանդես են գալիս նակավայրերի տարածքները: Բնակավայրերի հիմնական նութագիր է հանդիսանում այդ տարածքներում մարդկանց նակության մշտականությունը: Պատմական զարգացման ընթացքում ստեղծվել ն հաստատվել է նակեցման հիմնական ձնը` քաղաքը: Քաղաքների զարգացումը (ուր անիզացիա լատ. «սւԵՏ» - քաղաք առից) ժամանակակից քաղաքակրթության հիմնական հատկանիշներից մեկը դարձավ: Հենց քաղաքներում են կենտրոնացվում մարդու կենսագործունեության հիմնական գործընթացները: Քաղաքներն անընդհատ ընդլայնվում են` ստեղծելով խոշոր մասշտա ների հասնող նակավայրերի սկզ ունքորեն նոր ձներ: Եթե ուր անիզացիան դիտարկենք ովանդակային տեսանկյունից, ապա այն կարելի է նորոշել որպես տարածության կազմակերպվածության անընդհատ աճի, նակեցվող տարածքի ձնավորման ն զարգացման գործընթաց: Սա ավականին արդ ն հակասական գործընթաց է, նրա ազմաթիվ տարրերն առանձին գիտական ոլորտների ուսումնասիրման առարկա են հանդիսանում, այսպես օրինակ` քաղաքների աշխարհագրություն, քաղաքաշինություն, քաղաքային պլանավորում ն այլն: Անշարժ գույքի էկոնոմիկայի նագավառում ուսումնասիրման առարկա պետք է հանդիսանան քաղաքային տարածքի այն գործոնները, որոնք ազդում են անշարժ գույքի արժեքային համարժեքի վրա: Նշենք այս տեսանկյունից քաղաքների առավել էական առանձնահատկությունները:

5.2.2. Քաղաքային տարածքների հիմնական նութագրերը

Առաջին հերթին քաղաքն ունի մի այնպիսի յուրահատկություն, ինչպիսին է ուր անիստական կենտրոնացումը, այն է` սահմանափակ տարածության վրա ամենատար եր ֆունկցիոնալ նշանակության անշարժ գույքի ազմաթիվ օ յեկտների տեղա աշխում: Դրանք պետք է ապահովեն մարդու կենսագործունեության ոլոր ձների իրականցումը` այն է մարդկանց նակեցումը, տնտեսապես ավարարվածությունը, մշակութային մակարդակը ն այլն: Քաղաքները ներառում են նակչության 3/4-ը, այստեղ ստեղծվում է համախառն ազգային արդյունքի մոտ 2/3-ը: Որոշ ոչ այդքան մեծ պետությունների մայրաքաղաքներում նակչության թիվը հասնում է երկրի ամ ողջ նակչության կեսին (օրինակ` Կոպենհագենում ապրում է Դանիայի նակչության 40%ը): Վերը նշվածը հաշվի առնելով` կարելի է պնդել, որ հենց քաղաքն է նակեցման այն ձնը, որը վերլուծության առարկա պետք է լինի անշարժ գույքի էկոնոմիկայում. ոլոր տնտեսագիտական չափանիշներն այստեղ արտահայտված են առավել զարգացած ն ավարտուն ձնով: Սա դեռնս չի նշանակում որ գյուղական տարածքում տեղակայված անշարժ գույքի օ յեկտի արժեքային համարժեքը չի կարող որոշվել, սակայն պետք է նշել որ տվյալ դեպքում որոշակի տեղանքով պայմանավորված տարածական գործոնի ազդեցությունը շատ չնչին է կամ ընդհանրապես ացակայում է: Քաղաքի մեկ այլ կարնոր նութագիրը կայանում է նրանում, որ այն հանդիսանում է քաղաքաշինական էվոլյուցիայի` երկարատն ժամանակահատվածի ընթացքում հաջորդական չհակասող զարգացման արդյունք: «Էվոլյուցիա» հասկացության մեջ կարնորը զարգացման նականոն ընթացքն է, որի ուղղությունն առաջին փուլում հիմնականում որոշվում է նական (լանդշաֆտային) նորոշիչներով, իսկ հետագայում` պատմական պայմաններով (քաղաքը կամ զարգանում է ժամանակի ընթացքում, ինչպես օրինակ Մոսկվան, կամ կորցնում իր առաջնային դիրքերը, կամ ընդհանրապես ջնջվում աշխարհի երեսից` դիպուկ օրինակ են Բա ելոնը, Պալմիրան ն այլն):

5.2.3. Քաղաքային տարածքի կառուցվածքը ն ֆունկցիան Ի՞նչն է հանդիսանում քաղաքաշինական էվոլյուցիայի արդյունքը: Ակնհայտ է, որ առաջին հերթին դա քաղաքի ձնն է` տարածության կազմակերպման իրական մարմնավորումը` մարդու

կենսագործունեության իրականացման համար: Այն նորոշում է անշարժ գույքի օ յեկտների դիրքի առավել ընդհանրացված հատկությունները, դրանով իսկ ազդելով դրանց արժեքի վրա: Քաղաքի ձնը փոխկապված է նրա չափերի հետ. որքան մեծ է քաղաքն, այնքան զգալի է ցրվածությունը տար եր նշանակության որոշակի անշարժ գույքի օ յեկտների դիրքերի միջն, հետնա ար, այնքան զգալի են գնային փոփոխության սահմանները: Յուրաքանչյուր քաղաքի համար նրա ձնի ն չափերի առկայությունը թույլ է տալիս խոսել քաղաքային տարածքի այս կամ այն առավելությունների մասին: Քաղաքաշինական էվոլյուցիայի ինքնուրույն արդյունք է հանդիսանում քաղաքային տարածքի քաղաքաշինական արժեքը: Դիտարկենք այս հասկացությունը` հաշվի առնելով անշարժ գույքի էկոնոմիկայի նպատակները ն խնդիրները: Նախ ն առաջ, տվյալ հասկացությունը ներառում է նախապես ուսումնասիրված «արժեք» հասկացությունը, որը նութագրվում է երկու հիմնական հատկանիշներով` նյութականացված աշխատանքով ն եզակիության պայմանով: Քաղաքում նյութականացված աշխատանք են համարվում դրա տարածքի ոլոր իրականացված արելավումները` հողի մակերնույթի վրա գտնվող ն ստորգետնյա շենքերը ն շինությունները, տրանսպորտային ն ճարտարագիտական ենթակառուցվածքները, արեկարգման ն կանաչապատման օ յեկտները: Այսպիսով, տնտեսագիտական տեսանկյունից արելավումների արժեքի այն մասը, որն արտացոլում է նրա «աշխատանքային» աղկացուցիչը, հավասար է հողին միակցված կապիտալի արժեքին, այսինքն` ոլոր առկա արելավումների արժեքին: Այս աղադրիչը կախված է գլխավորապես տարածքի իրացման տնողությունից. որքան մեծ է իրացման ժամկետը, այնքան զգալի են նրա արելավման հետ կապված ծախսերը: Այսպիսով` Ա

արելավ

- f (ΣԱi) - f (էիրացում)

արելավումների արժեքն է, ոլոր գոյություն ունեցող i-րդ Աi-ն` արելավումների գումարային արժեքն է, տարածքի իրացման էիրացում-ը` ժամանակահատվածը (այն ժամանակը, որի ընթացքում արելավումներ են իրականացվում): ΣԱi-ով տարածքի Սակայն, պետք է նշել, որ քաղաքաշինական արժեքը ամ ողջովին չի ացահայտվում: Զգալի որտեղ Ա

արելավ-ը`

դեր է խաղում, ինչպես արդեն ազմիցս նշվել է, եզակիության գործոնը: Հասկանալի է, որ առացիորեն անշարժ գույքի օ յեկտները եզակի չեն` քաղաքում կան հազարավոր անշարժ գույքի օ յեկտներ: Սակայն, գոյություն ունի մի հատկություն, որը կարելի է նորոշել որպես հարա երական եզակիություն. օ յեկտի պատկանելությունը հնագույն պատմական դարաշրջանին, ճարտարապետական ոճին, դեկորատիվ լուծման ինքնատիպությունը (ճակատի կայմը, ներքին ճարտարապետական միջավայրը (ինտերյերը) ն այլն), այսինքն` այն ամենն ինչը ձնավորում է օ յեկտի անհատական տեսքը, այն դարձնում է միակը: Սա վերա երում է ոչ միայն պատմական ն մշակութային նշանակության հուշարձաններին, այլ ոլոր հավաքական, ոճային առումով ինքնատիպ շենքերին, որոնք հանդիսանում են տեղական կամ ընդհանուր քաղաքային ճարտարապետական ն քաղաքաշինական առումով տեսարժան վայրեր: Նման օ յեկտների արժեքը որոշ չափով կգերազանցի կառուցման համախառն ծախսերը (եզակիության դրամական փոխարժեքը), իսկ այն տարածքի արելավման ընդհանուր արժեքը` Ա արելավ, որի վրա այդ օ յեկտները տեղա աշխված են, կկազմի` Ա

արելավ

- ΣԱi + ΔՓդ,

ΔՓդ-ն` պատմական, մշակութային ն որտեղ ճարտարապետական առումներով թանկարժեք շենքերի եզակիության դրամական փոխարժեքն է: Քաղաքային տարածքի տար եր մասերի (հատվածների) քաղաքաշինական արժեքների տար երությունները կապված են այն անի հետ, որ այդ հողատարածքներն իրացվել են ոչ միննույն ժամանակահատվածում: Իրացման առավելագույն ժամանակահատվածը նորոշ է այն հատվածին, որը հանդիսանում է քաղաքի կենտրոն: Կարելի է ասել, որ այդ հատվածը համարվում է կենտրոն հենց այն անի հետնանքով, որ այստեղ տարածքի իրացումը շարունակվում է քաղաքի գոյության (կենսական ցիկլի) ողջ ընթացքում, այսինքն` կենտորնի համար էիրացում - էկ.ց.: Որպես օրենք, քաղաքի կենտրոնը, որը հստակ որոշված է պլանավորման համակարգում, հանդիսանում է այդ համակարգի «կորիզը» ն առանձնանում է անշարժ գույքի օ յեկտների առավելագույն կենտրոնացմամ : Կենտրոնի առկայությունն առավել հստակ ընդգծվում է օղակաձն կառուցվածք ունեցող քաղաքներում, այդպիսի քաղաքի վառ օրինակ է Մոսկվան:

Քաղաքի կենտրոնը նորոշվում է ոչ միայն անշարժ գույքի օ յեկտների հագեցվածությամ , ն իրենց ազմազանությամ , այլն օ յեկտների առավելագույն արժեքով: Տվյալ դեպքում արձր արժեքը պայմանավորող գործոնը հիմնականում հանդիսանում է հազվադեպության գործոնը: Հենց այս գոտում է կենտրոնացված մշակութային ն պատմական ժառանգություն հանդիսացող օ յեկտների մեծամասնությունը: Քաղաքի կենտրոնը` նրա տարածքի միակ հատվածն է, որին նորոշ է «պատմական ազմաշերտությունը». այստեղ կարելի է հանդիպել հարնանությամ կառուցված օ յեկտներ, որոնք պատկանել են տար եր դարաշրջանների, ազմապիսի ճարտարապետական ոճերի: Կենտրոնի հատկանշական առանձնահատկությունն է ացարձակ հեղինակային ճարտարապետությունը: Այս ամենն, իհարկե ազմակի անգամ ավելացնում է կենտրոնի քաղաքաշինական արժեքը ն օ յեկտիվ հիմք է հանդիսանում անշարժ գույքի օ յեկտների առավել արձր արժեքի համար: Քաղաքաշինական արժեքի ընդունելի մակարդակ պետք է ունենան քաղաքի ոլոր հատվածները, ն կենտրոնն այս առումով չպետք է առանձնապես գերակշռի: Այնուհանդերձ, անհրաժեշտ է հաշվի առնել, որ քաղաքաշինական էվոլյուցիան ավականին արդ ն հակասական գործընթաց է: Ոչ մի դեպքում չի կարելի պնդել, որ քաղաքի զարգացումն իրենից ներկայացնում է անընդհատ անցում լավից դեպի առավելագույնը, ն որ զարգացման ոլոր գործոններն ունեն դրական ընթացք: Ինքնին քաղաքի տարածական ընդլայնումը, նրա տարածքների զարգացման միտումը էքստենսիվ նույթ է կրում: Սակայն շինությունների կառուցման ընթացքում, շինարարական ն քաղաքաշինական նորմերի ն կանոնների խախտումը հանգեցնում է քաղաքների աճի անկառավարելիությանը: Քաղաքների զարգացումը ացասական ազդեցություն ունի նան նապահպանական միջավայրի վրա, ընդ որում առավելագույնս այս տեսակետից տուժում են քաղաքի կենտրոնական հատվածները` կապված կենտրոնով անցնող տրանսպորտային հոսքերի ինտենսիվության հետ: Հետնա ար, տարածական միջավայրի ազմաթիվ գործոնների ազդեցությունն անշարժ գույքի օ յեկտների արժեքի վրա միանգամայն հակասական է, ն այս հակասությունները պետք է ճիշտ հաշվի առնվեն քաղաքային տարածքը պլանավորելիս (տնտեսական, սոցիալական, նապահպանական ն այլ տեսանկյուններից):

5.2.4. Քաղաքային տարածքի գոտիականության որոշումը Ընդհանուր առմամ , քաղաքը կարող է դիտարկվել որպես տարածապես կազմակերպված կենսագործունեության համակարգ: Կենսագործունեության որոշակի ձները միանգամայն տար եր են, սակայն քաղաքի համար որոշիչ ֆունկցիա է հանդիսանում նակեցման ֆունկցիան: Եթե համակարգը դիտարկենք որպես գործող կառույց, ապա քաղաքը, դա մարդու կենսագործունեության տարածական կառուցվածք է: Ժամանակի ն տարածության մեջ կենսագործունեության ձների ինտենսիվության աստիճանը տար եր է, այդ իսկ պատճառով քաղաքի ձնավորման ընթացքում նրա տարածական սահմաններում ձնավորվել է ֆունկցիոնալ կառուցվածք, որի տարրերն են հանդիսանում կենսագործունեության այս կամ այն գերակշռող տիպի առկայությամ առանձնացված քաղաքի հատվածները: Այլ կերպ ասած` քաղաքի տարածքում ձնավորվել են քիչ թե շատ արտահայտված ֆունկցիոնալ գոտիներ` նակության ( նակչության նակեցման վայրերը), արդյունա երական, որտեղ կենտրոնացված է արդյունա երական ձեռնարկությունների մեծամասնությունը, հանգստի գոտիներ, արժեքավոր նական օ յեկտների (գետեր, ներքաղաքային նական ջրամ արներ, անտառներ ն այլն) կենտրոնացման վայրեր: Որպես օրենք, ցանկացած քաղաքի կենտրոնում կենտրոնացված են իշխանության ն կառավարման մարմինները, մշակույթի օ յեկտները, առնտրի խոշորագույն ձեռնարկությունները, ն այս ամենը անհրաժեշտություն է ստեղծում կենտրոնն առանձնացնելու որպես հատուկ ֆունկցիոնալ գոտի: Քաղաքային տարածքի գոտնորումն իրականացվում է շնորհիվ կենսագործունեության այս հիմնական ձների առկայության: Գոտիներն այս դեպքում իրենցից ներկայացնում են փակ կորերով շրջափակված հատվածներ, որոնք էլ միասին (տրանսպորտային ուղիների հետ միասին) կազմում են քաղաքի հատակագծային կառուցվածքը:

5.2.5. Քաղաքային տարածքների գոտնորման չափանիշները Անհրաժեշտ է գտնել գոտնորման մի այնպիսի չափանիշ, որը կարտահայտի քաղաքի` որպես տարածական կառուցվածքի հիմնական նութագրերը: Այդպիսի խնդրի լուծումը հնարավոր է քաղաքի, որպես կոմունիկացիոն կառուցվածքի, վերլուծության հիման վրա: Քաղաքին նորոշ է կենսագործունեության ոլոր ոլորտներում գործընթացների ամ ողջականությունը, փոխկապակցվածությունը ն փոխազդեցությունը միասնական տարածքի սահմաններում: Նույնիսկ եթե այս ամ ողջականությունը հստակ կերպով չի դիտարկվում քաղաքի տեսքով, միննույն է քաղաքային տարածքի ցանկացած կետ պետք է ավարարի տրանսպորտային միջոցների հասանելիության պահանջը: Քաղաքում որնէ վայր հասնելու համար, ժամանակի կորուստը պետք է չգերազանցի կենսագործունեության նորմալ ընթացքի համար անհրաժեշտ առավելագույն սահմանը: Այսպիսի պահանջի ավարարումը հնարավոր է միայն քաղաքը տրանսպորտային միջոցներով ապահովելու դեպքում: Հիմնական կապի դերն իրականացնում են հենց այս միջոցները: Համակարգի զարգացմանը, նրա չափերի ընդլայնմանը զուգընթաց մեծանում է նան կապերի դերը, իրենցից է մեծամասամ կախված համակարգի գործունեության նույթը ն որակը: Եթե քաղաքը դիտենք որպես կենդանի օրգանիզմ, ապա տրանսպորտային ցանցն այստեղ կատարում է արյան շրջանառության համակարգի դերը. նրա միջոցով են ամեն օր քաղաքի մի կետից մյուսը տեղափոխվում նակիչները ն նրանց աշխատանքի արդյունքները: Քաղաքում ո՞ր կետի համեմատությամ է առավել նպատակահարմար որոշել տրանսպորտային հասանելիության աստիճանը: Այս հարցի պատասխանն ակնհայտ է քաղաքի կենտրոնի համեմատությամ , քանզի այն իրենից ներկայացնում է կենսագործունեության տար եր ձների հետ առնչվող ոլոր տիպի օ յեկտների կենտրոնացման վայրը, ն հենց կենտրոնում են առավել ակտիվորեն իրագործվում կենսագործունեության գործընթացները: Այստեղ կարող է ծագել հետնյալ հարցը` արդյո՞ք նակչության մեծամասնության համար այդքան կարնոր է հաճախումը քաղաքի կենտրոն, որպեսզի տրանսպորտային հասանելիությունը համարվի որպես օ յեկտի դիրքի հիմնական նորոշիչ գործոն: Չէ՞ որ քաղաքի ոչ ոլոր նկիչներն են այցելում

մշակութային հաստատություններ (թանգարաններ, թատրոններ, գրադարաններ), նակչության մեծ մասն այցելում է միայն իրենց նակության վայրի մոտակայքում տեղակայված առնտրի կենտրոններ ն կենցաղային սպասարկման կետեր: Սակայն այսպիսի հակասությունը թվացյալ է: Բավական է միայն տեսողական դիտարկումը համոզվելու համար, որ ցանկացած քաղաքի կենտրոն միշտ հանդիսանում է ամենաշատ հաճախումների վայրը: Առանձին նակիչների կողմից քաղաքի կենտրոն այցելելու ինտենսիվությունը կարող է տատանվել շատ լայն շրջանակներում, սակայն, ընդհանուր առմամ նակչությունը կենտրոն է հաճախում շատ ավելի հաճախ, քան քաղաքի ցանկացած այլ հատված: Այստեղից հետնում է, որ կենտրոնում նակվելը հնարավորություն է տալիս ստանալու լրացուցիչ առավելություններ տրանսպորտային ծախսերի տնտեսման հաշվին: Անհրաժեշտ է հաշվի առնել, որ մարդու կենսագործունեությունը քաղաքում պետք է լիարժեք լինի` ավարարելով մի շարք նյութական ն հոգնոր պահանջներ: Քաղաքի տար եր տարածքներ այդ պահանջներին տար եր չափով են ավարարում: Միայն քաղաքի կենտրոնում են առկա այն ոլոր պայմանները, որոնք անհրաժեշտ են լիարժեք կենսագործունեության իրականացման համար առավել հնարավոր չափով: Այդ իսկ պատճառով, քաղաքի կենտրոնը հանդիսանում է ելման կետ, որի նկատմամ հաշվարկվում է տրանսպորտային հասանելիությունը դեպի քաղաքի այլ տարածքային ստորա աժանումներ: Տրանսպորտային ցանցն ածանցվում է տարածական կառուցվածքից, այսինքն` քաղաքի ձնից ն չափերից. որքան զարգացած է քաղաքն, այնքան խտացված է նրանում առկա տրանսպորտային ցանցը: Սա արտահայտվում է ն՛ գոյություն ունեցող մայրուղիների քանակով (ներքաղաքային ճանապարհներով), ն՛ առկա տրանսպորտային միջոցների տեսակներով: Փոքր ն միջին քաղաքներում (մինչն 100 հազ. նակչությամ ) ավարար են միայն սահմանափակ քանակությամ երթուղիներով տրանսպորտային միջոցները, իսկ խոշոր քաղաքներում (1 մլն.ն ավել նակչությամ ) պարտադիր է համարվում մետրոյի ցանցի, ինչպես նան այլընտրանքային էլեկտրական տրանսպորտի առկայությունը, իսկ վերգետնյա տրանսպորտային միջոցների երթուղիների քանակը հասնում է մի քանի հարյուրի:

Տրանսպորտային ցանցի պատշաճ գործունեությունը նվազագույնի է հասցնում քաղաքի կենտրոնից հեռացված հատվածների անհարմարության աստիճանը:

5.2.6. Գոտնորման իրականացումը Գոտնորման մշակման ն ընդունման կարգն ամ ողջությամ պետք է համապատասխանի քաղաքի գլխավոր հատակագծի համար ընդունված կարգին: Ըստ գոտնորման լուծումների ընդունման` լիազորությունները ն պատասխանատվությունը աշխվում է հետնյալ կերպ. » Ղեկավար մարմինը (Քաղաքային խորհուրդ, համայնքային խորհուրդ, այն է` տեղական ինքնակառավարման մարմին) ունի գոտնորման հարցերի մեծ մասի վերա երյալ վերջնական որոշումների ընդունման լիազորություններ: » Պլանավորման գծով հանձնաժողովը ներկայացնում է երաշխավորություններ հողամասերի սահմանների ն դրանց ցանկացած փոփոխությունների վերա երյալ, անցկացվում են աց լսումներ: » Գոտնորման գծով հանձնաժողովը (դիմումների քննման գծով հանձնաժողովը) քննում է մերժումների, հատուկ ացառությունների կամ հատուկ թույլտվությունների վերա երյալ դիմումները, վեճերի դեպքերում մեկնա անվում է գոտնորման քարտեզը: » Աշխատողների անձնակազմը ղեկավարում է գոտնորման հատակագծի կազմման աշխատանքն, իրականացնում է նրա կատարման վերահսկողությունը, համագործակցում է հատակագծման գծով հանձնաժողովի հետ: Գոտնորման գծով կազմակերպչական կառույցները ն դրանց գործառույթները սահմանվում են տեղական օրենքներով` գոտնորման ստանդարտային ակտին համապատասխան, ն դրանք, կախված տեղական պայմաններից, կարող են ունենալ իրենց առանձնահատկությունները: Գոտնորման նախագիծը հատկացվելուց հետո ստանում է տեղական օրենքի ուժ, ն եթե գոյություն չունենային նրա սր ագրման մեխանիզմներն, ապա գոտնորման «կոշտ» հատակագծերը լուրջ խոչընդոտներ կհանդիսանային

տարածքների զարգացման համար: Բացի այդ, պակաս կարնոր չէ, որ սահմանված մեկ անգամ հողի օգտագործման ձնը սահմանափակում է մասնավոր սեփականատիրոջ իրավունքն օգտագործելու դա իր հայեցողությամ : Գոտնորման առավել նշանակալից ն տարածված միջոցը հանդիսանում է գոտնորման քարտեզում ուղղումներ մտցնելը կամ կրկնակի գոտնորում անցկացնելը: Ցանկացած, նույնիսկ եզակի փոփոխությունները, կատարվում են օրենսդրական կարգով` ոլոր ընթացակարգերի պահպանմամ : Գոտնորման գծով հանձնաժողովները պարտավոր են լսել ն լուծումներ տալ քաղաքացիների դիմումներին` կապված գոտնորման նախագծերով իրենց իրավունքների խախտման հետ: Քաղաքացիների նման դիմումները սովորա ար նախորդում են դատական ատյաններում հարցի քննությանը: Գոտնորման այլ չափանիշ է հանդիսանում «հատուկ ացառությունների» գծով դիմումների քննությունը: Դա վերա երում է հիմնականում նակելի շրջաններում հողի օգտագործման ոչ տիպային տար երակներին: Գոտնորման կանոնները պետք է ովանդակեն քաղաքի յուրաքանչյուր շրջանի համար «հատուկ ացառությունների» թվարկումը: Գոտնորման շրջանակներում կարնոր ստուգիչ ընթացակարգ է հանդիսանում շինարարության թույլտվություն տալուց առաջ ցանկացած նախագծի դիտարկումը ն դրա շինարարության ընթացքում վերահսկողության իրականացումը: Տեղական մարմինները կիրառում են գոտնորման մասին օրենքը, զուգակցված մի ամ ողջ շարք այլ փաստաթղթերի ն պահանջների հետ, որոնց մեջ են գլխավոր հատակագիծը, հողամասերի աժանման կանոնները, ճարտարապետական ն գեղագիտական պահանջները, փողոցներից դուրս ավտոտրանսպորտի կայանման վերա երյալ պահանջները, շինարարական օրենսգրքերը ն գործունեության որոշակի տեսակների նկատմամ արգելքները: Գոտնորման հետ միասին հողամասերի աժանման կանոնները հանդիսանում են հողի օգտագործման ն կառուցապատման վերահսկման կարնոր միջոց: Հողամասի մի մասի կամ մի քանի մասերի աժանված ամ ողջ հողամասի վաճառքը հանդիսանում է սեփականատիրոջ իրավունքը, սակայն այդ դեպքում փոփոխվում են գոտնորման պայմանները, ն քաղաքի իրավունքն է աժանման պայմանների որոշումը, որի չկատարումը կհանգեցնի աժանման արգելմանը: Բաժանված հողամասերը պետք է համապատասխանեն գործող քաղաքաշինական նորմերին: Դա վերա երում է

հատակագծման ոլոր նորմերին. հողամասի մակերեսը ն ուրվագիծը, օգտագործման նոր տեսակը, կառուցապատման խտությունը, ինժեներական ցանցերը, տրանսպորտային մատչելիությունը: Օրինակ, ԱՄՆ-ի քաղաքների մեծ մասում հողամասերի աժանման ն հատակագծման համակարգերը գործում են ինքնուրույն: Դրանք հանդիսանում են հողի հատակագծման այլընտրանքային տեսակներ: Եվ հենց նոր աժանման հատակագծային լուծումներն են հանդիսանում, որպես կանոն, գոտնորման վերանայման պատճառ: Կառուցապատման ճարտարապետական ն գեղագիտական պահանջները հանդիսանում են գոտնորման տեղական օրենսդրությունների աղկացուցիչ մասը: Սակայն քաղաքները, որոնք ունեն պատմական ն ճարտարապետական հուշարձաններով շրջաններ, առաջացնում են ճարտարապետական ն գեղագիտական պահանջներ, որոնց համար նախատեսվում է առանձին օրենսդրական մոտեցում: Առավել տիպիկ պահանջներ են հանդիսանում շենքի արտաքին տեսքի ն արձրության, շրջապատող լանդշաֆտի նկատմամ պահանջները: Ամերիկյան գոտնորմանը նորոշ է հատակագծային լուծումների հետ անմիջականորեն չկապված մեկ գործառույթ: Դա` որոշակի գոտիներում գործունեության որոշ ձների սահմանափակումն է, օրինակ` սպիրտային խմիչքների վաճառքը կամ տանը վայրի կենդանիներ պահելը: Որոշ քաղաքներ մտցնում են մեծ քանակությամ արգելքներ, ինչի հետնանքով անհրաժեշտություն է առաջանում կնքել պայմանագրեր: Պայմանագրերը ձնակերպվում են սեփականության փոխանցման ժամանակ, որոնցում նշվում են սահմանափակումների տեսակները:

5.2.7. Տեքստային նյութերի ն գոտնորման քարտեզների մշակման հիմնական սկզ ունքները Գոտնորումը տեղական օրենք է, ուստի տեքստային նյութերի ն գոտնորման քարտեզների նկատմամ պահանջները պետք է համապատասխանեն իրավա անական փաստաթղթերին ներկայացվող պահանջներին: Գոտնորումը ազդում է նան հողի արժեքի որոշման ն շուկայի զարգացման վրա, հետնա ար, տեքստային փաստաթղթերը ն քարտեզները պետք է հիմնվեն հատակագծման հաշվենկատ

սկզ ունքների վրա ն ունենան փաստավավերագրական հիմնավորումներ ոլոր առումներով: Գոտնորման քարտեզը ցույց է տալիս քաղաքի հատակագծային իրավասության տակ գտնվող հատակագծման ոլոր շրջանների սահմանները ն նիշերը: Քարտեզը կազմված է «Գոտնորման պաշտոնական քարտեզ» անվանումով ն հանդիսանում է «Գոտնորման կանոնների ժողովածուի» ան աժանելի մասը: Չպետք է շփոթել «Գոտնորման քարտեզը» «Գոտնորման հատակագծի» հետ. վերջին տերմինն ամ ողջությամ վերա երում է գոտնորմանը` աղկացած տեքստային ն գրաֆիկական նյութերից: Գոտնորման քարտեզը հանդիսանում է կարճաժամկետ փաստաթուղթ ն նախատեսվում է հիմնականում 510 տարվա հեռանկարով: Գոտնորման կանոններն (նորմերը) ունեն ավելի երկարաժամկետ նույթ, ն քարտեզների փոփոխումն էականորեն չի ազդում նորմերի փոփոխման վրա: Գոտնորման կանոնների ժողովածուներն իրենցից ներկայացնում են մեծածավալ նյութ, աղկացած տեքստային ազմաթիվ էջերից ն դրանց կից «Գոտնորման պաշտոնական քարտեզից» ու «Թույլատրված կիրառությունների աղյուսակից»: Գոտնորման գծով կանոնների ժողովածուները պետք է տան հողօգտագործման ն տարածքի կառուցապատման կանոնների ոլոր պատասխանները: Դրանք աց են օգտագործման համար, ուստի պետք է գրված լինեն ցանկացած քաղաքացուն հասկանալի լեզվով: Քաղաքի նակիչները պետք է իմանան, թե որտեղ կարող են գտնվել տար եր հողօգտագործման տեղամասերը, եր ն ինչպես կարող է կատարվել կառուցապատումը: Նրանք նան պետք է իմանան, թե ում ն ինչպես պետք է դիմել թույլտվություն ստանալու համար, ով ն եր է ընդունում որոշումներ թույլտվությունների ն ողոքարկումների դեպքում: Կանոնների ժողովածուն կարելի է ստորա աժանել երեք հիմնական հատվածների, որոնցից յուրաքանչյուրը աղկացած է մեծ թվով աժիններից ն հոդվածներից. 1. Վարչական մեխանիզմներ գոտնորման ն հատակագծման մարմինների կառուցվածքը, հանձնաժողովների ն խորհուրդների անդամների գործառույթները, գոտնորման ն հողամասերի աժանման ոլոր տեսանկյունների դիտարկման, լուծումների վերանայման ընթացակարգերը: 2. Գոտնորման հատակագծային մաս - շրջանները ն գոտնորման քարտեզը, կիրառման թույլտվությունը:

3. Բոլոր հատակագծային տարրերի նկատմամ նորմատիվային պահանջները ն շրջակա միջավայրի որակի վերահսկման ստանդարտները - կանոնները ն նորմերը: Գոտնորման գծով հատակագծային լուծումները հիմնվում են տեղական նորմերի, պայմանների ն ավանդույթների վրա, իրենց ձնով սկզ ունքորեն չեն տար երվում քաղաքաշինական պրակտիկայում ընդունվածից: Մեծ հետաքրքրություն է ներկայացնում «Թույլատրված կիրառությունների աղյուսակը»` մանրամասն փաստաթուղթ, որը որոշում է հողի յուրաքանչյուր «կտորի» օգտագործումը ն դրա թույլտվություն ստանալու կարգը: Շրջակա միջավայրի որակի վերահսկման ստանդարտները աժանվում են երկու կարգի (որակական ն քանակական) ն վերա երում են այնպիսի ցուցանիշների, ինչպիսիք են` ծուխը, աղմուկը, թրթռումը, հոտերը, օդի աղտոտումը, հեղուկ թափոնների արտադրությունը, ջրի օգտագործումը, էներգետիկ խաթարոււմները ն այլն: Գոտնորումն ունի իր առանձնահատկությունները պահպանման ենթակա գոտիներում (այդ թվում` նան պատմական), ն դրանց վերա երյալ նորմատիվները համապատասխանում են գոտնորման խնդիրներին: Արգելոցային գյուղական գոտիներում ստեղծվում են գյուղատնտեսական ներուժի պահպանման ն զարգացման համար պայմաններ: Այդ գոտիներում սահմանափակվում է նակելի շինարարությունը, իսկ այն դեպքում, եր առաջին ընտանիքը թողնում է շրջանը, ազատված հողամասի օգտագործումը նակվելու համար կարող է չեղյալ համարվել: Օրինակ, ԱՄՆ-ում սահմանափակվում է նան ֆերմերի գործունեությունը ըստ իր հողամասի օգտագործման: Օրինակ, 40000 քառ. ոտնաչափից (3720 ք.մ.) պակաս հողամասում արգելվում է ընտանիքի կարիքները գերազանցող քանակությամ տնային թռչունների ն անասունների պահումը: Խախտված նապահպանական հավասարակշռությամ գոտիներում կտրուկ խստանում են նորմերը ն իջնում է կառուցապատման խտությունը: Այդ գոտիներում սահմանափակվում է նակարանների վարձակալությունը, այցելություն պահանջող տնագործական աշխատանքը, ավտոմեքենաների կայանումը ն այլն: Շատ համայնքներ ձգտում են ստանալ վարչական կամ առնտրական «Պատմական գոտու» կարգավիճակ: Նման փոփոխությունները գոտնորման մեջ, գլխավոր նպատակի` պատմական ժառանգության պահպանման հետ միասին, խթանում

են տնտեսական աճը` հողի առնտրային օգտագործման ն զ ոսաշրջիկների հոսքի մեծացման հաշվին: Գոտնորման ժողովածուի հավելվածներում ովանդակվում է տեղեկատվություն, որն օգնում է կառուցողին հարմար հողամասի ընտրության, գրավոր հայտերի, գրաֆիկական ն այլ հիմնավորող նյութերի կազմման գործում:

5.3. ՔԱՂԱՔԱՇԻՆՈՒԹՅՈՒՆԸ ՀԱՅԱՍՏԱՆՈՒՄ

Հայկական քաղաքաշինական օրենսդրության մշակումը պահանջեց տաս տարի: Այն անցավ զարգացման ոլոր փուլերը` վարչական համակարգին նորոշ արգելվող-թույլատրվող մոտեցումից մինչն շուկայական ռեֆորմների ընթացքում կազմված քաղաքաշինական գործունեության մեխանիզմների ստեղծումը: «Քաղաքաշինության մասին» ՀՀ Օրենքը, ընդունված 1998թ.ին, համապատասխանում է վերը շարադրված` շուկայական պայմաններում քաղաքային հողօգտագործման ն կարգավորման հիմնական սկզ ունքներին: Կառուցապատման կարգավորման հստակ իրավական նորմերի հետ միասին, օրենքը նախատեսում է հատակագծման ն գոտնորման ավելի ճկուն մոտեցում թույլատրող նախագծեր: Քաղաքաշինական օրենսդրությունը` ոչ միայն «Քաղաքաշինության մասին» Օրենքն է, այլ նան` հարակից ոլորտների օրենսդրություն, ենթաօրենսդրական ակտերի համակարգ քաղաքաշինությունում, նորմավորման ն ստանդարտացման համակարգ շինարարությունում (նկար 2.12): Քաղաքաշինությունում օրենսդրական ն ենթաօրենսդրական ակտերի համակարգը պարունակում է 200-ից ավելի, ոլոր փուլերում քաղաքաշինական գործունեությունը կարգավորող ու առաջնահերթ ակտեր` սկսած հողամասի հատկացումից, թույլատրող փաստաթղթերի ստացումից ն նախագծումից, վերջացրած շահագործման հանձնումով ն շահագործման ժամկետն ավարտելուց հետո նրա օգտագործման դադարեցմամ : Շինարարությունում նորմավորման ն ստանդարտացման համակարգն ուղղված է նակչության միջավայրի որակի ն անվտանգության ստանդարտների ապահովմանը` նակավայրերի հատակագծման ն կառուցապատման, օ յեկտների հետազոտման, նախագծման, շինարարության, շահագործման, նորոգման ն վերակառուցման ժամանակ:

Քաղաքաշինությունը Հայաստանի Հանրապետությունում կենսագործունեության համար արենպաստ տարածքների ստեղծման կամ փոփոխման նպատակով պետության, ֆիզիկական, իրավա անական անձանց գործողությունների համախում է, որն ընդգրկում է` ա) Հայաստանի Հանրապետության, նրա վարչատարածքային միավորների ն դրանց աղկացուցիչ մասերի սոցիալ-տնտեսական զարգացման համալիր ծրագրերի, տարա նակեցման կարգերի ձնավորման, տարածքների նպատակային օգտագործման ուղղությունների, արտադրական կարողությունների տեղա աշխման, ինժեներատրանսպորտային ն այլ ենթակառուցվածքների կազմակերպման, ծրագրման ն նախագծման ոլոր տեսակները, ) շենքերի, շինությունների (ներառյալ` ժամանակավոր) շինարարության, վերակառուցման, վերականգնման, ուժեղացման, արդիականացման ն արեկարգման (ներառյալ` քանդման), հողակտորների, նական լանդշաֆտի տարրերի գործառական նշանակության, տեսքի, չափերի ն սահմանների փոփոխությունների ոլոր տեսակները, գ) շենքերի, շինությունների շահագործումը` իրավական ակտերի, քաղաքաշինական ն նորմատիվ-տեխնիկական փաստաթղթերի պահանջներին համապատասխան: Քաղաքաշինության նագավառում Հայաստանի Հանրապետության կառավարության իրավասությունը Հայաստանի Հանրապետության քաղաքաշինության նագավառում`

կառավարությունը

- սահմանում է Հայաստանի Հանրապետության օրենքներից խող իրավական ակտերի, քաղաքաշինական նորմատիվ-տեխնիկական փաստաթղթերի մշակման ն հաստատման կարգերը, - սահմանում է քաղաքաշինական փաստաթղթերի մշակման ն հաստատման կարգերը, վերահսկում է դրանց իրականացումը, - հաստատում է նակավայրերի, համայնքների քաղաքաշինական ( ացառությամ թաղային համայնքների)

գլխավոր հատակագծերի նախագծերը, իրականացնում է օրենքով սահմանված իրավասություններ:

ինչպես նան մի շարք այլ

Քաղաքաշինության նագավառում տեղական ինքնակառավարման մարմինների իրավասությունը: Համայնքների ղեկավարները ( ացառությամ թաղային համայնքների ղեկավարների) ավագանու հավանությամ կարող են ընդունել նակավայրի քաղաքաշինական կանոնադրությունը, որը, ելնելով տեղական առանձնահատկություններից, չհակասելով Հայաստանի Հանրապետության քաղաքաշինական օրենսդրությանը, նակավայրի գլխավոր հատակագծի ն տարածքների գոտնորման նախագծերի պահանջներին, սահմանում է քաղաքաշինական գործունեության կարգը տվյալ նակավայրում: Երնան քաղաքի քաղաքաշինական կանոնադրությունը հաստատում է Երնանի քաղաքապետը: Կենսագործունեության միջավայրի ծրագրվող փոփոխությունների մասին իրազեկելը: Տարածքային կառավարման ն տեղական ինքնակառավարման մարմինները պարտավոր են զանգվածային լրատվության միջոցներում հրապարակումներով, հասարակական քննարկումներով, ծրագրերի ն նախագծերի ցուցադրման միջոցառումներով իրազեկել ֆիզիկական ն իրավա անական անձանց կենսագործունեության միջավայրի, անշարժ գույքի օգտագործման, վերա աժանման, սերվիտուտների, տարածքի գոտնորման ն քաղաքաշինական նախատեսվող այլ փոփոխությունների մասին: Քաղաքաշինական փաստաթղթերը Քաղաքաշինական փաստաթղթերը քաղաքաշինական գործունեության պետական կարգավորման միջոց են ն աժանվում են երկու խմ ի. 1. Քաղաքաշինական ծրագրային փաստաթղթեր` - տարա նակեցման, նօգտագործման, արտադրողական ուժերի տարածքային կազմակերպման գլխավոր ուրվագծեր

հանրապետության ն առանձին վարչատարածքային միավորների կամ դրանց խմ երի համար, - քաղաքաշինական կանխատեսումներ ն ծրագրեր, - տարածքային հատակագծման ուրվագծեր ն նախագծեր, - տարածքների գոտնորման նախագծեր, նակավայրերի գլխավոր հատակագծերի նախագծեր, - գործառական այլ տարածքների գլխավոր հատակագծերի նախագծեր, նակավայրերի պատմամշակութային հիմնավորման նախագծեր, - պատմության ն մշակույթի անշարժ հուշարձանների պահպանության գոտիների նախագծեր, - մանրամասն հատակագծման նախագծեր: 2. Ճարտարապետաշինարարական նախագծային փաստաթղթեր` կառուցապատման նախագծեր, նակելի, հասարակական, արտադրական շենքերի ն շինությունների նախագծեր, - առանձին հողակտորների գործառական նշանակության, չափերի ն սահմանների փոփոխման, շենքերի ն շինությունների վերակառուցման, վերականգնման, ուժեղացման, արդիականացման ն արեկարգման (ներառյալ` քանդման) նախագծեր, - տարածքներում կենսագործունեություն ապահովող ինժեներական ն տրանսպորտային ենթակառուցվածքների ն դրանց մասերի նախագծեր: Հաստատված յուրաքանչյուր քաղաքաշինական ծրագրային փաստաթղթի դրույթները հիմք են հանդիսանում դրանցից խող ն հաջորդող քաղաքաշինական փաստաթղթի մշակման առաջադրանքի համար: -

Ճարտարապետաշինարարական նախագծային փաստաթղթերի մշակման համար կառուցապատողին տրվում է ճարտարապետահատակագծային առաջադրանք, որը սահմանում է քաղաքաշինական գործունեության տվյալ օ յեկտին ներկայացվող նախագծման ն շինարարության պարտադիր պայմաններ, պահանջներ ն սահմանափակումներ: Ճարտարապետահատակագծային առաջադրանքները համայնքում տալիս է համայնքի ղեկավարը, համայնքի սահմաններից դուրս գտնվող տարածքներում` մարզպետը,

Երնան քաղաքում` քաղաքապետը, Հայաստանի Հանրապետության կառավարության սահմանած կարգով: Պետական քաղաքաշինական կադաստրը Պետական քաղաքաշինական կադաստրը Հայաստանի Հանրապետության կադաստրային համակարգի աղկացուցիչ մասերից է, որի հիմքն անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրն է: Քաղաքաշինական կադաստրը պետական տեղեկատվական-իրավական համակարգ է, որը պարունակում է ստույգ տեղեկություններ քաղաքաշինական գործունեության օ յեկտների, տարածքների գոտնորման ն օգտագործման, քաղաքաշինական փաստաթղթերի, նորմերի, իրավական այլ ակտերի, հողամասերի ն այլ անշարժ գույքի օգտագործման քաղաքաշինական սահմանափակումների ն օգտակարությունների, տարածքների սոցիալական, ինժեներատրանսպորտային ն այլ ենթակառուցվածքների, արեկարգման, ինժեներաերկրա անության, սեյսմիկ իրադրության, գեոդեզիայի ն քարտեզագրության, քաղաքաշինական գործունեության վրա ազդող այլ գործոնների մասին: Պետական քաղաքաշինական կադաստրը համայնքում վարում է համայնքի ղեկավարը, համայնքի վարչական սահմաններից դուրս գտնվող տարածքներում ն ամ ողջ մարզի համար` մարզպետը, Երնան քաղաքում` քազաքապետը: Հայաստանի Հանրապետության տարածքի քաղաքաշինական կադաստրային ամփոփումը կատարում է քաղաքաշինության նագավառի պետական կառավարման լիազորված մարմինը:

5.4. ԳՅՈՒՂԱՏՆՏԵՍԱԿԱՆ ՆՇԱՆԱԿՈՒԹՅԱՆ

ՀՈՂԵՐԻ ԿԱՌԱՎԱՐՈՒՄ

5.4.1. Հողերի մասնատվածությունը ն դրանց միավորումը Հայաստանում

Հայաստանում արեփոխումներն իրականացվեցին սոցիալիստական արտադրական հարա երությունները շուկայականով փոխարինելու նպատակով: Սակայն շուկայական հարա երությունների տնտեսական հիմքը հանդիսանում է մասնավոր ոլորտի կողմից ապրանքային արտադրությունը: Ապրանքային արտադրությունն իր հերթին ենթադրում է մեքենայացված արձր արտադրողականություն, հետնապես ն արձր արդյունավետություն ունեցող արտադրական գործընթաց: Հնարավո՞ր է արդյոք 1.2-1.4 հա գյուղատնտեսական նշանակության հողեր ունենալու պայմաններում կազմակերպել գյուղատնտեսական արդյունավետ արտադրություն: Այս հարցի պատասխանն ակնհայտ է. ներկայումս ձնավորված գյուղացիական տնտեսությունների չափերի պայմաններում զանգվածային ապրանքային արտադրությունն անհնար է: Հողերի միավորման գործընթացը տալիս է հենց այս հարցի պատասխանը, քանզի, այն ստեղծում է արենպաստ դաշտ գյուղական համայնքներում ծառացած ազմաթիվ խնդիրները լուծելու համար: Հողերի միավորումն արնմտյան Եվրոպայի երկրներում հանդիսանում է կարնորագույն գործիք գյուղական նակավայրերի զարգացման համար: Հողերի միավորումն ընդգրկում է գյուղական զարգացմանն ուղղված լայնածավալ գործառույթներ` ներառելով տարածքային պլանավորումը, գյուղերի վերակառուցումը, գյուղական ենթակառուցվածքների ապահովումը ն այլն: Հողերի միավորման հիմնական նպատակն է արելավել հողատերերի հողամասերը` կենտրոնացնելով մի քանի հողամասեր մեկ տնտեսության մեջ ն ապահովելով տնտեսությունները ճանապարհներով ն անհրաժեշտ ենթակառուցվածքով: Հողերի միավորումն իրականացվում է տար եր եղանակներով` սկսած տնտեսությունների վերակազմավորումից, վերջացրած համապարփակ գյուղական զարգացման ծրագրերով: Նման աշխատանքները հնարավորություն են ընձեռում գյուղական շրջանների համար զարգացնել ազմաոլորտ օգտագործման տարածքներ` իչպես նակելի, այնպես էլ տնտեսական աշխատանքներ իրականացնելու համար: Այսպիսով, հողերի միավորումը կարող է մեծ դեր խաղալ պարենի ապահովման երաշխավորման, աղքատության նվազեցման ն գյուղական նակավայրերի կայուն զարգացման խնդիրներում:

Հողերի միավորումն օժանդակում է արտադրողականության արձրացմանը ն գյուղատնտեսական ոլորտում մրցակցության հաստատմանը: Վերջիններս իրենց հերթին խթանում են անշարժ գույքի շուկայի զարգացումը: Միավորված տնտեսությունները ն հողամասերը ձեռք են երում առավել արձր շուկայական արժեք ն իրացվելիության մակարդակ, ինչն էլ, որպես գրավի կամ առուվաճառքի առարկա, առավել գրավիչ է դարձնում հողը: Անցումային փուլում գտնվող երկրները` հաշվի առնելով արնմտյան, ինչպես նան արնելյան երկրների ձեռք երված փորձը, պետք է մշակեն հողերի մասնատվածության խնդրի լուծման` տեղական առանձնահատկություններին համապատասխանեցված սեփական մոտեցումները:

5.4.2. Հողերի սեփականաշնորհումն ու ընթացիկ իրավիճակը 5.4.2.1. Սեփականաշնորհման քաղաքականությունն ու արդյունքները Նախքան հողային արեփոխումները, սեփականության ձների նախկին համակարգի պայմաններում, գյուղատնտեսական հողերի օգտագործողներ էին համարվում տնտեսությունները: Սեփականության ձների այդ պայմաններում հողի սեփականատերը միայն պետությունն էր, ուստի գյուղացին ն գյուղացիական տնտեսությունները զուրկ էին հողի նկատմամ սեփականության իրավունքից: Համաձայն 1990թ. հողային հաշվեկշռի` տվյալ տարվա դրությամ ՀՀ հողերի աշխվածությունն ըստ հողատեսքերի հետնյալն էր. 1990թ.-ին ՀՀ հողային ֆոնդի աշխվածությունն ըստ հողատեսքերի

Վարելահող 465.3 կամ 15.7% Այլ հողեր 1583.4 կամ 53.2% Տնամերձ 57.5 կամ 1.9%

Բազմամյա տնկ. 62.7 կամ 2.1%

Խոպան 2.1 կամ 0.1%

Խոտհարք 137.2 կամ 4.6% Արոտավ այր 666.1 կ ամ 22.4%

Հանրապետության ամ ողջ տարածքի 2267.7 հազ հա-ն, այսինքն` տարածքի 76.3%-ը գտնվում էր տնտեսությունների տիրապետության ներքո: թվականի դրությամ ` հանրապետությունում առկա էին 283 կոլեկտիվ տնտեսություններ, որոնց զ աղեցրած տարածքը կազմում էր 628 հազ. հա, իսկ մեկ տնտեսությանը աժին ընկնող հողակտորի միջին չափը կազմում էր 2219.1 հա:

Ելնելով վերը երված ցուցանիշներից` կարելի է եզրակացնել, որ պլանային տնտեսության ժամանակաշրջանում գյուղացիական նշանակության հողերն իրենց չափերով ն կառուցվածքով առավել արդյունավետ էին, քան սեփականաշնորհումից հետո ձնավորված` մասնատված ն ցրված հողակտորները, ինչն էլ խոչընդոտում է Հայաստանում գյուղական նակավայրերի ն գյուղատնտեսության նականոն զարգացմանը:

ՀՀ անկախության հռչակումից հետո, տնտեսական արեփոխումների առաջին քայլը դարձավ հողերի մասնավորեցումը, եր 1990թ. վերջին ՀՀ Գերագույն խորհուրդն ընդունեց «Սեփականության մասին», «Գյուղացիական ն գյուղացիական կոլեկտիվ տնտեսությունների մասին» օրենքները ն «Հողային օրենսգիրքը»: ՀՀ սեփականաշնորհման քաղաքականության հիմքում դրվեց կամավորության սկզ ունքն, այսինքն` համաձայն 22.01.91թ. «Գյուղացիական ն գյուղացիական կոլեկտիվ տնտեսությունների» մասին ՀՀ օրենքի, գյուղացիներն իրենք պետք է որոշեին` պահպանե՞լ թե լուծարել կոլտնտեսությունները: Հայ գյուղացին ավելի քան 1500 տարի

զրկված էր հողի նկատմամ սեփականության` տնօրինման, տիրապետման ն օգտագործման, իրավունքից: Սեփականության իրավունքով պատկանող հողի նկատմամ կարոտը ստիպեց հողային արեփոխումների պետական քաղաքականությունն իրականացնել արդ ճանապարհով` սեփականաշնորհելով գյուղացիների ամ ողջ հողերը ն լուծարելով գրեթե ոլոր կոլտնտեսությունները:

Հողհատկացման սկզ ունքը ն հողերի (հողակտորների) ու գյուղացիական ընտանիքների չափերի միջն փոխկապակցվածությունը. Սեփականաշնորհման քաղաքականության հիմքում դրվեց արդարության ն հավասարության սկզ ունքը: Հաշվի առնելով Հայաստանի հողերի սակավությունը, ինչպես նան սեփականաշնորհման քաղաքականության հիմքում ունենալով արդարության ն հավասարության սկզ ունքը` հողհատկացումը վիճակահանության միջոցով դարձավ անխուսափելի: Հողհատկացման ժամանակ հաշվի էին առնում, ինչպես հողի որակը, այնպես էլ հողատեսքերը, այսինքն` ամեն մի ընտանիքին հատկացվեցին յուրաքանչյուր որակից ն հողատեսքերից հողա աժիններ: Իսկ հողերի չափերն անմիջական կախվածության մեջ էին դրվում ընտանիքի մեծությունից: Գյուղացիական տնտեսություն վարելու համար որպես սեփականություն տրամադրվող հողամասի չափը որոշվում էր ընտանիք (ծուխ) անդամ (շունչ) հարա երությամ , հետնյալ կարգով` – մինչն երեք անդամ ունեցող ընտանիքներին` մեկ հողա աժին, – չորսից վեց անդամ ունեցող ընտանիքներին` երկու հողո աժին, – յոթ ն ավելի անդամ ունեցող ընտանիքներին` երեք հողա աժին: Միննույն ժամանակ, երեք անդամից աղկացած երիտասարդ ընտանիքներին, հողային արեփոխումների ն սեփականաշնորհման տեղական հանձնաժողովների որոշմամ , կարող էր հատկացվել տվյալ նակավայրի համար հաշվարկված երկու հողա աժին: Բարեփոխումների նախնական շրջանում հողակտորների չափերի նկատմամ պետական հսկողության սահմանումը.

Հայաստանի սակավահողության պայմաններում տվյալ սկզ ունքը ավականին մեծ սոցիալ-քաղաքական նշանակություն ուներ: Հողի վերա աշխման պայմաններում պետության կողմից հողակտորների թույլատրելի չափերի սահմանումը պարտադիր էր:

Այդ իսկ պատճառով արեփոխումների սկզ նական շրջանում ընդունվեց ՀՀ նախարարների խորհրդի «Գյուղատնտեսական գործունեություն վարելու համար տրամադրված հողերի թույլատրելի առավելագույն ն նվազագույն չափերի մասին» որոշումը: Տվյալ օրենսդրական ակտով, որպես հողակտորի նվազագույն չափ, սահմանվել էր տնամերձի չափը: Առավելագույն չափը սահմանվում էր հողային արեփոխումների ն սեփականաշնորհման տեղական հանձնաժողովների կողմից: Աշխատանքների տեմպերի ն մասշտա ների մասին պատկերացում կազմելու համար ավարար է նշենք միայն այն փաստը, որ Հայաստանում 01.01.1991թ. դրությամ առկա էին 860 կոլտնտեսություն ն միջտնտեսական այլ ձեռնարկություն, որոնք տնօրինում էին 697.6 հազ. հա գյուղատնտեսական հողատեսքեր (առանց արոտների), որից 489.4 հազ. հա վարելահողեր էին, 74.2 հազ. հա` ազմամյա տնկարկներ ն 134 հազ. հա` խոտհարքներ: 01.12.1991թ. դրությամ վերոնշյալ տնտեսություններից 713-ը լուծարվեցին: Այդ տնտեսությունների փոխարեն ձնավորվեցին 164,542 գյուղացիական ն 11,559 գյուղացիական կոլեկտիվ տնտեսություններ, որոնց տրամադրվել էր 344.6 հազ. հա (կամ 49.4%) գյուղատնտեսական նշանակության հողեր (վարելահողեր, ազմամյա տնկարկներ ն խոտհարքներ): Վերը նշված գյուղատնտեսական հողերի ընդհանուր տարածքից վարելահողերը կազմում էին 254 հազ. հա (51.9%), ազմամյա տնկարկներ` 48.6 հազ. հա (65.5%) ն խոտհարքները` 42 (31.3%) հազ. հա: 1992թ. հողային արեփոխումները ն սեփականաշնորհումը շարունակվում էր մեծ ակտիվությամ : 01.12.1992թ. դրությամ Հայաստանում արդեն առկա էին 236.3 հազար գյուղացիական տնտեսություններ ն 6.7 հազար գյուղացիական կոլեկտիվ տնտեսություններ: Վերը նշված տնտեսություններին 1992թ. վերջերին սեփականաշնորհվել էր 408.8 հազ. հա գյուղատնտեսական հողատարածքներ (58.4%), այդ թվում` 290.1 հազ. հա վարելահողեր էին (59.3%), իսկ 66.7 հազ. հա կամ 90.0%` ազմամյա տնկարկներ ∗ : Գյուղացիական տնտեսությունների քանակն անընդմեջ աճում էր. 1997թ. աճեց մինչն 331.6 հազար: Սակայն, մեկ տնտեսությանն ընկնող գյուղատնտեսական հողամասերի միջին

∗

ՀՀ Տնտեսությունը 1992թ. հունվար-փետրվարին, վիճակագրության ն պետական ռեգիստրի ն վերլուծության Զեկույց N1, հունվարի 11 1993թ. էջ 21

մեծությունն էական փոփոխությունների չենթարկվեց` 1991թ. այն կազմում էր 1.21 հա, իսկ 1997 թ.ին` 1.30 հա * : 01.01.1997թ. դրությամ պետական սեփականության ներքո ընդամենը գտնվում էր` 1) վարելահողերի մոտ 26.5%-ը, որոնք հիմնականում պետական պահուստի հողեր էին` հետագայում երիտասարդ ընտանիքներին` որպես տնամերձեր տրամադրելու նպատակով, 2) խոտհարքների մոտ 48.8%, որոնց սեփականաշնորհումը արեփոխման հենց սկզ ից, մեծ ծավալներով չէր էլ նախատեսվում իրականացնել ն 3) արոտավայրերը, որոնց սեփականաշնորհումը ընդհանրապես արեփոխումներում նախատեսված չէր: Չանրադառնալով Հայաստանում իրականացված հողային արեփոխումների դրական ն ացասական կողմերին` կարելի է եզրակացնել, որ այն ընթացավ ավականին արագ` պահպանելով արդարության ն հավասարության սկզ ունքը, սակայն այդ գործընթացում առկա ստվերային գործընթացները ն փորձի պակասը հնարավորություն չտվեցին Հայաստանում գյուղատնեսության ոլորտի շուտափույթ զարգացմանն ու կայացմանը: Այսպես թե այնպես, պետական գյուղացիական տնտեսությունը Հայաստանում դադարեց գույություն ունենալ: Մասնավոր հողատիրության ինստիտուտը, գրեթե 1500 տարվա ընդմիջումից հետո, նորից դարձավ առաջատար:

5.4.2.2. Հողերի մասնատվածության (ֆրագմենտացիայի) հիմնախնդիրը Հայաստանում արեփոխումներն իրականացվեցին պլանային արտադրական հարա երությունները շուկայականով փոխարինելու նպատակով: Սակայն, շուկայական հարա երությունների տնտեսական հիմքը հանդիսանում է մասնավոր ոլորտի կողմից ապրանքային արտադրությունը: Ապրանքային արտադրությունն իր հերթին ենթադրում է մեքենայացված արձր արտադրողականություն, հետնապես ն արձր արդյունավետություն ունեցող արտադրական գործընթաց: *

1992թ. ն 1997թ. ՀՀ հողային հաշվեկշիռներ

Համաձայն 1997 թվականի ՀՀ հողային հաշվեկշռի` հանրապետության ամ ողջ տարածքի 44.7%-ը կազմում էին գյուղատնտեսական նշանակության հողերը, որոնց ընդհանուր մակերեսը կազմում էր 1,329,638 հա ն ուներ հետնյալ աշխվածությունը.

1997թ.-ին ՀՀ հողային ֆոնդի աշխվածությունն ըստ հողատեսքերի

Վարելահող 455.3 կամ 15.39

´ա½մ. տնկարկ 41.4 կամ 1.399 Êոպան հողեր 0.4 կամ 0.019

Այլ հողեր 1644.7 կամ 55.39

Ëոտհարք 138.5 կամ 4.79

Արոտավայր 694 կամ 23.39

Այսպիսով, մասնավորեցված հողատարածքների մոտ 78%-ը աժանված էր 2-4 հողակտորների: Գերիշխում էր այն կարծիքը, որ դրանք առաջ կ երեն մրցակցություն տնտեսությունների միջն, սակայն ստացվեց հակառակ պատկերը` նվազեց հողակտորների արտադրողականությունը ն դրանց մշակման արդյունավետությունը: Հետազոտությունները ցույց են տվել, որ սեփականաշնորհումից հետո հանրապետության մոտ 332 հազ. գյուղացիական տնտեսությունների միայն 4,7%-ն ունեին մեկ ամ ողջական հողակտորից աղկացած հողամաս, 78%-ն ունի 2-4, իսկ 17.3%-ը` 5-7 միմյանցից տարածականորեն տարանջատված հողակտորներ, որոնց միջն հեռավորությունը եր եմն գերազանցում էր 5-6 կմ:

Տեխնիկայի ացակայության պայմաններում չափազանց մեծ է ժամանակի կորուստը: Հողատարածքների համատեղ մշակումը ենթադրում է տեխնիկայի, ոռոգման համակարգի ն գյուղատնտեսական արտադրությունն ապահովող միջոցների օգտագործման արձր արդյունավետություն: Ներկայումս ձնավորված միջինում մոտ 2-4 հողակտորներից աղկացած 1.2-ից 1.4 հա գյուղացիական տնտեսությունների չափերի պայմաններում գյուղատնտեսական արտադրություն կազմակերպելն անհնար է: Նման փոքր չափերի ն մասնատված հողատարածքներ ունեցող գյուղացիական տնտեսությունների գերակշռող մասի արտադրանքը չի ավարարում նույնիսկ միայն իրենց պահանջները: Հայաստանում, միջազգային նորմերի համեմատ, գյուղատնտեսությունների գրեթե ոլոր հողակտորները կարելի է համարել փոքր: Այս վիճակում հողը ոչ թե արտադրամիջոց է, այլ ընդամենը գոյատնման միջոց: Ինչպես արդեն նշվեց, հողերի մասնատվածությունը էական խոչընդոտ է գյուղատնտեսական հատվածի առաջադիմության, արդյունավետության ն մրցունակության արձրացման ն, ընդհանրապես, գյուղական վայրերի զարգացման համար: Միասնական ն համակարգված միջոցառումների մշակման անհրաժեշտությունը, ներառյալ հողային շուկայի կայացման ն հողերի միավորման ու խոշորացման ծրագրերի իրականացմանը վերա երող մոտեցումները, թե՛ ժամանակի ն թե՛ հրատապության առումով հասունացած են ն պետք է համարվեն առաջնային:

5.4.3. Հողերի միավորման միջազգային փորձը 5.4.3.1. Հողերի մասնավորեցման ձներն Արնելյան Եվրոպայում 1990-ականների սկզ ին կենտրոնական ն արնելյան Եվրոպայի երկրներում նույնպես սկսվեց անցումը պլանավորված տնտեսությունից դեպի շուկայականը: Տար եր երկրներում մասնավորեցումն իրականացվեց տար եր եղանակներով: Առավել տարածված հիմնական եղանակներն են.

»

»

» »

ռեստիտուցիա` հողերի վերադարձն իրենց նախկին տերերին կամ նրանց ժառանգներին: Տվյալ դեպքում նախկին տերեր են համարվում մինչն 1945թ. այդ հողերի սեփականատերերը: աշխում` նախկին հողատերերին հողակտորների տրամադրում: Այս դեպքում հողակտորները կարող են տար երվել նախկինում ունեցածներից, սակայն համեմատելի իրենց չափերով ն որակով: փոխհատուցում` համակարգ է, որը գյուղատնտեսական գույքը վերադարձնում է դրամական կամ վաուչերների տեսքով (օրինակ Հունգարիայում): վաճառք` պետական սեփականություն հանդիսացող հողերի փոխանցումը մասնավոր սեփականությանը որոշակի դրամական փոխհատուցման դիմաց: Այս տար երակն առավել տարածված էր Լեհաստանում:

5.4.3.2. Հողերի միավորման դասական մոդելները Հողերի միավորման մոտեցումները դասակարգվում են հետնյալ մոդելների`

հիմնականում

• համապարփակ միավորում, • պարզեցված միավորում, • կամավոր խմ ակային միավորում, • անհատական միավորում: Գյուղական նակավայրերի զարգացման նպատակով հողերի միավորման առավել արդյունավետ մոդելը` հողերի համապարփակ միավորումն է, այց միննույն ժամանակ այլ մոտեցումները, ինչպիսիք են` պարզեցված միավորումը, կամավոր խմ ակային միավորումը ն անհատական միավորումը, նույնպես կիրառելի են: Համապարփակ հողերի միավորման մոդելը: Համապարփակ հողերի միավորման մոդելը ներառում է հողակտորների վերա աշխմանը (միավորմանը) զուգահեռ գյուղական նակավայրերի զարգացմանն ուղղված լայնածավալ այլ միջոցառումների իրականացում: Նման գործառույթները ներառում են գյուղական համայնքի արեկարգում, գյուղատնտեսական գործունեության վարմանը աջակցություն, ոռոգման համակարգերի ն դրենաժների կառուցում ն վերականգնում, էռոզիայի հսկողության ու նապահպանական

միջոցառումներ ն սոցիալական ենթկաառույցների` մարզադաշտերի ու այլ հասարակական կառույցների ստեղծում: Հողերի միավորման ծրագրերը, որոշակի երկրի առնձնահատկություններից կախված, միմյանցից որոշակիորեն տար երվում են, այց սովորա ար ներառում են հետնյալ հիմնական քայլերը. 1.

2.

3.

4.

Հողերի միավորման ծրագրի նախաձեռնում` - ծրագրի նախաձեռնության հայտ, - իրավիճակի վերլուծություն ն կարիքների ու անհրաժեշտությունների ացահայտում, - առաջարկվող ծրագրի նպատակները, ֆինանսավորման աղ յուրները ն ծախսերի մոտավոր հաշվարկներն արտացոլող նախնական ովանդակային պլանի նախապատրաստում, - մասնակիցների ն պետության կողմից ծրագրի նախաձեռնության հայտի հաստատում, - կառավարման տեղական խմ ի ձնավորում: Ծրագրի նախագծում` - ծրագրի նախագծման համար փորձագետների ընտրություն, - տարածքի ն ծրագրի սահմանների հստակ սահմանում, - ծրագրի ծախսերի հաշվարկի ն ժամանակացույցի նախապատրաստում, - ծրագրի ծախսերի ն օգուտների գնահատում, Առկա իրավիճակի ուսումնասիրում` - հողակտորների սահմանների ն գրանցված իրավունքների` ներառյալ օգտագործման, գրավի ն սերվիտուտի իրավունքների ացահայտում ն հստակեցում, - կարնոր նապահպանական տարածքների նախանշում, - հողակտորների արժեքների գնահատում, - հողերի սահմաններին, գրանցված իրավունքներին ն արժեքներին առընչվող վեճերի լուծում: Հողերի միավորման մանրամասն հատակագծի մշակում` - նոր հողակտորների սահմանագծերը, նոր ճանապարհների ն այլ հասարակական ենթակառույցների տեղադրությունն արտցոլող հողերի միավորման մանրամասն հատակագծի մշակում, ն քանդման ենթակա ճանապարհների ու այլ հասարակական ենթակառույցների ացահայտում,

-

այլընտրանքային մի քանի հատակագծերի ներկայացում` հնարավոր վնասների ն օգուտների գնահատում, - մասնակիցների հողերի միավորմանը վերա երող տեսակետների ամփոփում, - վերջնական մանրամասն միավորման պլանի նախապատրաստում` հաշվի առնելով մասնակիցների դիտողություններն ու առաջարկությունները, - անհամաձայնությունների առկայության դեպքում դրանց շուտափույթ լուծում, - հողերի միավորման մանրամասն հատակագծի հաստատում: 5. Հողերի միավորման մանրամասն հատակագծի իրականացում` - շինարարական ն այլ աշխատանքների համար կապալառուների ընտրություն, - հասարակական ենթակառուցվածքների շինարարություն (հողային աշխատանքներ, դրենաժներ, ճանապարհներ, կամուրջներ ն այլն), - նոր սահմանների չափագրում: 6. Ավարտական փուլ` - փոխհատուցումների տրամադրում ն ծախսերի վերա աշխում, - կադաստրային քարտեզների վերագծում, - գույքային իրավունքների գրանցում: Հողերի միավորման հիմնական սկզ ունքը կայանում է նրանում, որ հողերի միավորումից հետո հողի արժեքն առնվազն չպեք է նվազի, եթե փոխանակվող հողերի արժեքների միջն առկա են տար երություններ, ապա այդ տար երությունները պարտադիր ենթակա են փոխհատուցման` գումարային կամ հավելյալ հողի տեսքով: Հողի արժեքի պահպանման փոխարեն հողերի միավորումը տալիս է նան հողերի չափերի ընդլայնման հնարավորություններ: Պետական ն համայնքային մատչելի հողերի առկայությունը ավականին կարնոր գործոն է այս գործընթացում, այն նույնպես հնարավորություն է ստեղծում սեփականատերերի հողերի ընդլայնման ն ենթակառուցվածքների կառուցման համար: Ինչպես արդեն նշվել էր, գյուղական նակավայրերի զարգացման նպատակով հողերի միավորման առավել արդյունավետ ն կիրառելի մոտեցումը` համապարփակ հողերի միավորումն է:

Պարզեցված միավորման մոդել: Որոշ երկրներում կիրառելի է նան պարզեցված հողերի միավորման մոտեցումը: Պարզեցված հողերի միավորումը օպտիմիզացնում է գյուղատնտեսական ոլորտի պայմանները հողակտորների վերա աշխման ու փոխանակման, ինչպես նան պահուստային հողային ֆոնդից հավելյալ հողերի տրամադրման միջոցով: Այս պարզեցված մոտեցումը եր եմն համակցվում է նան ենթակառույցների վերականգնման ու վերանորոգման աշխատանքներով: Այն չի ներառում հիմնական հասարակական կառույցների շինարարությունը, այց կարող է դաշտ ստեղծել հետագայում վերջիններիս կառուցման համար: Պարզեցված հողերի միավորման գործընթացը կարելի է նույնացնել համապարփակ հողերի միավորման գործընթացին, ուղղակի որոշ գործառույթներ այս դեպքում այնքան էլ պարտադիր չեն: Կամավոր խմ ակային միավորման մոդել: Որոշ երկրներում կիրառելի է նան հողերի միավորման իրականացում, փոխադարձ համաձայնեցված պայմանագրերի հիման վրա, առանց որնէ հարկադրանքի: Քանի որ միավորումը հիմնված է լիովին կամավորության սկզ ունքի վրա, ապա ոլոր մասնակիցները պետք է համաձայն լինեն առաջարկվող ծրագրին: Կամավոր ծրագրերը սովորա ար լինում են փոքր չափերի: Դրանք առավել նպատակահարմար է կիրառել փոքր ն տեղայնացված հիմնախնդիրների լուծման համար: Որոշ երկրներում այս մոտեցմամ իրականացվող ծրագրերը չեն ներառում նույնիսկ 10 մասնակցի, սակայն Դանիայում, որտեղ գրեթե ոլոր հողերի միավորման ծրագրերն իրականացվում են կամավորության սկզ ունքով, մասնակիցների թիվը եր եմն գերազանցում է 50-ը, եղել են նույնիսկ դեպքեր, եր ծրագրերում ներգրրավվել են նույնիսկ մինչն 100 մասնակից: Անհատական միավորման մոդել: Հողերի միավորումը հնարավոր է նան իրականացնել ոչ պաշտոնական ն եզակի հիմունքներով: Պետությունն անմիջապես ներգրավված չէ այս գործընթացին ն նման նախաձեռնությունը չի ներառում հասարակական ենթակառուցվածքներով ապահովում: Այնուամենայնիվ, պետությունը ավականին կարնոր դեր կարող է ունենալ գյուղատնտեսական գործունեությունը խթանող հողերի միավորման գործընթացում` մասնակիցներին ապահովելով գույքի համատեղ օգտագործման, վարձակալության կամ աժանման պայմանագրերով ն դրանց պետական գրանցմամ :

5.4.3.3. Հողերի միավորման գործընթացում կամավորության սկզ ունքն ըննդեմ հարկադիրի Կամավոր ն հարկադիր մոտեցումների միջն ընտրությունը կարնոր խնդիր է համարվում հողերի միավորման գործընթացում: Որոշումը պետք է ընդունվի` ելնելով երկրի պատմական ն սոցիալտնտեսական պայմաններից, ինչպես նան պետք է հաշվի առնել արագ իրականացնելու անհրաժեշտությունը, ն հարկադրումը նվազագույնի հասցնելու ցանկությունը: Ընդունված սովորույթ է, որ հողերի միավորման ծրագիրը չպետք է նախաձեռնվի, քանի դեռ մասնակիցների զգալի մասը կողմ չէ ծրագրի իրականացմանը: Այդ պատճառով վարչարարական մոտեցումները կարող են ներառել նախնական քայլեր, որոնց ընթացքում գերատեսչությունների կողմից` քաղաքականության իրականացման արդյունքում, կերաշխավորվեն ծրագրի կատարման հաջող արդյունքներ գյուղական համայնքների նակչության մեծ մասի շրջանակներում: Նույնիսկ այնպիսի երկրում, ինչպիսին է, օրինակ` Ֆրանսիան, հարկադիր գործողությունները գործընթացի մաս են կազմում: Ի հակադրումն վերջինիս` Նիդերլանդներում ն Շվեյցարիայում ծրագրի իրականացումը պայմանավորված է առավելապես մասնակից սեփականատերերի համաձայնությամ : Այս պայմանն ինքնին նվազեցնում է հարկադիր գործունեության անհրաժեշտությունը: Շատ երկրներում, օրինակ` Դանիայում, Նորվեգիայում ն Շվեդիայում, հողերի միավորման գործընթացները կարող են նախաձեռնվել տարածքի որնէ մի սեփականատիրոջ կողմից: Դանիայում այն նախաձեռնվում է գործընթացին անմիջական կապ ունեցող հողերի 2/3 մասը տիրապետող սեփականատերերի դրական ձայների միջոցով: Այնուհետն վերջնական որոշումն ընդունվում է միավորման գերատեսչության կողմից: Նորվեգիայում որոշումը չի քվեարկվում, այլ կատարվում է Հողերի միավորման Դատարանի կողմից: Բելգիան ն Նիդերլանդները պարզ գիտակցում են հետնյալի անհրաժեշտությունը. նախաձեռնությունը պետք է ցուցա երվի ն’ սեփականատիրոջ կամ գյուղատնետսական ասոցիացաների կողմից, ն’ կառավարական մարմինների կողմից: Նիդերլանդներում, եթե գործընթացը պահանջում է հարկադիր կատարում, Գյուղատնտեսության նախարարությունը

կարող է պարտադրել դրա իրականացումը, եթե գոնե սեփականատերերի 3/4-ը հավանություն են տվել ծրագրին: Գերմանիայում ն Ֆրանսիայում հողերի միավորումը նախաձեռնվում է պետական մարմնի կողմից, որը հիմնականում սկսում է գործել, եր ստացվում է դիմում հողի սեփականատերերի կամ էլ սեփականատերերի ասոցիացիայի կողմից: Իռլանդիայում հողերի միավորման սխեմաները նախաձեռնվում, նախապատրաստվում ն իրականացվում են Հողերի Հանձնաժողովի կողմից, որն իր հերթին պատասխանատու է հողային ծրագրերի վարչարարության համար: Ստորն երված աղյուսակում ներկայացված է եվրոպական մի շարք երկրներում հողերի միավորման գործընթացների համեմատական վերլուծություն` կապված պարտադիր ն կամավոր կատարման սկզ ունքների հետ:

Պետություն Ավստրիա

Բելգիա

Դանիա

Ֆրանսիա

Առաջին քայլ. շահագրգիռ կողմի դիմում կամ գերատեսչության նախաձեռնություն

Որոշման իրականացում քվեարկության միջոցով

Որոշում գերատեսչության կողմից (պարտադիր)

Սեփականատերերի 1/3-ի պահանջով, Հնարավոր է, որոնք ներկայացնում են նվազագույնը այց շատ քիչ տարածքի կեսը կամ սեփականատերերի դեպքերում է տե50%-ի պահանջով ղի ունեցել Երեք սեփականա- Սեփականատերե Եթե միայն մեկ տերեր ն օգտագոր- րն ու օգտագոր- խում է քվեարկել ծողներ կամ պե- ծողները քվեար- ծրագրի համար, տական մարմին կում են մեկ թագավորը կարող խմ ում, իսկ է որոշում ընդուգործադրողները` նել կիրառելու, այլ: Երկու խմ ե- եթե խմ ում 25%րում էլ մեծամաս- ը հողերի միավորնություն է պա- ման համար կողմ հանջվում: է քվեարկել: Մեկ Հիմնականում կատարվում է սեփականատեր կամավոր: Սակայն եթե առկա է սեփականատերերի 0%-ի համաձայնություն, որոնք ներկայացնում են տարածքի 2/3 մասը, կառավարությունը կարող է ուժ կիրառել: Պրեֆեկտը որոշում Պրեֆեկտն է է որտեղ իրակաորոշում նացնել հողերի միավորման գործընթաց

Պետություն Գերմանիա

Իռլանդիա

Իտալիա Նիդերլանդներ

Նորվեգիա

Իսպանիա

Շվեդիա

Առաջին քայլ. շահագրգիռ կողմի դիմում կամ գերատեսչության նախաձեռնություն

Որոշման իրականացում քվեարկության միջոցով

Հողերի միավորման գերագույն մարմինն է դիմում Մեկ կամ ավելի սեփականատերեր կամ Հողերի Հանձնաժողովը Սեփականտերեր կամ պետական մարմին Սեփականատերեր Սեփականատերեր կամ կազմակերպու- ի թյուններ կամ ֆոնդեր, մեծամասնությունը որոնք աշխատում են գյուղատնտեսության ոլորտում, կամ կառավարությունը կամ այլ գերատեսչություններ Մեկ սեփականատեր, հողի սեփականատեր գերատեսչություններ Հողերի սեփականատերերի ավելի քան 60% է, որը ներկայացնում է տարածքի 60%-ը Մեկ սեփականատեր

Որոշում գերատեսչության կողմից (պարտադիր) Հողերի միավորման գերագույն մարմինն է որոշում Հողերի Հանձնաժողովի որոշում Կիրառելի է Որոշում գյուղատնտեսութ յան նախարարության կողմից, եթե մեծամասնության նվազագույնը` 3/4-ը, տվել են իրենց համաձայնությունը Հողերի միավորման դատարանն է որոշում Գյուղատնտեսության նախարարություն

Մասնակիցների մեծամասնությունը

5.4.3.4. Հողերի միավորման փորձնական ծրագիրը Լիտվայում Լիտվայում Դանիայի կառավարության աջակցությամ 2000թ. սեպտեմ երից 2002թ. հունվարի ընթացքում իրականացվել է

փորձնական ծրագիր` գյուղական նակավայրերի կայուն զարգացմանը նպաստելու նպատակով: Լիտվայի տար եր մարզերում երեք փորձնական տարածքներ են ընտրվել: Ծրագրի տարածքում իրականացվելիք հիմնական միջոցառումներն են եղել.

•

հողերի միավորում` նոր ճանապարհների կառուցման զուգորդմամ , • հողերի միավորում` անօգտագործելի տարածքներում անտառատնկումներ իրականացնելու նպատակով, • հողերի միավորում` տեղական գյուղատնտեսական կառուցվածքը արելավելու նպատակով: Ընդհանրապես ծրագիրն այլ միջոցառուների իրականացման շնորհիվ նույնպես ուղղվում է գյուղական նակավայրերի զարգացմանը: Սեփականատերերի մասնակցությունն ամ ողջովին կամավոր սկզ ունքներով է, ն հիմնված է անակցությունների վրա: Լիտվացի հողաշինարարները անակցությունները ձեռնարկում էին դանիացի խորհրդատուների միջոցով` սեմինարների ընթացքում, ն ամենամսյա այցերի ժամանակ: Հաշվի առնելով գործառույթների այն տարրերը, որոնք իրականացվել են Լիտվայում` կարելի է եզրակացնել, որ այնտեղ ներդրվել է հողերի համապարփակ միավորման մոդելը` կամավոր հիմնունքներով:

5.4.3.5. Հողերի միավորման փորձը Ճապոնիայում Ճապոնիայում հողերի խոշորացման ն ֆերմերային տնտեսությունների մասշտա ների մեծացման աշխատանքներն իրականացվել են զուգահեռա ար մի շարք միջոցառումների իրագործման շնորհիվ: Դրանցից են օրինակ` պետության կողմից սու սիդիաների տրամադրումը` հողերի չափերը մեծացնելու նպատակով, ինչպես նան հողերի վարձակալության դաշտը կարգավորող օրենսդրության փոփոխությունները: Կառավարության այդպիսի ջանքերից են նան հողերի միավորման ծրագրերը, որոնք վերա երում են սեփականության փոփոխությանը ն ցրված հողամասերի տեղերի փոփոխությանը` նոր հողամասեր ձնավորելու նպատակով: Ինչպես հողերի միավորման ոլոր դեպքերում, այստեղ նույնպես պահպանվում է այն սկզ ունքը, որ յուրաքանչյուր սեփականատեր հողերի միավորումից հետո գտնվի տնտեսապես առնվազն նույն վիճակում, ինչպես որ միավորումից առաջ էր:

Ճապոնիայում դեռնս վաղ ժամանակներում իրականացվել են հողերի միավորման աշխատանքներ: 1901 թվականին այնտեղ ընդունվել է հողերի միավորման օրենքը, որի համաձայն` հողերի սեփականատերերին թույլատրվում էր կազմակերպել կոոպերատիվներ` հողերի միավորման նպատակով: Սակայն ֆեոդալ հողատերերը խոչընդոտեցին այս գործընթացին: Ետպատերազմյան կառավարությունը որոշեց շահագրգռել հողերի միավորումը հողային արեփոխումների միջոցով ն 1949 թվականին ընդունվեց «Հողերի Բարելավման» Օրենք, որի արդյունքում 19501992 թթ. ընթացքում Հոկայդոյի 3,957,000 հա ընդհանուր տարածությամ գյուղատնտեսական հողերից 1,880,000 հա միավորվեց: Ճապոնիայում հողերի խոշորացումներն իրականացվեցին հիմնականում գյուղատնտեսական արտադրական կոոպերատիվների ստեղծման միջոցով: Կոոպերատիվներն իրենցից ներակայցնում են ֆերմերների խմ եր, որոնցից յուրաքանչյուրը տիրապետում է 2-5 հա հողամասի: Վերջիններս իրականացնում են գյուղատնտեսական ամ ողջ կամ մասամ գործընթացը` համատեղ օգտագործելով մեքենասարքավորումները, ինչպես նան վերա աշխելով աշխատանքների կատարումը ն հսկողությունը կոոպերատիվի տար եր անդամների միջն: Որոշ արտադրական կոոպերատիվներ միավորվելով` տիրապետում են նույնիսկ համայնքի ամ ողջ տարածքի հողամասերին, համատեղ գործելով իրականացնում են ֆերմերային տնտեսության կառավարում, համատեղ օգտագործում են անհրաժեշտ մեխանիզացիա, վերացնում են հողամասերի միջն սահմանները, որի արդյունքում մեծացվում են ֆերմերային տնտեսության մասշտա ները: Կազմակերպչական որոշ խնդիրների կապակցությամ այդ կոոպերատիվների անդամներից յուրաքանչյուրը կարող է անդամությունից դուրս գալ` առանձին գործելու կամ այլ կոոպերատիվ կազմակերպելու նպատակով, որի արդյունքում միավորված հողամասերը կարող են վերա աժանվել: Գործարքների արձր ծախսերից խուսափելու նպատակով` դուրս եկող անդամին կարող են առաջարկել իր հողա աժնին համարժեք այլ հողակտոր` պահպանելով կոոպերատիվի հողերի ամ ողջական չափն ու կառուցվածքը, սակայն նման առաջարկը հնարավոր է նան մերժվի: Գյուղատնտեսական արտադրական կոոպերատիվների լուծարումը կանխարգելելու ն կազմավորումը խրախուսելու նպատակով` Ճապոնիայի օրենսդրությամ սահմանվել են նան հարկային արտոնությունների ն սու սիդավորման համակարգեր:

5.4.3.6. Հողերի միավորման փորձը Գերմանիայում Գերմանիայում հողերի միավորման ամենատարածված մոտեցումը, դա արդեն քննարկված, համապարփակ մոդելն է, որն ոււղղված է ինչպես հողերի միավորմանն, այնպես էլ գյուղատնտեսական ենթակառուցվածքների արելավմանն ու կառուցմանը: Այն դեպքերում, եր հողերի միավորումը միայն ուղղված է մասնատվածության խնդրի լուծմանը, առավել կիրառելի տար երակներ են հողերի կամավոր փոխանակումը ն հողերի արագացված միավորումը: Հողերի կամավոր փոխանակումը ամենաարագ ն պարզ մոդելն է: Գործընթացը կոչվում է «կամավոր», քանի որ սեփականատերերի փոխադարձ համաձայնությունը ավարար է հողամասերը փոխանակելու համար: Տվյալ դեպքում ծրագրի իրականացման հետ կապված ոլոր միջոցառումները` փաստաթղթավորումը, գնահատման աշխատանքները, իրավունքների փոխանցումը, նոր սահմանների ուրվագծումը, իրականացվում են սեփականատերերի անմիջական նախաձեռնությամ ն մասնակցությամ , առանց որնէ այլ մարմնի միջամտության: Պետական մարմինը կամ խորհրդատու գործակալությունն այստեղ ունեն միայն միջնորդի դեր: Իսկ եթե խդիր է դրվում հողերի համապարփակ միավորման իրականացման, ապա այս գործընթացի նախաձեռնությունն ու իրականացումն իր ձեռքն է վերցնում հողերի միավորման գերատեսչությունը: Հողերի միավորման հատակագիծը պետք է գործադրվի հողերի միավորման գերատեսչության հրամանի հիման վրա` համաձայն «Հողերի Միավորման» օրենքի: Համաձայն Գերմանիայի Հողերի «Միավորման Օրենքի»` ելնելով պետության կարիքներից, հարկադիր միջոցառումներ կարող են իրականացվել հողօգտագործման արդյունավետությունը արձրացնելու նպատակով: Պետական կարիքների դասական օրինակներ կարող են հանդիսանալ նան տրանսպորտային խնդիրների լուծումը, համայնքի հողօգտագործման պլանավորումը, ջրօգտագործման պլանավորումն, ինչպես նան նապահպանության ու ռելիեֆի պլանավորումը: Ելնելով վերոնշյալ նպատակներից` եթե հողի պարտադիր ձեռք երումը համապատասխան փոխհատուցման դիմաց թույլատրվում է, ապա գերատեսչությունը լիազորված է իրականացնել հողերի հարկադիր ձեռք երում ն իր հերթին հանդիսանալ հողերի միավորման գործընթացների նախաձեռնող:

Սակայն, եթե տվյալ ծրագրի իրականացումից նակչության մեծամասնության մոտ վնասներն առավել արձր են, քան օգուտները, կամ եթե այդ ծրագիրը ացասական ազդեցություն կարող է ունենալ տվյալ տարածքի ընդհանուր հողօգտագործման վրա, ապա այս դեպքում պարտադիր հողերի միավորումն ընդունելի տար երակ չէ: Նմանատիպ գործընթացը գերմանական օրենդրությամ սահմանվում է որպես «հողերի միավորում թույլատրելի չափով` հարկադիր ձեռք երման աղադրիչով»:

5.4.4. Հողերի միավորումը Հայաստանում Վերը երված իրավիճակից պարզ է դառնում, որ գյուղական նակավայրերի նակիչները տուժում են մի շարք իրար կապակցված խնդիրներից, որոնք խանգարում են իրենց հետագա զարգացմանը: Հայաստանում հողի սեփականատերերն ունեն հողերի մասնատվածության գերխնդիր: Հասունացել է ժամանակը Հայաստանում հողերի միավորման գործընթացն իրականացնելու համար, քանի որ այն կօգնի գյուղական համայնքներում ազմաթիվ խնդիրների լուծմանը: Յուրաքանչյուր երկրում հողերի միավորման մոտեցումները ն սկզ ունքները զարգացել են առկա շուկայական պայմաններին ն նապատմական ավանդույթներին համապատասխան: Բնականա ար, յուրաքանչյուր երկրի, այդ թվում ն Հայաստանի, հողի շուկային ն գյուղատնտեսությանը նորոշ են որոշակի առանձնահատկություններ: Հաշվի առնելով այդ առանձնահատկությունները` Հայաստանում հողերի միավորման զարգացման հետագա հեռանկարները ուրվագծելիս նպատակահարմար է ոչ թե կրկնօրինակել արտասահմանյան մոդելները, այլ, հնարավորինս կատարելագործելու միջոցով, վերջիններս համապատասխանեցնել Հայաստանում ձնավորված հողի շուկայի ն գյուղատնտեսության փաստացի վիճակի հետ: Միջազգային փորձի ուսումնասիրությունը ցույց է տալիս, որ հողերի միավորման նախաձեռնությունն իրականացվում է կամ սեփականատերերի կամ էլ համայնքի կողմից, քանի որ այդ գործընթացն ուղղված է սեփականատերերի ն համայնքի կարիքների ավարարմանը: Իսկ հողերի միավորման իրականացումն, առաջնորդումն ու կոորդինացումն անհրաժեշտ է վստահել այնպիսի մի գերատեսչության, որը տնօրինում է

կադաստրային քարտեզները, իրականացնում է գույքային իրավունքների ն սահմանափակումների պետական գրանցումը ն տիրապետում է գրանցված իրավունքների, սահմանափակումների, չափերի ն սահմանների վերա երյալ տեղեկատվությանը: Վերոնշյալ գործոնների առկայությունը հողերի միավորման հաջողված լինելու գրավականն է: 2001 թ.-ին ընդունված նոր Հողային Օրենսգրքով կանոնակարգվեցին հողերի մասնատվածության դադարեցման, հողերի միավորման, գյուղական տարածքների պահպանման ն հողօգտագործման սխեմաների մշակման խնդիրները: Նոր Հողային Օրենսգրքի ընդունումից հետո հողերի միավորման հետագա քաղաքականության իրականացման, մոտեցումների մշակման ն առկա իրավիճակի վերա երյալ տեղեկատվության ձեռք երման նպատակով 2005թ.-ին Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեն ձեռնարկեց Հայաստանի հողերի միավորման փորձնական ծրագիր Կոտայքի մարզի Նոր Երզնկա համայնքում: Հողամասերի վերա աշխման ն միավորման լիարժեք կամավորությունն ապահովելու նպատակով առաջադրվեց հողերի միավորման գործընթացի իրականացումը սկսել անշարժ գույքի սեփականատերերի շրջանում լիարժեք տեղեկատվության ապահովմամ ` յուրաքանչյուր համայնքում հողերի միավորման մասնակիցների հետ անհատական քննարկումների անցկացման միջոցով: Հաշվի առնելով ժամանակակից աշխարհում երկրատեղեկատվական համակարգերի կարնորությունը ն դրանց օգտագործման անհրաժեշտությունը, մասնավորապես անշարժ գույքի վերա երյալ տեղեկատվության կիրառման տեսանկյունից, հողերի միավորման փորձնական տարածքի ընտրության կարնորագույն չափորոշիչներից է նան տարածքի ավտոմատացված կադաստրային քարտեզների ն տեղեկատվական անկի առկայությունը: Երկրատեղեկատվական համակարգերն անրաժեշտ է մշակել քաղաքական, կառավարչական, տեխնիկական ն գործառնական մակարդակներում` հատակագծման աշխատանքներին աջակցելու նպատակով: Այն իրենից ներկայացնում է մաթեմատիկական ն տեղեկատվական մոդելների միջոցով վերլուծություններ` հողօգտագործման տվյալների ազայի, հողի շուկայի, անշարժ գույքի շուկայի, հողակտորների, շենքերի, շինությունների վերա երյալ: Հողերի օգտագործման պլանավորումը խթանիչ միջոց կարող է հանդիսանալ հողերի միավորման ն այլ համապատասխան գյուղական շրջանների զարգացման աշխատանքների համար: Եթե

հողօգտագործման պլանավորման աշխատանքներն իրականացվեն նախապես, ապա ավելի հեշտ կլինի շահել սեփականատերերի համաձայնությունը ն նրանց աջակցությունը հողերի միավորման ծրագրի իրականացմանը: Հողօգտագործման սխեմաները նան հիմք կապահովեն տեղական նակչության կենսապայմանների արելավման, գյուղական տնտեսության ն տեղայնացված տնտեսական սխեմաների մշակման վերա երյալ որոշումների կայացման համար: Ամփոփելով կատարված ուսումնասիրություններն ու վերլուծությունները` կարելի է եզրակացնել, որ հողերի միավորումը Հայաստանի գյուղական նակավայրերի նակչությանը կապահովի. • արձր արտադրողականությամ , արելավված ն տնտեսապես արդյունավետ հողակտորներ, • արեկարգված գյուղական ենթակառուցվածքներ, • նոր ձնավորված հողակտորների նկատմամ իրավունքների ձեք երում ն պահպանում, • պետական ն/կամ համայնքային կարիքների տարանջատում ու ճանաչում, • ազմաոլորտ օգտագործման տարածքներ` իչպես նակելի, այնպես էլ գյուղատնտեսական ն այլ աշխատանքներ իրականացնելու նպատակով, • պարենի ապահովման երաշխավորում, աղքատության նվազեցում ն գյուղական նակավայրերի կայուն զարգացում, • գյուղական հողերի արժեքավորում ն համապատասխանա ար, իրացվելիության մակարդակի արձրացում:

ԳԼՈՒԽ 6.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՆԿԱՏՄԱՄԲ ՀՀ

ՀԱՐԿԱՅԻՆ ՕՐԵՆՔՆԵՐԸ ԵՎ

ՕՐԵՆՍԴՐԱԿԱՆ ԱԿՏԵՐԸ

6.1.ՀՀ-ՈՒՄ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՆԿԱՏՄԱՄԲ

ԳՈՐԾՈՂ ՀԱՐԿԵՐԻ ՏԵՍԱԿՆԵՐԸ

Տվյալ գլխում դիտարկված են այն հարկերի տեսակները, որոնք այս կամ այլ կերպ կիրառվում են անշարժ գույքի ոլորտում: Հայաստանի Հանրապետությունում հարկային համակարգը ձնավորվում է հարկերի, տուրքերի ն վճարների միջոցով: Բացի այդ, գոյություն ունեն որոշակի պարտադիր ոչ հարկային վճարներ, որոնք, ի տար երություն հարկերի, ուղղվում են ոչ թե յուջե, այլ հատուկ արտա յուջետային ֆոնդեր: Հարկերը միասնական տնտեսական նորմատիվներ են, որոնք գործում են անկախ իրավա անական ն ֆիզիկական անձանց ցանկությունից ն կամքից: Հարկերի դիմաց ոլորը հավասար են: Նախ ն առաջ առանձնացնենք հարկերի երկու տեսակ. − անշարժ գույքի (որպես սեփականության) նկատմամ հարկերը, այսինքն` այն հարկերը, որոնք պար երա ար վճարվում են երկար ժամանակահատվածում ն մտնում են ղեկավարի տնտեսական գործունեության ռազմավարական (երկարաժամկետ) պլանավորման մեջ, − անշարժ գույքի գործարքների նկատմամ հարկեր, որոնք վճարվում են միանվագ` յուրաքանչյուր առանձին գործարքի համար ն ընդգրկվում են կառավարչի տնտեսական գործունեության տակտիկական (միջին ժամկետային) պլանավորման մեջ: Անշարժ գույքի` որպես սեփականության, նկատմամ հարկերին դասվում են. • ֆիզիկական անձանց սեփականության նկատմամ հարկեր, • կազմակերպությունների սեփականության նկատմամ հարկեր, • հողի հարկ: Անշարժ գույքի գործարքների նկատմամ հարկերին դասվում են. • կազմակերպությունների ն ձեռնարկությունների շահույթի նկատմամ հարկ (շահութահարկ),

• •

ֆիզիկական անձանց եկամտահարկ, ավելացված արժեքի հարկ:

Հարկվող արժեքի որոշումն իրականացվում է քաղաքական ն տնտեսական միջավայրում, որտեղ զուգահեռ գործում են ինչպես պետական, այնպես էլ մասնավոր հատվածները: Վերոնշված գործոնների ազդեցությունը գնահատման գործընթացի վրա երված է նկար 6.1-ում: Հակիրճ դիտարկենք վերոնշյալ հարկերի հիմնական հատկանիշները: Իշխանության մարմինների դերը կայանում է հետնյալում. » որոշում է հարկային քաղաքականությունը օրենքների ն հրահանգների ձնով, » հետնում է դրանց պահպանմանը գործունեության ընթացքում, » առանձնացնում է յուջետային հատկացումները, » կատարում է այլ օժանդակություններ (օրինակ` թույլ է տալիս կատարել շին. աշխատանքներ, հատկացնում է գրասենյանկներ, համակարգչային տեխնիկա ն այլն)

Շուկայական համակարգի դերն իր մեջ ներառում է շուկայի գործունեության մասին ինֆորմացիա (օրինակէ տվյալներ անշարժ գույքի օ յեկտների վաճառքի, վարձավճարների, նոր ձեռնարկությունների ացման, նոր շինությունների կառուցման, նոր տարածքների սեփականաշնորհման, ձեռնարկությունների փակման ն սննկացման, «սառեցված» օ յեկտների, անշարժ գույքի օ յեկտների մաշվածքի, ինչպես նան էֆեկտների մասին, որոնք հետնանք են հարկերի ն ծառայությունների կապիտալիզացիայի):

ՀԱՐԿՎՈՂ ԱՐԺԵՔԻ ԳՆԱՀԱՏՈՒՄ

Քաղաքական, վարչական, սոցիալ-տնտեսական համակարգ/շուկայական

Գնահատման արդյունքները ներառում են տեղեկատվություն հարկվող արժեքի, շուկայական արժեքի գնահատման, անշարժ գույքի օ յեկտների կարգավիճակի (հնարավոր հարկման տեսանկյունից), նութագրերի, հողօգտագործման, հողի մակերեսի ն այլնի մասին Վճարում է հարկեր

Քաղաքական/վարչական համակարգ

Գանձում է հարկեր

Սոցիալ-տնտեսական/ շուկայական համակարգ

Պահանջում է ծառայություններ, քաղաքականապես անդրադառնում է հարկային պրակտիկայի վրա ն այլն Մատուցում է ծառայություններ, վերանայում է քաղաքականությունը ն այլն

Նկ. 6.1. Գնահատման գործընթացի վրա ազդող գործոնները

6.1.1. Անշարժ գույքի հետ կատարվող գործարքների նկատմամ հարկեր 6.1.1.1. Կազմակերպությունների ն ձեռնարկությունների շահույթի նկատմամ հարկ (շահութահարկ) Ներկայումս անշարժ գույքի առուվաճառքի, վարձակալության, հավատարմագրային կառավարման ն այլ հատուցվող գործարքների իրականացման ժամանակ ՀՀ «Շահութահարկի մասին օրենքի» համաձայն շահութահարկ են վճարում ՀՀ ռեզիդենտները ն ոչ ռեզիդենտները, ացառությամ ՀՀ պետական կառավարչական հիմնարկների, ՀՀ տեղական ինքնակառավարման մարմինների, պետական ոչ առնտրային կազմակերպությունների` յուջետային հատկացումների ն ամ ողջությամ յուջե փոխանցվող եկամուտների մասով ն ՀՀ կենտրոնական անկի: «Շահութահարկի մասին» ՀՀ օրենքով սահմանվում է հարկվող օ յեկտը. ռեզիդենտների համար` ՀՀ տարածքում ն նրա սահմաններից դուրս ստացվող հարկվող շահույթը, ոչ ռեզիդենտների համար` հայաստանյան աղ յուրներից ստացվող հարկվող շահույթը: Հարկվող շահույթը հարկատուի համախառն եկամտի ն «Շահութահարկի մասին» ՀՀ օրենքով սահմանված նվազեցումների դրական տար երությունն է: Հարկատուի համար եկամուտ կարող է հանդիսնալ ապրանքների, արտադրանքի, ծառայությունների իրացումից ստացվող հասույթը, վարձակալության դիմաց ստացվող վճարները, ապահովագրական հատուցումները ն այլն (տե՛ս «Շահութահարկի մասին» ՀՀ օրենքը): Հարկվող շահույթը որոշելիս համախառն եկամտից թույլատրվում է կատարել «Շահութահարկի մասին» ՀՀ օրենքով նախատեսված նվազեցումներ (ծախսեր, կորուստներ ն այլ նվազեցումներ): Հարկվող շահույթը որոշելիս համախառն եկամուտը նվազեցվում է հաշվետու տարում հայտնա երված` նախորդ երեք տարիներում ավել ցույց տրված եկամտի ն (կամ) պակաս ցույց տրված նվազեցման չափով: Իրավա անական անձի լուծարման դեպքում հարկվող շահույթը որոշելիս համախառն եկամուտը նվազեցվում է հարկատուի աժնեմասերի դիմաց ստացված մնացորդային գույքի գումարի ն աժնեմասերի հաշվեկշռային արժեքի դրական տար երության չափով:

Ըստ «Շահութահարկի մասին» ՀՀ օրենքի` ռեզիդենտների շահութահարկի գումարը հարկվող շահույթի նկատմամ հաշվարկվում է 20 տոկոս դրույքաչափով, իսկ առանձին վճարողների, նրանց խմ երի, գործունեության տեսակների համար օրենքով կարող են սահմանվել շահութահարկին փոխարինող հաստատագրված վճարներ: Օրենքով կարող են սահմանվել շահութահարկից ազատելու ն ՀՀ հարկայի օրենսդրությամ նախատեսված այլ արտոնություններ: Շենքերի, շինությունների օտարման դեքում եկամտի ստացման իրավունքը համարվում է ձեռք երված գործարքի կատարման օրվա դրությամ : Հարկվող շահույթը որոշելիս շենքերի, շինությունների օտարումից եկամուտը հաշվարկվում է գույքահարկով հարկման նպատակով` դրանց համար օրենքով սահմանված կարգով որոշվող արժեքից ոչ պակաս չափով: Հարկատուն պարտավոր է շահութահարկի գումարը վճարել պետական յուջե մինչն տվյալ տարվան հաջորդող տարվա ապրիլի 25-ը ներառյալ: Ոչ ռեզիդենտների արտաքին տնտեսական գործունեությունից ստացած եկամուտը հարկման ենթակա չէ: Եթե ստորա աժանման միջոցով գործունեություն իրականացնող ոչ ռեզիդենտի նախորդ տարվա շահութահարկի գումարը գերազանցում է 2 մլն դրամը, ապա ոչ ռեզիդենտը տարվա ընթացքում` կիսամյակը մեկ, կատարում է շահութահարկի կանխավճարների մուծումներ` մինչն նախորդ տարվա հուլիսի 1-ը ն դեկտեմ երի 31-ը: Հայաստանյան աղ յուրներից ոչ ռեզիդենտի ստացած եկամտից, սահմանված կարգով, հարկային գործակալները շահութահարկը պահում են հետնյալ չափերով. - ապահովագրական հատուցումներ, վերաապահովագրական վճարներ ն փոխադրման դիմաց ստացված եկամուտներ` - շահա աժիններ, տոկոսներ, գույքը վարձակալության տալուց ստացած եկամուտ, գույքի արժեքի հավելաճ ն այլ պասիվ եկամուտներ, ինչպես նան այլ հայաստանյան աղ յուրներից ստացված եկամուտներ`

ընդհանուր եկամտի 5%

ընհանուր եկամտի 10%

ՀՀ-ում ստորա աժանում կամ վայր չունեցող ոչ ռեզիդենտի շահութահարկի հաշվարկը կատարում է հարկային տեսչության մարմինը` ոչ ռեզիդենտի ներկայացրած տարեկան եկամուտների մասին հայտարարագրի հիման վրա: Վճարման ենթակա շահութահարկի չափը հաշվետու տարում որոշվում է որպես գործունեությունից ստացված տարեկան շահութահարկի ն կիսամյակային կանխավճարների գումարի տար երություն:

6.1.1.2. Ֆիզիկական անձանց եկամտահարկ Հատուցվող գործարքների իրականացման ժամանակ (առուվաճառք, վարձակալության հանձնում ն այլն) ռեզիդենտ ն ոչ ռեզիդենտ քաղաքացիները (ֆիզիկական անձինք), որոնք սատնում են եկամուտ այդ գործընթացից, մուծում են հարկեր, ըստ «Եկամտահարկի մասին» ՀՀ օրենքի: Հարկման այս ձնը նույնպես ենթակա է զգալի փոփոխությունների, հաճախ մեկ ֆինանսական տարվա սահմաններում: Դիտարկենք հիմնական սկզ ունքները ներկա ժամանակի համար: Ըստ «Եկամտահարկի մասին» ՀՀ օրենքի` ՀՀ քաղաքացիների համար հարկման ենթակա է ՀՀ տարածքում ն նրա սահմաններից դուրս ստացվող համախառն եկամտի ն նշված օրենքով սահմանված նվազեցումների դրական տար երությունը: Օտարերկրյա քաղաքացիների համար հարկման ենթակա է հայաստանյան աղ յուրներից ստացվող համախառն եկամտի ն օրենքով սահմանված նվազեցումների դրական տար երությունը: Վերոնշյալ օրենքով հարկվող եկամուտը որոշելիս համախառն եկամտից կարող են կատարվել նախատեսված նվազեցումներ (նվազեցվող եկամուտներ, անձնական նվազեցուներ ն ծախսեր): Համախառն եկամուտը նվազեցվում է եկամտի ստացման յուրաքանչյուր ամսվա համար 20000 դրամի չափով: Ընդ որում, եկամտի ստացման յուրաքանչյուր ամսում հարկատուի համախառն եկամուտը որոշելիս ստավող եկամտից հարկային գործակալը նվազեցումն իրականացնում է անկախ տվյալ հարկատուի կողմից ստացվող եկամուտներից մյուս հարկային գործակալների կողմից նման նվազեցումների իրականացումից: Ըստ վերոնշյալ օրենքի եկամտահարկը հաշվարկում է հետնյալ դրույքաչափերով. Ամսեկան հարկվող եկամտի չափը

Հարկի գումարը

մինչն 80000 դրամ

հարկվող եկամտի 10 %

80000 դրամից ավելի

8000 դրամ + 80000 դրամը գերազանցող գումարի 20 %

Առանձին վճարողների ն (կամ) գործունեության տեսակների համար օրենքով կարող են սահմանվել եկամտահարկին փոխարինող հաստատարված վճարներ: Օրտարերկրյա քաղաքացիներին ն քաղաքացիություն չունեցող անձանց եկամուտներ վճարելիս հարկային գործակալները հարկը գանձում են հետնյալ չափերով. Եկամտի տեսակը Ապահովագրությունից ստացված ապահովագրական հատուցումներ ն փոխադրման դիմաց ստացված եկամուտներ Տոկոսներ, գույքը վարձակալության տալուց ստացած եկամուտ, գույքի արժեքի հավելավճար ն այլ պասիվ եկամուտներ

Չափը 5% 10%

Հարկային գործակալները պարտավոր են ֆիզիկական անձանց պահանջով տալ հաշվարկված ն վճարված եկամուտների, իրականացված նվազեցումների ն պահված հարկի գումարների մասին տեղեկանքներ` հարկային մարմիններին ներկայացնելու, ինչպես նան այլ հարկային գործակալներին տրամադրելու համար: Ձեռնարկատիրական գործունեությունից հարկվող եկամտի որոծման ժամանակ կիրառվում է հաշվառման` հաշվեգրման եղանակը` իրավա անական անձանց համար «Շահութահարկի մասին» ՀՀ օրենքով սահմանված կարգով: Հարկի փաստացի գումարի վերջնական հաշվարկումը կատարում է հարկատուն ինքնուրույնա ար ն սահմանված կարգով արտացոլում է տարեկան եկամուտների մասին հայտարարագրում: Հայաստանում ոչ ռեզիդենտ ֆիզիկական անձանց կողմից հայսատանյան աղ յուրներից ստացված եկամուտների հարկումը կատարվում է ընդհանուր սահմանված կարգով: Հարկման ենթակա չէ ոչ ռեզիդենտին հայստանյան աղ յուրներից վճարվող եկամուտը` կապված արտաքին տնտեսական գործունեության հետ:

6.1.1.3. Ավելացված արժեքի հարկ (ԱԱՀ) ԱԱՀ-ն գանձվում է ինքնուրույն տնտեսական գործունեություն վարող իրավա անական ն ֆիզիկական անձանցից, ինչպես նան իրավա անական անձի կարգավիճակ չունեցող ձեռնարկություններից: Տվյալ հարկով հարկվում են ՀՀ-ի տարածքում գտնվող ապրանքների իրացման շրջանառությունը, կատարված աշխատանքները ն մատուցված ծառայությունները: ԱԱՀ-ի դրույքաչափը ներկայումս հաստատված է 20%` ապրանքների ու ծառայությունների հարկվող շրջանառության նկատմամ : Ապրանքների ու ծառայությունների լրիվ արժեքով հատուցման գումարի մեջ (ներառյալ 20 տոկոս դրույքաչափը) ԱԱՀ-ի գումարը որոշվում է 16,67 տոկոս հաշվարկային դրույքաչափից: ԱԱՀ-ի զրոյական դրույքաչափ է սահմանվում «Ավելացված արժեքի հարկի մասին» ՀՀ օրենքով սահմանված գործարքների իրականացման շրջանառության նկատմամ : ԱԱՀ առանձին վճարողների, նրանց խմ երի, գործարքների ն գործառնությունների առանձին տեսակների համար օրենքով կարող են սահմանվել ԱԱՀ-ն փոխարինող հաստատագրված վճարումներ: Գոյություն ունեն նան մի շարք գործարքներ ն գործառնություններ, որոնց դեպքում հարկ վճարողներն ազատվում են ԱԱՀ-ից: ԱԱՀ-ից ազատելը` հարկվող շրջանառության նկատմամ այն չհաշվարկելն է: Տվյալ հարկով հարկվող ծառայությունների շարքին են պատկանում. • վարձակալությամ տրված սեփականությունը, • միջնորդական ծառայություններ, • նակելի-կոմունալ ծառայություններ • ն այլն (տե՛ս «Ավելացված արժեքի հարկի մասին» ՀՀ օրենքը): Տնտեսական գործունեություն իրականացրած` անհատ ձեռնարկատեր չհանդիսացող ֆիզիկական անձինք ընթացիկ տարվա ընթացքում համարվում են ԱԱՀ վճարող, եթե նրանց` վերը նշված գործարքներից հասույթի գումարը գերազանցել է 3 մլն դրամը: Այդ անձինք ԱԱՀ հաշվարկում ն վճարում են 3 մլն դրամը գերազանցող մասի համար: ԱԱՀ-ով հարկվող օ յեկտ է համարվում ՀՀ տարածքում ԱԱՀ վճարողների կողմից իրականացվող վերը թվարկված գործարքների ամ ողջ արժեքը (շրջանառությունը):

Այն անձանց համար, որոնց, օրենքով սահմանված գործարքներից հասույթը նախորդող օրացուցային տարում գերազանցել է 60մլն դրամը, ԱԱՀ-ի վճարման հաշվետու ժամանակաշրջան է համարվում յուրաքանչյուր ամիսը: ԱԱՀ-ով հարկվող շրջանառությունը թաքցնելու կամ պակաս ցույց տալու, ինչպես նան ապրանքների ն ծառայությունների դիմաց վճարված ԱԱՀ-ի գումարները պակասեցնելու հետնանքով յուջե վճարման ենթակա ԱԱՀ-ի գումարները թաքցնելու կամ պակաս ցույց տալու համար վճարողներից գանձվում է թաքցված կամ պակաս ցույց տրված ԱԱՀ-ի գումարը, ինչպես նան տուգանք` այդ գումարի 50 տոկոսի չափով: Ըստ «Ավելացված արժեքի հարկի մասին» ՀՀ օրենքի` ԱԱՀ վճարող համարվող անձինք հաշվետու ժամանակաշրջանի ավարտից հետո, մինչն հաշվետու ժամանակաշրջանի հաջորդող ամսվա 25-ը ներառյալ, իրենց հաշվառման վայրի հարկային մարմին ՀՀ պետական եկամուտների նախարարության սահմանած կարգով ներկայացնում են տեղեկություններ: ԱԱՀ-ի վճարման հաշվետու ժամանակաշրջան է համարվում յուրաքանչյուր եռամսյակը:

6.1.2. «Գույքահարկի մասին» ն «Հողի հարկի մասին» ՀՀ օրենքները “Գույքահարկի մասին” ն “Հողի հարկի մասին” ՀՀ օրենքները անշարժ գույքի ոկորտում գործող հիմնական հարկատեսակները կանոնակարգող հիմնակնա օրենսդրական ակտերն են համարվում: Եվ ոլորովին վերջերս`2005թ.-ի հոկտեմ երի 4-ին ընդունվել է “Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին” ՀՀ օրենքը, որը կարգավորում է գնահատման գործընթացի իրավական դաշտը: Ներկայացնենք վերը նշված երեք օրենքները առանձին- առանձին ավելի մանրամասն:

6.1.2.1 ՀՀ օրենքը «Գույքահարկի մասին» Գույքահարկը սեփականության իրավունքով գույքահարկ վճարող անձանց պատկանող հարկվող օ յեկտ համարվող գույքի համար սահմանված կարգով ն չափով համապատասխան

յուջեներ վճարվող ուղղակի հարկ է, որը կախված չէ հարկ վճարողների տնտեսական գործունեության արդյունքներից: Գույքահարկ վճարող են համարվում Հայաստանի Հանրապետությունում ն օտարերկրյա պետություններում ստեղծված կազմակերպությունները, միջազգային կազմակերպությունները ն դրանց կողմից Հայաստանի Հանրապետությունից դուրս ստեղծված կազմակերպությունները, Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիները, օտարերկրյա քաղաքացիները, ինչպես նան քաղաքացիություն չունեցող անձինք, որոնց Հայաստանի Հանրապետության տարածքում պատկանում է սահմանված հարկվող օ յեկտ համարվող գույքը, ացառությամ Հայաստանի Հանրապետության պետական մարմինների, Հայաստանի Հանրապետության կենտրոնական անկի, Հայաստանի Հանրապետության տեղական ինքնակառավարման մարմինների ն հիմնարկների: Եթե հարկվող օ յեկտն ընդհանուր աժնային սեփականության իրավունքով պատկանում է մեկից ավելի հարկ վճարողների, ապա գույքահարկի գծով սահմանված պարտավորությունների համար նրանք կրում են պատասխանատվություն` յուրաքանչյուրն իր աժնի չափով: Գույքահարկով հարկվող օ յեկտ են համարվում. 1. Շենքերը ն շինությունները (այսուհետ` շինություններ)` 1) նակելի նշանակության շինությունները, այդ թվում` ա) անհատական նակելի տունը` հողամասի վրա կառուցված, իր տնտեսական շինություններով կառույցը, ) նակարանը` ազմա նակարան նակելի շենքում ֆիզիկական անձանց նակության համար նախատեսված, իրավունքների պետական գրանցումն իրականացնող լիազոր մարմնում առանձին ծածկագրով գրանցված ն համարակալված տարածքը, գ) այգետնակը (ամառանոցը)` այգեգործական զանգվածում հողամասի վրա կառուցված ամառանոցային շինությունը, 2) ազմա նակարան նակելի շենքը` մեկից ավելի նակարաններ, ոչ նակելի ն ընդհանուր օգտագործման տարածքներ ունեցող շինությունը, 3) ազմա նակարան շենքի ոչ նակելի տարածքը` ազմա նակարան շենքում նակարան, հասարակական, արտադրական նշանակության շինություն չհամարվող, իրավունքների պետական գրանցումն իրականացնող լիազորված

մարմնում առանձին ծածկագրով գրանցված ն համարակալված տարածքը, 4) ավտոտնակը` տրանսպորտային միջոցների կայանման համար հողամասի վրա կառուցված առանձին շինությունը, 5) հասարակական նշանակության շինությունը` նակչության սոցիալական սպասարկման, ինչպես նան վարչական ու հասարակական կազմակերպությունների տեղակայման համար նախատեսված շինությունը, 6) արտադրական նշանակության շինությունը` արդյունա երական ն գյուղատնտեսական արտադրությունների տեղակայման ն նրանց մեջ տեխնոլոգիական, սարքավորումների շահագործման համար անհրաժեշտ պայմաններն ապահովող շինությունը, 7) Հայաստանի Հանրապետության կառավարության սահմանած կարգով նութագրվող անավարտ (կիսակառույց) շինությունները, 8) Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրության համաձայն նոր կառուցված, ձեռք երված ն անշարժ գույքի կադաստր վարող լիազոր մարմնի կողմից հաշվառված ու գնահատված այն շինությունները, որոնք դեռնս չեն ստացել իրավունքների պետական գրանցում, ինչպես նան սեփականության կամ հողօգտագործման իրավունք ունեցող անձանց կողմից այդ հողամասի վրա ինքնակամ կառուցված շենքերը ն շինությունները, այդ թվում` ազմա նակարան շենքերում կամ շենքերին կից ինքնակամ կառույցները: (Հավելված 6.1): 2. Փոխադրամիջոցները, այդ թվում` 1) ավտոմո իլային տրանսպորտի միջոցը, 2) ջրային փոխադրամիջոցը, 3) մոտոցիկլետը: Գույքահարկով հարկման ազա է համարվում հարկվող օ յեկտի արժեքային կամ ֆիզիկական մեծությունը կամ այն նութագրիչը, որի հիման վրա սահմանված դրույքաչափերով ն կարգով հաշվարկվում է գույքահարկի գումարը: Ընդ որում` շինությունների հարկման ազա է համարվում սահմանված կարգով գնահատված կադաստրային արժեքը (հավելված 6.1): Շինությունների հարկման ազան որոշելիս շինության արժեքի չափման միավորը դրամն է: Շինությունների գնահատումը (վերագնահատումը) կատարվում է երեք տարին մեկ անգամ անշարժ գույքի կադաստր վարող մարմնի կողմից` գնահատման

(վերագնահատման) տարվա հուլիսի 1-ի դրությամ հաշվառված տվյալներով: Գնահատված (վերագնահատված) արժեքը հիմք է ընդունվում տվյալ տարվան հաջորդող երեք տարիների համար հարկման ազան որոշելու նպատակով: Նոր առաջացած, ինչպես նան գնահատման (վերագնահատման) տարվա հուլիսի 1-ից հետո Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված կարգով սեփականության իրավունքով ձեռք երված շինությունների հարկման ազան որոշվում է վերը նշվածին համապատասխան, որը հարկման առումով հիմք է ընդունվում մինչն շինությունների համար սահմանված հաջորդ գնահատումը (վերագնահատումը): Նոր առաջացած են համարվում գնահատման (վերագնահատման) տարվա հուլիսի 1-ի դրությամ անշարժ գույքի կադաստր վարող մարմնում գրանցված տեղեկությունների համեմատությամ մինչն շինությունների հաջորդ գնահատումը (վերագնահատումը) ընկած ժամանակաշրջանում շինությունների ավարտվածության աստիճանի, հարկայնության, գործառնական ( նակելի, հասարակական, արտադրական) նշանակության փոփոխությունները: Փոխադրամիջոցների հարկման ազա է համարվում հարկվող օ յեկտ համարվող փոխադրամիջոցի քաշող շարժիչի հզորությունը (ձիաուժ կամ կիլովատ): Փոխադրամիջոցի վրա մեկից ավելի քաշող շարժիչների առկայության դեպքում գույքահարկով հարկման ազա է համարվում ոլոր քաշող շարժիչների գումարային հզորությունը: Շինությունների համար գույքահարկը հաշվարկվում է հետնյալ տարեկան դրույքաչափերով` Հասարակական ն արտադրական նշանակության շինությունների համար` հարկման ազայի 0.3 տոկոսը: Շենքերի ն շինությունների, ազմա նակարան նակելի շենքի, ազմա նակարան շենքի ոչ նակելի տարածքների, Հայաստանի Հանրապետության կառավարության սահմանած կարգով նութագրվող անավարտ (կիսակառույց) շինությունների ն նոր կառուցված, ձեռք երված անշարժ գույքի համար սահմանվում են ներքոհիշյալ դրույքաչափերը.

Հարկման ազան

Հարկի դրույքաչափը

մինչն 3մլն դրամը ներառյալ 3 մլն դրամից մինչն 10 մլն դրամը ներառյալ 10 մլն դրամից մինչն 20 մլն դրամը ներառյալ 20 մլն դրամից մինչն 30 մլն դրամը ներառյալ 30 մլն դրամից մինչն 40 մլն դրամը ներառյալ 40 մլն դրամից ավելի

հարկման ազայի 0 տոկոսը 100 դրամ` գումարած հարկման ազայի 3 մլն դրամը գերազանցող գումարի 0.1 տոկոսը 7,100 դրամ` գումարած հարկման ազայի 10 մլն դրամը գերազանցող մասի 0.2 տոկոսը 27,100 դրամ` գումարած հարկման ազայի 20 մլն դրամը գերազանցող մասի 0.4 տոկոսը 67,100 դրամ` գումարած հարկման ազայի 30 մլն դրամը գերազանցող մասի 0.6 տոկոսը 127,100 դրամ` գումարած հարկման ազայի 40 մլն դրամը գերազանցող մասի 1.0 տոկոսը

Ավտոտնակի համար` հարկման ազայի 0,2 տոկոսը: Ավտոմո իլային տրանսպորտի միջոցների համար գույքահարկը հաշվարկվում է հետնյալ տարեկան դրույքաչափերով` 1) մինչն 10 նստատեղ ունեցող մարդատար ավտոմեքենաների համար, եթե հարկման ազան` - 1-ից 120 ձիաուժ է, ապա յուրաքանչյուր ձիաուժի դիմաց` 200 դրամ, - 121-ից 250 ձիաուժ է, ապա յուրաքանչյուր ձիաուժի դիմաց` 300 դրամ, ինչպես նան 150 ձիաուժը գերազանցող յուրաքանչյուր մեկ ձիաուժի համար լրացուցիչ` 1000 դրամ, - 251 ն ավելի ձիաուժ է, ապա յուրաքանչյուր ձիաուժի դիմաց` 500 դրամ, ինչպես նան 150 ձիաուժը գերազանցող յուրաքանչյուր մեկ ձիաուժի համար լրացուցիչ` 1000 դրամ. 2) 10 ն ավելի նստատեղ ունեցող մարդատար ավտոմեքենաների ն եռնատար ավտոմեքենաների համար, եթե հարկման ազան` - 1-ից 200 ձիաուժ է, ապա յուրաքանչյուր ձիաուժի դիմաց` 100 դրամ, - 201 ն ավելի ձիաուժ է, ապա յուրաքանչյուր ձիաուժի դիմաց` 200 դրամ: 2. Մոտոցիկլետների համար գույքահարկի տարեկան գումարը հաշվարկվում է հարկման ազայի յուրաքանչյուր ձիաուժի դիմաց 40 դրամ դրույքաչափով:

3. Ջրային փոխադրամիջոցների համար գույքահարկի տարեկան դրույքաչափը հաշվարկվում է հարկման ազայի յուրաքանչյուր ձիաուժի դիմաց 150 դրամ դրույքաչափով: 4. Մինչն երեք տարվա վաղեմության ավտոմո իլային տրանսպորտային միջոցների համար գույքահարկը հաշվարկվում է 100 տոկոսով: Երեք տարուց ավելի վաղեմության ավտոմո իլային տրանսպորտային միջոցների համար գույքահարկի գումարը երրորդ տարվան հաջորդող յուրաքանչյուր տարվա համար պակասեցվում է հարկի գումարի 10 տոկոսի չափով, այց ոչ ավելի, քան հարկի գումարի 50 տոկոսը: Ընդ որում, վաղեմության ժամկետը որոշելու համար հիմք է ընդունվում ավտոմո իլային տրանսպորտի միջոցի թողարկման տարեթիվը: 5. Բեռնատար ավտոմո իլային տրանսպորտի միջոցների վաղեմության ժամկետի 20-րդ տարին լրանալուց հետո տվյալ ավտոմո իլային տրանսպորտի միջոցի համար գույքահարկ չի հաշվարկվում ն չի վճարվում: 6. Նշված փոխադրամիջոցների հարկման ազան կիլովատերով արտահայտված լինելու դեպքում գույքահարկի տարեկան գումարը որոշվում է` համապատասխան դրույքաչափի նկատմամ կիրառելով 1.36 գործակից: Գույքահարկի գծով պարտավորությունն առաջանում է գույքահարկով հարկվող օ յեկտի կամ դրա մի մասի նկատմամ սեփականության իրավունքի ծագման ամսվան հաջորդող ամսվա 1-ից: Գույքահարկի գծով պարտավորությունը դադարում է գույքահարկով հարկվող օ յեկտի կամ դրա մի մասի նկատմամ սեփականության իրավունքը դադարելու ամսվան հաջորդող ամսվա 1-ից: ֆիզիկական անձանց պատկանող հարկվող օ յեկտ համարվող փոխադրամիջոցը մինչն 2008 թվականի դեկտեմ երի 31-ը Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված կարգով խոտանելու կամ հին նմուշի պետական համարանիշերը նորերով չփոխանակված ն չշահագործվող փոխադրամիջոցները դրանք հաշվառող (գրանցող) լիազոր մարմնում հաշվառումից ժամանակավորապես հանելու դեպքում գույքահարկի պարտավորությունը դադարում է այդփոխադրամիջոցի վերջին տարեկան տեխնիկական զննության տարվան հաջորդող տարվա հունվարի 1-ից: Գույքահարկ վճարողները գույքահարկը հաշվարկում են ինքնուրույն` ելնելով հարկման ազայից ն համապատասխան դրույքաչափերից, հաշվի առնելով գործող օրենսդրությամ վերապահված արտոնությունները: Գույքահարկի հաշվարկման (հարկային պարտավորությունների առաջացման) համար հիմք են

համարվում գույքահարկով հարկվող օ յեկտի նկատմամ սեփականության իրավունքը հիմնավորող փաստաթղթերը: Կազմակերպությունների համար գույքահարկի հաշվետու ժամանակաշրջան է համարվում հաշվետու տարվա եռամսյակը: Գույքահարկ վճարող կազմակերպությունները գույքահարկի եռամսյակային հաշվարկները ներկայացնում են մինչն հաշվետու եռամսյակին հաջորդող ամսվա 25-ը ներառյալ: Գույքահարկի հաշվետու ժամանակաշրջանը Ֆիզիկական անձանց համար համարվում է օրացուցային տարին: Գույքահարկ վճարող ֆիզիկական անձինք գույքահարկը հաշվարկում են ինքնուրույն ն տարեկան հաշվարկները կարող են ներկայացնել մինչն հաշվետու տարվա հոկտեմ երի 1-ը ներառյալ: Գույքահարկ վճարողներին ընդհանուր սեփականության իրավունքով պատկանող գույքահարկով հարկվող օ յեկտի համար գույքահարկը հաշվարկվում է հարկվող օ յեկտի ամ ողջ արժեքից (կամ շարժիչի հզորությունից): Մինչն հարկային մարմինների կողմից գույքահարկ վճարողների մոտ ստուգումների իրականացումը, գույքահարկ վճարողների կողմից նախորդ հաշվետու ժամանակաշրջանների գույքահարկի հաշվարկներում սխալներն ինքնուրույն հայտնա երելու դեպքում գույքահարկ վճարողը կարող է ներկայացնել գույքահարկի ճշտված հաշվարկ (հաշվարկներ), որից ելնելով` հաշվառող մարմինը կատարում է հարկային պարտավորությունների վերահաշվարկ: Կազմակերպությունները գույքահարկի հաշվարկված գումարները սահմանված կարգով համապատասխան յուջե են վճարում յուրաքանչյուր եռամսյակ` մինչն տվյալ եռամսյակին հաջորդող երկրորդ ամսվա 1-ը ներառյալ: Ֆիզիկական անձինք գույքահարկի տարեկան գումար սահմանված կարգով համապատասխան յուջե են վճարում մինչն հաշվետու տարվա դեկտեմ երի 1-ը ներառյալ: Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված կարգով ն համամասնությամ գույքահարկի գումարը վճարվում է` 1) համայնքի վարչական տարածքում գտնվող շինությունների համար` հարկվող օ յեկտի գտնվելու վայրի համայնքի յուջե, իսկ համայնքների վարչական տարածքներից դուրս գտնվող շինությունների համար` Հայաստանի Հանրապետության պետական յուջե, 2) հարկվող օ յեկտ համարվող փոխադրամիջոցի համար` գույքահարկ վճարող

կազմակերպության գտնվելու (հաշվառման) վայրի համայնքի յուջե: Փոխադրամիջոցի սեփականատեր համարվող ֆիզիկական անձը գույքահարկը վճարում է իր հաշվառման (գրանցման) վայրի համայնքի յուջե: Նշված հաշվառման (գրանցման) ացակայության դեպքում գույքահարկի գումարը վճարում է իր հիմնական նակության վայրի համայնքի յուջե: Եթե ֆիզիկական անձի հիմնական նակության վայրը Հայաստանի Հանրապետության տարածքից դուրս է, ապա գույքահարկի գումարը վճարվում է փոխադրամիջոցի հիմնական գտնվելու վայրի համայնքի յուջե: Գույքահարկից ազատվում են` Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված պետական սեփականություն համարվող պատմամշակութային նշանակության հարկվող օ յեկտ համարվող շինությունները: Հայաստանի Հանրապետության կառավարության սահմանած ցանկին համապատասխան, ինչպես նան կրոնական կազմակերպություններին սեփականության իրավունքով պատկանող` մինչն 1991 թվականը կառուցված Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված դասակարգմանը համապատասխան` կրոնական, պաշտամունքային շենքերն ու շինությունները: Հայաստանի Հանրապետության պաշտպանության մարտական գործողությունների ընթացքում զոհված (մահացած), ծառայողական պարտականությունները կատարելիս անհայտ կորած ն օրենքով սահմանված կարգով անհայտ ացակայող կամ մահացած ճանաչված անձանց (կամ ընտանիքի անդամներին) պատկանող գույքը` մինչն այդ անձանց զավակներից մեկի 18 տարին լրանալը: Ծառայության ընթացքում գույքահարկից ազատվում են Հայաստանի Հանրապետության զինված ուժերի ն այլ զորքերի, ինչպես նան Հայաստանի Հանրապետության միջազգային պայմանագրերով դաշնակից երկրների զինված ուժերում պարտադիր ժամկետային զինվորական ծառայության մեջ գտնվող անձինք` 1) սեփականության իրավունքով իրենց պատկանող գույքահարկով հարկվող օ յեկտի մասով, 2) ընդհանուր աժնային սեփականության իրավունքով իրենց պատկանող գույքահարկով հարկվող օ յեկտի դեպքում` հարկվող օ յեկտի իրենց աժնի մասով, 3) ընդհանուր համատեղ սեփականության իրավունքով իրենց պատկանող գույքահարկով հարկվող օ յեկտի մասով, եթե մյուս համասեփականատերերն անչափահաս կամ անաշխատունակ անձինք են:

Հայաստանի Հանրապետության կառավարության սահմանած կարգով համայնքի ավագանին կարող է սահմանել գույքահարկի գծով արտոնություններ: Համայնքի ավագանու սահմանած արտոնության գումարը չի կարող գերազանցել տվյալ տարվա համար գույքահարկի գծով համայնքի յուջեում հաստատված եկամուտների 10 տոկոսը: Համայնքի ավագանու կողմից գույքահարկի գծով սահմանված արտոնությունների գումարի դիմաց Հայաստանի Հանրապետության պետական յուջեից համայնքի յուջեին լրացուցիչ դոտացիաներ չեն տրամադրվում: Օրենքով կարող են սահմանվել գույքահարկի գծով այլ արտոնություններ: Հաշվետու տարվա ընթացքում արտոնություն ունեցող գույքահարկ վճարողը գույքահարկը վճարելուց ազատվում է այն ամսվա 1-ից, եր առաջացել է արտոնության իրավունքը: Հաշվետու տարվա ընթացքում գույքահարկի արտոնությունը դադարելու դեպքում գույքահարկը հաշվարկվում է արտոնության իրավունքը դադարելու ամսվան հաջորդող ամսվա 1-ից: Գույքահարկի հաշվարկման համար ոչ ճիշտ տեղեկություններ տրամադրած լիազոր, տեղական ինքնակառավարման մարմիններն ու դրանց պաշտոնատար անձինք պատասխանատվություն են կրում Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված կարգով: Գույքահարկ վճարող կազմակերպության կողմից հարկման ազան թաքցնելը կամ պակաս ցույց տալն առաջացնում է հարկվող օ յեկտը թաքցնելու կամ պակաս ցույց տալու համար օրենքով սահմանված պատասխանատվություն: Վերոհիշյալ պահանջները խախտելու դեպքում կազմակերպություններից գանձվում է տուգանք սահմանված հաշվարկների ներկայացման ժամկետին հաջորդող յուրաքանչյուր 15 օրվա համար համապատասխան յուջե չվճարված գույքահարկի գումարի հինգ տոկոսի չափով, այց ոչ ավելի գույքահարկի ընդհանուր գումարից: Կադաստրի պետական կոմիտեն կազմել է նան գույքահարկի ավտոմատ հաշվարկի ծրագիր (E2c6| ծրագրի միջոցով)` համաձայն «Գույքահարկի մասին» ՀՀ օրենքի: Նշված ավտոմատ հաշվարկը վերա երում է նակելի տանը կամ նակարանին, հասարակական կամ արտադրական նշանակության շինության տեսակին ն ավտոտնակին:

6.1.2.2. ՀՀ օրենքը «Հողի հարկի մասին»

Հողի հարկ վճարողներ են հանդիսանում հողի սեփականատերերը, պետական սեփականություն հանդիսացող հողի մշտական օգտագործողները: Վարձակալության պայմաններով օգտագործման տրամադրված հողերի համար հարկը գանձվում է վարձատուից: Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի համար հարկման օ յեկտ է հանդիսանում հողի կադաստրային գնահատմամ որոշված հաշվարկային զուտ եկամուտը: Ոչ գյուղատնտեսական նշանակության հողերի համար հարկման օ յեկտ է հանդիսանում հողի կադաստրային գնահատման արժեքը: Հողի հարկի չափը կապված չէ վճարողների տնտեսական գործունեության արդյունքներից ն սահմանվում է հողակտորի միավոր մակերեսի համար հաստատագրված վճարի ձնով, որը վճարվում է տարվա համար: Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի /ներառյալ նակավայրերում նակշինարարության համար հատկացված, տնամերձ ն այգեգործական /ամառանոցային/ հողամասերը/ համար հողի հարկի դրույքաչափը սահմանվում է դրանց կադաստրային գնահատմամ որոշված հաշվարկային զուտ եկամտի տասնհինգ տոկոսի չափով: Ոչ գյուղատնտեսական նշանակության հողերի համար հողի հարկը սահմանվում է հետնյալ չափերով` ա) արդյունա երության /ներառյալ հանքավայրերը ն արտադրական գործունեությունից խախտված տարածքները/, տրանսպորտի, կապի, ռադիոհեռարձակման, հեռուստատեսության, պաշտպանության նպատակներով օգտագործվող, գազատար խողովակաշարերով զ աղեցված հողատարածքների, ինչպես նան ջրային ֆոնդի հողերի համար հողի հարկի դրույքաչափը սահմանվում է համապատասխան կադաստրային շրջանացման գոտիների տվյալ հողատեսքի կադաստրային գնահատման արժեքի նկատմամ հետնյալ չափերով` - նակավայրերի ներսում` 1 տոկոս. - նակավայրերից դուրս` 0,5 տոկոս. ) անտառային ֆոնդի հողերի / ացառությամ դրանցում գտնվող գյուղատնտեսական հողատեսքերի/

համար հողի հարկի դրույքաչափը սահմանվում է համապատասխան կադաստրային շրջանացման գոտիների անօգտագործելի հողերի կադաստրային գնահատման միջին արժեքի 1 տոկոսի չափով, գ) ոչ գյուղատնտեսական նշանակության մյուս հողերի համար հողի հարկի դրույքաչափը սահմանվում է տվյալ հողատեսքի կադաստրային գնահատման արժեքի 1 տոկոսի չափով: Հողի հարկի պարտավորությունն առաջանում է հարկվող օ յեկտ համարվող հողամասի կամ դրա մի մասի նկատմամ ` օրենքով սահմանված կարգով սեփականության կամ մշտական օգտագործման իրավունքի ծագման ամսվան հաջորդող ամսվա 1-ից: Հողի հարկի պարտավորությունը դադարում է հարկվող օ յեկտ համարվող հողամասի կամ դրա մի մասի նկատմամ սեփականության կամ մշտական օգտագործման իրավունքն օրենքով սահմանված կարգով դադարելու ամսվան հաջորդող ամսվա 1-ից: Եթե հողի հարկով հարկվող օ յեկտն ընդհանուր աժնային սեփականության իրավունքով պատկանում է մեկից ավելի հարկ վճարողների, ապա հողի հարկի` սույն օրենքով սահմանված պարտավորությունների համար նրանք կրում են պատասխանատվություն` յուրաքանչյուրն իր աժնի չափով: Հաշվետու տարվա ընթացքում հողի հարկի վճարման գծով արտոնություն ունեցող սու յեկտը հարկի վճարումից ազատվում է այն ամսից, եր ծագել է արտոնության իրավունքը:

Հողի հարկից ազատվում են`

ա) յուջետային հիմնարկները ն կազմակերպությունները, ինչպես նան պետական արգելանոցները ն արգելավայրերը, ազգային ն ծառա անական զ ոսայգիները, ուսա անական այգիները ն պատմամշակութային նշանակության հողերը, ացառությամ վարձակալության ն ծառայողական օգտագործման տրված հողերի, ) հողի այն սեփականատերերը, մշտական ն ժամանակավոր օգտագործողները, որոնց Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված կարգով

որոշակի ժամկետով եկամտահարկից ազատելու պայմանով տրամադրվել են հողեր, գ) նակավայրերում պետական սեփականություն հանդիսացող ընդհանուր օգտագործման հողերը (հրապարակներ, փողոցներ, անցումներ, ճանապարհներ, զ ոսայգիներ, պուրակներ, ջրամ արներ ն այլն), դ) մասնագիտական տեխնիկական ուսումնարաններին (պրոֆտեխուսումնարաններին) ն դպրոցներին կից ուսումնաարտադրական ն փորձարարական հողամասերը, ե) նոր հիմնված ն երիտասարդ խաղողի ու պտղատու այգիները, մինչն տնկարկների լրիվ պտղա երությունը (յուրաքանչյուր սորտի համար ագրոտեխնիկական ցուցումներով սահմանված ժամկետում )` դրանց տարածքը 0,1 հեկտար ն ավելի լինելու դեպքում, զ) պետական անտառային ֆոնդի հողերը, ացառությամ գյուղատնտեսական նշանակության վարձակալության տրված հողերի: Հողի հարկից 50 տոկոսի չափով ազատվում են` ա) գյուղատնտեսական ն անտառտնտեսական գիտական կազմակերպությունները, գիտահետազոտական հիմնարկները ն ուսումնական հաստատությունների փորձնական, փորձարարական, սերմնա ուծական, տնկարանային, տոհմային ն սորտափորձարկման ձեռնարկությունները, կայանները ն հենակետերը` Հայաստանի Հանրապետության կառավարության կողմից հաստատված ցանկով, այն հողերի համար, որոնք օգտագործվում են ացառապես գիտական ն ուսումնական, ինչպես նան գյուղատնտեսական, անտառա ուծական մշակա ույսերի սորտափորձարկման նպատակներով, ) Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված կարգով եկամտահարկի վճարումից ազատված քաղաքացիները` սեփականության իրավունքով իրենց պատկանող հողերի համար: Կազմակերպությունների համար հողի հարկի հաշվարկման հաշվետու ժամանակաշրջան է համարվում օրացուցային տարին: Յուրաքանչյուր հաշվետու ժամանակաշրջանի համար հողի հարկ վճարող

կազմակերպությունները հողի հարկը հաշվարկում են ինքնուրույն ն մինչն տվյալ տարվա սեպտեմ երի 1-ը (ներառյալ) հարկային մարմնի կողմից հաստատված ձնով հողի հարկի տարեկան հաշվարկները ներկայացնում են իրենց գտնվելու վայրի համապատասխան հարկային մարմին: Նախորդ հաշվետու ժամանակաշրջանների հողի հարկի տարեկան հաշվարկներում սխալներն ինքնուրույն հայտնա երելու դեպքում կազմակերպությունները կարող են ներկայացնել հողի հարկի ճշտված տարեկան հաշվարկներ, որոնց հիման վրա հաշվառող մարմինը կատարում է հարկային պարտավորությունների վերահաշվարկ: Ֆիզիկական անձանց համար հողի հարկի հաշվետու ժամանակաշրջան է համարվում օրացուցային տարին: Հաշվառող մարմինները, հիմք ընդունելով անշարժ գույքի կադաստր վարող լիազոր մարմնից սահմանված կարգով ստացված տեղեկությունները, հաշվարկում են ֆիզիկական անձանց հողի հարկի տարեկան գումարները: Հայաստանի Հանրապետության կառավարության սահմանած կարգով` ա) հարկվող օ յեկտ համարվող հողամասերի վերա երյալ անհրաժեշտ տեղեկություններն անշարժ գույքի կադաստր վարող լիազոր մարմինը ներկայացնում է հաշվառող մարմին, ) հարկային ն տեղական ինքնակառավարման մարմինները հողի հարկի պարտավորությունների հաշվարկման, հողի հարկի գումարների գանձման ն վճարումների հաշվառման նպատակով միմյանց ներկայացնում են անհրաժեշտ տեղեկություններ: Ֆիզիկական անձինք հողի հարկի իրենց պարտավորությունների վերա երյալ տեղեկանք կամ տեղեկություններ ստանալու, ինչպես նան հողի հարկի հաշվարկների ճշգրտման նպատակով կարող են դիմել հաշվառող մարմիններ: Կազմակերպությունները հողի հարկի հաշվարկման նպատակով հարկվող օ յեկտ համարվող հողամասի հարկման օ յեկտի տվյալներն ստանալու համար դիմում են համապատասխան հաշվառող մարմին: Ֆիզիկական անձինք

ն կազմակերպությունները հարկվող օ յեկտ համարվող հարկման օ յեկտի կամ դրա տվյալների ճշգրտման նպատակով անհրաժեշտ տեղեկություններն ու տվյալներն օրենքով սահմանված կարգով կարող են ստանալ անշարժ գույքի կադաստր վարող լիազոր մարմնից: Կազմակերպությունները հաշվարկված հողի հարկի տարեկան գումարները ահմանված կարգով համապատասխան յուջե են վճարում յուրաքանչյուր եռամսյակ` մինչն տվյալ եռամսյակին հաջորդող ամսվա 25-ը ներառյալ: Ֆիզիկական անձինք հողի հարկի տարեկան գումարը սահմանված կարգով համապատասխան յուջե են վճարում երկու հավասար մասերով, մինչն հաշվետու տարվա նոյեմ երի 15-ը (ներառյալ) ն մինչն հաջորդ տարվա ապրիլի 15-ը (ներառյալ): Հողի հարկի գումարը վճարվում է` ա) համայնքի վարչական սահմաններում գտնվող հողամասերի համար` հարկվող օ յեկտի գտնվելու վայրի համայնքի յուջե, ) համայնքների վարչական սահմաններից դուրս գտնվող հողամասերի համար` Հայաստանի Հանրապետության պետական յուջե: Հայաստանի Հանրապետության տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից հողի հարկ վճարողների հաշվառման կարգը սահմանում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարությունը: Հողի հարկով, հարկման օ յեկտի որոշման նպատակով, հողամասերի կադաստրային գնահատումները (վերագնահատումները) իրականացվում են երեք տարին մեկ անգամ, անշարժ գույքի կադաստր վարող լիազոր մարմնի կողմից` գնահատման (վերագնահատման) տարվա հուլիսի 1-ի դրությամ , առկա հաշվառման տվյալների հիման վրա, որի արդյունքները հիմք են ընդունվում գնահատման (վերագնահատման) տարվան հաջորդող երեք տարիների հողի հարկի հաշվարկման համար:

6.2. Պետական տուրքեր ն վճարներ

Անշարժ գույքի նկատմամ պետական տուրքերը ն վճարները սահմանվում են «Պետական տուրքի մասին» ՀՀ օրենքով, որն ընդունվել է 1997թ. դեկտեմ երի 27-ին: Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման համար պետական տուրքի դրույքաչափերը.

անշարժ գույքի պետական գրանցում կատարելու ( ացառությամ սեփականաշնորհվող պետական, հանրային ն համայնքային նակարանային ֆոնդի նակարանների) Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիներին տնամերձ այգեգործական (ամառանոցային) ն նակելի տան շինարարության ն դրա սպասարկման համար հատկացված ն որպես սեփականություն նրանց անցած հողերի ն ամրակայված գույքի պետական գրանցում կատարելու ( ացառությամ սահմանամերձ, լեռնային ն ծայրամասային նակավայրերի) Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիներին Հայաստանի Հանրապետության կառավարության սահմանած ցանկում ընդգրկված սահմանամերձ, լեռնային ն ծայրամասային նակավայրերում տնամերձ, այգեգործական (ամառանոցային) ն նակելի տան շինարարության ն դրա սպասարկման համար հատկացված ն որպես սեփականություն նրանց անցած հողերի ն ամրակայված գույքի պետական գրանցում կատարելու «փոքր» օ յեկտների օտարման /վաճառք, փոխանակություն, նվիրատվություն/ պայմանագրերի պետական գրանցում կատարելու համար գյուղատնտեսական նշանակության անշարժ գույքի ն մինչն 30 քառակուսի մետր կրպակների, տաղավարների, ավտոտնակների ն այլ անշարժ գույքի

հասարակական ն արտադրական նշանակության այլ անշարժ գույքի

անհատական նակելի տների,

ազային տուրքի չափով

ազային տուրքի հնգապատիկի չափով

ազային տուրքի30%-ի չափով

ազային տուրքի քսանապատիկի չափով ազային տուրքի տասնապատիկի չափով ազային տուրքի քառասնապատի կի չափով ազային տուրքի

այգետնակների պետական գրանցում կատարելու անշարժ գույքի առանձին միավորների (ավտոտնակ, հացատուն, գոմ ն այլ կառույցներ) պետական գրանցում կատարելու նակելի նշանակության անշարժ գույքի` հողի ( ացառությամ գյուղատնտեսական նշանակության սեփականաշնորհված հողերի) ն ամրակայված գույքի օտարման (ձեռք երման) պայմանագրի պետական գրանցում կատարելու գյուղատնտեսական նշանակության սեփականաշնորհված հողամասերի յուրաքանչյուր միավորի օտարման /ձեռք երման/ պայմանագրի պետական գրանցում կատարելու համար Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիներին` Հայաստանի Հանրապետության կառավարության սահմանած ցանկում ընդգրկված սահմանամերձ, լեռնային, ծայրամասային նակավայրերում գյուղատնտեսական նշանակության սեփականաշնորհված հողամասերի յուրաքանչյուր միավորի ( ացառությամ տնամերձ հողամասերի) օտարման (ձեռք երման) պայմանագրի պետական գրանցում կատարելու համար կտակի կամ ժառանգման միջոցով ձեռք երված անշարժ գույքի պետական գրանցում կատարելու պետական ն համայնքային սեփականություն համարվող գյուղատնտեսական նշանակության հողերի վարձակալության ն ենթավարձակալության պայմանագրի պետական գրանցում կատարելու պետական ն համայնքային սեփականություն համարվող հողերի օտարման, վարձակալության ն ենթավարձակալության պայմանագրի պետական գրանցում կատարելու շենքերի ն շինությունների վարձակալության ն ենթավարձակալության պայմանագրի պետական գրանցում կատարելու Հայաստանի Հանրապետության

չափով ազային տուրքի չափով ազային տուրքի քսանապատիկի չափով

ազային տուրքի չափով

ազային տուրքի 30 տոկոսի չափով

ազային տուրքի չափով

ազային տուրքի չափով

ազային տուրքի չափով ազային տուրքի չափով ազային տուրքի

քաղաքացիներին` սեփականություն համարվող անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրի պետական գրանցում կատարելու Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիներին` գյուղատնտեսական նշանակության սեփականաշնորհված հողամասերի յուրաքանչյուր միավորի վարձակալության պայմանագրի պետական գրանցում կատարելու համար անշարժ գույքի օգտագործման իրավունքի պայմանագրերի պետական գրանցում կատարելու անշարժ գույքի ( ացառությամ գյուղատնտեսական նշանակության սեփականաշնորհված հողերի) ն նակելի նշանակության անշարժ գույքի գրավի /հիփոթեքի/ պայմանագրերի գրանցում կատարելու ն նշված գույքի հիփոթեքի առարկայի օտարման վրա սահմանափակում /արգելադրում/ կիրառելու համար գյուղատնտեսական նշանակության սեփականաշնորհված հողամասերի յուրաքանչյուր միավորի, ինչպես նան նակելի նշանակության անշարժ գույքի գրավի /հիփոթեքի/ պայմանագրի պետական գրանցում կատարելու ն նշված հողամասերի գրավի /հիփոթեքի/ առարկայի օտարման վրա սահմանափակում /արգելադրում/ կիրառելու համար շարժական գույքի ( ացառությամ գյուղատնտեսական ինքնագնաց մեքենաների) գրավի կամ լիզինգի պայմանագրով վարձակալության իրավունքի գրանցում կատարելու համար գյուղատնտեսական ինքնագնաց մեքենաների գրավի կամ լիզինգի պայմանագրով վարձակալության իրավունքի գրանցում կատարելու համար անշարժ գույքի փոխանակման պայմանագրերի պետական գրանցում կատարելու հողը մշտական օգտագործման հանձնելու որոշումների պետական գրանցում կատարելու

չափով

ազային տուրքի չափով

ազային տուրքի չափով

ազային տուրքի չափով

ազային տուրքի չափով

ազային տուրքի կրկնապատիկի չափով ազային տուրքի չափով ազային տուրքի չափով ազային տուրքի չափով

հողամասերի սահմանները փոփոխելու, միավորելու ն աժանելու մասին պայմանագրերի պետական գրանցում կատարելու անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքի սահմանափակման, այդ թվում` սերվիտուտի պայմանագրի պետական գրանցում կատարելու համար անշարժ գույքի արտոնված օգտագործման իրավունքի արտոնագրի պետական գրանցում կատարելու համար անշարժ գույքի նկատմամ ժամկետային, հայեցողական, անժամկետ, ցմահ իրավազորության պետական գրանցում կատարելու համար անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի առանձին իրավազորությունների պետական գրանցում կատարելու համար անշարժ գույքի նկատմամ այլ իրավունքների պետական գրանցման համար անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքի դադարման մասին որոշումների, վճիռների ն դատավճիռների պետական գրանցում կատարելու համար հողի մշտական օգտագործման ն հողի ու շենքերի, շինությունների վարձակալության իրավունքի դադարման մասին որոշումների, վճիռների ն դատավճիռների պետական գրանցում կատարելու համար անշարժ գույքից կամ նրա մի մասից սեփականատիրոջ, օգտագործողի հրաժարվելու մասին որոշումների պետական գրանցում կատարելու համար

ազային տուրքի չափով ազային տուրքի չափով ազային տուրքի չափով ազային տուրքի հնգապատիկի չափով ազային տուրքի չափով ազային տուրքի չափով ազային տուրքի հնգապատիկի չափով ազային տուրքի հնգապատիկի չափով ազային տուրքի հնգապատիկի չափով

ԳԼՈՒԽ 7.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԱՊԱՀՈՎԱԳՐՈՒԹՅՈՒՆ

7.1. ԱՊԱՀՈՎԱԳՐՈՒԹՅՈՒՆԸ ՈՐՊԵՍ

ՏՆՏԵՍԱԳԻՏԱԿԱՆ ՀԱՍԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆ

Ապահովագրական հարա երությունները հայտնի են ուշ միջնադարի ժամանակաշրջանից: Միջազգային պրակտիկայում հայտնի առաջին ապահովագրական պայմանագիրը ձնակերպվել է 1347թ.: Գույքի ապահովագրությունը նական աղետներից, ն առաջին հերթին կրակից, տարածում ստացավ Նիդերլանդներում 15-րդ դարում: Ապահովագրությունը որպես հասարակական հարա երությունների հնագույն տնտեսական կատեգորիա մեր օրերում հանդիսանում է այնպիսի մի կարնոր գործունեության տեսակ, որի միջոցով հնարավոր է իջեցնել ռիսկի գործոնը տնտեսվարող սու յեկտների կողմից իրականացվող առնտրային գործունեության ոլորտում: Ապահովագրության դերը տնտեսության զարգացման գործում այսօր գնալով աճում է: Ապահովագրությունն իրենից ներկայացնում է տնտեսական սու յեկտների ն քաղաքացիների գույքային շահերի պաշտպանություն ֆինանսական միջոցներով, եր վրա են հասնում այնպիսի դեպքեր, երնույթներ, որոնք տնտեսվարող սու յեկտների կամքից անկախ երնույթներ են ն չեն կարող վերահսկվել:

7.1.1. Ապահովագրության էությունը ն ծագումը Ապահովագրություն տնտեսական կատեգորիան ֆինանսներ կատեգորիայի աղկացուցիչ մասն է: Սակայն, եթե ֆինանսների միջոցով տեղի են ունենում համախառն ներքին արդյունքի ն ազգային եկամտի ստեղծման, աշխման ու վերա աշխման հետ կապված դրամական հարա երություններ, ապա ապահովագրությունը կապված է միայն վերա աշխման հետ: Այն ֆիզիկական կամ իրավա անական անձանց կրած վնասի փոխհատուցման եղանակ է: Վնասի փոխհատուցումն իրականացվում է ապահովագրողի տնօրինության տակ գտնվող ապահովագրական հիմնադրամի միջոցների հաշվին: Ապահովագրությունը վեր է ածվում վնասի փոխհատուցման

առավել արդյունավետ մեթոդի, եր դրան մասնակցում են ազմաթիվ մարդիկ, ն ապահովագրված են ազում օ յեկտներ: Պատմականորեն, առաջանալով վնասների փոխհատուցման անհրաժեշտությունից, ապահովագրությունն իր զարգացման տնական ընթացքում կրել է էական փոփոխություններ ն այժմ տարածվում է ազմաթիվ դեպքերի վրա, եր վնասի առաջանալը կապված է այն կատարողի քաղաքացիաիրավական պատասխանատվության հետ: Այդպիսի դեպքերում ապահովագրությունը տուժողի համար ծառայում է որպես նրա գույքային շահերի պահպանման երաշխիք: Հետագայում գույքային ապահովագրության հետ միասին առաջացավ անձնական (կյանքի) ապահովագրությունը, որը երաշխավորում էր որոշակի դրամական փոխհատուցում մահվան ն հիվանդության դեպքերում: Շուկայական հարա երություններին անցման պայմաններում նակչության կենսամակարդակի արձրացման ն հասարակական արտադրության ապահովագրական պաշտպանվածության խնդիրների լուծման գործում նշանակալիորեն մեծանում է ապահովագրության դերը: Մասնավորապես, էականորեն ընդլայնվում է ապահովագրական ծառայությունների ու պարտադիր ապահովագրության այլընտրանքների ցանկը: Շուկայական տնտեսության պայմաններում ապահովագրությունը հանդես է գալիս մի կողմից, մարդկանց արեկեցության ապահովման միջոց, մյուս կողմից` եկամուտ երող գործունեության տեսակ: Ապահովագրական կազմակերպության շահույթի աղ յուր են ուն ապահովագրական գործունեությունը, ինչպես նան ժամանակավորապես ազատ միջոցների օգտագործումից (ձեռնարկության աժնետոմսերում, անկային ավանդներում, արժեթղթերում) ստացվող եկամուտները: Ապահովագրությունն օրենսդրությամ ն ապահովագրական պայմանագրով սահմանված կարգով ապահովագրական պատահարներ տեղի ունենալու հետ կապված ապահովադիրների կամ պայմանագրով նախատեսված այլ անձանց անձնական ն գույքային շահերի պաշտպանության նպատակով ապահովագրողի ն ապահովադրի միջն հաստատված հարա երություն է: Ապահովագրությունը տնտեսական հարա երությունների համակարգ է, որը ներառում է իրավա անական ն ֆիզիկական անձանց ապահովագրավճարների հաշվին ձնավորված հատուկ ֆոնդի միջոցները, ինչպես նան դրանց օգտագործումը նական աղետների ն այլ ոչ ցանկալի (արտակարգ) պատահարների հետնանքով առաջացած վնասների փոխհատուցման,

քաղաքացիների կյանքում տար եր դեպքերի ի հայտ գալու դեպքում օգնության տրամադրման համար: Որպես ապահովագրության գործառույթներ հանդես են գալիս. » դրամական միջոցների մասնագիտացված ապահովագրական ֆոնդի ձնավորումը, » քաղաքացիների վնասի փոխհատուցումը ն նյութական ապահովվածությունը, » ապահովագրական պատահարի նախազգուշացումը ն վնասի նվազեցումը: Առաջին գործառույթն իրենից ներկայացնում է դրամական միջոցների տեսքով մասնագիտացված ապահովագրական ֆոնդերի ձնավորում, որոնք որպես ռիսկի դիմաց վճար իրականացնում են ապահովագրական ընկերությունները: Այս ֆոնդերը կարող են ձնավորվել ինչպես պարտադիր, այնպես էլ կամավոր սկզ ունքներով: Մասնագիտացված ապահովագրական ֆոնդերի ձնավորման գործառույթն իրականացվում է պահուստային ֆոնդերին նորոշ գործընթացի տեսքով, որոնք ապահովում են ապահովագրության կայունությունը, վճարման ն հատուցման երաշխիքները, սակայն այն կրում է խնայողական-ռիսկային նույթ: Հոգե անական առումով ապահովագրական գործընթացի յուրաքանչյուր մասնակից վստահ է, որ դժ ախտ պատահարի ի հայտ գալու կամ պայմանագրի ժամկետի ավարտի դեպքում կստանա նյութական փոխհատուցում: Գույքային ապահովագրության դեպքում մասնագիտացված ապահովագրական ֆոնդի ձնավորման գործառույթի միջոցով, ապահովագրական գումարի ն ապահովագրության պամանագրի պայմանների սահմաններում, ոչ միայն լուծվում է վնասված գույքի արժեքի փոխհատուցման խնդիրը, այլն պայմաններ են ստեղծվում այդ գույքի ամ ողջ արժեքի կամ նրա մի մասի նյութական փոխհատուցման համար: Մասնագիտացված ապահովագրական ֆոնդի ձնավորման գործառույթի միջոցով լուծվում են ժամանակավորապես ազատ դրամական միջոցների ներդրման խնդիրները անկերում ն այլ առնտրային կառույցներում` անշարժ գույքի մեջ դրամական միջոցների ներդրման տեսքով (արժեթղթերի ձեռք երում ն այլն): Ապահովագրական շուկայի զարգացմանը զուգահեռ, միանշանակորեն կկատարելագործվեն ու լայն տարածում կգտնեն ժամանակավորապես ազատ դրամական միջոցների կիրառման մեխանիզմները: Այդ պարագայում ապահովագրության

ժամանակավորապես ազատ դրամական միջոցների հավաքագրման գործառույթի դերն ավելի կմեծանա: Երկրորդ գործառույթը դրսնորվում է նրանում, որ գույքի վնասի կամ կորստի փոխհատուցման իրավունք ունեն միայն այն ֆիզիկական ու իրավա անական անձինք, որոնք ապահովագրական ֆոնդերի ձնավորման մասնակիցներ են: Նշված գործառույթի միջոցով գույքի կորստի փոխհատուցումն իրականացվում է ֆիզիկական ն իրավա անական անձանց կողմից միայն տվյալ գույքային ապահովագրության պայմանագրի սահմաններում: Ապահովագրական ընկերությունների կողմից վնասի փոխհատուցման կարգը որոշվում է` ելնելով ապահովագրության պայմանագրերից: Երրորդ գործառույթը նախատեսում է լայն միջոցառումների ցանկ, այդ թվում` դժ ախտ պատահարների, նական աղետների ացասական հետնանքները կանխելուն կամ նվազեցնելուն ուղղված միջոցառումների ֆինանսավորում: Այս գործառույթի իրականացման համար ապահովագրողները ձնավորում են հատուկ դրամական ֆոնդեր: Դեռնս ստրկատիրական ժամանակաշրջանում ստրկատերերն ապահովագրությունն օգտագործում էին որպես իրենց գույքի ն ստրուկների պաշտպանության միջոց նության աղետներից, գողություններից ն այլ անկանխատեսելի դեպքերից: Ուշ միջնադարում ապահովագրության մյուս տեսակների կիրառության մասին առաջին տվյալներն արձանագրվել են Հյուսիսային Իտալիայում: Առնտրականներն ու նավատերերը ծովահենների հարձակումների, փոթորիկների ն այլ վտանգների հետնանքով ունենում էին մեծ կորուստներ, այդ պատճառով էլ նրանք համաձայն էին իրենց շահույթի մի մասը զիջել իրենց այն գործընկերներին, որոնք կհամաձայնեին հետագայում օգնություն ցույց տալ իրենց` կորուստներ ունենալու դեպքում: Աշխարհում առաջին ապահովագրական կազմակերպություններից է համարվում 1310թ. Գերմանիայի Բյուրգե քաղաքում հիմնված «Ապահովագրական պալատը», որն իրականացնում էր առնտրականների ն արհեստավորների գույքային շահերի պաշտպանության գործառնություններ: Ձեռնարկատիրական գործունեության օ յեկտների գույքային ապահովագրության տարածմանը զուգահեռ զարգանում էր հրդեհից ապահովագրությունը: Այսպիսի ապահովագրության պարզագույն ձնը հատուկ միջոցների հավաքագրումն էր այն մարդկանց օգնության համար, որոնց գույքը տուժել կամ այրվել էր հրդեհի պատճառով: Այսպես` Լոնդոնյան 1666թ. հրդեհից հետո, եր այն այրեց գրեթե ողջ քաղաքի կենտրոնը, հաստատվեց

«հրդեհային վկայագիր» տների ն այլ հաստատությունների ապահովագրության համար: Օսլոյում 1667թ. հիմնադրվեց նորվեգական Բրենդ-դրամարկղը: Ամ ողջ Եվրոպայի տարածքով մի քանի տարվա ընթացքում առաջացան մի շարք ընկերություններ: Հայաստանում ապահովագրական շուկայի ձնավորումն ու զարգացումն ընթացել է ԽՍՀՄ կազմում, ինչը սակայն չէր կրում խոր արտահայտված ազգային նույթ: Ինչպես Հայաստանում, այնպես էլ ԽՍՀՄ-ի մյուս ոլոր հանրապետություններում գործում էին երկու խոշոր ապահովագրական կազմակերպությունների` «Պետապի» (որը ձնավորվել էր 1925թ.) ն «Արտպետապի» (1947թ. «Պետապի» կազմից առանձնացվեց) մենաշնորհ: Նրանց գործունեությունը կարգավորվում էր պետության կողմից, իսկ ապահովագրավճարների զգալի մասը մուտքագրվում էր պետական յուջե: Այդ գործընթացն ուներ նան հակառակ ազդեցությունը, անհրաժեշտության դեպքում ապահովագրական հատուցումների համար յուջեից տրամադրվում էին միջոցներ: Ապահովագրությունը հիմնականում կրում էր ձնական նույթ: Ազգա նակչությունն ապահովագրությունը չէր դիտում որպես կենսակերպի պարտադիր աղադրամաս: Մարդկանց մտքով չէր անցնում ապահովագրել կյանքը, գույքը կամ ապահովագրվել դժ ախտ պատահարներից ու նական աղետներից: Շատերն ուղղակի ոչինչ չգիտեին գործունեության այս տեսակի մասին: Միայն ԽՍՀՄ փլուզումից հետո, ըստ էության, սկսվեց ապահովագրական գործընթացը Հայաստանում:

7.1.2. Ապահովագրության հիմնական հասկացությունները ՀՀ-ում ապահովագրությունը հանդիսանում է քաղաքացիական օրենսդրության ինքնուրույն որորտ ն այն կարգավորելու նպատակով ստեղծվեց հատուկ օրենք, այն է` «ՀՀում ապահովագրության մասին» օրենքը: Սակայն Քաղաքացիական Օրենսգրքի ապահովագրության մասին դրույթների հետ ազմաթիվ հակասությունների առկայության հետնանքով այդ օրենքը դուրս մղվեց շրջանառությունից ն մինչ 2004թ. ապահովագրական գործունեությունը կարգավորվում էր ըստ ՀՀ Քաղաքացիական Օրենսգրքի: 2004թ. հունիսի 11-ին ընդունվեց «Ապահովագրության մասին» ՀՀ օրենքը նոր խմ ագրությամ , որն

իր հերթին 30.09.2007թ. փոխարինվեց «Ապահովագրության ն ապահովագրական գործունեության մասին» ՀՀ օրենքով: Հայաստանի Հանրապետությունում ապահովագրական գործունեությունը կարգավորվում է Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքով, նշված օրենքով, Հայաստանի Հանրապետության միջազգային պայմանագրերով ն օրենսդրական այլ ակտերով: Ապահովագրության նագավառում կիրառվող հիմնական հասկացություններն են` ապահովագրության օ յեկտներ` ապահովագրության ենթակա օրենսդրությանը չհակասող անձնական ն գույքային շահեր, կամավոր ապահովագրություն` ապահովադրի կամավոր ցանկությամ ապահովագրողի հետ ապահովագրական պայմանագիր կնքելու միջոցով իրականացվող ապահովագրություն, պարտադիր ապահովագրություն` ապահովագրվողի կամքից անկախ` ապահովագրողի հետ օրենքի ուժով ծագող հարա երություն, որի տեսակները, պայմաններն ու անցկացման կարգը կարգավորվում են օրենքով ն պարտադիր ապահովագրության մասին համապատասխան օրենքներով, անձնական ապահովագրություն` ապահովագրական պատահարի հետնանքով ապահովադիրների կամ ապահովագրված անձանց կյանքին, առողջությանը կամ աշխատունակությանը վնաս պատճառելու, ինչպես նան նրանց կյանքում որոշակի իրադարձության երնան գալու (կենսաթոշակային տարիքի հասնելը, ամուսնությունը, մահը ն այլն) դեպքերում ապահովագրական գումարի վճարման հետ (անձնական ապահովագրության տեսակներ) կապված ապահովագրություն, գույքային ապահովագրություն` ապահովագրական պատահարի հետնանքով ապահովադրի կամ շահառուի գույքային շահերի` գույքի տիրապետման կա՛մ օգտագործման, կա՛մ տնօրինման ժամանակ առաջացած վնասների կամ կորստի դեպքում ապահովագրական հատուցման հետ (գույքային ապահովագրության տեսակներ) կապված ապահովագրություն, պատասխանատվության ապահովագրություն` ապահովադրի կամ ապահովագրված անձի կողմից երրորդ անձանց կամ նրանց գույքին պատճառված վնասի ապահովագրական հատուցման կամ ապահովագրական գումարի վճարման հետ (պատասխանատվության ապահովագրության տեսակներ) կապված ապահովագրություն, կյանքի ապահովագրություն` ապահովագրված անձի կյանքի, լրակեցության (անձի որոշակի տարիքի հասնելու),

կենսաթոշակային ապահովագրության, ինչպես նան նրա կյանքում որոշակի իրադարձության (կենսաթոշակային տարիքի հասնելը, ամուսնությունը, մահը ն այլն) երնան գալու հետ կապված ապահովագրություն, եր ապահովագրական պատահարին նորոշ են պայմանագրի գործողության ժամկետի ընթացքում ի հայտ գալու որոշակի հավանականությունն ու պատահականությունը, իսկ ապահովագրության պայմանագրի ժամկետի ավարտին` ապահովագրական պատահարի պարտադիր տեղի ունենալը, այն է, պայմանագրի գործողության ժամկետի ավարտը (կյանքի ապահովագրության տեսակները), ոչ կյանքի ապահովագրություն` կյանքի ապահովագրության տարրեր չպարունակող անձնական ապահովագրության, ինչպես նան գույքային ն պատասխանատվության ապահովագրության տեսակները ներառող (ոչ կյանքի ապահովագրության տեսակներ) ապահովագրություն, կուտակային ապահովագրություն` կյանքի ապահովագրության նույթ, եր ապահովագրողը պարտավորվում է ապահովադրի կողմից ապահովագրական պայմանագրով պայմանավորված միանվագ կամ պար երա ար վճարվող ապահովագրավճարի դիմաց միանվագ կամ պար երա ար վճարվող ապահովագրավճարի դիմաց միանվագ կամ պար երա ար վճարել ապահովագրական գումարը կամ երաշխավորված եկամուտը` ապահովադրի կամ ապահովագրված անձի մահվան, որոշակի տարիքի հասնելու, նրա կյանքում ապահովագրական պայմանագրով նախատեսված որոշակի իրադարձության (կենսաթոշակային տարիքի հասնելը, ամուսնությունը ն այլն) երնան գալու դեպքում կամ ապահովագրական պայմանագրով սահմանված ժամկետի լրանալու դեպքում` կախված այն հանգամանքից, թե այս ապահովագրական պատահարներից որն է ավելի շուտ տեղի ունենում, համատեղ ապահովագրություն` մեկ ապահովագրության պայմանագրով մի քանի ապահովագրողների կողմից ապահովագրության օ յեկտի համատեղ ապահովագրում, վերաապահովագրություն` մեկ ապահովագրողի կողմից, պայմանագրով որոշված պայմաններով, ապահովադրի նկատմամ ունեցած իր ամ ողջ պարտավորությունների կամ դրա մի մասի կատարման ռիսկի ապահովագրումն այլ ապահովագրողի մոտ, ապահովագրական գործունեություն` ապահովագրության, կամ վերաապահովագրության, կա՛մ ապահովագրության ոլորտում միջնորդային գործունեության իրականացում, ապահովագրական գործունեություն իրականացնողներ` օրենսդրությամ սանմանված կարգով գրանցված ն

լիցենզավորված ապահովագրական ընկերություններ կամ ապահովագրական միջնորդներ ( րոքերներ), ապահովադիր, ինչպես նան ապահովագրվող` ապահովագրողների հետ ապահովագրության պայմանագիր կնքած ֆիզիկական կամ իրավա անական անձ, ապահովագրող, ինչպես նան ապահովագրական ընկերություն` ապահովագրական գործունեություն իրականացնող մասնագիտացված աժնետիրական կամ սահմանափակ պատասխանատվությամ ընկերություն, որը որոշակի վճարի դիմաց իր վրա է վերցնում ապահովադրի ռիսկի նյութական հետնանքները ն ապահովագրական պատահար տեղի ունենալու դեպքում ապահովադրին հատուցում է վնասը կամ վճարում ապահովագրական գումարը, ապահովագրական րոքեր` ապահովադրի հանձնարարությամ ն նրա անունից ապահովագրական միջնորդային գործունեություն իրականացնող մասնագիտացված աժնետիրական կամ սահմանափակ պատասխանատվությամ ընկերություն, ապահովագրական գործակալ` ապահովագրողի անունից ն նրա հանձնարարությամ ացատրական աշխատանքների կամ օրենսդրությամ չարգելված այլ գործողությունների միջոցով ապահովադիրների հետ ապահովագրական պայմանագրերի կամ վկայագրերի կնքման հետ կապված աշխատանքներ իրականացնող` ապահովագրողների հետ աշխատանքային հարա երությունների մեջ գտնվող ֆիզիկական անձ, ապահովագրական ռիսկ` պատահարի (դեպքի) տեղի ունենալու ն (կամ) վնաս հասցնելու հավանականություն, որի հետ կապված իրականացվում է ապահովագրությունը, ապահովագրական պատահար` փաստացի տեղի ունեցած պատահական դեպք կամ կուտակային ապահովագրության պայմանագրի գործողության ժամկետի ավարտ, որի վրա հասնելու հետնանքով սկիզ է առնում կամավոր ապահովագրության դեպքում` ապահովագրության պայմանագրով, իսկ պարտադիր ապահովագրության դեպքում` օրենքով նախատեսված, ապահովագրական հատուցում կամ ապահովագրական գումար վճարելու ապահովագրողի պարտավորությունը, ապահովագրության պայմանագիր` ապահովագրողի ն ապահովադրի միջն առաջացող հարա երությունները կարգավորող ն նրանց միջն կնքվող գրավոր համաձայնություն, ըստ որի սահմանված ժամկետում ապահովադրի կողմից վճարվող ապահովագրավճարների դիմաց ապահովագրողը պարտավորվում է ապահովագրական պատահարի առաջացման դեպքում կատարել ապահովագրական հատուցում կամ վճարել ապահովագրական

գումար ապահովադրին կամ այն անձին, որի օգտին կնքվել է պայմանագիրը, ապահովագրության վկայագիր` ապահովագրողների կողմից ապահովագրության պայմանագիրը ովանդակող ն նրա իրողությունը հավաստող հաստատված նմուշի փաստաթուղթ, ապահովագրական արժեք` գույքային ապահովագրության պայմանագրի կնքման պահին տվյալ գույքի իրական (շուկայական) արժեքը, ապահովագրական գումար, ինչպես նան ապահովագրական ծածկույթ` կամավոր ապահովագրության դեպքում` ապահովադրի ն ապահովագրողի համաձայնությամ որոշված, իսկ պարտադիր ապահովագրության դեպքում` օրենքով սահմանված դրամական արտահայտությամ գումար, որի սահմաններում ապահովագրվում է ապահովագրության օ յեկտը, ապահովագրավճար, ինչպես նան ապահովագրական պարգն` ապահովագրության համար նախատեսվող գումար, որն ապահովադիրը կամավոր ապահովագրության դեպքում` ապահովագրության պայմանագրի, իսկ պարտադիր ապահովագրության դեպքում, օրենքի համաձայն, պարտավոր է մուծել ապահովագրողին, ապահովագրական սակագին` սահմանված ապահովագրական գումարի նկատմամ ապահովագրավճարի դրույքաչափ, որը կամավոր ապահովագրության տեսակների համար որոշվում է ապահովագրողի կողմից, իսկ պարտադիր ապահովագրության տեսակների համար սահմանվում է օրենքով, ապահովագրական հատուցում` դրամական արտահայտությամ գումար, որն ապահովագրողը գույքային ապահովագրության պայմանագրով, ապահովագրական գումարի սահմաններում, պարտավորվում է վճարել ապահովադրին կամ շահառուին` պայմանագրով նախատեսված ապահովագրական պատահարի հետնանքով առաջացած փաստացի վնասների կամ կորուստների դիմաց, փոխկապակցված անձիք` երկու ն ավելի անձինք, եթե` ա) նրանցից որնէ մեկն ուղղակիորեն կամ անուղղակիորեն քվեարկելու իրավունքով տիրապետում է մյուսի (մյուսների) ձայնի իրավունք տվող աժնային արժեթղթի քսան ն ավելի տոկոսին, ) նրանցից որնէ մեկի տնօրենների խորհրդի անդամների կեսից ավելին կա՛մ տնօրենը, կա՛մ նման իրավասություն ունեցող այլ պաշտոնատար անձը միաժամանակ հանդիսանում է մյուսի (մյուսների) տնօրենների խորհրդի անդամ կա՛մ տնօրեն կա՛մ նման իրավասություն ունեցող այլ պաշտոնատար անձ,

գ) նրանցից որնէ մեկը մյուսի որոշումների վրա էականորեն ազդելու փաստացի կա՛մ պայմանագրով ամրագրված հնարավորություն ունի, կա՛մ նրանցից մեկը հսկում է մյուսին, կա՛մ նրանք ընդհանուր հսկողության տակ են գտնվում, դ) նրանք միննույն ընտանիքի անդամներ են կամ տվյալ դեպքում գործել են համաձայնեցված` ելնելով ընդհանուր տնտեսական շահերից, ակտուար` ֆինանսների նագավառում պատահական դեպքեր տեղի ունենալու հավանականությունը ն դրանց հետ կապված` ռիսկերը գնահատող, համապատասխան որակավորում ունեցող մասնագետ, որն ապագա անորոշություններ պարունակող ֆինանսական խնդիրներ լուծելու համար կիրառում է, մասնավորապես, հավանականությունների տեսության, վիճակագրության ն ռիսկերի տեսության մեթոդներ, ապահովագրված անձ` անձ, որի հետ կապված ապահովագրական պատահարի առաջացումը հանդիսանում է ապահովագրության պայմանագրի առարկա, շահառու` ապահովագրական պայմանագրով նախատեսված` ապահովագրական հատուցում կամ ապահովագրական գումար ստանալու իրավունք ունեցող ֆիզիկական կամ իրավա անական անձ, վթարային հավաստագիր` ապահովագրական պատահարի փաստի ն այդ պատահարի հետնանքով ապահովագրության օ յեկտին պատճառված վնասների վերա երյալ տեղեկատվություն պարունակող փաստաթուղթ, չհատուցվող գումար` ոչ կյանքի ապահովագրության դեպքում ապահովադրի մասնակցության չափը վնասի հատուցմանը, որն ապահովագրողի ն ապահովադրի միջն համաձայնեցված գումար է կամ սահմանվում է ապահովագրական գումարի նկատմամ տոկոսային հարա երությամ , պայմանական չհատուցվող գումար` չհատուցվող գումարի տեսակ, որի դեպքում ապահովագրողն ազատվում է փաստացի վնասների կամ կորուստների հատուցման պատասխանատվությունից, եր դրա մեծությունը չի գերազանցում ապահովագրական պայմանագրով նախատեսված չհատուցվող գումարի չափը, ն պարտավոր է վճարել հատուցումն ամ ողջությամ , եթե դրա մեծությունը գերազանցում է չհատուցվող գումարի չափը, ոչ պայմանական չհատուցվող գումար` չհատուցվող գումարի տեսակ, որի չափով ապահովագրողն ազատվում է հատուցում իրականացնելուց:

Ապահովագրական սակագին (տարիֆ) ն ապահովագրական վճար

Տարիֆային դրույքների չափերը կախված են արտադրության ոլորտից կամ գույքի նշանակությունից, կիրառվող տեխնոլոգիաներից ու սարքավորումներից, պահվող կամ օգտագործվող նյութերի քանակից ու որակից, հակահրդեհային միջոցների առկայությունից հրդեհը հանգցնելու տեղական հնարավորություններից ն այլ պայմաններից, որոնք կարող են էական նշանակություն ունենալ ապահովագրական պատահարի առաջացման հավանականության վրա: Ապահովագրողի կողմից ապահովագրական վճարը հաշվարկվում է ապահովագրության ամ ողջ ժամանակաշրջանի համար` ելնելով ապահովագրական գումարից, նրա ժամկետից ն ապահովագրական սակագնից: Ապահովագրական գումարի միջին տարիֆային դրույքները կազմում են` հիմնական միջոցների ապահովագրություն ................................. 0.20.9% շրջանառու միջոցներ ................................................................... 2.0%2.5% շարժական գույք (ավտոմեքենա) .................................................. 1.82.2% Պայմանագրով կարող է սահմանվել, որ ապահովագրական վճարը կարող է վճարվել միանվագ կամ մաս առ մաս: Առաջին վճարը կատարելուց հետո ապահովագրողը ապահովագրական վկայագիր է տալիս ապահովագրվող անձին: Ապահովագրական վճարումը տարածվում է միմիայն այն անի վրա, ինչը որ գրված է վկայագրի մեջ: Ապահովագրության պայմանագիրը ձնակերպվում է ապահովագրվող անձի գրավոր դիմումի հիման վրա: Դիմումում նա տալիս է գույքի հավաստի նկարագիրը, նրա նորոշումը ն նշանակությունը, ն ոլոր այն տեղեկությունները, որոնք կարող են հետաքրքրել ապահովագրողին: Միաժամանակ, դիմումի հետ, ապահովագրվող անձը ներկայացնում է գույքացուցակը, նրա իրական արժեքը ն ապահովագրական գումարը: Եթե ապահովագրող անձն իր գույքն ապահովագրել է մի քանի ընկերություններում, ապա նա պարտավոր է այդ մասին հայտնել նոր ընկերությանն արդեն կնքված պայմանագրերի, նրանց արժեքի ն այլ տվյալների մասին, քանի որ ոլոր պայմանագրերի ընդհանուր գումարը չպետք է գերազանցի ապահովագրական արժեքը: Ապահովագրական պայմանագիրը կնքվում է միայն գույքի զննումից հետո:

Գույքն ապահովագրող անձը պարտավոր է պահպանել այն ապահովագրական վկայագրում նշված անվտանգության ոլոր կանոններին համապատասխան: Ապահովագրողն իրավունք ունի ստուգել ապահովագրված գույքի վիճակը, ինչպես նան ապահովագրված գույքի վերա երյալ իրեն հայտնված լուրերի համապատասխանությունը իրականությանը:

Ապահովագրական արժեք ն ապահովագրական գումար Ապահովագրական արժեքը որոշվում է ապահովագրվող անձի ն ապահովագրողի միջն կայացվող համաձայնությամ , ընդ որում միշտ արժեքի ընտրության պատասխանատվությունն ընկնում է ապահովագրվողի վրա: Գույքի ապահովագրական արժեքը պետք է հավասար լինի առնվազն պայմանագրի կնքման պահին` նրա իրական (շուկայական) արժեքին: Շենքերի, շինությունների, արտադրական, տեխնոլոգիական սարքավորումների ն այլ հիմնական միջոցների ապահովագրական արժեքը որոշվում է` հիմնվելով վերջիններիս շուկայական արժեքի վրա: Հումքի, վառելիքի, նյութերի ապահովագրական արժեքը որոշվում է` ելնելով փաստացի ինքնարժեքից, որն իր մեջ ընդգրկում է ձեռք երման, տեղափոխման ծախսերը: Ապահովագրված գույքի արժեքը որոշակի ժամանակահատվածում կարող է փոխվել: Դա տեղի է ունենում, եր արդիականացվում են սարքավորումները, արտադրանքը: Դրա հետնանքով արժեքը, որը նշված է ապահովագրական վկայագրի մեջ, իրական արժեքից ավելի ցածր է լինում: Այդ դեպքերում գույքի տերը պետք է ապահովագրողի հետ կնքի համաձայնագիր ապահովագրված գույքի արժեքի մեծացման մասին` վճարելով լրացուցիչ ապահովագրական վճար: Եթե դա չկատարվի, ապա ապահովագրական ընկերությունը պատասխանատվություն է կրում վնասի այն մասով, որին համապատասխան կնքվել է պայմանագիրը:

7.1.3. Ապահովագրության ձները ն տեսակները Դասակարգումը որոշակի սկզ ունքներով ձնավորված համակարգ է, որի համաձայն, ապահովագրությունը աժանվում է գործունեության ոլորտների, ճյուղերի ն ենթաճյուղերի, որոնց

օղակներն այնպես են դասավորված, որ յուրաքանչյուր հաջորդ օղակ նախորդի մի մասն է կազմում: Ապահովագրության դասակարգման հիմքում դրված են երկու չափանիշներ: Դրանք են` տար երություններ ապահովագրական օ յեկտների միջն ն տար երություններ ապահովագրության պատասխանատվության ծավալների միջն: Այդ չափանիշներին համապատասխան, դասակարգումը կատարվում է ըստ` • ապահովագրական ծառայություններ մատուցելու եղանակների, • ապահովագրության օ յեկտների, • ապահովագրության ճյուղերի: Ծառայութունների տրամադրման եղանակների տեսակետից ապահովագրությունը լինում է` պարտադիր ն կամավոր: Պարտադիր ապահովագրությունն իրականացվում է տվյալ երկրում գործող օրենքի պարտադրանքի ուժով, որի համաձայն ապահովադիրները պարտավոր են ապահովագրվել: Այս դեպքում սահմանվում են ապահովագրման ենթակա օ յեկտները ն ապահովադիրները: Ընդ որում, ապահովագրական պատասխանատվության ժամկետն անսահմանափակ է, ն ապահովագրությունը կատարվում է անհապաղ, եթե առաջանում է ապահովագրական պատահար: Կամավոր ապահովագրությունն իրականացվում է կամավորության հիման վրա` ելնելով ապահովագրողների ն ապահովադիրների միջն կնքված պայմանագրից: Ապահովագրման ընդհանուր պայմանները ն իրականացման կարգը սահմանում են ապահովագրողներն ինքնուրույնա ար` հաշվի առնելով ապահովագրական գործունեությունը կարգավորող օրենսդրությունը: Կամավոր ապահովագրական ձնը չի կրում հարկադրական նույթ ն հնարավորություն է տալիս ապահովադրին շուկայում կատարելու ծառայության ցանկացած տեսակ: Ապահովագրական գործունեության ոլորտն ընդգրկում է ներքին, արտաքին ն խառը ապահովագրական շուկաները: Դրան համապատասխան, որպես գործունեության կազմակերպչաիրավական ձն, ապահովագրությունը լինում է` պետական, աժնետիրական, փոխադարձ ն կոոպերատիվ: Առանձնահատուկ կազմակերչաիրավական ձն են համարվում ժշկական ն հակահրդեհային ապահովագրությունները: Պետական ապահովագրությունը այնպիսի կազմակերպչական ձն է, որտեղ, որպես ապահովագրող, հանդես է գալիս պետությունը` ի դեմս հատուկ լիազորված մարմնի: Պետության հետաքրքրության առարկան առանձին

ապահովագրական տեսակի մենաշնորհն է, որն ամրագրվում է օրենքով: Բաժնետիրական ապահովագրությունը ոչ պետական կազմակերպչական ձն է, որտեղ, որպես ապահովագրող, հանդես է գալիս մասնավոր կապիտալը` աժնետիրական ընկերության տեսքով: Այս դեպքում հիմնադիր կապիտալը ձնավորվում է աժնետոմսերի (պարտատոմսերի) ն այլ արժեթղթերի տեղա աշխման միջոցով: Դրանք կարող են պատկանել ինչպես իրավա անական, այնպես էլ ֆիզիկական անձանց: Բաժնետիրական ապահովագրությունը հնարավորություն է տալիս համեմատա ար սահմանափակ միջոցներով ծավալելու արդյունավետ ապահովագրական գործունեություն: Փոխադարձ ապահովագրությունը, որպես ոչ պետական կազմակերպչական ձն, հիմնված է իրավա անական ն ֆիզիկական անձանց խմ երի պայմանավորվածությունների վրա այն հաշվով, որպեսզի փոխհատուցվեն ապագա հնարավոր վնասները` նախօրոք պայմանավորված որոշակի չափերով: Փոխադարձ ապահովագրությունը ոչ առնտրային, շահույթ չհետապնդող ապահովագրական կազմակերպչական ձն է, որը ստեղծվում է կամավոր համաձայնության հիման վրա` գույքային շահերը պաշտպանելու նկատառումներով: Փոխադարձ ապահովագրական ընկերությունը համարվում է իրավա անական անձ ն իր պարտավորությունների համար պատասխանատվություն է կրում ողջ ունեցվածքով: Ընկերության կազմի մեջ մտնող յուրաքանչյուր ապահովագրող անդամ-փայատեր է: Ընկերության անդամների նվազագույն քանակը սահմանվում է ընկերության կանոնադրությամ : Նման ընկերություններն, ինչպես ցույց է տալիս միջազգային պրակտիկան, ունեն խոշոր ֆինանսական ռեսուրսներ ն նշանակալից դեր են կատարում ազգային ն միջազգային ապահովագրական շուկաներում: Կոոպերատիվ ապահովագրությունը նույնպես ոչ պետական կազմակերպչական ձն է, որն իրականացվում է կամավոր սկզ ունքներով` կոոպերատիվ միավորված անդամների գույքային շահերը պաշտպանելու նպատակով: Բժշկական ապահովագրությունն ապահովագրական գործունեության հատուկ ձն է, որը երաշխավորում է քաղաքացիներին` ստանալու ժշկական օգնություն կուտակված միջոցների հաշվին, ապահովագրական պատահար առաջանալու դեպքում, ինչպես նան ֆինանսավորել կանխարգելիչ միջոցառումներ (դիսպանսերացում, վակցինացում ն այլն): Բժշկական ապահովագրության սու յեկտ են համարվում ժշկական ապահովագրական ընկերությունները, ժշկական

հիմնարկները: Իր գործունեության ուղղվածությամ ժշկական ապահովագրությունը նակչության սոցիալական շահերի պաշտպանության ն առողջության ապահովման կազմակերպչական ձն է: Ներկայումս առանձնացնում են ապահովագրության չորս հիմնական ճյուղեր: Դրանք են. • անձնական ապահովագրություն, • գույքային ապահովագրություն, • պատասխանատվության ապահովագրություն, • տնտեսական ռիսկերի ապահովագրություն: Անձնական ապահովագրությունը նութագրվում է նրանով, որ, որպես ապահովագրության օ յեկտ հանդես են գալիս մարդու առողջությունը ն աշխատունակությունը: Ըստ այդմ, անձնական ապահովագրությունը ստորա աժանվում է երկու ենթաճյուղերի` կյանքի ապահովագրության ն դժ ախտ պատահարների ապահովագրության: Կյանքի ապահովագրությունն ապահովագրված անձի կյանքի, լրակեցության (անձի որոշակի տարիքի հասնելու), կենսաթոշակային ապահովագրության, ինչպես նան նրա կյանքում որոշակի իրադարձության (կենսաթոշակային տարիքի հասնելը, ամուսնությունը, մահը ն այլն) երնան գալու հետ կապված ապահովագրությունն է, եր ապահովագրական պատահարին նորոշ են պայմանագրի գործողության ժամկետի ընթացքում ի հայտ գալու որոշակի հավանականությունն ու պատահականությունը, իսկ ապահովագրության պայմանագրի ժամկետի ավարտին` ապահովագրական պատահարի պարտադիր տեղի ունենալը: ՀՀ-ում դեռնս զրոյական փուլում է գտնվում կյանքի ապահովագրության մակարդակը` կյանքի ապահովագրության համախառն ապահովագրավճարները 2007թ. դրությամ կազմել են Զարգացած ընդհանուր ապահովագրավճարների 1-2%-ը ∗ : տնտեսություն ունեցող երկրներում ապահովագրական ծառայությունների շուկայում գերիշխող է կյանքի ապահովագրությունը: Վերջինիս տեսակարար կշիռը Ճապոնիայում կազմում է ամ ողջ ապահովագրական ծառայությունների 80,1%-ը, Կորեայում` 77,9%-ը, Շվեյցարիայում` 69,9%-ը, ԱՄՆ-ում` մոտ 50%-ը ն այլն: Նման միտում է պահպանվում նան զարգացող երկրներում, օրինակ Ռուսաստանում, կյանքի ապահովագրության

∗

hէէք://www.armՏէaէ.am

ապահովագրավճարները վերջին մի քանի տարում 26,8%-ից հասել են 46,8%-ի ն այլն: Գույքային ապահովագրությունը որպես առանձնացված ապահովագրության ճյուղ, նութագրվում է նրանով, որ այս դեպքում ապահովագրման իրավահարա երությունների օ յեկտ է ծառայում գույքն իր տար եր ձներով: Սրա տնտեսական իմաստը հանգում է վնասի փոխհատուցմանը, եր տեղի են ունենում ապահովագրական պատահարներ: Ապահովագրման ենթակա են ինչպես իրավա անական ն ֆիզիկական անձանց սեփական գույքը, այնպես էլ ապահովադրի տրամադրության տակ գտնվող գույքը: Ապահովագրվել կարող են ոչ միայն գույքի սեփականատերը, այլն երրորդ իրավա անական ու ֆիզիկական անձինք: Գույքային ապահովագրությունն ընդգրկում է երեք ենթաճյուղեր: Դրանք են` • գույքի ապահովագրություն, • պատասխանատվության ապահովագրություն, • ձեռնարկատիրական ռիսկերի ապահովագրություն: Գույքային ապահովագրությանը նորոշ է պատահարների տար երակումը ըստ վտանգավորության աստիճանի: Պատասխանատվության ապահովագրությունն այնպիսի ճյուղ է, որտեղ, որպես օ յեկտ, հանդես է գալիս պատասխանատվությունը երրորդ անձի նկատմամ ում վնաս է հասցվել կամ կորուստ է պատճառվել ապահովադրի գործունեության հետնանքով: Պատասխանատվության ապահովագրման միջոցով իրականացվում է վնաս պատճառողի տնտեսական շահերի պաշտպանությունը: Տնտեսական ռիսկերի ապահովագրությունը գործնականում հաճախ հանդիպում է ձեռնարկատիրական ռիսկեր անվանմամ : Այն ունի երկու ենթաճյուղ` ուղղակի ռիսկերի ապահովագրություն ն անուղղակի ռիսկերի ապահովագրություն: Ուղղակի ռիսկերին են վերա երում արտադրական ն այլ գործունեությամ զ աղվող տնտեսվարող սու յեկտների կողմից շահույթի թերստացումը ն կորուստները, որոնք պայմանավորված են մեքենաների ու սարքավորումների թեր եռնվածությամ , նյութատեխնիկական ան ավարար մատակարարմամ , գործադուլների ն այլ պատճառներով: Ինչ վերա երում է անուղղակի ռիսկերին, ապա դրանց շարքին են դասվում, մասնավորապես` սնանկացումը, աց թողնված շահավետ պահը ն այլն: Ապահովագրության դասակարգման սխեմատիկ պատկերը ներկայացված է հավելված 7.1-ում: Ձեռնարկատիրական կառույցների ապահովագրության դեպքում առանձնանում են հետնյալ տեսակները.

» Ապահովագրում ոլոր տեսակի ռիսկերից: Դրա էությունն այն է, որ ապահովագրողը որպես կանոն, փոխհատուցում է այն կորուստները, որոնք առաջանում են ոլոր հայտնի տարերային աղետների ն նության այլ կործանարար երնույթների հետնանքով: » Ծովային ապահովագրում: » Ֆինանսական կորուստների ապահովագրում: Այս դեպքում փոխհատուցվում են ապահովադիր ձեռնարկատիրոջը պատճառված այն կորուստները, որոնք առաջանում են ծառայողների` իրենց ծառայողական պարտականությունները կատարելու ընթացքում ցուցա երած հանցավոր անհոգության կամ անտար երության հետնանքով: » Քաղաքացիական պատասխանատվության ապահովագրում (երրորդ անձանց հանդեպ ապահովագրում): Ձեռնարկատիրական ապահովագրության այս տեսակի դեպքում փոխհատուցում է տրվում ապահովադրին` երրորդ անձանց հանդեպ ունեցած քաղաքացիական պատասխանատվության կարգով առաջացած վնասների դիմաց: » Եկամուտների նվազման ապահովագրում: Այս դեպքում նույնպես ապահովադիր-ձեռնարկատիրոջը փոխհատուցվում են այն կորուստները, որոնք տեղի են ունենում հրդեհի կամ արտադրության գործընթացում կատարված այլ դժ ախտ պատահարների հետնանքով, ինչը հանգեցնում է արտադրության ընդհատումների, հետնա ար` եկամուտների կորստի: Ապահովագրության աշխատանքների պրակտիկայում կիրառվում են ապահովագրության ն ֆրանշիզի մի քանի համակարգեր (ապահովագրական համակարգերի դասակարգումը ներկայացված է հավելված 7.2-ում): Դրանցից առավել տարածված է ըստ գույքի իրական արժեքի ապահովագրությունը, որը որոշվում է պայմանագիրը կնքելու պահի դրությամ : Այս դեպքում ապահովագրության ծավալը հավասար է հասցված վնասի մեծությանը: Սակայն կիրառվում է նան համամասնական պատասխանատվության համակարգ, որի դեպքում տեղի է ունենում օ յեկտի ոչ լրիվ, մասնակի ապահովագրում: Նման դեպքերում ապահովագրական փոխհատուցումը սահմանվում է ըստ հետնյալ անաձնի. Փ - Կ 2 Գ/Ա , որտեղ` Փ-ն ապահովագրական փոխհատուցման մեծությունն է, Կ-ն վնասի փաստացի գումարն է,

Գ-ն

ապահովագրական

գումարն

է`

ըստ

պայմանագրի, Ա-ն օ յեկտի փաստացի արժեքն է: Միջազգային պրակտիկայում ավականին տարածված է այսպես կոչված «ըստ առաջին ռիսկի համակարգը»: Դրա էությունն այն է, որ ապահովագրական փոխհատուցումը կատարվում է լիովին կորստի չափով, սակայն ապահովագրական գումարի սահմաններում, որը ն ներկայանում է որպես առաջին ռիսկ: Ինչ վերա երում է ապահովագրական գումարից արձր հաշվարկվող կորստին, որը ներկայանում է արդեն որպես երկրորդ ռիսկ, ապա այն ընդհանրապես չի փոխհատուցվում: Գոյություն ունի նան ըստ վերականգնողական արժեքի ապահովագրական համակարգ: Այս դեպքում փոխհատուցումն իրականացվում է` ելնելով տվյալ պահին ձնավորված օ յեկտի գնից: Առանձնահատուկ ապահովագրական համակարգ է համարվում ֆրանշիզը, որի դեպքում ապահովադիրները նույնպես մասնակցում են վնասի փոխհատուցմանը: Ֆրանշիզ է կոչվում ապահովադիրների գույքային շահերին հասցված վնասի այն մասը, որը ենթակա չէ փոխհատուցման ապահովագրողների կողմից ն թողնվում է ապահովադիրների պատասխանատվությանը: Ֆրանշիզը նախատեսվում է ապահովագրական պայմանագրում ն սահմանվում է ացարձակ մեծությամ ` հաշվի առնելով ապահովագրական օ յեկտի գնահատված արժեքը, կամ տոկոսներով` հնարավոր կորստի մեծության նկատմամ : Ֆրանշիզը լինում է` պայմանական ն անվիճելի: Պայմանական ֆրանշիզի դեպքում, ելնելով կնքված ապահովագրական պայմանագրից, ապահովագրողի պարտավորություն չի առաջանում, քանի դեռ վնասը չի գերազանցում ֆրանշիզի ծավալը: Այդ ծավալի գերազանցման դեպքում ապահովագրողը լիովին փոխհատուցում է փաստացի վնասը` անկախ այն անից, թե ինչպիսի ծավալի ֆրանշիզ է սահմանված: Ինչ վերա երում է անվիճելի ֆրանշիզին, ապա դրա էությունը հետնյալն է. եր փաստացի վնասը գերազանցում է պայմանագրում նախատեսված մեծությանը, ապա ապահովագրողի կողմից փոխհատուցվող վնասի չափը սահմանելիս` ընդհանուր վնասից հանվում է պայմանագրում նախատեսված ֆրանշիզը: Ֆրանշիզը կարելի է սահմանել նան այն նպատակով, որպեսզի գույքի տերը ավելի ծախնդիր ձնով պահպանի իր գույքը:

7.2. ԱՊԱՀՈՎԱԳՐԱԿԱՆ ՇՈՒԿԱՆ ԵՎ ՆՐԱ

ՄԱՍՆԱԿԻՑՆԵՐԸ

Ապահովագրական շուկայական համակարգը կարելի է նութագրել տարածքային ն կազմակերպչական տեսանկյունից: Կազմակերպչական առումով ՀՀ ապահովագրական շուկան ներկայանում է աժնետիրական ընկերությունների կամ ՍՊԸ-ների տեսքով: Սակայն միջազգային պրակտիկայում գործում են նան ապահովագրողների կազմակերպաիրավական այլ ձներ: Տարածքային առումով կարելի է առանձնացնել տեղական (ռեգիոնալ), ներքին (ազգային), ն արտաքին (միջազգային) ապահովագրական շուկաներ: Շուկայական հարա երությունների զարգացումը վերացնում է տարածքային խոչընդոտները, ամրապնդում է ազգային ապահովագրական շուկայի համաշխարհային շուկային ինտեգրման գործընթացը: Նման ինտեգրման օրինակ կարող է հանդիսանալ համաեվրոպական ապահովագրական շուկայի ստեղծումը Եվրամիության անդամ երկրների կողմից: ԽՍՀՄ փլուզումից հետո, ի տար երություն ֆինանսական շուկայի այլ հատվածների, ՀՀ ապահովագրական շուկայի զարգացումն ընթանում էր համեմատա ար դանդաղ տեմպերով, մասնավորապես սկզ նական շրջանում ապահովագրական համակարգի գործունեությունը նութագրվում էր տարերայնությամ ն պետության կողմից շուկայի կարգավորման ու վերահսկողության անկատարությամ : Նշված ժամանակահատվածում հանրապետությունում գործում էր 82 ապահովագրական ընկերություն, որոնց արտոնագրման գործընթացը կանոնակարգված չէր: 1996թ.-ի նոյեմ երի 19-ին «Ապահովագրության մասին» ՀՀ օրենքի ն նրանից խող ենթաօրենսդրական ու գերատեսչական նորմատիվ ակտերի ընդունումից հետո դրվեցին ապահովագրական գործի ապամենաշնորհման իրավական դաշտի առաջին հիմնաքարերն ու սկսեց ձնավորվել պետության կողմից կարգավորվող ապահովագրական շուկա: Կրճատվեցին հանրապետությունում գործող 82 ապահովագրական ընկերությունները ն արդեն 1998թ. հունվարի 1-ի դրությամ ՀՀ ֆինանսների ն էկոնոմիկայի նախարարության կողմից արտոնագրված էր 20 ապահովագրական ընկերություն, որոնցից ապահովագրական գործունեություն էին ծավալել 11-ը: Ապահովագրական համակարգի զարգացման նոր փուլի մեկնարկ կարելի է համարել 2004թ.-ի հունիսի 11-ին ընդունված «Ապահովագրության մասին» ՀՀ օրենքը, որով

ամ ողջությամ նոր հարթություն է տեղափոխվում ՀՀ ապահովագրական շուկայի կարգավորման ն վերահսկողության մակարդակը: Ապահովագրական շուկայի մասնակիցներն են` ապահովագրողները (ապահովագրական ընկերությունները), ապահովադիրները (ապահովագրական ծառայությունների գնորդները), ինչպես նան նրանց միջն գործող միջնորդները (ապահովագրական գործակալները ն րոքերները) ն ապահովագրական ասոցիացիաները (ապահովագրական շուկայի մասնակիցների սխեմատիկ պատկերը ներկայացված է հավելված 7.3-ում): Ապահովագրական ընկերությունն ապահովագրական ֆոնդերի ձնավորման պատմականորեն տարածված ձն է, որն իրենից ներկայացնում է ապահովագրական ծառայությունների մատուցման առանձնահատուկ համակարգ: Ապահովագրական ընկերությունները տնտեսական հարա երությունների համակարգում հանդես են գալիս որպես ինքնուրույն տնտեսվարող սու յեկտ: Տնտեսապես կայացած ապահովագրական ընկերություններն այլ ընկերությունների հետ իրենց հարա երությունները կարող են իրականացնել վերաապահովագրության ն համաապահովագրության միջոցով: Ներկայումս տնտեսապես զարգացած երկրներում ապահովագրական ընկերությունների նոր դերը նրանում է, որ վերջիններս կատարում են վարկային կազմակերպություններին նորոշ տնտեսական գործունեություն: Մասնավորապես, իրականացնում են երկարաժամկետ արտադրական ներդրումներ արժեթղթերի շուկայի միջոցով: Ապահովագրողները վերցրած ապահովագրական պարտավորությունների կատարման համար պարտավոր են ձնավորել ն համապատասխան ձնով տեղա աշխել ապահովագրական պահուստները: Ապահովագրական պահուստները արգելվում է օգտագործել` ապրանքային, ֆոնդային որսաների աժնետոմսերի ն հիմնադրամային աժնեմասերի ձեռք երման համար, ինչպես նան մտավոր սեփականության ներդրումների մեջ: Վերջին տասնամյակում էական փոփոխություններ են նկատվում համաշխարհային ապահովագրական շուկայի տար եր տարածաշրջաններից մուտքագրվող ապահովագրավճարների կառուցվածքում: Մասնավորապես, եթե 1980-ական թվականների կեսերին ԱՄՆ-ի ապահովագրական շուկայում հավաքագրված ապահովագրավճարները կազմում էին համաշխարհային ապահովագրավճարների ծավալի 50%-ը, եվրոպական

երկրներինը` 26%, իսկ ասիական երկրներինը` ոչ ավել 20%-ից, ապա 1990-ական թվականներին նշված խմ երի երկրների միջն հաշվեկշիռը հավասարվեց ն յուրաքանչյուրի աժինը կազմում էր համաշխարհային ապահովագրավճարների ծավալի մոտ 32%-ը: Մյուս ոլոր երկրների աժինը համաշխարհային ապահովագրական շուկայական համակարգում մնացել է անփոփոխ ն չի գերազանցում 5%-ը: Ապահովագրական շուկայի զարգացման շարժը նշված հատվածներում հնարավորություն է տալիս ենթադրելու համաշխարհային ապահովագրավճարների ծավալում ԱՄՆ-ի մասնա աժնի հետագա կրճատում, եվրոպական ն ասիական տարածաշրջանի երկրների միաժամանակ ավելացմանը զուգահեռ` կենտրոնական ն արնելյան Եվրոպայի, ինչպես նան ԱՊՀ ն Բալթյան երկրների առնտրային ապահովագրության արդյունավետ զարգացման հաշվին: Ապահովադիրները ֆիզիկական ն իրավա անական անձիք են, որոնք ապահովագրական ընկերությունների հետ կնքում են պայմանագրեր ն հանդիսանում են ապահովագրական վկայագրի սեփականատերեր: Վերջիններս ապահովագրական պայմանագրի հիման վրա (կամավոր ապահովագրություն) կամ օրենքով (պարտադիր ապահովագրություն) ապահովագրողներին վճարում են ապահովագրավճար, որը նրանց հնարավորություն է տալիս ապահովագրական պատահարի ի հայտ գալու դեպքում ապահովագրողից ստանալ փոխհատուցում: Ապահովագրվողները (ապահովադիրները) իրավունք ունեն ապահովագրողների հետ ապահովագրական պայմանագրեր կնքել հօգուտ երրորդ անձանց (ապահովագրված անձանց, շահառուների), ինչպես նան պայմանագրում նշել ֆիզիկական ն իրավա անական այն անձանց, որոնք ապահովագրական պատահարի ժամանակ նույնպես ձեռք են երում հատուցում ստանալու իրավունք ∗ : Ապահովագրական ծառայությունների վաճառքն իրականացվում է ապահովագրական գործակալների կամ րոքերների միջոցով: Ապահովագրական գործակալները, ինչպես արդեն նշվել է, իրավա անական կամ ֆիզիկական անձինք են, որոնք գործում են ապահովագրողի անունից ն նրա հանձնարարությամ ` համաձայն իրենց տրված լիազորությունների ∗ : Նրանք զ աղվում են ապահովագրական ծառայությունների վաճառքով, ստանում են ապահովագրավճարը, ձնակերպում ապահովագրական ∗ ∗

"" օրենքը «Ապահովագրության մասին», հոդված 5. "" օրենքը «Ապահովագրության մասին», հոդված 11.

փաստաթղթաշրջանառությունը ն առանձին դեպքերում վճարում ապահովագրական փոխհատուցում (որոշված չափերի սահմաններում): Ապահովագրողի ն ապահովագրական գործակալի միջն փոխհարա երությունները ձնավորվում են պայմանագրային հիմունքներով, որտեղ սահմանվում են կողմերի իրավունքներն ու պարտավորությունները: Որպես ապահովագրական գործակալներ հանդես են գալիս` իրավա անական անձանց գրասենյակները, տուրիստական գործակալները, նոտարական գրասենյակները ն այլն, որոնք իրենց հիմնական գործունեության հետ մեկտեղ իրականացնում են ապահովագրական ծառայություններ: Ներկայումս միջազգային պրակտիկայում մշակված է գործակալային ցանցի երեք հիմնական տեսակ: Դրանցից առաջինը կոչվում է հասարակ գործակալություն: Այս դեպքում գործակալը պայմանագիր կնքում է ապահովագրական ընկերության հետ ն աշխատում է ինքնուրույն` ընկերության հաստիքային աշխատողների վերահսկողության ներքո: Յուրաքանչյուր կնքված ապահովագրական պայմանագրի համար գործակալը ստանում է միջնորդավճար (կոմիսիոն պարգնավճար): Սովորա ար գործակալները վաճառում են մի քանի համեմատա ար պարզ ապահովագրական ապրանքներ (ծառայություն): Ապահովագրական ընկերությունը գործակալին նախապատրաստում է հենց այս տեսակի ապրանքների վաճառքի համար: Միննույն գործակալի կողմից ապահովագրության տար եր տեսակների համատեղումը ն, միաժամանակ, աշխատանքը մի քանի ապահովագրական ընկերություններում շատ հազվադեպ է հանդիպում: Նման սկզ ունքներով աշխատում են ապահովագրական րոքերները: Առանձին երկրներում կիրառվում է նան գործակալների րգաձն համակարգը: Այս դեպքում ընկերությունը պայմանագիր է կնքում գլխավոր գործակալի հետ, որը ֆիզիկական անձ է, իրավունք ունի ինքնուրույնա ար ձնավորել ենթագործակալների համակարգը: Վերջիններս իրենց հերթին նույնպես կարող են հավաքագրել ենթագործակալների ն այլն: Միջին եվրոպական ընկերությունն ունի 4-6 նման վաճառքի մակարդակ: Միջնորդավճարը հավասարաչափ աշխվում է ոլոր վաճառողների միջն հետնյալ սկզ ունքով. որքան արձր է մակարդակը (որքան մոտ է ուրգի արձունքին), այնքան ցածր է միջնորդային դրույքաչափը: Ամենա արձր ապահովագրավճարի դրույքաչափը պատկանում է ապահովագրության պայմանագիրը կնքող գործակալին, սակայն գլխավոր գործակալն իրեն ենթակա

վաճառողների մեծ ցանցի հաշվին կարող է ստանալ ընկերության ղեկավարների աշխատավարձը մի քանի անգամ գերազանցող աշխատավարձ: Ապահովագրական ընկերության համար նման վաճառքի համակարգն ունի էական թերություն. ժամանակի ցանկացած պահին ողջ համակարգը, իր գլխավոր գործակալի կամ ենթագործակալի հետ միասին, կարող է տրամադրվել այլ ընկերությունների: Ապահովագրական րոքերները սահմանված կարգով, որպես ձեռնարկատեր գրանցված ն, իրենց անունից ապահովադրի կամ ապահովագրողի (վերաապահովագրության պայմանագրերով) հանձնարարությամ , ապահովագրության նագավառում միջնորդական գործունեություն իրականացնող ֆիզիկական կամ իրավա անական անձինք են, որոնց հիմնական գործունեությունն ապահովագրական ընկերություններում ապահովագրական ծառայությունների տեղա աշխումն է: Ապահովագրական շուկայում րոքերը գործում է իր անունից` տրամադրելով միջնորդային ծառայություններ ապահովադիրներին կամ ապահովագրողներին` նրանց հետ կնքված պայմանագրերի համաձայն: Բրոքերը չի հանդիսանում ապահովագրության պայմանագրի մասնակից: Նրա պարտավորությունն է գտնել ապահովագրությամ հետաքրքրվող ապահովադրի ն տրամադրել իր ծառայությունները: Բրոքերը ապահովադրի (ապահովագրվողի) գործակալն է, այլ ոչ թե ապահովագրողի: Միջազգային պրակտիկայում րոքերն իրավական պատասխանատվություն չի կրում ապահովագրողի հանդեպ: Բրոքերը նույնպես չպետք է երաշխավորի ապահովագրողի վճարունակությունը ն պատասխանատվություն չի կրում վնասների հատուցման ն ապահովագրավճարի վերադարձման համար: Որպես կանոն, իրավա անական անձ հանդիսացող ապահովագրական րոքերները կարող են իրենց հաճախորդներին ներկայացնել հետնյալ ապահովագրական ծառայությունների տեսակները. • ապահովագրության հաճախորդների փնտրում ն ներգրավում, • ապահովագրության որոշ տեսակների գծով հաճախորդներին հետաքրքրող հարցերի պարզա անում, • ապահովագրության պայմանագրի կնքման ն ապահովագրական հատուցման ստացման համար անհրաժեշտ փաստաթղթերի նախապատրաստում ու ձնակերպում,

•

ապահովագրական գումարների տրամադրման կազմակերպում, • հաճախորդների հանձնարարությամ , ապահովագրության կամ վերաապահովագրության պայմանագրերով, ապահովագրական ռիսկերի տեղա աշխում, • փորձագիտական ն խորհրդակցական ծառայությունների տրամադրում, • վնասի քննարկման ու կարգավորման փաստաթղթերի նախապատրաստում, • վնասի գնահատման մասնագետների ն ապահովագրական գումարի չափերի որոշման ծառայությունների կազմակերպում: Ֆիզիկական անձ հանդիսացող ապահովագրական րոքերները կարող են ներկայացնել ոլոր վերոնշյալ ծառայությունների տեսակները, ացառությամ ապահովագրական պայմանագրերի համաձայն ապահովագրավճարի գանձումն ու ապահովագրական վճարումների իրականացումը: Ամենա արդ շուկաներում ապահովագրական համարյա ոլոր տեսակներն իրականացվում են գրանցված ապահովագրական րոքերների միջոցով: Շատ դեպքերում րոքերներն ինքնուրույն միջազգային ընկերություններ են, որոնք իրենց ծառայություններն են առաջարկում խոշոր կորպորացիաների: Ամերիկյան, կանադական, րիտանական ապահովագրական ընկերություններ 1996 թվականին անցել են ապահովագրական ծառայությունների ուղղակի վաճառքին ինտերնետային ցանցի միջոցով: 1996 թվականին ինտերնետ ծառայությունից օգտվել է 60 մլն մարդ, որոնցից մոտ 85%-ը իրենց ձեռքում ունեն ապահովագրական վկայագրեր: 1996 թվականին Անգլիայում անցկացված հարցման համաձայն` տասը հարցված ապահովագրողներից ինը նախընտրում են ապահովագրական ծառայությունների վաճառքի ինտերնետ ցանցը: Արդյունավետ է ինտերնետի միջոցով ապահովագրական ընկերությունների գովազդատեղեկատվական նյութերի հասցեների առաքումը: Առավել հետաքրքրական է ինտերնետ ցանցի օգտագործումը` անձնական ապահովագրության ոլորտի ապահովագրական ծառայությունների վաճառքի, ֆիզիկական անձանց գույքի ն այլ ապահովագրության զանգվածային տեսակների համար: Ապահովագրական շուկայի կարգավորման վրա էական ազդեցություն են ունենում նան ապահովագրողների

հասարակական միությունները` ապահովագրական ընկերությունների ասոցիացիաները (օրինակ` ՀՀ-ում Հայաստանի Ապահովագրողների Ասոցիացիան): Նրանք լուծում են ապահովագրողների ընդհանուր շատ հարցեր, որոնք էական նշանակություն ունեն երկրում ապահովագրության զարգացման համար, ներկայացնում են ապահովագրողների ն պետական մարմինների շահերը, իրականացնում են ապահովադիրների խորհրդատվություն ն օգնում ապահովագրության պայմանագրի կողմերի միջն ծագած որոշ վեճերի լուծմանը: Բացի վերը թվարկված ապահովագրական շուկայի սու յեկտներից, որպես այդ շուկայի լիիրավ մասնակից հանդես է գալիս նան պետությունը: Վերջինս, պետական ապահովագրական ընկերությունների տեսքով, որպես ապահովագրող կարող է ուղղակիորեն մասնակցել շուկայական հարա երություններին ն տար եր իրավական լծակների միջոցով լիովին ներգործել ապահովագրական շուկայի վրա: Սակայն պետության գործառույթն այստեղ ոչ թե ուղղակի ապահովագրության իրականացումն է, այլ ապահովադիրների շահերի պաշտպանությունն, ապահովագրական համակարգի հուսալիության ու ապահովագրողների ֆինանսական կայունության ապահովումը, ապահովագրական շուկայի զարգացման խթանումը ն այլն:

7.3. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԱՊԱՀՈՎԱԳՐՈՒԹՅՈՒՆ

Անշարժ գույքի կառավարչի համար ապահովագրութունն իրեն վստահված գույքի արժեքի պահպանման միջոց է: Արժեքի նախատեսված իջեցումների փոխհատուցման նպատակով կառավարիչը երկարաժամկետ պլանավորման շրջանակներում կարող է ստեղծել պահուստային ն մաշվածքամարման ֆոնդեր, իսկ ապահովագրումն անշարժ գույքի արժեքի վերականգման միջոց է այն դեպքերում, եր այդ իջեցումը տեղի է ունեցել հնարավոր, սակայն տվյալ պահին անկանխատեսելի պատահարների հետնանքով: Այսպես օրինակ, նակելի շենքի կենսունակության (պիտանիության, այսինքն` շինարարության ավարտից մինչն քանդում կամ վերակառուցում) հաշվարկային ժամկետը հասնում է մի քանի տասնամյակի, հիմնականում` 30-50 տարի, որի ընթացքում գույքի սեփականատերը կամ կառավարիչը հնարավորություն ունեն ստեղծելու մաշվածքամարման ֆոնդ, որը ավարար կլինի նոր շենք

կառուցելու կամ հինը վերակառուցելու համար: Սակայն, եթե վերակառուցման անհրաժեշտությունն առաջանա նական աղետի, օրինակ` երկրաշարժի արդյունքում, ապա անհրաժեշտ ծախսերի կատարման հիմնական հնարավոր աղ յուրը տվյալ պատահարներից ապահովագրման պայմանագրով ստացված միջոցներն են: Այն իրավիճակները, որոնցից ավանդա ար ապահովագրում են անշարժ գույքը, ներառում են` երկրաշարժ, սողանքներ, փլվածք, փոթորիկ, ջրհեղեղ, կարկուտ, հեղեղ, խորտակում, հրդեհ, պայթյուն, հողերի նստվածքներ, տվյալ տեղանքի համար անսովոր համարվող սաստիկ ցրտեր ն ձյունատեղումներ, ստորգետնյա ջրերի ակտիվացում, կայծակի հարված, տեխնիկական վթարներ (այդ թվում ն տրանսպորտային միջոցների վերա երյալ), տեխնածին վթարներ ն դժ ախտ պատահարներ (այդ թվում արդյունա երական աղտոտում), ջրի հոսքը հարնան տարածքից, գույքի վնասումը ջրատար, կոյուղու ն հակահրդեհային համակարգերից հոսող ջրի հետնանքով, երրորդ անձանց ապօրինի գործողություններ, կոտրանքով գողություն: Այս ցուցակը ոչ վերջնական է, ոչ էլ ստանդարտացված, ն յուրաքանչյուր սեփականատեր (կառավարիչ) ինքն է ընտրում ապահովագրման այն պատահարները, որոնցից որ կցանկանար ապահովագրվել: Ավելին, նա կարող է նույնիսկ ինքնուրույն ընտրել ն առաջարկել ապահովագրման այլ պատահարներ: Որպես կանոն, հիմնական ապահովագրման պատահարների վերա երյալ ապահովագրողներն ունեն իրենց հիմնավորված դրույքները, ն նոր առաջարկվող իրավիճակների ապահովագրման դեպքում ապահովագրողները ավականին անհիմն արձր դրույքներ են պահանջում: Պետք է նշել նան, որ վերը թվարկված ապահովագրական ռիսկերը կենցաղային տերմիններ են, որոնց մեկնա անումը պետք է համապատասխանեցվի գույքային ապահովագրության պայմանագրի կողմերի միջն: Հաճախ ապահովագրողներից յուրաքանչյուրը մշակում է իր սեփական մեկնա անումը որոշակի ապահովագրական իրավիճակի վերա երյալ, այդ իսկ պատճառով դրանց նկարագիրը կարող է չհամընկնել միննույն ռիսկից տար եր ապահովագրական ընկերությունների կողմից տրամադրվող ապահովագրական պաշտպանվածության հետ: Ապահովագրական ընկերության գործունեությունը սերտորեն կապված է անշարժ գույքի գործակալության գործունեության հետ: Վերջինս պայմանագիր է կնքում ապահովագրական ընկերության հետ ն իր հաճախորդներին է

առաջարկում գործարքների ապահովագրություն, որպես լրացուցիչ ծառայություն: Անշարժ գույքի գնման դեպքում անհրաժեշտ է, որ գնորդն անպայման ապահովագրի իր իրավունքը գույքի նկատմամ : Դա կարնոր է հատկապես նակարանային ոլորտում, քանի որ այն առավել հագեցած է հանցավոր տարրերով:

7.3.1 Հիփոթեքային ապահովագրություն Հիփոթեքային վարկերի շուկայի զարգացման ան աժանելի մասն է կազմում ապահովագրությունը, ինչի առկայությունն ու արդյունավետ գործունեությունն էապես նվազեցում է վարկառուի ն վարկատուի ռիսկը: Ընդհանուր առմամ , ապահովագրումը պետք է գործի հետնյալ սխեմայով. • վարկային պայմանագրի շրջանակներում վարկառուն ապահովագրում է ձեռք երված նակարանը (հնարավոր է նան կյանքի ապահովագրում, դժ ախտ պատահարից, այդ թվում աշխատունակության կորստից ապահովագրում), • ապահովագրական ընկերությունը պետք է համապատասխանի հիփոթեքային ընկերության կողմից սահմանված չափանիշներին, • ապահովագրական պայմանագրի առկայությունը ցանկալի է վարկի ամ ողջ ժամկետի ընթացքում` կարող է կնքվել յուրաքանչյուր տարի, • ապահովագրման չափը պետք է առնվազն հավասար լինի վարկի գումարի չմարված մասին, • գրավադրված նակարանի ( նակելի տան) «կորստի» (հրդեհ, նական աղետ, վնասվածք ն այլն) դեպքում ապահովագրական ընկերությունը հատուցմանը ենթակա գումարը փոխանցում է վարկի հավատարմագրային կառավարում իրականացնող անկին, իսկ վերջինս փոխանցում է այդ գումարը հիփոթեքային ընկերությանը, որից հետո վարկային պայմանագիրը դադարում է, • կյանքի (դժ ախտ պատահարից) ապահովագրման դեպքում, եթե վարկառուն մահանում է, ապահովագրական ընկերությունը հատուցմանը ենթակա գումարը փոխանցում է վարկի հավատարմագրային կառավարում իրականացնող անկին, իսկ վերջինս փոխանցում է այդ գումարը հիփոթեքային ընկերությանը, որից հետո վարկային պայմանագիրը դադարում է:

Ապահովագրման պայմանագրով գրավն ապահովագրվում է հօգուտ գրավառուի: Վարկառուի կողմից վարկի ապահովվածություն հանդիսացող գրավը պետք է ապահովագրված լինի ապահովագրման պայմանագրի կամ վկայագրի կնքման պահին չմարված ն չապահովագրված հիփոթեքային վարկի գումարի առնվազն 100%-ի չափով: Վարկային պայմանագրով սահմանվում է գրավի ապահովագրման կարգը. վարկառուն հերթական ապահովագրման պայմանագրի կնքման դեպքում պարտավոր է վարկային պայմանագրում նշված ժամկետներում վարկատուին ներկայացնել համապատասխան ապահովագրման պայմանագիրը: Ապահովագրական ընկերությունների ընտրության համար սահմանվում են հետնյալ նվազագույն չափանիշները. • գործունեության արտոնագրի առկայություն ն նվազագույնը 3 տարվա աշխատանքային փորձ, • գործունեության հիմնական տեսակը` անշարժ գույքի ապահովագրություն, քաղաքացիական պատասխանատվության ապահովագրություն, • աուդիտորական ստուգումների եզրակացության առկայություն վերջին 2 տարվա համար, • կայուն ֆինանսական դրություն (վճարունակություն, կայուն գործունեության հնարավորություն, հարկային պարտավորությունների նորմալ իրականացում ն այլն) վերջին 2 տարվա ընթացքում, • շուկայում հայտնի լինելը (գործունեության ծավալներն, իր կողմից մատուցվող ծառայություններից օգտվողների քանակը ն այլն): Վարկառուն վերոնշված ապահովագրությունը կարող է իրականացնել ինչպես վարկատուի, այնպես էլ անմիջապես անկի կողմից ընտրված ապահովագրական ընկերության միջոցով: Այն դեպքում, եր վարկառուն ապահովագրությունն իրականացնում է անմիջապես ապահովագրական ընկերության միջոցով, ապա պարտադիր է համարվում համապատասխան փաստաթղթերի ներկայացումը անկ:

ԳԼՈՒԽ 8.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԷԿՈՆՈՄԻԿԱՅԻ

ԻՐԱՎԱԿԱՆ ԱՍՊԵԿՏՆԵՐԸ

8.1.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԻՐԱՎԱԿԱՆ

ՀԱՍԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆԸ

Ցանկացած հասարակությունում, որը գտնվում է իր զարգացման որոշակի փուլում, առաջանում է հարա երությունների կարգավորման անհրաժեշտություն ինչպես հասարակության անդամների, այնպես էլ հասարակության ն կառավարության միջն: Այդպիսի կարգավորումը կարող է իրականացվել միայն որոշակի նորմերի ստեղծման միջոցով, որոնք անվանում են իրավական նորմեր: Իրավական նորմերի հիմնական ձնը օրենքներն են: Իրավական նորմի ամենակարնոր առանձնահատկություններից է համարվում նրա համապարտադիր նույթը: Անշարժ գույքը, որպես տնտեսագիտական հասկացություն ուսումնասիրելիս, անհրաժեշտ է հավասարապես դիտարկել այն ինչպես տնտեսական, այնպես էլ իրավական տեսանկյունից: Նույնիսկ կարելի է ասել, որ պրակտիկայում առաջնահերթ է համարվում անշարժ գույքի իրավական հասկացությունը: Սա ացատրվում է նրանով, որ մի փոքր պատկերացում անգամ չունենալով անշարժ գույքի տնտեսագիտական ովանդակության մասին` միաժամանակ կարելի է հանդիսանալ նրա հետ կապված հարա երությունների (լինել անշարժ գույքի սեփականատեր, գնել կամ վաճառել այն, ժառանգել կամ նվիրա երել ն այլն) ակտիվ մասնակից (սու յեկտ): Գլխավոր չափանիշը, որը թույլ է տալիս անշարժ գույքն իրավական կարգավորման առարկա հանդիսացող այլ օ յեկտներից զատ դասակարգել, նրա անխզելի կապն է հողի հետ, որն էլ համարվում է անշարժ գույքի հիմնական առանձնահատկությունը: Այս կապը, իհարկե, չպետք է հասկանալ առացիորեն: Ժամանակակից տեխնիկայի հնարավորությունները, ըստ էության, թույլ են տալիս իրականացնել ազմաթիվ անշարժ գույքի օ յեկտների տեղափոխություն ավականին մեծ հեռավորությունների վրա: Անշարժ գույքի կապը հողի հետ կարող է լինել ինչպես ուղղակի, այնպես էլ անուղղակի: Այսպես օրինակ, նակարանները ուղղակիորեն կապված չեն հողի հետ, նրանք տեղա աշխված են շենքում, որը գրավում է որոշակի հողատարածք: Այս «շղթան»

կարելի է երկարացնել` սենյակը գտնվում է նակարանում, որը գտնվում է շենքում, որը գրավում է որոշակի հողատարածք, ն այլն: Անուղղակի կապի մեկ այլ օրինակ են հանդիսանում ցցային կառույցները. հողի հետ ուղղակի կապ այստեղ չի դիտարկվում, սակայն գետային, լճային, ծովային հատակը, որը հիմք է ծառայում ցցերի համար, իրենից ներկայացնում է հողային ծածկույթի նույնպիսի հատված, ինչպիսին վերը դիտարկված հողակտորն է: Որքան էլ երկար լինի այս «շղթան», միննույն է, սկզ նակետը միշտ էլ հողատարածքն է, որի վրա տեղա աշխվում են անշարժ գույքի ամենատար եր տիպի օ յեկտներ: Այդ իսկ պատճառով էլ հողատարածքներն իրենցից ներկայացնում են անշարժ գույքի կարնորագույն օ յեկտներ: Այսպիսով, իրավա անորեն շենքերն ու շինությունները, որպես անշարժ գույքի օ յեկտներ, դիտարկվում են իրենց տակ գտնվող հողատարածքներից զատ: Համաձայն օրենսդրության` գոյություն ունի հողատարածք ն դրա հետ ամուր կապված անշարժ գույք (շենքեր, շինություններ): Պետք է նշել, որ համաշխարհային պրակտիկայում հողատարածքը դիտարկվում է ոչ թե որպես առանձին օ յեկտ, այլ որպես անշարժ գույքի օ յեկտի գլխավոր ատրի ուտ (ատրի ուտ` հունարենից թարգմանա ար նշանակում է պարտադիր հատկանիշ կամ պարագա): Օրինակ` համաձայն Շվեդիայի հողային օրենսդրության, անշարժ գույքի միավոր է համարվում ոչ թե առանձին նակարանը, այլ ամ ողջ նակարանային համալիրն իր տակ գտնվող հողակտորի հետ միասին: Հողը չի կարող վաճառվել կամ տրվել վարձով առանց նրա վրա գտնվող օ յեկտների նկատմամ իրավունքների համապատասխան փոխանցման, ն ընդհակառակը: Նմանատիպ մոտեցումը միանշանակ համապատասխանում է «գույքային համալիր» հասկացությանը: Կարնոր է համարվում նան այն հանգամանքը, որ օրենքը չի դիտարկում անշարժ գույքի օ յեկտը նրա շահագործումից (նշանակությունից) անկախ: Ենթադրվում է, որ հողի հետ անքակտելի կապի խզումը ավականին մեծ վնաս է հասցնում մասնավորապես ոչ թե օ յեկտին, այլ նրա նշանակությանը:

8.2. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԻՐԱՎԱԿԱՆ

ՀԱՍԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆԸ ՏԱՐԲԵՐ ԵՐԿՐՆԵՐՈՒՄ

Անշարժ ն շարժական գույքի աժանումը սկիզ է առել հռոմեական իրավունքների ժամա-նակներից ն գործնականում ընդունված է ոլոր իրավական համակարգերի կողմից: Ունեցվածքի նման աժանումը կապված է նական օ յեկտների մասնավոր սեփականության իրավունքի հետ, առաջին հերթին հողի, ինչպես նան քաղաքացիական օ յեկտների շրջանառության ներմուծմամ ն այդ շրջանառության զարգացմամ : Ռուսաստանում «անշարժ ունեցվածք» տերմինը մտցվել է Պետրոս Լ-ի կողմից 1714թ.-ի մարտի 23-ի հրամանով «Անշարժ ն շարժական գույքի ժառանգման կարգով»: Այդ ժամանակից ի վեր այդ օրենքը նախահեղափոխական Ռուսաստանի կողմից դարձել է ընդունված, ինչի մասին վկայում է Ռուսաստանի քաղաքացիական օրենսգրքի ընդունումը: Այսպես, 384 հոդվածն ասում է. «Օրենքով անշարժ գույք են համարվում հողը ն զանազան հանդերը, տունը, գործարանները, ֆա րիկաները, կրպակները, զանազան շինությունները ն դատարկ ակային տարածքներն ու երկաթգծերը»: Առանձին հոդվածներ ճշտում են անշարժ գույքի տար եր օ յեկտների էությունը, օրինակ` 387 հոդվածի համաձայն` հողի պատկանելիությանը վերա երվում են. «դրանց վրա հիմնված եկեղեցական ն այլ շինությունները, ակերը, ջրաղացները, կամուրջները, փոխադրական միջոցները, ամ արտակները, լճերը, արհեստական լճերը, ճահիճները, ճանապարհները, հաղորդակցման այլ ուղիները, հողի վրա գտնվող ողջ արտադրանքը, ընդերքի թանկարժեք մետաղները, հանքերը ն այլ հանածոները: 20-րդ դարի 20-ական թվականների սկզ ին Ռուսաստանում ունեցվածքի նման աժանումը դիտվեց որպես ուրժուական, որը չէր համապատասխանում խորհրդային հասարակության հիմնադրույթներին ն,

կապված հողի մասնավոր սեփականության մերժման հետ, չեղյալ համարվեց: Վերջինս օրենքի ուժ է ստացել 21-րդ հոդվածով, որը գործողության մեջ է դրվել 1923թ.-ի հունվարի 1-ին ՌԴ ՔՕ-ով: Ներկայացված օրենսգրքի 22-րդ հոդվածի համաձայն` պետական ն մունիցիպալ ձեռնարկությունները, դրանց սարքավորումները, երկաթուղային գծերը ն դրանց շարժական կազմը, ազգայնացված նավերը, շինությունները, որոնք «համարվում են մասնավոր շրջանառությունից ռնագանձված, չեն կարող օտարվել կամ գրավադրվել այն մարմինների կողմից, որոնց տնօրինության տակ գտնվում են, ինչպես նան չեն կարող ավարարել վարկատուների դիմումը»: Ներկայումս ունեցվածքի աժանումն անշարժի ն շարժականի տարածված է գրեթե ոլոր երկրներում: Եթե համեմատենք նախահեղափոխական ն ժամանակակից ռուսաստանյան անշարժ գույքի հասկացությունները ն իրավունքները, ապա դրանք հիմնականում համընկնում են: ՌԴ ՔՕ 130-րդ հոդվածով անշարժ գույքին վերա երում են նան պետական գրանցման ենթակա օդային ն ծովային նավերը, ներքին լաստանավերը, տիեզերական օ յեկտները: Թվարկված օ յեկտները, որոնք հավասարեցվում են անշարժ գույքին, չեն համարվում համընդհանուր ոլոր ազգային օրենսդրությունների համար: Օրենքով անշարժ գույքին կարող են վերա երել նան այլ ունեցվածքներ ( նակարան, ձեռնարկություն ն այլն): Օրենսդիրը կարող է ընդարձակել այդ թվարկումը ն տար եր օ յեկտներ դիտարկել որպես անշարժ գույք` հավասարեցնելով դրանց իրավական կանոնակարգը անշարժ գույքի կանոնակարգի հետ: Օրինակ` Համաձայն Շվեդիայի օրենսդրության, անշարժ գույք է համարվում միայն հողը, իսկ ահա ֆրանսիական ՔՕ-ով անշարժ գույքի ունեցվածքին պատկանում են

հողագործական գործիքները, սերմացուն հողակտորում ն այլ ապրանքներ, ինչպես նան դրանց նկատմամ իրավունքները (հոդ. 594): Ֆրանսիական ՔՕ-ն շատ լայնորեն քննարկում է անշարժ ունեցվածքը, ներառելով ավտոմեքենաները, գործիքները, արտադրության համար անհրաժեշտ հումքը, գյուղատնտեսական գործիքները ն այլ առարկաներ (հոդ 517-526): Գերմանիայի ՔՕ-ն տալիս է ավելի նեղ հասկացություն անշարժ գույքի մասին, որի մեջ մտնում են հողային տարածքները, հողին ամուր կապված շինությունները, հողից ստացվող ապրանքները, քանի դեռ դրանք կապված են հողին, սերմացուները, եթե դրանք մտցված են հողի մեջ, ույսերը: Անշարժ գույքի մասին համապատասխան դրույթները գտնվում են Իտալիայի (հոդ. 812), Ճապոնիայի (հոդ. 86), Շվեցարիայի (հոդ. 655) քաղաքացիական օրենսգրքերում: Իտալիայի օրենսգրքով ջուրը նույնպես վերա երվում է անշարժ գույքին: Անշարժ գույքի աժանումը մնացած ոլոր գույքերից ացատրվում է հետնյալ պարագայով: Անշարժ գույքին պատկանում են առավել արժեքավոր ն համընդհանուր ճանաչում ունեցող օ յեկտները: Անշարժ գույքի այնպիսի օ յեկտներ, ինչպիսիք են հողը, նական ռեսուրսները, ունեն մեծ տնտեսական ն ռազմավարական նշանակություն պետության համար: Այս ն մի շարք այլ պատճառներից ելնելով` անշարժ գույքն օրենքի կողմից գտնվում է պաշտպանության տակ: Դրանց պատճառները մասամ կրում են պատմական նույթ, մասամ որոշվում են անշարժ գույքի նույթով: Այսպես, հողը հանդիսացել է անշարժ գույքի կարնոր օ յեկտ նախակապիտալիստական ժամանակներում, եր դրամական կապիտալը ոչ նշանակալի դեր է խաղացել տնտեսության կյանքում, մինչդեռ հողը հանդիսացել է մասնավոր հարստության ն պետական եկամուտների գրեթե միակ աղ յուրը,

ծառայել է որպես քաղաքացու քաղաքական նշանակության ցուցանիշ: Որոշ իրավահարա երություններ կարող են լինել միայն անշարժ գույքի հետ կապված, օրինակ` հիփոթեքը: Անշարժ գույքի օ յեկտների առք ու վաճառքը զգալիորեն տար երվում է այլ ապրանքների ձեռք երումից ն այլն:

8.3. ՀՀ-ՈՒՄ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԻՐԱՎԱԿԱՆ

ԿԱՐԳԱՎՈՐՈՒՄԸ

Խորհրդային հասարակարգից շուկայական տնտեսության համակարգի անցման ընթացքում ոլոր նորանկախ պետությունների համար առաջնահերթ քայլերից էր համարվում իրավական համակարգի վերափոխումը ն մի շարք նոր իրավական ակտերի ստեղծումը: Ներկայումս անշարժ գույքի ոլորտը կարգավորող գործող օրենսդրությունը աղկացած է հետնյալ հիմնական օրենսդրական ակտերից. » ՀՀ Սահմանադրություն » ՀՀ Քաղաքացիական Օրենսգիրք » ՀՀ Հողային Օրենսգիրք » ՀՀ Օրենքը տեղական ինքնակառավարման մարմինների մասին » ՀՀ Օրենքը նոտարիատի մասին » ՀՀ Օրենքը գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման մասին » ՀՀ Օրենքը պետական գույքի մասնավորեցման (սեփականաշնորհման) մասին » ՀՀ Օրենքը գույքահարկի մասին » ՀՀ Օրենքը հողի հարկի մասին » ՀՀ Օրենքը անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին » ՀՀ Օրենքը քաղաքաշինության մասին » ՀՀ Օրենքը ապահովագրության ն ապահովագրական գործունեության մասին » Կադաստրային ենթաօրենսդրական ակտեր Անցումային շրջանում ընդունվել էր նան ՀՀ օրենքն անշարժ գույքի մասին, այդուհանդերձ, այն դուրս հանվեց

շրջանառությունից` ՀՀ Քաղաքացիական օրենսգրքի հետ ունեցած հակասությունների պատճառով:

8.3.1. Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքները Հայաստանի Հանրապետության Քաղաքացիական Օրենսգիրքն անշարժ գույքի նկատմամ սահմանում է հետնյալ իրավունքները. 1. սեփականության, 2. օգտագործման, 3. գրավի, 4. սերվիտուտի, 5. կառուցապատման, 6. ՀՀ օրենսդրության սահմանված այլ իրավունքներ: Սեփականության իրավունքը սու յեկտի օրենքով ն այլ իրավական ակտերով ճանաչված ու պահպանվող իրավունքն է` իր հայեցողությամ տիրապետելու, օգտագործելու ն տնօրինելու իրեն պատկանող գույքը: Տիրապետման իրավունքը գույքը փաստացի տիրապետելու իրավա անորեն ապահովված հնարավորությունն է: Օգտագործման իրավունքը գույքից դրա օգտակար նական հատկությունները քաղելու, ինչպես նան դրանից օգուտ ստանալու իրավա անորեն ապահովված հնարավորությունն է: Օգուտը կարող է լինել եկամտի, պտուղների, աճի, ծնաճի ն այլ ձներով: Տնօրինման իրավունքը գույքի ճակատագիրը որոշելու իրավա անորեն ապահովված հնարավորությունն է: Սեփականատերն իրավունք ունի իրեն պատկանող գույքի նկատմամ իր հայեցողությամ կատարել օրենքին չհակասող ն այլ անձանց իրավունքներն ու օրենքով պահպանվող շահերը չխախտող ցանկացած գործողություն, այդ թվում` իր գույքը որպես սեփականություն օտարել այլ անձանց, նրանց փոխանցել այդ գույքի օգտագործման, տիրապետման ն տնօրինման իրավունքները, գույքը գրավ դնել կամ տնօրինել այլ եղանակով: Նոր ստեղծված անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքը ծագում է դրա պետական գրանցման պահից: Օրենքով սահմանվում են գույքի այն տեսակները, որոնք կարող են գտնվել միայն պետության կամ համայնքների սեփականության ներքո: Բոլոր սեփականատերերի իրավունքները պաշտպանվում են հավասարապես:

Հողամասի նկատմամ սեփականության իրավունքը տարածվում է դրա սահմաններում գտնվող մակերեսային (հողային) շերտի, փակ ջրավազանների, դրա վրա գտնվող անտառի ն ուսականության վրա, եթե այլ ան նախատեսված չէ օրենքով: Ընդհանուր սեփականությունը ն դրա ծագման հիմքերը. երկու կամ ավելի անձանց սեփականության ներքո գտնվող գույքը նրանց է պատկանում ընդհանուր սեփականության իրավունքով` սեփականության իրավունքում սեփականատերերից յուրաքանչյուրի աժինը որոշելով ( աժնային սեփականություն), կամ առանց այդ աժինները որոշելու (համատեղ սեփականություն): Գույքի նկատմամ ընդհանուր սեփականությունը համարվում է աժնային, եթե օրենքով դրա նկատմամ սահմանված չէ համատեղ սեփականություն: Համատեղ սեփականության մասնակիցները միասին տիրապետում ն օգտագործում են ընդհանուր գույքը, եթե այլ ան նախատեսված չէ նրանց համաձայնությամ : Համատեղ սեփականության ներքո գտնվող գույքը տնօրինվում է ոլոր մասնակիցների համաձայնությամ , անկախ այն անից, թե մասնակիցներից ով է կնքում գույքը տնօրինելու գործարքը: Մասնակիցներից յուրաքանչյուրն իրավունք ունի կնքել ընդհանուր գույքը տնօրինելու գործարքներ, եթե այլ ան նախատեսված չէ նրանց համաձայնությամ : Համատեղ սեփականության մասնակիցների միջն ընդհանուր գույքը աժանվում կամ նրանցից մեկի աժինն առանձնացվում է ընդհանուր գույքի նկատմամ իրավունքում մասնակիցներից յուրաքանչյուրի աժինը նախապես որոշելուց հետո: Ընդհանուր գույքը աժանելիս ն դրանից աժին առանձնացնելիս համատեղ սեփականության մասնակիցների աժինները համարվում են հավասար, եթե այլ ան նախատեսված չէ օրենքով կամ մասնակիցների համաձայնությամ : Ընդհանուր աժնային սեփականության ներքո աժինները համարվում են հավասար, եթե աժնային սեփականության մասնակիցների աժինները չեն կարող որոշվել օրենքի հիման վրա կամ սահմանված չեն ոլոր մասնակիցների համաձայնությամ : Բաժնային սեփականության մասնակիցը, որն ընդհանուր գույքի օգտագործման սահմանված կարգի պահպանմամ իր հաշվին իրականացրել է այդ գույքից ան աժանելի արելավումներ, կարող է պահանջել դրանց համապատասխան մեծացնել ընդհանուր սեփականության իրավունքում իր աժինը:

Բաժնային սեփականության ներքո գտնվող գույքը տնօրինվում է դրա ոլոր մասնակիցների համաձայնությամ : Բաժնային սեփականության մասնակիցն իրավունք ունի իր աժինը վաճառել, նվիրել, կտակել, գրավ դնել կամ այլ կերպ տնօրինել: Ընդհանուր սեփականության իրավունքում աժինը երրորդ անձի վաճառելիս աժնային սեփականության մնացած մասնակիցները, վաճառքի գնով ն այլ հավասար պայմաններով, վաճառվող աժինը գնելու նախապատվություն ունեն` ացառությամ հրապարակային սակարկություններով վաճառքի դեպքի: Ամուսնության ընթացքում ամուսինների ձեռք երած գույքը նրանց համատեղ սեփականությունն է, եթե այլ ան նախատեսված չէ նրանց միջն կնքված պայմանագրերով: Մինչն ամուսնությունն ամուսիններից յուրաքանչյուրի գույքը, ինչպես նան ամուսնության ընթացքում ամուսիններից մեկի նվեր կամ ժառանգություն ստացած գույքը նրա սեփականությունն է: Անհատական օգտագործման գույքը (հագուստը, կոշիկը ն այլն), ացառությամ թանկարժեք իրերի ն պերճանքի առարկաների, եթե նույնիսկ այն ձեռք է երվել ամուսնության ընթացքում ամուսինների ընդհանուր միջոցների հաշվին, համարվում է այն ամուսնու սեփականությունը, որն այդ գույքը օգտագործել է: Ամուսիններից մեկի պարտավորությունների համար կարող է ռնագանձում տարածվել նրա սեփականության ներքո գտնվող գույքի, ինչպես նան ամուսինների ընդհանուր գույքում նրա աժնի վրա: Գրավ. գրավի իրավունքը գրավատուի գույքի նկատմամ գրավառուի գույքային իրավունքն է, որը միաժամանակ միջոց է գրավառուի հանդեպ պարտապանի ունեցած դրամական կամ այլ պարտավորության կատարման ապահովման համար: Գրավատու կարող է լինել անշարժ գույքի սեփականատերը: Գրավատու կարող է լինել ինչպես պարտապանը, այնպես էլ երրորդ անձը: Գրավառուն այն անձն է, ով օրենքով կամ պայմանգրով սահմանված հիմքերով` գրավատուի գույքի նկատմամ ունի գույքային իրավունք (գրավի իրավունք)` ի ապահովում իր հանդեպ պարտապանի դրամական կամ այլ պարտավորության կատարման: Գրավի, հիփոթեքի իրավունքի պետական գրանցումը կատարվում է գրավի, հիփոթեքի առարկա հանդիսացող գույքի

գտնվելու վայրում` անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի տարածքային ստորա աժանման կողմից: Գրավի, հիփոթեքի իրավունքի գրանցումը ն գրավի, հիփոթեքի իրավունքի պետական գրանցման վկայականը չեղյալ են համարվում. ա) հիփոթեքով ապահովված պարտավորությունը դադարելով. ) գրավատուի պահանջով` Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքով նախատեսված հիմքերով. գ) հիփոթեք դրված գույքի ոչնչացման կամ հիփոթեք դրված իրավունքը դադարելու դեպքում, եթե գրավատուն չի օգտվել Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքով նախատեսված իրավունքից. դ) հիփոթեք դրված գույքն իրացնելու, այդ թվում հրապարակային սակարկություններով վաճառվելու դեպքում. ե) հիփոթեքը դադարեցնելու մասին դատարանի որոշումով, վճռով, դատավճռով: Հիփոթեք է համարվում անշարժ գույքի գրավը, ինչպես նաեւ հողամասի կառուցապատման իրավունքի գրավը: Հիփոթեքի պայմանագրով մի կողմը` գրավառուն, որը հիփոթեքով ապահովված վարկային պայմանագրով կամ այլ պարտավորությամ պարտատերն է, այդ պարտավորությամ գրավ դրված գույքի արժեքից գրավատուի մյուս պարտատիրոջ հանդեպ իր դրամական պահանջները ավարարելու նախապատվության իրավունք ունի: Հիփոթեքի պայմանագրում պետք է նշվեն կողմերի անունները (անվանումները), նակության վայրը (գտնվելու վայրը), հիփոթեքի առարկան, հիփոթեքով ապահովված պարտավորության էությունը, չափն ու կատարման ժամկետը: Հիփոթեքի պայմանագիրը պետք է կնքվի գրավոր` գրավատուի ն գրավառուի, ինչպես նան պարտապանի, եթե գրավատուն պարտապան չէ, ստորագրությամ ` մեկ փաստաթուղթ կազմելու միջոցով: Այն վավերացվում է նոտարի կողմից ն ենթակա է պետական գրանցման: Հիփոթեքի պայմանագրով կարող են գրավ դրվել միայն քաղաքացիների ն իրավա անական անձանց սեփականությունը հանդիսացող հողամասերը: Հողամասի նկատմամ ընդհանուր սեփականության դեպքում հիփոթեք կարող է սահմանվել քաղաքացու կամ իրավա անական անձին պատկանող այն հողամասի նկատմամ , որը նեղենով առանձնացված է ընդհանուր սեփականության ներքո գտնվող հողամասից:

Հողամասի հիփոթեքի դեպքում գրավի իրավունքը օրենքի ուժով տարածվում այդ հողամասի վրա գտնվող կամ կառուցվող գրավատուի շենքերի ն շինությունների վրա: Գրավատուն իրավունք ունի, առանց գրավառուի համաձայնության, հիփոթեքի պայմանագրով գրավ դրված հողամասում սահմանված կարգով կառուցելու շենքեր ն շինություններ, եթե այլ ան նախատեսված չէ հիփոթեքի պայմանագրով: Այդ շենքերի ն շինությունների վրա նս տարածվում է գրավի իրավունքը` օրենքի ուժով: Հիփոթեքի տակ դրված գույքը կարող է դառնալ այլ հիփոթեքի առարկա (հաջորդող հիփոթեք): Հաջորդող հիփոթեք թույլատրվում է, եթե այն արգելված չէ դրա նախորդած հիփոթեքի պայմանագրերով: Հաջորդող հիփոթեքի դեպքում նոր գրավառուի պահանջները ավարարվում են հիփոթեքի առարկայի արժեքից նախորդ գրավառուի պահանջները ավարարելուց հետո: Եթե հիփոթեքը սահմանվել է այն հողամասի նկատմամ , որի վրա գտնվող շենքը կամ շինությունը պատկանում է ոչ թե գրավատուին, այլ ուրիշ անձի, ապա այդ հողամասի վրա ռնագանձում տարածելու ն այն իրացնելու դեպքում հողամասը ձեռք երողին են անցնում այն իրավունքները ն պարտականությունները, որոնք այդ անձի հանդեպ ուներ գրավատուն: Հիփոթեքի առարկա չեն կարող լինել պետական ն համայնքային սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքը, ինչպես նան սերվիտուտները: Պետության կամ համայնքների սեփականությունը հանդիսացող ազմա նակարան ն անհատական նակելի տների ու նակարանների հիփոթեք չի թույլատրվում: Հյուրանոցները, հանրակացարանները, հանգստյան տները, ամառանոցները, այգետնակները ն մշտական նակության համար չնախատեսված շենքերն ու շինությունները կարող են հիփոթեքի առարկա լինել ընդհանուր հիմունքներով: Բազմա նակարանային շենքի նակարանները, որի մասերը գտնվում են գրավատուի ն այլ անձանց ընդհանուր աժնային սեփականության ներքո, հիփոթեքի դեպքում նակարանի հետ միասին գրավ դրված է համարվում տան նկատմամ ընդհանուր սեփականության իրավունքում համապատասխան աժինը: Սերվիտուտի իրավունքը դա հողամասի սեփականատիրոջ` հարնան կամ այլ հողամասի սահմանափակ օգտագործման իրավունքն է:

Սերվիտուտով կարող են ծանրա եռնել շենքերը, շինությունները ն այլ անշարժ գույք, որոնցից սահմանափակ օգտվելն անհրաժեշտություն է: Սերվիտուտ կարող է սահմանվել հարնան հողամասով անցնելու ն երթնեկելու, էլեկտրահաղորդման, կապի գծերի ն խողովակաշարերի անցկացման ու շահագործման, ջրամատակարարման ն հողա արելավման, ինչպես նան անշարժ գույքի սեփականատիրոջ այլ կարիքների համար, որոնք չեն կարող ապահովվել առանց սերվիտուտի սահմանման: Հողամասը սերվիտուտով ծանրա եռնելը հողամասի սեփականատիրոջը չի զրկում այդ հողամասի տիրապետման, օգտագործման ն տնօրինման իրավունքներից: Սերվիտուտը չի կարող լինել առքուվաճառքի, գրավի ն վարձակալության ինքնուրույն առարկա: Սերվիտուտը կարող է լինել կամավոր ն հարկադիր: 1. Կամավոր սերվիտուտը սահմանվում է սերվիտուտ պահանջող անձի ն հարնան հողամասի սեփականատիրոջ, նոտարական կարգով վավերացված, գրավոր համաձայնությամ : Կամավոր սերվիտուտ սահմանելու մասին պայմանագրում պետք է նշվեն սերվիտուտի գործողության ժամկետը ն պայմանները: Պայմանագրին կցվում է սերվիտուտով ծանրա եռնված անշարժ գույքի հատակագիծը` սերվիտուտի տեղակայման նշումով: 2. Հարկադիր սերվիտուտը սահմանվում է դատարանով, սերվիտուտ պահանջող անձի հայցով` կամավոր սերվիտուտ սահմանելու կամ դրա պայմանների վերա երյալ համաձայնության չգալու դեպքում: Սերվիտուտը ենթակա է պետական գրանցման գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման մասին օրենքով սահմանված կարգով: Սերվիտուտով ծանրա եռնված հողամասի նկատմամ իրավունքն այլ անձի փոխանցելիս սերվիտուտը պահպանվում է: Սերվիտուտով ծանրա եռնված հողամասի սեփականատերը իրավունք ունի հողամասն օգտագործելու համար վճար պահանջել այն անձանցից, ի շահ որոնց սահմանվել է սերվիտուտը, եթե այլ ան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով: Կամավոր սերվիտուտի վճարի չափը որոշվում է կողմերի համաձայնությամ , իսկ հարկադիր սերվիտուտի դեպքում` դատարանի վճռով: Սերվիտուտով ծանրա եռնված հողամասի սեփականատիրոջ պահանջով սերվիտուտը կարող է դադարել, եթե վերացել են դրա սահմանման հիմքերը:

Այն դեպքում, եր քաղաքացուն կամ իրավա անական անձին պատկանող հողամասը սերվիտուտով ծանրա եռնված լինելու հետնանքով չի կարող օգտագործվել իր նշանակությանը համապատասխան, սեփականատերն իրավունք ունի դատական կարգով պահանջել դադարեցնելու սերվիտուտը: Հողամասը պետության կամ համայնքի կարիքների համար վերցնելը. հողամասը սեփականատիրոջից կարող է օտարվել հօգուտ պետության, համայնքի կամ այլ կազմակերպության միայն ացառիկ` գերակա հանրային շահի առկայության դեպքում: Հասարակության ն պետության կարիքների համար սեփականության օտարման ացառիկ գերակա հանրային շահի որոշման սկզ ունքներն են ա) հանրային շահը պետք է գերակա լինի օտարվող սեփականության սեփականատիրոջ շահերից. ) գերակա հանրային շահի արդյունավետ իրագործումը չի կարող ապահովվել առանց տվյալ սեփականության օտարման. գ) գերակա հանրային շահից ելնելով` սեփականության օտարումը չպետք է չհիմնավորված վնաս պատճառի սեփականատիրոջը. դ) հանրային շահը գերակա է ճանաչվում կառավարության որոշմամ . ե) գերակա հանրային շահի առկայության փաստը կարող է վիճարկվել դատական կարգով: Գերակա հանրային շահը կարող է հետապնդել հետնյալ նպատակները ա) պետության պաշտպանության, պետության ու հասարակության անվտանգության ապահովումը. ) Հայաստանի Հանրապետության միջազգային պայմանագրերով նախատեսված պարտավորությունների կատարման ապահովումը. գ) միջազգային ն հանրապետական նշանակության պատմության ն մշակութային արժեքների կամ հուշարձանների, ինչպես նան նության հատուկ պահպանվող տարածքների ստեղծման կամ պահպանության ապահովումը. դ) շրջակա միջավայրի պահպանության ապահովումը. ե) կրթության, առողջության, սպորտի, ինչպես նան գիտության կամ մշակույթի զարգացման ապահովումը. զ) էներգետիկայի, հեռահաղորդակցության, ջրամատակարարման, ջրահեռացման, ջերմամատակարարման, քաղաքաշինական, ընդերքի հետախուզման, ընդերքօգտագործման, տրանսպորտի, հաղորդակցության ուղիների կամ նակավայրերի ենթակառուցվածքների զարգացման նագավառում համապետական կամ համայնքային կամ միջհամայնքային

կարնոր նշանակություն ունեցող ծրագրերի իրականացման ապահովումը. է) անձանց կյանքի, առողջության կամ սեփականության պաշտպանությունը. ը) արտակարգ իրավիճակների կանխումը, արտակարգ իրավիճակների հնարավոր հետնանքների նվազեցումը, արտակարգ իրավիճակների հետնանքների վերացումը: Պետական կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինների յուջե լրացուցիչ եկամուտների ապահովման նպատակն ինքնին չի հանդիսանում ացառիկ գերակա հանրային շահ: Հասարակության ն պետության կարիքը չի կարող համարվել ացառիկ գերակա հանրային շահ, եթե օտարման նպատակի իրագործումը չի սկսվելու ացառիկ` գերակա հանրային շահ ճանաչելու մասին կառավարության համապատասխան որոշումն ուժի մեջ մտնելուց հետո յոթ տարվա ընթացքում: Եթե օտարվում է հողամասը, ապա հողամասի հետ միասին օտարման են ենթակա նան հողամասի վրա գտնվող անշարժ գույքը (շենքեր, շինություններ, այլ ամրացված գույք ն այլն), ինչպես նան հողամասի վրա գտնվող այլ արելավումները: Եթե օտարվում է շենք կամ շինություն, ապա շենքի կամ շինության հետ միասին օտարման են ենթակա նան այդ շենքի կամ շինության սպասարկման համար անհրաժեշտ հողամասերը: Եթե օտարվում է սեփականության մի մասը, ապա սեփականատիրոջ պահանջով պետք է օտարվի այդ սեփականության չօտարված մասը նս: Նման պահանջ սեփականատերը կարող է ներկայացնել ացառիկ` գերակա հանրային շահ ճանաչելու մասին կառավարության որոշումն ուժի մեջ մտնելուց հետո` երկամսյա ժամկետում: Եթե օտարվում է սեփականության մի մասը, իսկ մնացած մասը թեն պիտանի է հետագա օգտագործման համար, սակայն դրա արժեզրկման գումարի չափը համադրելի է օտարման ոչ ենթակա սեփականության դիմաց փոխհատուցման ենթակա գումարին, ապա ձեռք երողի նախաձեռնությամ կարող է օտարվել նան սեփականության այդ մասը նս: Հասարակության ն պետության կարիքների համար սեփականությունն օտարվում է միայն կառավարության կողմից օտարման նպատակը ացառիկ գերակա հանրային շահ ճանաչելու դեպքում: Օտարվող սեփականության դիմաց սեփականատիրոջը վճարվում է համարժեք փոխհատուցում: Համարժեք է համարվում օտարվող գույքի շուկայական արժեքից տասնհինգ տոկոս ավելի գումարը:

Օտարվող սեփականության շուկայական արժեքը աց ն մրցակցային շուկայում սեփականություն հանդիսացող գույքի վաճառողի ն գնորդի գիտակցա ար, արդարացի առնտրի պայմանների պահպանմամ ն օրինական գործողությունների արդյունքում ձնավորվող, գույքի վաճառքի առավել հավանական գինն է: Եթե օտարվող սեփականության համար առկա չէ համապատասխան աց ն մրցակցային շուկա, ապա սեփականության շուկայական արժեքը որոշվում է այնպիսի հաշվարկման մեթոդով, որն արդարացի կհամարի դատարանը: Անշարժ գույքի կամ անշարժ գույքի նկատմամ գույքային իրավունքների շուկայական արժեքի գնահատումն իրականացվում է Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասինե Հայաստանի Հանրապետության օրենքով սահմանված կարգով: Օտարվող սեփականության շուկայական արժեքը չպետք է ներառի սեփականության արժեքի որնէ նվազեցում կամ ավելացում, որը պայմանավորված է հետնյալ պատճառներից որնէ մեկով ա) այն նպատակով, որի համար օտարվում է սեփականությունը. ) հասարակության ն պետության կարիքների համար սեփականության օտարման հանգամանքով. գ) ձեռք երողի ցանկացած նախնական գործողությամ , որը կապված է հասարակության ն պետության կարիքների համար սեփականության օտարման հետ (այդ թվում նախնական ուսումնասիրությունը). դ) սեփականության նկատմամ առկա գույքային իրավունքներով: Սեփականության օտարման հետ կապված օտարվող սեփականության սեփականատիրոջ համար պետական կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից այդ կապակցությամ առաջացող ֆինանսական պարտավորությունները (հարկեր, տուրքեր, պարտադիր վճարներ) հատուցում է ձեռք երողը: Օտարվող սեփականության նկատմամ գույքային իրավունքներ ունեցողներին փոխհատուցումը տրվում է օտարվող սեփականության դիմաց տրվող փոխհատուցման գումարից: Օրենքը նախատեսում է նան օտարվող սեփականության օ յեկտների սեփականության իրավունքի պա՛տպանության երաշխիքներ, քանի որ օտարվող սեփականության օ յեկտների սեփականատերերը կարող են դատական կարգով վիճարկել ինչպես ացառիկ` գերակա հանրային շահի առկայությունը, այնպես էլ իրենց տրամադրվող փոխհատուցման գումարի չափը:

ԳԼՈՒԽ 9.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՀԵՏ ԻՐԱԿԱՆԱՑՎՈՂ

ՔԱՂԱՔԱՑԻԱԻՐԱՎԱԿԱՆ ԳՈՐԾԱՐՔՆԵՐԸ

Ինչպես արդեն նշել ենք, անշարժ գույքի հետ իրականացվող հիմնական գործարքների տեսակները կարգավորվում են ՀՀ Քաղաքացիական Օրենսգրքով: Ի տար երություն այլ երկրների, ՀՀ օրենսդրությունը, անշարժ գույքի հետ իրականացվող գործարքների տեսակները սահմանելիս, չի մասնավորեցնում տար եր նշանակության անշարժ գույքի համար (օր.` արտադրական, նակելի, հասարակական նշանակության) գործարքների յուրահատկությունները, ացառությամ , վարձակալության ն առուվաճառքի գործարքների դեպքում նակելի տարածության նկատմամ սահմանված առանձին դրույթները:

9.1.

ԳՈՐԾԱՐՔ ՀԱՍԿԱՅԱՑՈՒԹՅՈՒՆՆ ԸՍՏ ՀՀ

ՔԱՂԱՔԱՑԻԱԿԱՆ ՕՐԵՆՍԳՐՔԻ

Գործարքը` քաղաքացիների ն իրավա անական անձանց այն գործողությունն է, որը ուղղված է քաղաքացիական իրավունքները սահմանելուն, դրանք փոփոխելուն կամ դադարեցնելուն: Գործարքները կարող են լինել երկկողմ կամ ազմակողմ, ինչպես նան միակողմ: Գործարքները կնքվում են անավոր կամ գրավոր (հասարակ կամ նոտարական ձնով): Անշարժ գույքի հետ կատարվող գործարքներից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման: Գործարքից ծագող իրավունքների պետական գրանցման պահանջը չպահպանելը հանգեցնում է դրա անվավերության: Նման գործարքն առոչինչ է: Եթե գործարքը կնքվել է պատշաճ ձնով, իսկ կողմերից մեկը հրաժարվում է գործարքից ծագող իրավունքների գրանցումից, դատարանն իրավունք ունի մյուս կողմի պահանջով վճիռ կայացնել այդ իրավունքների գրանցման մասին: Այդ դեպքում գործարքից ծագող իրավունքները գրանցվում են դատարանի վճռի հիման վրա: Գործարքից ծագող իրավունքների պետական գրանցումից անհիմն խուսափող կողմը պետք է մյուս կողմին հատուցի գրանցման ուշացման հետ կապված վնասները:

9.2. ՊԵՏԱԿԱՆ ԵՎ ՏԵՂԱԿԱՆ ԻՆՔՆԱԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ

ՄԱՐՄԻՆՆԵՐԻՆ ՊԱՏԿԱՆՈՂ ԲՆԱԿԱՐԱՆԱՅԻՆ ՖՈՆԴԻ

ՍՈՑԻԱԼԱԿԱՆ ՎԱՐՁԱԿԱԼՈՒԹՅՈՒՆ

Բնակատեղի վարձակալումը` դա նակատեղի սեփականատիրոջ ն այն` օգտագործման նպատակով վարձակալող ֆիզիկական անձի միջն հարա երությունների հիմնական պայմանագրային ձն է: Իրավա անական անձանց նակելի տարածքը կարող է տրվել տիրապետման ն)կամ օգտագործման համար վարձակալման պայմանագրի կամ մեկ այլ պայմանագրի հիման վրա: Ըստ նակատեղի սոցիալական վարձակալման պայմանագրի` նակատեղի սեփականատերը կամ նրա լիազոր ներկայացուցիչը (վարձատու) պարտավորվում է տրամադրել մյուս կողմին (վարձակալ) նակատեղ որոշակի վարձավճարի դիմաց տիրապետման ն օգտագործման իրավունքով այնտեղ նակություն հաստատելու նպատակով: Ըստ նակարանային սոցիալական վարձակալության պայմանագրի` միշտ վարձակալ է հանդիսանում քաղաքացին, ընդ որում, վարձակալի հետ մեկտեղ կարող են հանդես գալ մի քանի անձինք, որոնք նակվում են միննույն վարձակալվող տարածքում վարձակալի հետ: Պետական ն տեղական ինքնակառավարման մարմիններին պատկանող նակարանային ֆոնդերում սոցիալական օգտագործման նպատակով նակարանները տրամադրվում են քացաքացիներին նակարանի սոցիալական վարձակալության պայմանագրի հիման վրա: Սոցիալական օգտագործման նակելի ֆոնդին են պատկանում նակատեղերը` ներառյալ նակելի տները, նակարանները ն այլ նակելի տարածքները, որոնք նակեցված են սոցիալական վարձակալության պայմանագրի հիման վրա ն տրամադրված են նակելի մակերեսի թույլատրելի նորմայի սահմաններում, ինչպես նան նակելի սենյակներ կոմունալ նակարաններում: Քաղաքացիները, որոնք նակվում են պետական, համայնքային կամ հասարակական նակելի ֆոնդին պատկանող նակարաններում վարձակալության պայմանագրի համաձայն, իրավունք ունեն վարձակալել այլ տարածքներ անկախ իրենց կողմից զ աղեցվող նակելի մակերեսի չափերից: Սոցիալական վարձակալության պայմանագրով վարձակալված նակարանի վարձակալի հետ համատեղ նակվող

նրա ընտանիքի անդամները օգտվում են պայմանագրում սահմանված ոլոր իրավունքներից ն կրում են սույն պայմանագրում սահմանված ոլոր պարտավորությունները վարձակալի հետ հավասար: Այլնս վարձակալի ընտանիքի անդամ չհանդիսացող, սակայն դեռնս վարձակալված տարածքում նակվող քաղաքացիները պահպանում են իրենց նակարանային իրավունքներն ու պարտավորությունները: Վարձակալի ն նրա ընտանիքի անդամների պահանջով վարձակալության պայմանագիրը կարող է կնքվել ընտանիքի անդամներից մեկի հետ: Վարձակալի մահվան կամ նակարանից նրա հեռացման դեպքում պայմանագիրը կնքվում է տվյալ նակարանում նակվող ընտանիքի անդամներից մեկի հետ: Բնակարանի սոցիալական վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է գրավոր: Պայմանագրում պետք է նշված լինեն այն անձինք, որոնք մշտական նակություն են հաստատել վարձակալի հետ տվյալ նակարանում: Եթե վարձակալի հետ մշտական նակություն հաստատած անձինք խախտեն վարձակալության պայմանները, ապա իրենց գործողությունների համար վարձատուի առջն պատասխանատվություն է կրում վարձակալը: Տեղեկացնելով վարձատուին` վարձակալի հետ մշտապես նակվող քաղաքացիները կարող են պայմանագիր կնքել վարձակալի հետ, որի համաձայն վարձակալված տարածքի ոլոր նակիչները վարձակալի հետ մեկտեղ համահավասար պատասխանատվություն են կրում վարձատուի առջն, այսինքն` նույնպես համարվում են վարձակալներ:

Վարձատուն պարտավոր է. - տրամադրել նակավայր նակության համար պիտանի վիճակում: - իրականացնել այն նակելի տան համապատասխան շահագործումը, որտեղ գտնվում է վարձակալվող նակարանը: - ապահովել վարձակալին անհրաժեշտ կոմունալ ծառայությունների մատուցումը որոշակի վարձավճարի դիմաց: - ապահովել ազմա նակարան տան ընդհանուր գույքի ն սարքավորումների վերանորոգումը կոմունալ ծառայություններ մատուցելու համար: - իրականացնել վարձակալության տրված նակարանի կապիտալ վերանորոգում, եթե այլ ան նախատեսված չէ պայմանագրով:

Վարձակալը պարտավոր է.

- օգտագործել նակատեղը ըստ իր նշանակության` համաձայն վարձակալության պայմանագրի, այսինքն` միմիայն նակության նպատակով: - ապահովել նակատեղի ամ ողջականությունը, պահպանել այն պատշաճ ձնով, պահպանել հակահրդեհային կանոնները, սանիտարատեխնիկական ն այլ սարքավորումների օգտագործման կանոնները: - ժամանակին վճարել վարձավճարը ն կոմունալ ծառայությունների վճարները: - չիրականացնել նակարանի որնէ վերակառուցում առանց վարձատուի համաձայնության: - կատարել անհրաժեշտ ընթացիկ վերանորոգում, եթե այլ ան նախատեսված չէ պայմանագրով: - հետնել նակարանի վարձակալման պայմանագրից խող այլ պայմանների: Վարձակալի կողմից վարձավճարը պետք է մուծվի վարձակալման պայմանագրում նշված ժամկետների սահմաններում: Եթե այդ ժամկետները սահմանված չեն պայմանագրում, վարձավճարը պետք է մուծվի ամսեկան կարգով: 9.2.1.

Անշարժ գույքի առնտրային վարձակալություն

9.2.1.1.

Շենքերի ն շինությունների վարձակալություն

Վարձակալության պայմանագրով շենքի կամ շինության վարձատուն պարտավորվում է վճարի դիմաց վարձակալի ժամանակավոր տիրապետմանը ն (կամ) օգտագործմանը հանձնել շենք կամ շինություն: Վարձկալության պայմանագիրը կնքվում է գրավոր` կողմերի ստորագրությամ մեկ փաստաթուղթ կազմելու միջոցով ն ենթակա է նոտարական վավերացման: Պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման: Հողամասի նկատմամ իրավունքը դրա վրա գտնվող շենքի կամ շինության վարձակալության դեպքում. շենքի կամ շինության վարձակալության պայմանագրով դրա տիրապետման ն օգտագործման իրավունքների փոխանցման հետ միաժամանակ վարձակալին են փոխանցվում հողամասի այն մասի նկատմամ

ՀՀ ՔՕ, հ. 653-659

իրավունքները, որն զ աղեցված է այդ շենքով կամ շինությամ ն անհրաժեշտ է դրա օգտագործման համար: Այն դեպքում, եր վարձատուն այն հողամասի սեփականատերն է, որի վրա գտնվում է վարձկալության հանձնվող շենքը կամ շինությունը, հողամասի համապատասխան մասի նկատմամ վարձակալին է տրամադրվում վարձակալության իրավունք կամ շենքի վարձակալության պայմանագրով նախատեսված այլ իրավունք: Այն դեպքում, եր պայմանագրով սահմանված չէ հողամասի նկատմամ վարձակալին փոխանցվող իրավունքը, շենքի կամ շինության վարձակալության ժամկետով նրան է անցնում հողամասի այն մասի օգտագործման իրավունքը որը զ աղեցված է շենքով կամ շինությամ ն անհրաժեշտ է դրա օգտագործման համար: Վարձատուին սեփականության իրավունքով չպատկանող հողամասի վրա գտնվող շենքի կամ շինության վարձակալությունը թույլատրվում է առանց այդ հողամասի սեփականատիրոջ համաձայնության, եթե դա չի հակասում այդպիսի հողամասի օգտագործման` օրենքով կամ հողամասի սեփականտիրոջ հետ պայմանագրով սահմանված պայմաններին: Շենքի կամ շինության վարձակալի` հողամասի նկատմամ օգտագործման իրավունքը պահպանվելը հողամասը վաճառելիս. Այն դեպքում, եր հողամասը, որի վրա գտնվում է վարձակալված շենքը, վաճառվում է այլ անձի, ապա այդ շենքի վարձակալը պահպանում է հողամասի այն մասի օգտագործման իրավունքը, որն զ աղեցված է շենքով ն անհրաժեշտ է այն օգտագործելու համար մինչն գործող պայմաններով հողամասի վաճառքը: Շենքը կամ շինությունը վարձատուի կողմից հանձնելը ն վարձակալի կողմից դրա ընդունելն իրականացվում է փոխանցման ակտով կամ փոխանցման մասին կողմերի ստորագրած այլ փաստաթղթով:

9.2.1.2.

Բնակելի տարածության վարձակալություն

Բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագրի օ յեկտ կարող է լինել մշտական նակության համար պիտանի նակելի տարածությունը ( նակարանը, նակելի տունը, նակարանի կամ նակելի տան մասը): Բազմա նակարան տներում նակելի տարածության վարձակալը նակելի տարածության հետ մեկտեղ, իրավունք ունի

օգտվել նան ազմա նակարան շենքում նակելի տարածության սեփականտիրոջը ընդհանուր սեփականության իրավունքով պատկանող ոչ նակելի տարածքներից: Այս դեպքում նույնպես, կողմերի միջն պայմանագիրը կնքվում է կողմերի ստորագրությամ մեկ փաստաթուղթ կազմելու միջոցով ն ենթակա է նոտարական վավերացման: Պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման: Առնտրային վարձակալման դեպքում նակատեղի վարձավճարի չափը սահմանվում է կողմերի համաձայնությամ ն նշվում է նակատեղի վարձակալման պայմանագրում: Այնտեղ, որտեղ օրենքով սահմանված է վարձավճարի առավելագույն չափ, տվյալ անշարժ գույքի վարձավճարը չպետք է գերազանցի այդ սահմանը: Վարձավճարի չափի միակողմանի փոփոխումը չի թույլատրվում, եթե այն սահմանված չէ օրենքով կամ պայմանագրով: Բնակատեղի վարձակալման պայմանագրի ժամկետը սահմանվում է կողմերի համաձայնությամ : Նույնիսկ եթե կողմերի համաձայնագրում ժամկետը նշված չէ, համարվում է կնքված անորոշ ժամկետով: Կարճաժամկետ (մինչն մեկ տարի) վարձակալական պայմանագրի կնքման դեպքում պետք է հաշվի առնել մի շարք առանձնահատկություններ, մասնավորապես պայմանագրով կարող են սահմանվել վարձակալի ն նրա հետ նակվող անձանց իրավունքների ն պարտավորությունների հետնյալ սահմանափակումները. - պայմանագրի տեքստում չեն նշվում վարձակալվող նակատեղում վարձակալի հետ մշտապես նակվող քաղաքացիները: - վարձակալը ն նրա հետ մշտապես նակվող անձինք իրավունք չունեն տվյալ վարձակալված տարածքում նակեցնել ժամանակավոր նակիչների: - վարձակալը չի կարող փոխարինվել տվյալ նակարանում նրա հետ մշտապես նակվող չափահաս անձանցից որնէ մեկի կողմից ն այլն: Հայաստանում օրենքով նախատեսված են վարձակալի իրավունքների պաշտպանման արդյունավետ երաշխիքներ: Այսպես, նակարանային վարձակալության պայմանագրի ժամկետի լրացումը չի նշանակում, որ վարձակալը ստիպված է ազատել զ աղեցրած տարածքը: Համաձայն ՀՀ ՔՕ 624 հոդվածի վարձակալը արտոնյալ իրավունք ունի կնքել վարձակալության պայմանագիր նոր ժամկետով: Պայմանագրի ժամկետը լրանալուց առնվազն երեք ամիս առաջ վարձատուն պարտավոր է վարձակալին առաջարկել կնքելու նոր պայմանագիր միննույն կամ

այլ պայմաններով կամ զգուշացնել վարձակալին պայմանագրի հետագա երկարացման անհնարինության մասին: Եթե վարձատուն ուշացրել է նախազգուշացումը, իսկ վարձակալը չի հրաժարվում պայմանագրի թարմացումից, ապա պայմանագիրը երկարացված է համարվում միննույն պայմաններով ն միննույն ժամկետով: Պայմանագրի պայմանների համաձայնեցման դեպքում վարձակալը իրավունք չունի պահանջելու վարձակալության պայմանագրով մշտապես իր հետ նակվող անձանց քանակի ավելացում: Այնուամենայնիվ, վարձատուի, վարձակալի ն նրա հետ մշտապես նակվող մյուս նակիչների համաձայնության դեպքում, նակարանում մշտապես նակվողների թիվը կարող է ավելանալ: Անչափահաս երեխաներին նակեցնելու դեպքում այդպիսի համաձայնագիր չի պահանջվում: Վարձատուին նախօրոք տեղյակ պահելու ն ընդհանուր համաձայնության դեպքում վարձակալը ն նրա հետ մշտապես նակվող քաղաքացիները իրավունք ունեն տվյալ տարածքում նակեցնել ժամանակավոր նակիչների: Կարող է պատահել այնպես, որ վարձատուն հրաժարվել է պայմանագրի երկարացումից, քանի որ որոշել է այլնս այն վարձով չտալ, սակայն վարձակալի հետ կնքված պայմանագրի ժամկետի լրացումից սկսած մեկ տարվա ընթացքում վարձակալության պայմանագիր է կնքել մեկ այլ անձի հետ: Այս դեպքում նախորդ վարձակալը իրավունք ունի պահանջել ոչ միայն տվյալ պայմանագրի անվավեր ճանաչումը, այլն նրա հետ պայմանագիրը երկարացնելու հրաժարումից առաջացած վնասների փոխհատուցումը: Վարձատուի համաձայնությամ վարձակալը կարող է նակարանի ենթավարձակալության պայմանագրի համաձայն տվյալ նակարանը կամ նրա մի մասը տրամադրել ենթավարձակալին օգտագործման որոշակի ժամկետով: Ընդ որում, ենթավարձակալության պայմանագրի ժամկետը չպետք է գերազանցի վարձակալության պայմանագրի կնքման ժամկետին: Պետք է նշել, որ կարճաժամկետ վարձակալության պայմանագրի համաձայն վարձակալը իրավունք չունի նակեցնել ենթավարձակալների, եթե այդպիսի ան հատուկ նախատեսված չէ պայմանագրում: Ի տար երություն ժամանակավոր նակիչներից, ենթավարձակալը վճարում է նակարանից օգտվելու համար: Պայմանագրի ժամկետի երկարացումը չի վերա երվում ենթավարձակալման պայմանագրին: Վարձակալման պայմանագրի դադարեցման դեպքում ինքնըստինքյան դադարում է նան ենթավարձակալման պայմանագիրը: Հետնա ար

ենթավարձակալը, ինչպես նան նրա հետ նակվող անձինք պետք է ազատեն զ աղեցված նակարանը: Բնակարանի առնտրային վարձակալության պայմանագիրը ցանկացած ժամանակ կարող է լուծվել վարձակալի կողմից` իր հետ մշտապես նակվող ոլոր քաղաքացիների համաձայնությամ : Իր որոշման մասին վարձակալը վարձատուին պարտավոր է տեղյակ պահել երեք ամիս առաջ: Սակայն, վարձակալի հետ մշտապես նակվող քաղաքացիներից նույնիսկ մեկի անհամաձայնության դեպքում, պայմանագիրը շարունակվում է: Բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագիրը վարձատուի պահանջով կարող է լուծվել դատական կարգով, եթե` - վարձակալը պայմանագրով նախատեսված ժամկետի ավարտից հետո` ավելի քան երկու անգամ, չի վճարել նակելի տարածության վարձավճարը: - վարձակալը կամ այն քաղաքացիները, որոնց գործողությունների համար նա պատասխանատվություն է կրում, քանդել կամ փչացրել են նակելի տարածությունը: Կողմերից յուրաքանչյուրը իրավունք ունի լուծել նակարանային վարձակալության պայմանագիրը դատական կարգով, եթե` նակարանը ոչ պիտանի դառնա այնտեղ նակվելու համար, ինչպես նան նրա վթարային վիճակի դեպքում: - օրենսդրությամ նախատեսված այլ դեպքերում: Մշտական նակության նպատակով նակարանների ոչ պիտանիությունը որոշելու դեպքում (անկախ նրանց կապիտալայնության աստիճանից) հաշվի է առնվում նրանց ֆիզիկական մաշվածությունը, կրող կոնստրուկցիաների վնասվածության աստիճանը, նախագծային թերությունները ն ներքին արեկարգման մակարդակը, ինչպես նան սանիտարահիգիենիկ պահանջները:

Մշտական նակության համար ոչ պիտանի նակելի տներ ( նակարաններ) են համարվում.

- քարե տները, որոնց ֆիզիկական մաշվածությունը գերազանցում է 70%-ը: - փայտե տները ն տեղական նյութերից պատրաստված պատերով տները, որոնց մաշվածությունը գերազանցում է 65%-ը: Անկախ ֆիզիկական մաշվածության աստիճանից` նակության համար ոչ պիտանի են համարվում այն նակելի տները, որոնք` - գտնվում են արդյունա երական ձեռնարկությունների հրդեհա-, պայթյունավտանգ գոտիների, տրանսպորտի,

ինժեներական ցանցերի ն հատուկ պայմաններով այլ գոտիների սահմաններում: - գտնվում են սողանքների վրա: - վնասվել են երկրաշարժի ն այլ աղետների հետնանքով, եթե այդ վնասվածքները հնարավոր չէ շտկել միաժամանակ ապահովելով սանիտարական նորմերի ն կանոնների պահանջները նակելի տների նկատմամ : նակելի տներ, որոնք կանգնած են քանդվելու վտանգի առջն կրող կոնստրուկցիաների սահմանային ֆիզիկական մաշվածության հետնանքով: - այն նակելի տները, որոնց տեխնիկական շահագործումը հնարավոր չէ իրականացնել:

Կոնկրետ պայմաններ: Եր որ նակելի տարածության վարձակալը կամ այլ քաղաքացիներ, որոնց գործողությունների համար նա պատասխանատու է, նակավայրը օգտագործում են ոչ ըստ նշանակության կամ պար երա ար խախտում են հարնանների իրավունքներն ու շահերը, ապա վարձատուն իրավասու է զգուշացնել վարձակալին խախտումների վերացման անհրաժեշտության վերա երյալ: Եթե նախազգուշացումը ապարդյուն անցնի ն խախտումները շարունակվեն, ապա վարձատուն իրավունք ունի լուծելու վարձակալության պայմանագիրը դատական կարգով: Ընդ որում, դատարանի որոշմամ վարձակալին կարող է տրամադրվել որոշակի ժամկետ (մինչն մեկ տարի) թույլ տրված խախտումների վերացման նպատակով: Բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագրի լուծման դեպքում վարձակալը ն պայմանագրի լուծման պահին նակելի տարածությունում նակվող մյուս քաղաքացիները դատարանի վճռի հիման վրա ենթակա են վտարման նակելի տարածությունից: 9.2.2.

Ֆինանսական վարձակալություն

Անշարժ գույքի վարձակալության տարածված տարատեսակներից է հանդիսանում անշարժ գույքի ֆինանսական վարձակալությունը: Ֆինանսական վարձակալության (լիզինգի) պայմանագրով` վարձատուն պարտավորվում է վարձակալի նշած գույքը սեփականության իրավունքով ձեռք երել վարձակալի կողմից որոշած վաճառողից ն վճարի դիմաց հանձնել վարձակալի

ժամանակավոր տիրապետմանը` ձեռնարկատիրական նպատակներով օգտագործելու համար: Այդ դեպքում վարձատուն պատասխանատվություն չի կրում վարձակալության առարկայի ն վաճառողի ընտրության համար: Ֆինանսական վարձակալության պայմանագրով կարող է նախատեսվել, որ վաճառողի ն ձեռք երվող գույքի ընտրությունը կատարում է վարձատուն: Ֆինանսական վարձակալության պայմանագրով կարող է նախատեսվել, որ վարձակալված գույքը վարձակալության ժամկետի ավարտից հետո կամ մինչն դրա ավարտը, անցնում է վարձակալի սեփականությանը` վարձակալի կողմից պայմանագրով նախատեսված գինը վճարելու պայմանով: Ֆինանսական վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է գրավոր` կողմերի ստորագրությամ մեկ փաստաթուղթ կազմելու միջոցով: Անշարժ գույքի ֆինանսական վարձակալության պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման: Անշարժ գույքի ֆինանսական վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման: Ընդհանրապես, ֆինանսական վարձակալության պայմանագրի առարկա կարող է լինել ձեռնարկատիրական գործունեության համար օգտագործվող ցանկացած չսպառվող գույք: Վարձատուն, վարձակալի համար գույք ձեռք երելիս, պետք է վաճառողին ծանուցի, որ գույքը նախատեսված է որոշակի անձի վարձակալության հանձնելու համար: Ֆինանսական վարձակալության պայմանագրի առարկան վաճառողի կողմից հանձնվում է անմիջականորեն վարձակալին` վերջինիս գտնվելու վայրում, եթե այլ ան նախատեսված չէ ֆինանսական վարձակալության պայմանագրով: Այն դեպքում, եր ֆինանսական վարձակալության պայմանագրի առարկան վարձակալին չի հանձնվել պայմանագրում նշված ժամկետում, իսկ եթե պայմանագրում ժամկետ նշված չէ` ողջամիտ ժամկետում, վարձակալն իրավունք ունի, եթե կետանցը թույլ է տրվել այնպիսի հանգամանքներում, որոնց համար պատասխանատվություն է կրում վարձատուն, պահանջել լուծելու պայմանագիրը ն հատուցելու վնասները: Վարձակալված գույքի պատահական կորստի կամ պատահական վնասի ռիսկը վարձակալին է անցնում վարձակալված գույքը նրան հանձնելու պահից, եթե այլ ան նախատեսված չէ ֆինանսական վարձակալության պայմանագրով: Վարձակալն իրավունք ունի գույքի որակի ու կոմպլեկտայնության, դրա մատակարարման ժամկետները

խախտելու ն վաճառողի կողմից պայմանագիրն անպատշաճ կատարելու դեպքում անմիջականորեն վաճառողին ներկայացնել նրա ն վարձատուի միջն կնքված առուվաճառքի պայմանագրից խող պահանջներ: Ընդ որում, վարձակալը ձեռք է երում գնորդի համար ՀՀ Քաղ. օրենսգրքով նախատեսված իրավունքները ն կրում է նրա պարտականությունները, ացի վաճառողի հետ առուվաճառքի պայմանագիրն առանց վարձատուի համաձայնության լուծելու իրավունքից ու ձեռք երված գույքի համար վճարելու պարտականությունից: Վարձակալը ն վարձատուն վաճառողի հետ հարա երություններում համիրավ պարտատերեր են: Եթե այլ ան նախատեսված չէ ֆինանսական վարձակալության պայմանագրով, վարձատուն վարձակալի առջն պատասխանատվություն չի կրում առուվաճառքի պայմանագրից խող պահանջները վաճառողի կողմից չկատարելու համար, ացառությամ այն դեպքի, եր վաճառող ընտրելու պատասխանատվությունը դրված է վարձատուի վրա: Վերջին դեպքում վարձակալն իրավունք ունի իր ընտրությամ առուվաճառքի պայմանագրից խող պահանջներն անմիջականորեն ներկայացնել ինչպես գույքը վաճառողին, այնպես էլ վարձատուին, որոնք համապարտ պատասխանատվություն են կրում վարձակալի առջն:

9.3.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՓՈԽԱՆԱԿՈՒԹՅՈՒՆ

Փոխանակության պայմանագրի համաձայն կողմերից յուրաքանչյուրը պարտավորվում է մյուս կողմին հանձնել նակարան որպես սեփականություն` մեկ այլ նակարան ստանալու պայմանով: Ընդ որում, կողմերից յուրաքանչյուրը համարվում է այն նակարանի վաճառողը, որը նա պարտավորվում է փոխանցել ն այն նակարանի գնորդը, որը պարտավորվում է ընդունել նրա փոխարեն: Փոխանակման պայմանագրի նկատմամ կիրառվում են առուվաճառքի պայմանագրի կանոնները այնքանով, որքանով դրանք չեն հակասում փոխանակման ուն էությանը: Պայմանագրի կազմման ժամանակ նրա ովանդակությունում անհրաժեշտ է նշել նան ոլոր տնտեսական ն կենցաղային կառույցները (նկուղ, ջրհոր, արհեստանոց, ջրավազան ն այլն), որոնք փոխանցվում են նոր սեփականատիրոջը տան հետ միասին: Եթե նշված տվյալները փոխանակման պայմանագրում ացակայում են, ապա

պայմանագրի առարկան համարվում է չհամաձայնեցված, իսկ համապատասխան պայմանագիրը` չկնքված: Եթե փոխանակման պայմանագրով այլ ան նախատեսված չէ, ապա փոխանակվող նակարանները համարվում են համարժեք, իսկ նրանց փոխանցման ն ընդունման ծախսերը կրում է այն կողմը, որին տվյալ դեպքում այդ պարտավորությունները հանձնարարված են: Փոխանակվող նակարանների հանձնման ն ընդունման ծախսեր են համարվում առաջին հերթին սեփականության իրավունքների ձնակերպման ծախսերը: Այն դեպքում, եթե փոխանակվող նակարանները համարժեք չեն, կողմերից մեկը վճարում է գների տար երությունը: Տար երության վճարումը պետք է իրականացվի գույքը փոխանակելուց անմիջապես առաջ կամ հետո: Պայմանագրով կարող է նախատեսվել վճարման կարգի փոփոխություն: Փոխանակվող նակարանների նկատմամ սեփականության իրավունքը փոխանցվում է փոխանակության պայմանագրով որպես գնորդներ հանդես եկող կողմերին` նրանց կողմից համապատասխան նակարանները հանձնելու պարտավորությունը կատարելուց հետո, եթե այլ ան նախատեսված չէ օրենքով կամ փոխանակության պայմանագրով:

9.4.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԱՌՈՒՎԱՃԱՌՔ

Ներկայումս անշարժ գույքի առուվաճառքը Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում իրականացվող ամենատարածված գործարքներից է համարվում: Անշարժ գույքի առուվաճառքը կանոնակարգվում է ՀՀ ՔՕ-ում նախատեսված դրույթներով ∗ : Վաճառողը, անշարժ գույքի առուվաճառքի (այսուհետ` անշարժ գույքի վաճառքի) պայմանագրով պարտավորվում է գնորդի սեփականությանը հանձնել հողամաս, շենք, շինություն, նակարան կամ այլ անշարժ գույք: Անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագիրը կնքվում է գրավոր` կողմերի ստորագրությամ մեկ փաստաթուղթ կազմելու միջոցով: Անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման: Անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագրով անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքի փոխանցումը գնորդին ենթակա է պետական գրանցման: ∗

ՀՀ Քաղ. Օրենսգիրք, գլ. 31

Մինչն սեփականության իրավունքի փոխանցման պետական գրանցումն անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագիրը կատարելը հիմք չէ այդ պայմանագրի կողմերի հետ երրորդ անձանց հարա երությունների փոփոխման համար:

Հողամասի նկատմամ իրավունքը փոխանցելը դրա վրա գտնվող շենքը, շինությունը կամ այլ անշարժ գույքը վաճառելիս.

շենքի, շինության կամ այլ անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագրով գնորդին այդ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունք փոխանցելու հետ միաժամանակ փոխանցվում են հողամասի այն մասի նկատմամ իրավունքները, որը զ աղեցված է այդ անշարժ գույքով ն անհրաժեշտ է այն օգտագործելու համար: Եթե վաճառողն այն հողամասի սեփականատերն է, որի վրա գտնվում է վաճառվող անշարժ գույքը, ապա գնորդին է փոխանցվում հողամասի կամ դրա համապատասխան մասի նկատմամ սեփականության իրավունքը: Եթե պայմանագրով սահմանված չէ անշարժ գույքի գնորդին համապատասխան հողամասի նկատմամ փոխանցվող իրավունքը, ապա գնորդին անցնում է հողամասի այն մասի նկատմամ սեփականության իրավունքը, որը զ աղեցված է այդ անշարժ գույքով ն անհրաժեշտ է դրա օգտագործման համար: Վաճառողին սեփականության իրավունքով չպատկանող հողամասում գտնվող անշարժ գույքի վաճառքը թույլատրվում է առանց այդ հողամասի սեփականատիրոջ համաձայնության, եթե դա չի հակասում նման հողամասի օգտագործման համար օրենքով կամ պայմանագրով սահմանված պայմաններին: Այդպիսի անշարժ գույքի վաճառքի դեպքում գնորդն օգտագործման իրավունք է ձեռք երում հողամասի համապատասխան մասի նկատմամ նույն պայմաններով, ինչ ուներ անշարժ գույքը վաճառողը: Անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագրում պետք է նշվեն տվյալներ, որոնք հնարավորություն են տալիս որոշակիորեն սահմանել գնորդին` պայմանագրով փոխանցման ենթակա անշարժ գույքը, ներառյալ` համապատասխան հողամասում կամ այլ անշարժ գույքի կազմում անշարժ գույքի դիրքը որոշող տվյալներ: Պայմանագրում այդ տվյալների ացակայության դեպքում հանձնման ենթակա անշարժ գույքի մասին պայմանը համարվում է չհամաձայնեցված, իսկ համապատասխան պայմանագիրը` չկնքված: Անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագիրը պետք է նախատեսի դրա գինը: Անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագրում, կողմերի գրավոր համաձայնեցված գնի մասին պայմանի

ացակայության դեպքում, դրա վաճառքի պայմանագիրը համարվում է չկնքված: Հողամասում գտնվող շենքի, շինության կամ այլ անշարժ գույքի պայմանագրում սահմանված գինը ներառում է այդ անշարժ գույքի հետ հանձնվող հողամասի համապատասխան մասի կամ դրա նկատմամ իրավունքների գինը, եթե այլ ան նախատեսված չէ անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագրով: Եթե անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագրով անշարժ գույքի գինը սահմանված է դրա մակերեսի միավորով կամ դրա չափի այլ ցուցանիշով, այդպիսի անշարժ գույքի համար վճարման ենթակա ընդհանուր գինը որոշվում է` ելնելով գնորդին փոխանցվող անշարժ գույքի փաստացի չափից: Անշարժ գույքը հանձնելը. անշարժ գույքը հանձնելը վաճառողի ն դրա ընդունելը գնորդի կողմից իրականացվում են փոխանցման ակտի կամ գույքը հանձնելու մասին այլ փաստաթղթի հիման վրա: Անշարժ գույքը գնորդին հանձնելու վաճառողի պարտականությունը համարվում է կատարված, այդ գույքը գնորդին հանձնելուց ն հանձնելու մասին համապատասխան երկկողմ փաստաթուղթ ստորագրելուց հետո, եթե այլ ան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով: Կողմի խուսափելը պայմանագրով նախատեսված պայմաններով անշարժ գոյքի փոխանցման մասին փաստաթուղթը ստորագրելուց համարվում է հրաժարվել վաճառողի կողմից գույքը հանձնելու, իսկ գնորդի կողմից` գույքն ընդունելու պարտականությունը կատարելուց:

ՀՀ պետության կամ համայնքների սեփականությանը պատկանող` վարձակալված հողի ձեռք երումը. Պետության կամ համայնքների սեփականությանը պատկանող` քաղաքացիների ն իրավա անական անձանց կողմից վարձակալված հողամասերը կարող են օտարվել վարձակալներին, եթե վերջիններս ունեն հողամասը ձեռք երելու նախապատվության իրավունք: Պետության կամ համայնքների սեփականությանը պատկանող հողերը օտարվում են. - սեփականության իրավունքն անհատույց փոխանցելու միջոցով (սեփականաշնորհում), - ուղղակի վաճառելու միջոցով, - աճուրդով: Հողի ուղղակի վաճառքի գինը սահմանվում է այդ հողի կադաստրային արժեքի չափով:

Աճուրդի մեկնարկային գինը չի կարող պակաս լինել օտարվող հողի կադաստրային արժեքի 30%-ից: Պետության ն համայնքի սեփականությանը պատկանող հողերի օտարումն իրականացնում են. ա) համայնքի վարչական սահմաններում` համայնքի ղեկավարները, ) համայնքի վարչական սահմաններից դուրս` մարզպետները (Երնանում` քաղաքապետը):

Բնակելի տարածությունների առանձնահատկությունները

վաճառքի

Բնակելի տան, նակարանի, նակելի տան մասի կամ նակարանի մասի վաճառքի պայմանագրի էական պայման է այն անձանց անվանացանկը, որոնց նակելի տարածության օգտագործման իրավունքը, մինչն վաճառքի պայմանագիր կնքելը, գրանցված է օրենքով սահմանված կարգով: Այդպիսի անձինք կարող են հանդիսանալ. նակելի տարածքի վարձակալը ն մշտապես նրա հետ նակվող քաղաքացիները: նակելի տարածքի ենթավարձակալ հանդիսացող քաղաքացին վարձակալության պայմանագրի վավերության ժամկետի սահմաններում: - ռենտա ստացողը, որը պահպանում է տվյալ նակելի տարածքում մշտապես նակվելու իրավունքը: Բնակելի տարածքի առուվաճառքի դեպքում պայմանագրի առարկային նորոշ է մի շատ կարնոր հատկություն, այն է` փոխանցվող անշարժ գույքը պետք է ունենա նակելի տարածքի (տան) կարգավիճակ, այսինքն համապատասխան պետական մարմիններում պետք է գրանցված լինի որպես նակելի տարածք (տուն): Բնակելի տարածքները պետք է ավարարեն օրենսդրությամ սահմանված մի շարք նորմատիվային պահանջների: Առուվաճառքի առարկա հանդիսացող նակելի տարածքը պետք է պատկանի քաղաքացուն կամ իրավա անական անձին սեփականության իրավունքով: Վաճառվող նակելի տարածքի նկատմամ սեփականության իրավունքը հաստատող փաստաթուղթ է հանդիսանում նակելի տարածքի (տան) սեփականության իրավունքի վկայականը:

9.5.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՆՎԻՐԱՏՎՈՒԹՅՈՒՆ

Անշարժ գույքի սեփականատերը կարող է նվիրել այն` ձնակերպելով անշարժ գույքի հետ կատարվող այդ գործարքը որպես նվիրատվության պայմանագիր: Նվիրատվության պայմանագրով մի կողմը (նվիրատուն) մյուս կողմի (նվիրառուի) սեփականությանն անհատույց հանձնում է կամ պարտավորվում է հանձնել գույք կա՛մ իրեն, կա՛մ երրորդ անձին ուղղված գույքային իրավունք (պահանջ), կամ ազատում է, կամ պարտավորվում է նրան ազատել իր կամ երրորդ անձի հանդեպ ունեցած գույքային պարտավորությունից: Գույքի կամ իրավունքի հանդիպական հանձնման կամ հանդիպական պարտավորության առկայության դեպքում պայմանագիրը նվիրատվություն չի համարվում: Որնէ մեկին գույք կամ գույքային իրավունքներ անհատույց հանձնելու կամ որնէ մեկին գույքային պարտականությունից ազատելու խոստումը (նվիրատվության խոստումը) համարվում է նվիրատվության պայմանագիր ն պարտավորեցնում է խոստացողին, եթե խոստումը տրվել է պատշաճ ձնով ու պարունակում է կոնկրետ անձին գույք կամ իրավունք ապագայում անհատույց հանձնելու կամ նրան գույքային պարտականությունից ազատելու մասին պարզ արտահայտված ցանկություն: Նվիրատուի մահից հետո նվիրառուին նվերի հանձնում նախատեսող պայմանագիրն առոչինչ է: Նման տեսակի նվիրատվության նկատմամ կիրառվում են ՀՀ ՔՕ ժառանգման մասին կարգավորումները: Անշարժ գույքի նվիրատվության պայմանագիրը կնքվում է գրավոր ն ենթակա է նոտարական վավերացման: Անշարժ գույքի նվիրատվության պայմանագրով սեփականության իրավունքի փոխանցումը ենթակա է պետական գրանցման: Նվիրառուն իրավունք ունի մինչն նվերն իրեն հանձնելը ցանկացած պահի հրաժարվել դրանից: Այդ դեպքում նվիրատվության պայմանագիրը համարվում է լուծված: Նվերն ընդունելուց հրաժարվելը պետք է կատարվի նվիրատվության պայմանագրի համար սահմանված ձնով: Այն դեպքում, եր նվիրատվության պայմանագրով սեփականության իրավունքի փոխանցումը գրանցված է, նվերն ընդունելուց հրաժարվելը նույնպես ենթակա է պետական գրանցման: Նվիրատուն իրավունք ունի նվիրառուից պահանջել հատուցելու նվերն ընդունելուց հրաժարվելու հետնանքով իրեն պատճառված իրական վնասը: Օրենքով արգելվում է`

• մանկահասակների ն անգործունակ ճանաչված քաղաքացիների անունից նրանց օրինական ներկայացուցիչների կատարած նվիրատվությունը, • պետական, ինչպես նան տեղական ինքնակառավարման մարմինների ծառայողներին` նրանց պաշտոնական դիրքի կամ ծառայողական պարտականությունների կատարման առնչությամ նվիրատվությունը, • առնտրային կազմակերպությունների միջն հարա երություններում նվիրատվությունը: Ընդհանուր համատեղ սեփականության ներքո գտնվող գույքի նվիրատվությունը թույլատրվում է համատեղ սեփականության ոլոր մասնակիցների համաձայնությամ ` ՀՀ ՔՕ 198 հոդվածով նախատեսված կանոնների պահպանմամ : Ներկայացուցչին տրված նվիրատվության կատարման լիազորագիրը, որում նշված չէ նվիրառուն ն սահմանված չէ նվիրատվության առարկան, առոչինչ է: Նվիրատուն իրավունք ունի հրաժարվել ապագայում նվիրատուին գույք կամ իրավունք փոխանցելու կամ նվիրառուին գույքային պարտականությունից ազատելու խոստում պարունակող պայմանագիրը կատարելուց, եթե պայմանագիրը կնքելուց հետո նվիրատուի գույքային կամ ընտանեկան դրությունը կամ առողջական վիճակն այնքան է վատթարացել, որ նոր պայմաններում պայմանագրի կատարումը կառաջացնի նրա կենսամակարդակի էական իջեցում: Նվիրատուն իրավունք ունի հրաժարվել ապագայում նվիրառուին գույք կամ իրավունք փոխանցելու կամ նվիրառուին գույքային պարտականությունից ազատելու խոստում պարունակող պայմանագիրը կատարելուց` այն հիմունքներով, որոնք իրեն իրավունք են տալիս վերացնել նվիրատվությունը (ՀՀ ՔՕ հ.601,կ.1): Վերը նշված կետերով նախատեսված հիմքերով նվիրատուի հրաժարվելը նվիրատվության պայմանագիրը կատարելուց, նվիրառուին իրավունք չի տալիս պահանջել վնասների հատուցում: Նվիրատուն իրավունք ունի վերացնել նվիրատվությունը, եթե նվիրառուն ոտնձգություն է կատարել նրա, նրա ընտանիքի անդամներից կամ մերձավոր ազգականներից որնէ մեկի կյանքի դեմ կամ նվիրատուին դիտավորյալ պատճառել է մարմնական վնասվածքներ: Եթե նվիրառուն կյանքից դիտավորյալ զրկում է նվիրատուին, ապա դատարանում նվիրատվությունը վերացնելու պահանջի իրավունք ունեն նվիրատուի ժառանգները: Դատարանը, Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքով սահմանված

հիմքերով ն կարգով, կարող է վերացնել անհատ ձեռնարկատիրոջ կամ իրավա անական անձի կատարած նվիրատվությունը: Նվիրատվության պայմանագրում կարող է սահմանվել նվիրատվությունը վերացնելու` նվիրատուի իրավունքը, եթե նա նվիրառուից ավելի երկար ապրի: Նվիրատվության վերացման դեպքում նվիրառուն պարտավոր է վերադարձնել նվիրատուի նվիրած գույքը:

Իրավահաջորդությունը

նվիրատվություն

խոստանալիս.

նվիրառուի, ում նվիրատվության պայմանագրով խոստացվել է նվեր, իրավունքները չեն փոխանցվում նրա ժառանգներին (իրավահաջորդներին), եթե այլ ան նախատեսված չէ նվիրատվության պայմանագրով: Նվիրատվություն խոստացած նվիրատուի պարտականությունները փոխանցվում են նրա ժառանգներին (իրավահաջորդներին), եթե այլ ան նախատեսված չէ նվիրատվության պայմանագրով: Նշենք նան, որ Հայաստանում, ինչպես նան ազմաթիվ օտարերկրյա պետություններում, պրակտիկայում գերակշռում են նակելի տարածքների նվիրատվության գործարքները:

9.6.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԱՆՀԱՏՈՒՅՑ ՕԳՏԱԳՈՐԾՈՒՄ

Անշարժ գույքի անհատույց օգտագործման պայմանագրով (փոխատվության պայմանագիր) մի կողմը (փոխատուն) պարտավորվում է գույքը հանձնել կամ հանձնում է մյուս կողմի (փոխառուի) անհատույց ժամանակավոր օգտագործմանը, իսկ վերջինս պարտավորվում է այդ գույքը վերադարձնել նույն վիճակում` հաշվի առնելով դրա նական մաշվածքը, կամ պայմանագրով որոշված վիճակում: Անշարժ գույքի անհատույց օգտագործման պայմանագիրը կնքվում է գրավոր` կողմերի ստորագրությամ մեկ փաստաթուղթ կազմելու միջոցով ն ենթակա է նոտարական վավերացման: Այս պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման: Գույքն անհատույց օգտագործման հանձնելու իրավունքը պատկանում է դրա սեփականատիրոջը ն օրենքով կամ սեփականատիրոջ կողմից դրա համար լիազորված այլ անձանց: Առնտրային կազմակերպությունն իրավունք չունի անշարժ գույքն անհատույց օգտագործման հանձնել իր հիմնադրին,

մասնակցին, ղեկավարին, կառավարման կամ վերահսկողության մարմինների անդամին: Փոխատուն պարտավոր է անշարժ գույքը հանձնել գույքի անհատույց օգտագործման պայմանագրի պայմաններին ն դրա նշանակությանը համապատասխանող վիճակում: Եթե փոխատուն անշարժ գույքը չի հանձնում փոխառուին, վերջինս իրավունք ունի պահանջել լուծելու գույքի անհատույց օգտագործման պայմանագիրը ն հատուցելու իր կրած վնասը: Փոխատուն պատախանատվություն է կրում անշարժ գույքի այն թերությունների համար, որոնք նա դիտավորությամ չի մատնանշել գույքի անհատույց օգտագործման պայմանագիր կնքելիս: Նման թերություններ հայտնա երելիս փոխառուն իրավունք ունի փոխատուից իր ընտրությամ պահանջել անհատույց վերացնելու գույքի թերությունները կամ հատուցելու գույքի թերությունները վերացնելու համար իր ծախսերը կամ վաղաժամկետ լուծելու պայմանագիրը ն հատուցելու իր կրած վնասը: Փոխատուն պատասխանատվություն չի կրում գույքի այն թերությունների համար, որոնք ինքը նշել է պայմանագիրը կնքելիս, կամ որոնք նախապես հայտնի են եղել փոխառուին կամ պետք է հայտնա երվեին փոխառուի կողմից պայմանագիրը կնքելիս: Անշարժ գույքի անհատույց օգտագործման պայմանագիր կնքելիս փոխատուն պարտավոր է փոխառուին զգուշացնել այդ գույքի նկատմամ երրորդ անձանց ոլոր իրավունքների (գրավի իրավունք, սերվիտուտ ն այլն) մասին: Այդ պարտականությունը չկատարելը փոխառուին իրավունք է տալիս պահանջել լուծելու պայմանագիրը ն հատուցելու իր կրած վնասները: Գույքի անհատույց օգտագործման հանձնումը հիմք չէ այդ գույքի նկատմամ երրորդ անձանց իրավունքները փոփոխելու կամ դադարելու համար: Փոխառուն պարտավոր է անհատույց օգտագործման համար ստացված գույքը պահպանել սարքին վիճակում: Այդ պարտականությունները ներառում են ընթացիկ ն հիմնական վերանորոգումը ն պահպանման ոլոր ծախսերը, եթե այլ ան նախատեսված չէ գույքի անհատույց օգտագործման պայմանագրով: Փոխառուն իրավունք ունի անհատույց օգտագործման համար ստացված գույքը հանձնել երրորդ անձի օգտագործմանը միայն փոխատուի համաձայնությամ ` պատասխանատու մնալով փոխատուի առջն: Փոխառուն կրում է անհատույց օգտագործման հանձնված գույքի պատահական կորստի կամ պատահական վնասվածքի

ռիսկը, եթե գույքը օգտագործվել է պայմանագրին կամ գույքի նշանակությանն անհամապատասխան օգտագործելու հետնանքով, կամ այն առանց փոխատուի համաձայնության հանձնել է երրորդ անձի: Փոխատուն պատասխանատվություն է կրում գույքի օգտագործման հետնանքով երրորդ անձին պատճառված վնասի համար, եթե չի ապացուցում, որ վնասը դիտավորությամ պատճառել է փոխառուն կամ այն անձը, որի մոտ այդ գույքը հայտնվել է փոխատուի համաձայնությամ : Փոխատուն իրավունք ունի պահանջել վաղաժամկետ լուծելու գույքի անհատույց օգտագործման պայմանագիրը, եթե փոխառուն` • գույքն օգտագործել է պայմանագրին կամ գույքի նշանակությանը անհամապատասխան, • չի կատարել գույքը պահպանելու իր պարտականությունները, • էականորեն վատթարացրել է գույքի վիճակը, • առանց փոխատուի համաձայնության` գույքը հանձնել է երրորդ անձին: Փոխառուն իրավունք ունի պահանջել վաղաժամկետ լուծելու գույքն անհատույց օգտագործելու պայմանագիրը, եթե` • հայտնա երվել են այնպիսի թերություններ, որոնք գույքի նականոն օգտագործումը դարձնում են անհնար, որոնց մասին ինքը չգիտեր ն չէր կարող իմանալ պայմանագիրը կնքելիս, • գույքը դարձել է օգտագործման համար ոչ պիտանի այնպիսի հանգամանքների ուժով, որոնց համար ինքը պատասխանատվություն չի կրում, • պայմանագիրը կնքելիս փոխատուն նրան չի զգուշացրել տվյալ գույքի նկատմամ երրորդ անձանց իրավունքների մասին, • փոխատուն չի կատարել գույքը ն դրան վերա երող փաստաթղթերը հանձնելու իր պարտականությունը: Կողմերից յուրաքանչյուրը ցանկացած ժամանակ կարող է հրաժարվել անշարժ գույքի անհատույց օգտագործման պայմանագրից` մեկ ամիս առաջ այդ մասին ծանուցելով մյուս կողմին, եթե ծանուցման այլ ժամկետ նախատեսված չէ պայմանագրով: Անշարժ գույքի անհատույց օգտագործման պայմանագիրը դադարում է փոխառու քաղաքացու մահվամ կամ փոխառու իրավա անական անձի լուծարմամ , եթե այլ ան նախատեսված չէ պայմանագրով:

9.7.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԺԱՌԱՆԳՈՒԹՅՈՒՆ

Անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցումը սեփականատիրոջ մահից հետո իրականացվում է ժառանգության իրավունքով: Ժառանգությունը` դա անշարժ գույքի հետ իրականացվող ոչ շուկայական գործարք է: Այդ իսկ պատճառով նշենք միայն հետնյալը` • անշարժ գույքի ժառանգությունը հնարավոր է իրականացնել կտակով ն օրենքով ն կարգավորվում է քաղաքացիական օրենսդրության` անշարժ գույքին նվիրված հատուկ աժնի դրույթներով, • ժառանգորդի` անշարժ գույքի իրավունքներ ձեռք երելը պայմանավորված է անշարժ գույքի իրավունքների պետական գրանցմամ : Հարկ է նշել նան, որ ըստ կտակի ն ըստ օրենքի, ժառանգներ կարող են լինել ժառանգության ացման օրը կենդանի քաղաքացիները, ինչպես նան ժառանգության ացման օրը գոյություն ունեցող իրավա անական անձինք, Հայաստանի Հանրապետությունը ն համայնքները, ինչպես նան օտարերկրյա պետություններն ու միջազգային կազմակերպությունները: Ըստ օրենքի ժառանգները ժառանգման են հրավիրվում ստորն սահմանված հերթականությամ . 1-ին հերթի ժառանգներն են ժառանգատուի երեխաները, ամուսինը ն ծնողները: Ժառանգատուի թոռները ժառանգում են ներկայացման իրավունքով: 2-րդ հերթի ժառանգներն են ժառանգատուի հարազատ եղ այրները ն քույրերը, նրանց երեխաները ժառանգում են ներկայացման իրավունքով: 3-րդ հերթի ժառանգներն են ժառանգատուի ինչպես հայրական, այնպես էլ մայրական կողմի պապը ն տատը: 4-րդ հերթի ժառանգներն են ժառանգատուի ծնողների եղ այրները ն քույրերը, նրանց երեխաները ժառանգում են ներկայացման իրավունքով: Յուրաքանչյուր հաջորդ հերթի ժառանգները ժառանգության իրավունք են ձեռք երում նախորդ հերթի ժառանգների ացակայության, նրանց ժառանգությունից մեկուսացնելու, նրանց կողմից ժառանգությունը չընդունելու կամ ժառանգությունից հրաժարվելու դեպքում:

Նույն հերթի աժիններով:

9.8.

ժառանգները

ժառանգում

են

հավասար

ՀԻՄՆԱԿԱՆ ԴՐՈՒՅԹՆԵՐ ՌԵՆՏԱՅԻ ՎԵՐԱԲԵՐՅԱԼ

Ռենտայի պայմանագրով մի կողմը (ռենտա ստացողը) մյուս կողմին (ռենտա վճարողին) սեփականության իրավունքով հանձնում է գույք, իսկ ռենտա վճարողը պարտավորվում է ստացողին այդ գույքի դիմաց պար երա ար վճարել ռենտա` որոշակի գումար: Ռենտայի

պայմանագրով

թույլատրվում

է

սահմանել

անժամկետ (մշտական ռենտա) կամ ռենտա ստացողի կյանքի ընթացքում (ցմահ ռենտա) ռենտա վճարելու պարտականություն: Ռենտայի պայմանագիրը կնքվում է գրավոր` կողմերի ստորագրությամ մեկ փաստաթուղթ կազմելու միջոցով ∗ : Ռենտայի դիմաց անշարժ գույքի օտարում նախատեսող ռենտայի պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման: Ռենտայի վճարի դիմաց անշարժ գույքի օտարում նախատեսող ռենտայի պայմանագրով սեփականության իրավունքի փոխանցումը ենթակա է պետական գրանցման: Ռենտայի վճարի դիմաց օտարվող գույքը ռենտա ստացողի կողմից կարող է վճարով կամ անվճար, որպես սեփականություն, հանձնվել ռենտա վճարողին: Եթե ռենտայի պայմանագրով նախատեսվում է գույքը հանձնել վճարով, այն հանձնելու ն վճարելու վերա երյալ կողմերի հարա երությունների նկատմամ կիրառվում են առուվաճառքի, իսկ գույքն անվճար հանձնելու դեպքում` նվիրատվության պայմանագրի կանոնները, եթե այլ ան սահմանված չէ սույն գլխի կանոններով ն չի հակասում ռենտայի պայմանագրի էությանը: Ռենտան ծանրա եռնում է հողամասը, շենքը, շինությունը կամ դրա վճարի դիմաց հանձնված այլ անշարժ գույք: Հողամասը կամ այլ անշարժ գույքը ռենտայի դիմաց հանձնելու դեպքում ռենտա ստացողն այդ գույքի նկատմամ ձեռք է երում գրավի իրավունք` ի ապահովումն իր հանդեպ ռենտա վճարողի պարտավորության կատարման: Ռենտայի դիմաց դրամական գումարի կամ այլ շարժական գույքի փոխանցում նախատեսող պայմանագրի համար էական է իր ∗

ՀՀ ՔՕ 450 հոդվածի 3-րդ կետ:

պարտավորությունների կատարումն ապահովելու ռենտա վճարողի պարտականությունը կամ այդ պարտավորությունները չկատարելու կամ անպատշաճ կատարելու պատասխանատվության ռիսկը ռենտա ստացողի օգտին ապահովագրելու պարտականությունը սահմանող պայմանը: Ռենտա վճարողի կողմից վերը նշված պարտավորությունները չկատարելու, ինչպես նան նրա տրամադրած ապահովման կորստի կամ դրա պայմանների վատթարացման դեպքում, այնպիսի հանգամանքներում, որոնց համար պատասխանատվություն չի կրում ռենտա ստացողը, վերջինս իրավունք ունի լուծել ռենտայի պայմանագիրը ն պահանջել հատուցելու պայմանագրի լուծմամ առաջացած վնասները:

Ռենտայի ձնը ն չափը Ռենտան վճարվում է դրամով` պայմանագրով սահմանված չափով: Ռենտան կարող է վճարվել նան դրա դրամական արժեքին համապատասխանող գույք տրամադրելու, աշխատանքներ կատարելու կամ ծառայություններ մատուցելու միջոցով: Ռենտայի վճարի չափն աճում է նվազագույն աշխատավարձի չափի արձրացմամ համամասնորեն, եթե այլ ան նախատեսված չէ ռենտայի պայմանագրով: Ռենտայի վճարի կետանցի համար ռենտա վճարողը ռենտա ստացողին վճարում է ՀՀ ՔՕ 411 հոդվածով նախատեսված տոկոսներ, եթե տոկոսների այլ չափ նախատեսված չէ ռենտայի պայմանագրով:

9.8.1. Մշտական ռենտա Մշտական ռենտա ստացողներ կարող են լինել միայն քաղաքացիները, ինչպես նան ոչ առնտրային կազմակերպությունները, եթե դա չի հակասում օրենքին ն համապատասխանում է նրանց գործունեության նպատակներին: Մշտական ռենտայի պայմանագրով ռենտա ստացողի իրավունքները վերը նշված անձանց կարող են փոխանցվել պահանջի զիջման միջոցով կամ անցնել ժառանգա ար կամ իրավահաջորդության կարգով` իրավա անական անձանց վերակազմակերպման դեպքում, եթե այլ ան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով: Մշտական ռենտան վճարվում է յուրաքանչյուր օրացուցային եռամսյակի վերջում, եթե այլ ան նախատեսված չէ մշտական ռենտայի պայմանագրով: Մշտական ռենտայի վճարողն իրավունք ունի այն հետ գնել: Ռենտա վճարելու պարտավորությունը չի դադարում մինչն ռենտա ստացողին հետգնման ամ ողջ գումարը վճարելը, եթե հետգնման այլ կարգ նախատեսված չէ պայմանագրով: Պայմանագրով կարող է նախատեսվել, որ մշտական ռենտայի հետգնման իրավունքը չի կարող իրականացվել ռենտա ստացողի կենդանության օրոք կամ այլ ժամկետի ընթացքում: Մշտական ռենտա ստացողն իրավունք ունի վճարողից պահանջել հետ գնելու ռենտան, եթե` - ռենտա վճարողն ավելի քան մեկ տարի կետանցել է ռենտայի վճարը, եթե այլ ան նախատեսված չէ մշտական ռենտայի պայմանագրով, - ռենտա վճարողը խախտել է ռենտայի վճարումն ապահովելու իր պարտավորությունները, - առաջացել են հանգամանքներ, որոնք ակնհայտ վկայում են, որ ռենտան չի կարող վճարվել պայմանագրով սահմանված չափով ն ժամկետներում, - ռենտայի վճարի դիմաց հանձնված անշարժ գույքն անցել է ընդհանուր սեփականության կամ աժանվել է մի քանի անձանց միջն, - պայմանագրով նախատեսված են այլ դեպքեր: Վերը նշված դեպքերում մշտական ռենտան հետ է գնվում մշտական ռենտայի պայմանագրով որոշված գնով: Մշտական ռենտայի պայմանագրում, որով գույքը վճարով հանձնվել է մշտական ռենտայի դիմաց, հետգնման գնի մասին

պայմանի ացակայության դեպքում գույքը հետ է գնվում ռենտայի տարեկան գումարին համապատասխան գին վճարելու միջոցով: Մշտական ռենտայի դիմաց անվճար հանձնված գույքի պատահական կորստի կամ պատահական վնասվածքի ռիսկը կրում է ռենտա վճարողը: Մշտական ռենտայի դիմաց վճարով հանձնված գույքի պատահական կորստի կամ պատահական վնասվածքի դեպքում վճարողն իրավունք ունի պահանջել դադարեցնելու ռենտա վճարելու պարտավորությունը կամ փոփոխելու այն վճարելու պայմանները:

9.8.2. Ցմահ ռենտա Ցմահ ռենտան կարող է սահմանվել ռենտայի վճարման դիմաց գույքը հանձնած քաղաքացու կամ նրա մատնանշած այլ քաղաքացու կյանքի ամ ողջ ժամանակահատվածի համար: Թույլատրվում է ցմահ ռենտա սահմանել հօգուտ մի քանի քաղաքացիների, որոնց աժինները ռենտա ստանալու իրավունքում ճանաչվում են հավասար, եթե այլ ան նախատեսված չէ ցմահ ռենտայի պայմանագրով: Ռենտա ստացողներից մեկի մահվան դեպքում ռենտա ստանալու իրավունքում նրա աժինն անցնում է կենդանի մնացած ռենտա ստացողներին, եթե այլ ան նախատեսված չէ ցմահ ռենտայի պայմանագրով: Ռենտա վճարելու պարտավորությունը դադարում է վերջին ռենտա ստացողի մահվամ : Պայմանագիրը կնքելու պահին մահացած քաղաքացու օգտին ցմահ ռենտա սահմանող պայմանագիրն առոչինչ է: Ցմահ ռենտան վճարվում է յուրաքանչյուր օրացուցային ամսվա ավարտից հետո, եթե այլ ան նախատեսված չէ ցմահ ռենտայի պայմանագրով: Ռենտա վճարողի կողմից ցմահ ռենտայի պայմանագրի էական խախտման դեպքում ռենտա ստացողն իրավունք ունի ռենտա վճարողից պահանջել հետ գնելու ռենտան վերը նշված պայմաններով կամ լուծելու պայմանագիրը ն փոխհատուցելու վնասները: Եթե ցմահ ռենտայի վճարի դիմաց նակարանը, նակելի տունը կամ այլ գույքն օտարվել է անվճար, ռենտա վճարողի կողմից պայմանագրի էական խախտման դեպքում ռենտա ստացողն իրավունք ունի պահանջել վերադարձնելու այդ գույքը` դրա արժեքը հաշվանցելով ռենտայի հետգնման գնի հաշվին:

Ցմահ ռենտայի դիմաց հանձնված գույքի պատահական կորուստը կամ պատահական վնասվածքը ռենտա վճարողին չի ազատում ցմահ ռենտայի պայմանագրով նախատեսված պայմաններով այն վճարելու պարտավորությունից:

9.9.

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՀԱՎԱՏԱՐՄԱԳՐԱՅԻՆ

ԿԱՌԱՎԱՐՈՒՄ

9.9.1. Հավատարմագրային գործարքների օտարերկրյա փորձը Նախ ն առաջ դիտարկենք հավատարմագրային կառավարման (տրաստի) հակահարկային սխեմաները: Դասական անգլոսաքսոնական տրաստը առաջացել է Բրիտանիայում ՃԼՄ դարում` որպես անհատական հարկային պլանավորման ձն: Մինչ այժմ այն օգտագործվում է արտասահմանում գույքահարկի ն ժառանգության հարկի նվազեցման նպատակով (ինչպես հայտնի է, Եվրոպայի մի շարք երկրներում, մասնավորապես Մեծ Բրիտանիայում, անշարժ գույքի նվիրատվության ն ժառանգության հարկի դրույքաչափը ավականին արձր է ն զգալիորեն տար երվում է Հայաստանում կիրառվող դրույքաչափից): Այդպիսի տրաստը, որպես օրենք, սահմանվում է երկար ժամանակահատվածի համար: Դասական պրակտիկայում տրաստի պայմանագրերը հարկային պլանավորման նպատակով կարող են կնքվել ինչպես անավոր, այնպես էլ գրավոր ձնով, այդ իսկ պատճառով դասական տրաստի հիմնման գլխավոր մարմին է հանդիսանում փաստա անը (ավելի հազվադեպ` նոտարը), քանի որ եկամտի ստացումը ն գույքի վերադարձը ամ ողջովին կախված են իրավասություններից: Հասարակ տրաստի սխեման հետնյալն է (նկ. 3.1.ա.): Սեփականատերը (beՈef/c/al ՕwՈer), որպես կանոն ոչ ռեզիդենտը, հանձնարարում է իր վստահված անձին, որը հանդես է գալիս կազմակերպիչ (Տeէէler), տնօրինել վստահված որպես կառավարման նպատակով առանձնացված իր գույքը (էrնՏէ քrՕքerէy), իսկ կազմակերպիչը, պաշտոնապես վստահելով, հանձնում է այն վստահելի սեփականատիրոջը (էrնՏէee), որը, որպես կանոն, կարող է հանդիսանալ ցանկացած կազմակերպություն: Վստահելի սեփականատերը օգտագործում է այդ միջոցները ն ստացված եկամուտները պաշտոնապես ուղղում է շահույթ ձեռք երողին (beՈef/c/ary), որի օգտին էլ տրաստը հիմնվում է: Հասարակ տրաստը այժմ իր նախնական ձնով պահպանվել է միայն Լիխտենշտեյնում, այնտեղ օրենքը տրաստի փաստա անկազմակերպչին թույլ է տալիս դատարանի կողմից կանչվելու դեպքում չհրապարակել սեփականատիրոջ անունը:

80-ականների սկզ ին լայն տարածում գտավ այլընտրանքային տրաստի սխեման (նկ.3.1. .): Այս սխեմայի հիմքում ընկած է վստահելի սեփականատիրոջ գաղտնի պարտավորությունը կազմակերպչին շահույթ ձեռք երող նշանակելու մասին: Այս սխեման ացարձակ կերպով աշխատում է առ այսօր շնորհիվ անգլոսաքսոնական իրավունքի մեխանիզմի այնպիսի առանձնահատկության, որի համաձայն փաստա անը կամ անկախ հաշվապահը, որը պետք է ներկայացնի կազմակերպչի շահերը հարկային մարմինների առջն, չի կարող իմանալ արդյոք գոյություն ունի հատուկ պայմանավորվածություն կազմակերպչի ն վստահելի սեփականատիրոջ միջն շահույթ ձեռք երող նշանակելու մասին, այդ իսկ պատճառով նա (այսինքն` փաստա անը կամ հաշվապահը) առանց մասնագիտական էտիկայի կանոնների խախտման կարող է ասել, որ «որքանով իրեն հայտնի է» իր հաճախորդը չի հանդիսանում տրաստի շահույթ ձեռք երող: Սակայն արդություններ կարող են առաջանալ այն դեպքում, եթե հարցը ձնակերպվի հետնյալ կերպ. արդյո՞ք հաճախորդը չի հանդիսանում հնարավոր շահույթ ձեռք երողներից մեկը: Տրաստի մեկ այլ ձնէ համարվում անձնական դրամական միջոցների փոխանցումը որնէ ֆինանսական ինստիտուտի կամ տրաստային կազմակերպության վստահելի կառավարման նպատակով: Միջազգային անկերը, որոնք ունեն տրաստային գործարքները վարելու ազմամյա հմուտ փորձ ն համապատասխան միջոցներ շուկայի վերլուծության իրականացման համար, իրենց հաճախորդներին առաջարկում են փաթեթների կառավարման զանազան սխեմաներ, որոնք մշակված են այնպիսի մանրամասնությամ , որ հաշվի են առնում ոլոր հնարավորություններն ու ռիսկերը: Կախված ներդրողի կողմից տրամադրվող նախնական կապիտալի գումարի չափից ն ներդրումային ռազմավարությունից` մշակվում են ներդրումների օպտիմալ տար երակներ: Իդեալական փաթեթը իր կազմում ներառում է տար եր միջազգային ֆինանսական գործիքներ (կարճաժամկետ ավանդներ, փոխառություններ, փոխարկելի փոխառություններ, աժնետոմսեր), ներքին ֆինանսական արդյունքներ ( անկի «ագրեսիվ» ֆոնդեր, որոնք նախատեսված են տարադրամային ֆյուչերսներով ն օպցիոնների շուկաներում գործարքներ իրականացնելու համար) ն արտաքին (օրինակ` օֆշորային գոտիներում գրանցված ն կառավարվող օֆշորային ֆոնդերը):

ա.

Հ Ա Ս Ա Ր Ա Կ Տ Ր Ա Ս Տ Վստահելի սեփականատեր

Շահույթ ձեռք երող

Փաստա ան (նոտար)

Սեփականատեր .

Ա Յ Լ Ը Ն Տ Ր Ա Ն ՔԱ Յ Ի Ն ՏՐԱՍՏ

Վստահելի սեփականատեր

Հնարավոր շահույթ ձեռք երողների խում Շահույթ ձեռք երող

Վստահելի սեփականա տե-րերի կոլեգիա

Փաստա ան (նոտար)

Փաստա ան (նոտար)

Շահույթ ձեռք երող Շահույթ ձեռք երող

Նկար 9.1. Արտասահմանում կիրառվող տրաստերի սխեմաները

9.9.2.

Անշարժ գույքի հավատարմագրային կառավարումը ՀՀ-ում

Ինչպես արդեն նշեցինք` հավատարմագրային կառավարումը սկիզ է առել ն զարգացել իրավունքի անգլոամերիկյան համակարգի երկրներում (Մեծ Բրիտանիա, ԱՄՆ, Կանադա, Ավստրալիա ն այլն): Վերջին տասնամյակներում այս համակարգը լայն կիրառություն ստացավ նան իրավունքի հասարակածային համակարգի երկրներում, քանի որ այն իրեն միանգամայն արդարացնում է տնտեսվարման մեխանիզմում: Հայաստանում այս ինստիտուտը ստեղծվել է ոլորովին վերջերս, սակայն նրա կիրառման անհրաժեշտությունը հետզհետե կկարնորվի գույքային կառավարիչների մասնագիտացման ն արդյունավետության պահանջների խստացմանը զուգընթաց: Համաձայն ՀՀ ՔՕ գլ.52-ի` գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագրով մի կողմը (կառավարման հիմնադիրը) որոշակի ժամկետով գույք է հանձնում մյուս կողմի (հավատարմագրային կառավարիչի) հավատարմագրային կառավարմանը, իսկ մյուս կողմը պարտավորվում է այդ գույքի կառավարումն իրականացնել ի շահ կառավարման հիմնադրի կամ նրա նշած անձի (շահառուի): Գույքը հավատարմագրային կառավարման հանձնելը չի հանգեցնում հավատարմագրային կառավարիչին դրա նկատմամ սեփականության իրավունքի փոխանցման: Հավատարմագրային կառավարիչն իրավունք ունի գույքի հավատարմագրային կառավարում իրականացնելիս այդ գույքի նկատմամ , հավատարմագրային կառավարման պայմանագրին համապատասխան ն ի շահ շահառուի, կատարել ցանկացած իրավա անական ու փաստացի գործողություններ: Գույքի հավատարմագրային կառավարմանն ուղղված առանձին գործողությունների նկատմամ օրենքով կամ պայմանագրով կարող են նախատեսվել սահմանափակումներ: Հավատարմագրային կառավարիչը հավատարմագրային կառավարման հանձնված գույքի հետ կապված գործարքները կնքում է իր անունից` նշելով, որ ինքը գործում է որպես նման գույքի կառավարիչ: Այդ պայմանը համարվում է պահպանված, եթե գրավոր ձնակերպում չպահանջող գործողությունները կատարելիս հավատարմագրային կառավարիչը մյուս կողմին տեղեկացրել է որպես հավատարմագրային կառավարիչ` դրանք կատարելու մասին, իսկ գրավոր փաստաթղթերում հավատարմագրային

կառավարչի անունից կամ անվանումից հետո արվել է «Հ.Կ.» նշումը: Ինչպես ն միջազգային կանոններով, այնպես էլ մեր օրենսդրությամ հաստատված է, որ հավատարմագրային կառավարման օ յեկտ կարող են լինել անշարժ գույքի առանձին տեսակներ, արժեթղթեր, ոչ փաստաթղթային արժեթղթերով հավաստված իրավունքներ, ացառիկ իրավունքներ ն այլ գույք: Դրամը չի կարող լինել հավատարմագրային կառավարման ինքնուրույն օ յեկտ, ացառությամ օրենքով նախատեսված դեպքերի: Հավատարմագրային կառավարման հիմնադիրը գույքի սեփականատերն է, օրենքով սահմանված դեպքերում կարող է լինել նան այլ անձ: Հավատարմագրային կառավարիչը կարող է լինել անհատ ձեռնարկատեր կամ առնտրային կազմակերպություն: Այն դեպքերում, եր գույքի հավատարմագրային կառավարումն իրականացվում է օրենքով նախատեսված հիմքերով, հավատարմագրային կառավարիչ կարող է լինել ձեռնարկատեր չհանդիսացող քաղաքացին կամ ոչ առնտրային կազմակերպությունը: Գույքը ենթակա չէ փոխանցման պետական մարմնի կամ տեղական ինքնակառավարման մարմնի հավատարմագրային կառավարմանը: Հավատարմագրային կառավարիչը գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագրով չի կարող լինել շահառու: Գույքի հավատարմագրային պայմանագրում պետք է նշվեն` • հավատարմագրային կառավարման հանձնված գույքի կազմը, • իրավա անական անձի անվանումը կամ քաղաքացու անունը` ի շահ որի իրականացվում է գույքի կառավարումը, • կառավարչի վարձատրության չափը ն ձնը, եթե պայմանագրով նախատեսված է վարձատրություն, • ժայմանագրի գործողության ժամկետը: Գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագիրը կնքվում է մինչն հինգ տարի ժամկետով: Հավատարմագրային կառավարմանը փոխանցվող գույքի առանձին տեսակների համար օրենքով կարող են սահմանվել պայմանագրի կնքման այլ սահմանային ժամկետներ: Պայմանագրի գործողության ժամկետը լրանալուց հետո, այն դադարեցնելու մասին կողմերից որնէ մեկի դիմումի ացակայության դեպքում, պայմանագիրըհամարվում է

երկարաձգված, այն ժամկետով ն պայմաններով, որոնք նախատեսված են պայմանագրով: Գույքի հավատարմագրային պայմանագիրը կնքվում է գրավոր: Անշարժ գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման: Անշարժ գույքի նկատմամ հավատարմագրային կառավարման իրավունքը ենթակա է պետական գրանցման: Հավատարմագրային կառավարման հանձնված գույքն առանձնացվում է կառավարման հիմնադրի այլ գույքից, ինչպես նան հավատարմագրային կառավարչի գույքից: Այդ գույքն արտացոլվում է հավատարմագրային կառավարչի առանձին հաշվեկշռում, որով կատարվում է ինքնուրույն հաշվառում: Հավատարմագրային կառավարման հետ կապված գործունեությամ հաշվարկների համար ացվում է առանձին անկային հաշիվ: Կառավարման հիմնադրի սնանկության դեպքում այդ գույքի հավատարմագրային կառավարումը դադարում է, ն այն ընդգրկվում է մրցութային զանգվածի մեջ: Գրավ դրված գույքը հավատարմագրային կառավարման հանձնելը գրավառուին չի զրկում այդ գույքի վրա ռնագանձում տարածելու իրավունքից: Հավատարմագրային կառավարիչը պետք է նախազգուշացվի, որ հավատարմագրային կառավարման հանձնված գույքը ծանրա եռնված է գրավով: Եթե հավատարմագրային կառավարիչը չգիտեր ն չպետք է իմանար իրեն հավատարմագրային կառավարման հանձնված գույքը գրավ դրված լինելու մասին, ապա նա իրավունք ունի դատարանով պահանջել լուծելու գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագիրը, հատուցելու իր կրած իրական վնասները ն վճարելու համաչափ վարձատրություն: Հավատարմագրային կառավարիչն օրենքով ն գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագրով նախատեսված շրջանակներում հավատարմագրային կառավարմանը հանձնված գույքի նկատմամ իրականացնում է սեփականատիրոջ լիազորություններ: Հավատարմագրային կառավարիչը կարող է անշարժ գույքը տնօրինել հավատարմագրային կառավարման պայմանագրով նախատեսված դեպքերում: Գույքի հավատարմագրային կառավարման հետ կապված գործողությունների արդյունքում հավատարմագրային կառավարչի ձեռք երած իրավունքները ներառվում են հավատարմագրային կառավարման հանձնված գույքի կազմում: Հավատարմագրային

կառավարչի նման գործողությունների արդյունքում առաջացած պարտականությունները կատարվում են այդ գույքի հաշվին: Հավատարմագրային կառավարիչը գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագրով սահմանված կարգով ն ժամկետներում իր գործունեության մասին հաշվետվություն է ներկայացնում կառավարման հիմնադրին ու շահառուին: Հավատարմագրային կառավարիչը գույքի հավատարմագրային կառավարումն իրականացնում է անձամ , ացառությամ վերը նշված դեպքերի: Հավատարմագրային կառավարիչը կարող է հանձնարարել այլ անձի` իր անունից կատարելու գույքի կառավարման համար անհրաժեշտ գործողությունները, եթե ինքը դրա համար լիազորված է գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագրով կամ ստացել է կառավարման հիմնադրիգրավոր համաձայնությունը կամ ստիպված է դա անել հանգամանքների ուժով` կառավարման հիմնադրի կամ շահառուի շահերն ապահովելու համար ն հնարավորություն չունի ողջամիտ ժամկետում ստանալ կառավարման հիմնադրի ցուցումները: Հավատարմագրային կառավարիչը պատասխանատվություն է կրում իր կողմից ընտրված հանձնակատարի գործողությունների համար, ինչպես իր սեփականի: Գույքի հավատարմագրային կառավարման ժամանակ շահառուի կամ կառավարման հիմնադրի շահերի համար պատշաճ հոգատարություն չցուցա երած հավատարմագրային կառավարիչը շահառուին հատուցում է գույքի հավատարմագրային կառավարման ընթացքում աց թողնված օգուտը, իսկ կառավարման հիմնադրին` գույքի կորստի կամ վնասվածքի պատճառով հասցված վնասները` դրա նական մաշվածության հաշվառմամ , ինչպես նան աց թողնված օգուտը: Հավատարմագրային կառավարրիչը պատասխանատվություն է կրում պատճառված վնասների համար, եթե չի ապացուցում, որ այդ վնասներն առաջացել են անհաղթահարելի ուժի կամ շահառուի կամ կառավարման հիմնադրի գործողությունների հետնանքով: Իրեն տրամադրված լիազորությունների գերազանցմամ կամ դրանց համար սահմանված սահմանափակումների խախտմամ կնքված գործարքով պարտավորությունները հավատարմագրային կառավարիչը կրում է անձամ : Եթե գործարքին մասնակցող երրորդ անձինք չգիտեին ն չպեետք է իմանային, լիազորությունները գերազանցելու կամ նախատեսված սահմանափակումների մասին, ապա ծագած

պարտավորությունները կատարվում են հետնյալ կերպ. գույքի հավատարմագրային կառավարման կապակցությամ ծագած պարտավորություններով պարտքերը մարվում են այդ գույքի հաշվին: Նման գույքն ան ավարար լինելու դեպքում ռնագանձումը կարող է տարածվել հավատարմագրային կառավարչի գույքի վրա, իսկ վերջինիս գույքի ան ավարար լինելու դեպքում` հավատարմագրային կառավարման հիմնադրի` հավատարմագրային կառավարման չհանձնված գույքի վրա: Այդ դեպքում կառավարման հիմնադիրը կարող է հավատարմագրային կառավարչից պահանջել հատուցելու իր կրած վնասները: Հավատարմագրային կառավարիչն ունի գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագրով նախատեսված վարձատրություն, ինչպես նան գույքի հավատարմագրային կառավարման ընթացքում իր կատարած անհրաժեշտ ծախսերի հատուցում ստանալու իրավունք` այդ գույքի օգտագործումից ստացված եկամուտների հաշվին: Բացի պարտավորությունների դադարման ընդհանուր հիմքերից, գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագիրը դադարում է նան որպես հետնանք` - շահառու քաղաքացու մահվան կամ շահառու իրավա անական անձի լուծարման, եթե այլ ան նախատեսված չէ պայմանագրով - շահառուի կողմից պայմանագրով ստացվող օգուտներից հրաժարվելու, եթե այլ ան նախատեսված չէ պայմանագրով - հավատարմագրային կառավարիչ-քաղաքացու մահվան, նրան անգործունակ, սահմանափակ գործունակ, անհայտ ացակայող կամ սնանկ ճանաչելու - հավատարմագրային կառավարչի կամ կառավարման հիմնադրի կողմից հավատարմագրային կառավարումից հրաժարվելու` կապված հավատարմագրային կառավարչի կողմից գույքի հավատարմագրային կառավարումն անձամ իրականացնելու անհնարինության հետ - ժայմանագրից կառավարման հիմնադրի հրաժարվելու` հավատարմագրային կառավարչին պայմանագրով պայմանավորված վարձատրությունը վճարելու պայմանով - կառավարման հիմնադիր-քաղաքացուն սնանկ ճանաչելու: Գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագրից կողմերից մեկի հրաժարվելու դեպքում մյուս կողմը, պայմանագիրը դադարելուց երեք ամիս առաջ, պետք է ծանուցվի այդ մասին, եթե ծանուցման այլ ժամկետ նախատեսված չէ պայմանագրով: Հավատարմագրային կառավարման պայմանագիրը դադարելու դեպքում հավատարմագրային կառավարման

հանձնված գույքը փոխանցվում է կառավարմնա հիմնադրին, եթե այլ ան նախատեսված չէ պայմանագրով: Գույքի հավատարմագրային կառավարում կարող է սահմանվել` - խնամարկյալի գույքի մշտական կառավարման անհրաժեշտության հետնանքով ՀՀ ՔՕ հ.40-ով նախատեսված դեպքերում - կտակի հիման վրա, որում նշանակված է կտակակատար - օրենքով նախատեսված այլ հիմքերով: Վերը նշված կետերով նախատեսված դեպքերում հավատարմագրային կառավարման կանոններով նախատեսված` կառավարման հիմնադրի իրավունքները համապատասխանա ար պատկանում են խնամակալության ն հոգա արձության մարմնին, կտակակատարին կամ օրենքում նշված այլ անձի:

ԳԼՈՒԽ 10.

ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՄԱՆ

ԻՐԱԿԱՆԱՑՄԱՆ ԿԱՐԳԸ ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ

ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅՈՒՆՈՒՄ: ՄԻՋԱԶԳԱՅԻՆ

ՓՈՐՁԸ

10.1. ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՄԱՆ

ՀԱՄԱԿԱՐԳԸ

Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցումը որոշակի գործողություն է, որով պետության կողմից ճանաչվում ն հավաստվում է անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների ծագումը, փոփոխումը ն դադարումը: Ներկայումս գրանցման գործընթացը սահմանող ն գույքի նկատմամ իրավունքների ծագման, փոփոխման, փոխանցման ն դադարման, ինչպես նան պետական գրանցման հետ կապված իրավահարա երությունները կարգավորող հիմնական իրավական ակտերն են ՀՀ Քաղաքացիական Օրենսգիրքը, ՀՀ Հողային Օրենսգիրքը, «Գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքը, ինչպես նան այլ իրավական ակտեր, որոնց դրույթներն այս կամ այն կերպ առնչվում են գույքի նկատմամ իրավունքերի ն սահմանափակումների ծագման, փոփոխման, դադարման, ինչպես նան իրավունքների պետական գրանցման ինստիտուտի հետ: Կադաստրային քարտեզագրումն ավարտված համայնքներում իրավունքների առաջին պետական գրանցման աշխատանքների շրջանակներում անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցումը ն սեփականության (օգտագործման)

իրավունքի վկայականների տրամադրումը իրականացվում է անվճար (Հավելված 10.1): Քացաքացիական Օրենսգրքի 135 հոդվածի համաձայն անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքները, այդ իրավունքների սահմանափակումները, դրանց ծագումը, փոխանցումն ու դադարումը ենթակա են պետական գրանցման: Գրանցման ենթակա են` անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության, օգտագործման իրավունքը, հիփոթեքը, սերվիտուտները, ինչպես նան օրենքով սահմանված դեպքերում` այլ իրավունքները: Տվյալ դեպքում օրենսդրությամ սահմանված վերը նշված այլ իրավունքներն են օրինակ` անշարժ գույքի հավատարմագրային կառավարման, ռենտայի, ֆինանսական վարձակալության (լիզինգ) պայմանագրերից ծագող իրավունքները: Քացաքացիական Օրենսգրքի հոդվածը նախատեսում է նան «Գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքի ընդունումը` որով պետք է սահմանվի իրավունքների պետական գրանցման կարգը ն գրանցումը մերժելու հիմքերը: «Գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքը ընդունվել է Ազգային Ժողովի կողմից 1999 թվականի ապրիլի 14-ին ն ուժի մեջ է մտել 1999 թվականի մայիսի 6-ին: Համաձայն ՀՀ Քաղաքացիական Օրենսգրքի 10 հոդվածի 2-րդ կետի, գույքի նկատմամ պետական գրանցման ենթակա իրավունքները ծագում են դրանց գրանցման պահից: Հետնա ար Քաղաքացիական Օրենսգրքի ուժի մեջ մտնելու պահից անշարժ գույքի օտարման, մեկ անձից մյուսին այլ եղանակով փոխանցման (ժառանգում, իրավա անական անձի վերակազմակերպում ն այլն) դեպքում գույքը ձեռք երողի սեփականության իրավունքը ծագում է պետական գրանցման պահից: Եթե անշարժ գույքի վերա երյալ կնքվում է պայմանագիր, ապա նշված

պայմանագրից ծագող իրավունքները, ըստ Քաղաքացիական Օրենսգրքի 449 հոդվածի, ենթակա են պետական գրանցման ն պայմանագիրը համարվում է կնքված այդ իրավունքների պետական գրանցման պահից: Մասնավորապես պետական գրանցման են ենթակա անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրով անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքի փոխանցումը գնորդին (ՀՀ Քաղաքացիական Օրենսգրքի 563 հոդված), անշարժ գույքի նվիրատվության պայմանագրով սեփականության իրավունքի գրանցումը (ՀՀ Քաղ. Օր. 596 հոդված), փոխանակության պայմանագրով անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքի փոխանցումը (կիրառվում են առուվաճառքի մասին կանոնները), անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքները (ՀՀ Քաղ. Օր. 611 հոդված) ն այլն: Պետական գրանցման պահից, ըստ ՀՀ Քաղաքացիական Օրենսգրքի 173 հոդվածի, ծագում է նան նոր ստեղծված անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքը:

Պետական գրանցումը կատարվում է պետության կողմից գույքի նկատմամ գրանցված իրավունքների պաշտպանության, կադաստրային տվյալների մատչելիության, օ յեկտիվության, անընդհատության ն կենտրոնացման սկզ ունքների հիման վրա:

Ինչպես արդեն նշվեց «Գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքը (այսուհետ` Օրենք) ուժի մեջ է մտել 1999 թվականի մայիսի 6-ին: Օրենքը նախ սահմանում է պետական գրանցման հիմնական սկզ ունքները ն խնդիրները:

Անշարժ գույքի պետական գրանցման հիմնական խնդիրներն են`

» Պետության կողմից գույքի նկատմամ իրավունքների ճանաչումը, երաշխավորումը ն պաշտպանությունը » Անշարժ գույքի շուկայի կայացման աջակցությունը » Գույքի ն դրա նկատմամ իրավունքների ու սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվական համակարգի ստեղծումը » Պետական կառավարման, տեղական ինքնակառավարման ն դատական մարմիններին, իրավա անական անձանց, անկերին, քաղաքացիներին գույքի ն դրա նկատմամ իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրումը » Գույքի ն դրա նկատմամ իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տվյալների մատչելիության, օ յեկտիվության ն անընդհատության ապահովումը:

Պետական գրանցումն իրականացնում է Անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրի համակարգը: Այս համակարգը կազմված է Հայաստանի Հանրապետության կառավարության կողմից լիազորված պետական կառավարման հանրապետական մարմնից ն նրա տարածքային ստորա աժանումներից: Պետական կառավարման հանրապետական մարմինը` Անշարժ գույքի պետական ռեգիստրը, մշակում ն իրականացնում է Հայաստանի Հանրապետության տարածքում անշարժ գույքի շուկայի նագավառում ընդհանուր քաղաքականությունը, գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցումը, ինչպես նան գույքի վերա երյալ տեղեկատվական համակարգի ստեղծումը, տեղեկատվության տրամադրումը ն համակարգի գործունեության կառավարումն ու վերահսկումը: Անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի կողմից ստեղծվում են Անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի տարածքային ստորա աժանումներ ն ռեգիստրի կողմից սահմանված տարածքում իրականացնում են գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցումը: Տարածքային ստորա աժանումներում ստեղծվում է անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ իրավունքների ն

սահմանափակումների տեղեկատվական անկ: Անշարժ գույքի կադաստրի տեղեկատվական անկն իրենից ներկայացնում է անշարժ գույքի պետական հաշվառման, կադաստրային գնահատման, անշարժ գույքի ֆիզիկական ու որակական հատկանիշների ն անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման փաստաթղթերի ամ ողջություն: Պետական գրանցման կազմակերպման նպատակով Հայաստանի Հանրապետության տարածքը աժանվում է կադաստրային տարածքների, այս տարածքներից յուրաքանչյուրին տրվում է առանձին կադաստրային ծածկագիր: Կադաստրային տարածքներն իրենց հերթին աժանվում են կադաստրային ենթատարածքների, որոնք չպետք է խախտեն համայնքների սահմանները: Կադաստրային ենթատարածքներից յուրաքանչյուրը նույնպես ունի իր առանձին կադաստրային ծածկագիրը: Կադաստրային տարածքների ն ենթատարածքների համար առանձնացվում են անշարժ գույքի պետական գրանցման միասնական մատյաններ: Պետական գրանցման օ յեկտներն են` օրենքով սահմանված պետական գրանցման ենթակա գույքի նկատմամ սեփականության, օգտագործման իրավունքը, գրավը, հիպոթեքը, սերվիտուտները, ինչպես նան, օրենքով նախատեսված դեպքերում, այլ իրավունքները, դրանց ծագումը, փոփոխումը, դադարումը:

Պետական

գրանցման

սու յեկտներն

են`

Հայաստանի Հանրապետությունը, համայնքները, քաղաքացիները, իրավա անական անձինք, միջազգային կազմակերպությունները, օտարերկրյա իրավա անական ն ֆիզիկական անձինք, ինչպես նան քաղաքացիություն չունեցող անձինք:

Պետական գրանցման սու յեկտներն իրավունք ունեն`

» Սահմանված կարգով ստանալու կադաստրային տեղեկություններ անշարժ գույքի կադաստրային տվյալների վերա երյալ » Վերադասության, դատական կարգով գանգատարկելու անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստր վարող մարմնի պաշտոնատար անձանց գործողությունները » Դատական կարգով պահանջելու անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստր վարող մարմնի պաշտոնատար անձանց ապօրինի գործողությունների պատճառով իրենց հասցված վնասի փոխհատուցումը:

Պետական գրանցման պարտավորություններն են`

սու յեկտների

» Գույքի ն դրա նկատմամ իրավունքների ու սահմանափակումների փոփոխության հետ կապված ցանկացած իրավական գործարք 30 օրվա ընթացքում ներկայացնել անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի տարածքային ստորա աժանում » Անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի պահանջով ներկայացնել գույքի նկատմամ իրավունք հիմնավորող այլ փաստաթղթեր » Վճարել պետական գրանցման համար սահմանված վճարները:

Պետական գրանցման համակարգի հիմնական փաստաթղթերն են`

» Գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման միասնական մատյանը » Կադաստրային քարտեզը (հատակագիծը) » Անշարժ գույքի յուրաքանչյուր միավորի համար կազմված կադաստրային գործը:

Գրանցման մատյանում, անշարժ գույքի յուրաքանչյուր միավորի համար անկախ սեփականության ձնից, լրացվում է գրանցման առանձին թերթիկ: Գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման միասնական մատյանի ձնը հաստատվել է ՀՀ Կառավարության 22.10.1997թ. թիվ 466 որոշմամ : Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների գրանցման թերթիկը կազմված է հետնյալ աժիններից ն ենթա աժիններից` Բաժին 1. Անշարժ գույքի նկարագիրը

Ենթա աժին 1. Հողամաս. Գրառում է կատարվում հողամասի կադաստրային համարը, կադաստրային գործի համարը, գտնվելու վայրը, նպատակային նշանակությունը, օգտագործման նպատակը, հողի կադաստրային արժեքը (դրամ), հողամասի չափը (մակերեսը): Ենթա աժին 2. Շենքեր. Գրառում է կատարվում շենքի կադաստրային համարը, շենքի տեսակը, օգտագործման նպատակը, ընդհանուր նութագիրը, ընդհանուր մակերեսը: Ենթա աժին 3. Շինություններ. Գրառում է կատարվում շինությունների կադաստրային համարը, շինության անվանումը, ընդհանուր նութագիրը, շինության ընդհանուր մակերեսը, շինության կադաստրային արժեքը (դրամ): Բաժին 2. Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքները Ենթա աժին 1. Հողամաս. Իրավունքի ձեռք երումսեփականատիրոջ (օգտագործողի) անունը (անվանումը), անձնագրային տվյալները կամ ռեկվիզիտները, իրավունքի տեսակը ն գործողության ժամկետը, սեփականության աժնեմասի չափը (տոկոս), սեփականատերերի թիվը, իրավունքը հաստատող փաստաթղթի անվանումը:

Իրավունքի դադարում-իրավունքի դադարումը հաստատող փաստաթղթի անվանումը ն ամսաթիվը: Ենթա աժին 2. Շենքեր. Իրավունքի ձեռք երումսեփականատիրոջ (օգտագործողի) անունը (անվանումը), անձնագրային տվյալները կամ ռեկվիզիտները, իրավունքի տեսակը ն գործողության ժամկետը, սեփականության աժնեմասի չափը (տոկոս), սեփականատերերի թիվը, իրավունքը հաստատող փաստաթղթի անվանումը:

Իրավունքի դադարում-իրավունքի դադարումը հաստատող փաստաթղթի անվանումը ն ամսաթիվը: Ենթա աժին 3. Շինություններ. Իրավունքի ձեռք երում-սեփականատիրոջ (օգտագործողի) անունը (անվանումը), անձնագրային տվյալները կամ ռեկվիզիտները, իրավունքի տեսակը ն գործողության ժամկետը, սեփականության աժնեմասի չափը (տոկոս), սեփականատերերի թիվը, իրավունքը հաստատող փաստաթղթի անվանումը:

Իրավունքի դադարում-իրավունքի դադարումը հաստատող փաստաթղթի անվանումը ն ամսաթիվը: Սերվիտուտի իրավունքի ձեռք երումսեփականատիրոջ (օգտագործողի) անունը (անվանումը), ում օգտին է տրվել սերվիտուտի իրավունքը, ինչ իրավունք է տրվել սերվիտուտով, սերվիտուտի պայմանագրի ամիս, ամսարիվը, սերվիտուտի գործողության ժամկետը: Ենթա աժին 3Ա. Սահմանափակումներ. Իրավունքի ձեռք երում-սեփականատիրոջ (օգտագործողի) անունը (անվանումը), ում օգտին է ձեռք երվել սահմանափակումը, սահմանափակման իրավունքը հաստատող փաստաթղթերի անվանումը, սահմանափակման ժամկետը, սահմանափակման պայմանները: Իրավունքի դադարում-իրավունքի դադարումը հաստատող փաստաթղթի անվանումը ն ամսաթիվը: Գրավ/հիփոթեք. Իրավունքի անունը (անվանումը), գրավառուի նակության (գտնվելու) վայրը, գրավի)հիփոթեքի առարկայի նկատմամ իրավունքի տեսակը, գրավի/հիփոթեքի ամիսը, ամսաթիվը ն համարը, գրավի/հիփոթեքի առարկայի արժեքը (դրամ), գրավի/հիփոթեքի պարտավորությունները, գրավի/հիփոթեքի պայմանագրի գործողության Ենթա աժին

3Բ.

ձեռք երում-գրավառուի

ժամկետը, տեղեկություններ նախորդ գրավի/հիփոթեքի մասին: Իրավունքի դադարում-իրավունքի դադարումը հաստատող փաստաթղթի անվանումը ն ամսաթիվը: Ենթա աժին 3Գ.Շինությունների վարձակալություն. Իրավունքի ձեռք երում- վարձակալի անունը (անվանումը), վարձակալի նակության (գտնվելու) վայրը, վարձակալության պայմանագրի ամիսը, ամսաթիը ն համարը, վարձակալության պայմանագրի պայմանները, վարձակալության ժամկետը, ենթավարձակալության առկայությունը: Իրավունքի դադարում-իրավունքի դադարումը հաստատող փաստաթղթի անվանումը ն ամսաթիվը: Անշարժ գույքի միավորի կադաստրային քարտեզները (հատակագծերը) տեղանքի փոքրացված ն ընդհանրացված արտապատկերն են` համապատասխան մասշտա ով ն պայմանական նշաններով: Հատակագծում պատկերվում են անշարժ գույքի միավորները (անկախ սեփականության ձնից), դրանց տեղադրությունը, սահմանները, մակերեսները, տեսքերն ու տեսակները, վերգետնյա ն ստորգետնյա հաղորդակցությունների ցանցերը ն այլ տվյալներ: Կադաստրային քարտեզներում նշված հողամասերի, շենքերի, շինությունների ն այլ ամրակայված գույքի սահմանագծերի ն անկյունագծերի կոորդինատները լրացվում են անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրի կոորդինատային ժողովածուի մեջ ն կապակցվում են Հայաստանի Հանրապետությունում գործող ընդհանուր կոորդինատային համակարգին: Անշարժ գույքի միավորը դա կադաստրային քարտեզում առանձին ծածկագրով ուրվագծված ն համարակալված հողամաս, շենք, շինություն է, որը կարող է հանդիսանալ սեփականության կամ օգտագործման օ յեկտ: Անշարժ գույքի յուրաքանչյուր

միավորի համար կազմվում է կադաստրային գործ, որն իր մեջ ընդգրկում է իրավունքներ ն սահմանափակումներ հաստատող հետնյալ փաստաթղթերը` » Անշարժ գույքի սու յեկտներին հատկացված ն որպես սեփականություն կամ օգտագործման անցած հողերի (տնամերձ, այգեգործական, նակելի տան շինարարության ն դրա սպասարկման, գյուղացիական կամ գյուղացիական կոլեկտիվ տնտեսություն վարելու, ինչպես նան քաղաքաշինական գործունեություն ծավալելու համար) ն շենքերի, շինությունների մասին » Անշարժ գույքի օտարման, վարձակալության, ենթավարձակալության, օգտագործման, գրավի, հիպոթեքի, փոխանակման ն սերվիտուտների պայմանագրերը, ինչպես նան սերվիտուտների վերա երյալ դատական որոշումները, վճիռները » Հողը կամ շենքերը, շինություններն օգտագործման հանձնելու մասին որոշումները կամ պայմանագրերը » Հողամասի սահմանների փոփոխման, միավորման ն աժանման մասին պայմանագրերը » Անշարժ գույքի օգտագործման սահմանափակումների մասին որոշումներն ու պայմանագրերը » Անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքի դադարման մասին որոշումները, վճիռներն ու դատավճիռները » Հողի կամ շենքերի, շինությունների օգտագործման կամ վարձակալության իրավունքի դադարման մասին որոշումներն ու վճիռները » Անշարժ գույքից կամ դրա մի մասից սեփականատիրոջ հրաժարվելու մասին որոշումները » Անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքները ն այդ իրավունքների սահմանափակումները, դրանց ծագումը, փոխանցումը, փոփոխումը կամ դադարումը հաստատող փաստաթղթեր:

10.2. ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՄԱՆ ԻՐԱԿԱՆԱՑՈՒՄԸ

Պետական գրանցման նպատակով անշարժ գույքի նկատմամ իրավունք ունեցող սու յեկտները գտնվելու վայրի պետական ռեգիստրի տարածքային ստորա աժանումներ են ներկայացնում դիմում` դիմումին կցելով պետական գրանցման վճարի անդորրագիրը ն գույքի նկատմամ իրավունքներ

հաստատող համապատասխան փաստաթղթերը: Դիմումը դիմողի կողմից ներկայացվում է տարածքային ստորա աժանման ընդհանուր աժին: Ընդհանուր աժնի աշխատակիցը, անձը հաստատող փաստաթղթի (դրանք են` անձնագիրը, զինվորական գրքույկը, ՀՀ ՆԳՆ մարմինների կողմից ժամանակավորապես տրվող` անձը (ինքնությունը) հաստատող փաստաթուղթը, մինչն 16 տարեկան երեխաների համար` նան ծննդյան վկայականը, փախստականների համար` փախստականի վկայականը, փախստականի ճամփորդական փաստաթուղթը, օտարերկրյա քաղաքացիների ն քաղաքացիություն չունեցող անձանց համար` օտարերկրյա պետության անձնագիրը, անձը (ինքնությունը) հաստատող միջազգայնորեն ճանաչված փաստաթղթերը, ՀՀ օրենսդրությամ սահմանված ՀՀ հատուկ անձնագիրը, կացության վկայականը) հիման վրա դիմումն ընդունում ն ըստ տրման հերթականության հաշվառում է: Դիմումում պետք է նշված լինեն գույքի գտնվելու վայրը (հասցեն, ինչպես նան կարող է նշվել ծածկագիրը (կոդ)), սեփականատիրոջ, օգտագործողի անունը, ազգանունը, հայրանունը, հասցեն, պատվիրվող աշխատանքը, կից ներկայացվող փաստաթղթերի ցանկը, պատվերի կատարման ժամկետը, դիմողի անձնագրային տվյալները, հեռախոսի համարը, ստորագրությունը, դիմումը ներկայացնելու ամիսը, ամսաթիվը, տարեթիվը, ժամը, րոպեն: Կից ներկայացվող փաստաթղթերի ցանկը դիմումում համարակալվում են ըստհերթականության: Դիմում է համարվում նան տար եր մարմինների, ընկերությունների, կազմակերպությունների կողմից ստացված գրությունները: Դիմումում պետք է նշված լինեն ոլոր ներկայացվող փաստաթղթերը: Դիմումը ն կից փաստաթղթերն ընդունվում ն գրանցվում են դիմումների հաշվառման մատյանում: Դիմումների հաշվառման աշխատանքները կանոնակարգելու նպատակով, ստորա աժանումներում պահվում են դիմումների հաշվառման 2 տեսակի մատյան` ♦ իրավունքների պետական գրանցման դիմումների հաշվառման մատյան ♦ տեղեկատվության տրամադրման դիմումների հաշվառման մատյան: Դիմումների հաշվառման մատյանների ոլոր էջերը համարակալվում են, վերջին էջում նշում է կատարվում էջերի քանակի վերա երյալ ու կնքվում է կոմիտեի կնիքով:

Յուրաքանչյուր օրվա վերջում դիմումների հաշվառման մատյանում վերջին դիմումից հետո գիծ է քաշվում, նշվում ստացված վերջին դիմումի հերթական համարը, տվյալ օրվա դիմումների քանակը ն ստորագրվում է ընդհանուր աժնի պետի ն ստորա աժանման ղեկավարի կողմից: Դիմումների մատյանները համարակալվում են հետնյալ կերպ` ՏՏՏՏ-ՄՄ-ԴԴԴԴ, որտեղ ՏՏՏՏ տարին է, ՄՄ մատյանի հերթական համարը, իսկ ԴԴԴԴ տվյալ մատյանում դիմումի հերթական համարը: Դիմումների հերթական համարը սկսվում է տվյալ տարվա հունվարի առաջին աշխատանքային օրը (դիմում N 1) ն ավարտվում տարվա վերջին աշխատանքային օրը (օրինակ` դիմում N 7779 կամ դիմում N 2084 ն այլն): Դիմումների հաշվառման մատյանում ընդհանուր աժնի աշխատակցի կողմից, ըստ դիմումի տրման հերթականության լրացվում են դիմումի հերթական համարը, դիմումի ընդունման ամիսը, ամսաթիվը, ժամը, րոպեն, դիմումով ներկայացված պատվերի կատարման ժամկետը, սեփականատիրոջ, օգտագործողի տվյալները (անուն, ազգանուն, հայրանուն), անշարժ գույքի գտնվելու վայրը, հասցեն, անշարժ գույքի անվանումը, դիմումով պատվիրված ծառայության տեսակը (չափագրում, պետական գրանցում, տեղեկատվության տրամադրում ն այլն), այնուհետն` մատուցվող ծառայությունների համար վճարումները հաշվարկելուց հետո, մատուցվող ծառայությունների դիմաց գանձվող գումարի չափը, իրավունքի պետական գրանցման կամ տեղեկատվության տրամադրման ամիսը, ամսաթիվը, գրանցման մատյանի ն գրանցման թերթիկի կամ տեղեկանքի համարները, տարածքային ստորա աժանման կողմից դիմողին տրամադրվող իրավունքի գրանցման վկայականի անվանումը (անշարժ գույքի սեփականության (օգտագործման) իրավունքի գրանցման, գրավի, հիփոթեքի, վարձակալության իրավունքի գրանցման վկայական) կամ տեղեկատվության տրամադրումը, դիմումը հանձնողի ու դիմումը ընդունողի ստորագրությունները` նշելով ընդունման ժամը, րոպեն: Չեն ընդունվում մատիտով գրված, ջնջումներով փաստաթղթեր: Ուղղումներով ներկայացված փաստաթղթերը կարող են ընդունվել, եթե դրանք վավերացված են համապատասխան ստորագրությամ ն կնիքով: Փաստաթղթերը ներկայացվում են մեկ օրինակից` նօրինակը կամ սահմանված կարգով հաստատված պատճեն: Առանց սեփականատիրոջ կամ օգտագործողի համաձայնության չեն ընդունվում անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների փոփոխություններ, լրացումներ, ացի հետնյալ դեպքերից` » եթե գործարքը կատարվում է լիազորագրի հիման վրա

» եթե գործարքը կատարում է խնամակալը, հոգե արձուն կամ այլ օրինական ներկայացուցիչ » եթե փոփոխությունը կատարվում է դատարանի որոշումով, վճռով կամ դատավճռով » եթե իրավունքը փոխանցվում է այլ անձի` սեփականատիրոջ, օգտագործողի մահվան դեպքում` կտակի կամ ըստ օրենքի իրավահաջորդության հիման վրա:

Մեկ անձի (ներկայացուցչի) կողմից ուրիշ անձի (ներկայացվողի) անունից լիազորագրի, օրենքի կամ դրա համար լիազորված պետական մարմնի կամ տեղական ինքնակառավարման մարմնի ակտի վրա հիմնված լիազորությունների ուժով կնքված գործարքը քաղաքացիական իրավունքներ ն պարտականություններ է առաջացնում ներկայացվողի համար: Լիազորագիր է համարվում գրավոր լիազորությունը, որն անձը տալիս է այլ անձի` երրորդ անձանց առջն ներկայացնելու համար: Լիազորագրի գործողության ժամկետը չի կարող 3 տարուց ավելի լինել: Եթե լիազորագրում ժամկետ նշված չէ, ապա այն ուժը պահպանում է տալու օրվանից մեկ տարվա ընթացքում: Լիազորագիրը, որում նշված չէ դրա տրման տարին, ամիսը ն ամսաթիվը առոչինչ է: Լիազորագրի գործողությունը դադարում է, եթե` ա) լիազորագրի ժամկետը լրացել է ) իրականացվել են լիազորագրով նախատեսված գործողությունները գ) լիազորագրողը վերացրել է այն դ) անձը, ում տրված է լիազորագիրը, հրաժարվել է ե) դադարել է այն իրավա անական անձը, որի անունից տրվել է լիազորագիրը զ) դադարել է այն իրավա անական անձը, որի անունով տրվել է լիազորագիրը է) մահացել է կամ անգործունակ, սահմանափակ գործունակ կամ անհայտ ացակայող է ճանաչվել այն անձը, ով տվել է լիազորագիրը ը) մահացել է կամ անգործունակ, սահմանափակ գործունակ կամ անհայտ ացակայող է ճանաչվել այն անձը, ում տրվել է լիազորագիրը: Լիազորագիր տվող անձը կարող է ցանկացած ժամանակ վերացնել լիազորագիրը: Նոտարական ձն պահանջող գործարքներ կնքելու համար լիազորագիրը պետք է վավերացնի նոտարը, ացառությամ

օրենքով նախատեսված դեպքերի, միջպետական համաձայնագրերի ն պայմանագրերի: Օտարերկրյա պաշտոնական փաստաթղթերի, դիվանագիտական կամ հյուպատոսական վավերացման փոխարեն "Օտարերկրյա պաշտոնական փաստաթղթերի օրինականացման պահանջը չեղյալ հայտարարելու մասին" 1961թ. հոկտեմ երի 5-ի Հաագայի կոնվենցիայի մասնակից երկրների կողմից տրված փաստաթղթերի վրա լիազորված մարմինների կողմից դրվում է հատուկ դրոշմակնիք` "Ապոստիլ", որով վավերացվում է փաստաթուղթը ստորագրած անձի պաշտոնի, ստորագրության, ինչպես նան այդ փաստաթղթերի վրա դրված կնիքի կամ դրոշմակնիքի իսկությունը: "Ապոստիլ" դրվում է հետնյալ պաշտոնական փաստաթղթերի վրա` ա) պետական ն տեղական ինքնակառավարման մարմինների կամ նրանց պաշտոնատար անձանց կողմից տրված պաշտոնական փաստաթղթերի ) կազմակերպությունների կամ նրանց մարմինների կողմից տրված փաստաթղթերի գ) վարչական փաստաթղթերի դ) նոտարական փաստաթղթերի (նոտարի կողմից վավերացված կամ հաստատված փաստաթղթերի): «Ապոստիլ» դրված փաստաթուղթը հետագա դիվանագիտական, հյուպատոսական կամ այլ վավերացման ենթակա չէ: Ինչպես արդեն նշվել է, ՀՀ Քացաքացիական Օրենսգրքի 135 հոդվածի համաձայն` անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքները, այդ իրավունքների սահմանափակումները, դրանց ծագումը, փոխանցումն ու դադարումը ենթակա են պետական գրանցման: «Գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման մաիսն» ՀՀ օրենքի 23 հոդվածի համաձայն, գույքի հետ կատարվող գործարքներից ծագող իրավունքները` սեփականության իրավունքը, օգտագործման իրավունքը, գրավը, հիփոթեքը, սերվիտուտները, այլ սահմանափակումները, շարժական գույքի նկատմամ իրավունքերը ենթակա են պետական գրանցման` գործարքների կնքման օրվանից սկսած 30-օրյա ժամկետում: ՀՀ Քաղաքացիական Օրենսգրքի հոդվածի համաձայն, գործարքներից ծագող իրավունքների պետական գրանցման պահանջը չպահպանելը հանգեցնում է գործարքի անվավերությանը: Նման գործարքներն առոչինչ են: Հետնա ար անշարժ գույքի նկատմամ կնքվող գործարքներից ծագող իրավունքները գործարքի կնքման պահից սկսած (հաշվի առնելով

այն հանգամանքը, որ անշարժ գույքի նկատմամ պետական գրանցման ենթակա իրավունքները ծագում են նոտարական վավերացում պահանջող գործարքներից, այդ ժամկետը հաշվարկվում է գործարքի նոտարական վավերացման պահից սկսած) 30-օրյա ժամկետում պետական գրանցման չներկայացնելու դեպքում նման գործարքը առոչինչ է, այսինքն անվավեր է կնքման պահից ն չի հանգեցնում իրավա անական հետնանքներ, ացառությամ այն հետնանքների, որոնք կապված են գործարքի անվավերության հետ: Օրենքի 22 հոդվածի համաձայն, պետական գրանցման ներկայացվող փաստաթղթերը պետք է կազմված լինեն ՀՀ օրենսդրությամ սահմանված կարգով: Մասնավորապես պետական գրանցման ներկայացվող` անշարժ գույքի նկատմամ ոլոր պայմանագրերը կնքվում են գրավոր` կողմերի ստորագրությամ մեկ փաստաթուղթ կազմելու միջոցով ն ենթակա են նոտարական վավերացման: Պետական գրանցման ներկայացվող մյուս հիմնական փաստաթղթերի համար նույնպես դրանց կազմման կարգը պետք է լինեն ՀՀ օրենսդրությանը համապատասխան, օրինակ` ՀՀ Հողային Օրենսգրքի 59 հոդվածի համաձայն հողամասի նկատմամ իրավունք հաստատող փաստաթղթերի ան աժանելի մասը պետք է կազմի հողամասի հաստատված հատակագիծը: Գույքի նկատմամ գրանցված իրավունքների, այդ թվում` գրավի, հիփոթեքի պետական գրանցումն իրականացվում է ըստ պետական ռեգիստրի տարածքային ստորա աժանումում մուտքագրված դիմումների հերթականության: Այդ հերթականությունը որոշվում է հաշվառման մատյանում նշված ամիս-ամսաթվով ն ժամով: Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների ն սահմանափակումների պետական գրանցումը, ինչպես նան տեղեկատվության տրամադրումն իրականացվում է կադաստրային քարտեզների տվյալների ն անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների սու յեկտների դիմումներով ներկայացված անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքը (իրավունքի ծագումը, փոփոխումը, դադարումը) հաստատող փաստաթղթերի ն դիմումի, պետական տուրքի մուծման անդորրագրի, պետական գրանցման վճարի անդորրագրի հիման վրա: Կախված անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքը ձեռք երելու եղանակից` իրավունքների պետական գրանցման համար անհրաժեշտ փաստաթղթեր են հանդիսանում` ա) Անշարժ գույքի սեփականության, իրավունքի գրանցման վկայականը:

օգտագործման

) Բնակելի տան կառուցման ն սպասարկման համար, այգեգործական, տնամերձ հողամասի հատկացման մասին որոշումը (1998թ. մարտի 1-ից հետո հատկացված հողամասի համար պարտադիր է նան հողամասի հատակագիծը): գ) Գյուղացիական, գյուղացիական կոլեկտիվ տնտեսություններին սեփականաշնորհված հողամասի վերա երյալ հողային արեփոխումների ն սեփականաշնորհման հանձնաժողովների որոշումը կամ հողի սեփականության իրավունքի պետական ակտը կամ հողի սեփականության իրավունքի ժամանակավոր պետական ակտը, գույքաթերթը, շենքերի շինությունների տեխնիկական անձնագիրը, սեփականության վկայականը: դ) Պետական սեփականություն հանդիսացող հողամասը, շենքը (շինությունը) օգտագործման, վարձակալության հանձնելու մասին պայմանագիրը ն (կամ) որոշումը, հողամասի օգտագործման իրավունքի պետական ակտը կամ հողամասի օգտագործման իրավունքի ժամանակավոր պետական ակտը: ե) Հողամասի սահմանների փոփոխման, հողամասի, շենքի, շինության, միավորման ն աժանման մասին դիմումը, պայմանագիրը, դատարանի որոշումը, վճիռը (անհրաժեշտության դեպքում` նոր առաջացած անշարժ գույքի համար տրվող նոր փոստային հասցեն): զ) Սեփականության ն այլ գույքային իրավունքների ծագման, փոփոխման, դադարման մասին դատարանի վճիռը: է) Հողամասի, շենքի, շինության վերա երյալ տնտեսությունների գրքերից (ծխամատյան) քաղվածքը կամ պետական արխիվի կողմից տրված որոշման քաղվածքը: ը) Պետական նակարանային ֆոնդի նակարանների սեփականաշնորհման մասին որոշումը (անհրաժեշտության դեպքում տեղեկանք` նակարանի սեփականաշնորհման ժամանակ համասեփականատերերի տվյալների վերա երյալ, տրված համայնքի ղեկավարի կողմից): թ) Կոոպերատիվ նակարանային, ամառանոցային ն այլ գույքի նկատմամ իրավունքի գրանցման համար` միասնական օրդերը, փայավճարը ամ ողջությամ վճարված լինելու վերա երյալ տեղեկանքը: ժ) Անշարժ գույքից կամ դրա մի մասից սեփականատիրոջ հրաժարվելու մասին հայտարարությունը ն տվյալ գույքի նկատմամ այլ անձի կողմից սեփականության իրավունքի ձեռք երումը հաստատող փաստաթուղթ:

ժա) Պետական սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի մասնավորեցման (ապապետականացման) վերա երյալ որոշումը, պայմանագիրը: ժ ) Անշարժ գույքի օտարման պայմանագիրը: ժգ) Ժառանգության իրավունքի վկայագիրը, սեփականության իրավունքի վկայագիրը: ժդ) Անշարժ գույքի ռնագանձման կամ ռնագրավման մասին դատարանի որոշումը, վճիռը, դատավճիռը: ժե) Պետության կամ համայնքային կարիքների համար վերցվող գույքի մասին իրավասու մարմնի որոշումը: ժզ) Անշարժ գույքի անհատույց օգտագործման, վարձակալության, ենթավարձակալության, ֆինանսական վարձակալության (լիզինգ) պայմանագիրը: ժէ) Անշարժ գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագիրը: ժը) Ռենտայի դիմաց անշարժ գույքի օտարման պայմանագիրը: ժթ) Գրավի, հիփոթեքի պայմանագիրը: ի) Սերվիտուտի պայմանագիրը, դատարանի վճիռը ն (կամ) որոշումը: լ) Իրավունքների պետական գրանցման համար իրավա անական անձի կողմից պետք է դիմումին կից ստորա աժանմանը ներկայացվի նան` իրավա անական անձի գրանցման վկայական. կանոնադրություն գույքի նկատմամ իրավունքը հաստատող փաստաթուղթ կամ համապատասխան գործարքը, որից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման: խ) Իրավա անական անձի հիմնադիրների (մասնակիցների) կամ նրա լիազորված մարմնի կողմից հաստատված լուծարման հաշվեկշիռը ն իրավասու պետական մարմնի կողմից հաստատված իրավա անական անձի լուծարումը հաստատող փաստաթուղթ: ծ) Իրավահաջորդության դեպքում, իրավա անական անձի գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման համար հիմք են հանդիսանում համապատասխանա ար փոխանցման ակտը կամ աժանիչ հաշվեկշիռը ն իրավա անական անձի պետական գրանցման վկայականը դրա ոլոր ներդիրների հետ միասին: կ) Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ նախատեսված իրավունքի ծագումը, փոխանցումը ն դադարումը հաստատող այլ փաստաթղթեր:

հ) Շինարարության, շենքերի, շինությունների վերականգնման, վերակառուցման, արդիականացման ( ացառությամ ներքին ընթացիկ վերանորոգման ն հարդարման) ն արտաքին տեսքը փոփոխող այլ աշխատանքներ կատարելու իրավունքը հաստատող փաստաթղթերն են` ճարտարապետաշինարարական նախագծերը, սահմանված կարգով տրամադրված շինարարության կամ քանդման թույլտվությունը, շինարարության, շենքերի, շինությունների վերականգնման, վերակառուցման, արդիականացման, շինարարության ավարտական ակտը («Շինարարության ավարտի փաստագրման կարգը հաստատելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության կառավարության 30.07.98թ. թիվ 477 որոշումն ընդունվելուց հետո ընկած ժամանակաշրջանի համար): Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիետի տարածքային ստորա աժանումը ստուգում է ներկայացված փաստաթղթերի համապատասխանությունը Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությանը: Անհամապատասխանության դեպքում դրանք վերադարձվում են դիմողին` անհամապատասխանության մասին պարտադիր նշումով: Սեփականատիրոջ կամ օգտագործողի կողմից փաստաթղթերը, համապատասխան ուղղումներով ն լրացումներով, վերաներկայացվում են դրանց վերադարձման օրվանից սկսած 15օրյա ժամկետում: Օրենքի 43 հոդվածի համաձայն` պետական գրանցումը մերժվում է, եթե գրանցման համար ներկայացված փաստաթղթերը չեն համապատասխանում ՀՀ օրենսդրության պահանջներին, այսինքն` • չեն համապատասխանում օրենսդրությանը, կամ դրանցով խախտվել են օրենսդրության պահանջները, կազմված են օրենքով սահմանված կարգին ոչ համապատասխան. • ացակայում է պետական գրանցման վճարի անդորրագիրը • ներկայացվել են մատիտով գրված, ջնջումներով, ուղղումներով, ինչպես նան ոչ պատշաճ ձնակերպված փաստաթղթեր: Որնէ այլ պատճառով, այդ թվում` աննպատակահարմարության պատճառա անությամ , պետական գրանցման մերժումը արգելված է:

Այնուհետն տարածքային ստորա աժանման հաշվառման աժնի մասնագետների կողմից կատարվում է անշարժ գույքի չափագրում կամ տեղազննություն, եթե գույքը գրանցվում է առաջին անգամ կամ նախկինում գրանցված գույքային միավորը փոփոխություններ է կրել, ապա կատարվում է չափագրում, հակառակ դեպքում` տեղազննություն, որի արդյունքների հիման վրա գրանցման վկայականում պատկերվում են հողամասի ն շենքի հատակագծերը: Դրանից հետո փաստաթղթերը փոխանցվում են գրանցման աժին, որտեղ լրացվում է նշված անշարժ գույքի միավորի մատյանի թերթիկը: Ընդ որում, եթե գույքը գրանցվում է առաջին անգամ, ապա լրացվում է նոր թերթիկ, իսկ գույքի նկատմամ իրավունքների փոխանցման, դադարման, այլ գույքային իրավունքների (գրավ, վարձակալություն ն այլն) գրանցման դեպքում միավորի համար լրացված թերթիկում կատարվում է համապատասխան փոփոխությունը կամ լրացումը: Անշարժ գույքը գրանցված է համարվում անշարժ գույքի պետական գրանցման միասնական մատյանում գրանցման պահից, որից հետո անշարժ գույքի վերա երյալ տեղեկությունները 24 ժամվա ընթացքում փոխանցվում են անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրի տեղեկատվական կենտրոն: Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցումից հետո Հայաստանի Հանրապետության Անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստր վարող տարածքային մարմնի կողմից տրվում է անշարժ գույքի համապատասխան իրավունքի գրանցման վկայական: Անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի, վարձակալության ն գրավի (հիփոթեքի) իրավազորության գրանցման վկայականների ձները հաստատվել են Հայաստանի Հանրապետության կառավարության 22.10.1997թ. թիվ 466 որոշմամ : Անշարժ գույքի սեփականության (օգտագործման) իրավունքի վկայականում նշվում են անշարժ գույքի սեփականատիրոջ (օգտագործողի) անունը (անվանումը), անշարժ գույքի միավորի ծածկագիրը, պետական գրանցման համարը, գույքի նկատմամ իրավունքները, սերվիտուտները, նպատակային նշանակությունը, չափերը, հատակագիծը, լրացուցիչ այլ նշումներ: Սեփականատիրոջ` մի քանի վայրում գտնվող անշարժ գույքը կարող է գրանցվել այդ գույքի ցանկացած մասի գտնվելու վայրում: Պետական գրանցման մատյանի յուրաքանչյուր թերթիկ, ինչպես նան գրանցման վկայականները ստարագրվում ն կնքվում են ստորա աժանման ղեկավարի կողմից:

Պետական գրանցումից հետո անշարժ գույքի միավորի կադաստրային գործը հանձնվում է տեղեկատվության տրամադրման ենթա աժին (արխիվ), իսկ վկայականը փոխանցվում է ստորա աժանման ընդհանուր աժին, որտեղ ն հանձնվում է սեփականատիրոջը կամ օգտագործողին: Գույքի նկատմամ որնէ առանձին իրավունք չի գրանցվում, եթե գրանցված չէ տվյալ գույքի նկատմամ սեփականության կամ օգտագործման իրավունքը: Օրենքի նշված դրույթը խում է ՀՀ Քաղաքացիական Օրենսգրքի 10 հոդվածի 2-րդ կետից, որտեղ նշված է, որ պետական գրանցման ենթակա իրավունքները ծագում են դրանց պետական գրանցման պահից: Եվ քանի որ անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքը ենթակա է պետական գրանցման, իսկ այլ գույքային իրավունքները կարող են առաջանալ սեփականատիրոջ հետ կնքվող գործարքների հիման վրա, ուստի ն տրամա անական է, որ նախ գույքի սեփականատիրոջ իրավունքը պետք է իրավա անորեն ձնակերպվի (գրանցվի), որպեսզի սեփականատերը իրավասու լինի կնքելու գույքի վերա երյալ հետագա գործարքներ: Անշարժ գույքի պետական գրանցումը կատարվում է 2-7 օրյա ժամկետում` փաստաթղթերն անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստր վարող մարմինների կողմից ընդունման օրվանից սկսած: Ընդ որում պատվիրատուի պահանջով անշարժ գույքի նկատմամ պետական գրանցումը կարող է իրականացվել նան դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող 4-րդ աշխատանքային օրը, 2-րդ աշխատանքային օրը ( ացառությամ նակելի նշանակության անշարժ գույքի (անհատական նակելի տուն, նակարան, այգետնակ, ավտոտնակ, տնամերձ, նակելի տան կառուցման ն սպասարկման համար հատկացված հողամասեր ն այլն), գյուղատնտեսական նշանակության ն պահուստային հողերի, մինչն 200 մ2 հասարակական, արտադրական նշանակության անշարժ գույքի («Փոքր» օ յեկտ), չկառուցապատված հողամասերի), գրանցման նպատակով իրականացված չափագրման կամ տեղազննության, կամերալ աշխատանքների համար սահմանված վճարների նկատմամ կիրառելով համապատասխանա ար 2 ն 3 գործակիցներ: Բնակելի նշանակության անշարժ գույքի (անհատական նակելի տուն, նակարան, այգետնակ, ավտոտնակ, տնամերձ, նակելի տան կառուցման ն սպասարկման համար հատկացված հողամասեր ն այլն), գյուղատնտեսական նշանակության ն պահուստային հողերի, մինչեւ 200 մ2 հասարակական, արտադրական նշանակության անշարժ գույքի («Փոքր» օ յեկտ), չկառուցապատված հողամասերի նկատմամ իրավունքների

պետական գրանցումը իրականացվում է դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող 2-րդ աշխատանքային օրը` առանց արագացման գործակիցների կիրառման: Իրավունքների պետական գրանցումն իրականացվում է անշարժ գույքի միավորների նկատմամ : Ինչպես արդեն նշվել է, անշարժ գույքի միավորը դա կադաստրային քարտեզում առանձին ծածկագրով ուրվագծված ն համարակալված հողամաս, շենք, շինություն է, որը կարող է հանդիսանալ սեփականության կամ օգտագործման օ յեկտ: Անշարժ գույքի միավորի հիմնական նկարագիրը դա տվյալ միավորի կադաստրային ծածկագիրն է, որի օգնությամ տվյալ միավորը կարելի է տար երել անշարժ գույքի ցանկացած այլ միավորից: Կադաստրային ծածկագիրը դա թվերի համակցություն է, որը համապատասխանում է անշարժ գույքի միավորին ն պահպանվում է այնքան ժամանակ, քանի դեռ այդ միավորը գոյություն ունի որպես ֆիզիկական ն իրավական մեկ ամ ողջություն: Անշարժ գույքի յուրաքանչյուր միավորին տրվում է մեկ չկրկնվող կադաստրային ծածկագիր, այսինքն` չեն կարող լինել նույն ծածկագրով երկու տար եր միավորներ: Կադաստրային ծածկագիրն ունի հաստատուն ն աստիճանական կառուցվածք` աղկացած թվերի հետնյալ խմ երից` ա) թվերի առաջին խում ը կադաստրային տարածքի` մարզի ծածկագիրն է, կազմված երկնիշ տառային կոդից, ըստ ԼՏՕ 3166-2 («Կոդեր, երկրների ն նրանց միջազգային ստանդարտի») ) թվերի երկրորդ խում ը կադաստրային ենթատարածքի` համայնքի ծածկագիրն է` կազմված եռանիշ թվից ն սկսվում է 001ից, գ) եթե անշարժ գույքի միավորը գտնվում է մարզի վարչական տարածքում, այց համայնքի վարչական սահմաններից դուրս (կադաստրային սեկտոր), ապա այն նույնպես ծածկագրվում է թվերի երկրորդ խմ ով ն սկսվում է 801-ից, դ) թվերի երրորդ խում ը կադաստրային թաղամասի ծածկագիրն է` կազմված եռանիշ թվից ն սկսվում է 001-ից, ե) թվերի չորրորդ խում ը հողամասի ծածկագիրն է` կազմված եռանիշ թվից ն սկսվում է 001-ից: Հողամասին ամրակայված շենքերին, շինություններին տրվում են առանձին կադաստրային ծածկագրեր` կազմված եռանիշ թվից, որոնք սկսվում են 001-ից: Շենքերի, շինությունների մաս հանդիսացող անշարժ գույքի առանձին միավորներին ( նակելի ն ոչ նակելի տարածքներին) տրվում է եռանիշ թվից աղկացած ծածկագիր, որն սկսվում է 001-ից:

Անշարժ գույքի սահմանների փոփոխման (միավորման ն աժանման) պայմանագրերը ենթակա են պետական գրանցման: Փոփոխությունները կատարվում են պայմանագրի, դատարանի որոշման կամ վճռի առկայության դեպքում: Անշարժ գույքի միավորների աժանման կամ միավորման արդյունքում առաջանում է անշարժ գույքի նոր միավոր, ն հետնա ար վերը նշված փաստաթղթերի հիման վրա փոփոխություններ են կատարվում կադաստրային քարտեզներում ն գրանցման մատյանի` տվյալ անշարժ գույքի միավորի գրանցման թերթիկում (գրանցման նախկին թերթիկը փակելու ն գրանցման նոր թերթիկ ացելու միջոցով): Հողամասերի սահմանների փոփոխման, միավորման կամ աժանման վերա երյալ դիմումները կարող են մերժվել, եթե այդ փոփոխությունները հակասում են օրենքին, քաղաքաշինական, հողաշինարարական կամ սանիտարական նորմերին: Անշարժ գույքի կադաստրի վարման համար, կադաստրային տվյալների լիարժեքության, անընդհատության ն հավաստիության առումով, շատ կարնոր է անշարժ գույքի միավորի պահպանությունը որպես կադաստրային տվյալների հավաքագրման հիմք: Անշարժ գույքի միավորների կամայական աժանման կամ միավորման, սահմանների փոփոխության դեպքում, եթե նշված փոփոխությունները չեն ներառվում կադաստրային քարտեզներում ն կադաստրի տեղեկատվական անկի տվյալներում, ապա առաջանում է անհամապատասխանություն կադաստրային տվյալների ն անշարժ գույքի փաստացի վիճակի միջն, ինչն իր հերթին խոչընդոտում է հավաստի տեղեկատվության տրամադրման ն կադաստրային տվյալների հավաքագրման ն արդիականացման գործընթացներին: Այդ իսկ նպատակով Օրենքի 39 հոդվածը սահմանում է, որ անշարժ գույքի օ յեկտի որնէ մասը ն դրա նկատմամ իրավունքները չեն կարող ստանալ պետական գրանցում, եթե սեփականատերն անշարժ գույքը նախապես սահմանված կարգով չի աժանել առանձին միավորների: Ըստ էության, սա վերա երում է անշարժ գույքի միավորի որնէ մասի օտարման գործարքներից ծագող իրավունքների պետական գրանցմանը: Ինչ վերա երվում է անշարժ գույքի միավորի մասի նկատմամ օգտագործման (այդ թվում վարձակալության) կամ գրավի իրավունքներին, ապա վերջիններիս պետական գրանցման համար հիմնականում չի պահանջվում միավորի մասի նախնական գրանցումը որպես գույքային ինքնուրույն միավոր: Օրենքի 39 հոդվածի վերը նշված դրույթի կիրառման կարգը սահմանված է Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի նախագահի 12.02.2002թ. N 90-Կ

հրամանով հաստատված «Անշարժ գույքի օ յեկտի կազմում կամ ստորա աժանված շենքի ծավալում գտնվող միավորի նկատմամ վարձակալության (ենթավարձակալության), գրավի, օտարման ն այլ գործառույթների իրականացման ն իրավունքների պետական գրանցման մասին» հրահանգով: Անշարժ գույքի միավորի (հողամաս ն ամրակայված շենքեր, շինություններ) կազմում գտնվող որնէ առանձին շենքի, շինության օգտագործման, գրավի ն այլ գործարքների ( ացառությամ օտարման) դեպքում անշարժ գույքի օգտագործման, գրավի ն այլ գործարքների կնքման համար հողամասի այն մասը, որը զ աղեցված է շենքով, շինությամ ն անհրաժեշտ է դրա օգտագործման համար, նախօրոք չի աժանվում, այլ հողամասի սեփականատիրոջ կողմից` պետական ն համայնքային սեփականություն հանդիսացող հողամասերի դեպքում համայնքի ղեկավարի, համայնքի վարչական սահմաններից դուրս մարզպետի, Երնանում` Երնանի քաղաքապետի, իսկ պետական կամ համայնքային սեփականություն չհանդիսացող հողամասերը կադաստր վարող պետական կառավարման լիազոր մարմնի կողմից, համաձայնեցված սեփականատիրոջ հետ ն նշագրված վերջինիս կողմից, կազմվում է հատակագիծ, որում գծվում է հողամասի այն մասը, որը զ աղեցված է շենքով, շինությամ ն անհրաժեշտ է դրա օգտագործման համար: Նշված դեպքերում անշարժ գույքի օգտագործման ն գրավի պայմանագրերից ծագող իրավունքների պետական գրանցման ժամանակ, եր օգտագործման է տրվում կամ գրավադրվում է նախկինում իրավունքների պետական գրանցում ստացած գույքի մասը, չափագրվում է միայն օգտագործման տրվող կամ գրավադրվող գույքի մասը: Եթե օգտագործման է տրվում կամ գրավադրվում է իրավունքների պետական գրանցում ստացած գույքը ամ ողջությամ , ապա չափագրման աշխատանքներ չեն իրականացվում ն սահմանված վճարներ չեն գանձվում: Շենքերով, շինություններով չծանրա եռնված հողամասի որնէ առանձին մասի վարձակալության (ենթավարձակալության), գրավի ն այլ գործարքների ( ացառությամ օտարման) դեպքում հողամասը նախօրոք չի աժանվում, այլ հողամասի սեփականատիրոջ կողմից սահմանված կարգով կազմվում է հատակագիծ, որում գծվում է հողամասի այն մասը, որը տրվելու է վարձակալության (ենթավարձակալության), գրավադրվելու է ն այլն: Եթե վարձակալության է տրվում կամ գրավ է դրվում ստորա աժանված շենքի ծավալում գտնվող միավորի կամ անշարժ գույքի օ յեկտի որնէ առանձին միավորի մասը, որը փաստացի աժանված չէ, ապա այն փաստացի պետք է աժանվի առանձին

միավորի (ենթամիավորի), իրականացվի անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցում, նոր միայն տրամադրվի տեղեկատվություն վարձակալությամ տրամադրելու կամ գրավադրելու համար: Վարձակալության կամ գրավի պայմանագրերում հստակ պետք է նշված լինի վարձակալությամ տրվող կամ գրավ դրվող միավորի ծածկագիրը (համարը), մակերեսը, իսկ պայմանագրին պետք է կցված լինի վարձակալության տրվող կամ գրավ դրվող միավորի հատակագիծը: Նախօրոք, որպես առանձին միավորներ պետք է գրանցվեն նան միննույն սեփականատիրոջը (տերերին) պատկանող ստորա աժանված շենքի որնէ առանձնացված միավորները ( ազմա նակարան նակելի շենքի նակարանի որնէ սենյակ)` օգտագործման իրավունքով տրամադրելու համար: Անշարժ գույքի միավորի (հողամաս, շենքեր, շինություններ) կազմում գտնվող որնէ առանձին մասի (հողամաս, շենք, շինություն) օտարման դեպքում, իրավունքների պետական գրանցման աշխատանքներն իրականացվում են օրենքով սահմանված կարգով («Գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքի 39-րդ հոդված): Ընդհանուր համատեղ կամ ընդհանուր աժնային սեփականության իրավունքով գրանցված անշարժ գույքից սեփականատերերի կողմից աժիններն առանձնացնելու դեպքում, գույքի նախօրոք աժանում ն պետական գրանցում չի իրականացվում: Անշարժ գույքի աժանման մասին պայմանագիրը նոտարական վավերացման ներկայացնելու համար, պայմանագրին պետք է կցված լինի հատակագիծը, որտեղ հստակ պետք է առանձնացված լինեն աժնեմասերը: Այն շենքերում (շինություններում), որտեղ կան նակելի, հասարակական, արտադրական նշանակության անշարժ գույքի առանձին միավորներ ( նակարաններ, առնտրի սպասարկման տաղավարներ ն այլն), որոնք մեկից ավելի սեփականատերերի սեփականություն են, ապա յուրաքանչյուր միավորի նկատմամ իրավունքները գրանցվում են մատյանի առանձին գրանցման թերթիկում: Իսկ այն ստորա աժանված շենքերի նկատմամ (հասարակական, արտադրական), որտեղ կան գույքի առանձին միավորներ (սենյակներ, միջանցքներ, նկուղներ, ձեղնահարկեր ն այլն), սակայն ամ ողջ շենքը սեփականության իրավունքով պատկանում է մեկ սեփականատիրոջը, իրավունքը գրանցվում է մատյանի 1 թերթիկում, որի շենքեր, շինություններ ենթա աժինների

ընդհանուր նութագիրը սյունակներում լրացվում են շենքում տեղակայված սենյակների, միջանցքների, նկուղների, ձեղնահարկերի ն այլ առանձնացված տարածքների (միավորների) ծածկագրերը: Նշված դեպքում ստորա աժանված շենքի ծավալում գտնվող միավորի նկատմամ վարձակալության (ենթավարձակալության), գրավի, օտարման ն այլ գործարքների իրականացման համար միավորի նախօրոք աժանում ն իրավունքի պետական գրանցում չի պահանջվում: Կնքվող պայմանագրում (վարձակալության, ենթավարձակալության, օտարման, գրավի ն այլն) պարտադիր նշվում է ընդհանուր օգտագործման տարածքների (կոմունալ ն օժանդակ հարմարությունների, մուտք)ելքի ն այլ տարածքների) նկատմամ օգտագործման պայմանները, համապատասխան իրավունքներով ն սահմանափակումներով: Պայմանագրին կցվում է համապատասխան գործարքի համար նախատեսված տարածքների հատակագիծը` տրված կադաստր վարող պետական կառավարման լիազոր մարմնի կողմից, համաձայնեցված սեփականատիրոջ հետ: Միննույն սեփականատիրոջը (տերերին) պատկանող ստորա աժանված շենքի որնէ առանձնացված միավորի նկատմամ վարձակալության, գրավի ն այլ պայմանագրից ( ացառությամ օտարման պայմանագրերի) ծագող իրավունքը գրանցվում է այդ շենքի գրանցման թերթիկի վարձակալության կամ գրավի աժիններում` նշելով առանձնացված միավորի (ների) ծածկագիրը: Իսկ միննույն սեփականատիրոջը (տերերին) պատկանող ստորա աժանված շենքի որնէ առանձնացված միավորի օտարման պայմանագրերից ծագող իրավունքների պետական գրանցումն իրականացվում է` փոփոխություն կատարելով գրանցման թերթիկում, ձեռք երողի գույքի ն դրա նկատմամ իրավունքների պետական գրանցումն իրականացնելով նոր թերթիկում, այսինքն նշված առանձնացված միավորի օտարման դեպքում այդ միավորը գրանցվում է նոր գրանցման թերթիկում` համապատասխան փոփոխություն կատարելով հին թերթիկում:

ՀՀ Քաղաքացիական Օրենսգրքի 264 հոդվածի համաձայն, անշարժ գույքի հիփոթեքի պայմանագրով գրավի իրավունքը ենթակա է պետական գրանցման:

Գրավի (հիփոթեքի) պայմանագրի պետական գրանցումը կատարվում է գրավի (հիփոթեքի) առարկա հանդիսացող գույքի գտնվելու վայրում` Անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի տարածքային ստորա աժանման կողմից: Գրավի (հիփոթեքի) իրավունքի պետական գրանցումը կատարվում է գրանցման

մատյանում` գրավի (հիփոթեքի) առարկա հանդիսացող գույքի գրանցման թերթիկի համապատասխան աժնում: Գրավի (հիփոթեքի) պայմանագրի պետական գրանցումը կատարվում է գրավատուի դիմումի հիման վրա: Գրավի (հիփոթեքի) պայմանագրի պետական գրանցման համար պետք է ներկայացվեն գրավի (հիփոթեքի) պայմանագիրը ն նշված փաստաթղթերը: Անշարժ գույքի գրավի (հիփոթեքի) պարտավորության ծավալի, ժամկետի, ինչպես նան գրավի (հիփոթեքի) առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի սեփականատիրոջ փոփոխման դեպքում կատարվում է գրավի (հիփոթեքի) պայմանագրի վերագրանցում: Գրավի (հիփոթեքի) պայմանագրի գրանցումն ուժի մեջ է մինչն գրավով (հիփոթեքով) ապահովված պարտավորության լրիվ կատարումը: Այն դեպքում, եր անշարժ գույքի գրավի (հիփոթեքի) մասին երկու ն ավելի պայմանագրեր գրանցված են եղել միննույն անշարժ գույքի գրավի (հիփոթեքի) առարկայի նկատմամ , նախապատվություն ունի այն պահանջը, որը խում է ավելի վաղ գրանցված պայմանագրից: Անշարժ գույքի գրավի (հիփոթեքի) պայմանագրի գրանցումը չեղյալ է համարվում` ա) հիփոթեքով ապահովված պարտավորությունը դադարելով. ) գրավատուի պահանջով` Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքով նախատեսված հիմքերով. գ) հիփոթեք դրված գույքի ոչնչացման կամ հիփոթեք դրված իրավունքը դադարելու դեպքում, եթե գրավատուն չի օգտվել Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքով նախատեսված իրավունքից. դ) հիփոթեք դրված գույքն իրացնելու, այդ թվում հրապարակային սակարկություններով վաճառվելու դեպքում. ե) հիփոթեքը դադարեցնելու մասին դատարանի որոշումով, վճռով, դատավճռով: Անշարժ գույքի գրավի (հիփոթեքի) պայմանագրի գրանցումից հետո անշարժ գույքի նկատմամ սահմանված կարգով սահմանափակում (արգելադրում) է կիրառվում: Անշարժ գույքի գրավի (հիփոթեքի) պայմանագրի գրանցման ընթացքում դրան հակասող փաստաթուղթ չպետք է գրանցվի: Անշարժ գույքի գրավի (հիփոթեքի) պայմանագրի պետական գրանցումից հետո Անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստր վարող մարմինը գրավառուին է տալիս գրավի (հիփոթեքի) իրավունքի գրանցման վկայական:

Գրավի (հիփոթեքի) պայմանագրի պետական գրանցումը հաստատվում է գրավի (հիփոթեքի) պայմանգրի հիման վրա` գրավը (հիփոթեքը) գրանցման մարմնի լրիվ անվանման, գրանցման տարվա, ամսվա, ամսվաթվի, վայրի ն գրանցման համարի նշումով: Այդ տվյալները վավերացվում են Անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստր վարող մարմնի պաշտոնատար անձի ստորագրությամ ն կնիքով: Անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստր վարող մարմինը գրավի (հիփոթեքի) պայմանագրի պատճեն պահում է իր գործերում: Պետական սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի օգտագործման (այդ թվում` վարձակալության) իրավունքն իրավասու պետական մարմնի կողմից որնէ այլ անձին տրամադրելիս, անշարժ գույքի պետական գրանցման միասնական մատյանում գրանցվում են օգտագործման (այդ թվում` վարձակալության) իրավունք ստացած անձի մասին տվյալները: Համայնքի սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի օգտագործման (այդ թվում` վարձակալության) իրավունքը համայնքի ղեկավարի կողմից որնէ այլ անձին սահմանված կարգով տրամադրելիս, անշարժ գույքի պետական գրանցման միասնական մատյանում գրանցվում են օգտագործման իրավունք ստացած անձի մասին տվյալները:

ՀՀ Քաղաքացիական Օրենսգրքի 611 հոդվածի համաձայն անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման:

Վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքների պետական գրանցումը կատարվում է վարձակալության առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի գտնվելու վայրում: Վարձակալության պայմանագրի պետական գրանցումը կատարվում է վարձակալի դիմումի հիման վրա: Վարձակալության պայմանագրի պետական գրանցման համար պետք է ներկայացվեն վարձակալության պայմանագիրը ն պայմանագրում նշված փաստաթղթերը: Անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրի, պարտավորությունների, ժամկետի, ինչպես նան վարձակալության տրված անշարժ գույքի սեփականատիրոջ փոփոխման դեպքում կատարվում է անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրի վերագրանցում: Անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրի գրանցումն ուժի մեջ է մինչն նշված պայմանագրով նախատեսված ժամկետի ավարտը: Անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրի գրանցումը չեղյալ է համարվում` » վարձակալի ն վարձատուի համատեղ դիմումի հիման վրա

» անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը դադարեցնելու մասին դատարանի վճռով » վարձակալության ժամկետն ավարտվելու դեպքում: Անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը գրանցված է համարվում անշարժ գույքի պետական գրանցման միասնական մատյանում գրանցման պահից: Վարձակալի իրավունքները հաստատվում են վարձակալության իրավունքի վկայականով: Պետական գրանցման ենթակա են նան ենթավարձակալության պայմանագրերը (անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրերի պետական գրանցման կարգին համապատասխան): Եթե պետությունը կամ որնէ անձ, համաձայն օրենքի, դատարանի վճռի կամ որնէ այլ իրավական ակտի, անշարժ գույքի օ յեկտի նկատմամ ձեռք է երում սեփականության իրավունք, ապա շահագրգիռ անձանց դիմումի հիման վրա, անհրաժեշտ փաստաթղթերի առկայության դեպքում, պետությունը կամ կոնկրետ անձն անշարժ գույքի պետական գրանցման միասնական մատյանում գրանցվում է որպես սեփականատեր: Անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքի դադարեցման մասին դատարանների վճիռները, դատավճիռները, անշարժ գույքից կամ դրա մի մասից սեփականատիրոջ հրաժարվելու մասին որոշումները, անշարժ գույքի վարձակալության, մշտական օգտագործման իրավունքի դադարեցման մասին որոշումները ենթակա են պետական գրանցման` համապատասխան փոփոխություններ կատարելով անշարժ գույքի պետական գրանցման միասնական մատյանում ն կադաստրային քարտեզում: Երկու ն ավելի սեփականատերերին պատկանող անշարժ գույքի պետական գրանցումը (յուրաքանչյուրի գրանցման թերթիկը) պետք է պարունակի ընդհանուր համատեղ ն ընդհանուր աժնային սեփականության մասին տեղեկություններ, իսկ ընդհանուր աժնային սեփականության դեպքում պետք է նշվի յուրաքանչյուր սեփականատիրոջ աժնեմասը:

Պետական գրանցման են ենթակա նան սերվիտուտի պայմանագրից ծագող իրավունքները:

Սերվիտուտի իրավունքը կարող է տրվել նան դատարանի վճռով: Գրանցման մատյանի` տվյալ անշարժ գույքի միավորի գրանցման թերթիկում լրացվում է սերվիտուտի նույթը, գործողության ժամկետը, վճարի չափը, սերվիտուտի պայմանները կամ սահմանափակումները, սերվիտուտի իրավունք տվող ն սերվիտուտից օգտվող անձանց տվյալները ն այլն: Գրանցման մատյանի` տվյալ անշարժ գույքի միավորի գրանցման թերթիկում

փոփոխությունները կատարվում են շահագրգիռ անձանց գրավոր դիմումների կամ դատարանի որոշման հիման վրա, վճռի առկայության դեպքում: Ինչպես արդեն նշվել է, պետական գրանցման ենթակա են ոչ միայն անշարժ գույքի հետ կատարվող գործարքներից ծագող իրավունքները, այլն սահմանափակումները: Սահմանափակումների պետական գրանցումը իրականացվում է նան հետաքննիչի, քննիչի, դատախազի, դատարանի որոշումների, իրավա անական անձանց լուծարման, վերակազմավորման գործընթացն իրականացնող մարմինների գրությունների (որոշումների) հիման վրա, օրենսդրությամ սահմանված կարգով, իրականացնում են սահմանափակումների պետական գրանցում, մինչն համապատասխան մարմնի կողմից սահմանափակումը դադարելու մասին որոշման կայացումը: Սահմանափակումները գրանցվում են գրանցման մատյանի` սահմանափակման առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի միավորի գրանցման թերթիկի համապատասխան աժնում: Սահմանափակման վերա երյալ պետական գրանցում կատարելուց հետո Անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի տարածքային ստորա աժանումն արգելանք է դնում` այդ մասին գրավոր տեղեկացնելով շահագրգիռ կողմերին: Սահմանափակման գրանցման ընթացքում դրան հակասող փաստաթուղթ չպետք է գրանցվի: Այսինքն, եթե օրինակ դատարանի որոշմամ կամ սեփականատիրոջ կողմից մեկ այլ անձի հետ կնքված պայմանագրով սահմանափակվել է սեփականատիրոջ կողմից գույքի տնօրինման իրավունքը, ապա դա նշանակում է, որ տվյալ սահմանափակման պետական գրանցման գործողության ընթացքում նշված գույքի օտարման պայմանագրերից ծագող իրավունքները չեն կարող գրանցվել: Նույն կարգով գրանցվում է նան անշարժ գույքի սեփականատերերի կամ օգտագործողների կողմից սահմանափակումների վերա երյալ ներկայացված պայմանագրերը: Անշարժ գույքի նկատմամ սահմանափակումների վերա երյալ դատարանի վճռի առկայության դեպքում անշարժ գույքը ենթակա չէ պետական գրանցման: Սահմանափակման գրանցման ընթացքում դրան հակասող փաստաթուղթ չպետք է գրանցվի:

Ինչպես արդեն նշվել է, անշարժ գույքի հետ կատարվող գործարքներից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման գործարքների կնքման պահից սկսաց 30-օրյա ժամկետում: Սակայն Օրենքի 56 հոդվածը սահմանում է, որ նշված

ժամկետը չի տարածվում մինչն Օրենքի ընդունումը Հայաստանի Հանրապետության տարածքում առկա գույքի ն դրա նկատմամ իրավունքներ ն սահմանափակումներ հաստատող փաստաթղթերի վրա: Նշված փաստաթղթերը, անկախ կնքման կամ հաստատման ժամկետից, հիմք են համարվում Անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի տարածքային ստորա աժանումներում գույքի նկատմամ իրավունքների գրանցման համար` սեփականատերերի ն օգտագործողների կողմից սահմանված կարգով ներկայացնելու դեպքում: Կան նան իրավունքներ, որոնք ունեն իրավա անական ուժ անկախ դրանց պետական գրանցումից: Մասնավորապես Օրենքի 41 հոդվածի պահանջների համաձայն այդ իրավունքերն են. • մինչն Օրենքի ընդունումը` հասարակական կարիքների համար գծային ն ինժեներատրանսպորտային (էլեկտրահաղորդակցության, ռադիոհեռախոսակապի, ջրագծերի, ջրանցքների, երկաթգծի, ավտոճանապարհների ն այլն) շինությունների սպասարկման ն պահպանման նպատակով մուտքի իրավունք • ամուսինների, երեխաների ն խնամքի տակ գտնվող այլ անձանց իրավունքները, որոնք սահմանված են Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ , եթե նույնիսկ դրանք առանձին չեն գրանցվել • Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված, ընդհանուր կանոն ն արգելք հանդիսացող սահմանափակումները (առողջապահական, պաշտպանական, շրջակա միջավայրի պահպանման ն այլն): Շենքերում գտնվող անշարժ գույքի առանձին օ յեկտներից (միավորներից` նակարաններ, առնտրի, սպասարկման օ յեկտներ ն այլն) յուրաքանչյուրը, որը մեկից ավելի սեփականատերերի սեփականությունն է, իր առանձին համարով պետք է գրանցվի անշարժ գույքի կադաստրային քարտեզում ն պետք է ունենա առանձին գրանցման թերթիկ: Շենքերում գտնվող նակարանների, առնտրի, սպասարկման օ յեկտների ն այլ շինությունների անհատական համարները պետք է կապված լինեն այն հողակտորների համարներին, որոնց վրա գտնվում են այդ շինությունները: Անշարժ գույքի պետական գրանցման թերթիկում պետք է նշվի տվյալ անշարժ գույքի միավորին վերա երող ընդհանուր տարածքի նկատմամ իրավունքի տեսակը: Անշարժ գույքի կադաստրային գործում պետք է լինի շենքի հատակագիծը, որտեղ պետք է նշվեն անշարժ գույքի առանձին միավորները ն ընդհանուր սեփականության կամ օգտագործման տրված յուրաքանչյուր մասը: Շենքում գտնվող անշարժ գույքի

յուրաքանչյուր օ յեկտին վերա երող փաստաթուղթ, համաձայնագիր կամ սահմանափակում պետք է ընդգրկվեն անշարժ գույքի ոլոր օ յեկտների գրանցման թերթիկներում ն կադաստրային գործերում, որոնց վերա երում են նշված փաստաթղթերը, համաձայնագրերը կամ սահմանափակումները: Անշարժ գույքի պետական գրանցման ժամանակ թույլ տրված սխալների ուղղումը կատարվում է դիմումի հիման վրա կամ Անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստր վարող մարմնի պաշտոնատար անձի նախաձեռնությամ ` անհրաժեշտ փաստաթղթերի առկայության դեպքում: Անշարժ գույքի պետական գրանցման ժամանակ թույլ տրված սխալները, եթե դրանք էականորեն չեն ազդում անշարժ գույքի նկատմամ իրավասությունների վրա, կարող են Անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստր վարող մարմնի կողմից ուղղվել ինքնուրույնա ար` դրա մասին տեղյակ պահելով շահագրգիռ կողմերին: Անշարժ գույքի պետական գրանցման ժամանակ թույլ տրված սխալները, եթե դրանք ազդում են անշարժ գույքի նկատմամ իրավասությունների վրա, կարող են ուղղվել Անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստր վարող մարմնի կողմից` միայն շահագրգիռ կողմերի գրավոր համաձայնության առկայության դեպքում: Եթե անշարժ գույքի պետական գրանցումը կատարվել է որնէ իրավասու պետական մարմնի կողմից տրված փաստաթղթի հիման վրա, ապա թույլ տրված սխալների ուղղումը կարող է կատարվել միայն այդ մարմնի ներկայացրած փաստաթղթերում համապատասխան ուղղում կատարելուց հետո:

10.3 ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԵՎ ԴՐԱ ՆԿԱՏՄԱՄԲ ԳՐԱՆՑՎԱԾ

ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ ԵՎ ՍԱՀՄԱՆԱՓԱԿՈՒՄՆԵՐԻ

ՎԵՐԱԲԵՐՅԱԼ ՏԵՂԵԿԱՏՎՈՒԹՅԱՆ ՏՐԱՄԱԴՐՈՒՄԸ

Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման համակարգի կարնորագույն գործառույթներից է գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրումը: Օրենքով ամրագրված պետական գրանցման հիմնական խնդիրներից երեքը վերա երվում են հենց նշված գործառույթի իրականացմանը, դրանք են`

•

գույքի ն դրա նկատմամ իրավունքների ու սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվական համակարգի ստեղծումը • պետական կառավարման, տեղական ինքնակառավարման ն դատական մարմիններին, իրավա անական անձանց, անկերին, քաղաքացիներին գույքի ն դրա նկատմամ իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրումը • գույքի ն դրա նկատմամ իրավունքների ու սահմանափակումների վերա երյալ տվյալների մատչելիության, օ յեկտիվության ն անընդհատության ապահովումը: Օրենքի 44 հոդվածի համաձայն պետական գրանցման համակարգը աց է: Գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ու սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկությունից կարող են օգտվել ոլոր ֆիզիկական ն իրավա անական անձինք: Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման ն տեղեկատվության տրամադրման համար սահմանված վճարները գանձվում են դիմումների հետ միասին (Հավելված 10.1): Հրապարակման ենթակա չեն միայն պետական, ծառայողական ն առնտրային գաղտնիք պարունակող կադաստրային տվյալները: Անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվություն տրամադրելիս տրվում են կադաստրային գործից քաղվածքներ կամ փաստաթղթերի պատճեները: Անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրի համակարգում անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ կարելի է ստանալ հետնյալ տեղեկատվությունը. Հ անշարժ գույքի միավորի սեփականատիրոջ, օգտագործողի անունը, անվանումը Հ անշարժ գույքի նկատմամ գոյություն ունեցող իրավունքները Հ անշարժ գույքի գրավի, հիփոթեքի, սահմանափակումների, այդ թվում սերվիտուտի առկայությունը Հ անշարժ գույքի գտնվելու վայրը, չափը, կադաստրային արժեքը:

Անշարժ գույքի չափագրման, կադաստրային հանույթների, հատակագծերի ու գնահատման մասին տվյալները ն այլ իրավունքները, սակայն շենքերի, շինությունների հատակագծերի տրամադրումն իրականացվում է միայն սեփականատիրոջ գրավոր համաձայնությամ ` ացառությամ օրենքով նախատեսված դեպքերի: Անշարժ գույքի միավորի կադաստրային գործի տրամադրումը, ացի օրենքով նախատեսված դեպքերի, չի թույլատրվում: Օրենքով նախատեսված դեպքերում, կադաստրային գործը տրամադրելիս, այն պատճենահանվում է ն պահվում Անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի կողմից` մինչն կադաստրային գործը վերադարձնելը: Շենքերի ն շինությունների հատակագծերը տրամադրվում են միայն սեփականատիրոջ գրավոր համաձայնությամ : Գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ու սահմանափակումների մասին տեղեկությունները հաստատվում են Անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի տարածքային ստորա աժանման կնիքով: Անշարժ գույքի մասին տեղեկատվություն տրամադրվում է ինչպես կադաստրի վարչության տարածքային մարմինների, այնպես էլ Անշարժ գույքի կադաստրի տեղեկատվական ն քարտեզագրման կենտրոնների կողմից: Անշարժ գույքի կադաստրի տեղեկատվական կենտրոնն անշարժ գույքի մասին տեղեկատվությունը տրամադրում է նշելով անշարժ գույքի միավորի սեփականատիրոջ անունը (անվանումը), անշարժ գույքի գտնվելու վայրը, անշարժ գույքի գրավի (հիփոթեքի), սահմանափակումների առկայությունը: Կադաստրի վարչության տարածքային մարմիններն անշարժ գույքի մասին տեղեկատվությունը տրամադրում են նշելով անշարժ գույքի միավորի սեփականատիրոջ անունը (անվանումը), անշարժ գույքի գտնվելու վայրը, չափը, կադաստրային արժեքը, անշարժ գույքի գրավի (հիփոթեքի), սահմանափակումների, այդ թվում` սերվիտուտի առկայությունը, անշարժ գույքի չափագրման, կադաստրային հանույթների, հատակագծերի ու գնահատման մասին տվյալները ն այլ իրավասություններ: Հայաստանի Հանրապետությունը հանդիսանում է գույքի նկատմամ գրանցված իրավունքների ու սահմանափակումների վերա երյալ տրված տեղեկատվության հավաստիության երաշխավորը: Գույքի նկատմամ գրանցված իրավունքների ու սահմանափակումների վերա երյալ սխալ, ոչ ճիշտ

տեղեկատվություն տրամադրելու հետնանքով պատճառված վնասի համար տրվում է փոխհատուցում: Կողմերի միջն անհամաձայնության դեպքում փոխհատուցման չափը սահմանվում է դատական կարգով: Վնասի փոխհատուցում չի կատարվում, եթե վնասը պատճառվել է` ա) դիմորդի կողմից սխալ ն անճշտություններ պարունակող տեղեկությունների ներկայացման հետնանքով ) գույքի վերա երյալ իրավունքներ տվող իրավասու մարմինների, նոտարների կողմից վավերացված փաստաթղթերում սխալների ն անճշտությունների հետնանքով: Կադաստրային հանույթների (հատակագծերի) ն սահմանների նկարագրության սխալների դեպքում համապատասխան անձանց պատճառված վնասի փոխհատուցումը տրվում է տվյալ աշխատանքները կատարած անձի կողմից: Բոլոր ֆիզիկական ն իրավա անական անձիք կարող են օգտվել անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվությունից` դիմելով Անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստր: Անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվություն կարելի է ստանալ անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրի համակարգում գործող տարածքային գրասենյակներից ն տեղեկատվական կենտրոնից: Տեղեկատվության ստացման համար անհրաժեշտ է ներկայացնել գրավոր դիմում: Անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվության ձեռք երումը հիմնականում անհրաժեշտ է անշարժ գույքի նկատմամ գործարքների իրականացման համար: Անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվություն ստանալու համար ավական է ներկայացնել ստորն երված տվյալներից ցանկացածը` Հ անշարժ գույքի սեփականատիրոջ անունը ն ազգանունը Հ անշարժ գույքի գտնվելու հասցեն Հ անշարժ գույքի միավորի կոդը: Անշարժ գույքի նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրումը վճարովի է: Անշարժ գույքի պետական ռեգիստրը պարտավոր է պատվիրված տեղեկատվությունը տրամադրել

հնգօրյա ժամկետում` դիմումի ն սահմանված վճարի մուծման անդորրագրի ներկայացված օրվանից: Անշարժ գույքի նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տրված տեղեկատվության հավաստիության երաշխավորը հանդիսանում է Հայաստանի Հանրապետությունը: Սակայն ոչ ճիշտ տեղեկատվություն տրամադրելու հետնանքով պատճառված վնասի համար տրվում է փոխհատուցում: Կողմերի միջն անհամաձայնության դեպքում փոխհատուցման չափը սահմանվում է դատական կարգով: Անշարժ գույքի ֆիզիկական տվյալների կամ արժեքի վերա երյալ տրամադրված սխալ տեղեկատվության համար, եթե այդ անշարժ գույքը չափագրել կամ գնահատել է մասնավոր լիցենզավորված մասնագետը, պատասխանատվությունը կրում է այդ մասնավոր մասնագետը:

10.4. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՆԿԱՏՄԱՄԲ ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ

ԱՌԱՋԻՆ ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՈՒՄ

Որպես կանոն, այն երկրներում, որտեղ կառավարությունը ցանկանում է զարգացնել անշարժ գույքի կադաստրի համակարգը, կառավարության կողմից նախաձեռնվում է անշարժ գույքի սկզ նական գրանցում, որի նպատակն է երկրում առկա ոլոր գույքային միավորների գրանցումը` կադաստրային տվյալների լիարժեք ն ամ ողջական համակարգ ստեղծելու նպատակով: Ըստ էության դա իրենից ներկայացնում է կադաստրային տվյալների սկզ նական հավաքագրում ն քանի որ այս գործընթացը կարնորվում է ոչ միայն քաղաքացիների կամ գրանցման մյուս սու յեկտների համար, այլն պետության համար ընդհանրապես, նշված գորընթացը որպես կանոն կատարվում է անվճար` պետական յուջեի կամ ֆինանսավորման այլ աղ յուրների միջոցներով: Բացառություն չի կազմում նան Հայաստանը, որտեղ կառավարության 1998թ. դեկտեմ երի 31-ի «Կադաստրային քարտեզագրումն ավարտված տարածքներում անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների առաջին պետական գրանցման կարգը հաստատելու մասին» թիվ 867 որոշման պահանջների. համաձայն1998թ. Հայաստանի Հանրապետությունում սկսվեցին անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների առաջին պետական գրանցման աշխատանքները: Առաջին պետական գրանցման աշխատանքներն իրականացվում են անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքը հաստատող փաստաթղթերի ն կադաստրային քարտեզների հիման վրա: Տվյալ աշխատանքների ամ ողջ գործընթացը կարելի է

աժանել 3 հիմանական փուլերի` համայնքի կադաստրային քարտեզագրում, առաջին պետական գրանցման նախապատրաստական աշխատանքներ ն անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցում: 1-ին փուլ` համայնքի կադաստրային քարտեզագրում: Կադաստրային քարտեզագրման աշխատանքները Հայաստանի Հանրապետությունում սկսվել են 1998թ-ից: Աշխատանքները կազմակերպվել են Հայաստանի Հանրապետության կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի կողմից ն իրականացվում են լիցենզավորված իրավա անական ն ֆիզիկական անձանց կողմից: Կադաստրային քարտեզները պետական գրանցման միասնական համակարգի հիմնական փաստաթղթերից են ն կարնոր տարր են հանդիսանում անշարժ գույքի գրանցման համակարգի համար: Կադաստրային քարտեզագրման աշխատանքների իրականացման համար կիրառվում են ժամանակակից գեոդեզիական սարքավորումներ, որը հնարավորություն է տալիս զգալիորեն կրճատել ազային քարտեզների ստեղծման համար անհրաժեշտ ժամանակը: Կադաստրային քարտեզագրման արդյունքում կազմվում է քարտեզագրված տարածքի հողային հաշվեկշիռը` ըստ սեփականության սու յեկտների, նպատակային նշանակության ն տեսքերի: Կադաստրային քարտեզագրման աշխատանքների ավարտից հետո համապատասխան համայնքի ղեկավարի հետ կազմվում է արձանագրություն տվյալ համայնքում կադաստրային քարտեզագրման աշխատանքների ավարտման վերա երյալ: 2-րդ փուլ` առաջին պետական գրանցման նախապատրաստական աշխատանքներ: Կադաստրային քարտեզագրման աշխատանքների հետ զուգահեռ, մինչն քարտեզագրվող համայնքների կադաստրային քարտեզների ստացումը, այդ համայնքները սպասարկող անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի տարածքային ստորա աժանումների կողմից իրականացվում են անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների առաջին պետական գրանցման նախապատրաստական աշխատանքներ, որոնք այդ փուլում

ներառում են անշարժ գույքի նկատմամ իրավունք հաստատող փաստաթղթերի ձեռք երումը ն անշարժ գույքի հաշվառման իրականացումը: 3-րդ փուլ անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների գրանցում: Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների առաջին պետական գրանցման ն սեփականատերերին, (օգտագործողներին) անշարժ գույքի սեփականության (օգտագործման) իրավունքի գրանցման վկայականների տրամադրման գործընթացը սկսվել է 1999թ-ի դեկտեմ երին: Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների առաջին պետական գրանցման աշխատանքներն իրականացվում են անշարժ գույքի նկատմամ իրավունք հաստատող փաստաթղթերի ն կադաստրային քարտեզների հիման վրա: Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունք հաստատող փաստաթղթեր են հանդիսանում հողային արեփոխումների ն սեփականաշնորհման հանձնաժողովների որոշումները` կնքված համապատասխան համայնքների ղեկավարների կողմից, հողի սեփականության իրավունքի ժամանակավոր վկայականները, հողի սեփականության իրավունքի պետական ակտերը, անշարժ գույքի սեփականության (օգտագործման) իրավունքի գրանցման վկայականը, շենքերի սեփականության վկայագրերը, այգեգործների անդամատոմսերը, Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահամնված կարգով հողամասերի ձեռք երման վերա երյալ փաստաթղթերը ն հողամասերի հատակագծերը, Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված կարգով կնքված օտարման, սեփականաշնորհման, վարձակալության մասին պայմանագրերը, անշարժ գույքի ռնագանձման վերա երյալ վճիռներն դատավճիռները, կտակի, ըստ օրենքի իրավահաջորդության կամ ժառանգման վերա երյալ փաստաթղթերը, անշարժ գույքի նկատմամ իրավունք հաստատող, Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված այլ փաստաթղթեր: Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների առաջին պետական գրանցման աշխատանքների իրականացման ընթացքում կադաստրային քարտեզագրման արդյունքում անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքը հաստատող փաստաթղթերում սեփականատերերի կողմից նշված չափի մինչն 20 տոկոս ավել յուրաքանչյուր միավոր հողամասի կամ սեփականաշնորհված ընդհանուր հողա աժնի չափից փաստացի օգտագործման դեպքում սեփականության իրավունքը ճանաչվում է Հայաստանի

Հանրապետության Հողային Օրենսգրքի 64-րդ հոդվածի երկրորդ մասով սահամնված պայմաններով: Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքը հաստատող փաստաթղթերում նշված չափի 20 տոկոսից ավել հողատարածք օգտագործելու դեպքում, փաստացի օգտագործողին համայնքի ղեկավարն առաջարկում է գնել, վարձակալել ավելի օգտագործվող ամ ողջ հողատարածքը: Փաստացի օգտագործողի անհամաձայնության դեպքում նշված հողատարածքը հետ է վերցվում ն միացվում է համայնքային սեփականություն հանդիսացող հողերին ու գրանցվում է որպես համայնքային սեփականություն: Կադաստրային քարտեզագրման արդյունքում հայտնա երված, անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքը հաստատող փաստաթղթերում նշված չափից պակաս հողատարածք սեփականատերերի, օգտագործողների կողմից օգտագործելու դեպքում հիմք է ընդունվում փաստացի օգտագործվող հողատարածքի չափը: Կադաստրային քարտեզագրման արդյունքում անշարժ գույքի նկատմամ իրավունք հաստատող փաստաթղթերում նշված ն փաստացի օգտագործվող չափերի միջն տար երությունների, ապօրինի զ աղեցված հողատարածքների, շենքերի, շինությունների նկատմամ իրավունքը հաստատող փաստաթղթերի ացակայության, ինքնակամ կառուցված շենքերի, շինությունների առկայության դեպքում դրանց մասին տվյալները լրացվում են ինքնակամ կառույցների, շինությունների ն ինքնակամ զ աղեցված հողամասերի հաշվառման մատյանում` մինչն տվյալ անշարժ գույքի միավորի կարգավիճակը որոշելը: Պետական գրանցման հիմնական փաստաթղթերի (անշարժ գույքի պետական գրանցման միասնական մատյան, կադաստրային քարտեզներ) ստեղծումից հետո անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրի հանրապետական մարմնի ղեկավարը համապատասխան տարածքային ստորա աժանմանը տալիս է հավաստագիր` կադաստրային քարտեզագրումն ավարտված համայնքներում անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների գրանցման նոր համակարգին անցնելու համար: Կադաստրային քարտեզագրումն ավարտված տարածքներում անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների առաջին պետական գրանցման կարգով սահմանված դրույթներին համապատասխանության դեպքում անշարժ գույքի յուրաքանչյուր միավորի համար կազմվում է կադաստրային գործ, անշարժ գույքի պետական գրանցման միասնական մատյանում անշարժ գույքի

յուրաքանչյուր միավորի համար լրացվում է անշարժ գույքի գրանցման թերթիկ (Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամ սահմանված կարգով թվայնացման ն ծածկագրման աշխատանքների ավարտից հետո) ն պետական գրանցումից հետո տրվում է անշարժ գույքի սեփականության (օգտագործման) իրավունքի գրանցման վկայական: Կադաստրային քարտեզագրումն ավարտված տարածքներում հողակտորի սահմանները տեղանքում ամրացվում են սահմանանիշերով` սեփականատիրոջ, օգտագործողի միջոցների հաշվին ն նրանց կամ նրանց ներկայացուցիչների մասնակցությամ : Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների առաջին պետական գրանցումից հետո անշարժ գույքի հետ կատարվող գործարքներից ծագող իրավունքների հետագա պետական գրանցումները կատարվում են սեփականատերերի, օգտագործողների հաշվին:

10.5 ՇԱՐԺԱԿԱՆ ԳՈՒՅՔԻ ՆԿԱՏՄԱՄԲ ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ

ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՈՒՄ

Ինչպես արդեն նշվել է, պետական գրանցման են ենթակա ոչ միայն անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքները, այլ, օրենքով սահմանված դեպքերում նան շարժական գույքի նկատմամ իրավունքները: Մասնավորապես, Քաղաքացիական օրենսգրքի 264 հոդվածի համաձայն, գրավատուի մոտ պահվող շարժական գույքի հիփոթեքի պայմանագրով գրավի իրավունքը ենթակա է պետական գրանցման գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման մասին օրենքով նախատեսված դեպքերում: Բացի այդ 07.07.2004թ. Ազգային ժողովի կողմից ընդունված «Շարժական գույքի կադաստրի վարման, շարժական գույքի գրավի իրավունքի, լիզինգի պայմանագրով վարձակալության իրավունքի գրանցման մասին» ՀՀ օրենքի համաձայն պետական գրանցման ենթակա են նան շարժական գույքի ն գույքային իրավունքների նկատմամ գրավի ն լիզինգի պայմանագրերից ծագող վարձակալության իրավունքները:

Շարժական գույքի նկատմամ վերը նշված իրավունքների գրանցման հիմնական խնդիրներն են`

1) շարժական գույքի գրավի գրանցված իրավունքներ ունեցող գրավառուների` գրանցված իրավունք չունեցող

գրավառւների հանդեպ` գրավի առարկայի հաշվին ավարարում ստանալու նախապատվության ապահովումը. 2) շարժական գույքի լիզինգի պայմանագրով գրանցված վարձակալության իրավունք ունեցող Վարձատուի իրավունքների պաշտպանությունը. 3) շարժական գույքի գրավի ն լիզինգի պայմանագրով` վարձակալության գրանցված իրավունքների վերա երյալ միասնական տեղեկատվական անկի ստեղծումը ն վարումը. 4) շարժական գույքի գրավի ն լիզինգի պայմանագրերով գրանցված իրավունքների մասին տեղեկատվության մատչելիության, անընդհատության ն օ յեկտիվության ապահովումը: Մասնավորապես, գրանցման օ յեկտներն են` տրանսպորտային միջոցների, ինքնագնաց մեքենաների, հաստոցների, սարքավորումների, թռչող ն լողացող ապարատների ն սարքավորումների ն վերը թվարկվածի աղկացուցիչ մասերի (որոնք կարող են որակվել որպես անհատապես որոշվող գույք), հանքային իրավունքների նկատմամ ` օրենքով սահմանված կարգով կնքված գրավի կամ գրավի պայման պարունակող պայմանագրերից ծագող գրավի իրավունքները, ինչպես նան անհատապես որոշվող` օրենքով սահմանված կարգով լիզինգի պայմանագրի առարկա հանդիսացող շարժական գույքի նկատմամ կնքված լիզինգի պայմանագրերից ծագող վարձակալության իրավունքները: Շարժական գույքի գրավի ն լիզինգի պայմանագրերով վարձակալության իրավունքների պետական գրանցման համար սահմանված չէ գործարքներից ծագող նշված իրավունքները պետական գրանցման ներկայացնելու որոշակի ժամկետ, այլ նշված պայմանագրերից ծագող իրավունքի գրանցման դիմումը կարող է ներկայացվել գրավի պայմանագրի գործողության ժամկետի ընթացքում` ցանկացած ժամանակ, եթե օրենքով այլ ան նախատեսված չէ: Հետնա ար, օրենքը չի սահմանում, որ նշված իրավունքների գրանցման պահանջը չկատարելը հանգեցնում է գործարքների անվավերությանը: Սակայն շարժական գույքի գրավի իրավունքի պետական գրանցումն ունի որոշակի իրավական հետնանքներ, որոնցից ելնելով գրանցումը արդեն իսկ արենպաստ է դառնում նշված իրավունքերի սու յեկտներին: Նշված հետնանքները հետնյալն են. 1. Առավել վաղ գրանցված իրավունք ունեցող գրավառուն ավելի ուշ գրանցված իրավունք ունեցող գրավառուների ն գրանցված իրավունք չունեցող գրավառուների հանդեպ գրավ

դրված գույքի արժեքից լրիվ ծավալով ավարարում ստանալու նախապատվության իրավունք ունի: 2. Առավել վաղ գրանցված իրավունք ունեցող գրավառուի իրավունքն օրենքով սահմանված կարգով դադարելու դեպքում, հաջորդ առավել վաղ գրանցված իրավունք ունեցող գրավառուի նկատմամ կիրառվում է 1-ին կետում նշված դրույթը: 3. Գրանցված իրավունք ունեցող գրավառուների պահանջը (ներառյալ` հաջորդող գրավի դեպքում) ավարարվում է ըստ գրանցման հաջորդականության` գրավի առարկայի արժեքից նախորդ գրավառուի պահանջներն ամ ողջությամ ավարարելուց հետո: Շարժական գույքի նկատմամ գրավի իրավունքի գրանցման, փոփոխության, դադարման ն դադարեցման համար դիմողն անձամ , փոստով, կամ այլ անձանց միջոցով (եթե դիմումում դիմորդի ստորագրության իսկությունը վավերացված է օրենքով սահմանված կարգով) կամ իր լիազորված ներկայացուցչի միջոցով, գրանցումն իրականացնող մարմնի կողմից հաստատված դիմումի ձնաթղթի լրացմամ , անկախ գույքի գտնվելու վայրից` կենտրոնացված գրանցման դեպքում գրանցումն իրականացնող մարմնին ներկայացնում է դիմում: Դիմումները ընդունվում են ըստ ներկայացման հերթականության, որը որոշվում է դիմումների գրանցման մատյանում նշված ամսով, ամսաթվով ն ժամով: Դիմումում նշվում են` 1) գրանցումն իրականացնող մարմնի անվանումը, 2) գրավատուի ն գրավառուի անունը, նակության վայրը (իրավա անական անձի դեպքում` լրիվ անվանումը, գտնվելու վայրը), 3) գրավի պայմանագրի կնքման վայրը ն ժամանակը, 4) տեղեկատվություն գրավի առարկա շարժական գույքի վերա երյալ, նրա նույնացման համարը, 5) գրավով ապահովված պահանջի ծավալը, 6) գրավով ապահովված պարտավորության կատարման ժամկետը, 7) դիմողի կամ նրա լիազորված ներկայացուցչի ստորագրությունը, 8) գրավի տեսակը, տեղեկություն հաջորդող գրավի արգելված կամ թույլատրված լինելու մասին, 9) դիմումի ներկայացման տարեթիվը (օր, ամիս, տարի), ժամը, րոպեն, 10) խնդրանք իրավունքների գրանցման վերա երյալ:

Դիմումին կից ներկայացվում են շարժական գույքի գրավի պայմանագիրը ն վճարման անդորրագրերը: Չեն ընդունվում մատիտով գրված, ջնջումներով փաստաթղթերը: Ուղղումներով ներկայացված փաստաթղթերը կարող են ընդունվել, եթե դրանք վավերացված են համապատասխան կողմերի ստորագրությամ ն կնիքով, իսկ նոտարական վավերացում պահանջող փաստաթղթերի դեպքում նան նոտարական վավերացմամ : Փաստաթղթերը ներկայացվում են մեկ օրինակից` նօրինակը կամ սահմանված կարգով հաստատված պատճեն: Գրավի իրավունքի գրանցումն իրականացվում ն գրավի վկայականը տրվում է դիմումը ներկայացնելու օրվան հաջորդող աշխատանքային օրվա ընթացքում: Գրավի իրավունքը գրանցելու դեպքում` գրանցման մատյանում իրականացվում է համապատասխան գրառում` նշելով պայմանագրում առկա` սույն օրենքով սահմանված տեղեկությունները ն դիմողին տրամադրվում է գրավի իրավունքի գրանցման վկայական, որի ձնը սահմանում է գրանցումն իրականացնող լիազոր մարմինը: Գրավի իրավունքի գրանցման մատյանը պարունակում է հետնյալ տեղեկությունները` 1) դիմումի ներկայացման տարեթիվը, ժամը, րոպեն, 2) գրավատուի ն գրավառուի անունները, նակության վայրերը, իրավա անական անձի դեպքում` լրիվ անվանումը, գտնվելու վայրը, 3) գրավի պայմանագրի կնքման վայրը ն ժամանակը, 4) տեղեկատվություն գրավի առարկա շարժական գույքի վերա երյալ, նրա նույնացման համարը, 5) գրավով ապահովված պահանջի ծավալը, 6) գրավի իրավունքի գրանցման համարը, 7) գրավի դադարեցման ժամկետը, 8) նշում հաջորդող գրավի գրանցված լինելու մասին, 9) գրանցման տարեթիվը, ժամը, րոպեն: Գրանցման մատյանը պետք է ստորագրվի գրանցումն իրականացնող մարմնի պաշտոնատար անձի կողմից: Գրավի մատյանը կարող է գրավի առարկայի մասին պարունակել նան պայմանագրով սահմանված այլ տեղեկություններ: Գրավի իրավունքի գրանցումից հետո սույն օրենքում սահմանված ժամկետում դիմողին տրամադրվում է գրավի իրավունքի գրանցման վկայական, որը պետք է պարունակի հետնյալ տեղեկությունները` 1) գրանցումն իրականացնող մարմնի անվանումը,

2) գրավատուի ն գրավառուի անունները, նակության վայրերը, իրավա անական անձի դեպքում` լրիվ անվանումը, գտնվելու վայրը, 3) գրավի պայմանագրի կնքման վայրը ն ժամանակը, 4) տեղեկատվություն գրավի առարկա շարժական գույքի վերա երյալ, նրա նույնացման համարը, 5) գրավով ապահովված պահանջի ծավալը, 6) գրավի իրավունքի գրանցման համարը, 7) նշում հաջորդող գրավի գրանցված լինելու մասին, 8) գրանցման տարեթիվը, ժամը, րոպեն: Գրանցման վկայականը պետք է ստորագրվի գրանցումն իրականացնող մարմնի պաշտոնատար անձի կողմից ն վավերացվի կնիքով: Գրավի իրավունքի գրանցումը վավեր է մինչն օրենքով կամ պայմանագրով սահմանված հիմքերով գրավը դադարելը: Գրավի իրավունքի գրանցումը համարվում է դադարած գրանցման սու յեկտների կողմից գրանցում իրականացնող լիազորված մարմնին սույն օրենքով սահմանված կարգով դիմումը ներկայացնելուց հետո` հաջորդ ախատանքային օրը: Գրանցումն իրականացնող մարմինը գրավի իրավունքի գրանցման ժամանակ` առանց անդրադառնալու պայմանագրի ովանդակությանը, ստուգում է դիմումի ովանդակությանը ներկայացվող պահանջները դիմողի` պայմանագրի կողմ լինելը կամ նրա լիազորությունները հաստատող փաստաթղթերը, ինչպես նան ներկայացված վճարման անդորրագրերը: Գրանցումն իրականացնող մարմինը մերժում է գրավի իրավունքի գրանցումը, եթե` 1) չի պահպանվել սույն օրենքի սահմանված դիմումի ներկայացված պահանջը,

12-րդ հոդվածում ովանդակությանը

2) դիմողը չի հանդիսանում սույն օրենքով նախատեսված գրանցման սու յեկտ, 3) չեն ներկայացվել օրենքով սահմանված գրանցման համար ներկայացվող փաստաթղթերը 4) փաստաթղթերը ներկայացվել են մատիտով գրված, ջնջումներով, ուղղումներով: Այլ պատճառներով գրանցման մերժումը, այդ թվում` աննպատակահարմարության պատճառա անությամ արգելված է: Նույն կարգով, սակայն լիզինգի պայմանագրի առանձնահատկությունների հաշվառմամ , իրակականացվում է

նան շարժական գույքի լիզինգի պայմանագրով` վարձակալության իրավունքի գրանցումը, գրանցման փոփոխումը, դադարեցումը ն մերժումը:

10.6. ՄԻՋԱԶԳԱՅԻՆ ՓՈՐՁԸ

Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքի պետական գրանցման համակարգեր գոյություն ունեն ն գործում են տար եր պետություններում: Այսպիսով ՀՀ-ում անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքի պետական գրանցումը կազմավորվել է հիմնվելով ն’ միջազգային պրակտիկայի, ն’ տեղական քաղաքացիական իրավունքների վրա: Որպես անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքի պետական գրանցման միջազգային փորձի օրինակ կարող ենք վերցնել Գերմանիայում, Իսպանիայում ն Ռուսաստանում գործող համակարգերը: Գերմանիայի Քաղաքացիական Օրենսգիրքը տալիս է ավելի նեղ հասկացություն անշարժ գույքի մասին, որի մեջ մտնում են հողային տարածքները, դրանց հիմնական մասը, ապրանքները, հողին ամուր կապված շինությունները, հողից ստացվող ապրանքները, քանի դեռ դրանք կապված են հողին, սերմացուները, եթե դրանք մտցված են հողի մեջ, ույսերը: Գերմանիայում անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքի գրանցման հարցերը կանոնակարգվում են Վերհողային գրքերի կանոնադրությամ , որը հաստատվել է 24.03.1897թ: Այս գրքի որոշումներին համապատասխան գոյություն ունեն մասնագիտացված վերհողային կազմակերպություններ, որոնք գործում են անշարժ գույքի օ յեկտների մոտ տեղակայված առաջին ատյանի ընդհանուր դատարաններում: Իրավունքների գրանցման կազմակերպություններում վերհողային գրքերը լրացնում են ռեգիստրները, որոնք ունեն հատուկ մասնագիտական կրթություն: Նրանց ֆունկցիաներում ներառված է շահագրգիռ իրավունքի գրանցման գործընթացում շահագրգիռ կողմերի լիազորությունների ճշտումը: Ռեգիստրները որոշումներ ընդունելիս անկախ են: Գերմանիայի վերհողային գրքերում գործածվող գրանցման համակարգը հիմնված է հետնյալ սկզ ունքների վրա` 1. իրային իրավուքի հաստատում. վերհողային գրքերում գրանցում են անշարժ գույքի օ յեկտներում կատարվող յուրաքանչյուր փոփոխությունը: յուրաքանչյուր հողային 2. յուրահատկություններ. տեղամասի մասին տվյալները վերհողային գրքերում լրացվում է առանձին թերթերով:

3. հրապարակայնություն. յուրաքանչյուր անձ վերհողային գրքերից կարող է ստանալ հողային որոշակի տեղամասի վերա երյալ տեղեկատվություն: 4. իրային իրավունքի ավագություն. եթե միննույն օ յեկտի նկատմամ երկու իրային իրավունք գոյություն ունի, ապա առավելությունը տրվում է այն իրավունքին, որը վերհողային գրքում վաղօրոք է գրանցվել: Վերհողային գրքերի գործունեությունն ընդլայնվում է այն շրջաններում, որոնց տրամադրության տակ գտնվող հողային տեղամասերն ընդգրկված են գրքում: Գիրքն իրենից ներկայացնում է պետական գրանցամատյան, որում հաշվառում են հողային տարածքների ն անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքները: Գրքում ցանկացած գրառում համարվում է իրական, մինչն փոփոխությունների ն ուղղումների գրանցումը: Այս սկզ ունքն ունի արդություններ որոշակի հարցերի լուծման հետ կապված, օրինակ` ով պետք է պատասխան տա իրական իրավատիրոջը, եր գրքում առկա է լինում սխալ գրանցում: Այդ խնդիրը նախազգուշացվում է ոչ արդ եղանակով` նախքան գրքում գրանցում կատարելը ռեգիստրը պետք է ստանա շահագրգիռ կողմերի գրավոր նոտարական ձնի համաձայնություն, այսպիսով եթե գրանցումը գրքում սխալ է ն դա կատարվել է կողմերի համաձայնությամ , ապա վնաս կրած կողմը կարող է պահանջել իրեն հասցված վնասի փոխհատուցում: Այս գրքերում նան գրանցումներ կարող են կատարել կնքված պայմանագրերի վերա երյալ, որոնք թույլ են տալիս անշարժ գույքի գնորդին պահանջել պայմանագրի պահանջների կատարում, ինչպես նան թույլ չեն տալիս այլ անձանց այդ անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունք ձեռք երել, քանի դեռ գրքում նույն հողատարածքի վերա երյալ օտարում չի գրանցվել: Այսպիսով կարելի է եզրակացնել, որ Գերմանիայի անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքի գրանցման համակարգն ապահովում է անշարժ գույքի ն հողատարածքների նկատմամ գործարքների թափանցիկություն ն հրապարակայնություն: Իսպանիայում անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների գրանցման համակարգը գործում է 1861 թվականին ընդունված օրենքներին համապատասխան: Այդ օրենքներին համապատասխան ստեղծվել է անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքի գրանցամատյան, որում տրված են անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների գրանցման կարգը, նրանց սահմանափակումները ն ձեռք երումը: Այն գործում է այն շրջաններում, որոնք իրար չեն հատվում ն հանընկնում են Իսպանիայի վարչական տարածքների սահմաններին: Գրանցումը

վարվում է հատուկ գրքերում, որոնք համարակալվում ն հաստատվում են դատավորի կողմից: Այդ գրքերի վարման կարգը ն ձնը որոշվում է Իսպանիայի Արդարադատության նախարարության կողմից: Գրանցումները կատարում են հատուկ պետական ծառայողները` ռեգիստրները, որոնք իրենց գործունեությունը կատարելիս ենթարկվում են միայն օրենքին, այս ն այլ հարցերում, այդ թվում ֆինանսավորման հարցում կախված չեն պետությունից: Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքի ն նրա հետ գործարքների գրանցման գրառումները կատարվում են անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքի գրանցամատյանում: Առանձին օ յեկտի սեփականության իրավունքը գրանցվում է առանձին թերթիկի վրա չափագրական կարգով, այդպիսով արձանագրվում է անշարժ գույքի նկատմամ սեփականության իրավունքի անցման գործընթացում: Օրինական է համարվում միայն վերջին իրավասուն, յուրաքանչյուր անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքը պատկանում է միայն մեկ օրինական սեփականատիրոջը: Անշարժ գույքի նկատմամ ոլոր չգրանցված իրավունքներն անվավեր են: Գրանցողի վրա է դրված պատասխանատվությունը կատարված գրառումների օրինականության հարցում, ինչպես նան չկանխատեսված վնասը, կարող է առաջանալ ոչ ճիշտ գրանցման հետնանքով: Այս դեպքում նույնպես գործում է հետնյալ սկզ ունքը` այն, ինչը գրառված է գրանցամատյանում համարվում է իրական ն օրինական, անշարժ գույքի նկատմամ գրանցված իրավունքները ն սահմանափակումները աց են հասարակության համար: Այսպիսով, համաձայն օրենսդրության, Իսպանիայի գրանցման համակարգը կարելի է աժանել հետնյալ հիմնական սկզ ունքների` 1. հրապարակայնություն. անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքի գրանցումը հրապարակային է ն աց ցանկացած ծանոթության համար: 2. որոշակիություն. անշարժ գույքի յուրաքանչյուր օ յեկտ ունի առանձնացված գրանցման թերթիկ: 3. հերթականություն. անշարժ գույքի իրավունքի նոր գրառումները գրանցամատյանում մարում են կատարած ոլոր հին գրառումները միննույն անշարժ գույքի նկատմամ : 4. փակում. արգելվում է անշարժ գույքի նկատմամ այն գործարքների գրանցումը, որոնք ունեն ավելի վաղ ամսաթիվ, գրանցամատյանում վերջին գրառումների համեմատությամ :

5. առաջնահերթություն. ով առաջինն է գրանցում անշարժ գույքի իրավունքը գրանցամատյանում, նա էլ ձեռք է երում իրավունքը: 6. ոչ հակագործողություն, այսինքն` չգրանցված անշարժ գույքի իրավունքը չի կարող համարվել օրինական ձեռք երված իրավունք: Իսպանիայում իրավունքների գրանցման համակարգը ստեղծվել է իրավա անական վերլուծությունների հիմքում: Գործարքների իրավա անական հետաքննություն իրականացնելիս կատարվում է տրամադրված փաստաթղթերի ճշտության, գործարքին մասնակցող անձանց իրավունակության ն գործունակության, ինչպես նան գործարքների օրինականության ստուգում, որից հետո, եթե գործարքը համապատասխանում է օրենքին, ապա կատարվում է իրավունքի գրանցում, իսկ եթե գործարքն անօրինական է, գրանցունը մերժվում է, վերջինս էլ կարող է ողոքարկվել: Պետք է նկատել, որ անշարժ գույքի իրավունքի գրանցման իսպանական համակարգը չի համարվում պարտադիր, այց մյուս կողմից այն ավականին արդյունավետ է, քանի որ իրավունքը չգրանցած սեփականատերը ախվում է ոչ հակագործառնական սկզ ունքին:

Հավելված N 6.1

1. ԲԱԶՄԱԲՆԱԿԱՐԱՆ ԲՆԱԿԵԼԻ ՇԵՆՔԵՐԻ

ԲՆԱԿԱՐԱՆՆԵՐԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԿԱՐԳԸ

Բազմա նակարան նակելի շենքերի նակարանների կադաստրային գնահատման արժեքը որոշվում է հետնյալ անաձնով. Ա - Ամ 2 Մ 2 Գգ 2 Գծ 2 Գ 2 Գհ 2 Գվ 2 Գմ 2 Գա որտեղ` Ամ` նակարանի մեկ քառակուսի մետրի արժեքն է Մ` նակարանի ընդհանուր մակերեսն է (ներքին չափերով), արտահայտված քառակուսի մետրերով Գգ` տեղադրության (տարածագնահատման գոտիականության) գործակիցն է Գծ` նակարանի ծածկի տեսակի հետ կապված գործակիցն է Գ ` նակարանի արձրության (ներքին չափերով) հետ կապված գործակիցն է Գհ` նակարանի հարկի հետ կապված գործակիցն է Գվ` շինության վնասվածության աստիճանը նութագրող գործակիցն է շինության մաշվածությունը (շահագործման Գմ` տնողությունը) նութագրող գործակիցն է Գա` շինության ավարտվածության աստիճանը նութագրող գործակիցն է: 1.2. Բազմա նակարան գնահատման նպատակով`

ա)

նակարանի մեկ սահմանում են`

նակելի շենքերի

քառակուսի

մետրի

Երկաթ ետոնյա շինությունների համար Քարե շինությունների համար

)

նակարանների

արժեքը

(Ամ)

230000դրամ 255000դրամ

տեղադրության(տարածագնահատման գոտիականության) գործակիցները (Գգ) սահմանում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարությունը հետնյալ շրջանակներում` Մարզ (Երնան քաղաք) Երնան քաղաք

նվազագույնը 0.17

առավելագույնը 1.0

Մարզ (Երնան քաղաք) Կոտայք Արմավիր ն Արարատ Արագածոտն Շիրակ Լոռի Տավուշ Սյունիք, Վայոց Ձոր Գեղարքունիք

գ)

նվազագույնը 0.055 0.044 0.035 0.035 0.035 0.035 0.035

ն

նակարանի ծածկի տեսակի հետ կապված գործակիցը (Գծ) սահմանվում է` երկաթ ետոնից ծածկերի համար փայտից ծածկերի համար

դ)

ե)

1.0 0.9

նակարանի արձրության (ներքին չափերով) հետ կապված գործակիցը (Գ ) սահմանվում է` Հարկի արձրությունը

Գ

մինչն 2.7 մետր 2.7 մետրից մինչն 3.0 մետր 3.0 մետր ն ավելի

0.9 1.0 1.1

նակարանի հարկի սահմանվում է`

հետ

կապված

Հարկը առաջին երկրորդից հինգերորդ վեցերորդից իններորդ տասներորդ ն ավելի արձր վերջին հարկ նկուղային հարկ կիսանկուղային հարկ ձեղնահարկ /տանիքային հարկ/

զ)

առավելագույնը 0.26 0.32 0.32 0.21 0.26 0.17 0.13

գործակիցը

Գհ

0.95 1.0 0.9 0.8 լրացուցիչ 0.95 0.5 0.65 0.7

շինության վնասվածության աստիճանը գործակիցը (Գվ) սահմանվում է` Վնասվածության աստիճանը 0 կարգ

(Գհ)

նութագրող

Գվ

1.0

1-ին ն 2-րդ կարգ 3-րդ կարգ 4-րդ կարգ

է)

շինության մաշվածությունը (շահագործման տնողությունը) նութագրող գործակիցը (Գմ)սահմանվում է` Շահագործման տնողությունը մինչն 6 տարի 7-ից 9 տարի 10-ից 12 տարի 13-ից 15 տարի 16-ից 18 տարի 19-ից 21 տարի 22-ից 24 տարի 25-ից 27 տարի 28-ից 30 տարի 31-ից 40 տարի 41 տարի ն ավելի

ը)

0.95 0.5 0.0

Գմ

1.0 0.94 0.91 0.88 0.85 0.82 0.79 0.76 0.73 0.70 0.60

նակարանի ավարտվածության աստիճանը գործակիցը (Գա) սահմանվում է` Ավարտվածության աստիճանը մինչն 50 % 50-ից 80 % 80 % ն ավելի

նութագրող

Գա

0.5 0.7 1.0

2. ԱՆՀԱՏԱԿԱՆ ԲՆԱԿԵԼԻ ՏՆԵՐԻ,

ԱՅԳԵՏՆԱԿՆԵՐԻ ԵՎ ԴՐԱՆՑ ԿԻՑ

ՇԻՆԱՒՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԿԱՐԳԸ

2.1. Անհատական նակելի տների, այգետնակների ն դրանց կից օժանդակ շինությունների կադաստրային գնահատման արժեքը որոշվում է հետնյալ անաձնով` Ա - | ( Ա1 + Ա2 + ® + Աո )+ ( Ա + Մ + Գմ) + (Ապ + Ծպ + Գմ) | 2 Գվ որտեղ` Ա1, Ա2, ® Աո-ն` առաջին, երկրորդ ն հաջորդ հարկերի (այդ թվում` նկուղի, կիսանկուղի, ձեղնահարկի) արժեքներն են, որոնք որոշվում են հետնյալ անաձնով`

Աո - Աշ 2 Ծշ 2 Գհ 2 Գծ 2 Գմ 2 Գտ 2 Գն 2 Գահ 2 Գվ 2 Գա որտեղ` Աշ` անհատական նակելի տների, այգետնակների ն դրանց կից, օժանդակ շինությունների ( ացառությամ պարիսպների ն աց պատշգամ ների) ծավալի (ներքին չափերով) մեկ խորանարդ մետրի արժեքն է, Ծշ` անհատական նակելի տների, այգետնակների ն դրանց կից, օժանդակ շինությունների ( ացառությամ պարիսպների ն աց պատշգամ ների) ծավալի (ներքին չափերով)` արտահայտված խորանարդ մետրերով, Ա ` անհատական նակելի տների, այգետնակների աց պատշգամ ների մակերեսի (ներքին չափերով) մեկ քառակուսի մետրի արժեքն է, Մ ` անհատական նակելի տների, այգետնակների աց պատշգամ ների մակերեսը (ներքին չափերով)` արտահայտված քառակուսի մետրերով, Ապ` անհատական նակելի տների, այգետնակների ն դրանց կից պարիսպների մեկ խորանարդ մետրի ծավալի արժեքն է, Ծպ` անհատական նակելի տների, այգետնակների ն դրանց կից պարիսպների ծավալն է` արտահատված խորանարդ մետրերով, Գգ` տեղադրության (տարածագնահատման գոտիականության) գործակիցն է, Գհ` շինության հարկայնության հետ կապված գործակիցն է, Գծ` շինության ծածկի հետ կապված գործակիցն է, Գմ` շինության մաշվածությունը (շահագործման տնողությունը) նութագրող գործակիցն է, Գտ` շինության տանիքի նյութի հետ կապված գործակիցն է, Գն` շինության օգտագործման նշանակության հետ կապված գործակիցն է, Գահ` շինության արտաքին հարդարման հետ կապված գործակիցն է, Գվ` շինության վնասվածության աստիճանը նութագրող գործակիցն է, Գա` շինության ավարտվածության աստիճանը նութագրող գործակիցն է:

2.2. Անհատական նակելի տների, այգետնակների ն դրանց կից օժանդակ շինությունների գնահատման նպատակով`

ա)

շինության ( ացառությամ պարիսպների ն աց պատշգամ ների) ծավալի (ներքին չափերով) մեկ խորանարդ մետրի արժեքը (Աշ) սահմանվում է` Բազալտից շինությունների համար Տուֆից շինությունների համար Երկաթ ետոնից շինություններ համար Աղյուսից կամ սնամեջ մանր լոկներից շինությունների համար Փայտից շինությունների համար Խամ քարից, կոպտատաշ քարից (այլ տեսակի քարից) շինությունների համար

95000 դրամ 85000 դրամ 65000 դրամ 45000 դրամ 50000 դրամ 4000 դրամ

)

անհատական նակելի տների, այգետնակների աց պատշգամ ների մակերեսի (ներքին չափերով) մեկ քառակուսի մետրի արժեքը (Ա ) սահմանվում է 5000 դրամ

գ)

անհատական նակելի տների, այգետնակներին կից պարիսպների մեկ խորանարդ մետր ծավալի արժեքը (Ապ) սահմանվում է` Բազալտից պարսպի համար Տուֆից պարսպի համար Երկաթ ետոնից պարսպի համար

դ)

տեղադրության (տարածագնահատման գոտիականության) սահմանվում Հայաստանի գործակիցը (Գգ) Հանրապետության կառավարությունը հետնյալ շրջանակներում` Մարզ (Երեվան քաղաք) Երեվան քաղաք Կոտայք Արմավիր ն Արարատ Արագածոտն Շիրակ Լոռի Տավուշ Սյունիք, Վայոց Ձոր ն Գեղարքունիք

ե)

20000 դրամ 18000 դրամ 15000 դրամ

նվազագույնը 0.17 0.055 0.044 0.035 0.035 0.035 0.035 0.035

առավելագույնը 1.0 0.26 0.32 0.32 0.21 0.26 0.17 0.13

շինության հարկայնության հետ կապված գործակիցը (Գհ) սահմանվում է`

Հարկը առաջին ն հաջորդ հարկեր կիսանկուղային հարկեր նկուղային հարկեր ձեղնահարկ /տանիքային հարկ/

զ)

մինչն 6 տարի 7-ից 9 տարի 10-ից 12 տարի 13-ից 15 տարի 16-ից 18 տարի 19-ից 21 տարի 22-ից 24 տարի 25-ից 27 տարի 28-ից 30 տարի 31-ից 40 տարի 41 տարի ն ավելի

Գմ

1.0 0.94 0.91 0.88 0.85 0.82 0.79 0.76 0.73 0.70 0.60

շինության տանիքի նյութի հետ կապված գործակիցը (Գտ) սահմանվում է` Տանիքի նյութը կղմինդր թիթեղ թերթաքար (շիֆեր) այլ նյութ

թ)

1.0 0.9

շինության մաշվածության (շահագործման տնողությունը) նութագրող գործակիցը (Գմ) սահմանվում է` Շահագործման տնողությունը

ը)

1.0 0.65 0.5 0.7

շինության ծածկի տեսակի հետ կապված գործակիցը (Գծ) սահմանվում է երկաթ ետոնե ծածկերի համար փայտից ծածակերի համար

է)

Գհ

Գտ 1.05 1.0 0.9 0.85

շինության օգտագործման նշանակության հետ կապված գործակիցը (Գն) սահմանվում է` նակելի շենքի ն այգետնակի (ամառանոցի) համար նակելի շենքի ն այգետնակին կից օժանդակ շինու-

1.0 0.5

թյունների համար

ժ)

շինության արտաքին հարդարման հետ կապված գործակիցը (Գահ) սահմանվում է` արտաքին հարդարում չունեցող շինությունների համար արտաքին հարդարում ունեցող շինությունների յուրաքանչյուր սր ատաշ ճակատի համար արտաքին հարդարում ունեցող շինությունների յուրաքանչյուր երեսպատված ճակատի համար արտաքին հարդարում ունեցող շինությունների յուրաքանչյուր սվաղված ճակատի համար

ժա) վնասվածության աստիճանը սահմանվում է` Վնասվածության աստիճանը 0 կարգ 1-ին ն 2-րդ կարգ 3-րդ կարգ 4-րդ կարգ

ժ )

1.0 1.05 1.025 1.01

նութագրող գործակիցը (Գվ) Գվ

1.0 0.95 0.5 0.0

ավարտվածության աստիճանը նութագրող գործակիցը (Գա) սահմանվում է` Ավարտվածության աստիճանը մինչն 50 % 50-ից 80 % 80 % ն ավելի

Գա

0.5 0.7 1.0

3. ԱՌԱՆՁԻՆ ԿԱՆԳՆԱԾ ՀԱՍԱՐԱԿԱԿԱՆ

ՆՇԱՆԱԿՈՒԹՅԱՆ ՇԻՆՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԻ

ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԿԱՐԳԸ

3.1. Առանձին կանգնած հասարակական նշանակության շինությունների կադաստրային գնահատման արժեքը որոշվում է հետնյալ անաջնով` Ա - | (Ա1 + Ա2 + ® + Աո) 2 Գշծ + (Ապ 2 Ծպ 2 Գմ) | 2 Գգ որտեղ`

(Ա1 + Ա2 + ® + Աո)-ն` առաջին ն հաջորդ հարկերի (այդ թվում` նկուղի, կիսանկուղի, տեխնիկական հարկի ն ձեղնահարկի) արժեքն է, որը որոշվումէ հետնյալ անաձնով` Աո - Աշ 2 Ծշ 2 Գհ 2 Գմ 2 Գվ 2 Գտ 2 Գծ 2 Գա 2 Գահ 2 Գն որտեղ` Աշ` շինությունների ծավալի (ներքին չափերով) մեկ խորանարդ մետրի արժեքն է Ծշ` շինությունների ծավալն է (ներքին չափերով)` արտահայտված խորանարդ մետրերով, Ապ` շինություններին կից պարիսպների ծավալի մեկ խորանարդ մետրի արժեքն է, Ծպ` շինություններին կից պարիսպների ծավալն է` արտահայտված խորանարդ մետրերով, Գգ` շինությունների տեղադրության (տարածագնահատման գոտիականության) գործակիցն է, Գհ` շինության հարկայնության հետ կապված գործակիցն է, շինության մաշվածությունը (շահագործման Գ մ` տնողությունը) նութագրող գործակիցն է, Գվ` շինության վնասվածության աստիճանը նութագրող գործակիցն է, Գտ` շինության տանիքի նյութի հետ կապված գործակիցն է, Գծ` շինության ծածկի տեսակի հետ կապված գործակիցն է, Գա` շինության ավարտվածության աստիճանը նութագրող գործակիցն է, Գահ` շինության արտաքին հարդարման հետ կապված գործակիցն է, Գն` շինության օգտագործման նպտակային նշանակության հետ կապված գործակիցն է, Գշծ` շինության ծավալի (ներքին չափերով) մեծության հետ կապված լրացուցիչ գործակիցն է: 3.2. Առանձին կանգնած հասարակական նշանակության շինությունների գնահատման նպատակով`

ա)

շինության ( ացառությամ պարիսպների) ծավալի (ներքին չափերով) մեկ մ3-ի արժեքը (Աշ) սահմանվում է` Բազալտից շինության համար Տուֆից շինության համար Երկաթ ետոնից շինության համար Փայտից շինության համար

147000 դրամ 127000 դրամ 100000 դրամ 84000 դրամ

Խամ քարից, կոպտատաշ քարից (անկախ քարի տեսակից) շինության համար Աղյուսից կամ սնամեջ մանր լոկներից շինության համար Մետաղյա շինության համար

)

ն

25000 դրամ 22000 դրամ 18000 դրամ

նվազագույնը 0.17 0.055 0.044 0.035 0.035 0.035 0.035 0.035

առավելագույնը 1.0 0.26 0.32 0.32 0.21 0.26 0.17 0.13

հարկայնության հետ կապված գործակիցը (Գհ) սահմանվում է` Հարկը առաջին հարկ երկրորդ ն հաջորդ հարկեր կիսանկուղային հարկեր նկուղային հարկեր ձեղնահարկ /տանիքային հարկ/

ե)

100000 դրամ

տեղադրության (տարածագնահատման գոտիակնության) գործակիցները (Գգ) սահմանում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարությունը հետնյալ շրջանակներում` Մարզ (Երեվան քաղաք) Երեվան քաղաք Կոտայք Արմավիր ն Արարատ Արագածոտն Շիրակ Լոռի Տավուշ Սյունիք, Վայոց Ձոր Գեղարքունիք

դ)

71000 դրամ

շինություններին կից պարիսպների ծավալի մեկ խորանարդ մետրի արժեքը (Ապ)սահմանվում է` ազալտից պարիսպի համար տուֆից պարիսպի համար երկաթ ետոնից պարիսպի համար

գ)

67000 դրամ

Գհ

1.0 0.9 0.65 0.5 0.7

շինության մաշվածությունը (շահագործման տնողությունը) նութագրող գործակիցը (Գմ) սահմանվում է` Շահագործման տնողությունը

Գմ

Շահագործման տնողությունը մինչն 6 տարի 7-ից 9 տարի 10-ից 12 տարի 13-ից 15 տարի 16-ից 18 տարի 19-ից 21 տարի 22-ից 24 տարի 25-ից 27 տարի 28-ից 30 տարի 31-ից 40 տարի 41 տարի ն ավելի

զ)

շինության վնասվածության սատիճանը գործակիցը (Գվ) սահմանվում է` Վնասվածության աստիճանը 0 կարգ 1-ին ն 2-րդ կարգ 3-րդ կարգ 4-րդ կարգ

է)

Տանիքի նյութը

Գվ

1.0 0.95 0.9 0.0

Գտ 1.05 1.0 0.9 0.85

ծածկի տեսակի հետ կապված գործակիցը (Գծ) սահմանվում է` երկաթ ետոնից ծածկի համար փայտից ծածկի համար

թ)

նութագրող

շինության տանիքի նյութի հետ կապված գործակիցը (Գտ) սահմանվում է` կղմինդր թիթեղ թերթաքար (շիֆեր) այլ նյութ

ը)

Գմ

1.0 0.94 0.91 0.88 0.85 0.82 0.79 0.76 0.73 0.70 0.60

1.0 0.9

ավարտվածության աստիճանը նութագրող գործակիցը (Գա) սահմանվում է` Ավարտվածության աստիճանը մինչն 50 % 50-ից 80 %

Գա

0.5 0.7

80 % ն ավելի

ժ)

1.0

արտաքին հարդարման հետ կապված գործակիցը (Գահ) սահմանվում է` արտաքին հարդարում չունեցող շինությունների համար արտաքին հարդարում ունեցող շինությունների յուրաքանչյուր սր ատաշ ճակատի համար արտաքին հարդարում ունեցող շինությունների յուրաքանչյուր երեսպատված ճակատի համար արտաքին հարդարում ունեցող շինությունների յուրաքանչյուր ապակյա ճակատի համար արտաքին հարդարում ունեցող շինությունների յուրաքանչյուր սվաղված ճակատի համար

1.0 1.05 1.025 1.05 1.01

(շինության ճակատը համարվում է ապակյա, եթե շինության ճակատամասի ընդհանուր մակերեսի 50 % -ից ավելին ապակյա է)

ժա) շինության օգտագործման նպատակային նշանակության հետ կապված գործակիցը (Գն) սահմանվում է` գիտական, կրթական ն ուսումնական նպատակային նշանակության շինությունների համար հասարակական նշանակության այլ շինությունների համար

0.7 1.0

(գիտական, կրթական ն ուսումնական նպատակային նշանակության շինությունների ցանկը սահմանում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարությունը)

ժ )

ծավալի (ներքին չափերով) մեծության հետ կապված լրացուցիչ գործակիցը (Գշծ) սահմանվում է` Ծավալը (մ3) մինչն 3000 3001 - ից մինչն 6000 6001 - ից մինչն 9000 9001 - ից մինչն 12000 12001 ն ավելի

Գշծ 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80

Ծավալի (ներքին չափերով) մեծության հետ կապված լրացուցիչ գործակիցը (Գշծ) կիրռվում է ոլոր հարկերում առկա ծավալների (ներքին չափերով) գումարային մեծության նկատմամ :

4. ԱՌԱՆՁԻՆ ԿԱՆԳՆԱՇ ԱՐՏԱԴՐԱԿԱՆ

ՆՇԱՆԱԿՈՒԹՅԱՆ ՇԻՆՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԻ

ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԿԱՐԳԸ

4.1. Առանձին կանգնած արտադրական նշանակության շինությունների կադաստրային գնահատման արժեքը որոշվում է հետնյալ անաձնով` Ա - | ( Ա1 + Ա2 + ® + Աո) 2 Գշծ + (Ապ 2 Ծպ 2 Գմ ) | 2 Գգ որտեղ` (Ա1 + Ա2 + ® + Աո)-ն` արտադրական նշանակության (արտադրական, վարչական, պահեստային ն այլ արտադրական ն ոչ արտադրական նշանակություն ունեցող) շինությունների արժեքն է, որը որոշվում է հետնյալ անաձնով` Աո - Աշ 2 Ծշ 2 Գմ 2 Գվ 2 Գտ 2 Գծ 2 Գհ 2 Գա 2 Գն որտեղ` արտադրական նշանակության (արտադրական, Աշ` վարչական, պահեստային ն այլ արտադրական ն ոչ արտադրական նշանակություն ունեցող) շինությունների ծավալի (ներքին չափերով) մեկ խորանարդ մետրի արժեքն է, արտադրական նշանակության (արտադրական, Ծ շ` վարչական, պահեստային ն այլ արտադրական ն ոչ արտադրական նշանակությւն ունեցող) շինությունների ծավալն է (ներքին չափերով)` արտահայտված խորանարդ մետրերով, Ապ` արտադրական նշանակության շինություններին կից պարիսպների ծավալի մեկ խորանարդ մետրի արժեքն է, Ծպ` արտադրական նշանակության շինություններին կից պարիսպների ծավալը, արտահայտված խորանարդ մետրերով, տեղադրության (տարածագնահատման Գգ` գոտիականության) գործակիցն է, շինության մաշվածությունը (շահագործման Գմ` տնողությունը) նութագրող գործակիցն է, Գվ` շինության վնասվածության աստիճանը նութագրող գործակիցն է, Գտ` շինության տանիքի նյութի հետ կապված գործակիցն է, Գծ` շինության ծածկի տեսակի հետ կապված գործակիցն է, Գհ` շինության հարկայնության հետ կապված գործակիցն է, Գա` շինության ավարտվածության աստիճանը նութագրող գործակիցն է,

Գն ` շինության օգտագործման նպատակային նշանակության հետ կապված գործակիցն է, Գշծ` շինության ծավալի մեծության հետ կապված լրացուցիչ գործակիցն է:

4.2. Առանձին կանգնած արտադրական նշանակության շինությունների ն դրանց կից պարիսպների գնահատման նպատակով` ա) շինության ( ացառությամ պարիսպների) ծավալի (ներքին չափերով) մեկ խորանարդ մետրի արժեքը (Աշ)սահմանվում է` Քարից, երկաթ ետոնից շինությունների համար Փայտյա շինությունների համար Մետաղյա շինության համար

)

շինություններին կից պարիսպների ծավալի մեկ խորանարդ մետրի արժեքը (Ապ) սահմանվում է` ազալտից պարիսպ տուֆից պարիսպ ետոնից պարիսպ

գ)

10000 դրամ 9000 դրամ 7500 դրամ

տեղադրության (տարածագնահատման գոտիականության) գործակիցները (Գգ) սահմանում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարությունը հետնյալ շրջանակներում` Մարզ (Երեվան քաղաք) Երեվան քաղաք Կոտայք Արմավիր ն Արարատ Արագածոտն Շիրակ Լոռի Տավուշ Սյունիք, Վայոց Ձոր Գեղարքունիք

դ)

22000 դրամ 15000 դրամ 19000 դրամ

ն

նվազագույնը 0.17 0.055 0.044 0.035 0.035 0.035 0.035 0.035

առավելագույնը 1.0 0.26 0.32 0.32 0.21 0.26 0.17 0.13

շինության մաշվածությունը (շահագործման տնողությունը) նութագրող գործակիցը (Գմ) սահմանվում է` Շահագործման տնողությունը մինչն 6 տարի

Գմ

1.0

Շահագործման տնողությունը 7-ից 9 տարի 10-ից 12 տարի 13-ից 15 տարի 16-ից 18 տարի 19-ից 21 տարի 22-ից 24 տարի 25-ից 27 տարի 28-ից 30 տարի 31-ից 40 տարի 41 տարի ն ավելի

ե)

շինության վնասվածության աստիճանը գործակիցը (Գվ) սահմանվում է` Վնասվածության աստիճանը 0 կարգ 1-ին ն 2-րդ կարգ 3-րդ կարգ 4-րդ կարգ

զ)

Տանիքի նյութը

Գվ

1.0 0.95 0.5 0.0

Գտ 1.05 1.0 0.9 0.85

շինության ծածկի տեսակի հետ կապված գործակիցը (Գծ) սահմանվում է` երկաթ ետոնից ծածկի համար փայտից ծածկի համար

ը)

նութագրող

շինության տանիքի նյութի հետ կապված գործակիցը (Գտ) սահմանվում է` կղմինդր թիթեղ թերթաքար (շիֆեր) այլ նյութ

է)

Գմ

0.94 0.91 0.88 0.85 0.82 0.79 0.76 0.73 0.70 0.60

1.0 0.9

շինության հարկայնության հետ կապված գործակիցը (Գհ) սահմանվում է` Հարկը առաջին հարկ երկրորդ ն հաջորդ հարկեր կիսանկուղային հարկեր

Գհ

1.0 0.9 0.65

նկուղային հարկեր ձեղնահարկ ն տեխնիկական հարկեր

թ)

շինության ավարտվածության գործակիցը (Գա) սահմանվում է` Ավարտվածության աստիճանը մինչն 50 % 50-ից 80 % 80 % ն ավելի

ժ)

0.5 0.7

աստիճանը

նութագրող

Գա

0.5 0.7 1.0

շինության օգտագործման նպատակային նշանակության հետ կապված գործակիցը (Գն) սահմանվում է` արդյունա երական նշանակության շինությունների համար գյուղատնտեսական շինությունների համար

1.0 0.6

(շինությունների նպատակային նշանակության դասակարգման ցանկը սահմանում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարությունը).

ժա) շինության ծավալի մեծության հետ կապված լրացուցիչ գործակիցը (Գշծ) սահմանվում է` Ծավալը (մ3) մինչն 3000 3001 - ից մինչն 6000 6001 - ից մինչն 9000 9001 - ից մինչն 12000 12001 ն ավելի

Գշծ 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80

Ծավալի (ներքին չափերով) մեծության հետ կապված լրացուցիչ գործակիցը (Գշծ) կիրառվում է ոլոր հարկերում առկա ծավալների (ներքին չափերով) գումարային մեծության նկատմամ :

5. ԲԱԶՄԱԲՆԱԿԱՐԱՆ ԲՆԱԿԵԼԻ ՇԵՆՔԵՐՈՒՄ

ՏԵՂԱԿԱՅՎԱԾ ՀԱՍԱՐԱԿԱԿԱՆ ԵՎ

ԱՐՏԱԴՐԱԿԱՆ ՆՇԱՆԱԿՈՒԹՅԱՆ

ՇԻՆՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԿԱՐԳԸ

5.1. Բազմա նակարան տեղակայված հասարակական

նակելի շենքերում ն արտադրական

նշանակության օ յեկտների կադաստրային գնահատման արժեքը որոշվում է հետնյալ անաձնով` Ա - ( Ա1 + Ա2 + ® + Աո) 2 Գգ որտեղ` ( Ա1 + Ա2 + ® + Աո)-ն` առաջին ն հաջորդ հարկերի (այդ թվում` նկուղի, կիսանկուղի, տեխնիկական հարկի ն ձեղնահարկի)արժեքն է, որը որոշվում է հետնյալ անաձնով` Աո - Աշ 2 Ծշ 2 Գհ 2 Գվ 2 Գմ 2 Գա 2 Գծ 2 Գահ 2 Գն որտեղ` Աշ` շինության տիպից կախված` ծավալի (ներքին չափերով) մեկ խորանարդ մետրի ազային արժեքն է, Ծշ` գնահատվող օ յեկտի ծավալն է (ներքին չափերով)` արտահայտված խորանարդ մետրերով, Գգ` տեղադրության (տարածագնահատման գոտիականություն) գործակիցն է, Գհ`օ յեկտի հարկայնության հետ կապված գործակիցն է, Գվ` օ յեկտի վնասվածության աստիճանը նութագրող գործակիցն է, Գմ` օ յեկտի մաշվածությունը (շահագործման տնողությունը) նութագրողգործակիցն է, Գա`օ յեկտի ավարտվածության աստիճանը նութագրող գործակիցն է, Գծ` շինության միջհարկային ծածկի տեսակի հետ կապված գործակիցն է, Գահ`օ յեկտի արտաքին հարդարման հետ կապված գործակիցն է, Գն` օ յեկտի օգտագործման նպատակային նշանակության հետ կապված գործակիցն է:

5.2. Բազմա նակարան նակելի շենքում տեղակայված հասարակական ն արտադրական նշանակության օ յեկտների գնահատման նպատակով` ա)

շինության ծավալի (ներքին չափերով) մեկ խորանարդ մետրի ազային արժեքը (Աշ) սահմանվում է` Քարե շինություններում տեղակայված օ յեկտների համար

127000 դրամ

Երկաթ ետոնյա շինություններում տեղակայված օ յեկտնենի համար

)

տեղադրության (տարածագնահատման գոտիականության) գործակիցը (Գգ) սահմանում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարությունը հետնյալ շրջանակներում` Մարզ (Քաղաք Երնան) Երնան քաղաք Կոտայք Արմավիր ն Արարատ Արագածոտն Շիրակ Լոռի Տավուշ Սյունիք, Վայոց ձոր Գեղարքունիք

գ)

ն

նվազագույնը 0.17 0.055 0.044 0.035 0.035 0.035 0.035 0.035

Հարկը

վնասվածության աստիճանը սահմանվում է` Վնասվածության աստիճանը 0 կարգ 1-ին ն 2-րդ կարգ 3-րդ կարգ 4-րդ կարգ

ե)

առավելագույնը 1.0 0.26 0.32 0.32 0.21 0.26 0.17 0.13

հարկայնության հետ կապված գործակիցը (Գհ) սահմանվում է`

առաջին հարկ երկրորդ ն հաջորդ հարկեր կիսանկուղային հարկեր նկուղային հարկեր ձեղնահարկ ն տեխնիկական հարկեր

դ)

100000 դրամ

Գհ

1.0 0.9 0.65 0.5 0.7

նութագրող գործակիցը (Գվ) Գվ

1.0 0.95 0.5 0.0

մաշվածությունը (շահագործման տնողությունը) նութագրող գործակիցը (Գմ) սահմանվում է` Շահագործման տնողությունը մինչն 6 տարի

Գմ

1.0

Շահագործման տնողությունը 7-ից 9 տարի 10-ից 12 տարի 13-ից 15 տարի 16-ից 18 տարի 19-ից 21 տարի 22-ից 24 տարի 25-ից 27 տարի 28-ից 30 տարի 31-ից 40 տարի 41 տարի ն ավելի

զ)

ավարտվածության աստիճանը նութագրող գործակիցը (Գա) սահմանվում է` Ավարտվածության աստիճանը մինչն 50 % 50-ից 80 % 80 % ն ավելի

է)

Գա

0.5 0.7 1.0

միջհարկային ծածկի տեսակի հետ կապված գործակիցը (Գծ) սահմանվում է. երկաթ ետոնից ծածկերի համար փայտից ծածկերի համար

ը)

Գմ

0.94 0.91 0.88 0.85 0.82 0.79 0.76 0.73 0.70 0.60

1.0 0.9

արտաքին հարդարման հետ կապված գործակիցը (Գահ) սահմանվում է` արտաքին հարդարում չունեցող շինությունների համար արտաքին հարդարում ունեցող շինությունների յուրաքանչյուր սր ատաշ ճակատի համար արտաքին հարդարում ունեցող շինությունների յուրաքանչյուր երեսպատված ճակատի համար արտաքին հարդարում ունեցող շինությունների յուրաքանչյուր ապակյա ճակատի համար արտաքին հարդարում ունեցող շինությունների յուրաքանչյուր սվաղված ճակատի համար

1.0 1.05 1.025 1.05 1.01

(շինության ճակատը համարվում է ապակայա, եթե շինության ճակատամասի ընդհանուր մակերեսի 50 % -ից ավելին ապակայա է )

թ)

շինության օգտագործման նպատակային նշանակության հետ կապված գործակիցը (Գն) սահմանվում է`

գիտական, կրթական ն ուսումնական նպատակային նշանակության շինությունների համար հասարակական ն արտադրական նշանակության այլ շինությունների համար

0.7 1.0

(գիտական, կրթական ն ուսումնական նպատակային նշանակության շինությունների ցանկը սահմանում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարությունը)

Հավելված N 6.2

1. ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՄԱՆ ԵՎ ՏԵՂԵԿԱՏՎՈՒԹՅԱՆ

ՏՐԱՄԱԴՐՄԱՆ ՎՃԱՐՆԵՐԻ ՑԱՆԿ

Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիների, պետական, համայնքային, ոչ պետական հիմնարկների ն կազմակերպությունների, օտարերկրյա պետությունների, միջազգային կազմակերպությունների, օտարերկրյա քաղաքացիների ն քաղաքացիություն չունեցող անձանց, իրավա անական անձանց սեփականություն հանդիսացող կամ օգտագործման իրավունքով տրամադրված, գրավադրված, սերվիտուտով ծանրա եռնված անշարժ գույքի հաշվառում, գնահատում:

1. ՉԱՓԱԳՐՈՒՄ

Շենքերի ն շինությունների չափագրում 1 քմ. Հողամասերի ( ացառությամ գյուղ. նշանակության, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի հողերի) չափագրում` յուրաքանչյուր 100 քմ. Հողամասերի ( ացառությամ գյուղ. նշանակության, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի հողերի) 10 հեկտարից ավելի հողերի չափագրում հանութագրման եղանակով` յուրաքանչյուր 10000 քմ. Գյուղատնտեսական նշանակության, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի հողերի չափագրում`յուրաքանչյուր 1000 քմ. Գյուղատնտեսական նշանակության, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի 10 հեկտարից ավելի հողերի չափագրում հանութագրման եղանակով` յուրաքանչյուր 10000 քմ.

դրամ դրամ

դրամ դրամ դրամ

ՏԵՂԱԶՆՆՈՒԹՅՈՒՆ

Բնակելի, հասարակական ն արտադրական նշանակության շենքերի ու շինությունների համար`

200-ից մինչն 500 քմ. մակերեսով 500-ից մինչն 1000 քմ. մակերեսով 1000-ից մինչն 5000 քմ. մակերեսով 5000-ից մինչն 10000 քմ. մակերեսով 10000 քմ-ից ավել մակերեսով

2500 դրամ 5000 դրամ 15000 դրամ 30000 դրամ 60000 դրամ

2. ԿԱՄԵՐԱԼ ԱՇԽԱՏԱՆՔՆԵՐ

Անշարժ գույքի սահմանված մասշտա ով (Ճ3, Ճ4 ֆորմատի) հատակագծի կազմում ( ացառությամ գյուղ. նշանակության, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի) 1 թերթը. Ճ3,Ճ4 ֆորմատի յուրաքանչյուր լրացուցիչ ներդիրի (հատակագիծ) համար. Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի սահմանված մասշտա ով (Ճ3,Ճ4 ֆորմատի) հատակագծի կազմում`1 թերթը.

դրամ դրամ դրամ

3. ԳՆԱՀԱՏՈՒՄ

Շենքերի ն շինությունների յուրաքանչյուր միավորի գնահատում Հողամասերի յուրաքանչյուր միավորի գնահատում

350 դրամ 350 դրամ

Եթե գույքի նկատմամ միաժամանակ գրանցվում է մի քանի իրավունք, ապա գանձվում է մեկ առավել մեծ գումարի չափ ունեցող պետական գրանցման վճարը: Գույքի նկատմամ գործարքների իրականացման ժամանակ նակելի նշանակության շենքերի շինությունների համար անկախ մակերեսից ն մինչն 200 քմ մակերես ունեցող հասարակական, արտադրական նշանակության շենքերի շինությունների ն դրանց նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ ( ացառությամ գյուղատնտեսական նշանակության հողերի) տեղեկատվություն ստանալու համար գանձվում է 7000 դրամ: Պետական գրանցման վճարների վրա արագացման գործակիցներ չեն կիրառվում: 200 քմ-ից ավելի մակերես ունեցող հասարակական արտադրական նշանակության շենքերի ն շինությունների միավորի ն դրանց նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվություն ստանալու համար կատարվում է տեղազննություն ն գանձվում են սահմանված վճարներ: Տեղազննության վճարները հաշվարկվում են միայն

շենքերի, շինությունների արտաքին մակերեսների հանրագումարից: քմ-ից ավելի մակերես ունեցող հասարակական արտադրական նշանակության շենքերի ն շինությունների միավորի ն դրանց նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման օրվանը հաջորդող 15 աշխատանքային օրվա ընթացքում գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվություն ստանալու համար կատարվում է տեղազննություն, որի համար վճար չի գանձվում: Անկախ գույքի չափերից վճարների ցանկի անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրում սահմանված տեղեկատվություն ստանալու համար գանձվում է 500 դրամ: Գույքի նկատմամ գործարքների իրականացման ժամանակ գյուղատնտեսական նշանակության հողերի յուրաքանչյուր միավորի նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվություն ստանալու համար գանձվում է 500 դրամ: Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի յուրաքանչյուր միավորի նկատմամ գրանցված առանձին իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվություն ստանալու համար գանձվում է 200 դրամ: Կադաստրային քարտեզներում արտահայտված տեղեկատվության տրամադրման համար գանձվում են վճարների ցանկի անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրում սահմանված վճարներ: Անշարժ գույքի վերա երյալ միավորման, աժանման ն այլ նույթի մասնագիտական եզրակացությունն ու հատակագիծը տրամադրվում է դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող աշխատանքային օրը, որի համար գանձվում է 5000 դրամ: Գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման աշխատանքներն իրականացվում են գրանցման դիմումը ներկայացվելու օրվանից 7-րդ աշխատանքային օրը: Պատվիրատուի պահանջով չափագրության, տեղազննության, կամերալ ն գնահատման աշխատանքները կարող են կատարվել սահմանված ժամկետներից արագ, որի համար վճարների ցանկով նախատեսված են արագացման գործակիցներ: Բնակելի նշանակության անշարժ գույքի (անհատական նակելի տուն, նակարան, այգետնակ, ավտոտնակ, տնամերձ, նակելի տան կառուցման ն սպասարկման համար հատկացված հողամասեր ն այլն), գյուղատնտեսական նշանակության ն

պահուստային հողերի, մինչն 200 քմ հասարակական, արտադրական նշանակության անշարժ գույքի ("Փոքր" օ յեկտ), չկառուցապատված հողամասերի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցումն իրականացվում է դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող 2-րդ աշխատանքային օրը` առանց արագացման գործակիցների կիրառման: քմ-ից ավելի հասարակական, արտադրական նշանակության անշարժ գույքի ն դրանց նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ միասնական տեղեկատվության տրամադրումն իրականացվում է պատվիրատուի կողմից դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող 2-րդ աշխատանքային օրը: Պատվիրատուի պահանջով այն կարող է իրականացվել նան դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող աշխատանքային օրը` կիրառելով 2 գործակից (2 2 7000 դրամ): Անշարժ գույքի կադաստր վարող մարմինների կողմից տրվող փաստաթղթերի պատճենների տրամադրումն իրականացվում է պատվիրատուի կողմից դիմումի ներկայացման նույն օրը: Աշխատանքների կատարման ն ծառայությունների մատուցման ժամկետները հաշվարկվում են աշխատանքային օրերով:

2. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԵՎ ԴՐԱ ՆԿԱՏՄԱՄԲ

ԳՐԱՆՑՎԱԾ ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ ԵՎ

ՍԱՀՄԱՆԱՓԱԿՈՒՄՆԵՐԻ ՎԵՐԱԲԵՐՅԱԼ

ՏԵՂԵԿԱՏՎՈՒԹՅԱՆ ՏՐԱՄԱԴՐՈՒՄ

Անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ միասնական տեղեկատվության տրամադրում ացառությամ ` գյուղատնտեսական նշանակության հողերի Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի յուրաքանչյուր միավորի նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումներ վերա երյալ միասնական տեղեկատվության տրամադրում Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի յուրաքանչյուր միավորի նկատմամ գրանցված առանձին իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրում: Սերվիտուտի վերա երյալ տրվող տեղեկանք Գրավի հիփոթեքի առկայության վերա երյալ տրվող տեղեկանք

7000 դրամ

500 դրամ

200 դրամ

500 դրամ 500 դրամ

Անշարժ գույքի չափերի վերա երյալ տրվող տեղեկանք Կադաստրային արժեքի վերա երյալ տրվող տեղեկանք Ընդհանուր սեփականության դեպքում, սեփականատերերի թվի, աժնեմասի չափերի վերա երյալ տրվող տեղեկանք Անավարտ (կիսակառույց) շինությունների ն մելիորատիվ նախապատրաստվող հողերի, համապատասխանա ար, ըստ ավարտվածության չափանիշերի վերա երյալ տրվող տեղեկանք Շարժական գույքի նկատմամ գրանցված իրավունքների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրման Անշարժ գույքի կադաստր վարող մարմինների կողմից տրվող փաստաթղթերի քսերոպատճենի ուրաքանչյուր էջի համար Կադաստրային քարտեզներում արտահայտված տեղեկատվության տրամադրում: Բազային շերտերում(1) արտահայտված տեղեկատվություն /1 հա/. խա/ Երնան քաղաք / Քաղաքային համայնքների /Երնան քաղաքի տարածքից ացի/ կառուցապատված հատվածներ գ/ Գյուղական համայնքների կառուցապատված հատվածներ դ/ Քաղաքային /Երնան քաղաքի տարածքից ացի/ ն գյուղական համայնքների չկառուցապատված հատվածներ ն այլ տարածքներ Թեմատիկ շերտերում արտահայտված տեղեկատվություն (1 շերտ Կադաստրային քարտեզների պատճենների ստացում (տպագրություն): Յուրաքանչյուր օրինակի արժեքը, գունավոր ա) Ճ01 (1.2 2 0.9 մ) ֆորմատ ) Ճ1 ֆորմատ

500 դրամ 500 դրամ 500 դրամ

500 դրամ

500 դրամ 50 դրամ

6000 դրամ

3000 դրամ 1500 դրամ 500 դրամ 500 դրամ 500 դրամ 2500 դրամ

գ) Ճ2 ֆորմատ

1250 դրամ

դ) Ճ3 ֆորմատ

625 դրամ

ե) Ճ4 ֆորմատ:

300 դրամ

Կադաստրային քարտեզների պատճենավորում էլեկտրոնային կրիչների վրա յուրաքանչյուր պատճեն ա) ճկուն սկավառակի վրա

500 դրամ

) կոմպակտ սկավառակի վրա

1000 դրամ

Կադաստրային քարտեզների քսերոպատճենների յուրաքանչյուր թերթի համար ա) Ճ01 (1.2 2 0.9 մ) ֆորմատ

16խ

600 դրամ

) Ճ1 ֆորմատ

300 դրամ

գ) Ճ2 ֆորմատ

150 դրամ

դ)Ճ3 ֆորմատ

75 դրամ

ե) Ճ4 ֆորմատ 1:10000-10:1000 մասշտա ների տեղագրական քարտեզների յուրաքանչյուր անվանակարգային (նոմենկլատուրային) թերթը(գունավոր 1:500-1:10000 մասշտա ների տեղագրական հատակագծերի յուրաքանչյուր անվանակարգային (նոմենկլատուրային) թերթը (սն-սպիտակ) 1:10000-1:1000000 մասշտա ների տեղագրական քարտեզների ն 1:500-1:10000 մասշտա ների տեղագրական հատակագծերի անվանակարգային (նոմենկլատուրային) թերթի յուրաքանչյուր քսերոպատճենների համար Յուրաքանչյուր գեոդեզիական կետի կոորդինատները (ա սցիս, օրդինատ, արձրություն)

30 դրամ

Անշարժ գույքի միավորի (հողամաս, շենք, շինություն) յուրաքանչյուր շրջադարձային կետի կամ անկյան կոորդինատը (ա սցիս, օրդինատ) 1:500-1:1000000 մասշտա ի տեղագրական հատակագծերի ն քարտեզների յուրաքանչյուր անվանակարգային /նոմենկլատուրային/ թերթը ա/ ռաստերային ֆորմատով / վեկտորային ֆորմատով Օդալուսանկար ցանկացած մասշտա ի /18218 կամ 23223սմ/ ռաստերային ֆորմատով Տիեզերական նկար 1մ ն ավելի պակաս թույլատրելջություն ունեցող, ռաստերային ֆորմատով, 1կմ2 Տիեզերական նկար 1մ-ից ավելի թույլատրելիություն ունեցող ռաստերային ֆորմատով, 1կմ2

6000 դրամ 2000 դրամ

1000 դրամ

1000 դրամ 100 դրամ

4000 դրամ 80000 դրամ 1500 դրամ 12000 դրամ 3000 դրամ

13.05.05 թիվ 131-Ն հրաման

Կադաստրային քարտեզներում ազային է հանդիսանում անշարժ գույքը պատկերող շերտը, որը աղկացած է երկու ենթաշերտերից /հողամասեր, շենքեր ն շինություններ/:

Կադաստրային քարտեզներում թեմատիկ են հանդիսանում անշարժ գույքի որակական նութագրությունները պատկերող շերտերը: Թեմատիկ շերտերն են` հողերի նպատակային նշանակության, շենքերի ն շինությունների նպատակային նշանակության, անշարժ գույքի սեփականության սու յեկտների, կոմունիկացիաների ն այլն: Յուրաքանչյուր թեմատիկ շերտ աղկացած է երկու ն ավելի ենթաշերտերից: քմ-ից ավելի հասարակական, արտադրական նշանակության անշարժ գույքի ն դրանց նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ միասնական տնեկատվության տրամադրումն իրականացվում է պատվիրատուի կողմից դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող 2-րդ աշխատանքային օրը: Պատվիրատուի պահանջով այն կարող է իրականացվել նան դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող աշխատանքային օրը` կիրառելով 2 գործակից (2 2 7000 դրամ): Անշարժ գույքի կադաստր վարող մարմինների կողմից տրվող փաստաթղթերի պատճենների տրամադրումն իրականացվում է պատվիրատուի կողմից դիմումի ներկայացման նույն օրը: Անշարժ գույքի միավորման, աժանման ն այլ նույթի մասնագիտական եզրակացությունը ն հատակագիծը տրամադրվում է դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող աշխատանքային օրը, որի համար գանձվում է 5000 դրամ:

3.ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ ԾԱԳՄԱՆ, ՓՈՓՈԽՄԱՆ,

ՓՈԽԱՆՑՄԱՆ ԵՎ ԴԱԴԱՐՄԱՆ ՊԵՏԱԿԱՆ

ԳՐԱՆՑՄԱՆ ՀԱՄԱՐ ԳԱՆՁՎՈՂ ՎՃԱՐՆԵՐ

1.1

Անշարժ գույքի` հողամասի ( ացառությամ գյուղատնտեսական նշանակության, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերիանտառային հողերի, ինչպես նան համայնքների վարչական սահմաններում ն դրանից դուրս գտնվող պետական պահուստային ֆոնդի հողամասերի) ն դրանց վրա ամրակայված շենքերի ն շինությունների նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման համար` ա) օտարում (առքուվաճառք, նվիրատվություն, փոխանակում օտարման այլ գործարքներ) ) կտակ կամ ըստ օրենքի ժառանգություն առանձին իրավունքների գրանցում գ) վարձակալություն (ենթավարձակալություն) դ) անհատույց օգ տագործում ե) գրավ, հիփոթեք զ)ֆինանսական վարձակալություն (լիզինգ) է) սերվիտուտներ ը) այլ գույքային իրավունքներ Անշարժ գույքի` հողամասի, / ացառությամ գյուղատնտեսական նշանակության սեփականաշնորհված հողամասերի, ինչպես նան համայնքների վարչական սահմաններում ն դրանցից դուրս գտնվող պետական պահուստային ֆոնդի գրանցման համար Գյուղատնտեսական նշանակության հողամասերի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման համար` ա) օտարում (առքուվաճառք, նվիրատվություն, փոխանակում օտարման այլ գործարքներ) ) կտակ կամ ըստ օրենքի ժառանգություն առանձին իրավունքների գրանցում գ) վարձակալություն (ենթավարձակալություն) դ) անհատույց օգտագործում ե) գրավ, հիփոթեք զ) ֆինանսական վարձակալություն (լիզինգ) է) սերվիտուտներ ը) այլ գույքային իրավունքներ Անշարժ գույքի հողամասի ( ացառությամ գյուղատնտեսական նշանակության հողամասերի) ն դրանց վրա ամրակայված շենքերի ն շինությունների նկատմամ իրավունքների սահմանափակումների պետական գրանցման համար Գյուղատնտեսական նշանակության հողամասերի նկատմամ իրավունքների սահմանափակումների պետական գրանցման համար

10000 դրամ

դրամ

դրամ

դրամ դրամ

Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման վկայականների կամ նախկինում գույքագրման մարմինների կողմից տրված խսեփականության իրավունքը հաստատող փաստաթղթերի կրկնօրինակ տալու համար` ա) սեփականության, (օգտագործման) իրավունքի գրանցման վկայական ) վարձակալության իրավունքի գրանցման վկայական գ) գրավի, հիփոթեքի գրանցման վկայական դ) գույքային թերթ ե) սեփականության վկայագիր զ) սեփականության վկայական է) տեխնիկական անձնագի Համայնքների վարչական սահմաններում ն սահմաններից դուրս մարզերի վարչական սահմաններում գտնվող պետական սեփականություն հանդիսացող գյուղատնտեսական նշանակության հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի ն պահուստային ֆոնդի հողամասերի (պետական ֆոնդի ամառային արոտներ)` անկախ մակերեսից վարձակալության պայմանագրերից ծագող իրավունքների հիմք ընդունելով մարզպետների կողմից հաստատված տվյալ հողամասի հատակագիծը, իրավունքների պետական գրանցման համար «Հայաստանի Հանրապետության պետական, հանրային ն համայնքային նակարանային ֆոնդի սեփականաշնորհման մասին» ն «Պետական նակարանային ֆոնդի նակարանների անհատույց մասնավորեցման մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքներով սահմանված պետական սեփականություն համարվող նակարանային ֆոնդի նակարանների անհատույց մասնավորեցումից ծագող սեփականության իրավունքի պետական գրանցման, տվյալ նակարանի չափագրման, կամերալ ն գնահատության աշխատանքների համար Միջազգային կազմակերպությունների վարկերի ն դրամաշնորհների, պետական յուջեի միջոցների հաշվին (այդ թվում` Շիրակի ն Լոռու մարզերում) կառուցված ն քաղաքացիներին փոխանցված ազմա նակարան շենքերի նակարանների, անհատական նակելի տների նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման, Շիրակի ն Լոռու մարզերի համայնքներին հանձնված նախկին պետական նակարանային ֆոնդի նկատմամ համայնքի անվամ իրավունքների պետական գրանցման, ինչպես նան միջազգային կազմակերպությունների վարկերի ն դրամաշնորհների, պետական յուջեի միջոցների հաշվին Շիրակի ն Լոռու մարզերում կառուցված նակելի ֆոնդի նկատմամ համայնքի սեփականության իրավունքի օտարման (նվիրատվություն, առուվաճառք), պայմանագրի

դրամ

դրամ

դրամ

դրամ

կնքման արդյունքում քաղաքացիների սեփականության իրավունքի պետական գրանցման համար

8.1

Շարժական գույքի գրավի կամ լիզինգի պայմանագրով վարձակալության իրավունքի գրանցում կատարելու համար

դրամ

ԱäԱ"àՎԱ¶ðàôÂÚԱÜ ¸ԱêԱÎԱð¶àôØÀ îար երություններ ապահովագրական օ յեկտների միçն

Àստ ապահովագրական ծաéայություններ մատուóելու եղանակերի

äարտադիր ապահովագրություն

Îամավոր ապահովագրություն

Àստ կա½մակերպãաիրավական Óնի

"ավելված 7.1

îար երություններ ապահովագրության պատասËանատվության ծավալների միçն

Àստ ապահովագրության ×յուղերի

Ապահովագրության օ յեկտները

äետական ապահովագրություն

Îյանքի ապահովագրություն

´աÅնետիրական ապահովագրություն

¶ույքային ապահովագրություն

¶ույքը` իր տար եր Óներով

öոËադարÓ ապահովագրություն

äատասËանատվության ապահովագրություն

äատասËանատվու-թյունը երրորդ անÓի նկատմամ

Îոոպերատիվ ապահովագրություն

îնտեսական éիսկերի ապահովագրություն

àւղղակի տնտեսական éիսկեր

Øարդու աéողçությունը ն աßËատունակությունը

Անուղղակի տնտեսական éիսկեր

"ավելված 7.2

ԱäԱ"àՎԱ¶ðԱÎԱÜ "ԱØԱÎԱð¶ºðÀ

Àստ գույքի իրական արÅեքի ապահովագրական համակարգ

"ամամասնական պատասËանատվության ապահովագրական համակարգ

Àստ վերականգնողական արÅեքի ապահովագրական համակարգ

Àստ աéաçին éիսկի ապահովագրական համակարգ

üրանßի½

äայմանական ýրանßի½

ԱäԱ"àՎԱ¶ðԱÎԱÜ ÞàôÎԱÚÆ ÎԱèàôòՎԱԾøÀ

îարածքային տեսանկյունիó

Æնստիտուóիոնալ տեսանկյունիó

Անվի×ելի ýրանßի½

Àստ ×յուղային հատկանիßների

îեղական (éեգիոնալ) ßուկա

êահմանա÷ակ պատասËանատվությամ ընկերություն

Îյանքի ապահովագրության ßուկա

Üերքին (ա½գային) ßուկա

´աÅնետիրական ընկերություն

àã կյանքի ապահովագրության ßուկա

Արտաքին (միçա½գային) ßուկա

´´À

ö´À

"ավելված 7.3

ԱäԱ"àՎԱ¶ðԱÎԱÜ ÞàÆÎԱÚÆ

ØԱêÜԱÎÆòܺðÀ

Ապահովագրողներ (ապահովագրական ընկերություններ)

Øասնավոր

Ապահովադիրներ (ապահովագրական ծաéայությունների գնորդներ) ´աÅնետիրական ապահովագրական ընկերություններ

Øիçնորդներ

Ապահովագրական ասոóիաóիաներ

üի½իկական անÓ

Ապահովագրական գործակալ

Ապահովագրողի գործակալ

Æրավա անական անÓ

Ապահովագրական րոքեր

Ապահովադրի գործակալ

öոËադարÓ ապահովագրական ընկերություններ äետական Անհատ Óեéնարկատերեր

ØÆæԱ¼¶ԱÚÆÜ äðԱÎîÆÎԱÚàôØ ¶àðԾԱÎԱÈԱÚÆÜ òԱÜòÆ îºêԱÎܺðÀ

"ասարակ գործակալություն

¶ործակալների րգաÓն համակարգ

Հավելված N 10.1

1. ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՄԱՆ ԵՎ ՏԵՂԵԿԱՏՎՈՒԹՅԱՆ

ՏՐԱՄԱԴՐՄԱՆ ՎՃԱՐՆԵՐԻ ՑԱՆԿ

Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիների, պետական, համայնքային, ոչ պետական հիմնարկների ն կազմակերպությունների, օտարերկրյա պետությունների, միջազգային կազմակերպությունների, օտարերկրյա քաղաքացիների ն քաղաքացիություն չունեցող անձանց, իրավա անական անձանց սեփականություն հանդիսացող կամ օգտագործման իրավունքով տրամադրված, գրավադրված, սերվիտուտով ծանրա եռնված անշարժ գույքի հաշվառում, գնահատում:

1. ՉԱՓԱԳՐՈՒՄ

Շենքերի ն շինությունների չափագրում 1 քմ. Հողամասերի ( ացառությամ գյուղ. նշանակության, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի հողերի) չափագրում` յուրաքանչյուր 100 քմ. Հողամասերի ( ացառությամ գյուղ. նշանակության, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի հողերի) 10 հեկտարից ավելի հողերի չափագրում հանութագրման եղանակով` յուրաքանչյուր 10000 քմ. Գյուղատնտեսական նշանակության, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի հողերի չափագրում`յուրաքանչյուր 1000 քմ. Գյուղատնտեսական նշանակության, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի 10 հեկտարից ավելի հողերի չափագրում հանութագրման եղանակով` յուրաքանչյուր 10000 քմ.

դրամ դրամ

դրամ դրամ դրամ

ՏԵՂԱԶՆՆՈՒԹՅՈՒՆ

Բնակելի, հասարակական ն արտադրական նշանակության շենքերի ու շինությունների համար`

200-ից մինչն 500 քմ. մակերեսով 500-ից մինչն 1000 քմ. մակերեսով 1000-ից մինչն 5000 քմ. մակերեսով 5000-ից մինչն 10000 քմ. մակերեսով 10000 քմ-ից ավել մակերեսով

2500 դրամ 5000 դրամ 15000 դրամ 30000 դրամ 60000 դրամ

2. ԿԱՄԵՐԱԼ ԱՇԽԱՏԱՆՔՆԵՐ

Անշարժ գույքի սահմանված մասշտա ով (Ճ3, Ճ4 ֆորմատի) հատակագծի կազմում ( ացառությամ գյուղ. նշանակության, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի) 1 թերթը. Ճ3,Ճ4 ֆորմատի յուրաքանչյուր լրացուցիչ ներդիրի (հատակագիծ) համար. Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի սահմանված մասշտա ով (Ճ3,Ճ4 ֆորմատի) հատակագծի կազմում`1 թերթը.

դրամ դրամ դրամ

3. ԳՆԱՀԱՏՈՒՄ

Շենքերի ն շինությունների յուրաքանչյուր միավորի գնահատում Հողամասերի յուրաքանչյուր միավորի գնահատում

350 դրամ 350 դրամ

Եթե գույքի նկատմամ միաժամանակ գրանցվում է մի քանի իրավունք, ապա գանձվում է մեկ առավել մեծ գումարի չափ ունեցող պետական գրանցման վճարը: Գույքի նկատմամ գործարքների իրականացման ժամանակ նակելի նշանակության շենքերի շինությունների համար անկախ մակերեսից ն մինչն 200 քմ մակերես ունեցող հասարակական, արտադրական նշանակության շենքերի շինությունների ն դրանց նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ ( ացառությամ գյուղատնտեսական նշանակության հողերի) տեղեկատվություն ստանալու համար գանձվում է 7000 դրամ: Պետական գրանցման վճարների վրա արագացման գործակիցներ չեն կիրառվում: 200 քմ-ից ավելի մակերես ունեցող հասարակական արտադրական նշանակության շենքերի ն շինությունների միավորի ն դրանց նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվություն ստանալու համար կատարվում է տեղազննություն ն գանձվում են սահմանված վճարներ: Տեղազննության վճարները հաշվարկվում են միայն

շենքերի, շինությունների արտաքին մակերեսների հանրագումարից: քմ-ից ավելի մակերես ունեցող հասարակական արտադրական նշանակության շենքերի ն շինությունների միավորի ն դրանց նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման օրվանը հաջորդող 15 աշխատանքային օրվա ընթացքում գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվություն ստանալու համար կատարվում է տեղազննություն, որի համար վճար չի գանձվում: Անկախ գույքի չափերից վճարների ցանկի անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրում սահմանված տեղեկատվություն ստանալու համար գանձվում է 500 դրամ: Գույքի նկատմամ գործարքների իրականացման ժամանակ գյուղատնտեսական նշանակության հողերի յուրաքանչյուր միավորի նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվություն ստանալու համար գանձվում է 500 դրամ: Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի յուրաքանչյուր միավորի նկատմամ գրանցված առանձին իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվություն ստանալու համար գանձվում է 200 դրամ: Կադաստրային քարտեզներում արտահայտված տեղեկատվության տրամադրման համար գանձվում են վճարների ցանկի անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրում սահմանված վճարներ: Անշարժ գույքի վերա երյալ միավորման, աժանման ն այլ նույթի մասնագիտական եզրակացությունն ու հատակագիծը տրամադրվում է դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող աշխատանքային օրը, որի համար գանձվում է 5000 դրամ: Գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման աշխատանքներն իրականացվում են գրանցման դիմումը ներկայացվելու օրվանից 7-րդ աշխատանքային օրը: Պատվիրատուի պահանջով չափագրության, տեղազննության, կամերալ ն գնահատման աշխատանքները կարող են կատարվել սահմանված ժամկետներից արագ, որի համար վճարների ցանկով նախատեսված են արագացման գործակիցներ: Բնակելի նշանակության անշարժ գույքի (անհատական նակելի տուն, նակարան, այգետնակ, ավտոտնակ, տնամերձ, նակելի տան կառուցման ն սպասարկման համար հատկացված հողամասեր ն այլն), գյուղատնտեսական նշանակության ն

պահուստային հողերի, մինչն 200 քմ հասարակական, արտադրական նշանակության անշարժ գույքի ("Փոքր" օ յեկտ), չկառուցապատված հողամասերի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցումն իրականացվում է դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող 2-րդ աշխատանքային օրը` առանց արագացման գործակիցների կիրառման: քմ-ից ավելի հասարակական, արտադրական նշանակության անշարժ գույքի ն դրանց նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ միասնական տեղեկատվության տրամադրումն իրականացվում է պատվիրատուի կողմից դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող 2-րդ աշխատանքային օրը: Պատվիրատուի պահանջով այն կարող է իրականացվել նան դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող աշխատանքային օրը` կիրառելով 2 գործակից (2 2 7000 դրամ): Անշարժ գույքի կադաստր վարող մարմինների կողմից տրվող փաստաթղթերի պատճենների տրամադրումն իրականացվում է պատվիրատուի կողմից դիմումի ներկայացման նույն օրը: Աշխատանքների կատարման ն ծառայությունների մատուցման ժամկետները հաշվարկվում են աշխատանքային օրերով:

2. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԵՎ ԴՐԱ ՆԿԱՏՄԱՄԲ

ԳՐԱՆՑՎԱԾ ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ ԵՎ

ՍԱՀՄԱՆԱՓԱԿՈՒՄՆԵՐԻ ՎԵՐԱԲԵՐՅԱԼ

ՏԵՂԵԿԱՏՎՈՒԹՅԱՆ ՏՐԱՄԱԴՐՈՒՄ

Անշարժ գույքի ն դրա նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ միասնական տեղեկատվության տրամադրում ացառությամ ` գյուղատնտեսական նշանակության հողերի Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի յուրաքանչյուր միավորի նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումներ վերա երյալ միասնական տեղեկատվության տրամադրում Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի յուրաքանչյուր միավորի նկատմամ գրանցված առանձին իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրում: Սերվիտուտի վերա երյալ տրվող տեղեկանք Գրավի հիփոթեքի առկայության վերա երյալ տրվող տեղեկանք

7000 դրամ

500 դրամ

200 դրամ

500 դրամ 500 դրամ

Անշարժ գույքի չափերի վերա երյալ տրվող տեղեկանք Կադաստրային արժեքի վերա երյալ տրվող տեղեկանք Ընդհանուր սեփականության դեպքում, սեփականատերերի թվի, աժնեմասի չափերի վերա երյալ տրվող տեղեկանք Անավարտ (կիսակառույց) շինությունների ն մելիորատիվ նախապատրաստվող հողերի, համապատասխանա ար, ըստ ավարտվածության չափանիշերի վերա երյալ տրվող տեղեկանք Շարժական գույքի նկատմամ գրանցված իրավունքների վերա երյալ տեղեկատվության տրամադրման Անշարժ գույքի կադաստր վարող մարմինների կողմից տրվող փաստաթղթերի քսերոպատճենի ուրաքանչյուր էջի համար Կադաստրային քարտեզներում արտահայտված տեղեկատվության տրամադրում: Բազային շերտերում(1) արտահայտված տեղեկատվություն /1 հա/. խա/ Երնան քաղաք / Քաղաքային համայնքների /Երնան քաղաքի տարածքից ացի/ կառուցապատված հատվածներ գ/ Գյուղական համայնքների կառուցապատված հատվածներ դ/ Քաղաքային /Երնան քաղաքի տարածքից ացի/ ն գյուղական համայնքների չկառուցապատված հատվածներ ն այլ տարածքներ Թեմատիկ շերտերում արտահայտված տեղեկատվություն (1 շերտ Կադաստրային քարտեզների պատճենների ստացում (տպագրություն): Յուրաքանչյուր օրինակի արժեքը, գունավոր ա) Ճ01 (1.2 2 0.9 մ) ֆորմատ ) Ճ1 ֆորմատ

500 դրամ 500 դրամ 500 դրամ

500 դրամ

500 դրամ 50 դրամ

6000 դրամ

3000 դրամ 1500 դրամ 500 դրամ 500 դրամ 500 դրամ 2500 դրամ

գ) Ճ2 ֆորմատ

1250 դրամ

դ) Ճ3 ֆորմատ

625 դրամ

ե) Ճ4 ֆորմատ:

300 դրամ

Կադաստրային քարտեզների պատճենավորում էլեկտրոնային կրիչների վրա յուրաքանչյուր պատճեն ա) ճկուն սկավառակի վրա

500 դրամ

) կոմպակտ սկավառակի վրա

1000 դրամ

Կադաստրային քարտեզների քսերոպատճենների յուրաքանչյուր թերթի համար ա) Ճ01 (1.2 2 0.9 մ) ֆորմատ

16խ

600 դրամ

) Ճ1 ֆորմատ

300 դրամ

գ) Ճ2 ֆորմատ

150 դրամ

դ)Ճ3 ֆորմատ

75 դրամ

ե) Ճ4 ֆորմատ 1:10000-10:1000 մասշտա ների տեղագրական քարտեզների յուրաքանչյուր անվանակարգային (նոմենկլատուրային) թերթը(գունավոր 1:500-1:10000 մասշտա ների տեղագրական հատակագծերի յուրաքանչյուր անվանակարգային (նոմենկլատուրային) թերթը (սն-սպիտակ) 1:10000-1:1000000 մասշտա ների տեղագրական քարտեզների ն 1:500-1:10000 մասշտա ների տեղագրական հատակագծերի անվանակարգային (նոմենկլատուրային) թերթի յուրաքանչյուր քսերոպատճենների համար Յուրաքանչյուր գեոդեզիական կետի կոորդինատները (ա սցիս, օրդինատ, արձրություն)

30 դրամ

Անշարժ գույքի միավորի (հողամաս, շենք, շինություն) յուրաքանչյուր շրջադարձային կետի կամ անկյան կոորդինատը (ա սցիս, օրդինատ) 1:500-1:1000000 մասշտա ի տեղագրական հատակագծերի ն քարտեզների յուրաքանչյուր անվանակարգային /նոմենկլատուրային/ թերթը ա/ ռաստերային ֆորմատով / վեկտորային ֆորմատով Օդալուսանկար ցանկացած մասշտա ի /18218 կամ 23223սմ/ ռաստերային ֆորմատով Տիեզերական նկար 1մ ն ավելի պակաս թույլատրելջություն ունեցող, ռաստերային ֆորմատով, 1կմ2 Տիեզերական նկար 1մ-ից ավելի թույլատրելիություն ունեցող ռաստերային ֆորմատով, 1կմ2

6000 դրամ 2000 դրամ

1000 դրամ

1000 դրամ 100 դրամ

4000 դրամ 80000 դրամ 1500 դրամ 12000 դրամ 3000 դրամ

13.05.05 թիվ 131-Ն հրաման

Կադաստրային քարտեզներում ազային է հանդիսանում անշարժ գույքը պատկերող շերտը, որը աղկացած է երկու ենթաշերտերից /հողամասեր, շենքեր ն շինություններ/:

Կադաստրային քարտեզներում թեմատիկ են հանդիսանում անշարժ գույքի որակական նութագրությունները պատկերող շերտերը: Թեմատիկ շերտերն են` հողերի նպատակային նշանակության, շենքերի ն շինությունների նպատակային նշանակության, անշարժ գույքի սեփականության սու յեկտների, կոմունիկացիաների ն այլն: Յուրաքանչյուր թեմատիկ շերտ աղկացած է երկու ն ավելի ենթաշերտերից: քմ-ից ավելի հասարակական, արտադրական նշանակության անշարժ գույքի ն դրանց նկատմամ գրանցված իրավունքների ն սահմանափակումների վերա երյալ միասնական տնեկատվության տրամադրումն իրականացվում է պատվիրատուի կողմից դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող 2-րդ աշխատանքային օրը: Պատվիրատուի պահանջով այն կարող է իրականացվել նան դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող աշխատանքային օրը` կիրառելով 2 գործակից (2 2 7000 դրամ): Անշարժ գույքի կադաստր վարող մարմինների կողմից տրվող փաստաթղթերի պատճենների տրամադրումն իրականացվում է պատվիրատուի կողմից դիմումի ներկայացման նույն օրը: Անշարժ գույքի միավորման, աժանման ն այլ նույթի մասնագիտական եզրակացությունը ն հատակագիծը տրամադրվում է դիմումը ներկայացնելու օրվանը հաջորդող աշխատանքային օրը, որի համար գանձվում է 5000 դրամ:

3.ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ ԾԱԳՄԱՆ, ՓՈՓՈԽՄԱՆ,

ՓՈԽԱՆՑՄԱՆ ԵՎ ԴԱԴԱՐՄԱՆ ՊԵՏԱԿԱՆ

ԳՐԱՆՑՄԱՆ ՀԱՄԱՐ ԳԱՆՁՎՈՂ ՎՃԱՐՆԵՐ

1.1

Անշարժ գույքի` հողամասի ( ացառությամ գյուղատնտեսական նշանակության, հատուկ պահպանվող տարածքների հողերիանտառային հողերի, ինչպես նան համայնքների վարչական սահմաններում ն դրանից դուրս գտնվող պետական պահուստային ֆոնդի հողամասերի) ն դրանց վրա ամրակայված շենքերի ն շինությունների նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման համար` ա) օտարում (առքուվաճառք, նվիրատվություն, փոխանակում օտարման այլ գործարքներ) ) կտակ կամ ըստ օրենքի ժառանգություն առանձին իրավունքների գրանցում գ) վարձակալություն (ենթավարձակալություն) դ) անհատույց օգ տագործում ե) գրավ, հիփոթեք զ)ֆինանսական վարձակալություն (լիզինգ) է) սերվիտուտներ ը) այլ գույքային իրավունքներ Անշարժ գույքի` հողամասի, / ացառությամ գյուղատնտեսական նշանակության սեփականաշնորհված հողամասերի, ինչպես նան համայնքների վարչական սահմաններում ն դրանցից դուրս գտնվող պետական պահուստային ֆոնդի գրանցման համար Գյուղատնտեսական նշանակության հողամասերի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման համար` ա) օտարում (առքուվաճառք, նվիրատվություն, փոխանակում օտարման այլ գործարքներ) ) կտակ կամ ըստ օրենքի ժառանգություն առանձին իրավունքների գրանցում գ) վարձակալություն (ենթավարձակալություն) դ) անհատույց օգտագործում ե) գրավ, հիփոթեք զ) ֆինանսական վարձակալություն (լիզինգ) է) սերվիտուտներ ը) այլ գույքային իրավունքներ Անշարժ գույքի հողամասի ( ացառությամ գյուղատնտեսական նշանակության հողամասերի) ն դրանց վրա ամրակայված շենքերի ն շինությունների նկատմամ իրավունքների սահմանափակումների պետական գրանցման համար Գյուղատնտեսական նշանակության հողամասերի նկատմամ իրավունքների սահմանափակումների պետական գրանցման համար

10000 դրամ

դրամ

դրամ

դրամ դրամ

Անշարժ գույքի նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման վկայականների կամ նախկինում գույքագրման մարմինների կողմից տրված խսեփականության իրավունքը հաստատող փաստաթղթերի կրկնօրինակ տալու համար` ա) սեփականության, (օգտագործման) իրավունքի գրանցման վկայական ) վարձակալության իրավունքի գրանցման վկայական գ) գրավի, հիփոթեքի գրանցման վկայական դ) գույքային թերթ ե) սեփականության վկայագիր զ) սեփականության վկայական է) տեխնիկական անձնագի Համայնքների վարչական սահմաններում ն սահմաններից դուրս մարզերի վարչական սահմաններում գտնվող պետական սեփականություն հանդիսացող գյուղատնտեսական նշանակության հատուկ պահպանվող տարածքների հողերի, անտառային հողերի ն պահուստային ֆոնդի հողամասերի (պետական ֆոնդի ամառային արոտներ)` անկախ մակերեսից վարձակալության պայմանագրերից ծագող իրավունքների հիմք ընդունելով մարզպետների կողմից հաստատված տվյալ հողամասի հատակագիծը, իրավունքների պետական գրանցման համար «Հայաստանի Հանրապետության պետական, հանրային ն համայնքային նակարանային ֆոնդի սեփականաշնորհման մասին» ն «Պետական նակարանային ֆոնդի նակարանների անհատույց մասնավորեցման մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքներով սահմանված պետական սեփականություն համարվող նակարանային ֆոնդի նակարանների անհատույց մասնավորեցումից ծագող սեփականության իրավունքի պետական գրանցման, տվյալ նակարանի չափագրման, կամերալ ն գնահատության աշխատանքների համար Միջազգային կազմակերպությունների վարկերի ն դրամաշնորհների, պետական յուջեի միջոցների հաշվին (այդ թվում` Շիրակի ն Լոռու մարզերում) կառուցված ն քաղաքացիներին փոխանցված ազմա նակարան շենքերի նակարանների, անհատական նակելի տների նկատմամ իրավունքների պետական գրանցման, Շիրակի ն Լոռու մարզերի համայնքներին հանձնված նախկին պետական նակարանային ֆոնդի նկատմամ համայնքի անվամ իրավունքների պետական գրանցման, ինչպես նան միջազգային կազմակերպությունների վարկերի ն դրամաշնորհների, պետական յուջեի միջոցների հաշվին Շիրակի ն Լոռու մարզերում կառուցված նակելի ֆոնդի նկատմամ համայնքի սեփականության իրավունքի օտարման (նվիրատվություն, առուվաճառք), պայմանագրի

դրամ

դրամ

դրամ

դրամ

կնքման արդյունքում քաղաքացիների սեփականության իրավունքի պետական գրանցման համար

8.1

Շարժական գույքի գրավի կամ լիզինգի պայմանագրով վարձակալության իրավունքի գրանցում կատարելու համար

դրամ